Tag: 菲律宾

作者：艾米·R·雷莫（Amy R. Remo）

2019年，菲律宾房地产业本可以实现十分强劲的增长，但税收政策提案引发的不确定性和不稳定的利率制度可能会使其增长低于预期水平。

“在2018年前9个月经济增长放缓的情况下，房地产业仍保持着良好的状态，办公楼和住宅等主要板块在2018年的需求量和供应量均达到了创纪录的高数值。然而，我们发现房地产业即将迎来多项挑战，”高力国际菲律宾公司在题为《2019年十大预测：此次竞赛以灵活性为名（Top 10 forecast for 2019: Flexibility is the name of the game）》中提到。”

高力国际菲律宾公司称，影响房市的不利因素多种多样：在未来12至24个月内，利率上升可能压低中低收入居民的需求，而通胀加剧也许会进一步削减消费支出。

该机构还指出，执行全面税制改革方案（Comprehensive Tax Reform Program）第二部分的规定会引发不确定性。全面税制改革方案是一项旨在降低企业所得税税率并合理调整外国投资者税收和非税收优惠待遇的举措。

高力国际菲律宾公司还补充，其他挑战包括技术工人严重短缺而导致的施工延误，以及阻碍遍布马尼拉都会区的重要基建项目的通行权问题。

尽管存在这些挑战，预计2019年菲律宾房地产业将目睹新的有利因素发挥作用，同时推高各细分市场的需求，促进增长。人们认为，这些新兴趋势将迫使业者适应这些变化，从而更好地适应市场。

“对于2019年的菲律宾房地产市场而言，这场竞赛将以灵活性为名，”高力国际菲律宾公司强调。

“租户的强劲需求和不断变化的偏好让灵活工作空间进入了人们的视野；住宅开发商正在调整他们的项目，以便满足离岸博彩业中国员工和当地职业人士的需求；商场运营商变得更乐于接受外国餐饮（F&B）和家居装饰企业租户，而且我们还发现零售空间吸收的定义在2019年出现了彻底的改变。开发商还积极收购设施较为健全，位于商业区以外地段的土地，试图在繁荣的房地产市场上大赚一笔，”高力国际解释说。

根据高力国际的说法，以下为决定2019年菲律宾房地产发展形势的十大亮点。

1. 以基础设施为重点的政府支出将刺激房地产市场

高力国际表示，预计政府执行的前期基础设施项目计划将决定马尼拉都会区内外开发商所采取的战略。因此它也发现，2019年，马尼拉以外区域的办公楼和住宅开发项目的分散化格局也变得越发明显。

“高力国际认为，房地产企业将更积极地收购吕宋岛北部和南部的地块，并确保它们所在的位置具有战略优势，邦板牙、布拉干、甲米地、拉古纳和八打雁更是他们关注的重点区域。政府应通过在2020年至2022年间修建完铁路、高速公路和收费公路等计划连通这些省份的项目来支持开发商的扩建活动，”高力国际在报告中写道。

2. 马尼拉都会区办公楼的空置率仍低于6%

高力国际表示，预计到2018年底，马尼拉的办公楼空置率将在5%上下浮动。

“我们发现强劲的需求将持续到2019年，而且预计需求会随着新供应的增加而同步变动。在接下来的12个月里，高力国际预计开发商将交付近100万平方米大小的新办公空间，而售出物业的总面积将达到约91万平方米。预计到2019年底，空置率仅为5.4%。在2019年即将交付的办公楼物业中，有约30%已经提前租出，”高力国际表示。

知识流程外包（KPO）行业可以提供健康信息管理、软件工程、财务和会计等价值更高的外包服务，因此预计该行业将在未来12个月推高办公楼的需求。谷歌等顶级科技公司开始入驻菲律宾，而且在索隆斯（Tholons）最新全球外包调查中，马尼拉都会区的排名也有所上升，这些变化也会提振办公楼的需求。

3. 离岸博彩业务将在马尼拉以外地区扩大规模

据高力国际观察，2019年，离岸博彩企业将买下20万平方米到30万平方米大小的办公空间，约占2019年预计售出量的23%。

“我们鼓励那些规模不断扩大的新离岸博彩公司继续在宿务、邦板牙和拉古纳寻找落脚点，因为这些地区仍有大量可用的空间，”高力国际在报告中写道。

“离岸博彩企业不仅需要开阔的办公空间和居住空间，还必须在当地机场提供中国直飞航班或者可以直接进出马尼拉地区的城市内运营。这就是这些企业开始关注吕宋南部部分城市的原因之一，”高力国际补充道。

4. 灵活工作空间将实现10%的年度增长

马尼拉都会区办公物业市场供应紧张，流动劳动力开始形成一股潮流，企业试图降低运营成本——这些因素共同催生了另一个办公物业的细分板块：灵活工作空间。

“我们发现，目前微型、小型和中型企业不断崛起，寻求即插即用型办公室的跨国公司和外包公司大量涌入，而且政府正在进行一系列可能改善国家营商环境的政策改革。在这样的背景下，马尼拉的灵活工作空间库存将在未来三年内每年平均增长10%，”高力国际预测道。

“在未来三年里，我们认为商场、酒店、住宅楼和职场人士专用宿舍将提供更为灵活的工作空间，”高力国际补充道。

5. 马尼拉湾地区主导马尼拉都会区的公寓价格和供应量

2018年第三季度，海湾地区的公寓存量超过奥提加斯中心，成为第三大次级市场。与奥提加斯中心相比，海湾地区可出售的住宅单元数量要多200余套。

高力国际表示，2019年，预计海湾地区已动工的1.5万套新公寓中，有6000多套新共管公寓将竣工。该公司还预计，到2021年，海湾地区将超越马卡蒂中央商务区等其他次级市场。

Arbor Lanes位于马尼拉湾地区塔吉格市（Taguig City）南阿尔卡（Arca South）的东面地区，坐落在34,315平方米的大型混合用途开发项目之中，其完美融合了大自然景观和建筑特色。这是一片发展迅速的中央商务区和生活区，可以通过南吕宋高速公路（South Luzon Expressway）快速前往马卡蒂市（Makati City），还可以通过C5干道通往博尼法西奥全球城市（Bonifacio Global City）。房价约¥400万。
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6. 豪华住宅市场依然表现强劲，其房价即将突破每平方米40万菲律宾比索

高力国际预计豪华公寓需求将继续处于高位，因为马尼拉都会区仍然是该区域内租金收益最具吸引力而房价相对较低的地段之一，富裕的菲律宾人、外国投资者和离岸博彩公司对该地段的物业有着长期的需求。

马尼拉的豪华物业市场规模相对较小，但这类物业的需求在过去几年内一直保持稳定。与此同时，二级市场上此类项目的租用或购买需求居高不下。

积压的需求也促使中等收入公寓开发商在马尼拉海湾地区等新兴商业区扩大业务规模，建设高端项目。马卡蒂的阿亚拉大道（Ayala Avenue）沿线将修建一个豪华物业项目，预计其物业价格将突破每平方米40万菲律宾比索（约5.32万元人民币）的临界点。

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7. 餐饮业将进一步主导零售空间的吸收过程

高力国际认为，在未来12个月内，餐饮（F&B）行业依然是吸收马尼拉都会区零售空间的主要驱动力。这可以归因于海外菲律宾劳工汇款的持续流入和人民可支配收入的增加，而稳定的宏观经济背景也发挥了一定的作用。

据报导，未来12个月内，佰百鸡（Popeye’s）、熊猫快车（Panda Express）和奶昔小屋（Shake Shack）等外国餐饮品牌将在马尼拉开设分店，预计这些品牌的活动将推动马尼拉的零售空间吸收过程。

8. 更多来自家居装饰或奢侈品零售行业的外国公司在海湾地区开设分店

高力国际表示，考虑到马尼拉都会区的公寓越来越受欢迎，人们对家居用品的需求将持续增长。在2018年第三季度启动的开发项目中，开间公寓和一卧室单元住宅项目的占比将近60%。

高力国际指出，自去年年初，填海商业区的预售公寓上市以来，其价格已经上涨了约30%至80%。高力国际称，这反映了该地区游客和外国投资者的支出情况。

高力国际认为，海湾地区已经发展成熟，可以容纳更多高端餐饮、鞋履和服装品牌了。普拉达、纪梵希和萨尔瓦多·菲拉格慕已经在太阳赌场（Solaire casino）开设了店面。该地区将持续吸引更多高端零售商。在未来12个月内，我们将目睹更多奢侈品品牌在填海商业区开店，”高力国际说道。“在海湾地区，阿塞纳购物中心（Aseana mall）等新购物中心即将建成，这为运营商提供了引进奢侈品零售商的机会。”

马尼拉高端商业地段地块，面积2.1公顷。
位于马尼拉的高端主要商业区，靠近马尼拉湾，主要商业道路，如Macapagal Ave，EDSA，Roxas Boulevard。
非常靠近马尼拉着名的娱乐场所，这是亚洲版本的拉斯维加斯，如冈田马尼拉，太阳赌场和附近的购物中心，如MOA或亚洲商城。
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2019年，菲律宾房地产业本可以实现十分强劲的增长，但税收政策提案引发的不确定性和不稳定的利率制度可能会使其增长低于预期水平。

9. 对奎松市更具战略意义的土地储备和乡镇开发项目

马尼拉地铁是政府批准的最高成本项目。按计划，该项目应于2018年12月动工，并于2022年之前在奎松市建成前三个站点：棉兰老大道（Mindanao Avenue）、坦当梭拉（Tandang Sora）和北大道。

“高力国际认为奎松市将从地铁建设计划中获益，因为有13个车站计划建于奎松市内。随着马尼拉地铁、地铁7号线和普通轻轨地铁站的建设工程不断推进，我们认为奎松市内以办公楼、住宅和零售物业为特色的综合用途项目将变得越来越有吸引力，”高力国际说道。

10. 已整修的基础设施可以促进宿务休闲娱乐行业

高力国际表示，除了机场翻新和扩建项目以外，其他基础设施项目也将为农村地区带来新的机遇，从而推动宿务旅游业的发展。这些项目完工后将刺激人们对宿务都会区（包括宿务市、拉普拉普市和曼达维）走廊外地区物业的需求，促使开发商建设更多酒店和服务式公寓。

高力国际预计，在接下来的12个月里，房地产公司将采取更积极的方式来开发可用的土地。曼达维（Mandaue）和麦克坦（Mactan）地区将成为开发商关注的重点，因为人们普遍认为这些地区非常适合建设度假型城镇。

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来源：inquirer.net
责编：Zoe Chan

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一位观察人士表示，海外菲律宾人将超现代的全新生活方式快速介绍到菲律宾各个角落。

 2018年9月16日

菲律宾外出务工人口总数约为910万人，达到全国人口的10%。2015年，海外劳工向菲律宾国内汇款总额达到280亿美元，占菲律宾GDP的9.8%，这一数据反映了菲律宾海外劳工群体对国家经济的巨大贡献。

然而，海外劳工的整体消费实力、以及其对菲律宾经济发展模式带来的转变，却被大大低估。

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房地产需求

从海外劳工群体中收益最为明显的行业，当属菲律宾的房地产市场。自21世纪初以来，这一群体购房需求的增长，就开始推动马尼拉大都会及其周边地区房地产市场的繁荣发展。

菲律宾房地产和建筑商协会负责人Manuel Serrano表示，“海外劳工人员振兴了公寓市场”。

房地产的繁荣势头已经超出了马尼拉大都会的范围，达雅台（Tagaytay）、宿雾（Cebu）等省城以及拉斯皮纳斯（Las Pinas）、安赫勒斯（Angeles）等新兴农村城镇都出现了新的住宅和高楼建设项目。

面对海外劳工的买房需求，菲律宾房地产开发商以全力提升服务品质和商业思维作为回应，并且已达到国际化的较高水平。

早在2005年初，房产开发商Ayala Land就开始针对海外劳工、在海外工作的专业人士以及居住在美国和欧洲但退休后会回菲律宾居住这些特定人群，启动了其房产项目国际销售的计划。

如今，菲律宾各大房产开发商如Rockwell、Century Properties、Filinvest Land和Ayala Land等，都已向美国、加拿大、英国、迪拜和新加坡，这些潜在菲律宾购房者派出了海外销售代表团队。

2004年至2005年，开发商Rockwell的销售代表Mika Bautista每年往返美国4-5次，向在美国的菲律宾人销售公寓。在英国，菲律宾房地产公司出现在当地各类与菲律宾相关节日庆典上（如菲律宾巴里奥嘉年华）推销房产。

面向海外消费者开展宣传活动

菲律宾房地产公司还在国际菲律宾媒体上大力宣传，开展吸引眼球的推广活动。

Rockwell 在Filipino Channel（一家菲律宾有线电视台）上投放广告；总部位于伦敦、加拿大、澳大利亚的房地产公司在“Planet Philippine”这类杂志上投放广告；而总部位于美国的房产开发商，则在“Filipinas” 杂志上投放广告。除此之外，这些公司还在新加坡、伦敦等地区设立分支机构（设有办公处和员工）。

这些战略收获了巨大的利润回报。

2017年，菲律宾海外劳工对房产开发商Ayala和Filinvest分别贡献了31%、40-50%的销量。专攻海外菲律宾客户的Megaworld公司称，2006年公司盈利增加了3020万美元，增幅达92%。2017年，在美国工作的菲律宾人为Ayala贡献了52亿比索（9800万美元）的收益。

这些公司转变了其业务操作方式，成为吸引海外菲律宾客户购买其产品的“跨国企业”，并取得了巨大的成功。

如今，这些工作在海外的菲律宾人不仅是其国内消费的主力军，更意味著富裕的、可靠的投资者，很显然，他们并没有成为国家的“边缘人”！他们不仅为菲律宾房地产业务模式和环境的转变做出了贡献，更将一种全新的、现代化的生活方式快速传播到菲律宾的每个角落。

来源：channelnewsasia
责任编辑：V X

WILLIAMS MEDIA就整個馬尼拉地區的住房需求，與高力國際（菲律賓）調研經理Joey Roi Bondoc展開對話。

2018年9月14日

高力國際（菲律賓）認為，當前整個馬尼拉地區（包括都會區和外圍區域）正火熱進行中的基礎設施項目，將對當地住房需求產生積極影響。

WILLIAMS MEDIA對話高力國際（菲律賓）調研經理Joey Roi Bondoc，深入了解馬尼拉住房市場的情況。

馬尼拉都會區住房需求

Bondoc表示：基礎設施開發項目，如MRT7號線、馬尼拉地鐵和單軌空中列車等，壹旦完工，將大大提高住宅房地產的價值。他表示，“我們預計這些項目站點附近住宅房產的需求將會增加，而這也將進壹步提高起資本價值。MRT3號線的完工無疑將使沿線站點附近公寓項目的吸引力大大增加。”

Bondoc補充道，毫無疑問，目前政府既定的馬尼拉都會區基礎建設項目規劃，將對房地產開發商和投資者近期和中期的戰略產生決定性的影響。

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都會區外圍區域的住房需求

Bondoc指出，公寓式居住趨勢的日漸發展以及馬尼拉大都會可用土地的不足，導致眾多新建開發項目在都會區外圍的興建，如加維特（Cavite）、拉古納（Laguna）、邦板牙（Pampanga）和八打雁（Batangas Bulacan）。

Bondoc解釋道，“整體而言，當前政府在基礎設施方面的大規模支出有利於房產部門的發展。占GDP的5-7%的年基礎設施支出，能夠支持北呂宋地區北部鐵路（Northrail） 和克拉克機場擴建項目，以及南部加維特-拉古納高速公路、輕軌6號線、Sangley機場和加維特-C5南部鐵路項目的完成。”

高力國際數據顯示，布拉幹機場是政府公司合作模式（PPP）下的另壹項大規模待建項目。“這壹項目將有助於布拉幹地區（Bulacan）成為多功能開發項目的建設所在地，並將提高布拉幹的地位，使其成為首都馬尼拉以外辦公和住宅的首選，” Bondoc說。

待建的Sangley 機場將進壹步提高加維特（Cavite）作為馬尼拉都會區以外區域重要商業區的地位。“加維特過去為馬尼拉大都會的商業活動提供住宅房產支持，但隨著其與馬尼拉之間道路網絡的完善，開發商們開始大規模投資加維特。”

“壹旦Sangley機場完工，加維特的商業活動將會迎來更加繁榮的發展。現代機場的建成，將使加維特告別以往僅僅作為馬尼拉都會區附屬的形象，而成為真正的、獨立的中心城市。這將為該省的住宅項目帶來更加顯著的發展。”

Bondoc表示，房產開發巨頭們壹直十分熱衷於在美羅克拉克（Metro Clark ）建立大型綜合社區。“其重要原因是這裏計劃建設客運和貨運鐵路、高速公路和克拉克機場擴建計劃。高力國際認為，建設綜合性多功能社區，包括公寓項目、獨立住宅和土地項目，將使這裏的土地價值得到充分發揮，也是充分利用當地勞動力的必要舉措。這些勞動力也是業務外包和工業企業所需要的。

高力國際預計，隨著機場和現代化項目的發展，開發商將繼續在馬尼拉都會區外圍開發衛星社區建設。這些新建的綜合社區將提供有多功能、多用途的開發項目，因此具備比獨立項目更高的價值。“我們認為這壹特點使綜合社區對投資者而言更具吸引力。租客也會更加傾向於綜合社區，因為這類社區會提供更好的居住和工作環境。這壹趨勢將使馬尼拉都會區外圍地區的住房項目更具吸引力。”

邦板牙、布拉幹和加維特道路網絡的改善和機場的擴建，將進壹步發揮這些地區的土地價值，提高其承建住宅項目的可行性。

Bondoc總結道，“這些地區的住宅房產需求將持續增加，因為每年海外菲律賓匯回資金有很大壹部分都用於滿足住宅需求。”

來源：retalkasia
責任編輯：V X

美国总统唐纳德·特朗普在最近访问菲律宾时延续其一贯惜字如金的作风，称菲律宾拥有“最优质的房地产”。

这位房地产商出身的总统提到了菲律宾作为美国在东南亚地区军事盟友的战略重要性。然而，他却没有忘记表达对菲律宾房地产市场的看法。这背后主要的原因当然是因为：菲律宾在基础设施方面的大额支出，稳定的增长和外国投资者的投资兴趣，菲律宾的房地产市场正呈现出良好的发展势头。

菲律宾房市现如今出现了变化：自住业主比偶然出现的投资者要多，而且分析师表示目前菲律宾房地产的繁荣以实际的刚性需求而不是“变化多端”的投机为主。

每次谈及菲律宾住宅房产都不得不提到该国近期令人印象深刻的经济统计数据。2017年，菲律宾全年GDP增长率为6.7%，这是东南亚地区的最高水平。占经济活动70%的消费支出同比了增长6.1%。

“就经济增长而言，菲律宾在年轻人口强劲消费支出的支持下，依然是亚太经合组织国家中的佼佼者，”戴德梁行亚太地区研究部门执行董事Sigrid Zialcita说。

“此外，本届政府正在加大政府开支，并强调基础设施支出的重要性，”她补充道。她所指的是菲律宾总统罗德里戈·杜特尔特（Rodrigo Duterte）的计划，即所谓的3B （Build, Build, Build）策略，亦称大建特建政策。根据这项计划，菲律宾政府将把基础设施支出增加到8.44万亿菲律宾比索（约1680亿美元）。

莱坊Santos房地产咨询公司提供的数据显示，菲律宾豪华住宅2017年的年均价格增长率最高，为28%，其中马尼拉大都会（Metro Manila）内多个中央商务区的房产均价达到了每平方米35万比索。与此同时，大城市预售公寓的销量增加了24%，达到52600套，突破了高力国际的最高纪录。

在海外工作的菲律宾人（OFW）构成了菲律宾的主要住房投资者群体之一，去年其汇款总额创下了新纪录——228亿美元。由于来自新加坡、香港、中国、卢森堡和美国的投资者承诺将向该国注入新资金，外国直接投资（FDI）也于十月飙升至20.17亿美元的新高。

菲律宾政府已经将经济改革提上了日程，分析师们认为这些改革举措是促使外国资本进一步涌入菲律宾的催化剂。这些措施包括有计划地降低外国零售商在菲律宾境内设立分店的最低实收资本要求；取消对外国购房者100%持有的投资住宅的限制；放宽对外国承包商参与房地产项目的要求。

Gentry Manor是一栋17层的公寓项目，它位于马尼拉大都会帕拉那克（Paranaque）西城（Westside City）南海滩区（South Beach District）。这家酒店式公寓拥有设计精美的公寓单元，并在建筑内引入了一个高端零售中心。56平米1卧1卫新房只售约¥191万。
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不得不说，到目前为止，菲律宾房地产行业的前景还是一片光明。然而，菲律宾长期以来一直处于混乱状态，并因此声名狼藉。此外，无政府状态也对刚刚稳定下来而且脆弱不堪的形势造成了威胁。2016年时，国际信贷评级机构穆迪（Moody’s）和标准普尔（Standardand Poor’s）公司将菲律宾评级为有“政治风险”的国家，这是因为杜特尔总统向毒品走私者发动了一场血腥的战争，至少有1.2万人已经在这场战争中丧命。

去年，与伊斯兰国勾结的恐怖分子围困菲南部城市马拉维，而杜特尔特总统随后宣布的戒严令也让国际评级机构大为惊慌。Leechiu Property Consultants发布的数据显示，2017年，第三方商业提供商（BPO）在马尼拉大都会占用的办公建筑面积急剧下降26%，跌至3.85万平方米。

尽管如此，这样的变化尚未演变成一场全面的危机——起码国际人士对杜特尔特与众不同的“严厉之爱”领导风格的看法不会受到大幅影响。12月，惠誉国际（Fitch）提高了菲律宾的主权信用评级，承认目前没有“证据”表明打击非法毒品交易的战争削弱了投资者的信心。

“尽管菲律宾依然存在政治风险，但考虑到其作为亚太地区投资中心的强大吸引力，它的投资市场依然可以正常运转，”Zialcita说。

杜特尔特在外交忠诚方面可以说是不走寻常路。他原本和特朗普总统建立了亲密的关系，后来又转变为与中国的战略盟友，而中国与菲律宾在南海地区存在领土争议，有大量房地产受到了此争议影响。在他的任期内，菲律宾加入了“一带一路”倡议。为推动此项目，中国在全球范围内投入了大量资金，启动了多项大规模的建设工程。

根据中国的海外房地产门户网站居外网提供的数据，2017年第四季度，中国买家询问菲律宾物业情况的次数相比去年同期激增了246.4%。

“（中国投资者）认为自己的投资已经得到了中国政府的认可，因为中国政府偏向于那些和一带一路倡议有关的国家。”居外首席执行官罗雪欣（Carrie Law）说道。“他们还认为，大规模的开发项目和不断增强的商业联系将导致菲律宾的物价上涨，而这对于所有在短期内进行的房地产交易来说将是一个利好。”

“有部分驱动力来自于可观的回报。菲律宾的租金收益率高于6%，超过了中国乃至整个亚洲（印度尼西亚除外）的所有城市，”她补充道。

确实，马尼拉房地产的租金收益率比曼谷（4%）、新加坡（2.9%）和上海（2%）都要高。“现在的马尼拉就像30年前的香港和新加坡，”莱坊Santos公司的首席执行官Rick Santos说道。

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除了中国这一金融富矿将为杜特尔特总统的基础设施项目提供资金外，还有另一项因素有利于直接或间接推动房地产行业发展——《税制改革加速与纳入（Tax Reform for Acceleration and Inclusion，TRAIN）法》。这项法案将带来20年来菲律宾最全面的一次税制改革。这套法案还规定年收入低于25万比索的公民可免缴个人所得税和高价值物业招致的遗产税。

“由于个人所得税减少导致购买力增加，再加上房屋租赁交易增值税（增值税）的免税额已从1.28万菲律宾比索增加至1.5万菲律宾比索，这项法案可能会提高租房的需求，”Zialcita说。“这反过来又会鼓励投资者购买更多房产以应对更高的租赁需求。”

TRAIN法案去除了价格介于250万至320万比索之间的住宅物业的增值税免税额，而这可能导致房屋的合同价格上涨。也就是说，TRAIN法案为房地产投资者创造了长期的投资潜力。据估计，今年这项法案实施后，菲律宾政府将获得将近900亿菲律宾比索的额外收入，其中大约70%的资金将分配给“大建特建”计划。

“这些基础设施项目应该可以释放出农村地区的土地价值，”高力国际菲律宾公司研究部门经理Joey Roi Bondoc说。“随着地方分权化不断推进，大幅增加的公共基础设施支出应该为从事建设，运营和维护（O&M）的关键运输基础设施企业提供新的机遇。”

正如Bondoc所说，“基础设施的黄金时代”将迫使开发商在马尼拉大都会附近正在积极扩建道路网络的省份（如甲米地、拉古娜、布拉干和邦板牙）内启动更多综合性城镇开发项目。

杜特尔特似乎专注于翻修马尼拉大都会的基础设施以便分散资本。政府已公布多项计划，包括加快马尼拉大都会区第一个地铁网络的建设，并完成博尼法乔全球化城市——奥迪加斯中心接驳道路（Bonifacio Global City-Ortigas Center Link Road）和C-5 / 卡蒂普南立交桥（C-5/Katipunan Viaduct）项目。 

综合性城镇包含居住、工作、休闲和购物场所，对于正在寻找合适物业的人群来说极富吸引力。上世纪90年代末，菲律宾房地产开发行业巨头Megaworld率先启动了城镇和网络公园建设工程。据该公司预计，最近一系列政府项目将产生巨大的连锁效应。

“随着税制改革计划持续推进，消费者支出也不断增加，我们发现今年投资和购买住宅物业的人也变多了，”Mega World International高级副总裁Marivic Acosta说。

“第三方商业提供商和POGO（菲律宾海外游戏运营商）租用的物业不断增加，这将对住宅市场产生多米诺效应，而乡镇地区受到的影响格外明显。”

私营部门为马尼拉基础设施提供发展动力的积极性也变得越来越高涨。菲律宾知名房地产开发商阿亚拉（Ayala）和建筑公司伊顿地产（Eton Properties）合作搭建了一座可连接帕西格和奎松的桥梁。Megaworld母公司安德集团（Alliance Global Group Inc.）正在利用其资本性支出项目来建造一条长为2公里的空中列车单轨铁路，而政府不必出资，可坐享其成。

特朗普的发言往往难以取信于听众。然而，面对如此乐观的宏观经济基本面情况，夸大菲律宾房地产发展的言辞已开始压下质疑的声音。无论是即将完工的马尼拉57层摩天大楼，还是宏伟的“一带一路”农产工业区，菲律宾的房地产开发项目现在都已做好充分的准备，即将迎来新一轮的蓬勃发展。

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来源：PropertyGuru – Property Report
翻译：LPS
责编：Adam Chen, Zoe Chan

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房地产顾问服务公司高力国际称，尽管上调的利率和通货膨胀带来了一定挑战，但今年菲律宾房地产市场的供需很可能迎来历史新高。

尽管第二季度菲律宾国内经济增长放缓，达到三年来最低的6%，但高力国际称菲律宾的经济发展速度仍然位居该东南亚第三，仅次于越南（6.8%）和中国（6.7%）。

高力国际表示，“尽管经济增长放缓，但房地产行业仍是十分坚挺，2018年办公、住宅和休闲房产的供需都将达到历史新高。”

然而，该公司补充道，利率的上调或将在未来12至24个月内削弱中低收入阶层对住宅房产的需求。

高力国际指出，由于开发商对高利率的影响有所担忧，因此今年上半年新增公寓的数量有所减少。

8月初，菲律宾央行将政策利率上调了50个基点，为2008年全球金融危机以来最大幅的上调力度。

高力国际表示，“我们认为，利率的波动应当会促使当地开放商更愿意与外国公司合作，共同开发水平和垂直住宅项目。”

除调高的利率外，加速的通货膨胀对消费产生抑制，因此也给房地产行业带来了一定的挑战。

7月，由于食品和饮料产品价格上涨，通胀率达到5.7%，为五年来最高。

高力国际指出，房地产行业还面临其他的挑战，如由于技术工人的缺乏和公共基础设施项目的大幅增加而导致建筑进度的延误，路权问题以及税制改革加速与纳入（Tax Reform for Acceleration and Inclusion）法律（该法旨在合理化政府为投资者提供的刺激政策）实施的不确定性。

高力国际称，数据显示，今年，办公房产的供需和净吸纳率都将达到历史新高。

截至上半年，马尼拉大都会的净吸纳量达到641000平方米，高于去年整年的638000平方米。

高力国际预计今年其吸纳量将达到107万平方米，此外，新可出租办公房产的吸纳量预计将达到108万平方米，创下又一历史新高。

高力国际表示，“预计在2018年下半年建成的可预租办公楼中已有31%完成预租，因此今年下半年房市的高需求趋势将持续下去。”

除了来自中国业务外包公司和离岸博彩公司的需求外，马尼拉大都会办公房产还受到物流、电信、保险和金融服务等传统企业的推动。

与此同时，住宅房产大的发展将持续受益于菲律宾与中国的友好关系。

高力国际称，“菲律宾的高力国际接收到了越来越多来自中国香港、日本和中国大陆公司的询价，由此可见菲律宾越来越有可能与外国开发商合作。”

大量开发商计划在马尼拉以外的关键城市，如加维特省（Cavite）、布拉干省（Bulacan）和邦板牙省（Pampanga）投建水平项目（住房和土地）。高力国际建议开发商在菲律宾的二三线城市开发住宅项目，因为这些地区的终端用户需求高。

菲律宾加维特省大雅台市（Tagaytay）离马卡蒂市区车程1小时半左右。这里可观看到全世界最小的火山岛湖，是环境优美的休闲区。Wind Residences是2015年新发展的公寓。共有5栋楼。公寓设施有室外室内游泳池、网球场等等，周边有大型游乐场、骑马场、购物中心、5星级酒店和餐馆。
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高力国际预计今年菲律宾国际游客的数量将从去年的660万上升到750万。由于马尼拉大都会将新增2800间新的酒店房，酒店供应量达到历史最高，因此酒店的入住率大概将在65-68%之间徘徊。

高力国际预计，从明年开始至2021年，马尼拉每年的平均入住率将达到68%-70%，与此同时，酒店房费的价格预计将每年增加约1-2%。

高力国际认为，尽管今年第一季度，由于税制改革加速与纳入的不确定性，工业房地产的投资下降了38%，但其吸纳率仍将保持稳定。

部分企业宣布在吕宋岛工业园区中部和南部设立办公处。

高力国际表示，“最初，人们担心菲律宾的房地产市场会出现过热现象。但央行不断采取举措旨在控制通胀，以舒缓对房市过热的担忧。为了使得经济增长能够更好地支持房市的繁荣发展，政府必须确保实行适当的政策改革，包括继续实施税收和非税收刺激，以保持菲律宾对外包和工业公司入驻的吸引力；放宽关键行业（如建筑）的外国合作限制，以解决项目进度延期的问题。”

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原文：PhilStar
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

作者：欧陆投资移民

从前，海外购房或许一直是富人的游戏；而如今越来越多的中产阶级加入到了这个大军之中。究其原因，除了东亚人无比热衷投资房地产的习性之外，那就是如何让自己辛苦获得资产进行“安全”、“有效”的保值了！

1. 无论地段，首先想性价比，说白了就是先挑便宜货

既然是投资，那么符合自己投资能力的是必然需要考虑的，但是不代表为了投资去挑一个便宜的，就自认为是“性价比”！所谓性价比，必然是具备一定投资潜力，又符合一定的价格标的，这一类的投资标的，说实话，真的是不太多！

而我们可以选择的范围，必然是相对性价比合理，但是绝对不要因为便宜，因为要投资，而去选择一个几乎没有投资价值的房产项目。说到底了，不要被便宜的广告给轻易忽悠了！自古便宜无好货，好货自然不便宜，在海外投资市场，这是几乎是一个铁律！

2. 看到地铁和商场，就是“好东西”？

这或许是中国人购房的一个传统习惯，认为出门就是轨道交通，出门就是餐厅、超市、大商场，这个楼盘一定具备升值潜力。事实真是这样吗？也许在中国是，因为这边的购房主力都是抱着接近的这个想法，可以一拥而上，炒高这个楼盘的价格。

但是请记住，你现在投资的是海外，你的“中国思维”还可靠吗？未必！当然，我们不能完全否认，无论欧美、日本还是泰国，当地人也都喜欢交通便捷，出行便利的，但是区别在于，他们更看中的是住宅区域是否私密？是否安静？是否人流不那么地杂乱？是否适合居住？

在这个基础上，再去考虑衣食住行的相对便利。那么自然的结果便是，离开轨道交通不是那么太远，比如，步行个10-15分钟可以抵达；离开大型学校、医院和商业区也不是过远，比如，步行个10多、20分钟，或者开车5-10分钟可以抵达……等等。

原因很简单，这样的环境既满足了生活区域不失便利和便捷，又能相对离开人流比较繁杂密集区域一定的距离，不至于影响到自己的住宅区安静和私密程度；同样地，也可以不那么地轻易受到轨道交通的辐射和噪音影响。

而且你需要明白的一个问题是什么？在许多国家的富人区里，甚至于他们对于轨道交通是几乎没有太大需求的，但是那些高端住宅的涨幅潜力远远超过地铁隔壁的所谓“地铁房”。

请记住，你是投资海外，不是自住海外！你的选择需要满足的是当地需求，而不是你的需求！你的需求是什么？是“投资潜力”！！

有句话说，“富人买房看地段和品质，考虑环境和是否够档次”、“普通人买房看地铁价格，考虑超市和是否会烂尾”……虽然说，话有些绝对化，但是其中真的可以反应出成熟投资者心态和普通人的差异化。所以你一定要学会改变自己的传统思维去投资海外，降低自己的风险，尽可能地寻觅到海外的潜力楼盘。

3. 学会保护自己，学会相信数据

这句话说说容易，其实做到很难。因为这年头为了利益，各种忽悠的技巧实在枚不胜举。但是在这个纷繁无章的海外投资市场里，还是可以找到相对的净土的。

外籍份额卖得一般没关系，本地份额销售得足够火爆，你不得不去考虑一下，或许它真的值得你投资，毕竟本地人的购买份额从一定程度反应出了市场需求程度，而投资的根本升值原因，便是足够的需求！

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来源：中国贸易金融网
责编：Zoe Chan