Author: Joyce.z

在一項最新的住宅投資市場排名中，德州兩個大城市分別佔據了排行榜的前兩名。這項排名是由總部位於達拉斯的HomeVestors of America Inc.公司編寫，其中達拉斯地區高居全美最佳住宅投資市場名單榜首，聖安東尼奧則緊隨其後排第二位。

達拉斯高居住宅投資市場排名榜首

HomeVestors公司是全美最大型的住宅房地產投資機構之一。該公司這份排名報告為每季度做一次，報告甄選出最有利於房屋租賃，並且住房價格預計在未來幾年內將上升較快的房屋市場，編寫出是佳住宅投資市場的排名。

HomeVestors公司的聯席總裁David Hicks說：「在過去一年內，我們看到人口和就業都有增長。然而，房價的增長速度卻遠遠高於收入的增長速度。」

通常在房價上升較快的市場，房屋投資回報也較佳。HomeVestors公司的創始人兼總裁Ingo Winzer表示，在這些市場中，良好的就業增長是推動房價增長較快的動力。就業增長主要在商業服務業，但也有些市場是在旅遊業(如奧爾蘭多、舊金山)， 也有一些是在金融業(如夏洛特、達拉斯等)，還有製造業(如Grand Rapids)。

在HomeVestors公司今年首季的報告中排名較前的房屋市場還有佛羅里達州的奧爾蘭多、喬治亞州的亞特蘭大、和密歇根州的Grand Rapids。

達拉斯地區的房價已經從經濟衰退最糟糕時期的水平上升了超過30%，目前房價處於有史以來的最高水平。

2016年第一季最佳住宅投資市場排名
排名	房屋市場
1	德州達拉斯-布蘭諾-歐文市
2	德州聖安東尼奧
3	密歇根州Grand Rapids-Wyoming
4	佛羅里達州奧爾蘭多
5	喬治亞州亞特蘭大-Sandy Spring-Marietta
6	北卡羅萊納州夏洛特-Gastonia-Concord
7	猶他州鹽湖城
8	田納西州納什維爾-Davidson-Murfreesboro
9	佛羅里達州坦帕-聖彼德堡-Clearwater
10	亞利桑那州鳳凰城-梅莎-斯科特斯代爾

 

 亞特蘭大的房產雖然沒有那麼備受矚目，它在大家眼裡一直奧運會舉辦地，富豪聚集地，但是近年來隨著美國房地產的復甦，亞特蘭大的房產已經成為美國房產界崛起的新勢力。（亞特蘭大地圖）

亞特蘭大是美國房產界崛起的新勢力

我們一起來看看亞特蘭大的魅力所在以及它的房產發展情況：

亞特蘭大(Atlanta)位於美國東部，坐落在海拔350米的阿巴拉契亞山麓的台地上，是美國三大高地城市之一， 亦是美國佐治亞州首府和最大的工商業城市，是美國第9大都市區，人口560萬。這是它獨特的魅力所在之處，它的歷史更是悠久。亞特蘭大也是一座美國的重要歷史名城，是南北戰爭期間美國南部的戰略要地。20世紀60年代，亞特蘭大成為美國民權運動中心，還是美國黑人民權運動領袖馬丁·路德·金正出生地和主要活動地。

亞特蘭大如今的發展更是快速，亞特蘭大被譽為“新南方之都”，大名鼎鼎的可口可樂、UPS、CNN總部正設於此。此外，亞特蘭大有15家財富五百強公司，佔全美第三位，包括洛克希德飛機公司、家得寶、達美航空、假日酒店及南方貝爾等上百家大公司總部均設於此，全美500家大公司中有430家在亞市設立了分公司。1800多家工廠生產包括飛機、汽車、家具，紡織品、化學原料，食品、紙、鋼鐵等3500多種產品。如此驕人的產業，吸引著更多的投資者到這裡來。

亞特蘭大的交通線、傳媒業、旅遊、教育、體育業非常發達，有全世界最大的機場，有7條鐵路線彙集，6條州級公路穿過亞特蘭大，為美國重要的交通樞紐。亞特蘭大傳媒業發達，是全美最大的電視和廣播市場之一，有9家電視台，5個有線電視網，41家廣播電台。CNN、TBS、CoxEnterprises總部均位於亞特蘭大。在亞特蘭大市還有一處重要的旅遊景點，就是坐落在市區桃樹大街與第十街交匯處的米切爾故居，米切爾是美國著名小說《飄》的作者，根據這部小說改編的經典電影《亂世佳人》曾獲得過奧斯卡金像獎。亞特蘭大地區彙集著艾默裡大學、佐治亞理工學院、佐治亞大學、佐治亞州立大學、肯尼索州立大學等28家高校及美國國家疾病預控中心等研究機構。亞特蘭大也是一座體育城,美國人最喜愛的棒球、籃球和橄欖球的故鄉，有濃厚的體育競賽風氣。

最後說亞特蘭大的地產發展很強勁，經過近幾年發展，美國整體經濟開始強力復甦，房產市場隨即開始大幅回升，亞特蘭大房屋中價位近兩年大幅攀升。根據美國當地最近的一項調查顯示，亞特蘭大在美國房地產市場排名第11位。可見，亞特蘭大蓬勃向上的房地產市場發展勢頭，正吸引著越來越多投資商。

如此看來亞特蘭大真的可謂是美國房產界崛起的一股新勢力，它將在未來發展不可估量，如果你想選擇投資美國的房產，不凡深入的瞭解亞特蘭大的房產，相信會有不錯的收穫。

根據房地產經紀人聖地亞哥協會3 月 9 日公佈的數據顯示，二月份聖地亞哥獨立屋中位價較去年同期上升了 7%，達 53 萬美元，與一月份持平，但房屋易手的數量卻下降了 12%。上個月易手房屋數量為 1337 起，較 2015 年 2 月少 188 起。

聖地亞哥房地產升勢 2月份中位價53萬

康斗和聯排別墅類房屋 2 月份的銷售中位價為 35 萬 4450 美元，較 1 月份上升 1 ％，較去年同期高出 6%。據 該協會數據，2 月份共售出 739 公寓和聯排別墅，1 月售出的數量為 681，而 2015 年 2 月售出的數量為 749。

該協會總裁科裡．謝潑德（Cory Shepard）說，「目前樓盤的庫存小幅上升，而今年抵押貸款利率亦預計會有合理的上升，這些都應該會刺激更多的家庭在抵押貸款利率上升得更高之前出售和購買房屋。」

據 該協會，聖地亞哥縣二月份售出的最昂貴房屋是鄰近 Point Loma 的 La Playa 海灘的一棟豪宅。該豪宅建於1990年，標價 1770 萬美元，擁有七間臥室，11個浴室，佔地 18,500 平方英呎。

有趣的是，擁有自己的房屋曾一度被許多美國人認為是實現美國夢的重要標誌。然而，隨著時間的推移，這一觀念也在漸漸發生變化。

地產 Zillow 網站近日公佈一項對 20 個大都會地區的一萬名租房者和房屋擁有者所做的調查，結果顯示，聖地亞哥 65 歲以上的老年居民中，約 68％的人認為實現美國夢需要擁有自己的住房。而嬰兒潮一代（Baby boomers － 50 至 64 歲）和千禧一代（ millennials－ 18 至 34 歲）認同此觀點的僅有 54％。約58％的X一代（Generation X－ 35 至 49 歲）相信，擁有自己的住房很重要，認為這是走向富裕的前提。

一份最新的調查顯示，北美房價最貴的前三座城市分別是舊金山、紐約曼哈頓以及聖荷西。那麼其中舊金山，聖荷西，紐約房價多少錢一平米呢？

一份最新的調查顯示，北美房價最貴的城市是舊金山

一份由房地產網站Point2homes.com以及PropertyShark共同執行的報告顯示，舊金山是美國和加拿大房地產最昂貴的城市，其房價中位數高達1,085,000美元；排名第二名的是紐約曼哈頓，其房價中位數為1,059,000 美元；加州聖荷西則排名北美房價第三高的城市，其房價中位數是70萬美元。美國城市排名如上。

據硅谷《聖荷西水星報》（Mercury News）3月12日報導，聖荷西市政府住房主任莫拉萊斯蒙費朗（Jacky Morales-Ferrand）表示，高房價對當地勞動力相當不利，此外，對住在這裡的小孩、祖父母，還有企業都不是件好消息。

聖荷西市政府住房主任莫拉萊斯蒙費朗表示，高房價對當地勞動力相當不利

至於加拿大城市，據美國房地產研究和顧問公司Demographia最新年度《國際住房負擔能力調查》結果，溫哥華是全球住房成本第三高的城市，僅次於中國香港和悉尼。不過，在Point2homes.com以及PropertyShark的報告裡，它是北美平均房價第六高的城市。

以下就是Point2homes.com以及PropertyShark報告中，北美房價最高的前15座城市列表。

1. 舊金山、加州
平均房價：$1,085,000（美元，下同）

2. 曼哈頓、紐約州

平均房價：$1,059,000

3. 聖荷西（San Jose）、加州

平均房價：$700,000

4. 布魯克林（Brooklyn）、紐約州

平均房價：$620,000

5. 洛杉磯、加州

平均房價：$565,000

6. 溫哥華、加拿大

平均房價：$549,783

7. 西雅圖、華盛頓州

平均房價：$538,500

8. 華盛頓D.C.

平均房價：$510,838

9. 聖地牙哥、加州

平均房價：$510,000

10. 波士頓、馬薩諸塞州
平均房價：$451,250

11. 多倫多、加拿大

平均房價：$443,064

12. 皇后區、紐約州

平均房價：$369,000

13. 丹佛（Denver），科羅拉多州

平均房價：$350,000

14. 波特蘭（Portland）、俄勒岡州

平均房價：$320,000

15. 達拉斯、德州

平均房價：$298,000

全國房地產經紀人協會（NAR）近期發佈一份消費者季度調查報告，報告顯示儘管只有半數的受訪者認為當前經濟持續增長，然而幾乎所有的年輕租戶還是希望能夠買房，並且大部分人仍將購房作為實現美國夢的一部分。

美國房產經紀協會：94%租戶購房慾望強烈

NAR 近期發佈的住戶季度調查報告Housing Opportunities and Market Experience（簡稱HOME），主要研究房地產發展趨勢。其中包括對當前租戶和房主購房的意願調查，當前是否是購房或者售房的好時機，以及對房貸市場的經驗與期望。每一季度根據房地產市場實際情況加入新的調查問題。

HOME數據顯示，30歲左右的租戶中，94%希望未來能購房。總體來說，83%的租戶渴望擁有自己的房屋，77%的租戶認為購房是美國夢的一部分。

全國房地產經紀人協會（NAR）近期發佈一份消費者季度調查報告，報告顯示儘管只有半數的受訪者認為當前經濟持續增長，然而幾乎所有的年輕租戶還是希望能夠買房，並且大部分人仍將購房作為實現美國夢的一部分。

NAR 近期發佈的住戶季度調查報告Housing Opportunities and Market Experience（簡稱HOME），主要研究房地產發展趨勢。其中包括對當前租戶和房主購房的意願調查，當前是否是購房或者售房的好時機，以及對房貸市場的經驗與期望。每一季度根據房地產市場實際情況加入新的調查問題。

HOME數據顯示，30歲左右的租戶中，94%希望未來能購房。總體來說，83%的租戶渴望擁有自己的房屋，77%的租戶認為購房是美國夢的一部分。

全國房地產經紀人協會首席經濟學家 LawrenceYun 表示，調查結果顯示普遍認為年輕人不想買房的觀念是不對的，「儘管在金融和房市危機之際進入職場，但是對於絕大多數年輕人來說，能夠買房已然成了個人目標。雖然各種各樣的經濟和私人問題導致大部分年輕人不能輕鬆購房，但是這一潛在需求量極大。」

53%的租戶表示當前未購房的原因是購買力不足，19%的租戶表示租房比購房更具有靈活性。當問及未來購房的主要原因時，租戶表示主要是考慮以後的生活方式。比如結婚生子，退休生活（33%）或者經濟狀況好轉（26%）。

對於首次購房者來說，考慮更多的是租金、房價，住房供給，償還學貸，結婚生子等綜合因素，而不是房屋是否保值。

住戶對經濟發展形勢呈兩極態度

調查報告中的所有住戶（包括租戶和房主），對美國經濟發展形勢呈兩極態度，一半認為經濟發展形勢良好。

租戶對於當前經濟形勢稍顯樂觀，57%的人認為經濟正在持續增長。但是不管是否對美國經濟有信心，認為經濟發展不樂觀的人當中，仍有76%希望能夠購房。

Lawrence Yun表示，2015年全國多數地區就業形勢良好，住宅市場房屋銷售是自經濟危機以來最好的一年。然而，一些地區經濟恢復緩慢，大多數家庭收入不高，所以僅有半數受訪者認為經濟正在持續增長。

極好的財政決策，美國夢的一部分

儘管當前經濟形勢並不明朗，在各年齡階段和教育層次的調查對象中，84%的人仍認為購房是一個好的決定，且76%的人認為這是一個極其明智的決定。85%的人認為購房是他們實現美國夢的一部分。他們購房的主要原因包括，結婚生子（36%），擁有自己的空間（26%）以及退休後的居所（14%）。

購房時機絕佳，貸款幾率不一

NAR報告顯示，82%的房主認為目前是購房的好時期，這樣認為的租戶僅為68%。61%的房主認為目前也是售房的好時期。

根據此報告，65%的人表示不易獲得貸款。年收入3至4萬美元的租戶（10%）很可能貸款不成功，年收入5萬美元以上的人中，51%尚未貸款，但表示對能夠成功獲得貸款充滿信心。總的來說，5%的租戶試著去貸款買房，但是卻未獲批。

房價走向，經濟展望

美國大部分地區房屋銷售持續復甦，89%的調查者表示所在社區房價和去年相比要麼上漲，要麼持平。91%的調查者認為未來半年房價繼續走強。

HOME調查報告還通過住房類型，年齡階段，收入水平和所處地區等方面計算出「月度個人理財指數」。自3月份開始，指數不斷上漲，12月份為目前最高–預計受訪者未來半年經濟狀況會變得更好。當前，租戶、年輕房主以及住在郊區的住戶對未來經濟狀況非常樂觀。

租戶中絕大部分是年輕人，他們對未來更為樂觀。並且多數人準備定居下來，結婚生子，所以購房意願強烈。但是，早日購房主要還是取決於市場上房屋供給量的增多以及個人經濟狀況的提高。

多項報告顯示，美國房價走勢2016最新消息，美國倒房炒房者數量激增，利潤加大，促使炒房趨勢或將平民化，預計房價將受影響，到2018年再漲3.5%。美國房產值得投資嗎？當然值得，還沒有進入美國房地產市場的你，還等什麼呢？

美國炒房將平民化 預計房價2018年再漲3.5%

地產跟蹤(RealtyTrac)週四發佈的報告顯示，2015年在美國12個活躍大都市區，倒手房屋數量佔市場房屋總量的比例超過了2005年的峰值，達到11%。

與此同時，房屋倒賣者（包括個人和實體）的數量達到11萬左右，創2007年以來最高紀錄。

2008年美國抵押貸款市場崩潰，從而引發金融危機。地產跟蹤將房屋倒賣者定義為，在12個月內不止一次將房產出售給非家庭成員的買家。

該機構的報告顯示，剔除翻修和交易費用，每筆倒手交易的平均毛利潤為5.5萬美元，創10年新高。在紐約和洛杉磯等高端房產市場，每筆倒手交易的毛利潤更是達到10萬美元。

如果不計算翻修和交易費，倒賣二手房的投資回報率為45.8%，2014年的這一數據為44.2%，2005年為35.3%。

2015年房屋倒手交易佔房產總銷售額的比重從2014年的5.3%升至5.5%，此前曾連續四年下跌。

炒房有平民化的趨勢！

儘管2015年房屋倒賣者總數為2007年以來最高，但每位投資者平均倒手的房產數量僅有1.63套，是2008年以來的最低水平。這意味著更多資金量較少的投資者參與倒賣，即炒房有平民化的趨勢。

地產追蹤副總裁達朗·布洛姆奎斯特(DarenBlomquist)認為，這表示房地產市場的信心正在回升。他說，倒手房產的小資金增多，有可能意味著市場投機過度，但2015年不屬於這種情況，「2015年倒手的房屋，平均買入價比預估市值低26%，重新賣出價則比市值高5%。」

但也有其他分析人士持不同意見。Windermere地產公司首席經濟學家加德納(Matthew Gardner)的話說：「倒賣房產的人數增加，一般意味著房地產市場出現問題了。這些交易會人為導致房價出現通貨膨脹，讓買家更難負擔得起，加大房地產市場出現泡沫的風險。」

別等了，美國房價還要漲！

路透社2月24日發佈的一份調查顯示，儘管預計美聯儲可能繼續加息，美國房價今年可能依然上升5%，與去年漲幅相同。今年1月，美國成屋銷售量創六個月新高。

調查還顯示，2017年美國房價預計將繼續上漲4.0%，2018年預計將上漲3.5%。其實現在美國貸款利率還處於低位之時，貸款買期房是比較合適的。期房首付金更加少，一般在5%-15%之間，以較少的投入，hold住現有的房價，獲得利益最大化！

週一(2月29日)，全美房地產經紀人協會（NAR）公佈的數據顯示，美國1月成屋簽約銷售指數環比下降2.5%，不及預期和前值。去年11月和12月，美國成屋簽約銷售指數分別下跌1.1%和上漲0.9%。數據公佈後，美股下跌，10年期美債收益率下跌，美元小幅上漲。

美國1月成屋簽約銷售環比下降2.5%

根據華爾街見聞實時新聞，美國1月成屋簽約銷售指數環比-2.5%，預期0.5%，前值0.1%修正為0.9%。美國1月成屋簽約銷售指數同比-0.9%，預期4.1%，前值3.1%。

美國1月成屋簽約銷售指數較去年12月下降2.5%，至106，較去年同期上漲1.4%。該指數已連續第17個月同比上漲。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，導致銷量下降的原因很多。1月的暴風雪可能減少了東北部地區的成屋簽約數量。最近的房價增長以及庫存量很小成為阻礙買家買房的主要障礙。此外，一些買家可能在等春天到來後有更多待出售的成屋。

他還表示，儘管成屋價格上漲將會推動更多賣家出售房屋，但是在建築商開始增加產量之前（尤其是較低價房的數量），供應條件不會出現實質性改善。高需求地區 的首次買家繼續面臨難題，面向這一群體的房屋供應由於投資者和現金買家的購買而下降。如果在首次買家可接受價格範圍內的新屋和成屋供應數量沒有出現急增， 那麼他們的購房之路將仍然面臨難題。

分地區來看，1月東北部地區成屋簽約銷售環比下降3.2%至94.5，但同比增長了10.9%，中西部地區成屋簽約銷售下降了4.9%至101.1，但是 同比增長1.4%。南部地區成屋簽約銷售環比小幅增長0.3%至121.1%，但同比下降1.3%，西部地區成屋簽約銷售下降4.5%，至96.5，但是 同比增加了0.4%。

成屋簽約銷售指數（Pending Home Sales Index）由全美地產經紀人協會發佈，是通過統計後的已簽約成屋（已建成或二手房屋）的銷售數據，經過加權處理後得出的指數類指標。該指數一般於每月 28日公佈上月數據。房地產市場是美國經濟發展的重要因素，因此，美國成屋簽約銷售數據通常會對美元產生一定影響。

數據公佈後，美股下跌。標普500指數由漲轉跌0.12%，現報1945.70點；道指由漲轉跌0.11%，現報16621.76點。

據《聖蓋博谷論壇報》報導，本週三，貝肯經濟研究中心（Beacon Economics）公佈了三份報告，其中一項主要內容涉及到就業與收入。該被告指出，在美國國內，加州擁有高收入以及高增長率的工作機會，但是高昂的住房開支使得許多中低收入家庭離開了加州。這三份來自洛杉磯貝肯經濟研究者中心的報告分別是「Employment by Income」、「加利福尼亞房地產市場現狀」以及「加利福尼亞移民」。

加州房價太高 迫使中低收入家庭外遷

報告顯示，在2007年至2014年之間，相比於遷入，遷出加州的人口多出625000餘人，其中大部分遷去得克薩斯、俄勒岡、內華達、亞利桑那以及華盛 頓州。遷出的人口主要是中低收入群體。他們為了尋找更能讓他們負擔得起的住房支開。反之，高收入群體卻在持續遷入，這一結果與「高稅收迫使人口遷離」的理 論相悖。

加州的房價到底有多高？舉例來說，今年1月份洛杉磯縣的房地產均價約為49萬美元，比去年同期增長了6.5%，而一些高價位的社區，比如Burbank為 65萬美元，Torrance為63.2萬美元，而亞凱迪亞達到均價88萬美元。偏低價格的地區有聖伯納迪諾，均價約為26.5萬美元，這其中也有高價位 的社區，比如奇諾崗（Chino Hills），約為 48.3萬美元。

加州房屋的業主使用率非常低，低到排名49位，僅53.3%的房屋為業主所使用，加州業主在房屋方面的開銷佔到家庭年收入的25.4%，這一數據比美國國內任何一州都高。相比之下，得克薩斯州的業主在住房方面的開銷僅佔家庭收入的19.3%。

另外，加州的房源也存在不足問題，但問題遠遠不是房源不足那麼簡單。從2005至2015年，每100位新居民，僅許可配給21.5套住房，這一數據使得 加州這一經濟大戶，在這一指標方面僅比阿拉斯加好一些些，後者每100位新居民僅許可配給16.2套住房。而其他州，比如，密歇根，每100位新居民有 166套住房配給的許可。貝肯經濟研究中心的Thornberg說，「在過去的20年間，我們一直致力於推動政策，多蓋房子以滿足需求。」

貝肯經濟研究中心同時也指出，在出租屋中，兩人以上使用一間臥室的比例也在提高。有相關人士指出，如果不盡快解決這些住房問題，將無法留住中低收入的家庭，而這對於地區經濟發展會有很大的危害。