Author: Adam

中国香港二手楼市近期再度冰封后，成交疏落，市场近乎一面倒唱淡二手楼价。

更多业主选择将单位放租，租盘供应增加，扩大租金跌幅

尽管部分二手业主按捺不住，零星减价个案浮现，纵然大规模“劈价潮”尚未出现，但相信二手楼价短期内下跌空间大于上升空间。

楼价走势本栏早前已论及，与其息息相关的租金将何去何从？暑期租务旺季已过，租金亦随楼价一样，个别成交低于市价，沙田第一城低于万元的租赁成交重现。至于未来跌幅孰大孰小，以史为鉴可带来启示。

过去20年，中国香港楼市经历两次主要的调整，二手楼市分别于1997年及2008年见顶，及后楼价与租金双双回落，但两者跌幅不尽相同。根据美联“楼价走势图”，中国香港二手楼价于1997年6月底见顶，至1998年6月底，一年间暴跌约41%，同期租金跌幅相对较少，跌约2成半。

该次楼价跌幅远较租金惊人是由于1997年炒风盛行，不少投资者持有数个物业，而当时按揭利率高达9%，金融风暴发生后，更扯高至逾11%；当时租金回报率（未扣除管理费、差饷及其他费用）虽有4%至5%，但仍远低于按揭利率，意味着业主放租物业后所收到的租金仍不足以用作楼按供款。手持多个物业的业主面对楼价下跌却无险可守，只好劈价求售，进一步扩大楼价跌幅。

反观2008年，二手楼价于3月底见顶，至2009年3月底，下跌约16%，同期租金则跌约21%。与1997年相反，租金跌幅较楼价大，相信是经过1997年洗礼后，中国香港楼市炒风较1997年温和，加上当时按揭利率于低位徘徊，最高仅得3.25%；而租金回报率有5厘左右，业主放租物业所收到的租金仍能支付楼按供款。故此，更多业主选择将单位放租，租盘供应增加，扩大租金跌幅。

由此可见，二手楼价及租金的升跌幅还要看按揭利率及租金回报率的变化。虽然近年租金追不上楼价的升幅，使回报率逐步回落，但目前有3%多，相对现时处于2%左右低水平按揭利率为高，租金收入仍能支付楼按供款。

更重要的是，对于早年在楼价较低水平置业的业主，其享有的租金回报率更高！在预期中国香港利率上升缓慢的情况下，现阶段业主放租的意愿料将较大，相信租金的升幅会有所放缓。

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（互联网资讯综合整理）

新加坡房价持续下跌，组屋屋主购买私宅比率却有上扬趋势，显示有更多组屋屋主趁着私宅价格走低的机会，提升为私宅屋主。

组屋屋主在首九个月交易量占新私宅交易量的71％

根据智信研究与咨询通过市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）整理的数据显示，今年首九个月，以政府组屋为注册地址的屋主，所购买的私宅单位估计多达5517个，这占私宅总交易量的54％。

以新私宅项目而计，组屋屋主在首九个月估计购买多达4080个单位，占新私宅交易量的71％。

过去三年占私宅交易量近半

从整体趋势来看，组屋屋主购买私宅比率从2007年占私宅交易量的22％，上扬至2010年的34％水平，过去三年更上升至占私宅交易量近一半。

智信研究与咨询总监王伽胜表示，上述数据包括一部分买家住址“不详”（Not applicable）的交易，虽然不代表这些买家都拥有政府组屋地址，但这个数据依然是一个很好的指标，反映房市疲弱的时候，更多的组屋屋主决定购买私宅。

王伽胜说：“组屋屋主向来对位于市区外的大众私宅感兴趣，现在不少私宅项目也调整至更合理的价格水平，促使这些组屋屋主进场购买。”

他以今年销量较高的两个私宅项目峰景苑（High Park Residences）和North Park Residences为例，指出这两个私宅项目地点优越，价格又相当合理，符合组屋提升者的负担能力，所以都取得不俗的销售成绩。

位于盛港的峰景苑，目前卖出1245个单位，占该项目的九成单位，销售中位数尺价是941元。位于义顺环路的North Park Residences，目前卖出599个单位，占该项目六成以上单位，销售中位数尺价为1290元。

戴德梁行（DTZ）研究部东南亚区域主管李乃佳也同意说，组屋屋主购买私宅比率近年来确实有上扬趋势，但他认为这并非令人意外的事情。“因为根据我们过往经验，当房市不好时，反而会有更多组屋屋主购买私宅。”

他进一步解释说，购买私宅的组屋屋主主要有两类，一是买来自住的组屋提升者，另一则是投资型买家。从现在市场一卧房和二卧房单位较热卖的情况来看，他认为投资型买家显然占比更大。

根据戴德梁行数据，组屋屋主购买的私宅价格一般不超过100万新币，面积则为82平方米，一些比较受欢迎的地区有义顺、三巴旺、后港和榜鹅等地区。

李乃佳说：“房市看似很静，但如果你到一些示范单位参观的话，你会发现不少项目的示范单位还是很热闹，特别是一些靠近地铁站、定价比较合理的大众私宅项目，往往能吸引到一批精打细算的组屋屋主。”

ERA产业主要执行员林东荣则表示，组屋提升者需求一向稳定，即便是当前总偿债率（TDSR）措施发挥作用，不少组屋屋主仍有充裕经济能力，付清了组屋房贷，并准备提升成为私宅屋主。

他认为，一方面是组屋屋主的经济能力提升，很多家庭月入超过1万新币。另一方面，发展商调整私宅价格，一些私宅单位价格从50万新币起跳，也让组屋屋主更有能力投资私宅项目。

但林东荣也指出，组屋屋主的需求仍无法解决当前私宅供应大增的问题。

市建局数据显示，过去两年本地私宅市场进入了完工高峰期。今年第四季预计会有6296个新私宅单位（包括执行共管公寓，简称EC单位）完工，全年完工的新私宅单位预计为2万2414个。明年估计还有大约2万7149个新私宅单位会完工。

林东荣说：“从供需情况来看，组屋提升者勉强只能给私宅价格提供一些支撑，并不足以吸纳庞大的私宅供应。事实上，除非市场出现不可预期状况，促使需求大增，否则仍需更长时间，才能使现在供应过剩局面回复到平衡状态。”

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（据联合早报网报导）

新加坡租金市场持续疲弱，市区重建局的第三季数据显示，所有房地产种类的租金都全线下滑。不过，大多数私宅租金似乎已放缓下跌的脚步，而办公楼和零售店铺的租金却继续加速下跌。

         大多数私宅租金似乎已放缓下跌的脚步，而办公楼和零售店铺则加速下跌

市区重建局的数据显示，今年第三季，新加坡整体私宅租金跌幅由上一季的下跌1.1％缩减至0.6％。

当中，只有代表大众化共管公寓的中央区以外（OCR）租金跌幅由1.0％加速至1.1％。其他地区的跌幅都放缓，核心中央区（CCR）由下跌1.3％改善至下跌0.4％；其他中央区（RCR）由下跌1.1％改善至下跌0.8％。有地住宅租金也由下跌1.0％改善至下跌0.1％。

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉指出，今年第三季的共管公寓租金指数下跌0.7％，比第二季的1.1％跌幅有所改善。不过，首三季的租金市场却比2014年同期来的疲软。

第三季共管公寓空置率升高至9.1％

他说，第三季的共管公寓空置率也由去年第三季的8.2％，进一步升高至9.1％。

这显示大量新完工的公寓单位并没有及时被租用市场“吸收”，这相信与政府限制外籍劳工的政策有关。

市建局昨天公布的数据显示，今年第四季预计会有6296个新私宅单位（包括执行共管公寓，简称EC单位）完工，这将带动2015年全年完工的新私宅单位提高至2万2414个。这相当接近去年完工的2万3298个单位的水平。

过去两年来，新加坡私宅市场进入了完工高峰期。明年估计还有大约2万7149个新私宅单位会完工。

不过，由于政府已经减少供地，因此，截至第三季的潜在私宅供应量已经由第二季的6万1237个单位，减少至5万8348个单位；其中2万2456个单位未售。在EC方面，潜在供应量则有1万4540个单位，其中6897个未售。

在商业房地产方面，第三季的办公楼租金跌幅也从第二季的2.6％进一步跌至2.9％。这拖累今年首三个季度的跌幅达到5.4％。

王德辉说：“这反映了现有的办公楼租用市场——经济前景不明朗促使商家持谨慎态度，对空间的需求较为节制。”

不过，在办公楼买卖方面，卖方却似乎还是较有议价的空间，因此扶持价格相对平稳。市建局的数据显示，新加坡办公楼价格在今年第二季环比上涨0.3％后，但第三季整体价格再度回跌，跌幅为0.1％。

截至今年第三季，新加坡办公楼的空置率从第二季的9.8％减少至9.6％,目前市场上共有90万8000平方公尺的办公楼面正在进行工程。

新加坡零售楼面的租用市场在第三季同样没有起色，租金跌幅从0.5％扩大至2.0％。

市建局的数据显示，尽管零售楼面的租金跌幅扩大，不过整体零售空间的价格却略有改善，相比第二季下跌0.5%，第三季零售空间的价格环比下跌0.3％。

截至今年第三季，新加坡零售空间的空置率为7％，比第二季的7.2稍好，目前市场上约有78万6000平方公尺的零售空间正在施工。

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（据联合早报报导）

房地产经纪公司ERA产业主要执行员林东荣认为，新加坡国际学校和当地学校一样，都属于设施类别，有助提高周围房地产的吸引力。但是，因为国际学校满足的是外国家庭的需要，对房屋价格与租金的影响不比其他设施来得显著，比如地铁站或购物商场等。

加拿大国际学校的开设似乎没有对附近共管公寓的租金带来太大的影响

两年前，位于巴西立第三通道和伊莱雅路（Elias Road）交界处的一片绿林计划兴建海外家庭国际学校（Overseas Family School），消息传出后，周遭居民议论纷纷。

有居民不满这一片绿色地带将要消失，并担心这所能容纳4800名学生的国际学校，将带来庞大的车流量和噪音，影响原本的生活素质和隐私。不过，也有居民相当欢迎这家国际学校的进驻，并认为它能对周边的房价起提升作用。

国际学校进驻的地段是否对周边地区的房屋市场起着扶持作用？一些受访的分析员认为，国际学校对附近的私人共管公寓或有地住宅市场，虽然有提升作用，不过影响力并不太大。

分析师：近地铁站房租更高　　

房地产经纪公司ERA产业主要执行员林东荣认为，新加坡国际学校和当地学校一样，都属于设施类别，有助提高周围房地产的吸引力。

“房地产靠近国际学校的屋主会发现，有较多外国人感兴趣，因此房子会比较容易出售或出租。而且，有些外派人员还因国际学校而愿出较高价钱，因此屋主可从这群特定的人中赚取较高的租金。”

“但是，因为国际学校满足的是外国家庭的需要，对房屋价格与租金的影响不比其他设施显著，比如地铁站或购物商场。”

不过，不是任何靠近国际学校的房子，都能吸引到外国人购买或租用。智信研究与咨询总监王伽胜指出，想要住靠近国际学校的外派人员都是带着家人一起过来的，因此只有大型单位（1300平方英尺到1500平方英尺）的屋主才可能受惠；两卧房式或更小的单位就没那么抢手。靠近国际学校的房地产租户主要来自国际学生的家庭、外派人员以及国际学校的教职员。

他说，国际学校顶多只能稍微提高那一带的定位，如果地点离地铁站很远，或是不方便，中小型单位就难以吸引单身租户。“这些租户完全不需要国际学校，也不会因为地点定位较高而愿付更高的租金。”

近国际学校未必享有溢价　　

更重要的是，目前市场上的私宅供应量大，外派人员的选择相当多，即使是在国际学校一公里范围内的房子，也未必能享受太多溢价。

王伽胜认为，屋主与其要求更高的租金，不如利用国际学校的卖点来锁定租户。他说：“我认为，因为附近有国际学校而受惠的屋主会利用这个优势来锁定租户，而不是要求较高的租金。”他相信，屋主的一种做法是要求较长的租约，如两年或三年。在租金上扬之前，得先有租户把市面上剩余的单位都租用下来，这样租金才有望上涨。

以往，跨国企业会给驻外雇员提供房屋津贴，外派人员向来都被视为付得起较高租金的租户。但随着跨国企业缩减驻外雇员的津贴，有的外派人员甚至得自己负担部分费用，接下来，靠近国际学校的房屋租金是否会受影响？分析师认为，其实外派人员也可选择租下政府组屋，以节省开销，但若是级别较高的雇员，他们仍偏向私宅。

林东荣说，现在的外派人员可能会与屋主协商，要求压低租金，否则索性租用离国际学校较远的房子。“无论如何，租金增幅还是会受影响。”

王伽胜说，那些租不起郊区私人共管公寓的人，还可租用附近的政府组屋，居住空间可能更大、更宽敞。“如果有外派人员租不起靠近国际学校的私宅，他们通常会租附近比较旧的公寓，或租更小的单位。”

国际学校启用刺激周边私人公寓成交量

房地产交易网站SRX对几家国际学校统计的数据显示，几家名牌国际学校在启用前的几个月，似乎能够刺激周围一公里范围内的共管公寓成交量增加；不过，它们对于实际成交的价格或租金，并没有起到太大的提升作用。

以位于白沙的海外家庭国际学校为例，2014年距离这所学校一公里范围内，每个季度只出租652至768个共管公寓单位。但在这所学校于2015年中启用之前，周围一公里范围内出租的共管公寓单位，突然于2015年第二季跃升将近三成，至941个单位。

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（据联合早报报导）

位于新加坡义顺的私宅项目北园公寓（North Park Residences）至今已售出605个单位，占整个项目的三分之二，其中小型单位已售罄。

北园公寓（North Park Residences）至今已售出三分之二，小型单位已售罄

北园公寓共有920个住宅单位，目前已推出800个。发展商星狮地产（Frasers Centrepoint）说，小型单位（studio）与一卧房式单位已全部售出，两卧房式则已售出六成以上。

面积较大的单位相对卖得比较慢，三卧房式与四卧房式单位目前售出一半以上，五卧房式单位则售出了三成。

星狮地产行销总经理傅志平说：“随着明年第一季北园公寓新示范单位的完成，我们将推出剩余的单位。”

北园公寓超过一半的单位是小型单位。在920个单位中，59％属一卧房式与两卧房式单位（540个），34％属三卧房式单位（310个）。较大的四卧房式与五卧房式单位占7％（70个）。

星狮地产首次开放示范单位时曾表示，这是为了迎合想出租单位买主的需求。

北园公寓建成后将坐落于纳福城之上。纳福城结合了购物商场、住宅、民众俱乐部，以及冷气巴士转换站，总楼面预计达133万平方英尺。这些设施将由一个地下道连接到义顺地铁站。

目前已有的纳福坊（Northpoint）将来将与纳福城衔接在一起。纳福坊也是由星狮地产发与管理。

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（互联网资讯综合整理）

新加坡市区重建局上周五发布的第三季房地产数据显示，新加坡私宅市场表现持续疲弱，整体私宅价格环比下跌1.3％。

根据橙易产业的研究报告，高档私宅在今年上半年销量较去年同期增加了五成以上

不过在各类非有地私宅项目中，代表高档私宅市场的核心中央区仅下跌1.2％，表现比代表中档私宅的其他中央区（RCR，跌1.6％）及代表大众私宅的中央区以外（OCR，跌1.6％）来得好。

事实上，从今年初至第三季，高档私宅价格下滑2.2％，跌幅较中档私宅（3.9％）和大众私宅（3.8％）低，是当前疲弱市场中表现相对较好的私宅类别 。

根据橙易产业（OrangeTee）的研究报告，位于核心中央区、价格超过400万新元的高档私宅，价格和交易量有逐步上扬的趋势，显示高档私宅市场渐有起色。

今年上半年交易量同比增五成以上

该研究报告显示，这类豪华公寓去年上半年陷入低谷，交易量只达108个单位。但在去年下半年，它的交易量开始回弹，上扬16％至125个单位。今年上半年，豪宅交易量增加至165个单位，较去年同期增加了五成以上。

豪宅公寓价格也出现回弹，从去年下半年的2195新元中位数尺价，在今年上半年增加4％至2284新元。

橙易研究与咨询部高级经理黄显洋表示，在降温措施持续生效和市场疲弱的情况下，豪宅交易量的稳定增长意味着不少买家认为，当前的豪宅价格已跌至吸引人的水平而选择进场。

他说：“市场已发现近期有关高档私宅的询问有所增加。上述数据更说明了许多投资者一直都很关注价格逐渐走低的豪宅，特别是跟金融风暴前高峰期2773新元的中位数尺价相比，目前的豪宅价格明显下跌了18％。”

与伦敦纽约中国香港高档私宅价格差距扩大

仲量联行（JLL）的一份研究报告也显示，自降温措施和总偿债率政策出台后，本地高档私宅与伦敦、纽约和中国香港等投资者所关注的高档私宅的价格差距越来越大。特别是跟中国香港高档私宅项目相比，2007年，中国香港高档私宅价格比新加坡高41％，在2015年此差距拉开至165％。

如果跟伦敦市区的高档私宅相比，它和新加坡高档私宅价格的差距，从2007年的70％扩大至今年的92％。纽约高档私宅价格也领先新加坡，目前价格比本地高出八成以上。只有东京高档私宅价格因日元疲弱的关系，跟新加坡的差距从2008年的比我国高出30％，缩小到去年的14％。

仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉表示，新加坡作为全球化都市，具有良好的经济基本面、稳定的政治环境、可靠的法律框架和透明度高的市场，所以它的高档私宅项目仍然吸引许多投资者。

他说：“如前所示，本地高档私宅价格跟中国香港、伦敦和纽约的差距已逐渐扩大，这也使本地高档私宅价格变得更具吸引力。 ”

法國巴黎銀行（BNP Paribas）分析师张刚禾则从供需角度，指出高档私宅市场潜能更大。

他表示，根据市区重建局的数据，高档私宅是各类别私宅项目中供应量最低的。今年预计有1万1818个私宅单位推出市场，其中高档私宅有1170个单位，占总供应量的10％。反观大众私宅则有7319个单位，占总供应量的63％。

张刚禾说：“从这些数据来看，高档私宅的积累库存似乎比较少，部分原因是高档私宅需求疲弱，所推出的新项目因而减少 。展望未来，相比大众市场和中档私宅，高档私宅供应增长预计是最平稳的。”

在今年上半年中，新加坡和中国买家是豪宅市场的主要买家，前者购买了57个单位，后者买了31个单位，分别占了豪宅市场交易量的35％和19％。

黄显洋表示，中国买家对豪宅需求的上扬，主要是这时期人民币兑新元相对坚挺，而且投资新加坡房地产也可达到投资多元化。

但他也指出，由于同时期印尼盾汇率走低，削弱印尼买家的购买力，使得向来是豪宅市场中坚力量的印尼买家比率有所减少，只占豪宅市场交易量的8%。

中国买家需求继续支撑豪宅市场

他说：“在印尼盾汇率稳定或政府调整额外买家印花税（ABSD）前，印尼买家需求预计不会在短期内回弹。至于中国买家需求，除非中国经济出现硬着陆，否则中国买家需求在短期至中期将继续支撑本地豪宅市场。”

王德辉也认为，ABSD是私宅市场回升的一大阻力，特别是外国买家为主的高档私宅市场。但他表示，当前政府调控措施人为地抑制私宅市场发展，所以当政府放宽降温措施、市场逐渐正常化后，私宅价格也应恢复到较合理水平。

他说：“从现在高档私宅下调程度来看，如果政府在房地产政策上做出有利于市场的调整， 高档私宅市场很可能会强力回弹，为投资者带来可观的投资回报。”

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（互联网资讯综合整理）

新加坡大选和俗称“鬼节”的农历七月，影响了买家的购屋情绪，导致新加坡新私宅销量在9月份下跌了三成左右，创下今年以来的新低。

新加坡大选和俗称“鬼节”的农历七月，影响了买家的购屋情绪

根据市区重建局昨天发布的数据，若不包括执行共管公寓（EC），发展商在9月份共卖出341个新私宅单位，较8月份卖出的513个单位，减少172个或33.5％。如果跟去年同期卖出的648个相比，销量跌了将近一半。

分析师对9月份新私宅销量创新低并不感到意外，还指出过去两个月并没有新项目推出，新私宅供应量又减少许多，造成销售情况不理想。

9月份共有391个新私宅单位推出市场，比8月份减少35％，而且它们都是8月前推出，却还未售出的现有项目单位。

这些项目包括峰景苑（High Park Residences）、绿盛邨（Botanique@Bartley）和Highline Residences等，其中最畅销的私宅项目为峰景苑，以941元的中位数尺价卖出46个单位。

大众私宅销量仍最高

就地区而言，大众私宅销量仍然最高，为253个单位；中档私宅有68个单位；高档私宅则为20个单位。

橙易（OrangeTee）产业研究与咨询部高级经理黄显洋和分析师曾琪彬说：“新私宅销量创下今年以来的新低，可归因于几个因素：缺乏新项目推出、买家对政府是否会调整降温措施的不确定性，以及当前市场情绪低迷。”

戴德梁行研究部东南亚区域主管李乃佳则表示，9月份有大选、俗称“鬼节”的农历七月，以及哈芝节和学校假期等节假日，一些潜在买家在这期间都忙着关注大选或带孩子出国游玩，多少影响了市场买气。

但李乃佳也指出，就EC市场而言，它的表现还算是相当不错，在9月份一共卖出288个单位，比去年同期的59个单位，增加了三倍以上。

“这个较强劲的销售数据，符合政府放宽购买EC的收入顶限，以及EC定价更具吸引力的趋势。”

若包括EC在内，发展商9月份共卖出629个单位，比8月份的979个单位，减少350个单位或36％。

如果将6月份至9月份的新私宅销量加起来，发展商在第三季估计卖出了3759单位，包括1250个EC单位，预计比第二季的2555个高出47％，特别是EC销量比第二季高出一倍多。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣指出，第三季应是今年私宅市场最活跃、销量最好的一季。

他说：“虽然10月份预计有两个新项目登场，即Thomson Impressions和Principal Gardens，但新私宅销量一般在第四季都会低一些，这是因为这个时期的学校假期和年底节假日，往往造成私宅销售活动放缓。”

今年新私宅销量料比去年好

纵观全年新加坡私宅销售情况，麦俊荣也预计今年新私宅销量会比去年好，估计可卖出7300个至8000个单位，外加2800个至3200个EC单位，全年新私宅销量高达11200个，比去年共卖出的8894个，增幅高达35％。

他提醒，在2012年新加坡市场旺盛时期，发展商一年可卖出超过2万个单位，如今私宅销售情况已大不如前了。

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