Author: Joyce

美國紐約房地產評估機構Miller Samuel總裁米勒（Jonathan J. Miller）發表報告說，曼哈頓新建超級豪華公寓暢銷，2014年房地產銷售金額超過前壹高峰2008年，創新紀錄。

紐約新建公寓項目“公園廣場30號”

據《紐約時報》星期二報道，在為道格拉斯地產（Douglas Elliman Real Estate）撰寫的報告中，米勒說，2014年曼哈頓平均銷售價為1,718,530美元，也超過2008年的記錄1,591,823美元。

大手筆成交也將每平方英尺平均價格提高到1297美元（相當於每平方米13955美元），超過2008年的記錄1251美元。

但是房地產市場的常用指標沒有受到高檔公寓的太大影響：去年中位數價格為94萬美元，稍微低於2008年的95.5萬美元。

曼哈頓房地產市場2014年第四季度業績突出。研究機構Urban Compass主管索菲亞·宋（Sofia Song）說，那是非常強勁的壹年。該機構報告去年第四季度曼哈頓房地產成交總額為54億美元。

上市公寓成交速度也更快：曼哈頓去年第四季度掛牌銷售的公寓在市場停留時間只有46天，明顯低於2008年房地產繁榮時期的64天。

另壹地產機構科科蘭集團（Corcoran Group）的報告說，本地經濟強勁、股市上漲和外國人的興趣不減造成曼哈頓房地產需求旺盛，而可供量有限。曼哈頓房地產市場供應量在2013年觸底之後，2014年開始反彈，其中第四季度達到5912套，比2013年的4913套增長20%。但那壹數字仍然比2009年第壹季度的12,336套低52%。

曼哈頓的超級豪華公寓市場尤其繁榮：去年第四季度超過1000萬美元的公寓成交量相當於前年同期的三倍。西57街可以俯瞰中央公園的Extell’s One57公寓大樓兩套公寓進入前5名：Unit 55B銷售價為8,819,873美元，相當於每平方英尺4390美元；Unit 82銷售價為56,079,298美元，平均每平方英尺8987美元。

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擁有壹個屬於自己的家壹直是美國夢的重要組成部分。盡管如此，有房的成年人比例壹直在下降。

據《商業內幕》（Business Insider），過去幾年裏，美國住房擁有率壹直在下降，而房租卻在不斷上漲，空置率不斷下降，說明美國正經歷從買房到租房的轉變。

Nordea銀行市場經濟學家Aurelija Augulyte提供的這張圖比較了美國住房擁有率與租賃空缺率的關系。

發生這種情況有幾個原因。

去年，Trulia首席經濟學家科爾科（Jed Kolko）指出，千喜壹代的人口特征與前幾代人有所不同：他們不太可能在20多歲結婚或有孩子。

從歷史上看，住房擁有率與結婚生子有很大關系。

科爾科還指出，房地產泡沫破滅後，中年人擁有住房的比例大幅下降。泡沫期間許多年齡在二三十歲時買入住房的人在房價暴跌之後和大蕭條期間不得不賣掉房子。

美聯儲曾積極通過保持較低的抵押貸款利率來刺激住房市場，但是，到目前為止還沒有看到好轉的趨勢。

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美國房價高，若想在美國以下這些城市買房，你的收入可能需要比全美平均收入水平高不少——還需要比該市平均收入水平高9000到70000美元。達到美國中產階級生活水平也不一定買得起。

別忘了，租房費用也是大頭。

1、舊金山

• 購買市場價格中位數的住房所需年收入：145,361美元
• 當地平均家庭年收入：75,604美元
• 平均每月還貸額：3,392美元
• 租房平均價格：每月近4000美元

2、聖地亞哥

• 購買市場價格中位數的住房所需年收入：101,683美元
• 當地平均家庭年收入：62,962美元
• 平均每月還貸額：2,373美元
• 租房平均價格：每月近2,100美元

3、洛杉磯

• 購買市場價格中位數的住房所需年收入：96,514美元
• 當地平均家庭年收入：低於60,000美元
• 平均每月還貸額：2,252美元
• 租房平均價格：每月約2,500美元

4、紐約市

• 購買市場價格中位數的住房所需年收入：92,000美元
• 當地平均家庭年收入：約70,000美元
• 平均每月還貸額：2,153美元
• 租房平均價格：每月約2,200美元

5、波士頓

• 購買市場價格中位數的住房所需年收入：84,476美元
• 當地平均家庭年收入：約5,5000美元
• 平均每月還貸額：1,971美元
• 租房平均價格：每月約2,500美元

6、華盛頓特區

• 購買市場價格中位數的住房所需年收入：82,000美元
• 當地平均家庭年收入：少於66,000美元
• 平均每月還貸額：1,910美元
• 租房平均價格：每月約2,500美元

7、西雅圖

• 購買市場價格中位數的住房所需年收入：75,000美元
• 當地平均家庭年收入：約6,5000美元
• 平均每月還貸額：1,750美元
• 租房平均價格：每月約2,200美元

8、丹佛

• 購買市場價格中位數的住房所需年收入：63,000美元
• 當地平均家庭年收入：50,313美元
• 平均每月還貸額：1,470美元
• 租房平均價格：每月約1,775美元

9、波特蘭

• 購買市場價格中位數的住房所需年收入：62,000美元
• 當地平均家庭年收入：52,657美元
• 平均每月還貸額：1,450美元
• 租房平均價格：每月約1,600美元

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10至15年前，底特律三臥獨棟房屋價格在8萬美元至14萬美元間。但現在如果從銀行購買拍賣的這種房屋，大概只需要1萬美元，有的甚至低至5000美元。不過業內人士提醒，買房要區分底特律市和大底特律都會區。底特律近郊一些市或郡的房地產市場相對健康，因為那裡有好的市政服務。

底特律市韋恩州立大學城市研究與規畫系助理教授丁磊說，現在底特律房屋普遍的交易價格大約是每棟7000美元。而在美國建造一棟房子的成本起碼要10萬美元。他說，底特律房價在十年前就低於建造成本了。由於根本沒有需求，房子即使再便宜，也沒有人要。

底特律市府去年公布一項措施，就是一戶人家如果房前屋後有棄房，這戶人家如果想要，政府可把房子白送，但每年要按照政府的估值交房產稅。

由於短期內該市房價反轉可能性極小，因此抄底底特律房產的風險很大。底特律房產稅專家康納斯說，中國人如果打算長期持有，而且願意增加一定投入修繕房子，值得投資。但他提醒，有些房子欠政府房產稅，買房的人要解決拖欠的稅款才能拿到房產證。此外，購買後每年繳納的房產稅也是很大一筆成本。他說，若去底特律買房，一是可以考慮位於鬧市區、中城的房產，二是可以考慮買高端的房產。底特律有個叫印第安村(Indian Village)的地方，過去是有錢人的居住地，一處房產有十幾個房間，特別漂亮，還有馬廄和傭人房，這樣的豪宅現在20萬美元就可以買下。

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早前解除破產保護令的美國「汽車之都」底特律，經濟持續低迷，不少房屋賤價拋售，一幢獨立屋售價低至1萬美元，吸引大批中國內地投資者爭相搶購，最近中國香港投資者也抵不住誘惑，紛紛湧入。中國香港媒体1月3日報導，一名中國香港投資者日前以近4000萬港元(合515萬6000美元)，大手筆買下逾140處物業，也有投資者以近200萬港元(合25萬7800美元)購入五套房屋出租。

報導引述物業代理說，近期查詢底特律房產的中國香港買家持續增加。不過專家呼籲投資者須了解當地市場情況及投資前景，衡量風險。

中國香港投資者江先生早自三年前就投資美國中東部的底特律房地產，目前在當地多區有超過140個單位，九成已出租，每戶房屋購入價約為3萬至5萬美元，投資額達500多萬美元。他舉例說，每戶房屋每月租金收入為700至800美元，回報率逾10%，「趨勢一定會持續，但應該不會有日本房市的瘋狂！」

江先生通常買完樓才實地視察，因此坦言不會投資太便宜的房產，避免負擔高昂欠稅、維修費等，甚至碰到產權問題。他說，出租房屋有遇上「租霸」的可能，但美國法例健全，可以入稟法院迫遷賴租的租客。

他表示，投資者可向註冊美國會計師查詢購買物業附加的稅項，如海外投資者每年要向美國稅局申報租金收入，向當地稅務機關申請評稅；房屋稅則受政府評估，每年約900至1200美元；加上責任保險及維修保險各為每年約400至450美元等。此外，業主可聘請管理公司代管理出租單位，但每月要收取相當於租金一成的費用。

中國香港買家呂先生也於去年初在底特律以近200萬港元一口氣購入五套房屋。他說目前已成功租出其中三套，每套月租約6000至8000港元(合773至1031美元)。他相信，底特律房價已經觸底，隨著重建計畫啟動，經濟有望反彈。他說，買外國房產須做足功課，如實地視察物業，他發現在底特律有不少溺水屋，若貪圖便宜購入，可能會得不償失，須特別小心。

底特律在退出破產計畫，並承諾投資啟動重建計畫後，當地數以千計的房屋正低價出售，吸引中國和中國香港投資者趁低吸納。有房地產網站在一周內接到近千個查詢電話，也有中國投資集團大手筆買下當地建築物。海外置業國際客戶服務經理黃耀東表示，「幾萬蚊(美元)一套，回報率為其他城市幾倍！」

但他不建議投資者抱著投機心態去投資當地房產，因風險會相當高，比方說買家需要繳付一系列稅款，如房屋稅、利得稅及地稅等，「可能達全年租金收入的一半」。他說，當地稅制複雜，若不了解便貿然投資，很容易「賠了夫人又折兵」。

中國香港嶺南大學經濟系教授何濼生表示，中國和中國香港投資者「隔山買牛」存在一定風險，「買外國房屋都是聽別人介紹，難知底細」。他認為投資者付出金錢之前要做足功課。

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華人東移內陸帝國(Inland Empire，洛杉磯以東的一個南加州地區)的腳步近年持續加快，直接影響到當地房價回升。一位華人房產經紀表示，三年前18萬多元購買的兩居室康斗，現在售價29萬元。奇諾岡、奇諾、科洛納、庫卡蒙加牧場、安大略等地房價均上揚。展望2015年，業界人士認為，內陸帝國房屋市場仍有擴張空間。

奇諾市曾多次被全美機構評為最適合青年人成長城市之一。位於奇諾機場附近的一個大社區，內有4000餘戶居民，社區中心一位負責人安妮表示，近年人口結構變化，其中近半是亞裔，近年陸續遷入的華裔幾佔30%。鑒於華人增多，部分社區工作人員也有學中文的意願。華人創辦了社區中心乒乓球及太極拳俱樂部，並計畫成立中華文化俱樂部。

資深房產經紀Emma Liu表示，內陸帝國多個城市因華人東移遷入，房屋價格回升。以庫卡蒙加牧場市為例，幾年前購買的30幾萬元獨立屋，現在賣到50多萬元。安大略市三年前18萬元購入的兩居室康斗，現在賣到29萬元。還有臨近科洛納市的伊斯特維爾市，兩年前買的29萬9000元康斗，現在也賣到40多萬元。由於庫卡蒙加牧場市生活機能更方便，吸引不少華人投資設廠，他們聲稱該市適合專業人士居住。

據主流媒體公布的資訊，目前僅安大略地區未來20年的新屋建設預估超過5萬棟。內陸帝國房建商Lewis Group of Companies執行副總裁Randall Lewis表示，鑒於經濟學家預測內陸帝國未來就業增長快、消費信心強勁，2015年當地房建市場應可繼續復蘇。據聯邦勞工部近日公布數據，自2013年6月至2014年6月，僅內陸帝國就增加了5萬個工作。

住宅開工許可近年激增。2011年為3萬7000個、2012年為4萬7000個，2013年為6萬5000個，2014年為7萬1000個。

新房建商KB Home內陸帝國區總裁Chris Haines表示，該公司已開始在Park Place的Hadleigh興建69棟住宅，在Margate興建53棟住宅，提供不同戶型以滿足工薪族需要。KB Home也在Murrieta、Menifee及奇諾、庫卡蒙加牧場等地開發十餘個新住宅社區。

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美國房地產市場目前出現冷卻，其實這是為2015年市場復蘇所必須做的準備。就像運動員在訓練中必須休息一樣，房地產市場在復蘇的初期階段通常會出現房價過熱，為了明年春天買主重回市場，現在的冷卻是與一年前相比房價仍然是高的，十月里比去年增長4.5%。

美國紐約新建項目“公園廣場30號”

不過十月之後房價有所下降，在全國20個大城市裡只有9個地方房價還在增長。房屋銷售數量在十一月里也下降了，並不是因為買家少了，而是市場需要喘一口氣。十月里上市的房子比九月里減少了28%，雖然這種季節性減少是正常的，但是不好的是比去年同期下降了1.5%，這是近期來第一次下降。

根據房產經紀公司Redfin的調查，買主們最擔心的不是上市房屋減少，而是可以負擔得起的房屋減少。這是自2012年來第一次買家們覺得“負擔不起”。

十一月里，房市裡唯一有增長的是高端房子的銷售，這裡指的是比20萬均價高很多的房子。而底端房的銷售下降了16%，購買底端房地人士中投資者佔比例很大。經濟學家指出房價上升至使很多投資者退出了市場。

預期，今年十二月的房屋銷售不會很強，雖然按揭利率仍然很低。

在2013年里從一月到十月美國房價平均上漲11%，但是2014年房價增長不到去年的一半，對於缺錢的買主來講這是好事，但是對賣主就不好了。整體來講房價還是正增長的，到明年春天更多的買主進入市場房價仍然會上升。

但是，人們也必須注意以下幾點：

首先，利率雖然處於歷史底端，但是肯定是會上升的。利率微小的上升都會對市場有較大的影響，因為銀行會提高對貸款人的要求。

其次是人們的恐懼心理。在某些市場里房價可能會短期下跌，目前Connecticut已經出現了下跌，如果價格繼續下跌，兩次一兩個月的話，就會把買家嚇跑，而更多房主會賣房。

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