马尼拉地铁对房地产市场价格影响 | 菲律宾

说起菲律宾首都马尼拉交通,两个字来形容--“痛苦”。马尼拉塞车情况在全世界都是有名的。3公里的路程,在上下班高峰,能堵上一两个小时。如果遇到周五晚上,并且还下雨的话,如果你要乘车出门,请备好干粮,准备在车上度过两三个小时的美好时光吧。

马尼拉交通如此拥堵原因是多方面的:

1、 道路狭窄。跟国内大城市那些宽阔的没有边际的大马路不同,马尼拉许多主要道路都是非常狭窄的。比如金融中心的Makati Avenue,很多地段只有两车道。据说马尼拉的城市道路规划当初是按照美国的一些小城市的模样规划的,很多小道。但是马尼拉的人口密集,又是首都,显然现在没法满足需求。

2 、 大片的私人别墅村占据中心位置。比如在Makati和BGC之间就有非常大面积的别墅村,里面住的都是菲律宾很有钱的人。这些别墅村占了很大的面积,并且都是私人范围,公共交通不能从中穿过,要修路只能绕过去。 

3、 菲律宾的土地基本上都是私有。要修路还要问各个地主是否答应

4、 还有一个原因,众所周知,菲律宾政府不作为。。。

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5、菲律宾有轻轨,类似于地铁,不过是在地面的,但是轻轨路线只有3条,到达的地方有限,容量也很小,而且技术及其落后,经常出故障。 

6、 没钱。

马尼拉确实比任何一个城市都需要地铁。所以杜特地一上台就抛出了地铁计划——

马尼拉地铁对房地产市场价格影响 | 菲律宾

MEGA MANILA SUBWAY

计划2019年动工,2025年投入使用

规划线路如图(转自CNN网):

马尼拉地铁对房地产市场价格影响 | 菲律宾

 据说届时将使用日本技术;日载客量35万人次;至于资金,据说大部分是国家财政预算,少部分来自外国政府贷款,至于是哪国,目前没有透露。
 
这条线从Quezon City一直到Pasay, 途径几个比较重要的商业中心:
 
  • Ortigas
  • BGC
  • Pasay

离金融中心Makati最近的一个站是Kalayaan,但是没有经过Makati的中心区.

终点站在机场,离MOA比较近,但是仍然要乘车,步行到不了MOA或者附近的赌场.

说了这么多,回到房价上面。地铁建成之后对沿线的房价有什么影响呢。现在还很难说。国内一般是通了地铁之后,周边房价立马大涨。但是菲律宾的情况很不一样. 马尼拉各个地区的发展很不均衡,大部分地区住的都是当地比较一般或者贫穷的家庭。富人或者条件好的本地人或者外国人一般住在几块发达的区域:Makati, BGC, MOA周边,还有Ortigas。 还有Alabang的别墅区和Mckinley等。菲律宾的贫富差距大,目前大家投资的房子针对的都不是普通收入的当地家庭。

在国内,大家喜欢租房在地铁沿线。在马尼拉,收入较高的白领,基本上是公司在哪里就租在哪里。比如在Makati上班的高收入人群,基本上都是住在Makati。收入一般的本地人呢,也租不起这些高端的公寓,大部分还是跟父母住在house里面,condo是住不起的。

用行业的话说就是“能租得起你房子的人平时也不需要乘公共交通上下班,乘公共交通上下班的也租不起你的房子”

但如果现代化的地铁建成之后,可能会有更多的人高收入人群乘地铁通勤。

不过菲律宾的基建项目都会面临一个问题,那就是这个总统提出的项目,下一位总统可能会推翻。比如以前阿罗约总统规划的一条铁路,后来阿基诺上台就搁浅了,七八年过去了,铁路还没动工的消息。现在的地铁是杜特地总统政府规划的,到2019年动工的时候他的任期就只剩3年了(菲律宾总统只能任职一届),马尼拉地铁到底能否建成,估计现在大家都没有什么把握吧。

 

延伸阅读:跟随一带一路去看房(一) 菲律宾:迅速崛起的热门投资目的地

 

来源:菲律宾房产

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在菲律宾雇菲佣真的那么爽吗?| 菲律宾

菲佣,对于多数中国人来说,意味着“奢侈”——它代表着国际水准的家政服务,会说英语的保姆,当然还有高额中介费、签证费和薪水。但听说在菲律宾本地雇一个菲佣每月只需人民币1k-2k, 一般白领中产阶层都能用得起1-2个佣人。不禁对这种幸福生活心生向往!

然而,很快被告知,真实情况和想象很不一样。在菲律宾雇一个菲佣并不省钱,当“主人”也不是就可以躺着睡大觉了,还有很多义务哦!真的嘛?一起来看看——

1、不是所有菲佣都会说英语

英语普遍被认为是菲律宾的第二母语,也因此很多人都认为菲佣一定会说英语,其实不然。由于做菲佣几乎没有门槛,一些在非英语公立学校上学的,或者接受教育程度较低的菲佣,并不会说英语。

2、菲佣也是有工作分工的

要知道雇一个菲佣,家里就能窗明几净,老幼都得到照顾,这种想法太天真。在菲律宾,菲佣的工作也是有分工的。

一般而言,照顾老人或者小孩的菲佣,是不负责做饭打扫房间这些事的,而且通常一个菲佣只负责照顾1个老人或孩子。举例来说,如果双方都是上班族,家里有2个小孩,一般都要雇用2个菲佣。

3、雇菲佣的软花销

在菲律宾,如果你以为雇主只需要支付工资就错了。菲佣工资虽然不算太高,但除了工资,雇主还需要支付菲佣的洗漱用品以及日常饮料和零食费用,往返回家的车费甚至船票机票都要由雇主负担。如果菲佣的家在外地,雇主就要付往返的船票或者机票钱。如果是本地人,往返的车费路费是由雇主负担的。

此外,雇主还要给菲佣买零食和饮料,最基本的是速溶咖啡,每天至少保证菲佣能喝上1袋咖啡,每天的下午茶小零食也需要由雇主提供,如果雇主没有吃下午茶的习惯,那么就只能买好零食让菲佣享用。除此之外,很多雇主还会为菲佣提供大桶的可乐。

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专职照看孩子或老人的菲佣,如果老人或孩子和家人一起外出吃饭,通常保姆都会同行,并在餐厅里享受跟雇主一样的美食大餐。也就是说,假设你带孩子去吃麦当劳,你也同样要为同行的菲佣麦当劳埋单。

在菲律宾雇菲佣真的那么爽吗?| 菲律宾

菲律宾是食肉为主的民族,顿顿有肉,菲佣的餐食也不例外。如果你属于顿顿吃青菜的小白兔,你只能允许你家的菲佣另起炉灶做肉吃。我曾经问过不止一个菲佣,天天有肉吃和多给你500元,大部分菲佣选的都是天天有肉吃。

以上这些都算是软花销,假如雇主不愿提供,在菲律宾是100%雇不到菲佣的。

3、什么样的人做菲佣

菲佣在菲律宾是一种职业,在我们国内叫做住家保姆。因为需要住在雇主家里,大部分从事菲佣的都是单身女性,包括未婚女性,还有单身妈妈,也有些是有家庭但是需要赚钱养家的。这些女性的年龄跨度从十几岁到几十岁都有,岁数最大的有五六十岁也做菲佣。

4、会说英语的菲佣工资更高

很多富裕家庭的孩子从小接受英文教育,有些父母一方是外籍人士的家庭,孩子甚至不会说菲律宾语,因此为了沟通方便,如果菲佣会说英语会优先得到工作机会,在富裕家庭工作,工资待遇也会更好一些。

5、菲佣有法定工作时间

根据菲律宾劳动法规定,菲佣每天的工作时长不得超过8小时。当然,现实情况是大部分菲佣都会超时工作。

6、雇佣菲佣是一个双向选择的过程

在大量菲佣到海外工作的背景下,菲律宾本地的菲佣非常抢手,在首都马尼拉,会说英语的菲佣甚至到了一佣难求的地步。因此,菲佣对自己的工作环境也会挑剔起来。

比如,喜欢在有独栋别墅(House)的家庭工作,这样的家庭通常会有专门的菲佣房,一般会雇佣2个以上的菲佣,菲佣即有了自己的房间,也可以有同伴聊天。此外,雇主是政客、生意人、外国人、工资待遇比较高、需要照看的小孩已经上学、可以定期随雇主一家到国外旅游等也都是菲佣理想的工作环境,甚至有些女性雇主还会定期把自己淘汰的名牌包包或者衣服送给菲佣使用。 

7、菲佣中介公司的生意

既然菲佣如此抢手,你一定以为跟国内的保姆公司、月嫂公司一样,菲佣中介公司生意也是门可罗雀吧,错!

由于没有计划生育的限制,菲律宾人通常都有着庞大的家族和朋友圈,再加上远房亲戚几百人也不为过。更是出于信任和安全考虑,雇菲佣的首选是远房亲戚,用时髦一点的话讲就是,谁还没有几个需要挣钱的远房穷亲戚啊;其次是亲戚朋友介绍,比如朋友家的亲戚,也算是知根知底,出了问题也能找到人。再其次是在亲戚朋友家做过事的菲佣的亲戚朋友,最后才是不知根知底的中介公司。

此外,菲佣中介公司的中介费贵,也是大家不愿选择的原因之一。通常,雇主需要在中介公司缴纳2000-5000人民币不等的中介费后(根据中介公司的规模)才能看到菲佣的资料,这些中介费扣除菲佣的体检费,其他都归中介公司所有。然后,中介公司根据雇主的开出的条件(如菲佣的年龄、工作经验等)提供5-6个满足条件的菲佣的资料,没有面试,雇主只能根据纸上写的内容进行决定。如果试用后不满意,可以免费更换1次,但要由中介公司指定更换的菲佣。如果还不满意,就只能重新交钱。雇佣的期限也通常只有1年。

8、菲佣的“梦想”

很多菲佣在有钱人家里工作一段时间后,都或多或少产生了一夜暴富的心理。几年前,菲律宾有一部家喻户晓的电视剧叫Be Careful of my Heart,讲的是一个在单身医生家里(医生妻子因车祸去世)兼职帮忙照顾孩子的玛丽苏,最终和医生终成眷属的故事。这部电视剧在菲律宾收视率超高,也从另一个侧面激发了菲佣梦想嫁给外国人从而改变自己和家庭命运的想法。

或许国内同胞会认为这是典型的不劳而获心理,但对于几代贫困的菲佣来说,这是最快速改变命运、尤其是让自己的家庭摆脱贫困的有效途径,有些嫁给年龄较大外国人的菲佣,甚至有牺牲自己,换来弟妹的学费和对自己家庭资助的事实,这个我们以后专门写婚恋观时再提。

 

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来源:滨屿移民

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二手房买卖,如何跟房东谈判?| 菲律宾

菲律宾二手房买卖当中,我们很多国内来的客户在看完房之后,觉得房子还满意,一般都会要求“把房东约出来谈谈”,这时候通常我们都很为难,因为在菲律宾,房东不会跟客户坐下来商谈价格(99%的概率),虽然这在国内可能是一个再平常不过的流程,他们觉得价格都没有谈好,为什么要见面呢。

菲律宾二手房都有一个明确的价,比如10M,表示10个一百万比索,就是1000万比索,5M就是500万比索,大部分都会说明是否可议价

比如:

—10M firm price或者10M non-negotiable ,,一口价,像这样的开价,一般都是房东的底线了,基本上很难讲价,即便可以稍有退让,议价空间也非常小。

—10M negotiable , 这种就是可以讲价的,讲价空间不固定。比如开价10M,有可能谈到9M,但大部分在9.5M左右,主要还是取决于房东是否想早点卖掉房子。

讲价的过程并不是像国内那样,买卖双方约出来谈判,一般菲律宾二手房都是中介代房东处理整个过程。比如你看中了这套10M的房子,你想还价9M,房东会要求有书面的购买意向书Offer to Purchase,需要你打印出来签字并由中介转交。这个Offer to Purchase是在你递交给对方的时候是没有法律义务的,并不是房东签字之后这房子你就必须要买。房东收到之后如果同意,就会签字并发回给你,如果不同意,一般都是由中介转达。

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Offer to Purcahse通常包含:

1. 房子总价
2. 各种税费分别由谁承担,包括过户费,增值税,中介费等等
3. 房子情况,比如按照现状,还是需要房东添加一些家具等等
4. 定金多少,一般在5-10%。
5. 其它

房东会逐条同意或者全部同意,如果有些条件不同意,那也会写出来,再发给你一个counter-offer. 这些都是走书面的形式(是的,菲律宾的流程就是这么古老…)

双方都签字之后,定金也交了,这个协议就生效了,此时任何一方反悔,大家都是根据协议来处理。 买家反悔,房东没收全部定金,房东反悔,定金全额返回。价格协议上说是双倍返回,那就按照协议来。

再回到价格谈判上面,因为双方谈判都是由中介转达,大家是不会坐下来谈价格,作为买家,也没有机会对房东“动之以情,晓之以理”。这个时候还价大家都担心自己还得太高(吃亏了。。。),还得太低,被房东一口拒绝。

我们的建议是查看一下同一栋楼的其它房子价格,最重要的是咨询中介。一般中介为了达成交易,都是尽量帮助买家还价,但也会根据行情来给出一个合理的价格。因为中介看的房子多了,其它房子在相同地区最近实际交易的价格是多少,这些中介都比较清楚。比如开价12M的房子,如果最近半年,附近相同的房子交易的价格都是10M左右,那中介一般建议在这个范围,浮动主要是根据房子装修的情况,保养情况等。如果开价12M的房子,最近半年内,同样的房子实际交易的价格都在12M左右,那你还价10M,成功的可能性就很低了。

 

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中国人和菲律宾本地人买房有啥区别? | 菲律宾

由于投资柬埔寨房产的很多都是中国人,许多投资者都会问的一个问题是中国人(或者外国人)买,与菲律宾人买,都有哪些区别。今天专门写篇文章详细解答一下。

1. 价格。开发商的价格都是统一的,不会针对外国人和本地人有不同的报价,无论是菲律宾人还是中国人,每套房子的价格都是一样。如果是二手房,那就是私人房东定价,一般也不会针对外国人故意抬高价,毕竟广告打出去的时候不知道买家会是哪里人,价格都是公开的。当然最后的成交价就看你跟业主的讨价还价了。

2. 税费。菲律宾政府并没有针对外国人而制定特别的税费。也就是说你在菲律宾买房跟本地人买房要交的税费是一样的。一手房有12%的VAT(一般都包含在房价里面。二手房有大概3%的过户费,6%的增值税(卖方出)

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3. 名额限制。菲律宾不限购,你可以买一套或者一百套都行。但这里会有一点区别,一栋大楼,外国人最多只能占有40%的名额,剩下60%必须是本地人。也就是说如果该楼盘已经有40%是外国人买了,那剩下的只有菲律宾人才能买,外国人不能买了。

4. 贷款。本地人可以贷款交尾款(一手房的期房),或者贷款买二手房。最高可以贷款90%,年限甚至达到30年。外国人如果没有工作签证或者SRRV,基本上没法贷款。有工作签证的一般可以贷款最高70%,年限最高10年。利率跟本地人一样。

5. 买房流程。中国人在菲律宾买房和本地人买房的流程大概都一样。中国人凭护照即可购买.

6. 购房种类。这个是本地人和外国人的最大区别。外国人只能购买公寓。即高层住宅楼condo or apartment,或者写字楼office .凡事带土地的house and lot,即房屋或者别墅是不能购买的,联排别墅也是带土地,也无法购买。本地人无限制。

如图:中国人和柬埔寨本地人买房有啥区别? | 柬埔寨

 

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10万中国人涌入马尼拉 菲律宾房市火了!

马尼拉的主要金融区及其周边地带,新移民的迹象无处不在:供应热气腾腾的中国火锅和饺子的餐厅、Mall of Asia商场的普通话广播以及不断飙升的房地产价格

据彭博社报道,自2016年9月以来,估计有10万以华人为主的移民涌入菲律宾首都的各个地区,这股大潮正在以异于其他世界城市中心的方式席卷马尼拉的房地产市场。中国投资者多年来一直在大力买进香港、伦敦和纽约的高端住房,以便将资金转移到海外;但是马尼拉这波新热潮的背后却是另外的推手:当地蓬勃发展的博彩业

马卡蒂(Makati)市San Antonio村地区的一个新楼盘
马卡蒂(Makati)市San Antonio村地区的一个新楼盘

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在总统杜特尔特的领导下,菲律宾政府于19个月前开始颁发博彩经营许可证,之后共有50多家招待海外华人赌客的离岸博彩公司拿到了许可证。虽然投注是远程进行的,但赌场运营商需要在马尼拉雇佣说中文的人处理从市场营销、客户咨询到海外客户付款手续的各种事宜。

由此导致的移民虽然只占马尼拉大都会地区1,290万人口的一小部分,但却推动中国劳工所青睐街区的房价创下新高。随着业主将写字楼和商铺改成设置牌桌和网络摄像机的博彩中心,马尼拉商业地产市场正在复苏。这也提振了Ayala Land Inc.和SM Prime Holdings Inc.等当地开发商的利润。

左边为马尼拉各个地区的住宅价格涨幅;右边为商业地产租金价格涨幅(来源:彭博)
左边为马尼拉各个地区的住宅价格涨幅;右边为商业地产租金价格涨幅(来源:彭博)

尽管没有公开的官方数据透露有多少中国人进入了马尼拉,但知情人士表示,菲律宾的离岸博彩运营商自2016年末以来雇用了约20万名劳工,其中多数为中国人,而且一半以上抵达了首都地区。菲律宾移民局表示,其无法立即提供相关数据。

这有望提振菲律宾经济并正在帮助加强该国与中国的关系——后者是杜特尔特的优先事项。然而这就意味着,如果这两个国家中任何一个突然改变互联网赌博或移民政策的话,马尼拉的房地产市场很容易受到冲击。

过度依赖中国买家的危险,在去年有沉痛领悟的马来西亚飞地新山身上一目了然:在中国管控海外房地产投资、需求突然枯竭之后,新山受到了海量房屋空置的困扰。

“集中风险可能是个潜在的问题,”Bank of the Philippine Islands驻马尼拉的经济学家Emilio Neri称。

马来西亚新山的未完工建筑
马来西亚新山的未完工建筑

另一些人则只看到了机会。中国合肥的房地产经纪人黄强(音)预计,马尼拉房价将因源源不断的中国务工人员而获得提振–这些劳工服务的对象不仅是离岸赌客,而且还有经常光顾实体赌场的内地客户。

黄强自己平时就赌得很大,他去年11月首次来到马尼拉、在Bloomberry Resorts Corp.旗下赌场Solaire下注,并意识到马尼拉可能不止可以让他过把赌瘾。他计划在这个城市建造一个500平方米的展厅,来吸引中国的房地产投资者,并且很快就将签署两个楼盘的公寓推介合约。

他说,他选择了一个博彩业蓬勃发展的地区,因为那里的房地产升值潜力最大;并补充道,他已经遇到了组团买房的中国游客

马尼拉的Solaire度假村和娱乐场
马尼拉的Solaire度假村和娱乐场

菲律宾群岛银行驻马尼拉的经济学家内里表示,资金集中风险会是个潜在担忧。而其他人则只看到机会。合肥房地产中介黄强(音)预计,马尼拉的房价会因中国务工人员涌入而获提振。这些人服务的对象不仅是离岸赌客,还有那些经常光顾实体赌场的中国赌客。他说还遇到过组团赴菲购房的中国游客。

这股潮流的最大受益者之一是马尼拉马卡蒂区的公寓——紧邻中国务工人员工作的博彩中心。马卡蒂邻近的湾区,房价2017年第四季节上升创纪录的27%。当地一家房地产咨询公司负责人说,若不是离岸博彩业,菲房产业去年就崩盘了。

居外精选菲律宾房源:马尼拉大都会马卡蒂Century Spire

Century Properties房地产公司是菲律宾豪华摩天大厦开发领域的先驱,如今与颇具前瞻性眼光的建筑师Daniel Libeskind以及豪华家具领域的领先公司Armani/Casa携手合作,共同推出菲律宾豪华的地标性居住大厦开发项目——Century Spire,将成为菲律宾都会区天际线的一部分。

Century Spire项目位于菲律宾首屈一指的金融区内,而且占据优越的位置,靠近大型企业、休闲以及商务设施乃至多家跨国企业集团的大型总部。

建筑面积:47平方米
房型:1卧1卫
房龄:尚未竣工
其他属性:城市景观 朝向东南
房价:PHP 18,513,603(约¥238万)

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延伸阅读:【东南亚房产投资,错过了新加坡和马来西亚?不要再错过菲律宾了


来源:凤凰国际iMarkets

责编:Zoe Chan

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菲律宾房产的永久产权、使用权 | 菲律宾

菲律宾的公寓都是永久产权(有些特别老的公寓可能会有不同)。产权跟土地有很大关系。在菲律宾,土地都是私人所有,每块土地(lot) 都有相应的产权证(Title), 跟房屋产权证一样的。土地产权也是永久的,这个在Title上面都有写清楚。

开发商建房子的时候都会买断土地所有权,不会跟人家去租。在菲律宾,这些大财团开发商本身也是大地主,他们拥有很多土地。如果是他们从其他人手上买的地,也是买断所有权,不是租地建房。在这过程中,政府不会参与(除了收税),这一点跟国内完全不同,国内政府征地然后政府卖给开发商。

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因为土地是私人的永久产权,房子也是永久产权(不会因为土地问题而有年限问题)。开发商在卖房子的时候,已经在楼盘的土地卖给了业主们。这个是体现在房产证上,菲律宾的房产证上会注明你这套房子占此楼盘土地的%,虽然你没有土地证,但是房产证上面会注明,房子是永久产权(Perpetual Ownership), 土地占比是多少百分比。

目前有个误传,说菲律宾的公寓产权只有50年,50年后房子会被推到,土地会被政府收回。这个纯属误传。首先,菲律宾是个高度私有化的国家,私人土地政府无权拿走,这个在过去也没有发生过,国内的现象不能套用在菲律宾的系统。第二,所谓的“50年使用权”其实是个误传,并且很多人越传越错。菲律宾政府确实有建议过公寓使用年限是50年。注意,这里是建议,不是立法或者规定。菲律宾没有任何法律规定公寓在50年后需要如何处理。

有些人会问,房屋不可能永久能用,万一几十年后房子有什么问题,该如何处理。万一房子因年代太久需要推到重建或者做其它用途,那所有业主作为这块地皮的所有者,有权利一起决定地皮如何处理,以及地皮如果出售,业主根据各自的百分比而分得利益。

 

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菲律賓買房 二手房交易流程 | 菲律賓

在菲律賓買房,如果是壹手房還比較容易處理,畢竟菲律賓的開發商基本上就那幾家大集團,買房只要跟住他們的流程就行了,也沒有可以商談的余地,合同都是標準的,所有標準條款都不會根據客戶要求來修改。但是買二手房就比較復雜,畢竟二手房是從私人業主手上買,合同條款要雙方洽談,最重要的是流程跟國內不壹樣。在國內,買賣雙方只需要壹起去過戶,流程就算完了,但是在菲律賓並不壹樣,簽完合同,給完錢,再辦理過戶手續,並且新的房產證要等3個月左右才能拿到(這壹點是國內客戶最不習慣的,總覺得錢已經給了,但是房產證不能當時辦好)。

以下是可能遇到的買賣二手房的情形:

1. 期房,業主轉讓合同 (無稅)

因為很多業主是期房時候買入的,但是在交房之前就想賣掉,此時多半是未付完全款的。這種情況比較簡單,因為房子還在開發商手上,業主也還沒有辦理房產證,只需要雙方去開發商處辦理更名即可,壹般收費3-5萬比索,各個開發商的收費標準不同。新的業主只需繼續供款給開發商即可。比如前業主買入的時候是800萬P,已經供款400萬,還欠開發商400萬,但他現在要賣950萬。那麽妳需要支付550萬(400萬已付的房款+溢價150萬)給前業主,剩下400萬給開發商(可全款可分期,具體看前業主之前的付款方式)。

但是也有壹些開發商比如Ayala,不允許這麽做,只能按照正式的二手房交易來轉讓,那樣就要交稅。

2. 現房,有房產證 (需交稅)

菲律賓的房產證是壹張紙,如下:

菲律賓買房 二手房交易流程 | 菲律賓

這個房產證並不是買賣雙方交易當天就能辦下來的,是需要等雙方簽完合同,付了款,由中介前去辦理,與此同時有各種名目的稅費要交。

 具體流程:交定金,約10% >>>簽訂contract to sell, 這個合同是雙方同意買賣的各種細節和條款>>>付全款,簽訂Deed of Sale, 可以銀行轉賬,或者當面給支付,賣家當面給房產證>>>辦理房產證過戶(3個月左右,壹般是中介辦理)

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3. 現房,無房產證

1)有些欠銀行貸款的房子,業主本人沒有房產證,這時候新的買家在簽訂Deed of Sale之前需要支付金額幫業主把房產證拿回來,其它流程基本跟上面壹致。(需交稅)

2)還有壹種情況是,業主在期房階段買入的房子,已經到了交房時間了,業主不想付尾款,想在此時賣掉,這種情況仍然是合同轉讓,只不過需要壹次性支付給業主以及開發商所有房款。開發商收到款項之後會給新的買家辦理房產證。(無稅)

買賣雙方簽訂協議>>>提交申請給開發商>>>新業主跟開發商簽合同

4,現房,銀行收回並進行拍賣的房子(需交稅)

這種房子是跟銀行交易。價格都是銀行報的,沒有講價余地。首先跟銀行提交壹個offer, 銀行在約2周內確定沒有其他人出更高價的時候就可以走過戶流程了。

 

延伸閱讀:跟隨壹帶壹路去看房(壹) 菲律賓:迅速掘起的熱門投資目的地

 

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菲律賓買房,如何選擇合適的付款方式 | 菲律賓

首先說二手房二手房因為是私人業主,付款方式通常是現金,即全額付款。因為全部付清之後才能辦理過戶手續。具體操作過程中通常分為兩筆,第壹筆訂金(約10%),在7天或者壹個月內支付第二筆,並同時簽訂正式的購房合同Deed of Sale.

壹手房的付款方式就比較多樣化,因為菲律賓的壹手房多半都是期房,開發商會有很多種付款方式給客戶選擇。

1. 全款(Cash)。 如果資金充足,有能力壹次性支付,並且全款的折扣比較大,建議選擇全款。如果全款的折扣大於8%,並且交付時間2年以內,全額付款是比較劃算的。

零首付+月供+尾款(No Downpayment+installment+balance)。許多開發商如SMDC,DMCI,Megaworld等允許零首付,即不需要壹下子拿出壹大筆錢,只需要從第二個月開始月供,這個付款方式壓力最小,因此很多炒房的客戶會選擇這個方式,因有些月供比例很小(低至15%),即交房之前的這幾年,妳只需要付完這壹小部分比例即可,有月供金額低至壹千多塊的。

不過建議還是根據個人財務能力來購買,如果壹下子買很多套,雖然有能力月供,但畢竟每套還有壹大筆的尾款要交付。這個尾款是要在交房的時候付清的。並且作為外國人,基本上很難在菲律賓拿到房貸。當然很多人會說在交房之前立即賣掉。這個方式是可行的,不過,要短時間內賣掉還未交付的房子並不容易,因為此時雖然已經是現房,但還沒拿到鑰匙,客戶無法看房,並沒有真正的二手現房那麽好轉手。所以我們的建議還是根據經濟能力來購買。

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2. 首付+月供+尾款(Downpayment+installment +balance). 這種付款方式是先現金付壹定比例的首付10-50%都有,並且通常這部分金額有壹定的折扣(2-10%),然後再月供,比例不等,最後有壹部分尾款,比如Ayala Alveo的很多樓盤就是這樣的付款方式。這種付款方式將付款壓力平均到各個階段,適合有壹定積蓄的客戶。

3. 全款分期(Differ Cash),即在交房之前的這幾年將全部房款平均到每個月,這種月供壓力比較大。但沒有尾款。

 

延伸閱讀:跟隨壹帶壹路去看房(壹) 菲律賓:迅速掘起的熱門投資目的地

 

 

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如何选择地段朝向楼层户型?| 菲律宾

菲律宾买房选择房子与国内还是有区别的,毕竟每个国家的情况不同,适合国内的一些选房因素不一定适合菲律宾。特别是买房投资的话,更加要选择这边的租客和买家比较偏向的好房子。

首先说朝向吧,这个是我遇到过最有“文化差异”的一个方面。在国内,最好的朝向是坐北朝南,其次朝东,主要是阳光好啊。但是在菲律宾不讲究有阳光照进来!光线充足还是要的,但是菲律宾这么热,常年气温30来度,阳关直接照进屋子会很热!在国内,尤其是冬天,如果有阳光照进屋子那当然是非常舒服的,不过菲律宾没有冬天,每一天都是夏天。

还有一点不同的是,菲律宾朝西的房子西晒没有国内那么强。有些人一听说朝西就不喜欢。事实上菲律宾朝西和朝东的房子被晒的程度差不多。因为菲律宾太阳出来得早,而且一大早就非常热,跟国内大部分地区上午慢慢热起来不同。这里早上8点钟就很晒了,早上去上班走在路上要打伞,不然汗流浃背。

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朝西的房子虽然有西晒,但是菲律宾太阳下山早啊,尤其是雨季,一到下午就下雨,下雨过后就没太阳晒了(凉爽得很。。。)

那么在菲律宾买房子一般选择什么朝向呢?在菲律宾不太讲究东南西北朝向,主要是景观要好。第一选择是朝泳池(在菲律宾说朝Amenities, 即公共设施。一般泳池区域也有一些休闲绿地区域,小孩玩乐的地方,总之是比较偏向自然生态。。。) 朝泳池的那些房子卖得更快。

另外一个朝向就是City skyline, 朝着高楼大厦的,如果楼层高,朝城市高楼也挺好,夜景美啊。

马尼拉有个最好朝向的就是朝着高尔夫球场。在BGC有几栋楼,就在马尼拉高尔夫球场边上,可以说是马尼拉公寓大楼最好的景观了,一眼望去就是高尔夫球场,不但景色好,还特别安静,闹中取静。不过这种房子很少有二手房出售。

 

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公寓投资——短租房回报率以及如何打理 | 菲律宾

最近几年随着短租平台如Airbnb的火热,很多投资者将在菲律宾购买的公寓放在airbnb上面做短租房,回报率高于长租。

短租房最难的是如何打理,很多国内客户买房之后并不是在菲律宾居住,长期在国内,只有偶尔去菲律宾。有些人是在国内打理:处理网上部分,比如处理租客问题,跟客户联系并处理airbnb的账户。然后在菲请一位清洁工,租客退房之后打扫卫生,并帮忙每月缴纳水电管理费这些。租客入住和退房:可以完全自助式的,比如用一个密码锁将房门钥匙放在锁里面,并将锁放在信件箱mail box, 租客在网上成功订房之后,将密码锁的密码发给他,这样房客到达之后自行取钥匙,退房的时候再把钥匙放回原处即可。

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在大楼管理比较严格的情况下,可能需要为租客做一个授权书Authorization letter, 也就是写一个通知给管理处,告知他们这套房子是短租给这位房客了,否则有时候管理处会拒绝不认识的人进入大楼。

还有一种形式是专门请人打理(通常都是有多套房子),付对方工资。目前也有一些房屋管理公司在做这项业务,比如跟我们合作的一家公司,主要管理在BGC和Makati的公寓,与业主分成。
 
短租公寓的价格:以一套SMDC典型的小户型为例,26平米带家具,价格大概是200RMB一天,如果是在makati这样的中心区域,出租率非常高,基本上每个月都能订满,或者至少有20天可订满。因为在这些地方,酒店都很贵,基本上很难找到200块钱一晚的酒店,除非位置很偏僻的小酒店,当然住起来就每月这种公寓舒服。公寓有26平米,有厨房可以做饭,比起那些偏僻的破旧的酒店,当然会更受旅客的欢迎。

另外,一室一厅或者小两室的房子也非常受欢迎,因为有些是家庭出游,带有小孩或者老人,住酒店非常不划算,并且不能做饭,这时候就需要一个一室一厅或者小两室的房子,一家人都能住下. 还能自己做饭。菲律宾的饮食非常不符合中国人的口味,大多就是油炸,很少蔬菜,并且价格还贵,再说,带着家人一起,总不能天天吃麦当劳那些。如果顿顿都去中餐厅,花费会比较高,而且餐厅里面吃多了也不是很健康。

短租房的配置:基本的家具都会有,当然最好是有WI-FI,配置最好两条浴巾,沐浴露和洗发水这些最好都有,个人洗漱用品就不用。早餐一般不用提供。

 

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