Author: Joyce.z

随着硅谷租金持续暴涨，以及开发商不断建造商品房公寓，生活在此处的普通工人阶层越来越难以承受房租压力。圣荷西市领导于9月1日开会讨论一个针对此现象的极具争议性的议案，议案建议在明年1月加强圣荷西房租管制法。据了解，今年5月，圣荷西市议员Raul Peralez 第一次提出扩大圣荷西租金管制条例和加强对第一承租人的保护等建议。

目前该市执行的是1979年通过的相关条例，条例规定每年允许的租金涨幅最高为8% ，即20世纪70年代的通货膨胀率。此后，圣荷西市从未调整过这一政策，尽管该地区消费物价指数自1983年以来平均每年增加了3% 。圣荷西市官员称，这一涨幅在全加州来说属最高。

此次提交讨论的议案，提出降低年租金最高涨幅，并要求业主公开之前收取的租金金额，以防止新的租客被多收租金。圣荷西试图寻求一个合适的条例，以确保租客 不会因新租户支付业主更高的租金，而被驱逐。虽然，目前圣荷西的相关条例已经规定，不允许房东无故驱逐租客后，将租金增加超过8% ，但该市政府官员表示，如果业主不公开之前收取的租金金额，现行规定是无法执行的。目前，全市租户共有12万2000名，而仅有1979年建造的几个住房 单元受现行租金条例管制，这意味着全市只有35%的租户(4万3000名)受条例保护。

该市官员称，圣荷西的租金在过去的五年里暴涨近54% 。 2010年，圣荷西平均月租为1451美元，但今年，已涨到2227美元。与此相反，工资增长却停滞不前，2011年至2015年，平均收入仅增长11%。

记者就此事采访了一些有租房经历的华裔居民。一户两年前因工作关系搬来湾区的华裔居民表示，两年间先后在南湾圣塔克拉拉和圣荷西两市租房生活，每月房租是 最大开销。他说，自己是刚搬进来的新住户，和其他老租户相比，房租要高很多。他说，这些信息都是邻居之间的攀谈中了解到的，房东和物业并不会向租户公开这 些信息。另一位刚买了房子的华裔工程师说，在湾区租房生活四五年了，每年房租都在涨，自己租的房子也从最初的高档社区公寓一路滑至设施非常简陋老旧公寓， 生活质量也随之下降，实在令人无法承受。他说，如果不是租房境遇前后对比这么强烈，他也许不会这么快买房。但是对于政府出台房租管制条例，受访者对其效果 持怀疑态度。有受访者表示，这种措施对老租户或许有好处，但是房源不足的情况下，新租客可能会面临租不到房的困境。

该市领导人承认目前租房的痛苦和困境，但他们表示还需负责平衡业主的权利。该市为此多次联合利益相关者双方召开会议。副市赫雷拉( Rose Herrera)和市议员哈米斯(Johnny Khamis)敦促议会尽快组建一个工作组，协调租房者和房东坐下来讨论解决此事;同时还要求市府探讨其他办法。

外媒称，中国国内股市泡沫、人民币贬值、以及围绕中国经济真实健康状况的神秘感，继续让投资者心惊胆战。

据英国《金融时报》网站9月1日报道，在该报旗下投资研究服务《中国投资参考》(China Confidential) 7月调查的中国富人中，60%以上表示，他们计划在未来两年增持海外资产。

报道称，住宅房地产是最受欢迎的投资，其次是固定收益证券、商业地产、信托产品和人寿保险。

这个阶层有很大一部分人是白手起家的富人，他们成功地获益于中国经济扩张——这种扩张曾让外商投资大举流入中国。

《中国投资参考》发现了77个这样的富人，并对其做了调查，在此过程中把他们分为两组：一组拥有600万元人民币(合95万美元)以上的可投资资金，另一组是“大众富裕阶层”，财富介于60万至600万元人民币之间。

推动经济向消费拉动型再平衡的尝试，打击了多个一度利润丰厚的行业，如能源和低端制造业。随着这些行业利润下滑，企业主受到压力。

在国内不确定性上升的情况下，富人们开始寻找其他地方安置自己的财富。

调查发现，47%的高净值个人已安排30%以上的资产投资海外。美国是42%受访者的首选目的地。

报道称，美国的经济和优质教育资源对中国内地富人吸引力较大。其次是中国香港地区、澳大利亚、加拿大和英国。

逾38%的受访者认为，海外投资的首要原因是让子女进入好学校。许多把子女送到海外接受西方教育的父母，都在大学城购买公寓。

官方数据显示，2014年有46万中国学生赴海外留学，远高于10年前的11.5万。

专家表示，中国的高净值家庭已从尽力赚钱转向保护自己的财富。许多父母为了确保子女能上一流学校而购买房地产。例如，中国购房者最近涌入纽约，因为他们看上了这里的高质量公立学校。

美国楼市正在持续复苏中。

据美国全美房地产经纪人协会（NAR）8月27日公布的数据显示，美国7月成屋签约销售指数环比上涨0.5%，而6月该指数环比下跌了1.8%。全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示，7月的情况大大好于他的预期，和去年同期相比该指数已增长了7.4%。

此前公布的美国7月新屋销售达50.7万，环比增5.4%。7月份美国新房开工量环比上升0.2%，年化达到120.6万户，创近八年来新高。另外，7月份二手房销售也创出了8年半的新高。

受益于楼市的持续复苏，相关企业的市场行情也在走高。标普500指数地产开发商板块今年来累计上涨近18%，房屋装修板块更大涨近28%。美国最大的房地 产开发商霍顿房屋公司今年以来股价已累计上涨超25%，莱纳房产公司累计上涨23%，托尔兄弟公司涨21%，几乎都处于历史最高水平。

不过，在高力国际（Colliers International）美洲资本市场及物业投资服务总裁pian Ward看来，美国楼市或还未全面复苏，供应异常紧张或一定程度上助推了楼市的火爆。

美国楼市复苏前景较乐观

“我们确实看到华尔街的住宅股有所回升；在美国西雅图、波士顿、纽约等地，市场供应异常紧张，以至于住宅房地产需求量极大。多户商业住宅方面，供应紧张导 致租金大幅度增长。”pian Ward在接受21世纪经济报道记者书面专访时表示，“然而，从更广泛的角度来看，一切并非如此明朗。我并不认为，待售住宅市场已经全面复苏。”

“我们尚未看到住宅供应的大幅增加，这种情况在明年有可能会好转。”他说。

据路透社近日报道援引数据显示，按地域来看，自2014年5月以来，美国东北部的新房销售量增长了23.1%，西部增长了6.7%，南部增长了5.8%，而中西部却下降了6.9%。

据报道，7月份美国新房销售库存增长了1.9%，为自2010年3月以来最高水平。不过，目前的供给情况仍不到其历史峰值的一半。若市场持续7月份的销售速度，那么将在5.2个月内耗尽目前的存量。新房的中间价较一年前增长了2%，达到了28.59万美元。

对美国楼市近期复苏前景，全美房地产经纪人协会近日发布的7月经纪人信心指数调查结果显示，市场主流对于未来6个月美国楼市前景保持温和积极的态度。和6月份的调查结果相比，信心有所减弱。调查结果还显示，市场对于房价过快上涨或抑制需求比较担心。

pian Ward也有类似看法。“随着利率上限的持续下跌和资本大量涌入，投资者不断抬高定价，这已成为美国多户商业住宅市场的一大问题。”

摩根大通近期公布的报告预计，今年美国房价将上升3.4%，明年则升2.6%。黑石全球房地产主管格雷曾表示，美国楼市应该还未接近泡沫的顶点，目前大概只有2006至2007年的一半。

不过，有分析人士表示，美国房地产市场整体上涨的趋势可能会在美联储加息后进一步减缓。

“我觉得初期的利率上调并不会给商业或住宅市场带来重大影响。真正重要的是美联储未来上调利率的速度，而全球经济环境会影响美联储的决策，也会影响到上调的幅度。”pian Ward说。

路透社近期进行的一项调查显示，大部分经济学家认为美国楼市能够承受住美联储加息。

中国机构投资者积极布局

世邦魏理仕近日表示，美国取代英国成为亚洲房地产投资者的首选国家，今年上半年美国吸引到的房地产投资规模为61亿美元，英国为44亿美元。

而这其中，中资表现尤其突出。

私人投资方面，据全美房地产经纪人协会今年6月发布的报告显示，从数量、美元销售额及交易价格来看，中国人现已成为美国住宅的主要海外买家。截至今年3月底的12个月区间内，中国买家在美国花费了286亿美元，主要用于住宅物业，同比增加30%，超过第二大海外主要买家加拿大人购买力的2.5倍以上。这期间，中国赴美购房者的平均每套住房支出为83.18万美元，为美国全国平均房产交易价的3倍多。

中国的机构投资者也正在积极布局美国楼市。“去年，中国机构投资者在美国投资额约为40亿美元，而2015年上半年，投资额就已超出这一数字，全年的投资额有望猛增至120亿美元。”pian Ward表示。

有观点认为，近期震荡的中国股市及人民币小幅贬值或将推动中国加速投资美国楼市。

在pian Ward看来，这要分情况来看。“中国机构投资者更侧重于长期资本保全，倾向于投资美国一线城市中规模较大的资产，特别是办公楼、酒店和多户住宅，工业物 业也逐渐受欢迎。而私人投资者则受不同环境和因素的驱动，比如受到股市动荡的影响。据我们团队近期的实地调查发现，中国市场的波动并不会加速中国私人投资 美国楼市的趋势，因为面对不确定性，更多人会选择离家更近的地方。”

pian Ward表示，现在是投资美国房地产市场的良机，不过投资者要密切关注美联储的调息举动。

最近中国股市暴跌和人民币贬值，中国许多富人陷入了进退两难的境地，即：是保留在中国的资产、硬着头皮面对更多市场和币值波动，还是把钱转到价格已比数周前昂贵的美国房地产市场。

据报道，过去几周中国金融市场的混乱可能促使更多中国富人加速在美国和其它国家置产。往来中美之间的房地产经纪张丹尼(音)说：“很多客户在股市赔得很惨，可是，这却让他们决心离开中国分散投资。”

第一太平戴维斯公司中国研究主管简可说，正在研究到海外投资的中国人可能加速行动，而原来没考虑到美国置产的人也开始动心。

房地产专业网站Zillow的首席经济学家古德尔说，中国人认为美国房地产是风险小且回报率高的投资，如果买家认为人民币还会继续贬值，股市还会继续暴跌，那他们到美国买房子的吸引力就会更大。

近些年，中国富人已经成为美国房市最大的外国买主。2014年，外国人在美国购买的独户住宅和集合住宅中，有16%的买主是中国人，有14%的买主是加拿大人。

中国富人在美国买的房子通常属于高档货，平均价格为83.18万美元，而所有外国人在美国购买的房子，平均价格只有49.96万美元。

美国房地产经纪人已发现中国客户的心态在改变。甚至在人民币贬值之前，中国富人在美国买房子的意愿就越来越迫切，只要有合适的房子就迅速出手，而且是现金一次付清。

纽约房地产经纪郝悦指出，中国富人对中国经济没有把握，而且人民币贬值、股市狂泻和中国房市泡沫化逼得他们没有出路。她说，中国富人认为美国政治和社会比较安定，到美国买房除了分散投资，也能让留学的子女有地方落脚。

古德尔预期，到美国置业的中国人会改变，买房子自己住的人会减少，而以投资为主的人会增加，他们会在洛杉矶、纽约等地购置更高级的房产。这也不少让美国洛杉矶置业的投资者增加了不少信心。

据报道，近来大波士顿地区房租上涨显著，众多新建豪华公寓争相扎堆波城，更让核心区房租水涨船高。然而，房租涨速最快的地区却并不是闹市区。据地产数据统计 公司Axiometrics的最新调查，过去一年中，波士顿南郊地区房租涨幅近10%，是地区平均水平的2倍多，涨幅比房租向来昂贵的波城中心区和 Brookline地区快得多。

波士顿南郊包括从Plymouth到Franklin的一连串小镇，其房租涨幅如此之快的原因在于，近年来开发商在核心区建造新房的速度过快，却甚少为郊区新增房屋存量，导致可租房屋稀缺。

大波士顿开发商AvalonBay Communities公司负责人罗伯茨(Michael Roberts)称，南郊新房太少，但人们的需求强劲，且郊区房租相对便宜，想要租房的人就更多了。

昆市Marina Bay房产公司负责人博伊(Boyea)则指出近年来的“新趋势”。他表示，过去很长一段时间中，很多人看不上Weymouth、Norwood、昆市等小镇，“但最近两年，这种情况改变了”，许多人纷纷搬来，精明的房东也很快开始涨价。

总体而言，南郊和中心地区的房租从价格上来说差距依然显著。南郊的房租均价为每月1777美元，比离中心区近一些的牛顿市、剑桥市低了三分之一。中心区的房租则是南郊的2倍，均价为每月3599元。

麻州地产商温恩(Gilbert Winn)坦言，住在南郊的人们估计负担不了更贵的社区了，房东们涨租就是掌握了这种心理。随著失业率下降、青年人买房意愿下降，在房租相对较低的地区，涨租压力预计还将持续。