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美国标准普尔500指数（SPX，下称标普）由今年2月19日创下新高：3,337点，却在同年3月23日又大跌2,237点，实现了历史上最快的跌幅。但经过6个月的反覆上升，标普在9月2日又创出历史新高点：3,580点。表面上是典型的“V”型反弹，在疫情仍未受控丶经济大幅萎缩丶失业人士倚靠政府救济的社会背景下，实情是“K”型走势。

标普排名前五位股票（苹果丶微软丶亚马逊丶Facebook 及AlphaNet）占指数成份23%。这些科技巨人因疫情而变得估值更高，都是市场赢家。反观其馀旧经济业务：餐厅丶戏院丶酒店丶旅游丶零售，股价都是大幅回落。若扣除这五个科技巨头，标普回报肯定是“负数”！

中国香港的恒生指数同样地在年头1月17日突破29,000点，是今年高位。3月23日下跌穿22,000点，至9月仍然在23,000点左右徘徊，皆因恒生指数成份内缺乏科技股，但其间科技股却大幅跑赢恒生指数，程度跟美国差不多。

相对於股市，中国香港的楼市却明显出现“K 型”走势。在疫情影响之下，工商铺的租金及售价大幅下跌。相反，住宅物业的售价，尤其是1,000万元以下的住宅，却能保持平稳，这当然是受按揭政策放宽政策影响。

美国的量化宽松及低息政策令科技股大升，中国香港受联系汇率影响，当然也是低息环境，货币供应M3仍不断上升，配合按揭政策令上车盘成为最佳避险资产！

其实，2008年美国金融海啸以来，不断的量化，不断的增发钞票，拥有资产的人，可以轻轻松松获得银行贷款，享受低息资产升值，财富进一步增加。相反，没有资产的阶层，固然享受不了资产升值带来的好处，更受疫情的打击丶失业率急升丶工作朝不保夕丶居住空间越来越细丶社会的贫富悬殊越演越烈，形成“K型社会”，民心不稳！

无论K型股市丶K型楼市或者K型社会，都不是一个健康稳定的发展形态，必须经历较大的调整，无论经济及社会都会面对较大的动荡，投资者宜加倍小心，不宜太冒进！

 

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自从疫情第三波在七月份爆发，中国香港的住宅楼市开始转弱，限聚令看房量下跌，部分业主也开始担心疫情会继续长时间困扰经济，业主减价求售遂变成主流。部分业主也因生意周转不灵，也被迫大幅减价求售。

另外一类就是外国人离港回老家，由於有时间限制，也是肯接受大幅还价的业主。虽然这类成交的个案实际数量不多，但却往往能抢得读者的眼球及注意力。加上买卖的成交量减少，估计住宅楼市在今年疫情笼罩之下，仍然会受压。买家会有较强的谈判筹码！但会否持续下跌，很大程度要视乎业主的持货能力。

笔者向一个 WhatsApp 群组朋友做一下简单调查，当中组员大多数是中小企老板，一向有投资各类型中国香港物业。调查发现 ，15% 的组员表示会卖出香港的住宅；同时又有 15 % 表示会加码买入；而馀下的 70 % 表示保持现有的数量，不会卖出也不会加码买入。换句话，买跟卖的力量相抵销。住宅的楼价应该保持平稳！

另外，也看看发展商的态度，七月份政府售出两幅住宅用地：大埔马窝路，万科置业及青建国际以 37.05 亿投得，楼面呎价 4,738 元。而西贡蚝涌则由华懋集团投得，成交价 5.3 亿，楼面呎价为 9,246 元。两幅地皮都在新界，也算不上豪宅罕有地皮，却分别收到 13 份及 20 份标书，反应相当热烈，而成交价都在市场估值的中位数成交价。由此可见，一众发展商出价虽然没有以往进取，但对後市仍然保持乐观。

中国香港贫富悬殊一向厉害，物价高升，只有社会上最富有的三分之一有能力置业。疫情打击社会的低下层，富有阶层却损失有限，而低息环境进一步恶化，香港住宅物业有稳定租金回报，也是乱世中较稳健之选。加上香港土地长期供应短缺，长线住宅的价格，不宜看淡。

 

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受到新冠肺炎疫情第三波影响，无论新盘开售及二手市场的成交量都大受影响。估计八月份各类物业（包括住宅丶车位及工商铺）的买卖合约宗数只有 5,500 宗，按月跌 27%，是近 4 个月来新低。限聚令使到看房活动大减，成交量自然下跌，成交价也自然好不了。十大二手屋苑龙头太古城楼价更连续三个月下跌。最新平均呎价跌破 2 万元正；而天水围嘉湖山庄 3 房单位呎价也跌穿 9,000元，创今年新低。

八月份楼市除了受疫情影响，中美之间的博奕也令中国香港经济蒙上阴影。而美国对香港的制裁措施也愈来愈多，投资市场最怕不确定性，而工商铺主力是投资客，所以影响最大。住宅市场则回归用家市场，影响较少。

政府实施各项楼市辣招的目的，就是希望压住楼价，让真正用家可以较易入市。但针无两头利，部分措施难免令用家也一样被打压。

当然最明显的就是按揭成数的限制，这招无论对任何类别买家都适用，结果往往弄巧反拙。而富有阶层有现金，影响有限！上车客有按揭保险协助，还算可以应付，受到最严重影响的反而是换楼客，令“中价”市场一直跑输大市。

上年年尾，政府按揭成数放宽至 1,000 万以下楼宇，结果不少用家成功“上车”。笔者建议应该将 1,000 至 2,000 万的按揭成数提升至 7 成； 2,000 至 3,000 万则提升至 6 成； 3,000万以上才维持5成不变。

正如上文所述，现时用家当道，放宽按揭成数，便是切切实实协助用家置业。正所谓置业安居，对中国香港的繁荣稳定也有莫大裨益。

同时，中国香港经济受挫，估计措施对楼价的刺激作用有限。参考上次放宽 1,000 万以下楼宇按揭的经验，只会刺激交投量，而楼价上升的幅度有限。交投量增加，笔者作为地产代理当然受益，但更重要是对全港真正用家，也是难得的置业时机。希望政府把握时机，适时调整政策，协助有真正置业需要的用家。

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中国香港楼市疯狂抢购潮，大家可能已经见怪不怪。香港物业已经常被媒体报导，为全世界最贵的城市！但在南韩，楼价最近几年也是节节上升，升势愈升愈有。即使南韩政府在过去 3 年，累计已颁布了 23 项不同的辣招，南韩首都首尔的楼价，并没有回落。

2020 年 7 月首尔公寓的平均售价已经突破 10 亿韩元，折合港币超过 650 万，相比 3 年前，涨幅达到 52%。单单今年 7 月份成交量达到 141,000 宗。而 1 至 7月份累计则为 762,000 宗，同比增长 110%，环比增长也有 37%。一个有 110 个单位的首尔新盘开售，吸引了超过 37,400 人抢购，超额 340 倍，买家疯狂程度跟中国香港不相伯仲！

其实，南韩政府对楼市的抑制措施，可谓一浪接一浪。去年 12 月 16日，针对 15 亿韩元以上的豪宅，禁止银行贷款，比中国香港的辣招更辣！但有钱人可以用现金买楼，其他人只能望门轻叹，贫富悬殊情况更严重！

至今年 7 月 10 日更提议实施囤房税，针对拥有 3 套或以上的业主，需要支付 1.2 % 至 6% 不等的房产税。买入物业一年内出售要付 70 %销售税；两年内税率则为 60%。 11 月更於首尔地区引入了房价上限制，实行类似国内的限价出售。由於上述建议，必须获得议会通过，要等待下年才能有机会实施。

由於这段时间属於真空期，买家纷纷抢先入市。一方面赶在辣招生效前入市，同时，也怕政府招层出不穷，只会令他们错失入市机会。“恐慌性”抢购情绪，一发不可收拾。

当地学者指出低利率及供应不足才是楼价飞升的根本原因！政府辣招愈帮愈忙，根本解决不到问题核心。这些故事大家在中国香港应该感到耳熟能详，不会陌生了！

 

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中国香港正受到双重打击，一方面是疫情令社会停摆，人人在家工作，减少接触。餐厅晚市停顿，经济自然每况愈下！

另一方面，又受到国安法实施，英国及澳洲都在抢香港人才，提供各式各样的特快移民途径！日本也在讨论如何吸引香港金融人才，令不少人怀疑中国香港能否保持过往的繁荣，东方之珠的光芒，能否继续发光发热？

笔者反而对此抱乐观态度。

中国香港夹在建制派与反对派之间寸步难行，形成过去 20 多年的发展缓慢。 当国安法实施後，暴力揽炒事件不见了。代价将会是有部份港人会移民外地，但这跟 67 年丶 89 年丶及 97 年的情况相约，反而有机会令留下的人更多机会！

对中国香港来说，可能是一种解脱。若能减少无谓的政治争拗，集中精力发展，香港的未来是乐观的。中国香港始终是一个特别的中国城市，有自己的货币，可自由兑现，又行普通法，对外国及中国资金，仍然见有吸引力！

最近，中国香港疫情出现第三波，中央政府立即用 7 亿元，免费为香港市民做病毒测试，就显现出香港在中国发展的重要位置！

未来的日子，中国跟美国的斗争，相信会持续。过往国内企业可以选择在美国或中国香港作为境外上市。中美相斗，反而令中资减少到美国，甚至回归香港上市，反令中国香港的金融市场更受益！

只要留在中国香港的每一个香港人，都热爱香港，减少争拗，方向一致！相信东方之珠可以继续发光发热，香港的物业市场也不愁买家！

 

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中国香港疫情第三波持续，确诊人数并未有下降。政府一再收紧防疫措施，餐厅食肆虽然回复了日间堂食，但生意仍然淡静，可能大家都习惯自家带饭或者外卖了。

其实，疫情相信仍会维持一段时间，大家都在学习及适应当中。笔者估计有一些行业是无法恢复疫情前的形势。

首当其冲当然是旅游相关的，尤其是公务旅游。当大家发现用 Zoom 等视像软件开会也可以解决问题，不但不会飞行十多小时长途跋涉飞去外地开会，连由香港去新界也可免则免。笔者的银行客户经理最近也是通过视像软件向笔者解释投资的建议，相比之前面对面会谈，效果分别不大。但这却节省了大量交通时间。而且只要有电脑或电话在手，甚麽地点也可以进行，方便得多！

笔者当然更关心地产代理业务得影响，以往看房是不少家庭在假日的节目之一，业主前往代理公司的地铺，跟营业员闲谈丶了解一下市道，也时公司空见惯。

在疫情下，看房变得困难了！不少代理为了争取生意机会，纷纷拍摄介绍楼盘的短片。先发送给潜在买家，让他们足不出户，便可以了解放售物业的特点。业主也可减少招待无诚意的看房客，可谓双赢。在这个转变的过程中，代理当然必须学习如何运用拍摄技巧，及後期制作如剪影片丶配音等等。

更重要的是，当客人花更多时间在网上浏览，代理公司必须懂得如何在网上宣传丶如何追踪客户丶甚至如何运用人工智能丶大数据等等。而且客户在网上的体验越佳，促成生意的机会自然会更高。疫情无可避免加促了地产代理的数码转型，适者生存，汰弱留强自然免不了！

 

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疫情在全世界不断升温，感染及死亡人数屡创新高。中国香港的情况也不乐观，每天过百宗本土感染，不少更是源头不明，证明病毒已在社区爆发！

笔者执笔时，政府刚宣布餐厅食肆的堂食禁令，伸延至全日，食肆的生意将受进一步打击。未来一年，食肆倒闭潮将无可避免，熟食外卖或半制品外卖将会成为食肆的救命草。

财爷陈茂波也公开在网志中呼吁各大小业主减租，与零售商户丶食肆等共渡时艰。作为小业主，物业按揭又要还款，真是进退维谷！

疫情一波接一波，没完没了，对实体经济的影响，已愈来愈浮现。

疫情也令不少白领“在家工作”（Work from home）！会议在线上举行，经过长时间适应磨合之後，未来写字楼空间的需求，又给大幅下调。由於上班出外的需求减少，连车位的价格也会发生变化！

地产代理，也追上时代的需要，加强了网上睇楼。社交媒体上也出现大量 KOL，争取曝光丶争取点击，所以代理也减少在铺位上的扩张。笔者公司最近投标新铺位，租金只需过往的三分之一价钱就可以，证明商场经营的苦况。

除了在投资砖头时，要留意疫情对物业的影响外，投资哪类公司或股票，相信也需全面反思！过往传统的航空丶银行丶物业出租公司都面临重大挑战！相反，视像软件丶自动化机器丶网上教学丶甚至外卖都会大行其道。

另外，疫情不但没有令世界各国团结一致抗疫。相反，中美互相推卸责任，令各国都各自为政丶互筑高墙。未来在农业上，甚至工业制成品上，都难以互通有无，自由贸易都面临巨大障碍。面对商业模式大转移，经济不稳定的前提下，投资者务必对投资组合作重新评估，适应世界的转变！

 

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刚刚上星期才写完疫情一波接一波，不幸言中，中国香港出现第三波疫情，确诊人数每天都超过 100 人，而且不少源头未明，这说明病毒已经在社区存在一段时间，并且扩散至社区的不同角落。

中国香港本来已经有一段长时间无确诊个案，所以大家估计病毒多数由免检疫人士带入社区之机会最大。政府漏招，责无旁贷。除了要立即堵塞源头之外，大家又要实施更严格的社交距离限制及各项防疫措施！在过去一个月，大家的警戒心理，可能放松了！有时会跟一大班朋友饮红酒丶叹咖啡丶庆祝生日丶吃晚饭等等聚会，又或者大家会想像即使中招，死亡率很低丶自己身体强壮，不是甚麽大不了的事情。

这只是事实的一部份，另一部份是你可能没有甚麽病徵，但却可以感染其他接触过的亲友。亲友当中可能有年龄老迈丶甚至患病的家人，他们就没有你那麽好运了！对他们来说，此病毒会带来的是并发症丶是恶梦丶随时死亡於隔离病房丶离世时也无法与亲人道别！

为了保障自己丶家人，及社会的安全，大家都要继续忍受口罩带来的不便！

疫情因此毫无疑问会打乱社会的步伐，楼市在过去周末的睇楼量或成交量也大幅下跌。一手楼盘也会押後推出，部份急售的业主，自然需要割价求售，笔者相信这只属短暂的个别例子！

政府为救经济，只能加码放水。美国议会又再讨论增派现金予美国民众，中国香港政府又可能需要第三轮派钱，钱从何来？只能加强量宽，加印钞票。优质资产在疫情中，更见保值。大家不要因疫情而对楼市过份悲观！立即点击查看香港在售优质房源

 

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中国香港疫情反覆，又要收紧“限聚令”，大型活动取消，连食肆晚市也要取消堂食。对经济回复，无疑是一项重大打击。美国的情况更差，单天确诊人数数字已超越七万，屡创新高。全球确诊累积人数也达1,300万人，每天新增人数也超过 20万人。连特朗普也要屈服，在公共场合带口罩，巴西总统博索纳罗也确诊了。经济活动只要稍为放松，疫情又随时反弹。

在此疫情不断扩散的背景下，重啓经济的时机，只能一拖再拖。企业倒闭丶员工失业丶经济不景，绝对是合理的推测。

令人感到意外的是，风险资产价格只在 3 月份曾经大幅下跌，美股在 7 月已经完全收复失地，科技股更加屡创新高。Google母公司 Alphabet 在 2020 年 1 月股价最高至 1,517 美元； 3 月份下跌至 1,008 美元；到笔者执笔时又再新高至 1,576 美元。电动车 Telsa 更夸张，1 月份高位是 900 美元；3 月份下跌至 428 美元； 7 月份再创新高至 1,795 美元。股价比之前高位攀升一倍，不但美股，连国内 A 股，也出现爆升。单在 7 月份只需 10 天，上证指数已由 3,000 点上至 3,450 点，上升 15%。港股的升幅已经算是温和。

除股票外，中国香港的楼价也不跌反升。城市大型屋苑领先指数在 2020 年 1 月的 178.61 升至 7 月的 181.63。而且，800 万以下的上车盘，更是一盘难求，无论一手或二手都出现抢购潮！

令人费解的是风险资产不断升值的同时，黄金作为避险资产，也涨价至接近历史新高。7 月又突破了每安士 1,800 美元，风险资产跟避险资产同时上升，实属罕见！

疑团的答案只有一个，面对疫情各国央行大量印发钞票丶压低利率丶购买国债丶甚至企业债，令政府有能力补贴个人丶解决生活所需，尽能力阻止企业倒闭，所以疫情愈严重，量化宽松的政策只会愈厉害。货币贬值，预期只会愈演愈烈。资金不停在寻找回报，令所有类别资产都被抢购。在疫情下，资产价格上升似乎是无可避免！

 

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