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澳洲 | 银行缩紧借贷 3万中国买家或废买房协议

在澳洲银行缩紧房地产海外买家贷款6个月之后，数万名在澳洲购买公寓的中国投资者仍在多方奔走，试图保住投资物业。

据澳洲广播公司报道，今年早些时候，澳洲四大银行缩紧海外投资者借贷，以降低市场风险。主要原因之一在于贷款申请中虚假收入证明频频发生，银行对中国买家信任度下降。

在澳洲银行缩紧房地产海外买家贷款6个月之后，数万名在澳洲购买公寓的中国投资者仍在多方奔走，试图保住投资物业。

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相关政策对澳洲房地产市场造成重大影响，不少中国买家也为此非常失望。

置业顾问王大卫（David Wang，音译）表示，受澳洲银行贷款政策调整影响的中国投资者数不胜数。大部分计划在今年完成购房结算的中国买家，可能数年前就已签订买房协议，相关投资者约有5万人。假设有30%的中国投资者能够付清购房尾款，剩余至少也有3万人前景不明。

由于中国内地银行也在打击资金外流问题，因此中国投资者不得不转向其他亚洲银行申请房贷。

王大卫表示即使中国买家选择向新加坡等国银行贷款在澳洲购房，相关贷款或不能及时获得审批。

在过去的数月中，澳洲各地产开发商不断报告有中国买家废除购房协议。

为解决海外买家终止购房协议问题，澳洲联邦政府已采取相关措施，希望其他海外买家介入接替购买房产。

在相关房产结算流产之后，物业仍可保留“新建房屋”状态，可继续供其他海外投资者购买。

澳洲财政部长莫瑞信（Scott Morrison）表示，市场存在海外买家放弃期房结算的隐忧，相关政策调整为避免房地产开发商在这种情况下陷入困境。刚刚完工或者处于在建阶段的物业，产权并未转手，视为“新建房屋”也是理所应当。

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（据澳洲新快网）

 

澳洲 | 西太银行再收紧放贷标准 本周六公布细则

西太银行（Westpac）近日宣布将再次收紧针对海外买家及投资客的贷款政策，并将于本周六对外正式公布细则。

本月初，西太银行宣布将针对海外投资客的贷款利率提高0.5%，并将借款人的贷款估值比LVR(loan to value ratio)从80%降至70%

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据《澳洲金融评论报》报道，近几个月以来，西太银行及其子公司圣乔治银行（St George Bank）和墨尔本银行已经引入了系列措施以限制投资客和海外买家的贷款。

在新政公布之前，银行将针对被认定为不准确或者具有误导性的贷款申请采取延迟审批或者提高申请门槛的措施。据悉，西太银行此次新政或将增加拖延还款罚款、违约贷款利率等的规定。

本月初，西太银行宣布将针对海外投资客的贷款利率提高0.5%，并将借款人的贷款估值比LVR(loan to value ratio)从80%降至70%。在西太银行开始限制贷款给海外人员之前，联邦银行已经不再贷款给使用海外收入申请贷款的澳洲临时居民。

今年4月，西太银行跟随澳新银行的步伐，开始收缩亚洲业务。其中西太银行的新任总裁Brian Hartzer更是放弃前任总裁的亚洲地区战略，不仅在亚洲板块悄无声息地裁员40人，还直接关闭了其在上海自贸区的服务处。

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（据AFR）

澳洲 | 买房又难了! 澳西太银行提高非居民贷款利率

如今海外人士想要在澳洲本地拿到四大银行的贷款，真是难上加难。近日，澳洲西太银行（Westpac）紧随澳新银行(ANZ)和联邦银行(CBA)步伐，提高了对于海外房地产投资者购买澳洲房产的贷款门槛。

西太银行最近宣布将针对海外投资客的贷款利率提高0.5%，并将借款人的贷款估值比LVR(loan to value ratio)从80%降至70%

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据《澳洲金融评论报》报道，西太银行最近宣布将针对海外投资客的贷款利率提高0.5%，并将借款人的贷款估值比LVR(loan to value ratio)从80%降至70%。银行称，此举是应银行监管机构的要求。

在西太银行开始钳制贷款给海外人员之前，联邦银行已经不再贷款给使用海外收入申请贷款的澳洲临时居民，也就是说学生签证，工作签证等非永久居民，都将难以拿到澳洲银行的房屋贷款了。这对想要买房子的留学生和在澳洲工作的海外人士来说，无疑是一个噩耗。

（据AFR）

 

澳洲 | 澳银行提供巨额优惠 鼓励投资者买豪宅

据澳洲网报道，随着澳洲银行将焦点重新关注于房地产市场的高端买家身上，富裕的地产投资者在购买澳洲豪宅时，可获得高达50万元（澳元，下同）的激励。

西澳银行的新按揭比率降低政策适用于6种地产，房屋价值区间在150万元至500万元以上

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西澳银行上调按揭比率

《澳洲金融评论》3日报道，一份保密文件指出，澳洲联邦银行(CBA)的附属银行西澳银行(BankWest)正计划为价值超过500万元的豪宅降低高达50万元的强制性存款，或将按揭比率(loan-to-value ratio)从50%上调到60%。对此，西澳银行发言人回应，“我们确认已针对高端住宅更改最大按揭比率。我们最新的报告指出，随着近年来房价的上涨，不少街区的平均房价已超过100万元。”不过，西澳银行发言人并没有回应是否其他联邦银行附属银行会推出相同政策。

据了解，西澳银行的新按揭比率降低政策适用于6种地产，房屋价值区间在150万元至500万元以上。其中，针对新州、维州与西澳500万元以上房产的下调比例最大。

瞄准一掷千金地产投资者

同时，贷款经纪人也声称，为了重新聚焦于利润更高的业务，其他大型贷款机构也在为一掷千金的贷款者提供丰厚的奖励，如降低首付与下调利率。

“这些贷款机构试图将关注点放在精锐投资者身上，从而获得更大的贷款业务。”贷款公司Foster Ramsay Finance主管福斯特-拉姆塞(Christopher Foster-Ramsay)称。

不过，就在银行为豪宅卖家提供优惠之际，受矿业繁荣结束影响，在过去的12个月，珀斯公寓与独立住宅的均价已下滑6%。在珀斯，500万元可买到一栋1100平方米的新五居室豪宅，且游泳池、雕塑花园、电子车库及私人影院等高端配备齐全。相较之下，500万元在距离悉尼市中心3公里的地方，仅能买到一栋两层楼高、只有一个浴室及陈旧维多利亚时代露台的五居室。

评估定价恢复盈利能力

分析认为，银行此举是为了降低大众市场因贷款政策收紧而带来的风险。包括MyState、Teachers’ Mutual Bank及联合银行(UniBank)在内，近日均宣布新规，或选择性加息或加大的存款要求。此外，几十家其他贷款机构也通过减少受欢迎的利率贷款及增加收入和支出的审查等收紧贷款政策来挤压借贷人。

对此，贷款及投资银行JP Morgan警告，贷款机构将被迫下调贷款优惠及其他激励政策，从而恢复盈利能力。

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（据今日澳洲）

 

澳洲 | 专家指若再降息 悉尼房价3年将暴跌20%

据《澳洲金融评论报》报道，德意志银行（Deutsche Bank）称，将官方利率下调至许多投资者视为正常的水平将会使悉尼的房价暴跌20%，就像全球爆发金融危机后，现金利率在2011年达到峰值4.75%一样。

德意志银行（Deutsche Bank）称，将官方利率下调至许多投资者视为正常的水平将会使悉尼的房价暴跌20%

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另外，联邦政府在未来几年会越来越依赖“等级攀升”或不断上升的所得税修复预算，届时，很多家庭也将会发现面临巨大的痛苦，就像20世纪80年代的遇到的情况一样。

德意志银行的分析师鲍顿（Adam Boyton）绘制了两种模拟场景，主要用来说明未来官息上调可能存在的限制因素。这项研究非常具有及时性，因为近来金融市场上都在关注全球利率是否已经达到一个转折点。

基于美国和中国商品价格的提高和经济增长将结束多年低通胀的猜测，世界各地的收益率已开始从历史低利率中爬升。不过，澳储行（Reserve Bank of Australia）还是有可能在未来一年再次削减现金利率。

鲍顿的场景模型还假定，官息到2018和2019年或上升100个基点，到2020年或增加125个基点。他还预计悉尼的房价在经过多年的火热增长后，将在3年内下降20%。从这些结果来看，他认为，现金利率是不可能再回到全球爆发金融危机后的高峰值水平。

倘若税收总额占收入的份额回到过去30年的平均水平，那总家庭“财政承担”（financial obligations，一种征收利息和税收的措施）将会大幅上升。

根据情景模拟和结合现金利率4.75%来看，很多家庭到2020年将会面临“高压力利率环境”，情况和20世纪80年代一样。

鲍顿亦指出为什么超低利率已成为澳洲和全球经济的常态。他说：“历史表明，当前事态的发展或会最终迎来某种形式的冲击。无论冲击以何种形式到来，创历史记录的低利率仍有可能继续维持。”

（据澳洲新快网）

 

澳洲 | APRA出台新规 借款人须有能力偿还7%利率

澳洲审慎监督局出台新规，无论利率跌到多低，银行须确保新借款人有能力以不低于7%的按揭利率偿还贷款。

据《时代报》报道，这个已被业界广泛遵循的不成文规定最近才被澳洲审慎监督局（Australian Prudential Regulation Authority，APRA）正式采纳，写入一项新政策中。新政策对按揭贷款做出了更加严格的规定。

APRA出台新规 借款人须有能力偿还7%利率

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随着近期悉尼和墨尔本房产市场复苏，监管机构也出台多项规定以确保银行在对借款人的还贷能力进行评估时立足于现实。周一，澳洲审慎监督局更新了一项行业规定，确保银行在管理总值1.5万亿澳元的按揭贷款市场时更为“谨慎”，这一价值1.5万亿澳元的贷款占了澳洲国内银行贷款的60%。

其中一个重大变化是，监督局对银行审批房屋贷款时使用的最低利率有了明确的具体要求。银行对借贷人宣传的广告利率远远低于4%，但监管局认为，一家“谨慎”的银行评估时所使用的利率应至少为7%。新规定还表示，银行应该确保潜在客户在利率上调2%后仍然有能力偿还贷款，而此前，监管局并没有具体说明利率的缓冲范围。

这两年来，银行基本上做到了这几点，但是监管局推出新政策的目的是想确保借贷标准不会因为日后的竞争激烈而被侵蚀，而这种情况在以前的确有发生过。有些银行在审批房贷时将借贷人的实际生活开支预算得很低，甚至低得有些不切实际。针对这个问题，监管局表示，银行不能只根据借贷人的生活开支进行衡量，而是应按照其收入来全盘考量。比如，如果借贷人因为和父母居住没有住房开支，银行仍需要对其住房开支进行合理的预估。

（据今日澳洲）

 

澳洲 | 买房注意！银行不愿提供贷款的7种房型

想要分辨一处房地产的好坏，其中一个好办法就是观察投资借贷方的态度，也就是银行，因为银行需要确保投资稳妥从而保障自身利益。

专家表示，银行不愿贷款给存在风险的投资者。

房地产信息网站Domain网采访了多名业内人士，总结了银行不愿提供贷款的7种房型。

银行不愿贷款给存在风险的投资者

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1、面积小于40平方米的公寓

40平方米只是一个大约数，不过多名业内人士表示银行不会青睐面积过小的公寓。

WBP地产集团地产咨询主管帕布斯特（Greville Pabst）解释：“这种户型太小了，可销售性太低，银行不会喜欢。如果说银行有可能需要接管这种小户型的话，他们更希望拿回自己的贷款。”

Finder.com.au网站理财专家海森（Bessie Hassan）指出：“一般来说，公寓的面积起码要达到40-50平方米，不算阳台和停车位，这样才好得到贷款。”没有分割卧室的“工作室”型公寓就会比较难得到贷款。

由于维州政府最新宣布不规定最小建筑面积，所以住房面积对墨尔本的买家影响最大。

2、学生公寓和服务型公寓

帕布斯特表示，银行通常会认为带有商业性质的住房更具风险，其中包括学生公寓和服务型公寓。

“举例来说，如果政府调整了移民政策或者留学生准入数量——这些都是银行无法控制的因素，那么银行的资产就会受到影响。”

此外，他表示，服务型公寓通常由企业运营方承租，这也是银行无法控制的因素。大部分服务型公寓出售时还包含家具，这也是银行担忧的一个因素。

3、社区“恶劣”或“有风险”

海森表示，如果某处房产所在区域犯罪率或失业率高企，也会引起借贷机构警惕。

“譬如澳洲国民银行（NAB）去年就宣布限制某些地区的贷款价值比率，因为担心该地区的房地产买家违约，而且当地房产销售竞争力很弱。”

国民银行当时宣布悉尼内城的格勒贝（Glebe）到西南区的卡巴玛塔（Cabramatta）“出现明显的信用恶化”。

房地产及金融投资咨询公司Empower Wealth负责人金斯利（Ben Kingsley）表示，矿业市镇也是银行警惕的对象。

4、所在市场供应过剩

安保资本（AMP Capital）首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）表示，这种情况多见于大城市的内城区。

“银行担心，这种地区的楼市容易崩溃，导致当地房地产买家的脆弱性大增。”

帕布斯特表示，买家购房之前应该考虑房型的稀缺程度。

“千篇一律的公寓稀缺性过低。千篇一律的话意味着销售表现不会太好。”

房地产中介机构Jellis Craig首席执行官道林（Nick Dowling）表示，与大型项目相比，专注精品户型的小型楼盘更具有投资价值。

5、房产所有权复杂

业内人士表示，分层所有权、公司股份所有权和共同所有权的房地产都会让银行非常警惕。

帕布斯特表示：“目前银行对这种所有权复杂的房产都会非常小心，因为这意味着银行无法享受优先权。”

6、建筑结构问题

业内人士建议不要购买遮掩过多的房屋，因为无法证明建筑的完整性。

海森表示：“申请贷款的时候会非常麻烦。如果房子存在结构或者其他方面的问题，例如不符合建造规定或者包含石棉，就会让借贷机构非常谨慎，因为房子可能很难销售。”

7、地理位置风险

房地产中介机构Starr Partners首席执行官德里斯科尔（Doug Driscoll）表示，借贷机构目前越来越关心房产的地理位置，例如是不是坐落在沼泽地或者海边。例如，悉尼北部海滩今年就遭受严重风暴，多处房产损毁。

“银行肯定不希望你的房子在几个月之内就毁掉。”他表示，自然灾害的频率现在也列入了借贷机构风险评估的一部分。

（据澳洲新快网）

 

澳洲 | 澳银行被要求彻查房贷业务 因收入造假太严重

最近澳洲审慎监管局（APRA）主席Wayne Byres表示，要求澳洲大型金融机构严查房贷业务，清查其中的收入造假等欺诈问题。此前瑞银集团（UBS）曾披露澳洲28%的房贷申请存在造假的问题。

28%的受访澳人承认自己在申请房贷时造假，其中造假最多的就是收入和资产信息

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据《澳洲人报》报道，本月早些时候UBS曾爆出，28%的受访澳人承认自己在申请房贷时造假，其中造假最多的就是收入和资产信息。而最近澳洲审慎监管局（APRA）主席Wayne Byres表示，要求澳洲大型金融机构对房屋贷款申请中存在的造假行为进行调查。Byres称，APRA正在“严肃对待”房贷申请中存在的欺诈问题，“我们要求大型金融机构对此进行调查，并询问他们在欺诈控制方面有何举措。”

此外Byres还表示，目前澳洲房价非常高，家庭债务也处于较高的水平，然而澳人的收入增长却相对平衡，“在这样的环境下我们确实需要多一些公平和谨慎。”而且Byres认为，虽然收紧房贷申请标准，可能意味着房屋贷款会减少，“但我认为从总体来看，这有益于整体金融风险的控制。”

（据今日澳洲）

 

澳洲 | 房价太高 财政官员也成“父母银行”

财政部秘书长弗雷泽表示自己也成为“父母银行”的一员。

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据《布里斯班时报》报道，眼下澳洲房价一升再升，不少年轻一代买房成为难题，转而求助父母。财政部秘书长弗雷泽（John Fraser）表示，房价过高或危及父母一代养老金。

这位财政部官员近日称，自己不得不资助儿子买房，他担忧澳洲父母的养老金或难以保全。弗雷泽在参议院评估委员会听证会上表示：“父母银行（Bank of Mum and Dad）变成了一种担忧。”

“我跟很多跟我同年纪的父母谈过话，父母银行变得越来越普遍。这对养老金造成了一定的冲击，比如这笔钱的去向；它还会影响人们存钱养老的原因，他们存钱的目的变成了资助子女的住房。这还不仅仅包括买房，连租房也算在内。”

费雷泽表示，不只是作为专业从业人员踏入房市的年轻人有此倾向，特别指出低收入年轻人群向父母要钱买房的情况。

据CoreLogic最新房市数据，悉尼独立住宅的价格已在过去一年上涨了11%，墨尔本9%；两地公寓价格也分别涨了13%及9%。而按五年跨度算，两市价格涨幅已分别达到60%及27%。

当被问及房价飞涨原因及如何采取措施时，弗雷泽回应，已有四名财政部职员全力投入工作。

房价高企的部分原因在于限制土地供应的规划条规，此外，越来越多的富裕买家对房子的竞价也把房价炒得越来越高。

他指出：“其中一个主要的因素在于房子的财产性质。我们得到这样一个循环：高房价，高财产价值，如此一来，民众对再多负债也不会感到不自在。”

弗雷泽提醒，买家在举债买房前得慎重考虑自己的收入够不够应付债务，或者失业后的应对措施。

这位前伦敦商业银行家表示，房价过高已成全球问题，眼下的住房状况完全让人开心不起来。

（据澳洲新快网）

 

澳洲 | APRA大力调控澳洲楼市 银行收紧放款条件

由于监管机构加大力度打击仅付息产品，西太平洋银行（Westpac）三个月以来第三次调整按揭产品，收紧投资住房贷款放贷条件。

西太平洋银行将投资房地产贷款仅付息期限上限调低到10年。

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据《澳洲金融评论报》报道，由于海外买家及一手买家骤减引发需求萎缩，固定利率住房贷款贷款机构趁势涌入房地产市场，监管机构7月开始推出利率上调、按揭回收、成本增加和条件收紧等一系列措施。

西太平洋银行将投资房地产贷款仅付息期限上限从15年调低到10年。

此外，12年期固定利率投资住房贷款及类似低凭证核贷产品已被取消。新措施同时适用于所有特殊借方交易组合。

按揭经纪人，即借方及贷款机构的中介机构，表示大部分贷款机构已经收紧贷款条件及特别折扣。

房地产金融机构Foster Ramsay Finance负责人兰西（Christopher Foster Ramsay）表示，过去6周，部分贷款机构调整边际折扣并收紧借贷条件，“停止大幅攻占市场份额。”

澳洲审慎监管局（APRA）最新的每月银行数据显示，截至8月底，住房贷款总量上升0.5%，年增长率升至6.4%，超过通胀及工资升幅。

其中，自住房贷款升约6%，总量增加60亿澳元；投资贷款升约0.35%，总量增加18亿。投资贷款比例目前占到35%。

西太平洋银行投资组合升幅最大，增量25亿；其次是联邦银行（CBA）。

金融咨询机构Digital Finance Analytics负责人诺斯（Martin North）表示，监管机构忧虑一旦市场逆势而动，借方偿还本金存在困难，因此正在“努力压制”贷款机构，迫其收紧仅付息贷款。

“西太平洋银行的借贷业务发展势头良好，不需要仅仅发展长期利率或者低凭证核贷产品。”

监管机构最近进行调整，放宽现金准备，为银行减轻了发展定期储蓄的压力。

包括阿德莱德银行（Adelaide Bank）在内的其他贷款机构也准备宣布调整仅付息自住房贷款。

阿德莱德银行准备将所有自住房贷款的仅付息期限上限从10年调低到7年。

8月，阿德莱德银行调低了房贷组合Flexi First Option Home Loan的折扣。该组合包括本息支付、仅付息及投资贷款产品。

澳洲联邦银行也在8月调低了一手房贷款申请折扣。

联邦银行同时下调了自住房及投资房地产贷款组合折扣。客户如未留意附加细则而在定期结束时调整贷款的话，可能会受影响。

基准利率期限从2年上调至3年，而返还利率，即折扣期限后的应付款项，有所增加。

根据原有本金及利息标准，借方在2年中支付3.75%的固定利率，利率随后恢复到4.1%。

根据周二开始实施的新规定，借方在3年中支付3.75%的固定利率，利率随后恢复到4.19%。

联邦银行上月还宣布将首次贷款折扣每年调低0.2%，削减1,250澳元的再融资退税以及调整自住房及投资住房贷款固定利率。

（据澳洲新快网）