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加拿大華人留學生難以逃脫的四大婚戀模式

華人留學生的感情生活是怎樣的呢？他們能否像當地學生那也順利的戀愛和結婚呢？實際上，海外留學生最大的問題既非語言障礙也非文化衝擊，而是心靈的空虛，在戀愛這條路上，留學生們所面對的情況往往要更加地複雜與困難，尤其是情感內斂的華人留學生。

加拿大華人留學生難以逃脫的四大婚戀模式

目前，中國已有數十萬留學生在美國，他們大多是家中唯一的孩子，一個人在異國他鄉，為了適應完全不同的語言、社會和文化環境，要付出雙倍甚至更多的努力，還要承受很大的心理壓力。中國學生不論在哪個國家留學，接觸到的婚戀模式大致為以下幾種組合：和其他中國留學生或華裔學生、和社會上結交的華人華僑、和其他外國留學生、和所在國家的當地人。下麵就讓我們對以上的四種模式進行詳細的分析。

模式一：中國留學生在海外期間最常見的戀愛和結婚對象其實是自己的同學

大多數高中及大學以後出國的同學心志已經得到完全的發展和定型，也就是說是個徹頭徹尾的中國人。他們更傾向於自己所熟悉的社交群體，即便暴露在完全不一樣的國度和文化裏，也渴望並選擇向自己所認同的圈子靠近。曾經看到過一篇關於中國留學生出國年齡的高低所相應的原生文化保有率的調查報告。大意是，小學及以前出國留學的小留學生成年後帶有約10%的中國文化；初高中留學的中國孩子成年後保持約50-60%的中國文化；而高中和大學以後出國的留學生身上帶著90%以上的“中國味”。

而以美國為例，近期教育統計數據顯示，70%以上的來自中國的留學生在高中和大學本科及以上學歷專案裏就讀。所以，絕大多數留學生是根深蒂固的中國人。外加上留學生初到文化、語言和社交都不方便不適應的環境下，中國學生之間互相鼓勵和照顧，日久生情，自然是常有的事情。由於雙方同樣屬於留學生，如果在海外期間相戀甚至結婚，就牽扯到一個何去何從的問題。

中國留學生之間的愛情和婚姻優點是感情基礎深厚，生活經歷相似，雙方可以共同扶植和成長；缺點是這部分學生中很多人沒有完全心志成熟，對於婚姻和愛情認識不深，不完全瞭解自己想要的伴侶是什麼樣的，且尚不具備承擔責任的能力。

模式二：中國留學生留學期間與海外華人華僑相戀

應屆留學生愛上的社會上的華裔人士一般擁有一些共同特徵：擁有當地國籍或者永久居住身份，擁有一定的甚至雄厚的經濟實力，年齡較留學生大幾歲甚至幾十歲不等，男性較女性居多。在校留學生接觸社會上的華人華僑多數是通過校友會、校內中國學生學者協會舉辦的聯誼活動、校外實習、以及社交網站等。

為什麼海外華人華僑傾向於中國同胞呢？大家別忘了，“小留學生”還只是近幾年來中國經濟條件突飛猛漲下才風靡的產物。上個世紀末甚至本世紀初到海外求學和發展的華人多數是大學或以後，甚至成年後積累了一定資本才出國的，屬於那部分非常中國的華人。即便這些人如今事業有成，身份調整，可是情感需要上還是渴望那份濃濃的鄉情；何況很多人並沒有融入海外的社會社團，甚至語言都沒有完全過關。這些小有成就、或者大有作為的海外華人有資本和意願用自己的閱歷、財力、身份來平衡和換取中國留學生的年齡、相貌和經歷單純的優勢。在這種模式下，由於海外華人華僑的生活和事業已經平穩，年齡又到了一定高度，他們開始渴望歸屬感和穩定的家庭生活，也希望有家人和孩子相伴左右；所以他們多數是以婚姻為目的戀愛的。

相應的，由於這些華人華僑比較不願意或者不可能返回中國發展，所以對他們感興趣的中國學生多數是抱著留在海外當地的意願開始交往的。雖然凡事不絕對，這個模式下的組合一般是“男財女貌”或者“女財男貌”。

模式三：中國留學生海外求學期間和第三國留學生相戀

這是比較高難度的模式。由於國籍限制，畢業後雙方留在留學國家發展的可能性很微弱；由於不同國家對於教育的理念和投入不同，雙方共同繼續讀書的需求也很難匹配。那麼學生結束學業前面臨最大的問題就是“何去何從”？是中國學生嫁到第三國完全沒有語言文化和社交基礎的情況下完全仰仗對方從零開始，還是帶著對方回中國幫助他/她從零開始？時間和地域的隔閡往往使愛情在沒有走道婚姻之前就逐漸夭折。

其實來自各個國家的留學生對自己的中國情侶死心塌地，且一路跟隨到中國發展的例子並不少見。當然，也有不少外國學生是“不婚主義者”，他們以“戀愛”為名體驗生活，享受中國留學生的體貼、單純、執著、以及鈔票。一個在戀愛期間就標榜自己是“不婚主義者”的人實際上是在自己的額頭上貼上了“免則聲明”，基本上是在說，“我是一個標價不菲的殘貨，你如果決定買，後果自負！”如果戀愛雙方都是“不婚主義者”，那麼恭喜你們，你們太般配了！然而，如果雙方意見不統一，希望走進婚姻的一方必須提醒自己及時停止和減少損失。

模式四：中國留學生和所在國家的學生或者社會人士戀愛結婚

如果是和自己年齡比較相仿的人戀愛，說明這些中國學生相應的語言、社交能力比較強，性格上相對更加西化一些。比較於很傳統很中國式的婚姻模式，這些同學理想中的婚姻和交往是中西合璧甚至偏向於西化的。由於中西文化的不同滲透到衣食住行的各個方面，除非是適應能力很強，非常能夠融入當地社會，並且自身比較靈活的人才能駕馭這種婚姻，否則即便步入婚姻殿堂也難以長久保持和諧愉快的家庭關係。

中國留學生和比自己年齡差距很大的人戀愛結婚，可能性就比較多了，很多事情只能用“你懂得”來解釋。總體來講，選擇和當地居民戀愛結婚的留學生多數都留在當地了。

（據加拿大華人網）

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加拿大或將廢除學生貸款

申請學生貸款的條件是：

1)在本省已經居住達12個月，屬於本省居民;

2)經濟收入低。

專家介紹說，外國人在加拿大留學，如果不能獲取獎學金、助學金或津貼，那麼，自己應該有足夠的經濟實力。人們經常聽到關於打工勤工儉學的故事，但故事畢竟是故事。在加拿大，留學生單憑打工掙錢付足夠的學費和生活費是天方夜譚。

外國人在加拿大留學，如果不能獲取獎學金、助學金或津貼，那麼，自己應該有足夠的經濟實力。加拿大移民法規定，持學生簽證的留加學生必須是全日學習才能維持學生簽證，也不允許在學校之外工作。一旦查出，即被遣送回國。但下列幾種情況可以考慮發給工作許可證：

1) 研究生給教師或實驗室做助手，即助教、助研;

2) 在校內做其他方面的工作，如咖啡館、餐館工作;

3) 該生所選課程需一段時期的實踐。

加拿大留學貸款的申請對象為擬留學人員或其直系親屬或其配偶。

借款人須具備下列7個條件：

借款人應具有完全民事行為能力，在貸款到期日時的實際年齡不得超過55周歲;

借款人無違法亂紀行為，身體健康，具備誠實守信的品德;

借款人為出國留學人員本人的，在出國留學前應具有貸中國香港移民諮詢款人所在地的常住戶口或其他有效居住身份;

借款人為出國留學人員的直系親屬或配偶的，應具有貸款人可控制區域內的常住戶口或其他有效居住身份，有固定的住所，有穩定的職業和收入來源，具備按期還本付息的能力;

借款人應持有擬留學人員的國外留學學校出具的入學通知書或其他有效入學證明;

借款人須提供貸款人認可的財產抵押、質押或第三方保證。抵押財產目前僅限於可設定抵押權利的房產;質押品目前僅限於國債、本行存單、企業債券等有價證券;保證人應為具有代償能力的法人或自然人，並願意承擔連帶還款責任;

最後提醒同學們，在申請留學貸款的時候記得準備全面資料，不要因為資料的不完整而無法申請貸款。

學生債務沉重加全國學聯籲大選廢除學生貸款

加拿大全國學生聯合會呼籲各省跟隨紐芬蘭省，廢除學生貸款，代之以助學金，並希望將這項改革能夠成為此次全國大選的議題。

全國學聯主席比藍·阿蒂(Bilan Arte)說，現在很多大學生背著沉重的貸款包袱，最低的如魁北克省，學生畢業時背著1.3萬元的貸款，最高的如安大略省或大西洋省份，甚至達到2.8萬元。如果不能制定一個全國性的改革計畫，這一代中很多人將處於危機狀態。

丹尼爾·朗姆伯特是紐芬蘭省紀念大學藝術系4年級學生，今後的理想是留校任教，那就要一直讀到博士。現在他做三份兼職工作，但到明年春本科畢業前，貸款總額將達到1.6萬元。他說，省級助學金將使他減少3千元債務，他畢業後會努力留在本省。

全國學聯主席說，近年來，有些省份在學生的抗議和和政治壓力下，凍結了大學學費，但有些省份學費仍在不斷上漲。而對聯邦政府來說，將貸款改為助學金的花費也並不會很高，因為現在學生畢業後償還貸款時的數額，也是不計入納稅收入的。

但加拿大納稅人聯合會的發言人並不贊成以助學金取代學生貸款，認為這樣不僅會增加納稅人的負擔，而且會降低學生畢業後儘快進入專業工作的動力。

加拿大房價或將調整租房投資更有利

加拿大的房價調整在即溫哥華不在其列

近日隨著大選推進，各政黨的候選領導們紛紛就過高的房價做出調整的承諾，這讓長期受高房價所累的大溫人民看到了一絲曙光，然而，加拿大按揭及房屋公司（CMHC）最新公佈的消息卻似一盆冷水兜頭潑下：溫哥華並不在房價亟待調整的行列之內。

加拿大房價或將調整租房投資更有利

按照常理，人們會想當然的認為，加拿大房價最高的太平洋沿岸城市溫哥華會名列榜首，但CMHC的季度報告指出，實際上溫哥華不但沒有名列榜首，甚至都不在加拿大房地產市場過熱城市前三名的名單上。

CMHC對加拿大15個主要城市的房地產市場進行了風險評估後認為，大部分加拿大城市的房地產市場風險並不高，但溫尼伯格、裏賈納和多倫多這三個城市的房地產市場處於高風險水準，尤其是多倫多，上次評估時還被認為風險是中等，沒過多久就已經進入高危險的風險區域。

根據分析，在加拿大最大城市多倫多，房地產市場的高風險主要來自兩個因素：一是房價上升的幅度超過了居民可支配收入的增長幅度；二是公寓樓過度建設，市場上未售出的公寓樓單元存量多得創了歷史最高水準。

至於溫尼伯格和裏賈納，房地產市場的高風險主要來自房價虛高，脫離了市場實際價值和新房建設過多，以及房價上升速度過快等因素。

令人不解的是，溫哥華的房價已然高於全國平均水準，卻並不在調整的範圍內。CMHC的首席經濟分析師杜甘（Bob Dugan）表示，溫哥華的房價目前看來還是符合市場行情的，被高估的情況較少，所以調整的風險較低。

CMHC的報告同時指出，大溫地區的樓價雖然高，但樓市卻獲得多個因素支持，包括增長的人口、個人可用收入增加，以及能用於興建新樓房的土地短缺等，例如高山、海洋和農地保護政策等。

也就是說，溫哥華可供開發的土地有限，但人口卻在不斷增加，溫哥華居民的可支配收入也在增長，所以市場對房屋的需求依然存在較大的缺口，因此短時間內不會有大規模的調整。

溫哥華house價居高不下菲沙河谷更划算

大溫地產局（Real Estate Board of Greater Vancouver）最新數據顯示，7月份大溫地區獨立屋指標價格達114萬1800元。

目前買家希望在溫市購買該指標以內價格的獨立屋，選擇不僅很少，屋況也偏老舊，菲沙河谷地區相對而言，有更多更符合價格的房屋單位。

“世界日報”記者15日實際以MLS系統作為資料庫的公眾網站Realtor.ca進行查詢，發現在溫西掛牌出售，符合115萬元價格以下的物業，而且多為公寓，及少部分城市屋單位，在緬街（Main St.）以東，才有符合條件的獨立屋出現。

白石鎮一棟開價114萬8000元的獨立屋。

溫東一棟開價119萬8000元的獨立屋。

以溫市東20街506號的一棟雙層獨立屋為例，該處物業的土地大小為4039平方呎，屋內包含三房一衛、可用空間為1752平方呎，外觀略顯老舊，掛牌價卻已超過7月大溫獨立屋的價格指標，要價119萬8000元。

若以相同的價格條件搜尋菲沙河谷地段，能找到的選擇便大幅增加，許多物業的屋況不僅較新，屋內可用空間亦普遍較大，以位於白石鎮Russell Ave.

15568號的獨立屋為例，該處物業開價114萬8000元，土地大小為5117平方呎，房屋本身2015年才完工，屋內包含四房一衛，可用空間達3132平方呎。

大溫資深地產經紀人王怡華日前受「世界日報」之邀，就地產議題進行分析講座時，亦曾透露菲沙河谷地區房市相對而言更具有買屋可負擔性，雖然價格成長速度較慢，但代表發展趨向平穩，有意投資房市的民眾可留意當地的市場變化，適時投資。

專家：不一定非買房租屋有利投資規劃

儘管許多民眾的既定印象認為，只有單身年輕人或學生，才適合以租屋的方式來解決居住問題，不過理財專家指出，在房價高居不下的現實下，其實租房可讓民眾有效節省生活開支，有助自身財務情況。

理財顧問公司Westcourt Capital Corp.的總裁凱夫曼（David Kaufman）表示，若將業主所需負擔的整體稅項與維修費用列入計算，在多數大城市中租房比買房更有經濟效益，有部分地區的業主，把房屋出租時幾乎毫無獲利，他認為租客可善加利用這項優勢。

理財專家指出，租屋較買房省錢，若民眾能善用這些省下的資金做多元投資，或許能為自己帶來更多財富。（記者陳威麟／攝影）

一般來說，民眾若以租房的方式來解決居住問題，首先可選擇對自己有利的地點，例如租在鄰近工作處，便可走路上下班，省下開車所需的保險費與汽油錢，對健康也有好處。

另外房屋的設備方面，許多出租公寓大樓內包括游泳池與健身房等設施，租客不需支付額外費用便可使用，若這類設施與租屋處內的設備出現故障，租客也不需擔心維修費用，因為這類費用是由業主負責。

在財務方面，因每月的租金與相關費用較為固定，有利於制訂定長期投資規劃，若能進一步善用透過上述方式所省下的錢，來投資基金或股票，長期下來亦可得到相當的報酬率。

（據加國網）

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加拿大降息匯率走低樓市火爆政府或出重招規範市場

兩年前，Kate Zhang在多倫多租了一套公寓，由於當地房價太貴，做大學教師的Kate打算一直租房。

加拿大降息匯率走低樓市火爆收入檔造假加或將規範市場

然而，20天前，房東通知她，房子已經賣給新主人，讓她尋找新的住所。

“快一個月，我為了房子的事情可以說是精疲力盡，馬上到8月中旬了，我必須搬出之前的房子，但我還沒有找到適合自己的新住所。目前，只能先寄宿在好朋友家中，再去慢慢找房子。”8月10日，Kate對《國際金融報》記者無奈地說。

值得一提的是，Kate在找房途中發現，她認識的一些經紀人手頭的房子都不再出租，而是直接有了買主。“似乎近幾個月，有不少買家來加拿大購房。”

在Kate的描述中，如今的加拿大樓市已經火爆到讓人無法理解的地步。

“不僅是高房價，更誇張的是，如果你想買房或者租房，必須提前幾個月預約。”多倫多房地產經紀人Bryan Clayderman告訴《國際金融報》記者，加拿大樓市正進入到新一輪購買潮中。

對此，中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受《國際金融報》記者採訪時指出，加拿大多倫多、溫哥華等地房價上漲主要受匯率、利率、市場供需等因素影響。“一是第一代移民、新移民、留學生等購房需求大；二是房地產投資的保值增值吸引了大量投資者，推動了當地房價上漲；另外，銀行等信貸機構提供較低的信貸利率，更是刺激大量投資者貸款炒房”。

根據加拿大地產公司RE/Max Hallmark Realty Ltd最新公佈的數據，僅在今年前6個月，多倫多和約克區大部分的社區（或市鎮）的獨立屋均價比去年同期增長超過10%。而在最火熱的社區裏，售價半年內就飆漲了25.4%之多。對於投資者來說，這樣的漲幅頗具誘惑力。

只是，加拿大樓市的火爆給當地居民帶來的是不少的煩惱。

近日，加拿大五大商業銀行之一的多倫多道明銀行發佈研究報告指出，由於多倫多地區房價的飆升，許多家庭只能選擇租房；而對租房需求的上升會導致租房市場的緊張，出現租房難的問題。

加拿大皇家銀行的研究報告也指出，隨著房價的飆升，大溫哥華和大多倫多地區居民購房負擔能力惡化的趨勢還會繼續下去。

加拿大降息匯率走低現搶房潮

加拿大央行調降利率，加元匯率應聲向下。各路富豪紛紛赴加掃貨，“我們缺房源，不缺買家”

近期，加拿大樓市如火如荼，地產經紀、買家爭相競價。尤其在溫哥華，買房不僅僅是價格上的較量，更是一場心理上的對決。

根據溫哥華地產局公佈的資料，6月，獨立屋基準價格已經升至112.4萬加元。火熱的市場不僅讓房價升高，房源也越來越少，不加價搶房很難買到心儀的房子，遇上好的房子，十幾組人爭搶是常有的事，這讓買家和地產經紀都很頭疼。

剛結婚的James Twain就是搶房大軍中的一員，今年秋季，他將要迎來自己的第一個孩子，為了有個正規的嬰兒房，一個月前他掛牌賣掉之前的一居室，準備在溫哥華購買一套兩居室的公寓。

讓James沒有想到的是，他不僅要在經紀人那裏排隊，在有房源提供時，還要出比之前更高的價格，才能“打敗”那些和自己看中同一套房子的競爭者。

James對《國際金融報》記者分享了他的買房過程：他先是在家等待了快一周，經紀人才告訴他有合適的公寓空出。一開始，那套公寓掛牌價格為35萬加元，但是由於有8個競爭者，他考慮了一下，先加價1萬加元，沒想到有競爭者直接加價5萬加元，讓他嚇了一跳。

“因為我覺得那套公寓很合適很想買下，地產經紀和我關係不錯。他告訴我，如果打價格戰，對於我現在的經濟情況非常不利。正好他和房主認識，我們一起吃了幾頓飯，抱著真誠的態度去瞭解那套房子，用讚美房子裝修之類的話題來給房主留下好印象。最後我花了39.5萬加元拍下這套公寓，比原先的價格高了4.5萬加元。”

已經住進新房的James告訴記者，他算是打著友情牌買下了那套公寓。一般情況下，如果競爭者太多的話，房價上升10萬加元都有可能。“現在在溫哥華買房，可謂是拼價格還得拼關係，幸好我運氣不錯，加上之前的一居室（公寓）賣了23萬加元，否則我根本無法負擔這套新公寓”。

身為房地產經紀人，Bryan這兩個月來也一直忙著幫客戶搶房。“有的時候，競爭者太多，哪怕客戶有經濟實力，我們也得帶著客戶看十幾套房子才能搶到”。

據介紹，尤其在加拿大的獨立屋市場，競爭更加激烈。處於歷史低位的貸款利率和加元匯率，讓買家蜂擁而至。Bryan這樣的經紀人從夏天開始到現在，沒有閑下來的時候。“我已經一個多月沒有給我的小女兒晚安吻了。”Bryan無奈地稱。

對於造成當地樓市如此火爆的局面，有分析指出，加元走低是原因之一。

加元走低讓不少中國富豪前來搶樓。地產經紀黎恒表示，中國股市雖然已經走回正軌，但許多人經歷之前的股災，皆認為將錢放在股市“太過刺激”，會有意願將錢轉移至海外投資永久產權。而加元對人民幣匯率走低，刺激更多中國熱錢流入。

地產經紀蘇嫻雅透露，“溫哥華西區600萬加元以上的豪宅，每一宗交易都能比開價至少高出50萬加元，我們現在缺的是房源，不是買家。”

蘇嫻雅指出，在加元走低的影響下，美國華裔富豪也看到溫哥華的投資潛力，紛紛拿錢北上尋找機會。

加拿大房價飆升負擔加重

溫哥華樓市目前的紅火情況加上低利率，更加難以估算一套房產的真正價值，因此會造成屋主的焦慮及不安。

“這已經不是普通的購買‘潮’了，這是一場海嘯。”對於目前加拿大的樓市，Kate對記者戲言。

然而，在這場樓市和房價的“海嘯”中，加拿大居民顯然不那麼愉快。

據加拿大皇家銀行發佈的加拿大購房負擔能力的研究報告，溫哥華和多倫多居民的購房負擔能力在今年第一季度繼續惡化，一個普通兩層獨立房的均價在溫哥華是92.9萬加元，需要中等收入家庭拿出86.9%的收入來支付房貸、房地產稅等費用。在多倫多，一個普通兩層獨立房的均價為75.98萬加元，需要中等收入家庭拿出67%的收入來支付房貸、房地產稅等費用。皇家銀行上述研究報告得出的結論是，大溫哥華和大多倫多地區居民購房負擔能力惡化的趨勢還會繼續下去。

很多加拿大的老人們都記得，在二戰後的50年裏，加拿大工薪階層付首期，然後向銀行借房貸買房並非難事，每年拿出1/3的家庭收入供房，當一二十年的房奴，房貸也就還清了；在加拿大大城市和小城市買房的區別也就是用同樣的錢在小城市可以買大房子，而在大城市只能買小房子而已。

但從過去十幾年開始，加拿大的房價普遍上升，如果說其他城市的房價上升幅度還沒有超出加拿大工薪階層的承受範圍，太平洋沿岸城市溫哥華和加拿大最大城市多倫多的房價已經快速攀升到他們可望不可及的程度。在這兩個城市，連個不大的平房都要賣上百萬加元。

“我父親和爺爺那個年代，工作、結婚，攢錢準備付首付買房是很正常的順序，但是到了我這一代，購買自己的住房幾乎成為奢望。”Shania Morissette在多倫多的大學畢業後，居住在一棟一居室的公寓中，光是一個月的租金就需要1800加元，對於她目前的薪酬來說，負擔很重。

房價居高不下，住宅租金也水漲船高，這不僅令本地租客感到難以負擔，更令留學生慨歎租金貴得超乎想像。隨著大批學生秋季返回校園，租金可能還會再度升高。

加拿大卑詩大學（UBC）醫學院的一位留學生指出，溫哥華部分地區租金已高出多倫多，而且符合條件的房源也有限。還有留學生原以為校外租房便宜，其後發現並非如此，最後無奈選擇遷入校內宿舍。

韓長吉認為，樓市“海嘯”現象，對於加拿大市場並不是一件好事。“房價飆升會導致房地產泡沫危機明顯化，一旦泡沫破滅將會影響加拿大金融市場發展；另一方面，房價上漲速度超過民眾工資增長速度，普通民眾無法承受高額房價，逐步造成大量房屋空置，引發民眾不滿。”

收入檔造假加拿大或將規範市場

收入檔造假在加拿大華人經紀中早已不是新聞了。與貸款仲介息息相關的地產仲介對其中的貓膩也心知肚明

過分火熱的投資讓當地居民生活負擔加重的同時，也為當地樓市帶來了一些不穩定因素。

由於高收入才能貸到更多款，同時享受更多優惠。對於很多想買房或投資的人而言，收入證明無疑是很重要的。所以很多人為此鑽了空子，從一些管道去做假的收入證明。

近日，為了規範市場，加拿大最大的按揭服務公司之一Home Capital與45名涉嫌收入資料造假的貸款經紀解除合約。

記者瞭解到，由於最近幾年加拿大大城市房價飛漲，購買者對於銀行貸款的需求漸趨強烈。但是，在加拿大銀行審批貸款對申請者的收入等有嚴格要求，不夠資格的人，無法獲取相應的貸款。這讓一些購買者看著好利率卻拿不到貸款，感到萬分著急。

於是，有些購買者在貸款經紀的指導下，找到公司老闆開具了高收入的證明，每個月因為多出來的收入需要向政府繳納的稅則會由雇主從他們的收入中直接扣除。就這樣從加拿大當地銀行拿到了高額貸款。

“違規事件的嚴肅處理，可以讓多倫多的信貸市場更加乾淨。”Bryan警告，無論是什麼國家的投資者，都千萬不要冒險去做這樣的事情，因為被發現後，客戶的房產可能會被政府沒收，情節嚴重甚至可能會被遣送回國，反而得不償失。

在韓長吉看來，多倫多嚴查收入證明、大規模解除購房貸款經紀合約有利於規範信貸市場、促進房產價格穩定。

“某些程度上，這些舉措將會對火爆的樓市有一定抑制作用。”韓長吉認為，若要控制火爆的樓市，關鍵還是需要政府的政策調整，同時嚴加監管信貸企業，遏制投機行為來控制房地產目前形勢。

除了需要遵循當地法規，韓長吉還指出，由於目前加拿大房地產市場火熱，住房過度建設，未來可能因為供過於求導致房價下跌，影響投資收益，投資者要做好承擔這樣風險的準備。

“而且，加拿大政府政策的調動對房地產價格影響較大，投資存在較大風險。目前加拿大房地產增值空間較小，投資價值相對較小，建議投資者根據個人投資偏好理性投資。”韓長吉指出。

對於目前加拿大樓市的“搶購潮”，Bryan建議投資者一定要保持冷靜。“雖然‘搶房’的機會稍縱即逝，但每個買家的情況也不相同，最好還是從自身需求出發。不要因為跟風而盲目投資。”Bryan稱。

（據加房網）

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海外買家數據被收集加拿大總理即將打壓房市？

哈珀總理:外國買主把加拿大家庭趕出了房市

競選期間的政黨領袖總是又體貼又慷慨，連選民還沒有提出的要求都替他們想到。幾天前在溫哥華，保守黨領袖哈珀鄭重承諾，如果他當選，將撥出50萬加元用於收集關於外國買家在加拿大房地產市場活動的“全面數據”。

海外買家數據被收集加拿大總理即將打壓房市？

但是身處房地產“第一線”的眾經紀人對這個計畫反應不一。許多人表示確實應該有更完備的數據，但是有了這些數據溫哥華和多倫多的房價也不會因此降下來。

哈珀星期三在溫哥華的一個競選集會上說：“現在有一種實實在在的擔憂，即不是永久居民的外國人炒房是一些加拿大家庭負擔不起房價的原因。”“如果這些不是永久居民的外國買主人為拉高房價，而加拿大家庭被排擠出市場，這是一個我們能夠處理而且應該處理的問題。”

由於加拿大各地的房地產公司基本上沒有系統收集房屋買主國籍資訊的習慣，誰也不能肯定哈珀的擔憂是否有道理。加拿大聯邦法律對外國買主基本上一視同仁，省級政府的限制多半涉及農業用地。因此房地產公司一般只管賣出多少房，並不要求在有關檔裏注明國籍。

加拿大房屋及房貸公司(CMHC)去年第一次要求物業管理人員提供外國人擁有公寓的比例。根據該公司2014年10月公佈的統計結果，外國業主擁有的公寓在蒙特利爾市中心和附近的修女島占6.9%，為加拿大全國最高。其次是溫哥華，占5.8%，多倫多名列第三，占4.3%。

這項統計並不完全。它只涉及公寓這一個種類的房產，而且也無法查核是否有外國公民把公寓買在本地親友的名下，或者是否有“外國房主”雖然在外國常住，卻擁有加拿大國籍。

這正是房主資訊收集會遇到的問題之一。BC省房地產協會的達米安.斯塔托尼克斯說，讓業主提供資訊這件事本身並不困難，只要在房產登記或房產稅表格上增加一欄就可以了。但是業主應該提供什麼資訊，如何分析和使用這些資訊，就不那麼簡單了。

例如，一個加拿大公民可能常年在卡塔爾工作，但是為投資儲蓄考慮在加拿大買房，他買的房子算不算“外國投資”?或者一個擁有外國國籍但在加拿大常住的人是否算外國房主?

不過斯塔托尼克斯和他的許多同行都認為，多掌握一些業主資訊是好事。這樣大家就不會聽信“外國炒房團攻佔加拿大房地產”的傳言了。

一些蒙特利爾經紀人擔心生意受影響

哈珀在西岸吹風，蒙特利爾房地產業也打了個激靈。一個名叫喬治.奧利維的經紀人在接受CBC採訪時說，他很驚訝哈珀跟外國買主過不去。因為不管是中國人還是秘魯人，都是一樣交稅。

據奧利維介紹，在他的公司所在的蒙特利爾西島，10% 的房地產買主是外國人。

在蒙特利爾房價最貴的Westmount區工作的經紀人約瑟夫.蒙塔那羅說，他最近賣出去的房子每兩棟就有一棟是賣給中國人的。他估計等9月份加航開通蒙特利爾和北京之間的直航後，中國買主會更多。

兩人都沒有說明他們的外國買主是中國公民還是來自中國的新移民。

通常對CBC報導發表意見的讀者有相當一部分不喜歡哈珀。但是在這篇報導下發表意見的大部分讀者卻支持哈珀的做法，並認為不能光聽房地產經紀人的。

對大溫地區的調查：外國買主的影響主要集中在高端房產

BC省房地產協會和該省麥克唐納房產公司不久前分別對溫哥華的房地產市場做過一番調查。斯塔托尼克斯說，除了在高端房產這一塊以外，溫哥華的外國買主所占比例和空置房屋比例和其他加拿大城市相比沒有顯著區別。

麥克唐納公司的調查顯示，2014年該公司售出的3百萬加元以上的房產有70%被來自中國大陸的人買下。1百萬到3百萬加元之間的房產有21%，1百萬加元以下的房產只有11%。

該公司通過姓名的拼音來判斷買主是否來自中國大陸。這個標準確實能夠把大陸和港臺區分開來，但不能說明買主的國籍。麥克唐納公司上海辦事處負責人丹.斯卡羅說，大部分華裔買主實際上是加拿大公民。

開發商:中資高價搶購地皮衝擊大溫住宅開發

雖然截至目前，仍無確切資料可證實大溫房價上升與海外買家有直接關係，不過總部位於蘭裏的開發商Marcon指出，海外買家不僅在本地購買住宅單位，有愈來愈多人開始高價搶購土地，很多資本雄厚的中國買主根本無意短期內進行開發，買地僅是為了保存自己的資金，造成本地業者在興建住宅單位時碰到困難。

Marcon開發經理波雷拉(Nic Paolella)表示，在過去18個月中，他們看到大批來自中國的資金進入本地，創立新的開發公司，同時不斷以高價在各地搶購地皮，這些業者雖然自稱開發商，但他們買地的目的根本不是用來建房，而是要存放資金。

有地產業界人士曾透露，列治文三號路沿線土地有極大部分在近年被中資買家買走。(本報資料照片)

波雷拉指出，這些中資買家的蹤跡在大溫“隨處可見”，他們的想法與本地開發商不同，本地開發商在意的是令自己的投資資本增長，但他們僅在意資金保值。波雷拉還說，這類投資者普遍會在時機成熟後，再以更高價把土地轉賣，本地開發商若建房，最後只好將相關成本轉嫁到消費者身上。

一名不願具名的商業用地產經紀，6月接受“世界日報”專訪時提到類似現象，他當時表示，這類在大溫地區購買土地的中國買家，買地時加價毫不手軟，許多原本沒有要賣地的地主最終在金錢壓力下妥協，而且這些中資買主購入土地後，多數都抱著長期持有的心態，並不會急於申請土地重畫。

Cressey地產開發公司執行副總裁林曼(Hani Lammam)則說，這樣的趨勢並非最近才出現，但是因這些海外投資者的手法越來越老練，所以購地狀況也越來越棘手，林曼指出，這些買主還十分瞭解市府的規畫，所以在買地時也會挑選未來具有增值潛力的地段。

林曼認為，溫市的甘比走廊(Cambie Corridor)就是一個絕佳的例子，他提到當地有許多因土地合併被拆除的獨立屋，都是被以400萬元到500萬元的價格被轉售，但在五年前，這些獨立屋的價格可能連100萬元都不到。

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（據溫哥華找房網、加拿大華人網）

加拿大購房新機遇 RRSP買房上限或增加

加拿大總理哈珀(Stephen Harper)日前在北溫宣佈，若保守黨能在聯邦大選中獲勝，將把首次購屋民眾從RRSP中動用的金額上限，自現行的2萬5000元上調至3萬5000元。理財專家指出，很多民眾對相關細節理解有限，再加上首購族年紀較輕，並非人人都有能力購買RRSP，若該政策落實，問題可能多過好處。

加拿大購房新機遇 RRSP買房上限或增加

图片来自互联网

財務規劃師索爾(Michael Thorne)指出，就自己過去的經驗而言，他曾發現很多民眾忽略這筆款項需要償還，而面臨自己的稅率遭到大幅提高的問題。

按照現行法令，動用這項被稱作RRSP買房計畫(Home Buyers’Plan)允許金額的民眾，必須在使用此款項的下一個年度開始還款，期限為15年，若每年還款金額不達所使用款項的十五分之一，民眾須支付該筆費用所產生的稅金，對部分人而言，這可能代表付稅金額會大幅上升。

索爾還提到，3萬5000元對曼尼托巴省溫尼辟(Winnipeg)，或諾瓦新斯科舍省(Nova Scotia)的省民而言，已經足以支付房貸的頭期款，但對想在價位高的溫西或北溫買房的人來說，幾乎毫無幫助可言，大概只夠買單身套房。

卑詩地產協會經濟分析師穆爾(Cameron Muir)表示，RRSP買房可用金額提高上限的政策雖對房市有益，但實在不清楚擁有3萬5000元在RRSP戶頭，又首度置產的民眾到底有多少人數，因此無法評估民眾的受惠程度。

穆爾提到，並非所有首購族都購買RRSP，這些人年紀普遍較輕，若有買房需求，必定會先將資金存起來作為頭期款之用，而非購買RRSP。

（據加拿大華人網）

經濟衰退美元加息均無力撼動加拿大房市

8月11日），滿地可銀行（Bank of Montreal）在一份報告中稱儘管加拿大嚴格上來說算是進入了經濟衰退期，但是7月的加拿大房地產市場一點也沒有衰退的跡象。這與三份近日發表的加拿大房地產報告觀點完全一致，三份報告均指出多倫多及溫哥華兩大城市的樓市於今年上半年度都有顯著升幅。

不過也有經濟專家擔心﹐在未來18個月加拿大房屋按揭利率可能因美國聯邦儲備局加息而提高﹐但滿地可銀行認為這種可能性不大。滿地可銀行的報告稱他們相信加拿大樓房市場在短期內仍將會受惠於低利息和加幣的持續貶值。

此外，在報告中滿地可銀行還指出﹐僅僅從利率來看﹐在2016年之前房屋按揭利率在短期內急升而拖累本國樓房市場的可能性很小。只是萬一未來數月﹐加拿大的經濟數據仍強差人意﹐也許會打擊商家投資信心﹐繼而影響勞工市場﹐導致失業率增及加拿大人收入減少﹐有可能為地產市場帶來負面影響。但是這情況是否會出現﹐則要看未來幾個月的經濟數據。因為加元貶值或可帶動本國出口﹐增加加拿大國內生產總值。

加拿大地產協會的報告顯示7月新動工房屋速度有所減緩，主要是因為市區的多單位專案新建有所減少。上個月新動工房屋數量為19萬3,032間，低於去年6月的20萬2,338間，也少於路透社預測的19萬5,000間。市區獨立屋新動工數量也下降了0.8%至57,520間。按區域來看，全國只有溫哥華的獨立屋新動工數量出現了上漲，其他區域都在下降。不過滿地可銀行指出總的經濟數據顯示加拿大房地產市場趨於一種健康的發展趨勢，沒有一點衰退的跡象。

此外，7月的多倫多地產局報告也顯示上月樓房銷售量上升8%﹐刷新7月份的新紀錄﹐樓房價格亦上升了9.4%﹔大溫哥華地產局今年7月的樓房銷售量亦較去年同期增加了30%﹐也將7月份的樓房基準價推高11%。

與此同時，也有不同的聲音指出目前加拿大房地產市場過火，在不久的未來會出現很多的問題。有經濟預測指出多倫多與溫哥華兩地的熾熱樓房市場將於年底至明年逐漸冷卻。一方面溫哥華樓房價格太高﹐難以負擔﹐將會迫退買家；另一方面，多倫多市新公寓大廈陸續落成﹐在存貨量不斷增加的情況下﹐亦會冷卻多倫多過熱的地產市場。

多倫多道明銀行上周發表的報告更預期﹐多市二手樓房價格明年將下跌5%﹐溫哥華則甚至下跌至12%。而Capital Economics的David Madani仍然堅持自己的觀點，認為由於供應過剩，未來加拿大房價將會下降30%。

（據溫哥華找房網）

加拿大各城房市漲跌分析 7月大涨8.9%

加拿大7月房市火爆猛增8.9%

據加拿大地產協會(Canadian Real Estate Association)本週五(8月14日)公佈的報告，在剛剛過去的7月份，全國二手房價格繼續猛漲，而銷量卻有所收縮。

7月份是加拿大人的度假高峰，一般而言房地產市場的行情會有所降溫，但是今年的7月是一個例外，受央行兩度降息和加元匯率走低的影響，全國平均房價較去年增加了8.9%，達43.77萬元。

地產協會也坦承，全國房價如此大幅增長主要是被多倫多和溫哥華兩地所帶動。如果除掉這兩個城市的影響，則全國其他地方的平均房價只有34.14萬元，比去年同期增長了4.1個百分點。

加拿大各省房市漲跌兩極分化

該會首席經濟學家克倫普(Gregory Klump)表示，安省和BC省的二手房交易量占了全國的60%之多，也只有在這兩個地方，房房價格呈現“猛漲”的狀態。

其中主要的增長區域為多倫多、溫哥華和漢密爾頓三座城市。

在全國的其他地方，房市已經明顯能看到“軟著陸”的跡象。例如在本國第二大城市蒙特利爾，7月份的平均房價僅為30.49萬元，年增幅為1.7%，甚至低於通脹率。在飽受石油業不景氣衝擊的卡爾加裏，平均房價為45.14萬元，僅比去年同期上升了0.14%。如果考慮通脹的影響，該地區的房價其實已經在下降。

有兩個大城市的房價呈現下降，分別是薩省省府裏賈納，7月份平均房屋成交價為28.16萬元，比去年同期下降3.29%;以及大蒙克頓地區(Greater Moncton)，房價為14.98萬元，年降幅為1.41個百分點。

雖然7月份房價上揚，但是銷量略有下滑，其中主要原因是今春的銷售量創下了記錄。就歷史平均而言，7月份的銷售量仍算較高，特別是溫哥華和多倫多兩地區，幾乎可以用“火爆”來形容。

不同房屋類型的年增率對比

加拿大7月房价大涨8.9% 加拿大各城房市涨跌分析

在多倫多和溫哥華兩地也不是所有的房屋類型都出現了高於平均速度的增長。多倫多和溫哥華的公寓價格只分別增長了5.1%和4.7%。而其他的房屋類型價格增長速度則超過了10%。

溫哥華、多倫多兩市與其他地方的房價增速對比

加拿大7月房价大涨8.9% 加拿大各城房市涨跌分析

除了這兩個地方的非公寓房屋類型，全國範圍來看房價在去年只是出現了溫和的增長。

按月來看，7月漢密爾頓地區的房價與6月相比增長了2.7%，多倫多房價增長了2.4%，渥太華房價增長了2.3%，維多利亞房價增長了1.7%，溫哥華房價增長了1.6%，而蒙特利爾則增長了0.3%。

7月房價在這些城市則出現了下降。卡爾加裏房價下降了1.9%，埃德蒙頓房價下降了0.7%，Halifax下降了0.6%，魁北克城下降了0.6%，以及Winnipeg下降了0.5%。

與去年同期相比，卡爾加裏房價下降了2.3%。埃德蒙頓上升了1.9%。主要的增長仍然出現在溫哥華和多倫多兩市，分別增長了9.9%和8.4%。

新房價格增長加快

另據聯邦統計局同日公佈的數據，全國6月份的新房價格指數比前一個月上升了0.3%。在過去的三個月裏，新房價格指數的月增幅都在0.1%，而現在的數據表示，新房價格正呈現加速增長。

數據還顯示，安省、特別是多倫多周邊地區是全國新屋市場的領頭羊。在多倫多和奧沙華地區，6月份新房價格指數月增長達到了0.6%，居全國最高，緊隨其後的則是哈密爾頓、以及基奇拿(Kitchener)滑鐵盧地區，升幅也有0.3至0.4個百分點。即便在油價低迷而飽受打擊的卡爾加裏，新房價格指數也在6月份錄得今年以來的首次上升。

如果同去年比較，全國新房價格指數上升了3.1%，也比今年5月份高，其中多倫多地區、哈密爾頓以及基奇拿(Kitchener)都是熱點。

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溫哥華房市走俏 6月銷量創新高

這個六月是大溫地產局過去所有六月銷量最大的一個月，躍升至大溫地產局所有月銷售記錄的第二位。

上個月的住宅銷量為近十年來月平均銷量的29.1倍，也是月銷量連續第四個月超過4000套，這在大溫地區的銷售歷史上屬於首次。上一次的最高月銷售記錄為2005年5月的4434套。REBGV主席在接受採訪時說道：“大溫地區的家庭獨立式住宅市場需求依然強勁而活躍，上個月我們見證了該地區近十年來房產銷售的最高紀錄”。

大溫地區所有住宅地產當前在MLS®房價指數的符合基準價格為694,000加元，同比增長10.3%。

McLeod說：“房產市場活動具有週期性特徵，當前我們正處在活動週期的上升階段，這與2000年中期的情況十分相似。要想指出造成該迴圈週期的某一種因素很簡單，但事實是這一迴圈規律是好幾種不同的因素共同作用的結果。”

McLeod還說：“當前的良好勢頭是低利率政策，獨立住宅市場供不應求，人口增長，大溫地區經濟領銜加拿大增長，前幾年‘積壓需求’得到釋放以及該地區非常適宜生活等多種因素共同導致的”。

六月，大溫地區的獨立式，並附式和公寓式住宅房產月總新掛牌量為5803套，同比增長8.7%（2014年6月新上市量為5339套）。

McLeod說：“雖然當前有穩定數量的新掛牌量不斷湧入市場，但總體而言，市場上的房產供應仍然處於供不應求的狀態”。

當前大溫地區在MLS®掛牌可供銷售的房產數量為12181套，同比2014年6月下降23.9%，同比2015年5月下降1.3%，為2006年6月以來的最低掛牌量。

六月份房產成交與掛牌比率為35.9%，為大溫地區2006年6月以來最高。當成交與掛牌比超過20%並維持一段時期後，就會出現有利於賣方的市場境況。

McLeod表示：“在當前的市場競爭形勢下，買方做決定的時間非常有限，他們需要和房產經紀人保持溝通以獲得當地市場MLS®的最新房產掛牌資訊，制定符合自身需求和風險偏好的購買戰略，並獲取其他專業諮詢和保障服務”。

2015年6月，獨立式房產銷售量達到了1920套，同比增長31.3%（2014年6月為1462套），相比於2013年6月的1102套增長了74.2%。同月，大溫地區獨立式房產的基準價格上漲到了1,123,900加元，同比2014年6月增長14.8%。

公寓式房產2015年6月的銷量為1774套，同比增長35.6%（2014年6月銷量為1308套），相比於2013年6月1068套的銷量增長了66.1%。同月，大溫地區公寓式房產的基準價格上漲到了400,200加元，同比2014年6月增長5.3%。

附合式房產2015年6月總銷售量為681，同比增長7.1%（2014年6月銷量為636套），相比於2013年6月472套的銷量增長了44.3%。同月，大溫地區並附式房產的市場基準價格達到506,900加元，同比增長7.1%。

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溫哥華樓市低風險穩增，多倫多房市風險急劇上揚

加拿大抵押貸款及房地產公司（CMHC）最近稱多倫多過熱的房地產市場具有高風險。在考察了全國15個房地產市場後發現，多倫多、溫尼伯格(Winnepeg)以及裏賈納（Regina）三地屬於高風險房地產市場。令人詫異的是，溫哥華的房地產市場則被歸到了低風險類別。

溫哥華樓市低風險穩增，多倫多房市風險急劇上揚

在報告中，加拿大抵押貸款及房地產公司稱：“在多倫多房地產市場，高風險主要來自於價格過快增長以及估值過高。溫尼伯格房地產市場的風險來自於估值過高以及供應過剩，而裏賈納的風險主要由於價格過高、增長過快以及供應過剩，尤其是新建公寓房過量。”

在多倫多，目前獨立屋平均價格在100萬左右。價格的上漲主要是因為市場上湧入了越來越多的高價房屋。這種房價的增長與個人收入增長不相匹配，使得溢價風險增加。

加拿大抵押貸款及房地產公司還指出，上季度已完工但未出售的房屋數量出現了顯著增長，已經達到了歷史最高值。在建的公寓數量增速在減緩，使得二手公寓市場以及租賃市場收緊。只要開發商不再繼續過度建設，目前的公寓房儲量會很快地被市場消化掉。

在加拿大另一個火熱的房地產市場溫哥華，加拿大抵押貸款及房地產公司認為其房地產市場出現價格調整的風險很低。由於二手房屋市場狀況趨於平衡，會使房價繼續穩定的增長。

儘管溫哥華房價是全國最高的，但是對各類房屋的需求在人口和個人收入持續增長，以及有限的土地供應的大背景下仍會保持強勁。首次置業者會繼續關注低端房屋，而高端房屋的需求則主要來自高收入人群以及房產投資者們。

從全國範圍內來看，加拿大房地產市場的溢價風險趨於溫和，房價的增速略微快於人均收入。

加拿大抵押貸款及房地產公司首席經濟學家Bob Dugan表示說：“總的來看，我們對房地產市場所出現問題進行的風險評估會因為區域差異而有所不同。各地房地產市場出現的不平衡狀況可能會因為未來房價的緩和以及經濟狀況的改善而得到解決。”

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