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菲律宾独立海岛，现实演绎海洋天堂｜居外精选

大都市里总是繁华热闹的，比如拔地而起的高楼，比如川流不息的车辆，比如变化万千的霓虹。这样的生活，似乎是与自然隔开的两个极端，居住在楼栋林立的高楼森林里，人们似乎又对自然充满了渴求。

于是，城市里出现了很多优质住所。风格要么是绿化充足的天然氧吧，要么是依水而建的一线江景、海景。这些与众不同的房子成为很多人梦寐以求的安家之处，他们都在尽可能让生活与自然更为亲近。

如果说拥有一处自然景观作伴的住所是对居住环境的极大提升，那么住在一个海岛上呢，或者说拥有一个独立的海上小岛的生活会是如何呢？

Ligpo岛是一座极其罕有的独立岛屿，总面积为3,500平方米，坐落在如同天堂的菲律宾阿尼洛。阿尼洛位于一片拥有世界一流潜水设施的海洋保护区，距离菲律宾首都马尼拉只有75英里（约2小时车程），乘坐直升机只需要20分钟，因此也具有极大的租售价值。

海岛别墅本就已经很罕有，阿尼洛这栋别墅更为尤甚，毕竟全岛就只有这一栋房子，似乎这栋别墅是一个独立的王国，再加上最近别墅的整体经过全面整修，整个岛屿看上去就似乎是一个华丽温馨的私人“岛国”。

别墅共设有4间卧室套房，满足大家庭多人口的居住需求，而且开阔的视野空间可以欣赏巴拉扬湾令人惊叹的景色。此外，还设有一个独立餐馆以及一个海水游泳池。

岛内的电力供应来自大陆地区，坐船前往一个大型停车场只需7分钟。该岛距离Lemery市的鱼类、水果和蔬菜市场只有10分钟左右的路程，因此，虽然是看似独立，出行、生活却十分便利，毫不孤独。

如果有需要，别墅还可以进一步改建，拥有建造直升机停机坪的空间。

Ligpo岛正对面约150米处是一个令人惊叹的私人海滩，该海滩占地面积约为23,000平方米，如今开发了属于他自己的私人度假胜地，其建筑设计与四周的美丽环境相映成趣。周围度假胜地按照英国中世纪酒吧风格建造的一栋建筑、一个海滩酒吧和一栋地势较高的竹质住宅，您可以远眺海滩和岛屿的壮丽景色。

所有卧室都设有配备有浴室，居住的私密性极佳，每一个房间都拥有很高的入住体验。要在当地找一位称职的管家也是何其容易。

实事求是地说，如此罕见的独岛别墅出现在市面上是一个非常难得的机会。其私人海滩带有餐厅和设施，也很容易聘请员工，具备成为度假胜地和可靠财源的条件。由于其商业价值确实很大，共享产权也是一种可以考虑的入主方式。如果您对这个小岛具有兴趣，不要犹疑，立即致电居外热线400 041 7515，或点击 https://www.juwai.com/52055879.htm，了解更多详细资料。

撰文：Leo Li
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

高租金回报、房产增值快的海外房产，其实只要一百万？

越来越多的海外置业者，正在将海外房产视为一种面向投资者的金融商品。与传统的投资理财项目相比，海外置业投资有很大的优势，在政治经济稳定的国家购买房产，以较低的资本投入，收益稳定，收益率也高。

我们采访了三位通过居外购置海外房产的客户，来为大家分享他们低成本高收益的生财之道。

王女士
36岁传媒行业传媒主管
购置房产所在地：马来西亚吉隆坡

在马来西亚买房子真的就是凑巧，其实当时是在网上搜索马来西亚旅游攻略，正好看到了一篇文章，是分析介绍马来西亚吉隆坡房产投资，看着价位很合适，就动了心思。

选择在居外购买，也是朋友介绍，他们公司之前和居外有过合作，就帮我牵线咨询马来西亚的房市行情，居外给人感觉很专业，详尽地给我分析了关于吉隆坡房产的问题，像是价位、租金收益、投资前景等，加上我后来自己做了一些相关功课，最后敲定下来吉隆坡的一套房子。

近年赶上“一带一路”的热潮，政策的优惠让吸引了很多国人到马来西亚买房。而且马来西亚房价2018年增幅排名亚洲第三，租赁投资回报率达到6%-8%，远高于国内的大陆地区（2.66%）。而首都吉隆坡跻身世界ALPHA一线城市，2010年之后吉隆坡房价平均涨幅为9.7%，排名全球前十。

在买房的时候，也考量了文化、语言、教育医疗等方面，马来西亚和中国文化相通、语言也相近，相对来说也更加适合国人投资与居住。而马来西亚推出的“第二家园计划”——外国公民持第二家园长期签证可以在马来西亚长期居住和工作而不用放弃原有国籍，也同样是我选择的马来西亚的原因之一。

马来西亚吉隆坡的房产，3卧2卫，115万元

吉隆坡赛城核心区位，优质学校学区房
精装修拎包入住，业主每年谷底返7.2万元，每三年房租递增5%
24小时安保服务

周先生
34岁互联网行业产品经理
购置房产所在地：菲律宾马尼拉

菲律宾算是这两年最炙手可热的房产投资地了吧。菲律宾是亚洲GDP增长最快的国家之一，正在经历着十年前中国飞速发展的道路。菲律宾马尼拉是全球人口增速全球领先，汇集了整个国家的高收入人群，和外资企业及NGO工作人员，租房需求强劲。

我也是看中了这点，所以选择在首都马尼拉入手了一套170万左右的房产。虽然菲律宾房产已经热了一段时间，但事实上，现在购入菲律宾房产依旧是一项回报很高的投资项目。菲律宾房产的租金回报率总体在6%左右，既可以享受高租金，同时又能获得房产增值。

菲律宾对外国人投资门槛低，投资起来会更方便，从这一点来看，菲律宾是海外购房投资的好选择。

菲律宾马尼拉的房产，1卧1卫， 94万元

位于马尼拉华人最多也是做密集的帕塞区
本区域有马尼拉最大的赌场，全亚洲最大的SM商场
投资回报在8%以上

金先生
42岁金融从业者
购置房产所在地：日本大阪

之前也有投资过澳洲的海外房产项目，算是有一点相关的经验。趁着手里还有余钱，想着让手里的钱继续保值，就选中了相对投资成本低一些的日本房产作为投资对象。

日本的房产相对于欧美国家的房产的好处是，户型小、成本低、脱手快，好出租。我在入手房产之前做了一些功课，对比了日本各城市的房价、租金和城市发展潜力，最后决定在大阪买房。

我入手的房子27平，不到70万，靠近大阪地铁的中央线，交通很方便。这种位置好的小户型在年轻的上班族中间很吃香，当时入手的时候就看好了这点，而且这本房子本身也自带租约，所以相当于买过来可以当现成房东，这租客合同到期倒也不愁找不到下家。

日本的房地产市场非常成熟，已经有很完善的法律法规和交易机制，经济和政治环境也很稳定，因此日元资产其实是自带避险属性的。

大阪确实也是个很有发展潜力的城市，2025年大阪就要举办世博会，而且日本政府已经通过了在大阪兴建赌场的法案，像是澳门、拉斯维加斯等著名赌城，眼见着都是靠赌场发展起来的，可以说，未来的大阪的房市还有很大的上升空间。

日本东京的房产，1卧1卫，88万元

项目位置位于大阪市中央区
距大阪Metro中央线【堺筋本町】站徒步5分,　交通便利，便利店徒步3分，超市徒步3分，邮局徒步8分
房屋永久产权，收益稳定

如果对以上城市的房产感兴趣的话，欢迎致电 400-041-7515 联系居外，也欢迎分享你和居外的房子那些事儿~

2019年第三季度中国买家在菲律宾保持活跃

居外网执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）说：

“第三季度，在菲律宾购置住宅物业的中国买家数量实现了稳定的增长，其增幅与上一季度相比仅略有下降。

“经历了四个季度的两位数、三位数增长之后，中国买家对菲律宾房地产的购买询价次数于第三季度同比增长了3.6%。

“自2018年第二季度以来，我们进入了中国买家对菲律宾物业购买兴趣高涨的新时代。需求已经攀升到了新的高峰，并一直保持着当前的水平。

“中国开发商在湾区和马卡蒂启动的新开发项目体现了中国买家不断增长的需求。

“我们对于中国投资者在住宅地产方面的投资没有进行确切的估计，但其规模肯定非常庞大。来自阿亚拉地产（Ayala Land）的数据显示，仅去年一年内，该公司就向中国买家出售了价值255亿菲律宾比索（合35亿元人民币）的物业。

菲律宾：中国大陆买家询价量

“SM开发公司（SM Development Corp）也透露，有数个季度，中国投资者买下的住宅物业占该公司总销售量的30%。2017年，中国买家的交易量仅占10%，2016年更是只占了不到5%的份额，与当前的情况形成了鲜明的对比。

自2015年第一季度以来，中国买家对菲律宾房地产的询价次数从未出现过季度负增长。近年来，中国买家询价量的季度增长幅度高达375.8%。

“目前的增长趋势刚开始显露时，中国人在菲律宾购买的物业数量还非常少。

2014年，菲律宾在中国买家青睐的住宅物业购置目的地排行榜中位居第19——远远落后于其他东南亚国家然而，菲律宾以前那种默默无闻的状态正在迅速改变——2018年，中国买家已经把该国的排名提升到了全球第12位。

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“在中国买家购置的菲律宾物业中，马尼拉的房地产占了将近80%。

“在物业类型方面，中国买家更偏爱一卧室一浴室的住宅单元。海外买家购房的主要动机是投资，而不是添置自住房屋或度假住宅。

鼓励中国买家在菲律宾投资的因素包括表现强劲的房地产市场、领先于地区整体的经济增长、大型基础设施投资、“一带一路”项目参与性、资本控制和海外博彩业的发展。”

居外推荐菲律宾马尼拉马卡蒂的1卧1卫豪宅，房价约¥235万。点击了解更多房源详情

IQI Caliver马尼拉公司的常务董事兼发展部副总裁Emanuel Andrew Venturina说道：

“我们预计，到2019年底，有大量的新商业和住宅物业将被投放到市场中，因此我们认为2020年的房地产供应将继续增长。”

“在湾区、博尼法西奥环球城和马卡蒂城的房地产交易中，有90%的住宅物业交易都与博彩行业有关。我们已经发现，有许多中国投资者正在大量购买预售或期房物业，以及可随时入住的高档公寓。

“离岸博彩公司入驻奎松市和奥提加斯地区后将推高住宅租赁需求，而出租物业占用率将保持稳定。马卡蒂市、博尼法西奥全球城和湾区的低空置率也是中国外包公司和离岸博彩公司的巨大需求所造成的影响。”

IQI-GLOBAL介绍

IQI全球是东南亚和中东地区首屈一指的房地产网络——它在马来西亚、泰国、越南、菲律宾、澳大利亚、阿联酋、柬埔寨、印度尼西亚等15个国家开设了25个办事处，并雇用了6000多名销售人员。2018年，IQI Global的代理销售了价值6.3亿美元的新物业。如需了解更多信息，请访问：https://www.iqiglobal.com

居外网介绍

居外网（Juwai.com）是全球最大海外房地产中文网站。目前平均每月有330万用户查询居外网上展示的来自91个国家或地区的280万条房源。居外网曾获全球科技媒体“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖，曾获中国电子商务协会两度最佳海外房产网站称号。居外网总部设在中国上海和香港，在美国、菲律宾、泰国、马来西亚和澳大利亚设有区域团队。欢迎点击查看居外网上更多菲律宾在售房源，或致电 400-041-7515 谘询菲律宾房产的投资机会。

责编：Zoe Chan

行业巨头畅谈菲律宾房产投资前景

相比以往，近两年的海外房产投资市场呈现出新特点：东南亚国家纷纷进入国内买家的视野，除了大家耳熟能详的泰国，菲律宾也开始成为大家的投资目标，而香港邦外集团（Bonwai Group）作为国内首批海外房产投资企业，早已深耕菲律宾市场多年，并已发展集海外置业、物业管理、商业投资等多业态为一体的综合性产业集团公司。在邦外集团在香港设立首个菲律宾展厅之际，居外网对邦外集团展开对话，了解他们眼中的香港买家和菲律宾房产市场的后续发展。（Q：居外网；A：邦外集团）

Q：请问邦外在中国香港新设展示中心，是基于哪些考虑？预计来自香港的买家增加吗，是否有相关的数据？

A：邦外在香港设置展示中心，一方面是看重香港作为国际大都市的市场地位，一方面是认为香港籍买家会认同菲律宾房产的投资价值。从邦外近期的项目成交量来看，香港籍买家占比达20%，呈现出大幅增长情况。

Q：根据你们的观察，香港买家到菲律宾购房的主要需求有哪些，投资，养老？

A：香港买家对菲律宾房产需求是多样的，首先是认同菲律宾房产的投资价值，这是最基础的。在这个基础之上，才延伸出其他需求。在我们看来，认同菲律宾养老的香港买家不少，菲律宾作为知名的养老胜地，物价低廉，香港人退休后在菲律宾可以享受到非常不错的生活。

也有部分买家主要考虑移民，一是菲律宾移民门槛低5万美金即可，二是菲律宾也是一个机会之地。因此吸引了不少港人移民。

开幕现场，邦外集团高管为现场来宾分享菲律宾置业指南并对项目进行详细介绍，现场氛围相当火热。

Q：香港买家到菲律宾购房主要集中在哪个区域？

A：香港人以及大部分海外买家主要集中在帕赛（Passay）博彩区。这个区域也是过去几年最热的区域，因此也特别容易获得海外投资客的关注。但更多的机会会在一些未被过度关注的地区，如Ortigas地区。

Q：过去一年，菲律宾市场发展得怎样？

A：过去一年，是中菲关系迈入新阶段的一年，两国在各个领域的交流合作持续升温，随着菲律宾人口和经济的双重增长，越来越多的投资者涌入菲律宾房产市场，“一带一路”的政策红利有着很大的溢出效应。

而且，随着杜特尔特“大建特建”计划开展，菲律宾步入“基建的黄金时代”，不计其数的道路、桥梁、铁路，和机场将在未来几年完工。同时，2019年菲律宾房地产市场的办公，住宅，零售和酒店业呈上升趋势，办公室出租率达72%，零售业租金呈正向增长，旅游业保持了积极的发展轨迹。

Q：看好菲律宾马尼拉哪些城市板块？

A：综合多方面的考察和调研，我们认为Ortigas东北沿地铁区域正是投资的不二选择。目前的马卡蒂和BGC开发程度已经非常成熟，中心城区的土地已不能满足开发商，所以大量溢出的人口、资金、企业正流向Ortigas所在的东北部。

相比市区，Ortigas储备了大量待开发的土地资源，片区的房价也相对较低，还有很大的增值空间，也正因此，吸引了大量开发商来抢占布局开发项目。

未来这里将是马尼拉地铁的首通站点，预计2022年正式投入运营。届时“地铁盘”一定是马尼拉甚至整个菲律宾炙手火热的抢投项目。

除了Ortigas，马尼拉的Malate也是不可忽视的重要版块，Malate作为老马尼拉发展最成熟的城市，目前已有陆陆续续的翻新项目正在改建，在乔布斯国际公寓对面的菲律宾国家体育中心，政府正计划翻新重建，建成后将成为菲律宾最大的国家体育馆。

距离乔布斯国际公寓700米距离的马尼拉湾，正在施工建设一项填海工程项目，占地378公顷，预计2年内完工。这个项目规模宏大，未来将产生巨大的经济效益，创造无数就业机会，同时对旅游、房地产和服务业的发展具有不可估量的作用。

乔布斯国际公寓，马尼拉市中心马卡蒂珍稀现房，22平米精装公寓，仅需¥55万起。点击查看房源详情

所以，我们认为Malate和Ortigas的发展潜力同样不可低估。有人说菲律宾就是二十年的中国，而马尼拉就是十年前的上海。

不管从哪个角度考虑，菲律宾的投资潜力都非常巨大，背后的政府和国际资本的双向推动，加上本地庞大的内需和良好的人口结构比例，菲律宾房地产的黄金期至少持续10年。

本文由邦外置业集团提供。邦外置业集团是亚太地区规模庞大、综合实力雄厚的集房产销售、资产管理、金融服务的综合服务权威机构。集团拥有涵盖全球数十个国家、二十多个地区的海外优质房产资源，是中国高净值人群身边的海外置业专家，同时集团与全球百强开发商有着战略合作关系，凭着“诚信·专业·保障·透明”的理念，致力为客户提供海外房产投资、资产配置等海外不动产配置服务。点击查看邦外置业的代理房源，或致电居外热线400 041 7515垂询。

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菲律宾比索表现强势，房产市场将迎来至亮时刻！

过去5年，菲律宾比索兑人民币汇率最低值为0.119人民币/比索（即1比索可兑换0.119元人民币），最高值为0.143人民币/比索，目前为0.134人民币/比索。

随着人民币持续贬值，菲律宾比索兑人民币的比值正处于上升趋势，基于菲律宾政局稳定，经济发展良好，菲律宾货币币值有望保持长期稳定。

可能很多人会问，我既不出国，也不留学，人民币的涨跌，和我有什么关系呢？

事实上，任何一个国家的汇率和本国货币的利率，以及社会通货膨胀水平都是密切挂钩的。如果你的人民币收益，既没有跑赢通胀，也没有跑赢中国人民币贬值的速度，那么你的资产就是在高速缩水。

我们经常提到要把鸡蛋放在不同的篮子里规避风险，但如果所有篮子都放在同一辆车上：所有的资产都是人民币一种货币计价，是不是会很危险呢？

据胡润研究院发布的《2018中国高净值人群财富管理白皮书》显示：84%的高净值人群会有“人民币贬值”的担忧。

那么面对人民币贬值，高净值人群要怎么选择投资理财才能保值？

从全世界范围来看，世界高净值人群拥有大概54万亿美元的财富总量，这其中的24%投向了海外资产！

有钱人进行广泛的海外资产配置，通过减少和国内资产的相关性，规避风险，获得更为稳健的投资收益。也许这是未来十年，或是几十年财富管理致胜的关键。

因为中国进入慢增长时代，投资的配置十分重要，合理的海外资产配置刻不容缓。

在面临海外资产配置上，大家呈现出的最大顾虑之一是：

海外资产真的能挣钱吗？

好像国内市场更熟悉，挣钱更快。

但事实真的是这样的吗？

以菲律宾马尼拉为例，马尼拉房地产市场在过去几年以年均10%的幅度稳步上涨，部分地区租金回报率高达8.98%，而如今中国国内一线大城市北上广深的租金收益率仅2%左右。

同时，随着杜特尔特的“大建特建”战略，未来菲律宾的房产市场将一路高歌猛进。

与此同时，中国正困扰于经济结构转型、人口老龄化等问题，经济增长速度差不多已经见顶，即使我们仍然能保持7%左右的高速增长，也是高位上的下降趋势。

从普遍意义上来看，在未来的几年里，海外市场的投资收益率将会高于国内市场的投资收益率，这就是趋势。

我们需要清醒地看到，中国过去数年因为发行的巨量货币、经济结构要转型进入慢增长时期、劳动力下降、又加入SDR等，人民币贬值是趋势，至少未来5至10年来看是一个长期的趋势。

随着全球化趋势越来越明显，出境旅游和留学也越来越多，汇率也实实在在的影响着我们每个人的生活。特别是对注重投资的中高净值家庭来说，适当配置海外资产对未来的财富增值很有必要！

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人民币贬值，菲律宾房产又火了！

自从五一节后，人民币对美元的汇率就贬值的厉害，在不到一个月的时间里贬值近2.4%，一度接近7这个关口。

如果人民币继续贬值，到底会带来啥影响？

最直接的就是市场恐慌。

如果继续贬值，外资看见肯定不太愿意大笔投资中国市场了，他们会担心贬值带来的汇率损失可能盖过股票收益。一旦资本的投入变少，那我国国内经济也不好带，会变得相对低迷。

其次就是容易出现信贷危机。

人民币贬值其实是相当于我们手里的人民币变多了，但外汇储备没有变化，相应的人民币购买力就会下降，只能继续“印钱”。不印钱行吗？市场和银行债务都表示不行，一旦M2不变，那么银行的债务就会出现危机。

再来就是容易引发外资逃离。

人民币快速贬值，市场拿人民币换美元冲动增加，反过来加速人民币贬值，增加汇率管理难度。

所以，每次人民币贬值总会上热搜，搞出几条大新闻，很多人也担心人民币如果一直贬值下去，股市岂不是要一跌到底？

那我们面对人民币贬值，除了静待市场和缓，还能怎么做才能更好的保证收益和减少损失呢？

对投资者来说，进行海外房产投资是对于中国经济放缓和人民币贬值的一种风险对冲。在综合性设置投资模块时，配置海外资产有较大的必要性，菲律宾成为投资热地。

在菲律宾今年获得的总投资额中，有487亿元人民币都是来自中国，占比达到了46.8%，去年中国对菲律宾的投资为5.758亿元。相比于2017年，中国今年对菲律宾的投资增长8364%。

1月8日，中国银行作为联席全球协调人，成功协助菲律宾共和国完成期限10年的15亿美元主权债券的定价发行，本次菲律宾美元债券的成功发行显示了国际投资者对菲律宾经济前景的信心。

此外，菲律宾房产成为投资热点包括以下原因：

经济高速发展

权威媒体《美国新闻与世界导报》将菲律宾评选为“2018年全球最佳投资国家第一名”。增幅是亚太地区GDP增幅最高的国家。

今年一季度菲律宾的国内生产总（GDP）与上年同期相比实际增长了5.6%，名义增长7.4%。菲律宾受贸易战影响小，2019年经济增长率有信心达到7%。

长达40年的人口红利期

截止至2018年，菲律宾人口有1.051亿。平均人口年龄是23-24岁，其中14岁及以下的人口比例为34.5%。预计一直到2050年，菲律宾的人口结构依然会处于增长状态。大量的年轻劳动力进入市场，不仅促进经济的发展，这也是最强大的消费市场，对住房的需求非常旺盛。

菲律宾与中国即将进入老龄化社会不同的是，菲律宾的人口红利刚刚到来。类似于中国80年代的人口结构，中国的经济神话，成为菲律宾未来30年的增值预期。

住房成刚需

菲律宾首都马尼拉人口2400多万，土地面积仅683平方公里，城市人口密度世界第一，达到37585人/平方公里，且人数还在不断上涨，住房成刚需。

另外，菲律宾1000多万海外务工人员，使得往国内的汇款年年攀升。像不像贯穿中国奇迹的一个词“打工”？那么这些海外务工人员，在外赚到钱了，回国买房是必需的，这与推高中国房价的主力之一是何其相像！

再加上，菲律宾土地交易日渐兴旺，尤其是马尼拉核心区的土地、热门旅游地区的土地交投两旺。近几年，菲律宾住宅区的地皮价格最高上涨了接近3倍，最低的涨幅也有46%，并且预计未来中期土地价格会持续上涨。

据据房地产研究网站Global Property Guide 的2018年报告显示，菲律宾租金回报率高达7.53%，亚太地区租金回报率菲律宾排名第一。其中首都马尼拉作为菲律宾首都，众多CBD聚集地，国家经济最发达地方，租金收益率更是高达8.98%，而如今中国国内一线大城市北上广深的租金收益率仅2%左右。

投资收益可观

人民币在贬值，去年8月，人民币一次性对美元贬值2%。汇改一周年，中间价从6.1到现在的6.7，累计贬值达10%。也就是说，如果一年前你以人民币换美元买房，今年不管房价涨跌，也已经净赚10%的收益。未来还可能用来给孩子上国际名校的分校或者父母度假养老。

租房市场持续火爆

菲律宾有着强大的人口红利和住房需求，但作为一个土地私有制国家，拆迁是不可能的，且一般项目施工期约5年，新交付房源不足，致使菲律宾租赁市场持续火爆，二手房市场活跃。

投资建议

对于有闲散资金的普通家庭来说，建议去购买菲律宾房产，地段要好，因为菲律宾的开工建设速度总体是比较慢的，而且地段好的话，租金也高，能抵扣月供。

对于收入情况不错的家庭来说，如果想要做家庭资产配置，减轻风险，且未来有移民和留学打算的，除了投资菲律宾房产外，还可以用一部分外币做长期储蓄规划。

马尼拉房产项目推荐：

本文由邦外置业集团提供。邦外置业集团是亚太地区规模庞大、综合实雄厚的集房产销售、资产管理、金融服务的综合服务权威机构。集团拥有涵盖全球数十个国家、二十多个地区的海外优质房产资源，是中国高净值人群身边的海外置业专家，同时集团与全球百强开发商有着战略合作关系，凭着“诚信·专业·保障·透明”的理念，致力为客户提供海外房产投资、资产配置等海外不动产配置服务。点击查看邦外置业的代理房源，或致电居外热线400 041 7515垂询。

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菲律宾房产投资黄金时代

经济快速发展、人口红利大、房租高回报，这是现在海外买家看好菲律宾房市的3大理由！作为投资者投资菲律宾的首选城市，在大规模开展基础设施项目建设的情况下，房市也有了新的变化，房价在涨、更多区域值得关注！

菲律宾房市今年将迎来什么新机遇？

2019年，预计菲律宾房地产行业将延续其增长趋势，并保持良好状态。这项预测基于调查研究的结果，以及房地产行业领袖仲量联行所收集的数据。根据仲量联行的报告，2018年，菲律宾房地产市场的办公楼、住宅、零售店面和酒店物业销售额均呈上升趋势。

办公楼

针对办公楼物业在2019年的表现，各机构和去年一样，再次做出了积极的预测。在供应方面，预计今年办公楼物业将大幅增加；而在需求方面，菲律宾业务流程外包（BPO），在线博彩业和灵活职场企业的办公空间占用率预示了乐观的前景，而开发商也在兑现此前做出的承诺——加建办公楼。由于租赁需求和投资者收益较为稳定，预计房租将出现上升趋势，而这将拉高写字楼开发项目的资本价值。

住宅

由于人们对中高档住宅的需求十分强劲，预计2019年菲律宾住宅市场将蓬勃发展。目前，中高档住宅开发项目的预售单元占比已经达到了80%到100%之间。菲律宾业务流程外包和在线博彩企业对办公场所有较大需求，预计马卡蒂和BGC商务区的住宅租赁市场也将受益于这类稳定需求的溢出效应。

菲律宾马卡蒂市中心的高端项目——世纪尖顶大厦（Century Spire）。坐落于世纪之城，精装修，永久产权。豪华公寓将以五个核心设施为基础，包括大堂丶泳池丶酒吧丶休闲区和图书馆，所有设计均采用灵巧的触感和精致的Armani / Casa风格。
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零售

菲律宾的宏观经济环境良好，因此可能会对零售市场产生推动作用，而零售商也可以利用菲律宾人民持续增长的可支配收入。由于实收资本要求较低，而且《菲律宾贸易自由化法案（Trade Liberalization Act of the Philippines）》使政策有所放宽，菲律宾的外国投资可能会增加。政府正在围绕实施《房地产投资信托（REIT）》法规一事进行讨论，这可能也会鼓励投资者把更多资金投向零售市场。

酒店

2019年，酒店行业将保持出色表现。外国酒店运营商可能进入菲律宾市场，并与当地开发商建立合作关系。菲律宾政府正通过加强基础设施建设以改善旅游目的地的交通便利性，向旅游业提供持续不断的支持。根据预测，这些举措将在2019年对旅游业产生积极的影响，进而推动酒店业的发展。

其他新机遇

2019年将是菲律宾房地产行业迎来新趋势和新机遇的一年。千禧一代引领的文化转变带来了以社区为基础的生活方式，而这种生活方式将使菲律宾的联合办公和共同生活现象变得越发普遍。对联合办公空间的需求正在持续上升，这将促使更多的外国灵活空间运营商在2019年扩大其业务规模。

预计WeWork和IWG等已经在菲律宾扩大业务范围的灵活空间运营商将在2019年进一步扩张。菲律宾还可能出现更多本地的联合办公和共同生活空间供应商，他们通常在城市边缘地区开展业务。这类资产所需要的资本成本较低，因此可以激发投资者的兴趣。

物流是另一种资产类型，而预计物流行业将在2019年兴旺发展。电子商务公司的出现将为物流部门提供支持，因为这些公司必须完成商品的装载和运输。例如，拉扎达与扎洛拉（Lazada and Zalora）已经大幅扩张了他们在菲律宾的业务规模，物流行业将因此而受益。

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毫无疑问，外国和地方政府的政策将在2019年对房地产行业产生影响。例如，在中美贸易战中，由于美国试图加征关税，中国开始考虑购买其他国家的房屋/土地，菲律宾房地产市场因此获得了一个巨大的机遇。菲律宾政府正在实施“大建特建（BBB）”政策，而克拉克国际机场扩建、苏比克货运铁路等正在进行的BBB项目推动了克拉克市和邦板牙省等地区的投资活动。政府的基础设施建设工程也对周边省份产生了溢出效应。2019年，包容性税收改革二号方案（Trabaho）和《房地产投资信托》法规开始实施后也将影响房地产行业。

仲量联行表示，菲律宾房地产行业在2019年的前景依然乐观。2019年，菲律宾业务流程外包行业对房地产空间的稳定需求，以及新兴房地产利益相关者（如技术企业和灵活的空间运营商）不断增长的需求将继续对菲律宾的房地产市场产生重大影响。预计2019年该行业还将进一步发展和扩张，这也许会鼓励投资者加大对达沃、宿务、克拉克、卡加延·德奥罗、伊洛洛和巴科洛德等新秀城市的投资。

综上所述，我们预计菲律宾房地产行业将在2019年继续稳步发展。尽管2019年大选可能会带来一些障碍，许多人对包容性税收改革二号方案的影响抱有担忧，而且菲律宾经济特区管理局（PEZA）审批建筑的进程缓慢，2020年的房地产行业前景依然相当乐观。

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来源：Inquirer Business
责编：Zoe Chan

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菲律宾财长：房产税改革能多方面促进该国房市发展

菲律宾财政部（DOF）某部门称，由于人们习惯于采用过时的房地产估价标准，各省市每年都会损失约305亿菲律宾比索的收入，这充分表明了房地产行业有必要进行估值改革。

地方政府财政局（BLGF）的代理副执行主任何塞·阿诺德·谭（Jose Arnold Tan）在一份新闻声明中表示，各城市可以通过收取不动产税获得高达231亿菲律宾比索的增量收入，而各省更新市场价值表（SMV）并使其符合国际标准后就能获得74亿菲律宾比索的额外收入。

房地产税制改革是杜特尔特政府综合税制改革方案的第三部分内容。

财政部长卡洛斯·多明格斯三世（Secretary Carlos Dominguez III）

财政部长卡洛斯·多明格斯三世表示，这些改革将进一步提振房地产市场，引入更多投资，并为地方政府部门带来额外收入。

“从本质上来说，房地产是最具价值的资产，也是最大的金融资源，”多明格斯说。“然而，由于市场价值表过于陈旧，征收效率低下，税收管理不善，而且房地产估价方式缺乏统一性，房地产对政府收入的贡献，特别是对地方政府收入的贡献依然十分有限。”

谭称，仅就各省而言，用74亿菲律宾比索的房地产税就可以建成551个公共市场，771公里长的公路，7542间教室或2155家日托中心。

他补充说，如果用上各城市本应征收却并未征收的230亿房地产税，那政府可能已经建成了513个运输站点，339个垃圾填埋场，1154个卫星卫生中心或3330个低成本的再安置项目。

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谭指出，只有36%的地方政府部门已更新市场价值表。他说，包括97个城市和48个省在内的其他地区尚未按要求更新其市场价值表。

此外，只有60%的地方税务局办事处更新了区域估值标准。

谭称，在当前的过时制度下，政府购买一套物业时常常估值过高，而收税时往往又会出现估值过低的情况。

他还说，由于23个国家政府机构可以或者需要进行估价，而每个机构都会使用自己的系统和方法，该制度也会受到多层次的影响。

这导致市场价值和区域价值之间的差异达到了13%，有时甚至会达到94%。谭表示，市场估值表和私人估值标准之间的差异程度介于187%到7474%之间。

他说，地方政府经常忽视《地方政府法规》中的一条规定：每三年需更新一次市场价值表和区域估值标准。这是因为目前中央政府尚未制定以地方官员为对象，可迫使他们遵守该项规定的制裁措施。

来源：Inquirer Business
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中国大陆买家现已主导菲律宾房地产销售

房地产服务公司，利超物业咨询（Leechiu Property Consultants，简称LPC）于2019年3月表示，中国大陆的购房者目前主导着菲律宾的住宅销售，在此之前，菲律宾房地产市场上数量排名第一的买家是海外菲律宾劳工（OFWS）。

LPC首席执行官大卫·利超（David Leechiu）表示，部分菲律宾华人社区相邻地区的热门住宅需求项目目前正处于“活跃”期，每月可售出12套房产。

“假设每月的总销售量达到7757套，则这些备受中国大陆买家青睐的项目中國大陸買家現已主導菲律賓房地產銷售的剩余库存将在三个月内出清，”利超说。

这些地区包括海湾地区、马卡蒂、马尼拉、奥提加斯、奎松市和菲律宾离岸博彩业务区（POGO）附近的其他区域，以及当前的菲律宾华人社区。

在过去的三年内，海湾地区的出租住宅单元数量暴涨了80%，而租户数量也显著提升，现在每套单卧室住宅的平均租户人数为四人，而两卧室住宅的平均租户人数为八人。

马卡蒂区域精装公寓Alveo Land 总价50万人民币/ 30平米

此外，利超表示，信息技术业务流程管理（IT-BPM）行业对办公场所的需求也有望在今年内实现更快的增长，预计办公楼的总出售面积将达到45万平方米。

截至2019年3月，信息技术业务流程管理行业对办公场所的需求量已经达到10.2万平方米。

“我们预计这类需求将以更快的速度增长。如果菲律宾经济特区管理局批准进入市场的物业数量增加，那我认为2019年售出物业的总面积将达到45万平方米的预估值，”利超说。

菲律宾经济特区管理局（PEZA）隶属于贸易和工业部（DTI），其职责是鼓励投资者在全国特定地区内开展出口导向型制造和服务设施业务。

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然而，利超指出，鉴于供应有限而需求旺盛，菲律宾经济特区管理局应该释放更多物业。

“看来，我们今年只有21.6万平方米的已获准空间可以投入市场，”他说道。

“我们预计，今年除了办公楼物业市场以外，住宅和工业房地产的交易额也将持续攀升……但前提是获得菲律宾经济特区管理局认可的物业数量持续增加，”利超补充说。

截至3月，在达沃售出的PEZA认证物业面积创下了6000平方米的新纪录，其次是克拉克和塔拉克，分别售出了5000平方米大小的物业。

以马尼拉都会区为中心的离岸博彩业房地产需求在第一季度同样达到了3.6万平方米。

来源：GMA News
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