Author: isabel.li

加拿大房價蹭蹭上漲 1200能租到什麼房？

加拿大流覽人數最多的公寓租房網站RentSeeker.ca發佈了加拿大各城市的平均租房價格。

毫無意外地，加拿大一線城市的租金會比較高。卑詩省大陸平原和大多倫多地區的公寓租房價格是榜單中最高的。多倫多一間兩房公寓的平均租金是1269元，而溫哥華是1345元。

加拿大房價蹭蹭上漲 1200能租到什麼房？

該 名單上房租最高的城市是安大略省的伯靈頓（Burlington），位於多倫多西邊，根據2011年的人口普查數據，這裏有175779人，而兩房公寓的 租金是1558元。伯靈頓湧現了許多新的房地產開發，面向多倫多市場，許多在多倫多工作又想遠離城市喧囂的人會選擇在這裏居住。

魁 北克省的租金就非常便宜了，在蒙特利爾，一間兩房公寓的租金是一個月742元，而薩格奈市（Saguenay）的租金是榜單中最低的，兩房公寓只要583 元。薩格奈是魁北克省中的一個城市，位於魁北克城北邊200公里的地方，有157790人。2014年秋天，在加拿大按揭住房公司（Canadian Mortgage and Housing Corporating，簡稱CMHC）的一項報告中，該城市被稱為“就業市場最低迷，居住環境最差”的城市，以解釋它對新房需求量低的情況。

下麵我們來看看一個月1200元的租金，在加拿大4個城市中能租到怎樣的公寓房吧。

溫哥華

坐落在溫哥華最棒的基斯蘭奴區（Kitsilano），這個550平方尺的單身公寓靠近海灘，周圍有多個公園，去溫哥華市中心也非常方便。1195元一個月，包括暖氣和熱水。

埃德蒙頓

這間公寓位於埃德蒙頓（Edmonton）的Whyte Avenue北部，這條街上都是受歡迎的商鋪和餐廳，離阿爾伯塔大學（University of Alberta）很近，有大片綠化。

溫尼伯

這 間寬敞的兩房公寓在Prairie城市中心，步行即可到達曼尼托巴議會大廈（Manitoba Legislature）、溫尼伯大學（University of Winnipeg）、The Forks、和MTS中心，有許多賽事都在這裏舉行。一個月1215元，包括硬木地板，有線上網，和設備齊全的健身房。

哈利法克斯

這在哈利法克斯（Halifax）屬於奢侈型的公寓了，有兩間臥室，兩間浴室，洗衣機，和停車位，大樓還有健身房。

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蒙特利爾房市投資需考慮單車站？

附近有單車站可以提升周邊房價？麥吉爾大學的一項最新研究證明，至少在蒙特利爾，這個問題的答案是肯定的。研究結果顯示，在蒙特利爾單車站Bixi附近的房屋比附近沒有單車站的不僅價格更高，而且增長速度也更快。但目前，由於該調查只限於蒙特利爾，這個因果關係是否適用於多倫多地區還不得而知。

蒙特利爾房市投資需考慮單車站？

麥吉爾的此項研究據稱是第一個估測單車站對房價影響的調查研究，將會刊登在交通政策期刊上。儘管麥吉爾大學城市規劃學者Ahmed El-Geneidy自己都表示，這個結果讓人感到驚訝。但是他同時表示這兩者的因果關係是真的存在的。如果這個因果關係成立，也許能夠成為城市繼續擴張單車站系統的一個有力的支持。

多倫多單車提倡組織的執行總裁Jared Kolb就表示說，如果單車站附近的房價上升了，那麼政府的物業稅也會相應上升，這對於當地政府財政是一個利好消息。這就表明建設公用單車系統不僅僅是一種社會行為，更是一種有利可圖的行為。 

此項研究基於對蒙特利爾2,419個單位的半獨立屋、鎮屋和公寓的調查基礎之上，這些房屋在1996年和2012年之間出售過多次。如果不考慮其他變數，在Bixi附近800米內的房屋單位價格上升了709，在Bixi覆蓋範圍內周圍有平均有12.2個單車站的房屋價格增長了8,649.80。

對於調查中的價格增長，Ahmed認為這主要歸功於蒙特利爾所具有的顯著的單車文化。在蒙特利爾，附近有單車站在許多單車愛好者眼中絕對是一個加分項，他們也會願意支付稍多的錢去購買。

但與蒙特利爾相比，多倫多的單車共用系統則小了很多，只有大約4,300個會員和80個單車站。多倫多單車共用系統（Bike Share Toronto）的負責人Marie Casista就對此調查結果表示了懷疑，她說：“考慮到多倫多的單車共用系統比蒙特利爾小了不少，我個人認為至少目前來看單車公用系統並沒有能力影響到周邊房價。但未來也不排除這種可能性。” 

正如Marie一樣，並不是所有的人都對此項調查結果表示信服。多倫多一家房產估價公司的首席估價師Gordon Sommerville就對此持有非常懷疑的態度。他對於為什麼房屋購買者會願意花更多錢去住在公車站附近，而不是花幾百塊購買一輛屬於自己的單車，表示難以理解。

他還補充說，如果在出售房屋的廣告中看到單車站的一項，也許那個時候單車站真的是對房價有比較明顯的影響了。但目前來看，至少多倫多的房屋出售廣告上是沒有的。

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加拿大首次購房，房屋保險都保啥？

屋主們通常都會購買房屋保險，以免在房屋受災的時候面臨巨大損失，比如火災，或是地下室淹水。

但是你知道嗎？你購買的日常保險所能包括的範圍常常很隱蔽，有些方面你的房屋保險是已經包括了的，但是你自己不知道，所以我們很有必要在這裏詳細解釋一下。（提醒：不同保險公司的政策都不一樣，所以要仔細向保險公司確認你的保險合約）

加拿大首次購房，房屋保險都保啥？

你的房屋保險包括：

抵押貸款保護

如果你流離失所，面臨房屋重建的問題，這項保險將保障你的按揭利率。例如，當你在洽談抵押貸款的時候，你的五年固定利率為2.65%，但是在第二年，發生了火災，大部分房屋需要重建，工程將實施6個月之久，在這段時間裏，五年固定利率升到了3.75%，那麼這項保險能幫你支付利率上升的差價部分，你仍然可以按原來的利率支付按揭。

偷盜搶劫損失

並非所有的財物損失都發生在房屋裏，房屋保險覆蓋範圍包括財物丟失和財物損壞，就算發生地點不在房屋內。舉個例子，如果有人砸破你的車窗，把車裏的筆記本電腦、相機、MP3都偷走了，車子的損壞問題交由汽車保險處理，而財物損失則是在房屋保險的覆蓋範圍內。

度假損失

如果你正悠閒地在海邊度假，躺在沙灘上曬太陽吹海風，有人闖進你的酒店房間，偷走了你的護照、相機、和現金，你一定感到很崩潰。雖然這是件麻煩事，但也不用太傷神，因為房屋保險的覆蓋內容還包括旅遊保險，諮詢一下房屋保險和旅遊保險的細則，看看哪一個能最大限度地保障你的利益，最好能全額報銷。

你媽媽的養老院房間

你媽媽住在養老院裏嗎？她所有的個人物品、傢俱、以及你送給她的那些高科技小玩意都在房屋保險的覆蓋範圍內。索賠範圍的最高金額為一萬元，適用於你媽媽老人院房間裏所有的財物丟失和財物損壞問題。

你孩子的學生宿舍

你的房屋保險還能延伸到你孩子上學的宿舍，最高索賠金額為一萬元，這意味著你的孩子不需要為學生宿舍或是校外公寓額外購買保險。

自行車被盜

幾乎每一個熱愛騎自行車的人都經歷過自行車被盜的情況，這在北美簡直太普遍了。值得慶倖的是，你的房屋保險可以幫你報銷，即使是你在某家餐廳想用美食時候，有人把你停在餐廳門口的自行車偷走了。一般來說，大部分保險公司在自行車被盜這方面的索賠金額為3000元，但也有可能更少。

鄰居訴訟

你應該聽說過，有些鄰居因為在別人家門口滑倒或摔跤而把這家房子的屋主給告了，面對這種情況，房屋保險可以覆蓋打官司的法律費用，金額範圍從一百萬到兩百萬都有。

公寓評估損失

如果你住的是公寓，那麼你會很高興知道這個消息，最全面的房屋保險將包括公寓評估方面的損失，任何特殊的評估費用都將覆蓋在內。所以，如果你的公寓大樓屋頂被破壞，每一家住戶都要支付5000元的修理費，那麼房屋保險將幫你把這部分費用覆蓋掉，等於說你自己不用支付。

你需要考慮的房屋保險額外險

重建代碼保險

一般來說，《建築條例》（building codes）每十年就會更新一次。這對某些老舊房屋很可能會造成困擾，因為隨著新的條例出臺，原來的條款不再適用，那麼房主就會被要求按照新規重新修建或更新房屋。這時，重建代碼保險就派上用場了，它可以提供因附例法重新裝修房屋所產生的花費。

單位業主額外保護險

這是一項專門針對公寓住戶的保險。如果因個別單元造成整棟大樓的公共建築受到損害，這項保險可以代替業主進行賠償。這種保險的好處是賠償金額大，1萬元起。比如一戶人家因操作失誤導致整個大樓出現故障，那麼需要賠償的損失不會是一筆小數目，有了這種額外保險業主就放心多了。

下水道備用險

這項保險適用於有地下室或者儲藏室的戶主。下水道備用險主要是為了防止地下室及室內物品被污水覆蓋，這種保險價格從50元到1500元不等，是否需要購買以及購買的數額完全取決於房屋所在位置，以及是否有潛在的地下水污染風險。

洪水保護保險

擔心洪水？這項保險同下水道備用險稍微有點相似，都是為了保護業主不受污水或者水災所困擾。第一次購買此項保險或者格外小心的業主還可以購買額外險，稱作“陸路水保險”，有了它，不論是何種形式的水災都有了保障。

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8月1日起，加拿大紐芬蘭省取消學生貸款改發助學金

紐芬蘭/拉布拉多省宣佈取消大專學生貸款，改為發放助學金，8月1日起正式生效，這是加國第一個採取這個新政策的省份，受到大專學生的歡迎。

8月1日起，加拿大紐芬蘭省取消學生貸款改發助學金

紐省執政的進步保守黨政府表示，實施這項新措施後，大專院校學生不會再因讀書期間經濟困難向省政府借錢，背上債務。加拿大的學生組織多年來，一直要求各省政府能夠以全額助學金代替貸款。

省府估計，今年將向7000多位學生發放1260萬元助學金，到2019年更會上升至5060萬元。

加拿大學生聯盟( Canadian Federation of Students)紐省主席佩裏(Travis Perry)對該省的做法表示歡迎。他說，在畢業時背負沉重債務的大學生，比沒欠債的畢業生更難建立家庭，不敢買房買車，無法創建自己的事業。現在將貸款轉為資助，有利於這些學生為經濟作出貢獻。

他又說， 儘管紐省省府已經跨出了第一步，但仍要繼續工作。 因為省級資助只占學生所需援助的40%，其餘60%仍依賴聯邦的低息貸款。他期望在今秋的省選裏，各政黨能夠組成學生資助基金，進一步提升大專教育質素。

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住宿成加拿大留學難題 UBC未來5年增3千宿舍床位

華裔留學生申請UBC學校宿舍，但久等半年仍未能排到，不得已在校外租房，並慶倖現在房租更便宜。校方承認宿舍供不應求的情況，尤其是今夏宿舍輪候人數創新高，並承諾未來5年增加逾3千個床位。

住宿成加拿大留學難題 UBC未來5年增3千宿舍床位

來自中國西安的姚靜去年秋季入讀UBC教育系碩士課程，為了能在9月開學前解決住宿問題，她早於6月底，還在中國時就開始申請UBC宿舍，卻遲遲收不到通知。

她說：「我經常上網查看（宿舍輪候）名單，每次都很失望，因為排在我前面的人數幾乎都沒有減少過，一直都是100多人，後來愈看愈著急，最後感覺不能再等下去了。」

姚靜後拜託溫市的朋友找到一間每月490元的單人房租下來並居住至今，而她現在很慶倖當初的決定，她說：「學校直到去年12月才通知我排到了宿舍，距離我最初申請已過了近半年，還好當初沒有繼續等下去。」

西安女生490元租房安身

她還稱：「雖然住在校內上課方便，但租金也很高，七八百元很少見，通常都是900甚至千多元，我反而欣慰現在的租金便宜很多。」她還對溫市房租感覺不可思議，認為西安、北京房價都很高了，但溫哥華的更是令人難以承擔。

對此，UBC發言人拉姆齊（Matthew Ramsey）也承認，面對今夏高達6千個學生申請宿舍，校方把9月至明年4月的房租增加了20%。他說：「UBC是全國提供最多宿舍的大學，但隨著需求不斷增加，UBC也會繼續修建學生宿舍。」UBC溫市校區的現共有10,143個床位，奧卡納根（Okanagan）區有1,676個床位。校方計畫在未來5年在溫市校區增加3,008個床位，奧卡納根增加212個。

根據UBC2015年統計資料，該校單人宿舍月租介乎725至778元，安省女皇大學(Queen’s University)是825元、西安大略大學(University of Western Ontario)913元，而魁省麥吉爾大學(McGill University)為954元至1,080元。

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溫哥華多倫多房市海嘯爆發 買房租房都不易

加拿大廣播公司記者Sophia Harris報導說，越來越多的加拿大打工家庭發現他們在溫哥華和多倫多這樣的大城市買房子的計畫已經成為無法實現的夢想，原因只有一個，這就是價錢太貴。而且不但是買房夢碎，就是租房子也變得越來越困難。

溫哥華多倫多房市海嘯爆發 買房租房都不易

多倫多的Kat一家

Kat Armstrong和她的丈夫Matthew兩年前在多倫多租了一套公寓單元，不久前Kat剛剛生下了第三個孩子。Kat這5口之家雖然並沒有想再找新的公寓單元租住，但她的房東通知他們說，房子剛剛被賣給新主人，所以他們不能繼續租住了。Kat和丈夫不得不開始尋找新的出租單元，但找出租單元已經讓他們筋疲力盡、還是沒有找到合適的出租單元。

今年35歲的Kat說，她和丈夫都工作、薪金還不錯，她在工作之餘還經營自己的一家小公司，但這樣的收入他們在多倫多還是買不起自己的房子，只能租房；而要找到地理位置合適、房子大小合適、房租合適的出租單元又談何容易。

房價高已經是溫哥華的社會問題

在太平洋沿岸的大溫哥華地區，房價高得比多倫多還要離譜，已經成為許多市民抱怨的社會問題。不久前，29歲的年輕女性Eveline Xia對溫哥華房地產市場房價高不可攀感到絕望，她在社交網站推特上推出#DontHave1Million，引發火爆點擊和一片抗議大溫哥華地區房價太高的聲音。

溫哥華的Vicky一家

在溫哥華居住的Vicky Shearer今年34歲，有三個孩子，她和丈夫兩個人都有不錯的工資收入，但他們組成家庭後在過去5年中只能租房居住。Vicky說以他們的經濟能力，買獨立房是想都不要想；雖然能夠將將付得起買公寓樓單元的房貸，但那地理位置也只能是遠離他們的工作地點和孩子上學的學校，而且能買得起的公寓樓單元的居住面積還很小。

從溫哥華到多倫多的Jessica一家 

Jessica Moorhouse最近和丈夫Josh Bowman 從溫哥華搬到多倫多定居；他們原來以為多倫多的購房負擔能力要比溫哥華好一些，能用50萬加元左右的價錢買到自己的住房。但從今年一月份開始找房子以來，他們遇到是一連串的失望。或者是50萬的房子破爛的沒法住，或者是他們在價格戰中敗給了出價更高的買家。比如他們好容易找到一個他們能夠接受的叫價51萬9千加元的小獨立房，該房子有容易被水淹的問題，需要花不少錢大修，但還是有買家出比叫價高出整整7萬加元的買價，結果他們的購房夢再一次落空。

買房夢碎

Jessica和Josh現在已經放棄了擁有自己住房的夢想。Jessica鬱悶的說，她像父輩和祖父輩們那樣上學、工作、結婚，攢錢準備付首付買房；但在她這一代，購買自己住房的夢想破滅了；加拿大溫哥華和多倫多這樣的大城市的房地產市場已經失控，結果是她的家庭只能租房居住。

過去的好時光 

在二戰後的50年裏，加拿大打工者付首期然後向銀行借房貸買房並非難事，每年拿出三分之一的家庭收入供房，當一、二十年的房奴房貸也就還清了；在加拿大大城市和小城市買房的區別也就是用同樣的錢在小城市可以買大房子、而在大城市只能買小房子而已。

但從過去十幾年開始，加拿大的房價普遍上升，如果說其他城市的房價上升幅度還沒有超出加拿大打工者的承受範圍，太平洋沿岸城市溫哥華和加拿大最大城市多倫多的房價卻已經快速攀升到加拿大打工者可望不可即的程度。在這兩個城市，連個不大的平房都要賣上百萬加元。

買房和租房都難 

加拿大五大商業銀行之一的多倫多道明銀行的研究報告說，由於多倫多地區房價的飆升，許多家庭只能選擇租房；而對租房需求的上升會導致租房市場的緊張，出現租房難的問題。

加拿大皇家銀行發表的加拿大購房負擔能力的研究報告顯示，溫哥華和多倫多居民的購房負擔能力在今年第一季度繼續惡化，一個普通兩層獨立房的均價在溫哥華是92萬9千加元，需要中等收入家庭拿出86.9%的收入來支付房貸、房地產稅等費用。在多倫多，一個普通兩層獨立房的均價為75萬9800加元，需要中等收入家庭拿出67%的收入來支付房貸、房地產稅等費用。皇家銀行上述研究報告得出的結論是，大溫哥華和大多倫多地區居民購房負擔能力惡化的趨勢還會繼續下去。

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加拿大快速移民僅844人獲批 中國不及印度零頭

加拿大快速移民僅844人獲批

雖然聯邦政府和移民部曾極力吹捧從今天一月開始的“快速通道”甄選制度(Express Entry，EE)，但是從這項計畫實施半年後的回顧數據來看，它遠遠沒有達到政府承諾的“高效且快速”的標準。 

加拿大快速移民僅844人獲批 中國不及印度零頭

今年上半年1.2萬名移民獲邀者中高達85%是加拿大境內的申請人。

據本地英文媒體《多倫多星報》援引移民部方面公佈的數字，在今年上半年(截至7月6日，共計11輪篩選)，大約有11.3萬人遞交了移民申請，可是只有1.2萬人通過“快速通道”獲得了移民邀請，成功率只有十分之一。

雖然聯邦政府曾承諾“快速通道”可以在半年內處理完移民申請，但是事實上它遠遠無法做到這一點。在獲邀的1.2萬人中，政府只向844人發出永久居民簽證，其中包括主要申請人及其家庭成員，而成功來到加拿大居住的只有411人。

多倫多移民律師格林(Shoshana Green)批評，半年內只發出了844張移民簽證，證明“快速通道”並不是一個成功的系統。他擔心，如果聯邦政府固執地繼續用這個系統甄選，加拿大將喪失對全球移民的吸引力。

數據還指出，在成功獲邀的1.2萬人中，有85%的人是持臨時居留簽證住在加拿大境內，只有15%來自海外，最多的是印度，其次為菲律賓、英國、愛爾蘭，中國排在第五位。

據悉，在“快速通道”系統下，申請人最高可獲1200分，但政府發出的勞動力市場影響評估證書(Labour Market Impact Assessment，LMIA)可自動獲600分，其餘600分是依據申請人的教育、語言能力及工作經驗計算。

移民部的報告指出，LMIA確保在聘用外勞時，市場對申請人的技能有足夠的需求。只有最高分的一批候選人獲邀完成有關申請，計畫實施首半年進行11輪的有關邀請，約七成獲邀者得分超過600分，也就是說大部分人來加時已取得LMIA。

快速移民 中國不及印度零頭

期待著通過快速移民(Express Entry)來加拿大的中國人又要失望了。加拿大聯邦公民及移民部(CIC)發佈的最新數據顯示，今年上半年，獲得快速移民邀請的中國公民人數僅有531人，僅占1.2萬名此類移民總數的4.1%，還不及排名第一印度2687人的一個零頭，也排在小國愛爾蘭的682人之後。

多年來，中國一直是加拿大技術移民的最大來源國家。然而快速移民新政實施後，中國移民的排名大幅下滑到第5位，不僅遠低於印度(2687人)、菲律賓(2514人)各占20.8%、19.4%的比例，也低於英國(951人)和愛爾蘭(682人)各占7.4%和5.3%的比例，與第6名美國的移民人數521人相比，也僅僅多10人。

星島日報報導，移民部發佈的《特快入境移民類年中報告》顯示，截至7月6日，快速移民的申請人數為11萬2701人，除去不符合條件、申請不完備或放棄的人，移民部共發出了12017份邀請，人才庫中仍然有4萬多名主申請人在等待機會。

此外，快速移民中85.5%是在加拿大境內的申請人獲得邀請。如果從境外申請來看，在中國境內獲得邀請的只有99人，占0.8%，也是排在第5位。

報導還指出,快速別移民涵蓋了之前的省提名類別、加拿大經驗類別，以及技術移民和技工移民。在總共抽取的1.2萬人當中，加拿大經驗類移民人數最多有5534人，技術移民則有4809人，技工移民有1887人，最少的是省提名移民只有698人。

報告顯示,目前已獲邀請的1.2萬人中,已有7528人正式提出永久居民申請,移民部已批准其中655人的申請,目前,移民部已經對申請人及配偶和子女共發出844張移民簽證。

明報的報導指出,移民律師辛湉王(Steven Meurrens)認為，中國人英語較差,成為此次快速移民受阻的最主要原因。

值得一提的是，綜合來看，今年以來中國人移民加拿大已變得非常困難。王律師表示，移民部今年推出新的投資移民計畫上半年只有6個申請，而此前中國申請人主要移民途徑的技術移民計畫，現在由於必須先通過快速移民的挑選，才能正式提出申請，看來也是困難重重。

數據顯示，來加拿大的中國移民數量近年來呈逐年下降的趨勢。2013年，中國移民數量仍排名第一，登陸的移民人數達34130人;2014年則銳減了近1萬人。

“快速通道”很快要無人可選?

不過，“快速通道”在實施半年之後，正面臨著“無人可選”的難題。目前，申請人資料庫中一共有4.1萬人，其中超過一半(即2.7萬人)的分數在300到400分之間，只有355人的分數線超過600(即可能持有LMIA的申請者)，而只有51個人的分數在1000以上。

隨著申請人資料庫中持有LMIA的人越來越少，移民部也不得不一再降低分數線。在今年一月底的第一次甄選時，分數線曾高達886分，隨後逐次下降，目前只有460左右，最低曾到過451分。

批評人士指出，雖然具有LMIA的申請人更容易被選中，但是他(她)的素質並不一定比那些沒有LMIA的人高。隨著申請人資料庫中的平均分過低，移民部只有兩條路可走：一是繼續降分，二是降低LMIA的重要性。

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9月28日起，加拿大房貸申請將有利於以房養房

CMHC，加拿大貸款及住房機構，最近宣佈一個一項新政策，從今年9月28日起，購買自住房，同時本著想以房養房，分租打開銷為目的之買家們，在他們申請貸款時，可以將可能的分租獲得的租金額度按照百分百收入來計入貸款申請裏。

9月28日起，加拿大房貸申請將有利於以房養房

這項政策，旨在提高人們對房屋的可負擔性。以往的計算方式是，分租金收入按照一半來計算收入。當然，這個必須是您的首要自住房屋，不是投資物業。您需要生活在該物業裏。

什麼叫利好休息？這就是利好消息。至少，對於那些真的想買房自住，但又想將其中的1或者2個房間分租出去以便減輕供款壓力的人們來說，非常利好。

CMHC此舉被市場普遍認為，會進一步刺激目前多倫多和溫哥華本來已經火熱的房地產市場。

如果將分租得來的租金算作收入，來進行貸款申請，自然比原來的只算50%收入容易批很多，這樣，很多中產階層就可以買得起房子了。

CMHC說，在BC省的溫哥華，像這樣有第二單位作為出租的房子近3萬戶，幾乎構成了租房市場的20%份額。

所以，CMHC的這項新政策，對於這3萬戶居民來說，就是利好消息。他們可以將租金完全納入收入，來申請借貸。當然，可想而知，這樣的可分租房屋在銷售時，買家們自然也可以將潛在的租金收入用來計算貸款額度。

需要特別指出的是，CMHC這項政策，主要針對的是那些擁有完整的隔離房間的分租屋，比如，地下室房間，甚至是附屬於房屋，獨立建起的所謂“胡同住所”。

這些符合申請貸款條件的分租單位，要求是比較獨立的，有可以單獨使用的衛生間，廚房和臥室。

其中一個重要的因素是：這個分租物業是否合法，或者符合地方政府的標準。CMHC表示，作為房屋擁有人，在向貸款機構申請房貸時，需要證明這些分租單位是合法的，而作為借貸審批人，則要自行作出正確判斷。

根據新法規，CMHC雖然將第二套單位的分租作為滿額收入來考慮貸款，但依然會如以前，將申請人每年的貸款利息，本金，地稅和單位的各項取暖用電開銷作為消費來計算欠債比例。

一位業界內人士說，CMHC的這項新策，會使分租物業的價格有泡沫行為。

早在CMHC宣佈這項新策前，市場上充斥著很多看跌房市的悲觀言論。著名經濟學家，大衛 馬達尼說：低利率在過去的這些年裏，是加拿大房市穩定的一個重要因素。但是近年來，隨著房價的上漲已經和人們的收入不成比例，房市已經有些危險的跡象在裏邊。在未來的時日裏，房市也許需要做出調整。

BMO的首席經濟師達格 波特說，CMHC這項新策的出臺，或許會鼓勵那些隔院觀望的買家已然跳過圍牆。

波特說，他認為，CMHC的初衷是試圖緩解人們對房屋的負擔能力。是否有效，就是另外一個故事了。

無論如何，CMHC將分租物業的租金100%計算在收入裏作為貸款申請的收入，是一個非常好的消息。

好，說點兒題外話。

既然可以合理合法的分租養房了，加上市面上很多經濟學家的亂分析，而且，是悲觀的分析，作為我們普通百姓，應該做些什麼呢？

居安思危。我自己強烈認為，多倫多及周邊的房市會持續堅挺下去，至於原因，已經說過很多遍了啊。咱們這裏是寶地，移民都願意到這裏來，就業，生活都方便。每年那麼多的移民，80%到多倫多，房價怎麼會降呢？

還有，現在的移民非同當年我來到加拿大時候的狀況了。不是投資移民就是企業移民，即使是技術移民，誰又沒有個幾十萬加幣在手裏？

這話不是誇張，我自己的一個客戶，IT專業，技術移民，去年落地就買了一個鎮屋，說先住著。北京有兩套房子，早年買的，雖然這些年工資度日，但是來這裏前賣了一套，套現在這裏買了房。

所以，如今的移民，基本沒窮人。

然而，未雨綢繆是我們的千年古訓。話說2008年美國金融危機爆發時，當時的破產房遍地是，而我們華人的房子卻屹立不倒，就是因為我們中華民族“人無遠慮，必有近憂”的潛移默化，使得我們華人的積蓄總是處在一個可以非常安全度過重災期的額度。

所以，在放膽買屋投資時，不要忘了，挑選那些可以分租的物業，我是說，儘量挑選吧。如果您就是喜歡上了一套物業，哪里都好，就是不利於分租，那有怎麼樣，買了唄。

挑選那些地下室分門出入，如果可以走出式就更好的物業。

地下室裝修了更好，沒裝修，自己裝修，一定要有廚房，洗手間和臥室，以便以後合法出租。如果可以申請許可最好，

沒申請正在出租的，您先悶聲發大財；一旦需要許可了，有朝一日，您去申請一個就好了。

雖然有點兒麻煩，也許需要做出些改動，不過，哪有賺錢不麻煩的呢？

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加拿大房產投資新潮：以房換房出絕招

房價不斷上漲，叫人好眼熱。如果是主住房，賣房子掙錢還不用交稅，更是叫人好開心！

加拿大房產投資新潮：以房換房出絕招

這不，最近有兩個朋友分別給我打電話：“富嘉，幫我把房子換成一、兩百萬的獨立屋吧，兄弟也想發發房財！”。作為老朋友，我只好給他們澆冷水：“老哥啊，咱們彼此知根知底。你們家就三口人，用不著太大的房子。而且如果是180萬的獨立屋，月供款要九千加元出頭，又不好出租，你的壓力會不會太大啊？”。哥們兒一聽也傻眼了：“艾瑪，這下子吃飯都成了問題，更別提給娃他媽買LV包包了！那咋辦？”

又想買房子又想過日子，能行嗎？

攻略1：買獨立屋現房後出租：Whitby/ Oshawa北部

大家如果把眼光放寬一點，大多及周邊地區，如Whitby/ Oshawa北部，還是有50-65萬加元一套的獨立屋現房的。這些地區隨著HWY 407東擴、城市規劃升級，近年來房市也是漲勢強勁。而且這些地方的獨立屋容易出租，月租金在1900-2400加元，足夠支附房貸、地稅，讓您可以同時享受“現金流”和“地產增值”。

攻略2：買Condo樓花：地段好、戶型小、設計巧

買Condo樓花，錢不是問題，但是要注意兩個風險：

  1. 買樓花時，如果開發商不能在政府規定的時間內完成“預售70%”的關鍵指標，專案會被取消，投資人只能拿回本金。
  2. 入住後，Condo的市價、租金增長緩慢，而管理費會逐步上漲，容易出現“供房總費用低於房租收入”的情況，投資回報率可能偏低。

因此，買Condo樓花要精挑細選。筆者建議大家按照“地段好、戶型小、設計巧”的方針，挑選Condo樓花：

  1. 地段好，加上開發商實力強，房子自然好賣。
  2. 之所以強調“戶型小、設計巧”，是因為這樣的Condo將來總價低（一室一廳30萬以內），但是租金一點都不低（每月1400-1600），每月能夠有300加元左右的淨現金流。這樣，1%的租金現金流加上每年3-5%的房價上漲，帶房貸杠杆後，回報率也能穩穩地在10%左右，房子當然更好賣了！

攻略3：買獨立屋、半獨立屋房花：GTA周邊城市

獨立屋、半獨立屋，專案開發風險一般比Condo小，而且有很好的增值潛力。如果買獨立屋、半獨立屋房花，可以通過逐步付款、交樓前轉讓（assign）減緩付款壓力，還可以“早起撿便宜”。

但是，在離多倫多較近的幾個地區，獨立屋的價錢已經處於高位。那麼，在這些地區投資獨立屋房花，有一個風險：交房時，因為房價高，首付金額高，房貸申請難度大，HST、土地轉讓稅等交易成本也高，供房壓力也大，還是會出現“買不起、養不起”的問題，搞不好最後只有草草拋售，結果忙了半天也沒怎麼掙錢。

令人驚喜的是，在GTA週邊的一些西人聚居的城市，因為土地供應瓶頸和良好的經濟就業結構，近年來2014年獨立屋漲幅也超過了10%，而獨立屋價格不高（30’的獨立屋預售價45-50萬，40’的獨立屋預售價60-65萬），值得投資。反正是投資樓花，交房前不需要費心打理；交房後因為價格不高，也能夠慢慢多養一陣子，從容出售或出租。

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7月溫哥華房市火熱 同比增長兩成

根據大溫地產局7月獨立屋銷售數據，大溫房地產市場大幅度升溫，量價齊漲。但與上月相比，市場出現小幅度調整態勢，成交量和價格在不同的地區有漲有落。
 

大溫哥華放盤2066個，與去年同比減少3.32%，與上月環比增加15.67%；7月賣出盤1564個，同比增長6.39%，環比減少18.84%。獨立屋賣出盤平均價140萬3632元，同比增長17.58%，環比降低2.68%。

7月房地產溫和調整

7月溫哥華房市火熱 同比增長兩成

南本拿比放盤83個，同比減少1.19%，環比減少12.63%；賣出盤75個，同比增長44.23%，環比減少 2.60%；賣出盤平均價140萬8828元，同比增長29.21%，環比增長0.09%；北本拿比放盤79個，同比減少13.19%，環比減少25.47%；賣出盤66個，同比增長32.00%，環比減少16.46%；賣出盤平均價140萬1359元，同比增長38.96%，環比增長0.70%。

列治文放盤297個，同比減少5.71% ，環比減少14.90%；賣出盤218個，同比增長37.11%，環比減少8.40%；賣出盤平均價143萬0127元，同比增長21.98%，環比增長4.13%。

溫東放盤239個，同比減少5.53%，環比減少6.64%；賣出盤149個，同比減少12.35%，環比減少32.58%；賣出盤平均價129萬6836元，同比增長24.99%，環比減少0.62%。

溫西放盤280個，同比增長4.48%，環比減少2.44%；賣出盤155個，同比增長8.39%，環比減少34.32%；賣出盤平均價342萬1507元，同比增長19.14%，環比增長0.86%。

西溫放盤152個，同比減少2.56%，環比減少29.63%；賣出盤80個，同比增長15.94%，環比減少21.57%；賣出盤平均價289萬2237 元，同比增長13.73% ，環比減少2.80%。

股市大跌資金流向房市

筆者有位在銀行工作的朋友反映，中國股市大跌後，匯入加拿大的錢明顯增多了。分析原因，應該是從股市的震盪來看，認為房地產是更安全可靠的投資。中國政府鼓勵海外資產配置，一些企業也開始部署海外發展計畫。

加拿大央行一直實行降息政策，市場風傳還將再次降息。低利息降低了購房門檻，對加拿大本地人買房起了很大推動作用，從溫東、本拿比、北溫這些本地人為主市場的啟動可以看出，主流購房是推動此輪房地產市場行情的主力軍。

降息對技術移民購房也幫助很大，原來收入不夠買房子的人，按現在的利息就可以成為屋主了。降息對中低物價房屋市場升溫起了推波助瀾作用。豪宅市場受利息變化影響不大，因為中國投資移民的資金在中國的利息還是高的，不通過貸款，直接全款購買豪宅的買主也比比皆是。從筆者接觸到的客戶看，持10年簽證買房的人很多，這批人也是大溫購房的生力軍。

融入社會尊重專業人士

新移民來到加拿大，最早接觸到的人中，除了親友就是一些專業人士。比如地產經紀、保險經紀、教育顧問等。從他們的服務中，新移民可以瞭解加拿大的風土人情和各種法規。

這些專業人士是憑知識和頭腦為客戶服務的，在加拿大是受尊重的。但一些新移民卻不了解這一點，對他們的服務抱懷疑態度，還希望他們返還代理費。有客戶打電話來投訴筆者公司的經紀：“他沒有按規矩給我返還代理費！”現在一些客戶把返還代理費當成了規矩。

加拿大做地產經紀，不像中國那樣找不到工作了就去做經紀。加拿大地產經紀入行有一定門檻，起碼英文要通過LPI考試。這個行業可謂藏龍臥虎，有很多博士碩士，也有在中國做大學教授的，還有曾在國內開公司的大老闆。

這個群體受教育程度高，其專業知識可以幫助客戶判斷房子的價值，客戶應該尊重這份勞動，而不是同時找幾個經紀，隨時準備把為自己服務多次的經紀甩掉。同行之間的惡性競爭，相互壓價，也使經紀工作得到的回報越來越少。維護自己的權利和地位，經紀本身也有責任。

歡迎前往加拿大房聞速遞。