西班牙房产 – Page 2

压倒性优势！华人成西班牙房产强势买家

据西班牙媒体报道，2014年，华人在西班牙全国各地购买超过1500套住房，已经超过西班牙去年总共出售房屋量的25%，这一现象在马德里和pais vasco尤其明显，华人成为购买住宅的主力军，压倒性的成为了所有旅居西班牙的其他外国群体。华人在西班牙购房的比重越来越大，2014年华人在西班牙购买1530套住房，而五年前，2010年华人仅在西班牙购买750套住宅，这个数字在短短五年期间翻了一番。

压倒性优势！华人成西班牙房产强势买家

以西班牙4700万居民的比例和概率来说，旅居西班牙的华人只有18万多，因此华人购房的比例非常大。每117个华人就购买一套住房；而西班牙当地人是每161人购买一套住房。

近几年，西班牙房价一直暴跌，也为一些旅居西班牙的华人打工族提供了买房的好时机。除了旅居西班牙的华人购买住房之外，西班牙政府出台50万住房投资移民的政策也促使很多中国人赴西班牙购房。

西班牙媒体有报道说，这项政策吸引了很多中国百万富翁在西班牙买房。并且无论是投资移民的中国人或者是多年旅居西班牙的华人，他们中30%以上购买的都是超过100平方米的大房屋。

除马德里之外，由于房地产市场在近年来缩水25%-40%。去年在巴塞罗那出售的90%以上的高档别墅区房屋都被中国人投资移民购买。而且近几年，超过300万欧元的房产基本所有都是华人购买，每年都有超过150多例。

西班牙投资移民10大焦点话题 2015抄底马德里房产好时机

本期，我对2014年中收到的有关投资西班牙的热点问题做了一个总结，希望在此能给广大的西班牙移民分享并作为投资参考。

问题一：西班牙投资居留是何种居留，是否等同于永居？

投资移民居留是一种特殊的居留，它与工作居留、老板居留和家庭居留都不相同。

投资移民居留第一次换发的新卡有效期是2年，此后每2年1换，有效期均为2年。在现行投资法案不改变的情况下，投资移民居留持有人只要继续持有投资，并且每年入境1次，则可以每2年在西班牙更新其居留，没有移民监限制。

如果在最后的5年内，申请人长期居住在西班牙（5年内离境时间不超过10个月，每次最长出境不超过半年）可申请更换永居。获得永居后则要遵守未来5年内1次离境不能超过12个月的规定。

问题二：西班牙购房投资移民如果不成功，房子怎么办？

如果移民申请没有通过，日后房子出租和出售是不会受到影响。具体的操作方法如下：

移民被拒，可以提起上诉。如果上诉被驳回，可以根据被拒的原因，完善自身的情况，再次申请。

购买的房产出售或出租，业主可以委托信赖的亲属朋友，或专业机构来出租此房产，获得稳定的收益。也可以办理委托立即出售，或者在未来西班牙房产升值后自由出售房产获利。

西班牙投资移民法案是一项严谨的法案，法案对投资移民西班牙应具备的条件和需要的资料都有明确的解释。如果交付专业律师办理，在买房前就对移民条件进行审核，依法办理，不会出现无故被拒签的情况。

问题三：西班牙投资移民房产在出租出售上有什么限制？

西班牙宪法和民法保护西班牙私有财产的绝对所有权，西班牙所有的房产都是永久产权，而且任何时间都可以自由出售或者出租。只是出售了用来移民的50万欧元房产后，则2年后将不能顺利地更新投资居留卡（但如果出售原房产后再购买另外一处等值的房产，则可以继续保留居留权）。但是在西班牙居住满5年后，如申请获得永久居留卡，则不再有保持投资房产权的要求，可以将移民购买的房产随意出售。

问题四：西班牙投资移民选择哪个城市比较好？

西班牙整体居住环境好，每个人可以根据自己的喜好和需要来选择自己喜爱的城市居住，并且，西班牙的投资移民法案在整个西班牙都是通用的。

不过，考虑到大部分客人对于未来的个人规划和生活的重点需要，马德里，也许是更加适合投资移民的。其理由为：

根据西班牙权威房产交易网站的统计数据，2014年巴塞罗那房价已经出现了3%左右的较大涨幅，马德里房价则刚刚出现了0.5%左右的复苏。因此，2014－2015为抄底马德里房产的绝好时机。

马德里做为西班牙首都，是仅仅位居伦敦和柏林之后的欧洲第三人口大都市，数十年来一直是西班牙房子最贵的城市，房屋交易市场大，出手快，机会多，房屋出租率高，租金高。

根据历届《金融时报》的世界大学排名，西班牙在世界上综合排名最靠前的大学一直是马德里自治大学 Universidad Autónoma de Madrid （也是西班牙王子，现刚继位为西班牙国王的母校，西班牙前王妃即现在的王后毕业于马德里另一所名校；马德里康普顿斯大学：Universidad Complutense de Madrid）

马德里做为西班牙的首都，形势稳定，不存在巴塞罗那最近爆发的公投独立危机以及方言加泰罗纳语的影响。

马德里还是西班牙政治、经济、文化的中心。所以，做为高端大气上档次的西班牙首都马德里，是投资移民人士的第一选择，当然喜欢海边生活的投资人也可以将巴塞罗那作为首选。

问题五：投资移民政策对购买的房产有何种要求？

投资移民要求的房产金额需超过50万。（注：此50万欧元需全额支付，不得包含贷款）因此，购买贷款尚未偿清的房产时需尤其要注意。比如说，一处标价50万欧元但是含有二十万欧贷款的房产，尽管交易时买家已经支付了50万欧元，但是递交移民签证时需要出具一系列的法律文件来证明，作为对方已经偿清贷款，银行已经取消贷款等的依据。

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西班牙房地产市场领导者EUROMARINA：带来地中海独一无二的景观别墅

白色海岸（Costa Blanca）位于西班牙东南沿海，是指阿利坎特省200多公里长的海岸线，可以大致划作从瓦伦西亚到阿利坎特南端的海岸部分。这里温度适宜、阳光灿烂，即使是冬季也依然温暖如春。作为旅游行业的先锋，EUROMARINA公司从1972年开始涉足房地产行业，并逐渐成为西班牙地中海房地产的市场领导者。在此，EUROMARINA向您推荐现代风格别墅，它们占据珍贵的黄金地段，享有漂亮壮丽的景色，更具有一流的设计风格。

白色海岸：闻名遐迩的度假胜地，美丽耀眼的西班牙明珠

在西班牙南部，有一个著名的海滨城市——阿利坎特，由于每年的日照时间比较长，一年四季都有北欧、东欧、俄罗斯以及北美洲的游客来此度假，享受阳光。这里海天一色的湛蓝美景，映衬着蜿蜒海岸线上白色的沙滩，景色美丽得耀眼，因此被称为“白色海岸”。EUROMARINA向您推荐的别墅就位于这片美丽的地区。

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EUROMARINA：旅游行业先锋、西班牙地中海房地产的市场领导者

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白色海岸以其超过200公里长的海岸线、陡峭的海岸、美丽的海滩和僻静的小海湾为人所熟知。这里气候温和，平均水温17ºC，各种水上运动可在全年进行。这里有方便的配套生活设施，比如大型商城、娱乐城、游艇俱乐部、大型高尔夫球场，乐趣非凡的生活让人流连忘返。

EUROMARINA团队已确定于2015年3月22日从阿利坎特飞往广州，进一步开拓中国华南市场。行程如下：3月22-25日在广州，入住位于越秀区的中国大酒店。3月26日-4月1日在深圳，入住位于福田区的喜来登酒店。3月27日-29日作为参展商，参加在深圳大中华会展中心举行的2015深圳海外房产移民留学展览会，展位为D01。欢迎对EUROMARINA房产有兴趣的顾客或合作伙伴前来联系，相信您一定会有很大收获。

EUROMARINA的联系方式：

官方网站：www.euromarina.com

EUROMARINA总部中国员工电话：（0034） 626288230 （0086）13250574264 （西班牙时间比中国时间慢6-7小时，欢迎在中国时间下午三点后致电）

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EUROMARINA期待您的来电来邮或者微信，咨询任何关于西班牙50万欧元购房移民、获取欧盟居留权的细节问题！EUROMARINA也很欢迎任何对西班牙投资移民项目感兴趣的代理中介与我们取得联系，共同开拓中国市场。

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（本文内容资料由客户提供）

西班牙房产销售额1月增长9.6%

今年1月西班牙已登记的房屋销售额同比增长9.6%。据西班牙国家统计局（INE）上周五公布的消息，在二手房交易市场，这一指标连续上扬五个月。相比去年12月，住宅销售上涨达到28.5%。

1月西班牙已登记的房屋销售额同比增长9.6%

在今年1月所有交易合同中，73.1%是现房，同比增长50.8%；26.9%是新房，销售量下降了37.1%。88.8%的房屋销售是自由交易，其中10.4%产生了交易协议书，11.2%有保护协议。

几乎所有区域的房屋销售都有所增加，增幅最大的区是Canarias 达到56,7%, La Rioja为40,3% ，Extremadura 是30%。

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葡萄牙黄金签证四大骗术揭秘海外投资者该怎样规避风险

季奕鸿：葡萄牙“黄金居留”政策是真实有效，掌握风险规避仍可安全投资。购房，是申请西班牙移民门槛最低，最便捷的手段。

近日，中西的多家权威媒体：如中国的新华社，中新社，西班牙的《国家报》《世界报》等均刊登报道了葡萄牙爆出的“黄金居留”丑闻。

这一丑闻的导火线是本月13日葡萄牙警方代号为“迷宫行动”的突袭搜查。据报道，警方突击搜查了内政部，司法部，边境管理和移民局等多处地点。搜捕行动后，司法部总秘书 Maria Antonia Anés，葡萄牙边境管理和移民局局长Manuel Jarmela, 葡萄牙公证注册处主席 Antonio Figueiredo，等数名高官被捕。这些官员被捕的原因皆与“以非法的途径协助外国人办理黄金居留以谋求非法收入有关。” 同时介入此案的还有两家中国移民公司，并且3名中国人已被收押，目前本案受贿的细节和金额还在紧密的调查中。

葡萄牙自2012年10月施行购 50万欧地产获“黄金居留”以来，两年内共签发1700 余张居留卡，其中 1400 余人约 80%的移民申请人都来自中国。早在1年前，葡萄牙移民中介市场就被传 “浑水很深”，但这似乎丝毫没有影响到这个欧洲移民的后起之秀。葡萄牙移民卡的受欢迎程度堪比美国，中国香港和澳大利亚等老牌移民大国，而且移民葡萄牙在业内人士口中往往是“非常容易获签”。受贿丑闻传出后，不少看官跌破了眼镜。那么葡萄牙移民为什么会如此 “容易”呢？中介们又采取了何种骗局？同样是投资50万欧元，在移民西班牙时又能吸取什么教训呢？

投资移民葡萄牙为何如此“容易”？

一、写低房价谋取私利

写低房价，是此次丑闻中使用最频繁的骗局。写低房价就是制作所谓的“阴阳公证书”。中介私下告知买房：房东或开发商承诺给买方打些折扣，但作为交换，公证书上交易的价格要写的低一些，这样卖方就可以少交税。

比如50万欧元的房屋，在公证处，交易价格写成42万欧元，剩下的8万欧元通过现金私下交易，这样一来，私下交易的八万欧元，中介只需随便打张收条或者口头承诺已经支付，就可堂而皇之的将此钱揣入自己口袋中。等买房者发觉上当受骗，为时已晚，而且往往因为没有证据，这部分私下交易的金额就打了水漂。

二、送租约送家具提高房价暗设陷阱

虚假租约

葡萄牙很多房产都是以自带三年租约为噱头来吸引暂不打算居住的投资客。实际上，目前的葡萄牙房产出租率并不高，而且出租回报基本在3%左右。葡萄牙主流中等房产的售价一般在30~40万欧元之间，但不良开发商和中介将房价提高至 50万欧元，并赠送“三年租金”合同。目前已有多个被买家提起诉讼的案例，最甚者，有中介将价值24万欧元的房源以50万欧元进行销售。

也就是说，如果购买了被加10~15万欧元的房产，三年内被返还了6~7万欧的“租金”，但最终，5~10万欧元仍将落入中介的腰包。而且三年之后，房屋的出租率和租金不再有保障。

白送家电家具

最常见的方式就是，移民中介或开发商采取前xx名购房者免费获赠新房家具和电器等手段，促使消费者在“抢便宜”心理的驱动下草率购房。这种促销的本质和三年包租的操作手法相似，都是提高房价后再变相将部分投资者多付的房款返还给投资者，造成白得家具和电器的假象。

偏远郊区建中国人社区

一些来葡萄牙看房的投资者普遍反应当中介带他们去看的房屋大部分都位于新区，荒无人烟。“周围什么都没有，就是一个小区，四周是大荒地，我们一打听，其他的住户也都是移民来中国人”。因为当地核心地段的优质房源稀少，不利于加价操作，于是把一些偏远地区的房产硬性推销给中国投资者。

三、行贿官员非法取得绿卡

在西方国家，公证处相当于国内的房产交易处，属国家单位。公证员审定房屋买卖双方的身份，并且作为第三人，如实地登记房屋交易的情况并出具具有法律效力的房屋买卖公证书。在葡萄牙的“迷宫行动”中，被捕高官直系亲属合伙开办的移民公司为了抢夺客源，在与官员勾结的情况下，打出了 100%成功率保证的牌子。还与葡萄牙公证处勾结，伪造文件，使得一些不符合移民条件的申请人，或者投资额度不满 50万欧元的申请人顺利获得绿卡。

四、伪造周围市场房价欺骗投资人

鉴于关于移民房产欺诈的报道越来越多，中国投资者纷纷 “擦亮眼睛”。不少人看过中介介绍的房源后，不是马上购买，而是记下房子的地址和信息，在网上仔细比对同一地段的房价。一些消费者甚至自信地表示，在网络普及的信息时代，只要有一台电脑加上翻译软件的帮助，甚至能找到其他渠道的出售价格，对比后再买就一定不会被骗。

然而道高一尺，魔高一丈。针对精明的中国买家，葡萄牙中介们早已想出了应对之道：只代理郊区的新楼盘。这样，楼盘在网上没有相关的销售信息和价格，方便操控。于是就出现了上述一小区住几十个中国人的情况；自己花钱申请建设房产小网站。在自创的房产网站上高价挂出同样的房产，再向客人推销。

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危机下为何还要选择投资西班牙房产？给你不一样的投资思路

经济危机，债务纠纷，失业率居高不下？为什么还要选择西班牙？尽管经济危机以来关于西班牙的经济形势的负面报道不断，但是古语云：“危机=危中生机”。站在2014年的年底，我想再来深度归纳一下西班牙的投资形势。

西班牙房产投资三大趋势

经济回暖15年有望增长1.5% 就业率大幅度上涨20%

过去的2013年，西班牙几大度假房投资胜地的房价出现了自全球经济危机爆发以来的第一次回升，面对这一现象，外界普遍回应这是西班牙房产市场未来会逐步回升的信号。与此同时，自2013年末以来，西班牙开始释放经济缓慢回苏的微小信号，到本月为止，西班牙已经维持了连续五个季度的经济正增长，本年第三个季度西班牙的失业率更是出现了同比下降20%的现象，着实让人大快人心。欧盟委员会总部布鲁塞尔最新的一份报告更是乐观的预计西班牙经济在2015年将总体增长1.5%，远超1.1%的欧盟平均值。

房价触礁未来无再下跌可能

纵观整个西班牙的房产形势，由于西班牙国内信贷政策连续数年紧缩，房地产在西班牙本地的销售一落千丈，价格持续下跌。西班牙房产的平均水平已跌至2007年同期价格的61%，有些地区甚至跌至原价的50%，基本已经达到 2002年的平均水平。专家预计，西班牙房价已基本触底，未来将不会出现大幅度的跌幅。

旅游业德高望重高档住宅成交量提升房产增值空间大

回望过去的一年，西班牙高档房产市场的国际成交量明显上升，众国际买家均表示，基于西班牙在世界旅游和休闲业的重要地位，迷人的气候，健康的生活方式，以及欧洲其他国家对西班牙作为其传统度假别墅的重视，他们都对西班牙房产市场的未来抱有乐观的态度并且看好西班牙房产今后的增值空间。

投资西班牙地产的名企与名人

2011年，中信重工正式收购西班牙GANDARA公司

2011年，加拿大PSP基金投资4亿欧元在西班牙购买多个地产项目。

2012年，股神巴菲特以6亿美元的价格收购西班牙Caixa银行的保险业务。

2012年，中国工商银行以2180万欧元的价格拍下了马德里政府中心区Recoletos大道的旧楼，改造成为其在马德里的总部。

2013年，微软联合创始人比尔.盖茨旗下基金以1.135亿欧元购入西班牙最大建筑公司FCC6%的股份，成为该公司的第二大股东。

2013年，美国私募基金黑石集团以1.255亿欧元的价格打包购买了马德里市的18幢。

2014年，万达集团董事长，中国首富王健林一掷2.6亿欧元竞标下马德里的地标性建筑西班牙大楼。

2014年，继2011年4亿欧元的投资后，加拿大PSP基金再一次投资，以1.4亿欧元拍下马德里CBD区Paseo de Castillana 200号的整栋大楼。

2014年，美国投资界的两位巨头亿万富翁乔治·索罗斯和约翰·保尔森联合投资1.27亿欧元注资西班牙不动产投资信托Hispania (REIT) 。

……

投资西班牙的十大优势

西班牙是世界第十二大经济体，欧洲第四大经济体

西班牙是欧洲仅次于英国，德国和法国之后最吸引外国投资的国家，在吸引外国直接投资方面，西班牙排名全球第十。

西班牙是世界上商业活动和服务行业最活跃的国家之一。在商业活动方面，西班牙在出口和进口方面排名世界第十八和十四，而在服务行业上，出口和进口分别排名世界第八和十四。

自由经济：在人口只有四千万的西班牙，注册在案的企业却有300多万，同时西班牙自由的创业环境和有吸引力的税收政策也吸引了众多跨国企业进驻。

西班牙根本大法——宪法维护财产私有制的绝对性，并且没有对外国投资者制度上的歧视，外国投资者可以和西班牙公民一样拥有对其投资的绝对所有权，并且有处理，改造和出售其资产的权利。

西班牙首都马德里是位居伦敦和柏林之后的欧洲第三大居住城市，赶超罗马和巴黎。

西班牙是世界第三大旅游接待国，仅2013年就接待了超过六千万的世界游客，风景优美，气候宜人。

西班牙房产平均水平在已跌至2007年同期价格的61%，有些地区跌至原价的50%，自2013年底，2014年初房价已经出现了0跌幅甚至正增长，正式抄底的最佳时机。

西班牙无可比拟的地理位置，连接欧洲，北非，中东和南美洲，有13亿的潜在消费人群。西班牙有连接欧洲各大都市，北美和南美的直航，和亚洲的不少重要城市也开通了直航，目前马德里——北京，巴塞罗那——上海分别设有直航。

西班牙瓦伦西亚和巴塞罗那的港口和欧洲最重要的港口通航，西班牙底部直布罗陀港口是和非洲沟通的唯一欧洲水路大门。

季奕鸿律师专栏全集

季律师解析西班牙房产投资

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