Author: isabel.li

善鄰讓人如沐春風

俗話說，遠親不如近鄰。鄰居間的和睦友好，才能過得開心。對孩子成長也有好處，孟母擇鄰而居，就是這個道理。

加拿大買房投資看社區 選擇鄰居是一大關鍵

筆者因為女兒在Crofton 女子私校上學，就搬到溫西Dunbar區居住。住過去後，發現鄰居非常友善。街上有一家年輕鄰居開派對，音樂聲浪很大，其他鄰居走過，都寬容地笑一笑，就由他們去Happy了。大家見面都打招呼，有的西人鄰居見到中國鄰居，還用中文說：“你好！”讓人感到很舒服。

社區還有一個商會，大家經常開會，互相介紹生意，為彼此的生意提出建議。在社區中心、圖書館，見到的鄰居們都很禮貌，待人和氣。

但不是所有社區的鄰居都是這麼友好。筆者最近帶女兒到一位朋友家參加派對，鄰居一位老太太就非常不客氣，講話很不好聽，說聲音大影響到她了。這個社區還有其他族裔的人種大麻，有人喜歡鬧事，氛圍不好，也不太安全。那天筆者還帶女兒去附近的沃爾瑪逛逛，女兒不小心把手機落在麥當勞了，20分鐘會回去找，打電話有位小青年接，找到這個人了，但他不還手機。查到他的學校，找到他老師家長，但他就是不承認他拿了。明明知道是他拿了手機，但大人也在幫他騙人。住在不好的社區，不僅不愉快，還有財物損失的風險。

買房前要瞭解社區

買房前，除了看房子的品質、價位，在瞭解社區和鄰里方面做功課，也是非常必要的。可以請經紀或律師，查一查社區的資料，如鄰里人的職業、平均收入、犯罪率等。筆者也建議，買房前到社區轉轉，跟鄰居聊聊天。也到附近的購物中心看看人群是否待人友善，參觀一下學校看看孩子們是否有禮貌。

好鄰居，要與自己的定位差不多。如果在豪宅區買個破房子，就容易遭人白眼，自己住在到處都是富鄰居的社區，也會感到壓抑；同樣，在平民社區住豪宅，也讓人感覺與環境格格不入。一位韓國客戶在列治文的平民社區建了一個豪宅，找筆者幫他賣。這個社區最高房價是120萬，他的房子想賣200多萬。筆者告訴他，這是很困難的。房子雖然豪華，但與周圍環境不匹配。買得起的人，不願住在這個社區。

判斷一個社區好不好，可以觀察鄰居的車。一般中產階級的車，樣子起碼是周正的，乾淨整齊，不會破破爛爛的。看看社區內的教堂，不要是當地人認為的邪教。社區內什麼族裔為主，是否可以和睦相處也需要考慮。

花園也是觀察鄰居的一個好角度。花園反映了鄰居的審美水準，和熱愛生活程度，也對房子的價值有影響。一個破敗的花園和美麗整潔的花園，讓人對整個房子的觀感不一樣。

筆者曾經在列治文的Sunnymade社區住過。房子雖然是30年到50年的老房子，但花園都漂亮精緻得像藝術品。筆者自己剪草，怎麼也很難像鄰居那樣把草剪得很低，把草邊打得整齊。鄰居是中國香港老移民，天天在花園裏忙碌。他說：“鄰居的花園漂亮，我們的也要漂亮，社區是大家的啊。”

好社區居民穩定，人員流動不大，孩子的同學也不會經常變動，社區寧靜祥和，房子價值穩定上升；壞社區鬧事的偷東西的多，雞犬不寧，半夜經常聽到警笛的聲音。這樣的區域，房價也很難上得去。

找好鄰居也做好鄰居

我們在買房的時候，一方面也找好鄰居，另一方面要做好鄰居。主流媒體報導，列治文一個社區有很多豪宅，但住了很多“窮人”，報稅收入很低，拿政府福利的很多。這樣的怪現象，人家沒有明指是華人做的，但我們也需要反省，華裔社區是否存在這種現象？

住豪宅的華裔，收入還與消費相符，該報稅的收入還是應該報稅，這樣才是好公民或好居民。想投機取巧拿福利的，在買房前要考慮清楚，你買的房子，是否處於拿福利人居住的區？反華的言論講得很難聽，我們可以抗議，但不要在這類問題上給反對我們的人留下口實。

我們希望社區好，也要對社區有所貢獻。要求被人對我們友善，自己也要做個友善的人。選擇住在友善安全美麗的社區，也要熱愛和維護社區，讓社區變得更好。做好鄰居，也是華裔移民融入社區的一種努力。

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常常有客戶問我們， 到底是選浮動還是固定？

相信每一位買房人都做過不少調查，諮詢了不少親友和專家，百般權衡後才做出最終決定。尤其是在加拿大央行七月初剛剛降息，但下次加息時間並不明確的情況下，固定還是浮動成為很多買房的消費者頭痛的問題。

不過，作為專業人士，我們認為，不管是選擇浮動利率（variable rate mortgage）還是固定利率（ fixed rate mortgage），長期而言，選擇這兩種貸款利率的差別並不大。選擇浮動還是固定利率需要因人而異。

加拿大央行降息後房貸選浮動還是固定利率？

浮動利率 vs. 固定利率? 因人而異

選擇浮動還是固定利率需要因人而異，“適合我的（利率）可能並不適合你，也不適合其他的人，因為我們個人的經濟情況不同，生活方式也不同。”

浮動利率並不意味著每個月的還款額是浮動的，相反，浮動的僅僅是利率。這也就意味著，如果利率下調，那麼每月的還款額中償還本金的比率增加，而支付利率的比率降低；反之，償還本金的比率減少，支付利息的比例增加。

浮動利率的四大優點：

1，省錢：

以目前無論大小銀行，浮動比固定利率絕對低0.4-0.6 個百分點，按照算賬角度考慮，已經目前水漲船高的形勢下，房貸額度基數越大，選擇浮動利率對消費者而言更省錢！

約克大學的助理教授Milevsky研究了從1950年至2007年的數據發現，在15年的時間中，一直選擇浮動利率的消費者比選擇固定利率的消費者節省了2萬元。研究中稱，在89%的情況下，選擇浮動利率比選擇5年期的固定利率更經濟。

蒙特利爾銀行一份類似的報告也指出，從過去30年的歷史角度來看，浮動利率在82%的時間裏都比固定利率更省錢。

2，提前解約罰款較低， 一般屋主都可以接受。

從我們這一， 兩年的實際情況看，不少客戶由於房子升值想換房或者重新貸款，由於是固定利率就面臨巨額罰款， 動輒八， 九千甚至一，兩萬元可以用恐懼來形容。

反而浮動利率的客戶就輕鬆許多，基本上銀行都是三個月利息而已， 幾百或一， 兩千， 這與固定利率相比相差很大。

3，不影響每月家庭正常開支：

無論央行基準利率升還是降， 每月還款不變， 變的只是本金和利息。

從這個角度講， 不會影響正常生活。

4，可轉性靈活：

浮動利率可以隨時轉成固定利率，沒有任何費用，而固定利率不可以免費轉成浮動利率。

其實目前選擇固定或者浮動利率給消費者帶來的影響並不大，不過如果你是一位保守的人，希望更多的穩定性，那麼還是選擇固定利率較好。

如果與家庭收入相比，消費者的按揭貸款額較大，財務彈性比較差（limited financial flexibility）的消費者，那麼最好選擇固定利率，這樣至少可以避免央行大幅調高利率，而浮動利率也隨之大漲、並導致自己出現財務緊張的狀況；

如果家庭收入較高，而按揭貸款額較小，那麼可以選擇浮動利率，但是不會與固定利率有太大差別。

固定利率優勢：

1， 房貸額度最大化：

對於首付比例低於20%的消費者來說，選擇5年期以上的固定利率可以增加貸款金額。按照房貸保險公司的要求，如果借款人選擇5年固定利率，可以使用商業銀行實際折扣利率來計算貸款金額，而不是掛牌利率。如果掛牌利率是5.39%，折扣利率通常是減1.6%，即3.79%，因此，如果希望取得較高的貸款金額，很多人選擇5年固定利率。

2， 鎖定投資收益：

固定利率始終在歷史最低點徘徊，如果能夠鎖定一個相對較低的利率，並在相當長的一段時間裏不必擔心利率的波動，不僅能高枕無憂，更能夠鎖定投資收益。

3，省心

通常，首次買房者選擇固定利率會更加安心，更省心；不過對按揭利率有一定瞭解的人，則更願意嘗試浮動利率，以節省一定的資金。

4，穩定性

固定利率的最大優勢是為買房人提供了穩定性：當你選擇了固定利率，那麼你會清楚的指導在這一段時間內每個月的按揭還款是多少，其中有多少是支付利息的，有多大比例是支付本金的。

固定利率的不足則是一旦利率下調，買房者無法享受低利率。

混合型按揭貸款受青睞（ 只有少數銀行有這個產品，只作為參考）

皇家銀行上個月的一項民調顯示，固定和浮動利率混合型按揭貸款（Hybrid mortgages）受到加拿大民眾的青睞。

調查中稱，計畫在未來2年內購屋的受訪者中，有40%打算選擇混合利率按揭貸款，而在一年前，受訪者中僅32%對混合利率按揭貸款感興趣。

混合利率按揭貸款優點是可取得固定利率按揭貸款的較高貸款額，但仍享受最大幅度的低利率優惠，同時能降低浮動利率按揭貸款面臨的變動風險。

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樓花，也叫期房，是指一項地產發展專案在動工興建前先交訂金、分期付款方式售出的房屋，實際上就是未完成的房屋。因為有如開花（付錢）才結果（建成），所以有了樓花這一說。樓花一般用於公寓期房專案之上。也由於公寓樓花吸引的住戶多，所以樓花一直有著非常淩厲的銷售表現。而近年來，隨著重售獨立屋的越發火熱以及買多見少的實際情況，獨立屋期房的推出也受到了大眾和投資者的哄搶，“房花”一詞也突然走入了大眾的視線，徹底排隊買房花的報導也不絕於耳。繼樓花之後，房花也在招展盛放。

加拿大樓花的投資價值在哪里？

為何要買樓（房）花？

有一些年長的客戶總是說到，他們不明白，為什麼不是去找已經建好了看得到摸得到的房子而是去買只是圖紙上的房子。我往往用他們熟悉的東西去引導他們。我會讓他們想想在國內的時候，九十年代非常盛行的集資房，其實就是一種特別形式樓花的購買。集資房圖的是什麼？無非就是價格實惠與升值回報。集眾人財力買一塊地建造房屋，以非常低的造價擁有房產，然後坐等成品的升值。同理，樓花圖的是什麼？就是實惠的價格和穩升的潛力。說白了，買樓（房）花，買的除了是一個房子，更是一個投資眼光。

現在Downtown市中心的二手公寓，沒40萬連個單間都買不下來，但是樓花的價格就非常有優勢，從20多萬起價。更為重要的是，樓花落成後，居住進去享受的也是最低價的管理費。眾所周知，隨著公寓樓齡漸長，公寓管理費也會隨之往上增加，所以，要享受低價管理費就得在公寓剛落成的頭幾年入住。

至於房花的熱搶，就更是定價的功勞了。事實上，目前的房花定價都不低，但是，當想到房花一旦落成後，就能穩進20-30萬的升值成效，徹夜排隊的辛勞也就算不上什麼了。

總之，買樓（房）花買的不僅是一個房屋概念，更重要的是一個投資理念。

樓（房）花都值得買？

行外人總覺得現在只要是個樓盤都賣的好快，其實不然，當前的房地產市場雖然火熱，但並非盲目。不管是現房還是樓（房）花，都有著自己的價值所在，都有著價值大小的區分。判斷一個樓（房）花是否值得買，與判斷一個現房是否值得買，標準都是一樣的，最重要的不外乎就是地段。

“地段，地段，地段”這樣的擇屋標準大眾耳熟能詳。但對於樓（房）花的地段問題，又有不一樣的解讀。事實上，購買樓花的人更多的為投資用途，他們更希望借助樓花的低價買入，往後進行出租或轉售以獲得投資回報。這樣的話，就與自住的目的不一樣，選擇的範圍就要鎖定在高需求的熱門地段。很多人認為，現在樓價仍在往上行的階段，不管在什麼地段隨意選擇一套往後轉售都是有利可賺的。這只是一種樂觀精神。其實只要細心留意開發商的選址，個中奧妙也就能盡悉了。我們可以發現，不管是樓花還是公寓現房，大部分都是圍繞在大學區、金融區、地鐵站口、主幹道沿線。這樣的選擇絕非偶然，而是這些地方才能吸“金”：大學金融區的樓花適宜交房後用於出租之用，地鐵站口的自住和出租均適宜。主幹道沿線的尤為適合自住之用。所以，這些熱門地方都是開發商必爭之地，也就有了公寓群的出現。如果說要找專家買房，那麼開發商就是最好最實在的專家，他們絕不會胡亂擇地開發。

至於目前非常受寵的房花，基本上都是選址在多倫多以北的區域，畢竟多倫多發展的趨勢就是往北走。這與土地資源有關，也是目前市場的寫照，多倫多地區土地資源已經沒法滿足獨立屋的建造需求，多倫多的重售房價格也是飛速上漲，這種情況下往北是唯一的選擇。不管是價格還是地段，往北都會是最好的選擇。

買樓（房）花要注意什麼？

雖說地段好的樓（房）花就等於坐享了升值收益的一半，但是購買樓（房）花仍需注意一些細節。樓（房）花儘管有圖紙，有概念圖，但畢竟也只是一種“紙上談兵”，不能盡信。所以，在看圖紙的時候要注意如下一些問題：房屋朝向如何，房屋的各個房間大小和分佈是否合理，樓層周邊會否有高樓遮擋，等等。華人對於朝向和格局都有著非常嚴謹的挑選，認為“西斜”不好，也認為房間一定要“方正”。所以，在挑選樓（房）花時，就應該與專業經紀挑選好戶型、朝向、樓層。如果是選購湖邊公寓樓花的人，更要瞭解清楚戶型的朝向和附近樓宇的興建情況，避免一心沖著無敵大湖景而去，最後只換來湖景一角或是“望樓興歎”的敗興結果。

因而，在選購樓（房）花這種概念性房屋之時，一定要有專業人士從旁提點，避免一些細節的忽略而因小失大。

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