Author: Joyce.z

由於美國經濟走強、利率仍低，週二（1月26日）出台的兩份報告證明美國房地產價格不斷上升，某些城市的房價已經超過了2006年7月經濟危機前的最高峰，全國房價接近06年峰值。但是由於中國買家購買力減弱，導致豪宅價格停滯不前。

美國房地產復甦 超過危機前最高峰

週二，美國聯邦住房金融局（ FHFA）的報告說，從2014年11月到2015年11月期間，美國房價增長了5.9%。

同一天，根據標普/Case-Shiller20城市房價指數，在過去的12個月美國房地產出現全國性復甦，比上一年同期增長5.8%，去年11月份經季節性因素調整後增長率為0.9%。

這個數據跟彭博社對經濟學家的調查相差無幾，調查結果認為2015年美國房價增長5.7%， 每月平均增長0.8%。

根據這個報告，一些城市如達拉斯、丹佛、舊金山、波特蘭和俄勒岡州的房價已經超過了2006年7月經濟危機前的價格高峰，其中波特蘭和俄勒岡州的增幅最大，為11.1%。 全美價格增幅最小的是芝加哥，僅為2%。

中國買家減少 美國豪宅價格停滯

據CBS新聞報導，房地產數據提供商雷德芬公司統計，美國最豪華房地產（平均售價排名前5%）的市場低迷，2015年豪宅價格並沒有隨著全國大面積的房地產復甦而上浮。可是佔剩下95%的非豪宅價格上升了4.9%。

在過去的幾年，除了美國1%最有錢的富豪幫助提振房屋銷售，還有手頭闊綽的海外買家也紛紛湧入市場。美國全國房地產經紀人協會（NAR）說，在2014年4月到2015年3月期間，富有的外國消費者在美國購買了價值1,040億美元的房地產，比上一年增長了13%。

而中國人是美國地產的最大海外買家，NAR統計，2014年4月到2015年3月期間就有中國人投資290億美元買房置業。NAR還補充說，中國人青睞房價昂貴的地區如加州和紐約等。

但是隨著中國大陸經濟增速放緩、美元強勁，使得外國買家搶購美國物業的成本增大、實力減小。豪宅的主要買家——中國客戶在大幅減少，造成豪宅有價無市。

中國買家的購買能力下降不僅只體現在美國房地產上，其它國家也受到影響，2015年全球10個城市豪宅的平均價格僅上升了0.5個百分點。

根據雷德芬的數據，美國高端物業（平均售價排名前5%）在去年的平均價格停滯不動，保持為107萬美元。而另外95%的房地產平均銷售額升到31.69萬美元。

彭博新聞報導，中國經濟放緩和美元走強已經對美國房地產市場產生影響，比如舊金山200萬以上豪宅的待售率已經達到最高紀錄。所以，現在想買入豪宅的買家正逢好時機，可以跟賣家有更多討價還價的餘地。

美國郊區過去曾作為許多人尋求實現「美國夢」的地方，房價反映了這一情況。然而，根據設在西雅圖的在線房地產公司Zillow公佈的最新數據，這一情況已經發生了變化。

據《普吉灣商業週報》報導，Zillow的報告寫道，在美國的許多地區，城市的房價漲速比郊區還要更快。

Zillow表示，最終的結果是郊區將比城市更容易吸引民眾。這一情況已經在西雅圖的郊區發生，像布里恩、波塞爾、雷德蒙德等地，這些小城市的中心區增加了很多單元住宅和城市設施。

根據Zillow公佈的數據，在西雅圖大都會區，2015年城市房屋價格均值為437813美元，比前一年上漲了11.4%。而在郊區，房屋價格均值上漲了9.4%，至410991美元。

從全國範圍看，2015年郊區房屋價格上漲了5.9%，城市房屋價格上漲了7.5%。而在1997年，城市房屋價格僅上漲了3.8%，比郊區房價漲幅4.1%還要低。

Zillow表示，這一趨勢對於傳統意義上為獲得最近的服務和工作而居住在城市的低收入人群有著「巨大的影響」。Zillow還發現，在舊金山和西雅圖，高收入人群現在前往市中心區的通勤距離變得更短，低收入人群為前往市中心區工作則需要走更遠的距離。

「這一趨勢部分地反映了購房者正在轉變偏好，他們正尋求設施豐富、人口密集和易於步行的地區，通常是離他們的工作單位更近的地區，」Zillow首 席經濟師斯文亞·古德爾（Svenja Gudell）在一份新聞稿中說道。「在未來，這一生活方式趨勢將改變我們對一些郊區的觀念，隨著購房者搬遷至離城市中心更遠的地方、在仍覺得像城市的社 區中尋求可負擔住房，他們將開始覺得更像住在城市。」

根據剛剛公佈的標準普爾/凱斯席勒房價報告，達拉斯地區十一月份的房價和一年前同期相比上升了9.4%。這一升幅是達拉斯地區一年多以來在該報告中最大的升幅。

全美範圍十一月份的平均房價則比一年前上升了5.3%。達拉斯地區是全美房屋價格升幅最大的五個城市之一。

標準普爾的大衛·布利策(David Blitzer)在報告中說：「有三個城市，分別是達拉斯、丹佛、和波特蘭，房價已經達到了歷史最高水平。由於受到抵押貸款利率持續偏低、房屋供應緊張、以及勞動力市場改善等因素的支撐，房屋價格的漲勢得以延續。」

根據凱斯席勒的房價報告，達拉斯地區目前的房價已經比2007年上一輪房市場週期的最高峰水平還要高出25%，而全美範圍的房價則仍然比上次房市崩潰前的高峰水平低約5%。

在十一月份，房價同比升幅最大的城市是波特蘭，為11.1%，其次是舊金山，房價升幅為11%。房價升幅最小的城市則是芝加哥，僅上升了2%，其次是華盛頓特區，升幅為2.1%。

Case-Shiller的房價指數的計算方法是以每月的房價和2000年一月份的房價相比，該指數跟蹤各大都市特定的二手單戶房屋連續三個月的移動平均價格，目前十一月份的數據是最新可用數據。該指數調查不包括公寓、聯排別墅或新建房屋。

達拉斯地區的高檔房屋銷售在2015年再次大幅上升，據德州房地產經紀協會週一透露，達拉斯地區售價在100萬美元以上的豪宅去年全年的銷售和2014年相比增加了超過12%。

達拉斯地區豪宅銷售的增幅相當於二手房整體銷售增幅的兩倍。在此之前，2014年達拉斯地區全年的百萬美元以上豪宅的銷售同比增幅為15%。

德州房地產經紀協會是研究2015年全德州範圍頭10個月的房屋銷售數據而編寫這份報告的。在這一期間，達拉斯地區共售出了1,000棟百萬美元以上的豪宅。

達拉斯地區的豪宅銷售的中間價格為140萬美元，是全德州所有大城市中最高的。

休斯頓在同一期間共售出了1,284棟百萬美元以上豪宅，比2014年頭10個月的豪宅銷售上升了僅4.5%。銷售數字在全州各大城市中最高，但同比升幅卻是最低的。

聖安東尼奧則相反，銷售總數字最低，只售出120棟百萬美元以上的豪宅，但升幅卻高達36.4%，是各大城市中最高的。

奧斯汀的豪宅銷售同比上升了16.2%。

德州農工大學房地產中心的首席經濟學家詹姆斯·蓋恩斯(James Gaines)博士在報告中說：「全州範圍房價普遍上升，把更多較為高端的房屋銷售推高至豪宅級別的市場。許多幾年前的售價還只在80萬至90萬美元範圍的房屋，現在的售價已經超過100萬美元。」

本地銷售數據顯示，在2016年年初之際，達拉斯地區共有895棟房屋正在由房地產經紀上市銷售，其中百萬美元以上的豪宅佔總的上市房屋約1.5%。

德州各大城市豪宅銷售情況比較（2015年頭10個月100萬美元以上房屋銷售情況）

城市 銷售數字 銷售同比增幅 銷售中間價格 市場份額

達拉斯 1,088 12.40% 140萬美元 1.40%

休斯頓 1,284 4.50% 139.5萬美元 1.80%

奧斯汀 585 16.30% 138.1萬美元 2.20%

聖安東尼奧 120 36.40% 129.8萬美元 0.50%

根據週二發佈的報告，全美20個城市的標準普爾房價指數（The Standard & Poor’s/Case-Shiller price index）比一年前上漲了5.8%，其中大於5.5%的上漲出現在十月份。在20個城市裡，波特蘭增長最多——超過11.1%，它在十月和十一月增長了0.3%個點。

美國的房價於11月更加快速上漲，其促進的因素有固定利率的增長、歷史性的低房貸率和市場上房源短缺。

由於房地產市場慢慢地從大蕭條的房地產泡沫中恢復，全國房屋價值已經基本恢復到2006年7月的頂峰了。一些大城市區域已完全從經濟衰退中反彈回來了。四個大都市區——波特蘭，達拉斯，丹佛和舊金山——要麼達到了它們的歷史高點，要麼已經超過了歷史最高點。

去年買房者又重新擠回了房市。現有房產的銷售比去年上升了6.5%。根據全美地產經紀人協會，更多的美國人買房子，並在某種程度上成為了「僱主」，增加了 2.7百萬的就業崗位，並且借貸成本很低。但是房源比一年前減少了3.8%，因此引發了不斷升高的價格。房價的上漲和有限的房屋選擇可能最終成為阻止 2016年地產銷售量增長的因素。

「庫存的短缺已經造成了房屋市場的損失。」經紀公司雷德芬（Redfin）首席經濟學家內拉•理查德森（Nela Richardson）說：「買房者在今年會受到激勵而不是絕望，而且他們拒絕多付錢買房。」

價格上漲造成了一定的經濟負——-首付已經下降為購買價格的份額，即使首付的絕對值增加。

根據在線貸款LendingTree公司週一發佈的報導，對於一個常規的30年抵押貸款來說，十月份到十二部月份這一季裡，平均首付是房價的17.46%，那就低於上一季度的17.63%。

抵押貸款買家佛梅迪•馬克（Freddie Mac）表示，約一週前，一個30年固定利率的抵押貸款從3.92%下降到3.81%。歷史平均抵押利率為6%，這意味著現在的貸款利息負擔對於買房者來說很低。

對於美國租房者來說，這是一個好消息。最新預測，2016年美國房屋租金會保持相對穩定。

據《財政時報》（The Fiscal Times）和雅虎新聞報導，經過幾年的不斷上升，美國房租價格將在2016年穩定下來。美國房產網站Zillow的一項最新預測顯示，今年的平均租金價格將小幅攀升至1,396元，比2015年1,381元上漲1%。

租金下降最高的城市

在一些城市，房租有可能還會下降，降幅最高的城市為印第安納波利斯（預計2016年下降3.6%）、俄克拉荷馬城（-1.8％）、拉斯維加斯（-1.8％）、芝加哥（-1.4％）、密蘇里州聖路易斯（ – 0.7％）、巴爾的摩（-0.7％）、克利夫蘭（-0.6％）、費城（-0.5％）、底特律（-0.4）和匹茲堡（-1％）。

即使近幾年房租呈兩位數上漲的城市，其租房價格的增長水平也會放緩。預計2015年租金上漲12.5％的舊金山，2016年的增幅僅為5.9％，儘管如此，它仍是租房市場上漲水平最高的城市之一。

Zillow首席經濟學家古德爾（Svenja Gudell）表示，這一趨勢背後的驅動力是出租公寓數量與人們的租房需求相吻合。其中公寓建設最多租房者受惠最大的是亞特蘭大、丹佛、波特蘭和西雅圖這幾個城市。

租金上漲最高的城市

儘管2016年的房租不會上漲過高，但現實是，其價格仍比任何時候都更為昂貴。特別是西部和東北部出租屋空置仍很低的地區，供需關係仍對屋主而不是租客有利。2015年第三季度出租屋空置率真為7.3％，低於2008前金融危機之前的最高點10.1％。

2016年租金上漲最高的10個城市：

1 加州聖何塞市

租金中位數：3,699元，同比增長7.8％

2 紐約州布法羅

租金中位數：1,280元，同比增長7.4％

3 加州舊金山

租金中位數：3,536元，同比增長5.9％

4 華盛頓州西雅圖

租金 中位數：2,018元，同比增長4.5％

5 科羅拉多州丹佛

租金中位數：2,031元，同比增長4％

6 俄勒岡州波特蘭市

租金中位數：1,753元，同比增長3.8％

7 佛羅里達州邁阿密-勞德代爾堡

租金中位數：1,886元，同比增長3.5％

8 （並列）加州薩克拉門托

租金中位數：1,664元，同比增長3.4％

8 （並列）德克薩斯州奧斯汀市

租金中位數：1,741元，同比增長3.4％

9 肯塔基州路易斯維爾

租金中位數：1,130元，同比增長3.2％

10 加州洛杉磯

租金中位數：1,280元，同比增長2.8％

美國20個城市11月份房價同比上漲加快，凸顯需求穩定情況下供應短缺的局面。

美國20個城市11月份房價同比上漲加快 14個城市的房價同比漲幅較10月份加大，波特蘭、舊金山和丹佛領漲

週二公佈的報告顯示，標普/凱斯-席勒20個城市房價指數同比上漲5.8%，為2014年7月來最大漲幅。彭博調查31位經濟學家預測中值是上漲5.7%。從全國來看，11月份房價同比上漲5.3%。

低庫存正在推動房地產價值上升，幫助支持房主的家庭財富並抵消股票價格下跌所引發的部分損失。儘管抵押貸款利率料將維持在低水平，但要讓更多美國人能夠承擔得起購房負擔，工資需要更快增長才行。

「鑑於庫存有限，並且需求正在上升，我們可以預期價格上漲將繼續，」富國證券高級經濟學家Sam Bullard在數據公佈前表示。

彭博調查經濟學家的預估值介於上漲4.9%-6%之間。10月份房價的同比漲幅為5.5%。

三個月平均

標普/凱斯-席勒指數是基於為期三個月的平均水平，這意味著11月的數字也受到10月和9月交易的影響。

所有20個城市的房價都出現同比上漲，俄勒岡州的波特蘭市以11.1%的升幅領漲。芝加哥漲幅最小，為2%。有14個城市11月的房價漲幅較之前一個月加快，達拉斯、丹佛和波特蘭的房價指數達到紀錄最高。

據房地產數據公司CoreLogic最新數據，聖地亞哥過去 12 個月的房價中位數上漲8%，為47 萬 5 千美元，同比增長 1.5%。12 月份聖地亞哥房價既是 2015 年的第二高峰，亦恰恰是自 2007 年 8 月以來的第二高峰，那時的中位房價亦是 47 萬 5 千。 2015 年的第一高峰為 6 月份的 47 萬 6 千美元。

去年十二月的銷售額也上升，二手房共售出 2210套，較前一年多出 163 套；康斗和新建房屋各售出 1107 和 344 套。

十二月份房屋銷售通常是淡季，對此頗為罕見的大幅增長，專家們各執一詞。
CoreLogic研究分析師勒佩奇（Andrew LePage）認為與貸款人力求滿足新法 TRID （TILA-RESPA Integrated Disclosure Rule）的要求而導致早期的貸款延誤，拖到12月份。

簡稱 TRID 的保護貸款人新法於 2015年10月3日生效。TRID主要在保護消費者，向抵押貸款人提供更透明化的信息。以前貸款在填完表格之後，經紀人把文件送去銀行審核，直到要籤文件的時候，貸款人才能知道必須繳付的費用。所以很多貸款人事先並不知道費用，或發現與當初所說的費用不同、貸款利率不一樣等。

依TRID，在填完申請表後，經紀人就要將費用和所使用的計劃清楚說明，貸款人在確定利率和費用後才簽約。政府為保護消費者而訂定 TRID，但因為增加了這些個程序，所以完成貸款耗時會由 3 周延長到 35-45天。

就南加州市場的情況而言，勒佩奇亦認為， 11 月份銷售從 10 月份下降了 18.4% 的低迷狀況促成了 12 月份銷售的增長。不過從 2015 年 11 月到 12 月增長 33%，較之歷史上一般情況增長約 14% 高出了一倍多。

大聖地亞哥房地產經紀人協會主席謝帕德（Cory Shepard）對《聖地亞哥聯合論壇報》說，本地貸款方已經準備好依照 TRID 行事。銷售之所以增加是因為較低的房貸利率，以及買家試圖通過買房減免本年度之納稅。

也有分析家認為，人們擔心貸款利率上漲，以及租房高價，也是促進購房的一個原因。與其花幾千塊租房，不如用來付房產按揭。

根據CoreLogic數據，南加州在過去 12 個月中，橙縣的中位房價漲幅第一，8.2%，達 63 萬美元，其次是洛杉磯，漲 8.1%，聖地亞哥 8%，聖貝納迪諾 6.9%，河濱縣 6.7%，文圖拉 3.4％。