黃金簽證，是歐洲國家吸引外籍人士在當地投資以快速獲得歐洲身份的便捷途徑。目前，包括西班牙、葡萄牙、希腊等12個歐盟成員國開放了“黃金簽證”政策。歐洲國家優越的環境和福利政策，以及相對較低的投資門檻，對中國投資者極具吸引力。“買房換永久居住”，更是成為不少國人首選的海外投資方式。
今天我們請來蘇富比國際房地產為大家介紹就居留權、公民身份、稅收優惠等方面的專家意見以及推薦的精品房源，帶您探索葡萄牙、西班牙、希腊這三個提供“黃金簽證”的國度內，適合您投資的房產。
01. 葡萄牙
地產輝煌十年，投資增長迅猛
葡萄牙是老牌的發達資本主義國家，被評為世界第4大和平國家，一直是投資移民的熱門國度。它西接大西洋，東臨西班牙，不僅擁有長達1200英裡的海岸線，年平均日照更是高達300天以上。2019年，葡萄牙的首都裡斯本被普華永道評為歐洲最佳投資目的地，完善的基礎設施和豐富的旅游資源吸引了大量國際投資者，被譽為“南歐最強黑馬”。近年來，無論是在旅游業還是經濟發展方面，葡萄牙都取得了傲人的成績。
“現在是在葡萄牙投資的大好時機。”葡萄牙蘇富比國際房地產的首席執行官Miguel Poisson表示。據悉，2019年，葡萄牙約有17.8萬套房屋進行交易，交易額接近240億歐元，占該十年中1470億歐元交易額的16%。2018年的交易額略高，交易數量接近17.9萬套。“盡管葡萄牙為對抗疫情耗費巨大，但這個國家仍然保持著它的特色，比如說葡萄牙人引以為傲的天氣、世界上第三安全國家的稱號、5個國際機場以及優惠的稅收優惠（如黃金簽證）。”
總體而言，目前的葡萄牙，正處於經濟發展的黃金時期，房產投資都處於不錯的回報。
葡萄牙黃金簽證政策
在這裡，您只需購置50萬歐元以上的房產就能獲得葡萄牙公民身份，並享有自由進出26個申根國家的權利且無需居住在葡萄牙。同時，投資者還可以以非居住居民的身份，與來自中國、巴西和土耳其的持黃金簽證的申請人，一同享有20%的個人所得稅稅率以及境外所有個人收入0征稅；對非慣常居民實行優惠稅收制度，並可以享受所有申根國家全面提供的免費醫療服務。
葡萄牙蘇富比國際房地產房源推薦
針對國人的喜好和需求，葡萄牙蘇富比國際房地產為大家推薦了以下三套位於葡萄牙首都裡斯本和法魯拉各斯的精品房源，可謂是各具特色，誠意十足。
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02. 西班牙
絕佳移民目的地，堪稱完美的投資選擇
無論從教育、醫療、養老等各方面的出眾表現，還是從投資額度、移民條件及移民福利等方面的綜合評估來看，西班牙都是絕佳的移民目的地。且隨著歐洲經濟的發展，當地的房產行業發展迅速，投資潛力巨大，是一個非常完美的投資選擇，那麼2020年西班牙購房投資移民政策如何？房產市場走向如何？下面請跟隨西班牙蘇富比國際房地產的投資專家一起來了解一下西班牙今年的房產情況及購房移民政策。
西班牙是一個以熱情好客聞名的國家，它擁有良好的投資環境、活力四射的文化、一流的餐飲美食以及吸引著無數海內外游客前往和定居的巴利阿裡群島。作為世界上第三大受歡迎的旅游目的地，西班牙絕對稱得上是房產投資者的天堂。據統計，西班牙的游客數量在2019年高達8100萬人次。“關注生活質量從來沒有像現在這樣重要。”VIVA蘇富比國際房地產的營運總經理Alejandra Vanoli說道。“我們的國家提供了強大的醫療體系和堪稱完美的氣候。對於許多投資者來說，西班牙不僅是度假勝地，更是第二居所的熱門目的地。這裡的住宅租金收益非常強勁，尤其是在馬略卡島和伊維薩島，在這裡投資基本上穩賺不賠。”
疫情下西班牙經濟與房市堅挺
日前，在國際貨幣基金組織發布的關於西班牙經濟的“最終判斷”中，該機構表示在新冠病毒疫情的最新環境下，“迅速且堅定地支持人口流動和政府維持收入的方式，再加上歐洲中央銀行（ECB）貨幣政策的放松，已經成為西班牙經濟的救命稻草。加上西班牙迅速實施了財政，貨幣和金融支持措施，對於金融部門來說，這些措施大大減輕了危機對西班牙經濟和社會的影響”。
西班牙黃金簽證政策
正如它的鄰居葡萄牙一樣，您也可以通過購置房產（50萬歐元以上）獲得公民身份，並享有自由進出26個申根國家的權利。申請者無最少居留日、不征收資本利得稅、財富稅、贈與稅和遺產稅，無需納稅申報，並可以享受所有申根國家全面提供的免費醫療服務。
西班牙蘇富比國際房地產房源推薦
針對國人的喜好和需求，西班牙蘇富比國際房地產為大家推薦了以下三套位於西班牙精品房源，卓越品質，一看即知。
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03. 希腊
經濟已經復蘇，全球投資者眼中的“寶地”！
希腊有著悠久的歷史、豐富的文化和多樣的地理特征，並長期以來都是世界上最受歡迎的居住地之一。2009年爆發的主權債務危機曾給希腊的政治、經濟和社會帶來了巨大衝擊，但是從希腊最近的表現來看，無論是政策，還是經濟數據，希腊都沒有辜負投資者的青睞：希腊經濟已經開始復蘇，投資頻現積極信號！
日前，希腊央行行長亞尼斯·斯圖納拉斯向希腊議會提交《2019-2020年貨幣政策報告》，預測2021年希腊經濟將迎來全面復蘇；希腊央行根據希腊經濟走勢作出預測，2021年和2022年希腊將分別以5.6%和3.7%的速度復蘇。事實上，2020年的希腊經濟也正在逐漸復蘇。
新經濟計劃將促進房產市場繁榮
希腊總理米佐塔基斯近日宣布新經濟計劃，政府將投入68億歐元，通過補稅，補貼等各種措施增加市場流動性。並同時開展多項舉措，增加就業，改善公共服務。隨著全球範圍內旅行解禁以及人們的興趣激增，第四季度房地產市場將表現強勁。普華永道（PWC）聯合城市土地研究所（ULI）發布的《2020年歐洲房地產新趨勢》也預計，雅典在2020年租金價格及房產價值漲幅最高，由2019年的第5名上升至第1名。
房價與租金逆勢齊漲
據希腊銀行數據顯示，2020年第一季度，希腊房產價格增長了6.9%。而第二季度的房產數據顯示，希腊房價漲幅為4.8%。2020年第二季度，是受新冠疫情影響比較大的三個月，體現在希腊房價的數據上，對比第一季度的漲幅有所放緩，但仍然維持住上漲趨勢。相信隨著邊境管控的進一步放松，各國游客的回歸將帶動資本的湧入，三、四季度的希腊房價仍然有著令人期待的上漲空間。另外，希腊全國範圍內的租金也在持續上漲，沒有明顯下降趨勢。有調查顯示，希腊今年第一季度租金漲幅達到了9.5%。
希腊黃金簽證政策
在這裡，不少於25萬歐元的房地產投資就可以讓您獲得公民身份，並享有自由往來26個申根國家的特權。低人口密度和生態天堂的美譽使希腊成為許多人遷移的理想之地。在6,000個希腊島嶼中，目前只有277個有人居住，因此希腊還有非常充足的空間可以擴展。
希腊蘇富比國際房地產的所有人及首席執行官Savvas Savvaidis認為，“2020年可謂是一次重大的投資機遇。政府在物業稅上的減免以及在建築翻新或升級上高達40%的補貼政策，對經濟產生了許多正面影響。在諸如雅典衛城和雅典裡維埃拉等高端社區，住宅的起價分別大約在5,000歐元每平米及10,000歐元每平米。那裡不僅能夠欣賞到帕特農神廟的景色，其海濱別墅的價格更是低於其他地中海目的地。可以說，希腊正在成為一個魅力十足的投資和休閑勝地。”
希腊蘇富比國際房地產房源推薦
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10月6日，葡萄牙政府官宣，黃金居留房產投資方式將於今年12月份在裡斯本、波爾圖等大都市區中止。2021年起，通過投資移民渠道移民葡萄牙，只能在內陸欠發達地區和馬德拉、亞速爾兩個海島之間做選擇。
政策細節尚並未披露。但葡萄牙政府選擇在眼下——全球疫情第二波的防御鐘聲敲響的關口——敲定了這消息，並不忌憚外來投資減少對經濟復蘇造成的影響，就足見當局的決心。
一波三折的限制政策
實際上，今年2月，風已起了。那時，葡萄牙剛剛通過2020年《國家預算法》中一項針對黃金居留簽證法案的修改案，批准了限制在裡、波二市購房獲取黃金簽證的政策。其間，甚或有關停聲傳出。
9月，葡萄牙外交部發聲：先前批准的提案將不會被執行。原因呢，當然是突如其來的疫情，必須靠外來資本紓解經濟困境。
但是，一個月後，也就是10月，風向又變了。葡萄牙總理明確指示，遵守2020年國家預算修正案所包含的措施，跟進該計劃，並在年底前准備好必要的文件。
不出意外，限制政策將在75天後落地成真。若你鐘意於購房移民項目，對裡斯本、波爾圖情有獨鐘，那麼，務必在12月底之前將申請材料遞交移民局。
TIPS：葡萄牙黃金居留計劃自2012年頒布以來，共有8000多名申請人收獲了黃金居留卡，超過90%是通過購房獲得。其中，超過半數的申請人在裡斯本和波爾圖大區購置房產。
值得深思的是，考慮到裡、波二市在購房移民投資者眼中舉足輕重的地位，以及其為葡萄牙外來投資的巨大貢獻，此舉可謂是自斷一臂。那麼，葡萄牙政府如何舍得？
數據顯示：
- 2018年，葡萄牙房價平均漲幅10.1%，位於歐洲第四；整個歐盟平均增幅為4.4％；
- 2019年，葡萄牙房價上漲7.83%，裡斯本大區漲幅高達9.5%；
- 2020年的疫情也沒有幫房價剎住車。葡萄牙最大的房地產經紀商Imovirtual最新報告顯示，年初至今，葡萄牙各地房價上漲了12%！
通過上述數據可以想見，火爆的房產投資催生的房價飆升引起了當地居民怨聲載道是限制新政出台的原因之一；另一方面，作為接班人的新銳項目之被看好，也是葡萄牙政府斷腕的底氣之一。
新銳是誰？葡萄牙35萬歐基金項目！
葡萄牙移民項目的明日之子
葡萄牙移民局（SEF）公布的最新數據顯示：今年有一個新現像，選擇非傳統投資選項的申請人的比例非常高。3年前，90%的申請人選擇50萬歐買房，目前這一比重降至65%。
增長更快的是投資基金；相比去年，2020年選擇投資基金的投資者是之前的5倍之多。在後疫情時代的歐洲移民市場，算得上是有冠軍相的新銳移民項目之一。
葡萄牙移民局SEF公布的9月份統計數據
崛起是有道理的。據葡萄牙《SAPO》報道，疫情最嚴重的時期已過，各種經濟活動日漸活躍，在封鎖隔離等限制性措施導致的經濟下跌曲線露出了上揚勢頭，投資基金則容易從迅速改善的金融形勢中獲益。
與傳統的投資方式相比，葡萄牙35萬歐基金投資方式主要有以下優勢：
- 無需考察登陸：省去舟車勞頓、出行高額開支；
- 材料更簡單：不出國門，最短50天獲批（移民局規定不超過90天）；
- 強監管：葡萄牙證監會+移民局雙監管，基金公司報表每年披露；
- 退出機制明確：5年後可申請投資贖回，收益無需繳稅；
- 無瑣碎費用：省去購房所需相關費用（例如房產稅等）。
葡萄牙黃金簽證最吸引人的地方，一是其具有法案支持，後顧無憂；二來，也是投資人最看中的，是其快捷、高性價比、低門檻獲得歐盟公民身份的功能，一旦入籍，就成為了真正的歐洲公民。
居住35天可入籍：持有黃金簽證5年，年均居住7天，持有人即可申請葡萄牙國籍。
“葡寶輕松來”：持有黃金簽證滿2年，持有人在葡萄牙出生的子女將自動獲得葡萄牙國籍。
擁有了歐盟公民身份，自由出行歐洲、申根28國（含德、意、法、瑞等），也能助力財富升值，更可獲得優渥社會福利與優質教育資源，可謂一舉多得！
“當上帝為你關上一扇窗的時候，一定會為你打開一扇門。”
在裡斯本、波爾圖購房移民禁令官宣與35萬歐移民基金升溫之際，這句話恰如其分，只是主語該是“葡萄牙政府”。
照慣例，一個移民項目開始走火，就離抬高門檻不遠了。這列正加速駛來的“歐洲新干線”切勿錯過，早買票上車早圓夢。
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塞浦路斯內政部和財政部在推特宣布，“黃金護照”將在11月1日取消。
在被外媒揭發不少被列為“高風險”的人士鑽漏洞取得“黃金護照”後，歐盟成員國塞浦路斯於10月13日宣布將廢除“黃金護照”計劃，消息令人震驚。詳情請點擊閱覽【重磅：塞浦路斯即將廢除“黃金護照”！】
據報導，塞浦路斯在2017年至2019年間，向全球超過70多個國家的各類申請人批准了1400本“黃金護照”，其中超過500本發放給了中國人。
致力服務亞洲買家跨境購房的亞洲房產科技集團居外IQI及時對該計劃的未來進行了考察。
居外IQI執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）
居外IQI執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）說：
“計劃暫停的直接影響是，房地產開發商和投資者申請人都陷入困境。這兩個群體都有大量的資金在行。我不確定對該項目指控的真實性。即使它們是真的，肯定最大份額的申請人也是誠實和遵守規則的。被遺棄的申請者才是該項目被廢除的最大受害者。”
開發商的反應如何？
“塞浦路斯開發商已將大量計劃中的開發項目撤出市場。他們正在尋找投資入籍計劃在未來的明確性。通過該計劃而來的投資者是塞浦路斯新開發高端房產項目的最大買家。
我們不清楚任何關於申請人國籍的官方數據。據我們所知，最主要的來源國是俄羅斯和東歐、中國、土耳其和中東、以及馬來西亞。”
對於原本計劃申請塞浦路斯移民項目的亞洲投資者，現在需要另辟蹊徑，會給他們什麼建議？
“我們建議投資者與其顧問商討馬耳他、葡萄牙、西班牙和希腊的項目選擇。所有這些國家都能以相對較小的投資額提供歐盟成員國的居住權。馬耳他的項目在這些項目中獨樹一幟，它是一個像現在被暫停的塞浦路斯項目一樣的入籍項目，而不僅僅是居住權。”
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在塞浦路斯投資入籍的前景如何？
“目前尚未有定論，不過，該計劃對塞浦路斯經濟非常有幫助，我們相信塞浦路斯國內會有人支持對該計劃作出改革和調整計劃的重心。
我們認為塞浦路斯很有可能在2021年推出新的、經過修訂和改革的方案。由於歐盟委員會的審查和早前的新聞報道，之前的方案已經面臨改革壓力。2020年8月實施了一系列的改革，但顯然還需要更多的改革。希望改革後的計劃能夠以一種既有利於塞浦路斯國家，又有利於世界各地值得投資移民的方式，使該計劃得以延續。”
關於該計劃有哪些有用的統計數據？
“塞浦路斯的投資入籍計劃已經為這個小國帶來了65億歐元的投資。迄今為止，約有2700名投資者通過該計劃移民。相比之下，葡萄牙的投資居留計劃僅在今年就發放了類似數量的簽證——近2800個。”
投資入籍計劃是什麼？
“投資入籍為投資移民及其家屬提供了一條獲得目的地國家公民身份的途徑，以換取對該國的承諾和投資。投資居留比較常見，操作方式類似，但僅可獲得永久居留權，而不是公民身份。”
編譯：Zoe Chan
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