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以伦敦中心城区为起点往西走，绝大部分人都会经过Ealing区域。

这个面积达到13,590英亩的行政区包含了三个邮编区域，从北面的Chiswick开始，途经Hammersmith，东北部为Willesden Junction，穿过Northolt然后到达西南部的Norwood Green。

然而，尽管Ealing区域如此广泛的地域覆盖，很多年以来，房产投资的热点区域都仅仅集中在Northfields，South Ealing和Ealing Common区域而已。

现在，这个格局将会发生改变。

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横贯铁路Crossrail（又称伊丽莎白线）的开通将在这个区域内设点，包括Acton、Ealing Broadway、West Ealing、Hanwell和Southall。

而Crossrail的开通将会把房产热点区域扩大到Ealing区域内的其他地方，让这里不再仅仅是邻近Chiswick 和Kew需求外溢的承接点而已。

以东边的Acton为例，得益于Crossrail的开通，预测到2020年，该区域房价将达到现在的两倍。

另外，Estates Gazette的研究报告也表示，目前房产售价24万英镑起的西部Southall地区未来房价增长的潜力也非常巨大，目前也能满足各种投资及自住需求。

而包括高街高端时尚品牌Jigsaw的入驻、餐厅Vapiano的设立以及有机超市的开业也为这个区域的商业配套增添了不少亮点。

该区域的新晋买家也将成为未来交通升级带来的配套升级，房产价值提升潜力不容忽视。

对此，Pilcher Hershman的资深合伙人David Rosen表示：

“Elizabeth line（Crossrail)的开通将大大提高Ealing的房产价值；对于我来说，一个地方的房产价值最重要的两个决定因素就是交通和建筑本身，而对于Ealing来说，就是Elizabeth line和建筑本身。”

对于Rosen先生提到的“建筑本身”这个因素，在Ealing区域几乎不成问题，这里不乏3-4居室的联排别墅的存在，而房产的价值也在80万到150万英镑不等，而一些新建的具有独特设计感的住宅项目为这个区域的建筑风格增添了不少亮点。

毋庸置疑的是，新的Crossrail的开通将会大大改善这个地区的通达性，进而促进Ealing地区作为房产热点地区的竞争力。

这也是房产开发商纷纷进入这个区域的原因。

Crossrail开通之后，从Ealing Broadway到Bond Street的交通时间将从22分钟缩短至11分钟，到Canary Wharf也将从43分钟缩短至25分钟，到希斯罗机场的路程也将缩短至15分钟。

总结：

西区一直都是伦敦优质住宅区域的集中地，而对于Crossrail对房地产的影响我们一直以来都以东边的发展为重点而给大家做分析。

Crossrail作为贯穿伦敦东西的一条重要快速轨道交通，带动的不仅仅是东边的房地产市场发展，对于本来就已经具有比较良好的配套设施的西部，更是锦上添花。

（来源：英伦房产圈）

责任编辑：Shelly Du

除了伦敦四通八达、让每一位伦敦人都引以为豪的地铁系统之外，很少有人知道的是，伦敦的有轨电车系统（tram）也曾经是欧洲最大的的城市有轨电车系统。

但是，自从1952年以来，因为种种原因，伦敦的tram系统就停止了发展，而最近的新增tram轨道仅仅是在Croydon的一条小线路。

当前伦敦有轨电车线路：

在经过了半个世纪的沉寂之后…

最近，伦敦交通集团（Transport for London）承诺将投资7000万英镑来加长Croydon这条轨道系统：

新增的延长线路将以South Wimbledon为起点，途径Morden和Sutton，集中在伦敦西南。

这7000万英镑的预算是TfL价值5.5亿英镑的发展基金的一部分，此项基金也是TfL专门为了伦敦公共交通还不算特别完善的区域所设置的，旨在改善伦敦整体的共同交通系统。

对此，TfL的发言人表示：

“这次的延长线计划的目的就是加强该区域的通达性以带动就业人口，将有超过1万套新建住房在此区域落成，包括Morden、Sutton中心城区和St. Helier地区在内的公共交通系统将更为完善。”

追溯这次延长线计划的历史，最初是由伦敦上任市长Boris Johnson所提出的，最初的建议投资额为1亿英镑，但在今年一月Sadiq Khan上任事被暂时搁置，理由是该投资并不是“优先级”。

而最近在Khan市长的交通建设计划中，又将这一项目重新启动，一旦施行，将会大大改善南部地区的公共交通系统。

这项延长计划最多将耗费3.5亿英镑，目前TfL正在等待Merton和Sutton市政府来提供资金。

对此Corydon的议员Steve O’Connell表示：

“现在是到了这几个区域的政府将这个问题严肃对待的时候了，我们希望所有人将这个项目重视起来。”

对于这个延长线项目，TfL和O’Connell先生都相信，该项目会大大提升Wandle 河谷区域的价值。

Wandle河流经Carshalton、Hackbridge和Morden，之后在Wandsworth汇入泰晤士河。

延长线南端以Sutton为起点，与伦敦地铁北线 (Northern Line)的Morden站相连，届时，通勤到伦敦的时间将会大大减少。

房产中介公司Foxtons位于Sutton的地区经理William Campbell认为，这次基础设施的升级将会吸引更多对此区域有兴趣的买家，从而推动房价的增长：

“现在，Sutton区域已经接受了从South Wimbledon、Streatham和Crystal Palace外溢的需求，这些地区的房价高涨，两居室的均价高达50万英镑。对于首次购房者来说，这个价格可以在Sutton买到一套足够大的房子，配有停车位和花园。”

现在Sutton地区的三居室价格在42.5万英镑左右，而四居室的价格在47.5万英镑左右。

Sutton的有些地方现在环境还是不尽人意，商业配套设施也比较缺乏。

然而，石油公司Subsea7的新总部大厦的落成已经促进了该区域价值5000万英镑的重建计划的落地。

一个新建的Sainsburys代替了之前的Asda超市，另外将有100万英镑投资到该区域旧电影院的改造之中，而一些新建住房的落成也正在慢慢改变这里的面貌。

另外，延长线的开通也将带动周边区域的发展，例如Sutton附近Carshalton地区作为一个安静但又交通方便的区域，预计将受到较大提升。

另外，距离Sutton三英里以外的Hackbridge的房价也比较合理，平均房价为316,473英镑。而该区域也正在经历一个价值1500万的重建计划，目的是打造伦敦第一个可持续性的远郊区域。

总结：

交通对于一个地方房产市场的重要性想必大家已经非常明确，而新的交通线路的的建成更是对一个区域的房价会带来根本性的影响。

今天提到的tram延长线的区域内的房地产市场值得投资者的密切关注，在tram线路建成之后将会带动整个区域房地产市场的发展。

来源：英伦房产圈

责任编辑：Shelly Du

英国广播公司BBC近日根据大数据做出的一项调查发现，如果扣除通货膨胀因素，英格兰和威尔士很多住宅房屋的实际价格甚至低於10年前！从2008年金融危机开始，住宅真正价格上涨的主要局限於伦敦等英格兰东部和南部地区。和飞速上涨的中国房地产相比，难怪中国一些投资者感叹“英国房子怎麽这麽便宜？”！

其中伦敦是涨幅最大地区。在脱欧後的一年里，中国的机构和个人投资者仍成为伦敦地产交易的重要一方，从着名的地标性摩天大楼，到新建的住宅或学生公寓。不过，如同欧美投资者一样，中国对英国房地产的有些大投资者也有些在交易项目中因为缺乏”对国情了解”丶忽略细节而遭遇过各种问题，影响到资产收益。

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过去一年，巨额国际资金涌入英国，在投资英国房地产热中发挥关键作用。国际机构和私人投资者为何不惧英国退欧後不确定性，大手笔斥资英国？为什麽这些资金不是投向法兰克福丶巴黎丶纽约丶东京丶中国香港或者其它国际大都市？

今年，中国金融监管当局收紧海外汇款投资房产规定；英国金融监管当局封杀房地产税收漏洞；为何同时仍有巨额资金投入伦敦房地产市场？为何一些经济学者唱衰中国经济之际，伦敦金融城仍看好中共19大後来自中国的投资？

全球最大之一的国际律师行贝克·麦坚时（Baker McKenzie）以国际化运作闻名，现任国际货币基金组织总裁的拉加德曾是这一律师事务所首位女老板。近日，贝克·麦坚时（英国）组织了一场别开生面的英国房地产研讨会，吸引了一些大型国际银行丶地产交易机构丶保险丶证券等行业人士参加。

前来参加研讨会的不乏来自中国的银行丶地产与交易机构人士，反映出19大召开之际，不论是中国战略和机构投资者还是个人投资者，都对投资英国，或者为中国投资提供谘询丶融资丶法律丶税务服务表现出浓厚兴趣。

贝克·麦坚时的律师朱一抒（Lucy Zhu）来自中国。她介绍说，英国具有房地产市场流动性强丶交易速度快和法律环境稳定的特点。随着中国“一带一路”政策和中国企业境内外投资合理布局的推进，英国还将继续成为中国投资人全球投资重点之一。

之所以说这场研讨别开生面，不仅是研讨会邀请到该事务所及伙伴机构有关地产丶金融丶法律丶税务丶规划等涉及房地产投资各方面的专家，还从投资者和开发商两个完全不同的角度来分析了英国房地产投资和开发要素，将融资丶规划丶税收丶法律等买方卖方的各种考虑因素归纳总结，让投资者一目了然地了解抓住机遇丶规划收益丶防范风险等全面信息。

数据说话

参加这一研讨的金融界人士对伦敦房地产市场表现出乐观情绪，其根本原因在於数据支持。

世界最大商业不动产和投资顾问行世邦魏理仕（CBRE）2017年10月中旬最新发布的报告显示，2017年第三季度对伦敦商业房地产的投资交易总额高达48亿英镑，与去年同期相比增长64%。

这使得2017年前三个季度伦敦商业房地产交易总额高达130亿英镑，相当於2016年全年的总和。

CBRE英国部执行总裁丶金融市场部负责人皮尔森（Stephen Pearson）介绍说，我们预计，目前有大约390亿英镑的资金正在计划投资伦敦的商业地产。这其中，很大一部分来自於亚洲。

2016年6月底英国全民公投决定退出欧盟的决定让整个世界大吃一惊，留欧派卡梅伦首相辞职，正如留欧派在投票前警告的那样，英镑汇率应声跳水下跌，英国很多大媒体几乎集体唱衰经济前瞻。但贝克·麦坚时的合伙人丶不动产部负责人史蒂芬·特纳（Stephen Turner）指出：”虽然媒体上说跨国大银行威胁要把总部从伦敦金融城搬迁到德国法兰克福，可是谁搬走了？！”

脱欧决定做出一年来，如果仅看英国各大报章，人们感觉政府似乎“风雨飘摇，朝不保昔”，而伦敦金融城的大金融机构似乎要“望风而逃”“搬迁欧盟”。但伦敦的房价却保持坚挺，不仅没有随英国一些地区的地产价格下跌，反而逆势而上。这和大量国际资金进入有关。可为什麽投资者要选择伦敦而不是法兰克福丶纽约丶东京或者中国香港？

透明的地产投资市场

皮尔森介绍说，投资者需要的是寻找一个安全的投资地，伦敦房地产市场经历数百年运作已经成为一个交易机制非常完善的透明市场，它不仅是对外国投资者持欢迎态度，有对私人资产严格保护的法律，也让投资者充分了解其交易价值和风险，资金进入退出都有序可循，这个市场既适合长期价值投资，也方便在投资者可以在不满意脱欧或其它环境变化时迅速撤离，比如伦敦市场上产权年限不同的地产，使投资者有更多的选择，一些优点是巴黎丶法兰克福丶纽约等其它大城市难以比拟的。

皮尔森表示，脱欧的所谓不稳定性的确让一些投资者放慢了脚步或者观望，但伦敦开发建筑商方面也相应停止了新项目的开发，有些地区房价下调，使市场重新平衡。

他透露说，很多亚洲的资金来自中港台地区，虽然说中国实行了新的海外资金汇款限制，但来自中港台地区的资金在进一步增加而不是减少，特别是通过中国香港的投资资金量巨大。

他相信，中国随着经济进一步增长，公司机构和个人投资者海外投资置地置产的趋势将会进一步增加。他介绍个人前往北京与中国大公司高层沟通交易的经历说，投资买方卖方通过增进了解和信心，将有利於交易的顺利进行。

离岸税务丶规划丶开发和保险

特纳也指出，因为亚洲商业文化不同，一些其它地区投资者初步了解伦敦房地产市场後，忽略得到熟悉伦敦房地产市场交易的各领域专家的谘询的重要性，仅依靠海外自己的团队来处理有关交易，实际上对项目产生很大风险，一些项目因此遭遇到意想不到的问题。

他指出，与来自不同地区的投资者打交道还需要克服商业文化差异。

贝克·麦坚时的合伙人丶税务负责人詹姆士·史密斯也指出，过去海外投资者常利用比如在英国根西岛或者泽西岛设立离岸公司，然後投资英国房地产市场从而合理避税的情况。但现在英国政府为了“堵住逃税漏洞”，不论该公司是否在英国本土有注册的商业实体，其经营利润都归纳到应缴税收范围内。这就需要税务专家介入，从税法角度予以协助，找到合法解决问题的办法。

规划和法律等领域如果没有全面通盘考虑，也会存在类似的风险。贝克·麦坚时的合伙人丶规划负责人本·法内尔举例说，比如在伦敦进行开发项目的投资者一个不可忽视的问题之一是英国规划法律中特有的采光权（Rights of Light）。比如世界着名的美国高盛投资银行在建造其伦敦市中心总部大楼虽然获得了规划批准，但忽略了这个问题，导致该投行在这一项目中陷入了与邻居大楼耗资百万英镑的诉赔案。

法内尔指出，在高盛的这个案子里，项目开发商忽略及早安排采光权的保险索赔问题。这也体现出保险业在伦敦房地产市场的重要角色。

来源：BBC中文网

责任编辑：Zoe Chan