Author: Joyce.z

美國房產近幾年甚囂塵上，紐約、洛杉磯、舊金山壹直都是買房者熱衷的地區。美國的房地產以其優質的房源、良好的社會福利制度以及對消費者的服務深得買房者喜歡。可是在良好的房產資源下，購房者也要面臨昂貴的房價，因此大多數人開始轉移目標，佛羅裏達州就成為購房者關註的新地區。那麽美國房產多少錢呢？

房價：仍為美國房地產的窪地，高性價比的首選
佛羅裏達曾是富人們的度假退休天堂，是美國人口移民數量增加最快的州之壹。由於受次貸危機影響，房價跌幅曾達到50%-60%。目前房價開始回升，佛州壹些主要城市的房價也在持續上漲，大量的外來資金進入，對於投資者來說是抄底良機。

人口：房價增長的驅動力，佛州人口超過紐約州排名第三

美國人口普查局發布的最新研究報告顯示，2013年7月1日到2014年7月1日佛羅裏達州平均每天增加803名居民，共計增長了293000人，總人口達1990萬人。紐約州這壹年中共增長了51000人，總人口為1970萬人。佛羅裏達州已超過紐約州，成為人口總數排名第三的州。

經濟：2015年佛州就業率創全美第壹旅遊市場促租房市場紅火

據福布斯中文網報道，截至2015年的春季，在2008經濟衰退中受重創的“陽光之州(佛羅裏達州別稱)”已經完全恢復了元氣，而且預計將成為今後幾年創造就業機會最多的州之壹。

在美國就業增長前景最好的十大都市區中，佛羅裏達州獨占六席。穆迪分析公司(Moody’s Analytics)表示，遙遙領先的正是最適合頤養天年的熱門城市那不勒斯市，其次是珊瑚角(4.4%)、奧蘭多(4.2%)、聖露西港(3.7%)和北港(3.6%)。到2017年，該市年均就業增長率預計會達到4.6%。

從以上幾個方面就可以看出，佛羅裏達州在各個方面都有成為房產新規的趨勢了。現在的情況不光是賣房市場的火熱，出租房源的需求量也很高，主要來自於人口的增長，新移民和新家庭的增加和旅遊業的發展。

美國商務部24日公佈，2016年1月份經季節性因素調整後的獨戶新屋銷售年率較12月的54.4萬戶下滑9.2%至49.4萬戶、創2015年10月以來新低，與2015年同期的52.1萬戶相比下滑5.2%、創2014年6月以來最大年減幅。市場原先預估1月份獨戶新屋銷售年率為53.5萬戶。今日美國報報導，美國獨戶新屋銷售年率52年平均值為655,200戶。

1月新屋中間價年減4.5%(月減5.8%)至278,800美元、創2014年9月以來新低；2015年9月的307,600美元為歷史最高價位。美國新屋中間價連續第2個月呈現年減、創2011年11月至2012年1月以來最長連續下跌紀錄，1月年減幅創2012年1月以來新高。那麼美國房產多少錢呢？

截至1月底待售新屋周轉天期自12月底的5.1個月升至5.8個月、創2015年9月(5.9個月)以來新高。截至1月底待售新屋為23.8萬棟、創2009年10月以來新高。

商務部數據顯示，2016年1月份美國西部獨戶新屋銷售年率分別年減24.1%、月減32.1%，表現最為疲軟；當地獨戶新屋銷售年率(11萬戶)創2014年7月以來新低、月減幅創2010年5月以來新高。美國南部、中部分別年減2.0%、1.5%，但東北部則是年增100.0%。

美國1月新屋開工年率下滑3.8%至109.9萬戶、創2015年10月(107.1萬戶)以來新低。2016年1月美國獨棟新屋開工年率自12月的76.1萬戶下滑3.9%至73.1萬戶、創2015年10月以來新低，較史上最高紀錄(2006年1月的182.3萬戶)縮減60%。其中，美國東北部受寒冬氣候影響、新屋開工年率跌幅達14.1%，表現最差。

美國國家建築開發業協會(NAHB)16日公佈的統計數據顯示，2016年2月份NAHB/Wells Fargo房屋市場指數(HMI)下跌3點至58。

達拉斯地區的房價再有大幅上升，根據最新公佈的標準普爾/凱斯席勒房價指數報告，達拉斯地區在去年12月份的房價同比上升了9.6%。

達拉斯是全美房價升幅最大的五個城市之一，升幅幾乎相當於全美平均升幅的兩倍。全美房價的平均升幅為5.4%。達拉斯地區12月份的升幅也是自2014年初以來達拉斯在該報告中最大的同比升幅。

然而美國其它一些城市房價的上升步伐已經開始放緩。標準普爾的大衛·布利策(David Blitzer)在報告中說：「房價仍然繼續上漲，但步伐放緩了一點，有七個城市的房價同比漲幅縮窄了。」

不過即使房價上升速度放緩了，但仍然比通貨膨脹率高很多，CPI核心通貨膨脹率僅為2.2%。

十二月份全美房價同比升幅最大的城市是波特蘭，升幅為11.4%，其次是舊金山，升幅為10.3%。

全美範圍的平均房價現在已經回覆到2007年房市泡沫破裂之前的最高峰水平。而達拉斯地區的房價則已經達到有史以來的最高水平，這裡目前的房價比2007年夏季最高峰時期的房價還要高出接近24%。達拉斯地區房價的上升速度超過長期平均水平的兩倍。

基於房地產經紀出售的房屋中間價格來計算，達拉斯地區去年全年的房價和2014年相比上升了10%，是全德州去年房價升幅最大的地區。

房屋分析機構Metrostudy公司的大衛·布朗(David Brown)認為，由於房屋庫存仍然處於歷史最低水平，而需求卻依然非常強勁，所以達拉斯地區的房價將繼續出現強勁的上升勢頭。房屋銷售也會繼續增長，相反，房屋庫存卻會繼續下降。

Case-Shiller的房價指數的計算方法是以每月的房價和2000年一月份的房價相比，該指數跟蹤各大都市特定的二手單戶房屋連續三個月的移動平均價格，目前十二月份的數據是最新可用數據。該指數調查不包括公寓、聯排別墅或新建房屋。

標準普爾/凱斯-席勒房價指數十二月份同比變化百分比

波特蘭 11.4% 洛杉磯 6.2%

舊金山 10.3% 拉斯維加斯 5.8%

丹佛 10.2% 亞特蘭大 5.5%

西雅圖 9.9% 夏洛特 5.5%

達拉斯 9.6% 明尼亞波利斯 4.7%

聖地亞哥 7.2% 波士頓 4.5%

底特律 7.1% 紐約 3.3%

邁亞密 7.1% 克里夫蘭 2.8%

坦帕 6.9% 芝加哥 2.4%

鳳凰城 6.3% 華盛頓 1.7%

全美範圍 5.4%

2015年整年，麻州劍橋市居民可以感受房價和租賃價格呈兩位數百分比急劇上升，市議會官員展開討論如何抵禦房價大衝擊。Zumper.com是—個使用數據分析市場的租賃公司，其戰略營銷主管Devin O’Brien稱，哈佛廣場和劍橋河濱地區的單人臥室公寓的租金在2015年分別增加了16.8%和17%，這兩個地區是大波士頓地區房租增加最大百分比的地區。

他還說，「我看明年房租不太可能下降，有可能比過去一兩年的增速放緩。」

劍橋哈蒙德房地產的副總Charles Cherney也表示，房地產市場自2012年的飆升之後，去年也經歷了一個類似的高增速，「從2005年到2012年，劍橋的房地產銷售市場非常穩定，但是在此之後房價開始以每年10個百分點的速度飆升。」

Cherney和劍橋副市長McGovern將金融危機之後的房價和租金的雙重打擊稱作是讓新租戶和購房者壓力倍增的「極度風暴」。

Cherney說，「給許多購房者帶來的極度風暴包括低迷的經濟、低利率和房屋低供應。」McGovern認為，包括哈佛和麻省理工學院的本地大學應該在提供可負擔的住房方面承擔更多的責任。他說，「如果兩個、三個或四個研究生同租一套公寓並共同支付房租，普通家庭根本無法與他們比拚。」

McGovern說﹕「我們是自身成功的受害者，因為我們所在的是一個安全的城市，市民有很好的工作，城市乾淨，學校優質。」劍橋市議會在法定范範圍之內不能夠控制租賃價格，但是議會官員們列出了一些有可能減輕昂貴房地產市場帶來的影響的措施，包括更多保障性住房基金等等，解決住房日益嚴重的問題的其中一個措施是，在新建的建築中按一定比例預留出保障性住房。

McGovern是保障性分區住房計劃的主要支持者之一，他建議為了減緩房價增速，使更多家庭找到合適的住房，可以建築更多公寓代替房屋。

儘管多方提出了多個解決房價問題的方案，而政府也急於扭轉這種局面，McGovern承認，保障性住房危機並非是他們所能控制的。他說，「這好比給有了裂縫的大壩用上創可貼，這兒的房價是全國最貴的。」

美國房價走勢2016最新消息，由於對全球經濟的持續擔憂，美國長期房貸利率本週下跌，這是此前連續6周下跌後，在上週短暫持穩後再度出現下跌。

聯邦房貸機構房地美（Freddie Mac）週四（2月25日）說，30年房貸固定利率從上週的3.65%降至本週的3.62%。這比一年前的3.80%低不少，也是自去年二月初以來最低的水平。15年的固定房貸利率也從上週的2.95%降至本週的2.93%。這也是美國房價走勢2016最新消息之一。

雖然美聯儲自2006年以來在去年12月首次提升了短期利率，但房貸利率卻持續下降。

由於對世界經濟的擔心和全球股市的動盪，投資者尋求安全的美國國債，因而推升了其價格，房貸利率便隨之下降。美國政府的10年債券利率已經降到了驚人的2%以下。該利率從本週早些時候的1.81%降到了週三的1.75%，而美聯儲升息前的2015年12月16日是2.27%。

美國政府的數據顯示，雖然今年房貸利率降低，但美國人一月份購買新房的數量反而減少了，特別是房價高企的西部幾個州更是大降。

美國商務部週三說，上個月新房銷售下降了9.2%，經季節性調整後的年率為494,000套。銷售下降主要是由於西部新房銷售出現32.1%的大跌，中西部的銷售也下跌了。但東北部和南部的銷售上升了。

房地美每週初在全美範圍內調查房貸機構的利率，以計算出平均利率。該平均利率不包括額外的費用，如點數。貸款時買點數可以降低貸款利率，一點相當於貸款額的1%。

30年貸款的平均費用從上週的0.5個點上升到了0.6個點。15年貸款的平均費用則保持在0.5個點不變。

5年的房貸浮動利率從上週的2.85%降至本週的2.79%，一年前是2.99%。5年浮動利率貸款的平均費用從上週的0.4個點上升到了0.5個點。

聖塔克拉拉縣房地產經紀協會（Santa Clara County Association of Realtors）會員史密斯（Rick Smith）表示：「這對於灣區的賣家來說，是一個極好的時機，不愁房子賣不出去。對於房東而言，這也是個好時候，因為你的房子會很快地被租出。」

根據最新報告，目前南灣房地產市場的空置率居全國最低，其中99.8%的房子都有主人了。

美國房產網站RealtyTrac跟蹤發現，在今年2月初，聖荷西44萬3387戶中，僅有858間房子是未被售出。

在舊金山，空置率同樣非常之低，僅有0.3%的房子空置。

聖塔克拉拉縣房地產經紀協會（Santa Clara County Association of Realtors）會員史密斯（Rick Smith）表示：「這對於灣區的賣家來說，是一個極好的時機，不愁房子賣不出去。對於房東而言，這也是個好時候，因為你的房子會很快地被租出。」

在美國，除了舊金山灣區以外，洛杉磯、波士頓和丹佛房屋的空置率也非常低。據調查，美國現在僅有1.6%的房子處於空置狀態，比去年下降了9.3%。全國房子空置率最高的地方是密歇根州的弗林特（Flint），15萬4137個單位裡，竟有1萬1605個房子是空置，空置率高達7.5%。

目前外國投資者匿名置業帶來的各種弊端日益突出，令美國聯邦政府不得不採取相應的措施來應對。這對於部分要在美國紐約置業的投資者來說打擊不小。

美國紐約曼哈頓(Manhattan)﹐ 長島(Long Island)是世界上最讓人羨慕的地址, 她不僅是全世界文化金融中心, 更是高財富人士的品牌毫宅居地.

近年來紐約的房地產熱持續升溫，由於外國投資者可匿名置業，使得在紐約投資地產成為全球富人的「避稅天堂」的首選之一。

據世界新聞網15日報導，目前外國投資者匿名置業帶來的各種弊端日益突出，令美國聯邦政府不得不採取相應的措施來應對。

2014年5月，瑞士同意簽署新的全球自動信息交換標準，對外承諾將自動公開外國人的銀行賬目。這意味著瑞士結束了數百年來保護銀行私人賬戶隱私的傳統，這也令越來越多的富人轉而選擇美國來匿名置業避稅。

近來兩黨議員都已向美國國會提案，要求房此類地產交易透明化，並且美國財政部也頒佈了房地產所有人登記制度，並準備將其推廣至全美實施。未料此提案卻遭遇到房地產丶法律和會計業者的強大阻力。

外國投資者匿名置業給不法之徒、腐敗分子隱匿非法資金提供了極大的方便。 通過一些案例顯示：經由一些海外信託基金或空殼公司購置美國地產，非法外國投資者利用其做掩護，在美國進行洗黑錢、聯邦醫療保險詐欺、盜用公款、詐騙耆老，和非法捐款給美國政治候選人等不法勾當。

七大工業國組織（Group of Seven簡稱「G7」）、 聯合國和經濟合作開發組織都提出禁止匿名購置海外房地產。

據紐約郵報說，熱錢出走最嚴重的是中國，在2004年至2013年，中國流失資金達1兆3900億元；其次是俄羅斯，流失隱藏的資金達1兆元；再次是墨西哥，流失熱錢達5億2800萬元。

另外，匿名在紐約市購置地產，也使得房市蒙受損失。僅在2010年至2015年間，紐約市每平方呎房價由1000元漲至1450元，漲幅高達45%。

2015年達拉斯房地產市場哪裡房價上升最快？根據來自德州農工大學房地產研究中心的數據，達拉斯南部是其中的大贏家之一。去年，從Oak Cliff一直延伸至達拉斯南面的Ellis郡的住宅區房價和房屋銷售都有最大的增幅。

其中房屋銷售中間價升幅最大的是東南達拉斯和Oak Cliff，與2014年相比上升了24%，其次是Colony和南達拉斯，同比升幅為22%，Euless的房價也上升了19%。

據房地產研究中心的報告，是由於低價位房屋需求旺盛，導致達拉斯東南部、Cedar Hill、Kaufman和Ellis郡的住宅區房價大幅上升。這些地區的二手房屋銷售在去年也增長了12%到20%，增幅遠大於北德州接近50個房屋市場不到5%的平均增幅。

與此同時，在達拉斯的北郊則由於市場上房屋短缺，以至房屋銷售有些起伏不定。

不過房地產經紀說，部分這些南部的住宅區仍沒有完全彌補之前房屋市場崩潰中造成的損失，因為經濟衰退時對這些市場的衝擊特別嚴重，所以這些地區的房市要想追上其它地區的水平，有更長的路要走。

投資商在這些地區到處尋找房屋，帶來強勁的需求，大幅推高了這些住宅區的房價。房地產經紀Jim Fite說：「投資商的收購行動簡直達到瘋狂，他們有些為這些房屋支付了過高的價錢，超過了租金所能維持的額度。他們是在押注房屋會升值，這實在有點可怕。」

2015年達拉斯地區幾乎每個住宅區的房屋銷售價格都或多或少在上升。總部在達拉斯的房屋分析機構住宅策略公司(Residential Strategies)的Ted Wilson表示，最初這些銷售活動都是由投資商帶來的，但隨著經濟及房市狀況的改善，市場也會把越來越多的真正買家帶回來。

去年整個達拉斯地區共售出了62,000棟二手單戶房屋，是有史以來的最高數字。但大多數分析師預測，除非有更多的房屋在市場上推出，否則今年的房屋銷售活動可能會下降。

一份新發佈的報告顯示，南灣房產市場空置率為全美最低，數據表明，南灣99.8%的房子都有人住。

Realty Trac在2月初發現，在聖荷西（San Jose）大都會區總共443,387套房產中，空置房產僅有858幢，空置率僅為0.2%。而且78%的空置房產是有產權的，這顯示了該區域房產炙手可熱的程度。

舊金山地區房產空置率也非常低，市場上僅有0.3%的房屋處於空置狀態。

聖塔克拉拉縣房地產經紀人協會的裡克•史密斯（Rick Smith）表示，現在在灣區是賣方市場非常好的時節，手頭的房子根本就不愁賣不出去。

諸如洛杉磯、波士頓和丹佛等大都會區的房產空置率也非常低。

根據該機構最新的分析，全美有1.6%的房產是空置的，比2014年晚些時候9.3%的數字下降很多。