Author: Adam

今年首九个月进行抵押出售（mortgagee sale）的新加坡私宅数量，已超过去年全年抵押出售的私宅总数，达到54个。去年全年抵押出售的私宅总数是47个，而从2011年至2013年的三年期间只有28个。

这两年来，抵押逼售有显著上扬的趋势

戴德梁行指出，由于金融市场和大宗商品界整合和重组，造成一些屋主失业，而无法偿还房贷。一些屋主则因为股市和大宗商品市场波动而损失了财富。此外，外劳限制也造成须依赖租金收入来偿还房贷的屋主，陷入更艰难的财务困境。

戴德梁行预料，随着中国经济放缓和环球经济增长预测减低，将会有需求高但交易较少的房地产在拍卖市场亮相。

事实上，戴德梁行将在本月21日在安国酒店举行的拍卖会上，拍卖一些在转售市场较为少见的房地产。这包括“滨海舫”（The Sail @ Marina Bay）的一个单位和中峇鲁茂源台（Moh Guan Terrace）的一个战前公寓。

“滨海舫”位于滨海林荫道，靠近莱佛士坊、滨海湾金融中心，以及莱佛士坊和滨海市区线（Downtown Line）地铁站。戴德梁行表示，由于这一带有许多的跨国企业，因此私宅出租潜力大。

将在拍卖会上亮相的“滨海舫”单位，预示价是390万新元，面积1755平方英尺，在63楼，滨海湾和中央商业区的景色尽收眼底。在2014年8月，66楼的一个相似单位，曾以588万新元成交。

至于茂源台的私有化保留公寓的面积是790平方英尺，并且已全面装修。该公寓单位剩下51年的地契期限，预示价为87万新元。这一带面积介于750至860平方英尺的公寓月租介于2900至4350新元。

戴德梁行研究部东南亚区域主管李乃佳说：“这个保留公寓的地契期限较短，意味着跟周围公寓相比，其租金回报率会更高，而这对投资者会有吸引力。”

戴德梁行拍卖服务主管陈紫萍表示，至今该行已经接到许多跟这两个房地产有关的询问和看房要求。由于这些位于黄金地带的房地产的定价有吸引力，因此跟一年前相比市场的潜在买家增加了。

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新加坡法制健全和房地产透明度高，吸引了许多以自住或投资为目的的外国买家。稳定的政治环境、高素质的交通与基础设施等因素，使新加坡成为许多人首选安居落户之地。

新加坡今年维持了Mercer亚洲最佳生活水平城市的称号，为许多人首选安居落户之地

尽管政府自2009年底开始推出一系列降温措施，外国买家对新加坡私宅市场仍有一定需求。新加坡法制健全、房地产透明度高，吸引许多以自住或投资为目的的外国买家。根据国际咨询公司美世（Mercer）的生活水平调查，新加坡今年维持了亚洲最佳生活水平城市的称号。稳定的政治环境、高素质的交通与基础设施等因素，使新加坡成为许多人首选安居落户之地。

过去五年来，外国人（包括永久居民及非永久居民）在新加坡购置房地产的比率，平均占新加坡房地产总成交量的25.6％。虽然房地产降温措施导致新加坡及海外买家的总交易量减少，来自外国的买家仍占了两成。

在所有外国买家当中，马来西亚买家长期占据了成交量榜首的位置。来自中国的买家则自2009年起迎头赶上，并且最终在2011年超越马来西亚，成为在新加坡置业最多的投资者。自此以后，马来西亚买家与中国买家就开始了难分上下的追逐战，占据外国买家排行榜的前两名位置（以成交量为计）。

今年上半年，根据买卖禁令数据，国外买家在新加坡购买近1500个私宅单位，其中马来西亚及中国买家合计占了超过一半；马来西亚买家占了29.3％，略微高于占比28.2％的中国买家。在中国经济前景的不确定性增加、马来西亚政治局势动荡不安的情况下，预料将有更多来自这两个国家的买家把新加坡视为投资的避风港。

新加坡的公共住屋条例限制外国买家购买这类住房，但其中也有例外，例如家庭的核心成员当中有至少一名是新加坡公民。执行共管公寓（EC）可说是私人与公共住宅的混合体，永久居民可以在EC项目竣工后的第6年购买EC单位，外国买家可在屋龄满10年、项目私有化后从公开转售市场购买这类单位。

至于私宅市场，外国买家若想要购买有地住宅，必须先获得新加坡土地管理局土地交易（批准）组（SLA Land Dealings（Approval）Unit）的批准，而当局通常只准许为新加坡带来一定经济贡献的人士这么做。因此，包括公寓和共管公寓在内的非有地私宅是一般外国买家最容易涉足的市场。

外国买家应该如何根据既有的预算，在新加坡选择合适的购房地点呢？此外，降温措施也提高外国买家的购房成本。以下让我们建议一些可以考虑的地点，以及各项政策和降温措施如何影响外国买家的置业成本。

在新加坡拥有房地产的成本

为了减少房地产需求及投机活动，新加坡政府推出了一系列房地产降温措施来稳定住宅市场。自2013年1月12日起，永久居民与非永久居民在购置首个房地产时，除了原有的3％印花税外，还须以房产成交价及市场价格中的较高者为计价基础，支付买家额外印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称ABSD）；永久居民和非永久居民的ABSD分别为5％和15％。新加坡公民在首次置业时，则不必缴付ABSD。

这意味着，永久居民及非永久居民他日在决定卖掉房产时，须把印花税计算进去，才不致亏本。

虽然新加坡没有资产利得税，但自2011年1月14日起，任何卖家在售卖住宅时，须缴交卖方印花税（Sellers’ Stamp Duty）。在购房后的首年、次年、第三年或第四年出售房地产，将分别须缴付16％、12％、8％及4％的卖方印花税。

预算与地点的平衡

外国买家一向对第9区（乌节、经禧、里峇峇利）与第10区（武吉知马、雅茂园、荷兰路、东林路）的房地产情有独钟。由于价格高昂，许多当地和外国买家都买不起这两区的房地产。买家须准备至少200万新币的预算才能在这两区买到房子，而且选择只限于供应量不多、面积不超过50平方尺的鞋盒公寓。

第15区（加东、如切、安柏路）在2009年至2011年经常登上热门榜前三名。该地区靠近市中心和樟宜机场，加上2000年代末出现许多新私宅项目，而且那一带环境古色古香，有怀旧风格，都是吸引外国买家的主要原因。第19区（实龙岗、后港、榜鹅）则在2012年后迅速崛起，超越第15区成为较受欢迎的地区，部分原因在于该地区在过去三四年有多个新房地产项目推出。与市区附近的地点相比，这两个地区的尺价较低，因此以同样的预算，可以买到面积更大的单位。

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尽管当地政府现阶段不打算放宽降温措施，新加坡私宅价格仍可能进一步下调，但分析师认为最坏的时期已过，看好房地产板块。

尽管新加坡私宅价格可能进一步下调，但分析师依然看好房地产板块

新加坡财政部最近向媒体表示，现阶段没有必要延长私宅必须在五年内完工的期限，令房地产发展商对大选后降温措施松绑的期待落空。证券分析师认为，随着更多单位推出市场，发展商将会让步削价；但整体而言，房地产板块仍受看好，特别是凯德集团（Capitaland）和城市发展（City Development）。

根据发展商合格证书条例，凡有外国股东的发展商（包括所有上市公司），必须在五年内完成所发展的私宅项目；并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内，卖出所有单位，否则得缴付罚金。

房价可能进一步下调

一旦逾期没有“清货”，所有未售出单位将按比率来缴付罚金，第一年的延长费相等于土地价格的8％、第二年提高至16％、第三年则高达24％。

马来亚银行金英证券分析师王致浩表示，2013年额外买方印花税（Additional Buyer Stamp Duty）实施以来，在政府售地计划（GLS）推出的项目，在2016年第四季逾期未售的私宅单位预料会有32个，到了2017年会激增至3022个。因此，房价有进一步下调的可能，尤其是大众私宅市场。

王致浩表示：“我们预测2016年政府还是会放宽降温措施，虽然销量不会马上回弹，但对发展商来说是去掉肩上的一个重担。”

他认为发展商已挨过降温措施的最坏时期，因此给予“加磅”评级；但仅给予华联企业“持守”评级，目标价为1.92元，昨天闭市价是1.795元。被多名分析师建议“加磅”的房地产股包括凯德集团、城市发展和永泰控股。

大华继显分析师预测，在最坏的情况下，私宅单位因滞销而必须缴付罚金，大型发展商的账面价值将减少2％至7％，如凯德集团和城市发展的账面价值会减少5％。中型和小型发展商则承受较大风险，账面价值可损失13％至21％，如喜敦控股（Heeton Holding）和星控股（Sing Holdings）分别会损失20.7％和20.5％的账面价值。

分析师认为，大型发展商有足够“银弹”来承担可能面对的罚金。目前的房地产股价，其实也已经将这些负面因素考虑在内，因此维持“加磅”评级。

星展唯高达分析师陈伟祥认为，发展商营收相当稳定，因为发展商都要“清货”，而且商业项目做得不错；只是办公楼和零售方面业务表现疲弱，可能会拉低盈利。

陈伟祥认为房地产股还是相当有吸引力，因为这个板块的股价资产净值比（P/NAV）的0.72倍，接近股价重估净资产净比 （P/RNAV）的0.6倍。

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生活成本高涨及马币走疲等利空持续作祟，上半年马来西亚地产成交量及成交值双双下滑，由于利空犹在，消费者置产意愿易跌难起，恐怕房市暂时无法走出低潮。

生活成本高涨及马币走疲等利空持续作祟，上半年马来西亚地产成交量及成交值双双下滑

次季成交量跌9.6%

根据马来西亚全国产业资讯中心（NAPIC）2015上半年产业报告，产业成交量按年下滑6%至770亿8千万令吉。第二季跌势恶化，从第一季的2.3%扩大至9.6%。

上半年成交值走低3.5%至1千866亿1千800万令吉，第二季成交值从第一季的0.9%增幅下滑7.6%。

另外，数据也显示，今年8个月地产贷款额按年跌7%至2千零31亿3千万令吉，2015年8月数额按年下滑12%至256亿8千万令吉，表现比7月的按年4%跌幅糟，按月比下滑3%。

MIDF研究指出，NAPIC上半年产业报告证实了2015年发展商销售料下滑的预测，尽管如此，对产业贷款额持“中和”看法，因按年走势显示，这些数据将维持在负成长领域。

“受消费税引发的生活费高涨及马币走疲因素影响，消费者短期内对购买大件商品，如产业的意愿料持续低迷，导致地产发展商销售可能持续放缓至今年第四季及明年第一季。”

 马来西亚经济研究院（MIER）最新消费者情绪指数（CSI）企于71.7，为6年半低点，并预见未来消费情绪将低迷不振。

与此同时，产业发展商第三季业绩表现也起落参半，该行点评的7家发展商当中，仅1家表现超越预期，29%或2家业绩低于预期。

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新加坡上月的整体组屋转售价格微跌0.4％，转售交易量则增加了3.9％。市场分析员普遍预计，随着下月有大批新组屋推出市场销售，第四季转手的组屋预料将减少。

新加坡上月的整体组屋转售价格微跌0.4％，转售交易量则增加了3.9％

新加坡房地产交易网站SRX昨天公布的预估数据显示，组屋转售价格在8月稍微回升0.3％后，9月再次回落0.4％。其中，三房、四房和五房式组屋转售价全面下滑，月比分别跌了0.1％、0.6％和1.1％，只有公寓式组屋价格逆流而上，上升了1％。

与去年同期相比，9月的组屋转售价下滑了2.8％，与2013年4月高峰期相比则滑落了11.6％。位于成熟组屋区的单位转售价格月比下跌0.6％，较去年同期则跌2.7％；非成熟组屋区转售单位的价格也微跌了0.2％，比去年同期下降2.8％。

博纳（PropNex）集团总裁伊斯迈预计，接下来三个月，组屋转售价每月将持续微跌，估计跌幅低于1％，全年的跌幅则预计不超过4％，低于去年的6.2％。

ERA产业主要执行员林东荣说，上月组屋转售价再次下滑普遍在市场预料之内。

他指出，今年上半年，新加坡建屋发展局总共推出了1万3400多个新组屋，下月它还会推出7000个预购组屋及5000个剩余组屋，预料会吸引不少原本有意购买转售组屋的买家改变初衷。

与此同时，买家也继续受到每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio，简称MSR）的限制，影响他们的贷款能力。

林东荣说：“组屋转售价格的跌幅是很平缓和稳定的，这让许多屋主松了一口气。根据SRX的数据，过去六个月里，转售价只是微跌了0.5％。预料今年最后一季，价格还会继续适度放缓。”

今年首9个月里，组屋转售价格已下降了2.3％，他预计，今年全年价格将下跌约3％。

转售交易量方面，上月共有1504个组屋转手，比8月的1447个增加了3.9％，较去年同期相比则增加了2.4％。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣说：“上月转售交易量稍微增加，可能是因为一些买家在农历七月结束后进场。”

他也认为，最近公布了多项房屋政策，特别是为有意住靠近父母或已婚子女的转售组屋买家提供近居购屋津贴（Proximity Housing Grant），以及转售组屋买家可享有公积金购屋津贴的家庭月入顶限提高，这相信吸引了更多买家在上月转向转售市场。

林东荣指出，随着转售价持续平稳，有迫切住屋需求的买家预料会转向转售市场，但随着建屋局下月将推出大批新组屋，预料这将影响转售交易量，估计全年总共会有1万9000至2万1000个单位转手，高于去年的1万7000多个。

另一方面，反映新加坡组屋转售价与周边组屋近期转售价差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位数为负1000元，显示多数买家所付的价格低于同类组屋近期的售价。

在交易量超过10宗的组屋市镇中，加冷／黄埔的TOX中位数最高，达1万5000元，其次是女皇镇的5000元。

TOX中位数最低的市镇是榜鹅和后港，分别为负1万2000元和负8000元。

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自 2013年降温措施和限定房贷的总偿债率（TDSR）推出以来，新加坡私宅的成交单位从2013年上半年的1万4751个减至今年上半年的6500个。私宅项目 的转售价也趋软，从2013年第三季至今年第二季，下跌了6.7％。与此同时，新推出的私宅单位也从2013年下半年的9941个，减少到2015年上半 年的2099个。

2013年，降温措施和限定房贷的总偿债率（TDSR）推出以来，新加坡私宅的成交单位减少了，私宅项目的转售价也趋软下跌。整体而言，分析师认为地点卓越的项目有能力抵御全球经济前景不明朗的不利因素。图为其位于新加坡中央商业区边缘的风华南岸（South Beach Residences）

戴德梁行研究和市区重建局（URA）截至今年第二季的数据显示，新加坡市场接下来预计将迎来2万4000个新私宅单位。总体而言，市场情绪更加谨慎，已取得销售准证却扣着未推出的单位从2013年第二季的8158个，增加到2015年第二季的1万2139个。

虽然需求自2013年下半年起趋软，靠近交通枢纽、学校和其他设施的黄金地段和市郊项目，单位售出比率还是很高，如滨海盛景豪苑（Marina One Residences，88％）、北园公寓（North Park Residences，93.5％）和绿盛邨（Botanique@Bartley，80.6％）。未来12个月，预计还有一些私宅项目能在推出后受到买家的追捧。

市中心

其中一个备受瞩目的项目是位于新加坡中央商业区边缘、美芝路的风华南岸（South Beach Residences）。这是一个综合性发展项目，包括办公楼、设计型酒店、零售店面和会员制俱乐部。这个项目第23到45层的190个住宅单位，拥有 360度无敌全景，滨海湾、中央商业区风景线和乌节购物区尽收眼帘。居民还可享受由法国知名设计师菲利普·斯塔克（Philippe Starck）设计的两个空中花园。此外，这个项目也连接滨海中心和政府大厦两大地铁站。

市区边缘

去年下半年到今年上半年售出的政府地段当中，也有一些新加坡私宅地段是值得大家在未来12个月留意的。这些地段发展起来的项目它们预计将可吸引不同类型的买家。

在惹兰勿刹一带的史德蒂路（Sturdee Road）地段，能够吸引那些希望住在市区边缘的买家，该地区也靠近花拉公园地铁站。这个时尚的小区内拥有多元化的零售业者，如城市广场（City Square Mall）和慕斯达法购物中心（Mustafa）。投资者也可能看中它的租金回报潜能。根据2015年上半年的交易记录，史德蒂路的公寓单位价格介于每平方英尺970新币至1200新币。

同样，在邓迪路（Dundee Road）地段发展起来的项目，应该也可吸引到想住在市区边缘的投资者。这个未来的项目靠近女皇镇地铁站和纬壹科技城（one-north），租金需求相当强劲，目前附近项目的售价介于每平方英尺1500新币至1800新币。

成熟组屋区

义顺4道、大巴窑6巷和4巷交界处、淡滨尼10道、实龙岗上段和淡滨尼路交界处等地段，相信会对首次买家和周边地区的组屋提升者带来一定的吸引力。这些项目的售价预计介于每平方英尺1000新币至1400新币之间，它们都位于成熟组屋区内，提供了年轻家庭与父母住在邻近地区的机会。这些项目的主要特点包括靠近学 校、休闲设施、零售商店和地铁站。

接下来会发展的两个项目——裕廊的西海岸谷（West Coast Vale）地段和裕廊西4街B地段也备受看好，因为它们相当靠近裕廊商业区（Jurong Gateway）。

裕廊商业区将是本地发展“智慧国”的温床，预计会发展成一个生气勃勃的商业城。它将是市区以外最大的综合中心，结合办公室、零售、住宅、酒店、娱乐和餐饮等用途。此外，通往吉隆坡的高速铁路终站也将设在裕廊乡村俱乐部附近，提高该地区的进一步发展潜能。那一带的居民可利用手机应用程序来观察交通状况和规划有遮盖行人走道的路线。

整体而言，分析师们认为地点卓越的项目有能力抵御全球经济前景不明朗的不利因素。虽然买家对价格更加敏感，条件好的项目，例如能为业主保存财富的黄金房地产，还是会有需求的。

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在过去几年，新加坡高档私宅受到一系列政府降温措施的严重打击，无论是当地或海外投资者都受到降温措施的显著影响，导致黄金地区交易量和价格双双下跌。

受到降温措施的显著影响，近年来黄金地区高档私宅的交易量和价格双双下跌

第9、10和11邮区黄金地区的私宅，向来被视为新加坡最高档的住宅项目。在过去几年，这些地区的高档私宅受到一系列政府降温措施的严重打击。其中，豪华住宅的资本价值从2011年的高峰期至今下跌约20％。发展商在这些地区的私宅销量也下跌68％，从2011年卖出的1302个单位，跌至在2014年卖出的422个单位。

在黄金地区高档私宅买家中，外国人占了显著比率。然而，自政府在2011年12月推出额外买家印花税（ABSD）条例，并在2013年1月上调额外印花税率后，外国买家的需求有所放缓。

2011年黄金地区非有地住宅交易，外国买家占了31％。但在2014年，因15%印花税而却步的外国买家在非有地住宅交易中所占比率已减少至16％。

另外，这些措施以及总偿债率限制（TDSR）也导致过去三年购买黄金地区高档私宅的新加坡公民和永久居民数量减少，交易量下跌约一半。所以，无论是当地或海外投资者都受到降温措施的显著影响，导致黄金地区交易量和价格下跌。

未售出单位多 但有望逐步缓解

降温措施除了造成需求放缓和交易量偏低外，也导致新加坡黄金地区私宅出现供过于求的局面。

由于发展商的新私宅项目销售缓慢，造成已建成却未售出的黄金地区私宅数量增加，从2012年第二季的715个未售出单位，几乎倍增至2015年第二季的1420个单位。

但发展商推出的新私宅数量有所减少，2015年第二季的已推出但未售出私宅单位保持在1221个单位，相当于2012年第二季1194个单位的水平。加上2012年以来黄金地区缺乏集体销售项目，以及政府售地计划主要集中在非黄金地区，多少也缩减黄金地区可发展的新私宅项目。

目前，新加坡黄金地区未售出私宅单位（包括已建成、已推出，以及取得销售权但未推出单位）共有4685个。如果以去年422个单位的认购量来看，未售出单位数目或许很大，但考虑到一旦市场恢复正常后，以过去10年平均每年达2196个单位的认购量来看，目前未售出单位数量还属于合理水平。

疲弱租赁市场阻碍投资者投入

过去几年，新加坡黄金地区新建成的私宅单位有增加的趋势。在2011年至2014年期间所建成的新私宅单位数量明显比之前四年高出22％。这明显扩大了私宅的租赁供应量。与此同时，外籍人士的租赁需求则明显停滞。例如，在紧缩外劳政策下，新加坡人力部批准的就业准证（Employment Pass）数目在2014年为17万8900张，与2011年的17万5400张相比仅微增2％。

这导致此期间的私宅租金下跌。高档私宅租金从2011年第二季的每月每平方英尺5.23元，下跌至今年第二季的3.93元，跌幅约25％。

私宅租赁市场面对挑战，租金回报率下跌，都成为高档住宅市场投资者裹足不前、不愿投资于高档私宅市场的主要阻力。

新加坡高档私宅比其他城市更具吸引力

新加坡作为全球化都市，具有良好的经济基本面、稳定的政治环境、可靠的法律框架和透明度高的市场，所以它的高档住宅市场仍然吸引许多投资者。

如果跟伦敦、纽约、中国香港、东京等其他投资者关注的高档私宅市场进行比较，2007年中国香港高档私宅价格比新加坡高41％，但在2015年这差距已拉开至165％。

在全球金融危机前，2007年伦敦市区的高档私宅价格和新加坡的差距为70％。由于英镑转弱，2010年，这差距收窄至34％。不过，过去几年，伦敦市区私宅市场高涨，同时间，新加坡市场转弱，使两者价格又扩大至92％。

纽约方面，2008年，其高档私宅价格比新加坡高48％。但美国经济衰退，使纽约的私宅价格下跌，2011年略低于新加坡。近年来，纽约市场逐步复苏，其高档私宅价格又领先新加坡，高出八成以上。

最后，在东京方面，前几年日元较强劲，东京高档私宅价格平均比新加坡高30％。随着日元疲弱，两者价格差距去年缩小至14％。

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