Author: isabel.li

加拿大總理哈珀（Stephen Harper）在北溫進行輔選時承諾，如果保守黨能在10月的大選中成功連任，他將推樓市新招，收集樓市海外買家的相關資料和數據，界定溫哥華、多倫多等城市的地產市場是否存在海外投機炒賣現象，並暗示不排除發佈相關條例進行監管的可能。

哈珀表示，他常常能聽到民眾談論房價高企、置業艱難的問題，這種情況又以大溫和低陸平原最為突出。哈珀強調，聯邦政府已經注意到了有關海外買家炒房致房價急升的言論。

世界日報的報導稱，哈珀指出，溫哥華目前至少有15%的公寓大樓被閒置，這些空屋都是由海外買家持有，如果此類海外買家確實影響房市，使得房價超過民眾的預算，政府就必須採取行動來檢視與解決有關問題，但他並未就這項承諾的細節，以及可能採取的措施做出更多的說明。

此外值得一提的是，對於海外投資者購房問題，聯邦保守黨政府曾經表明，無意修改有關條例，也不會推出任何限制措施。因此，有評論指出，哈珀此時的承諾完全是為了選票。

專業人士：對大溫地區影響不大

星島日報的報導稱，大溫地區樓價高企的因素，外國買家所占的比重到底有多大，大溫地產局西部總裁楊興琳認為，至今仍未有定論。而根據大溫地產局的數據，在卑詩省海外買家所占的比重僅為5%, 比例並不高。如果哈珀限制海外買家，將影響加拿大對國外投資者的吸引力。

而加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp）2014年底的統計也顯示，在加拿大公寓市場中，僅有2.4%的屋主為海外買家，在溫哥華，海外買家持有公寓的比例則僅占2.3%。

溫哥華時事評論員袁志良認為，哈珀的樓市政策主要是為了競選而說。他分析說，限制外國投資者來溫哥華買樓，對於想要置業人士，或者因溫市樓價太高而要搬到素裏或蘭裏的選民，會支持這項政策。被限制的外國人根本沒有投票權，哈珀針對這些人，不會影響選情。

大溫房價高昂 真的都怪外國買家？

樓價高昂不能只責怪外國買家。明報的報導指出，卑詩地產協會(BCREA)的繆爾(Cameron Muir)表示，“我們看到的是，涉及外國人的交易少於5%，外國人擁有房屋的比率甚至更低。”繆爾還強調，外國買家傾向於買豪宅，而整體地產市場仍是因為需求而被推高。

卑詩大學教授David Ley指出，任何數據徵集的系統均須包括外國投資者買屋的各項途徑，如網上、從外國展銷會購置和經本地人來隱藏擁有權，“我認為尤其在溫哥華市場，有很多情況是外國投資者借用本地人的名義來買屋”。

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B.C.省房地產公司Macdonald Realty的最新調查顯示，中國人主導了溫哥華的豪宅市場。在2014年，在溫哥華購買300萬以上豪宅的所有買家中，來自中國內陸的買家占了70%。而隨著房屋價格的下降，中國人的影響越小。在購買100萬至300萬房屋的買家中，中國人僅占21%;而購買100萬以下房屋的買家中，中國人則減少到11%。

目前溫哥華的獨立屋平均價格高達223萬，同時該市的房屋負擔能力也引起了廣泛的關注。隨著房價的飛速攀升，最近有關溫哥華高房價是否是由中國人所致的爭議正在愈演愈烈。許多人聲稱溫哥華豪宅不斷增長的需求主要來自通過聯邦和B.C.省投資移民專案移民到溫哥華的中國百萬富翁們。

Macdonald的副總裁Dan Scarrow表示，他認為中國買家對房地產的影響力僅僅發生在豪宅市場上，而非整個房地產市場。這個結果否定了那些將溫哥華房地產市場的可負擔性危機全部歸責到外國買家的觀點，同時也證明認為中國買家在溫哥華房地產市場上影響力不大也是不對的。

Dan表示說：“很明顯，我們可以看到來自中國的買家在溫哥華的豪宅市場上具有主導性的地位。但是在剩餘的房地產市場上，中國買家則只占很小的部分，約11%。所以中國買家所導致的最大的問題可能是使得豪宅市場的可負擔性下降，不過豪宅市場的參與者並不是那些急需政府幫助購房的人。低端房地產市場出現的可負擔能力下降主要還是由於供應不足以及低利息率導致的。”

這次調查的數據來自Macdonald’s在溫哥華的三間辦公室在2014年所經手的1,500房地產交易資訊。公寓和鎮屋占了所有交易量的62%，為962;剩下的38%則為獨立屋。在所有的高於200萬的獨立屋交易中，幾乎所有的買家都是中國人。Dan稱他們是通過買家的名字來區分中國大陸人、中國香港人和臺灣人的。

調查還顯示，這些豪宅買家大多是加拿大公民或者移民身份。並且有大約5萬來自中國大陸的富人將會在未來繼續從中國香港和中國帶入更多的資金投資到當地的房地產市場中。母親是臺灣移民的Dan表示他對於公司調查數據和分析的準確性很有把握。

去年，Macdonald公司運用不同的方式計算出，在2013年其在溫哥華售出所有531間獨立屋中有約33.5%是由來自中國大陸的人購買，同時指出這些中國大陸買家的平均購買價格與其他買家相比較高。這在當時引起了不小的爭論。因為在加拿大很少有調查直接針對溫哥華房屋買家的來源國的。

早在2013年Sotheby發佈的一項報告中稱約40%的溫哥華豪宅市場買主都來自中國大陸。另外，城市規劃師Andrew Yan也曾對溫哥華的用電狀況進行了調查，發現溫哥華市中心有將近25%的公寓單元無人居住。這進一步引起了當地人對外國買家推高房價的爭議。

對此，Dan表示中國買家僅僅在推高溫哥華當地的中高端房屋房價上產生了影響，比如溫西豪宅的價格。而溫哥華整體房價增長其中一個重要原因是獨立家庭住房的供應量在過去20年都沒有任何變化。

Dan指出溫哥華的居民需要改變以前的傳統觀念，成為業主並不一定意味著一定要購買獨立屋，其他的房屋類型可能會是更為現實的選擇。

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本地地產公司Macdonald Realty Ltd的數據顯示，去年經該公司在溫市成交、售價超過三百萬元的豪宅，當中70%是由中國買家購買。數據並顯示，一百萬至三百萬元房屋的買家中，有21%是中國買家，但一百萬元以下的則只有11%。

面對近年溫市樓價高企，市場上對於溫市樓價被中國買家推高不時都有熱烈討論。Macdonald Realty公司副總裁、同時負責Macdonald上海分公司的斯卡羅(Dan Scarrow)表示，來自中國的買家的確對樓價帶來影響，但這些影響只限於豪宅市場。

指大溫置業難 供應不足低利率導致

斯卡羅說：「中國買家影響的是奢華物業市場，但當你看看餘下的樓市，便會發現中國買家的參與度只有11%。」他認為，中國買家只是造成奢華物業難以負擔。而造成置業者難以「上車」的情況，基本上是因為供應不足及利率偏低所致。

據Macdonald Realty三間在溫哥華的主要辦公室，在2014年完成的1,500項成交數據顯示，1,500個成交物業中，柏文及相連房屋佔962個，即62%，其餘的均為獨立屋，售價在二百萬元以上的房屋幾乎都是獨立屋。

該公司是透過買家的姓名拼音，將與中國有關連的買家獨立出來，而非中國香港及臺灣買家。公司指，這些中國買家可能是加國公民又或者擁有移民身分，同時預期未來數年，仍會有大約50,000個高淨資產的中國家庭，會繼續從中國香港及中國帶入資金，投資本地地產市場。

Macdonald公司去年發表2013年的數據時顯示，有33.5%(531間)成交的獨立屋，是由中國買家購入，當時的數據引起廣泛討論，因為在加國很少有關於買家來源地的樓市分析。

Sotheby公司稍早前公佈的報告顯示，在2013年，約有40%的溫哥華豪宅買主是來自中國。

斯卡羅認為，令溫哥華樓價高企的原因之一，是大溫地區的獨立屋供應，在過去最少20年來，都維持不變。他並指出，中國投資者對本地一百萬元以下房屋的市場影響並不顯著，亦不是造成年輕家庭需要在郊區，如本那比置業的原因。

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近來，在整個大溫地區，隨著房屋掛牌數量的繼續下降， 競購戰推動房價不斷上漲。

根據大溫地產局最新公佈的數據顯示， 2015年7月，該地區掛牌出售的房屋數量與去年同期相比減少了26.3%。 　　
　　　　
儘管房屋庫存較少，但上月房屋的銷售數量依然比10年的平均水準超過三分之一，7月份共出售了3,978套房產，但低於6月份的4,375套。
　　
董事會主席Darcy McLeod星期三在一份聲明中表示，現在這種市場活動仍然對賣方有利，因為購房者會爭奪有限的待售房屋。　　
　　　　
由於對房屋的需求超過了供給，所以價格會繼續飆升。
　　　　
與2014年7月相比，大溫地區獨立屋的基準價格上漲了16.2%，達到了1,141,800元。另外，公寓房上漲5.9%，聯排屋上漲7.8%。

在溫哥華，有人在如何利用自己的房產上，想出了一個絕妙的，富有創造性的點子。
　　　　
近期，有人在Craigslist網站上做廣告，出租自家的後院給那些“預算旅行者”，月租500元。
　
租約內包括無線WiFi和使用家裏的衛生間，廚房，洗衣機。還包括一個帶有“藝術房間或工作室”的車庫，如果遊客傾向於藝術或雕刻的話。

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