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2020年转眼间又到尾声，本文见报时已经是圣诞前夕，又是时候回顾一下本年中国香港楼市，及展望来年趋势。

去年笔者曾预计2020年不同种类的物业，会出现不同的表现。工商铺大幅下跌，1,000 万以下住宅受惠政策平稳；而2,000万以上贵价楼就下跌。2020年的物业走势跟笔者的估计基本吻合。

当然，2020年绝对不是平凡的一年。由年初大家的焦点还在中美贸易战及社会运动，到 3月开始新冠肺炎爆发，对经济固然带来沉重的打击。各项不同类型资产都出现恐慌性抛售，连一向保守稳健的债券也急促下跌，利用低息做杠杆性投资，更被银行斩仓，令跌势加剧。最夸张的是原油期货，竟然跌至负37.63美元，而物业ETF，股价下跌超过一半的也比比皆是。

有评论认为这是雷曼2.0，结果又是美国联储局无限放水救地球。各国中央银行都将利率推至接近零，大量购买债券，令资产市场回复正常。美国股票甚至创出历史新高。物业市场当然也是受惠於资金充裕及低息环境支持，而且物业在今次大跌市中，表现是最平稳的环节。

所以2020年疫情令经济下滑，失业率上升，而疫情又带来低息又充足资金，楼市受到好坏参半的因素影响。

当然，英国推出居英权新方案，也令移民的风潮再起。笔者估计在2021年，移民因素也是利淡住宅楼市的主要因素之一。

笔者估计，2021年资金足及移民潮影响下，物业市场不会大跌。住宅市场会平稳，豪宅影响较大，一方面受移民潮影响，另一方面国内买家又因疫情未能到港。工商铺价格在 2020年大幅下跌後，2021年也会趋向平稳，在低位会吸引买家入市，相信成交量会上升。

笔者也需强调在市场平稳的背後，也隐藏着危险，着名投资趋势专家——占．罗杰斯（Jim Rogers）曾准确预测2008年雷曼兄弟金融风暴的发生，他在其新书——《危机时代》中预言：当今年代不平衡的状况，最终会引致战争。当今的状况正如1939年第二次世界大战爆发前夕类似。

所以笔者建议投资者，不要因利息超低而大做杠杆。战争一旦在台海发生，中国香港受到的影响之大，不言而喻。

 

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政府在施政报告各项措拖中，令笔者最关注的是港珠澳大桥将不设限额，让中国香港单牌车直接驶进大湾区，每次限期 30 天。这肯定对珠海，甚至整个粤西物业带来无限憧憬。

2020 年初疫情令大家难以返回内地，珠海物业也跟随大市转静。这一年缺少了中国香港买家，珠海物业价格下跌，自然是合理联想。但事实刚刚相反，过往香港买家约占成交 20% 左右，其馀八成除了本地需求外，也有来自深圳丶广州等地。自从年中国内疫情缓和，推动珠海价格也一直在攀升。

大字门一带新发展区，在年初还是大约 30,000 人民币一平米，现在特价单位也要卖 36,000 人民币。金湾区也由 25,000 人民币升至 30,000人民币。斗门近湖心路也由 1,500 人民币升至 1,800 人民币。如果要近 10,000 人民币一平米，已经要去到近斗门的高栏港了！

不少人会怀疑这个高楼价仲有没有再升的动力？大家不妨参考全球大型对冲基金桥水（Bridgewater Associates）创办人号称“鳄王”的达利奥（Ray Dalio）的意见，他说：“There’s no good reason that stocks couldn’t trade at 50x earnings.”。以往 50 倍 P/E 的股票，大家都会认为估值过高不值购买。但考虑到接近零的债息，债券若是股票，市盈率大概也高达 75 倍。所以有钱人将资金由债市流向股市， 50 倍P/E 又何贵之理？

这又跟珠海楼市有点相近！国内资金多，中国人又喜欢买房保值，租金回报很低又如何？房屋已经成为贮存财富的工具。深圳人在深圳也很难置业，无钱的固然买不起；有钱的也没有名额，又好似中国香港！

不久的将来，中国香港车可以很方便进入珠海市，也许只是前奏。一旦深圳到珠海的大桥落实，升幅可能更厉害！现在评估资产价格，在零息的背景下，回报已经是次要，重要的是资金流向。

珠海的发展商也很害怕，最近，有发展商直接在中国香港开立证银行户口，方便香港买家在香港直接付钱，方便至极！也有发展商跟中资银行合作，可以经指定银行直接直接一笔过全数楼价汇至国内发展商户口，免除经地下钱庄的风险。

这些方便资金流动的措施，也会进一步推动成交数量及推高楼价。笔者对 2021 年的珠海楼价抱正面态度。

 

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上周提到施政报告虽然关於私人房产的着墨不多，但当中有关如何为中国香港注入经济新动力的措施，实际上与香港楼市关系密切。

中国香港经济要再起飞，融入大湾区已经是唯一出路。中国香港要保持在航空枢纽的优势，以往在大湾区，有深圳丶广州丶珠海及香港，四个机场空域有限，是机场发展的樽颈，入股珠海机场是重要的关键。笔者着眼除了多了跑道於国内航线配合之外，香港跟珠海在空域上的配合，就容易得多。香港机场的发展空间就宽敞了！

再加上港珠澳大桥啓用，机管局发展“航天域”，增建自动化停车场，简化“陆转空”手绩，旅客无需入境香港便可到闸口登机等等措施，为大屿山锐变成一个机场城市建立基础。再者，屯门跟机场的隧道开通之後，珠海丶大屿山丶屯门西丶深圳前海将与陆路连成一线。政府再放宽港车不设配额北上，大大打通人流物流，这一带的经济活动又会更上一层楼。

除了机场城市，施政报告也提到铁路交通的提升。东涌延线，屯门南延线及北环线都要加速推展。这些项目已经拖延已久，姑终未见落实日期。九龙湾的单轨轻铁的计划一直研究了十年，最近才宣布因技术问题而放弃。计划一拖再拖，最後还要胎死腹中，全广大市民每天出行都受苦。

所以，施政报告重要的不单是计划内容，而是落实速度及决心。立法会的反对派撤走了， “明日大屿”的研究计划也顺利获得通过。

笔者希望施政报告内的种种大计，也能顺利执行。中国香港背靠祖国，面向世界。无论在内循环及外循环都可发挥效力。香港的经济将会踏上新的台阶，楼价也自然水涨船高，大有潜力！

 

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林郑特首为配合中央对港政策而延期公布的新一份施政报告，终於在上周发表！笔者当然最关心自然是房屋政策。市场曾经盛传会放宽 1,000 至1,500 万元住宅物业的按揭成数，由现时的五成，利用按揭保险计划，额外增加两成，令按揭总数达至楼价七成——
结果传闻落空，施政报告对此只字不提！

笔者留意到也有记者就此向特首发问，特首回应因私人住宅价格仍然远高於市民的负担能力，所以不是减辣的时候。

其实这个道理说不通，去年林郑放宽 1,000 万元以下的住宅按揭时，楼价也是远高於市民的负担。笔者反而估计林郑只愿照顾首置客需求，1,000 万元以上已非其想协助的类别。

当然笔者也明白，私楼市场在大围上盖柏傲庄大卖的情况下，政府於此时放宽按揭，可能带来负面批评。其实，市场不少专家也曾提出一手发展商可以有各式各样的付款方法，包括直接借钱给买家，而二手业主则完全处於被动！政府的按揭政策令市场一手热；二手冷。

在新盘大卖的同时，二手业主则要劈价求售。适当调整按揭政策可以令市场回复正常，不致过份依赖一手供应。一手需求增，也是售价居高不下的原因。至於其他房屋政策，涉及施政报告第 83 段开始，直至 96 段，竟然只有 95 段有关研究“劏房”租务管制，勉强可以说是有关私楼市场，其他内容都是增加公屋的供应及政策。

在土地供应方面，也都是长远计划。笔者也赞成的明日大屿会继续，但远水不能救近火。未来几年的私楼供应，毫无疑问将会出现断层。政府可能认为疫情令经济不景、需求不振，短期可以撒手不理。但全球低息，加上大湾区的融合，只要中国香港金融中心的地位继续发挥效力，房屋的需求仍然强劲，楼价上升的风险只会有增无减。过往一些辣招已经失效，甚至弄巧反拙。政府应趁市道短期回落，及时调整，以免错失良机！

 

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11月11日是中国着名的光棍节，也是阿里巴巴的淘宝大做生意的日子，但同是阿里巴巴旗下的蚂蚁集团在 11 月的世纪 IPO，集资全球破纪录的 A＋H 股，中港两地同步上市，却出现上市前一天夭折。笔者也总动员全家各成员入票抽签，蚂蚁如果如常上市，估计也会带来短期可观的收益！

市场盛传因马云在金融峰会上，批评国家的监管机构追不上时代步伐的言论，触怒了国家领导人，导致上市临门一脚被煞停而胎死腹中。但笔者反而相信马云早知上市出现问题才会出言炮轰，恶言相向是果不是因！

究竟真相如何？坊间也流传另一种说法，蚂蚁集团除拥有鼎鼎大名的支付宝外，近年相继推出“花呗”丶“借呗”等等微型贷款，利用其科技平台借钱予消费者，类似信用卡。不用物业等资产做抵押，收取可观的贷款利率，是蚂蚁集团其中最搵钱的业务，占今年首 6 个月收入的 4 成。

今年首 6 个月的贷款馀额达到 2.15 万亿人民币，如此巨额资金问来？据说其操盘手法是首先以自己的资金 30 亿打底，再向银行贷款 60 亿。资金借出之後，再将此 90 亿贷款证券化作抵制，取用 90 亿再借出去，经过 40 次重覆操作，就可以做到贷出 3,000 多亿的资金，比原先 30 亿的本金放大 100 倍。所以 2.15 万亿的贷款，只有 2% 是本金，其他都是靠借回来。

中央政府顾及安全系数，当然怕万一资金链一旦出现问题，会祸及金融稳定，要加强监管。

这也令笔者回想 1997 年中国香港楼市爆煲，也是当时杠杆很高。在没有中央信贷资料库的背景下，买家可利用此漏洞同时向不同银行借款，楼市一遇冷风，便倒下来。相反，当今楼市，即使铺市面对前所未有的困境，业主借贷比例低，利息又低，铺位即使空置，业主也可以应付，这也未致波及物业市场的其他环节而产生骨牌效应。

笔者深深体会到凡事不可以去得太尽，意外之事，自然难以估计。要投资安心，还是留有馀地，才能长久安稳！

 

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上周美国总统大选，全球瞩目。经过近一个星期的点票，拜登应该稳夺足够的选举人票，估计可以顺利当选。其实，特朗普跟拜登特争持相当激烈，选前民调几乎一致认为拜登会胜出，但在点算亲身投票的时候，特朗普竟然是领先的一方。直至点算邮递投票，拜登才反败为胜。所以，直至笔者执笔时，特朗普仍未肯认输，认为民主党是舞弊，扬言要行使司法程序推翻选举结果。

在十月中之後，不少股评人，也曾估计可能出现此等不确定性。正式的官方结果，可能需要 2021 年 1 月人才有答案。对股票市场来说，传统智慧告诉大家，最怕不确定性。所以在 11 月大选前，美国股市也出现调整，正是怕在选举後出现乱局。奇怪的是，点票的这一周无论那一方占上风，股票无视不确定性的风险，天天上升，跟之前的估计完全相反。

退一步说，即使大家认为特朗普能够翻盘的机会极微，拜登当选之事无从置疑，但民主党一向强调要对企业加税，这对股市大大不利，股市却完全视若无睹，股市继续攀升。笔者也曾私下跟一些股市评论员请教，不少回应都说莫名其妙，不知道股市大升的真正原因！

笔者大胆估计，在大选风险密布之际，大家都减磅避险。一旦发现并未有大型动乱发生，投资者就急不及待，一窝蜂抢入市，这证明市场的流动性非常大。在疫情当道，各国都狂印钞票之下，低息长期低企下，唯有都在抢购股票或资产。

至於中国香港的情况也相似，加上蚂蚁上市失败，市场资金充裕，股票市场非常热闹，恒指也突破今年 26,000 的高位阻力。

再者，拜登上场必会大力改善防疫措施，只要欧美的疫情受控，全球的经济风险才会真正解除。除股票市场反应最快外，相信物业市场也会受惠。虽然长远来说，中美争霸仍会为资产市场带来风险，但就短期来看，拜登上场会带来短暂的蜜月期，资产价格短期值得看好。

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中国香港疫情最近稍为缓和，笔者也趁机在各区走一走，大家不难发现各区的铺位都出现大量吉铺，尤其是过往自由行热门旺区如铜锣湾丶湾仔及油尖旺等等。粗略估计，吉铺占三分一以上；民生区情况似乎好一点，吉铺少於 20%。

铺位主要是投资产品，以出租为主，售价自然也取决租金的高低。市场流传不少核心旺区的租金大幅下跌的个案，部份跌幅更达八成，例如旺角西洋菜南街一个 3,000 呎连阁楼的巨铺，极之罕有，租金由 2013 年约 220 万（由珠宝行租用），最近刚由茶餐厅用 45 万承租，跌幅几近八成。讽刺的是同一茶餐厅於 1996 年也曾租用此铺，当年租金也要 48 万，换句话，此铺现今租金比 24 年前还要便宜。类似的情况，在尖沙咀柏丽购物大道也有出现，笔者了解租金有低至每月 4 万元的交易。

铺位市场在 2019 年下半年受到社会运动影响，已经明显转差，但当时大部份业主都不愿意割价，宁愿把铺位留吉，怕下调租金会影响铺位的售价。但今年经历疫情，情况雪上加霜，部份业主已经顶不住要大幅调整租价，租金大幅下跌加上大量吉铺涌现，售价自然也大幅下调。过往铺位业主实力较强，蚀让情况甚少出现，但踏入 10 月份蚀让之个案不绝，而且似有越来越严重的趋势。根据商铺专家李根兴博士的分享，现在“业主唔怕丑了，愿意大幅劈价蚀让，又有好多买家多年无入货，现在等咗咁耐又愿意捞底追价”

其实笔者也发现身边不少投资者及客户都有低价入市的兴趣。当然，不少还在观望中，保就业刚完结丶裁员潮一触即发丶美国大选丶不明朗因素丶疫情在欧美继续失控，未来几个月铺位等蚀让潮仍会继续。当然，对买家来说，最理想的价钱都是在气氛最差时出现。

笔者相信铺位的寻宝游戏已经开始，中国香港有闲资的有钱人正为零息烦恼，只要优质铺位而有 4% 的实质租金回报，应该是不错的选择。笔者估计，这也是铺位售价的触底价，有实力的投资者不妨以此标准入市寻宝。

 

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大围站上盖新盘推售，吸引了超过 22,700 票认购。毫无疑问，楼盘将会一Q清袋。而且，也带动全城热话，在疫情当道的今天，何解会有这麽多人认购单位？

以往国内同胞很容易成为代罪羔羊，但今次中国香港仍在闭关，国内客参与可谓凤毛麟角的情况下，相信绝大部份买家都是本土购买力！可能大家都会认为在裁员减薪的大背景下，购买力应该大幅萎缩才对。

事实上，对一般需要倚靠薪金去储首期丶去供楼的上车客来说，这或许是具体的准确描述。但对一般换楼客及投资者来说，买楼是靠以往财富的累积，银行体系内的存款数字不断破顶，证明有财富人士的资金，正缺乏出路。存款无息丶债券无息，而令资金流入房屋市场的趋势，只会有增无减。

即使经商的老板，也感到经济前景欠明朗，也减少将资金投入商业投资，部份为了稳定回报，也会将资金投入物业市场。从今次柏傲庄大单位比细单位抢手，也反映疫情下的新现象。所以疫情告诉市场，即使受薪一族的需求减少，投资需求的购买力仍然非常充沛。

中国香港受疫情影响，加上限聚令，也限制了发展商在筹办楼盘的推广活动。一手成交量也大跌，过去 9 个月共成交了 9,959 个单位，比去年 2019 年全年售出 21,108 个单位，大幅回落。疫情期间，政府批出之预售楼花同意书之数量也受到影响。2020 年首三季共批出 8,407 个单位，相比 2019 年全年的 14,137 个单位及 2018 年批出的 21,722个单位，都有颇大的距离。换句话，市场上今年批出的新盘数量大减，加上经过大半年的购买力累积，遇到一个优质的世界盘，充沛的购买力自然爆发出来。

 

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大围站上盖物业——柏傲庄周末周日分两天开售。周末主要是开售大手客及三房单位；周日则开售两房单位，正如市场预期，391伙迅速沽清。这个楼盘打破了97年多项纪录：已入票量多达2,270票及挂队睇示范单位时间长达8小时。首度开售却沽391伙，套现超足 42.7亿，也是今年新盘的首轮销量冠军。

今次发展商的销售安排，明显是有利於大手客。391伙当中，分配了204个单位，给A1组，占超过50%，此组中签者连同家属最少需要购买3个单位（其中一间是3房），最多买4间。所以204个单位只可供不多於68组家庭选购，而传闻A1组有近600个登记，而每组家庭平均有3个人名登记的话，A1组约有200组家庭客买到单位机会大约是1/3。

相反，只馀下的187个单位供A2组及B组认购，以22,000个登记计算，买到单位的机会是少於1%。一般买家感觉比中六合彩更难。

买家为了增加买到的机会，逐全家出动，一齐认购，一齐进入A1组。

大家可能奇怪，市场上竟然有近200组这类买家，有钱同一时间买三个单位固然不容易，还要有首置名额就难上加难！

市场盛传，其实不少买家已经拥有物业，一旦买入柏傲庄要先付15%厘印费，待入伙前再将现有物业售出，甚至转让予直属亲属，务求退回多付的厘印费。也有些利用国内亲戚的名额，因未能到场认购，使律师楼收到大量跨境授权书的需求。

一言以蔽之，买家为求买到心头好，各出奇谋，可说是近年少见。另外，由於向隅者众，部份明白中签的机会实在太低，逐立即转投二手市场。所以在周末二手市场也相当热闹，跟以往二手被冻结的情况完全不一样。笔者估计原本不少客人抱着趁热闹的心情去入票，但眼见楼市在疫情下仍可以这样火热，令他们信心大增，便决心入市。前线同事也反映，买家在周末的出价也相当进取，买卖双方的差距明显收窄，甚至出现零议价的情况。

由於今次只是首轮认购，大部分买家会等第二轮，甚至第二期单位。大量的向偶客会陆续流入二手市场或其他一手新盘，相信今年第四季的楼市，会有不俗的表现。

 

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中国香港政府刚宣布今年会重推通胀挂鈎债券（iBond）。今年 iBond 的最低保证息率，由以往的 1 厘大幅提升至 2 厘。香港经济受疫情打击，出现通缩的机会很大。银行的港币存款息率接近零息。相比之下，iBond 似乎很有吸引力，但若从实际角度考虑，iBond 是否能够“抗通胀”？

首先，债券发行量只有 150 亿。 2017 年最後一次发行时，有 50 万人申请，结果每人最多可获派三手，每手一万元，即每人最多只能获得三万元的债券，即每年获派利息 600 元，债券年期也只是 3 年，合共 1,800 元利息。认购 iBond 可抗通胀，纯粹美丽的误会，甚至可谓“得啖笑”。

谈到抗通胀，民间智慧一般都会认为购买黄金更实际。黄金上一个大涨是 80 年代，因石油危机，金价由 1977 年 100 美元升至 1980 年的 850 美元，去到今年金价又升破 2,000美元，比上一次 850 美元高点升了 235%，合共经历了 40 年。若从过去 20 年表现，金价由 1999 年低点的 300 美元起步，至今 1,900 美元，上升了超过 6 倍。

黄金在 08 年之後，每一次显着升幅都跟美国的 QE （量化宽松）关系很大。今年疫情又令美国扩大 QE，黄金升势又破顶，所以黄金在对抗通缩果然系一个不错选择。

在中国香港，民间智慧告诉我们置业买砖头来抗通胀，实际效益又如何？2019 年政府的楼价指数是 383 点，相对於 1997 年的高 163.7 。刚好跟黄金一样，上升了 235% 。相对於 2003 年的低点 61.1点，楼价上升也超过 6 倍，数字上香港物业的升幅跟黄金差不多。

但当中最大的分别，黄金是没有利息，还有贮存及保安的费用，物业则有租金收益。

再者，购买物业可以做贷款，杠杆很容易。只要取出首期，租金收益足够利息的话，升值的幅度就可倍大数倍（视乎首期多少）。再简单来说，一般市民很少能用现金购买几百万的黄金来抗通胀。相反，向银行贷款买几百万的物业，却是易如反掌，也是司空见惯。

所以在考虑至实际操作层面，置业无异是抗通胀的最佳手段！

 

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