2015年韩国留学生就职签证放宽

在2014年末中韩签署自由贸易协定(FTA)的大背景下,为了吸引外国优秀人才,促进韩国国内创业及经济发展,韩国法务部最新公布,自2015年2月10日起,韩国将大幅放宽留学生申请求职签证、创业签证、永居签证及邀请父母签证的条件。

韩国留学生就职签证放宽

1)求职签证(E-7)申请放宽  有效降低留学生就业实习门槛:2015年以前,本科生申请E-7必须专业对口,2015年及以后,本科生申请E-7没有专业对口限制。对于留学韩国的专科 生而言,E-7签证申请的放宽带来的束缚也将大幅减少,2015年以前,专科生申请E-7需要:1 专业对口;2 GPA3.0以上,或持有国家技术资格证书;2015年及以后,只要专业对口即可申请。

2)求职签证(D-10)申请放宽  毕业即获2年求职签证:D-10求职签订也是针对毕业后想在韩国找工作的留学生而设置的。2015年以前,本科生申请D-10需要满足:1 GPA3.0以上;2 GPA为满3.0时需要指导教授推荐信。但是2015年2月10日以后,本科毕业后即可申请D-10签证。对于专科生而言,2015年以前申请的话需要满 足GPA3.0以上或持有国家技术资格证书,2015年以后专科毕业后即可申请。另外本次变革还体现在居留期限上。2015年以前,专科和本科均为1年; 硕、博士为2年。2015年以后本科生和专科生最高均为2年,但是需要持有国家技术资格证书或者平均分达到2.5分以上。

3)部分永住权签证放宽  硕士毕业生申请不受专业限制:据了解,2015年以前申请此签证需要满足:1持有尖端技术领域的学士学位;2连续居住3年以上;3年均所得超过2倍的 GNI(人均国民总收入);2015年及以后理工专业毕业的本科生都可申请,更重要的是硕士学位持有者不受专业限制。另外,年均所得要求也大幅降低。

申请日本国公立大学硕士的准备工作

又到了一年栀子花开的毕业季,莘莘学子们即将告别象牙塔,踏上新的旅程。再一次站在人生的岔路口,选择很多:是涌入茫茫的求职人海?是加入浩荡的考研大军?还是收起行囊,飘洋越海,去异国他乡开始新的征程?

下面将为2015年即将毕业的大四孩子们提供一个新的选择,并附上详细的选择方案。告诉你,——申请日本国公立大学硕士该做哪些准备。

申请日本国公立大学硕士的准备工作

首先,我们来普及一下日本的硕士制度。

キーワード:研究生

日本的“研究生(けんきゅうせい)”不同于国内“研究生”的概念,在日本,“研究生”是一种制度,是专门为外国留学生设置的一项政策。可以简单理解 为大学院预科。为什么有这个政策呢?是因为日本的开学时间是每年的4月,而中国的毕业时间是每年6月,中间必定有一个空白期。研究生制度,就是让留学生们 利用这个空白期提前去到日本适应学习和生活。另外,为了很好的衔接日本大学院的学习,准备大学院院生(正式硕士课程)考试,每年10月应届毕业生可以作为 研究生进入大学学习。其次,由于中日教育观念、方式等的不同,很多中国学生往往很难在短时间内适应日本导师的教学风格。所以,即使语言过关了,在研究生课 程中过渡一下,也是很有必要的。

キーワード:修士

日本的“修士(しゅうし)”就相当于中国的“硕士”。正规修士课程为2年,第一年主要用来出席研究课各个教授的ゼミナール(类似小型研讨会的课程) 修满学分,第二年则用来撰写修士毕业论文。中间可能还会穿插实习和在日就职准备,所以时间是非常紧凑的。学分修满,论文提交答辩合格后,就可以拿到修士学 位证,也就是中国的硕士学位。

那么,毕业后想直接申请日本国公立大学的硕士,我们应该做哪些准备呢?

キーワード:日本語能力

日语等级是同学们必须具备的硬件条件。目前大多数国公立大学都承认JLPT的成绩(部分私立大学也承认J-test的成绩)。如果是在日本当地的语 言学校学习,一般一年就可以达到N1水平,在国内学习的同学则要注重培养自己的听力与口语能力。JLPT考试一年2次,分别在7月和12月,报名早,出成 绩晚。所以建议想留学日本的同学尽早参加等级考试。想申请社科类专业的同学最好达到N1等级,而申请理工科专业的同学,拿到N2等级一般就能得到教授的认 可。

キーワード:英語能力

需要指出的是,中国的各类英语考试在日本的认可度是非常低的,类似CET4-6,TEM4-8等,在申请日本国公立大学修士时,并没有什么作用。日 本的大学一般会采用TOEFL,TOEIC和GRE的成绩。特别是申请理工科的同学,因为院生课程会试用大量英语教材,甚至还会有英语授课,所以申请时提 交一份nice的托福、托业成绩是至关重要的。谈到具体分数,当然是越高越好,若非要划个均值,TOEFL80+就算是个不错的成绩了。

キーワード:GPA&毕业论文

大家的出身院校,在毕业的时候已经无法改变了,诚然,211或985院校毕业的同学在申请上有一定的优势,但二本甚至三本的同学申入东大京大的例子 也并不少见。名门固然重要,但真英雄也不问出身。倒是在校的GPA成绩和一篇高水准的毕业论文更能反应出你的水平所在。好的GPA,不挂科,再加上能体现 你研究能力和个人魅力的毕业论文,教授不想被你征服都难。

キーワード:研究方向

硕士课程不同于本科,研究范围的广度会变窄但难度会加深,所以选择一个可行的研究方向也是很重要的。对于想继续深造本专业的同学,可以结合自己的毕 业论文及对专业的了解,选择一个适合自己的研究方向;而对于想换专业的同学,可根据个人兴趣及未来的职业规划来做适当调整。需要指出的是,理转文相对容 易,但文转理就比较困难了。日本的某些大学甚至对提交申请学生原本的专业有所限制,比如神户大学的经济专业只接受本科经济专业毕业的学生,名古屋大学的经 济专业需要申请人在大学期间修满40个与经济相关的学分等等。所以,选专业与研究方向,要慎重。

总而言之,好的语言基础+漂亮的大学成绩单+明确的研究方向=一张通往日本国公立大学的通行证。

时尚型格住宅Bermondsey Works:坐落于南伦敦最具活力的活化区域

把目光聚焦在英国的投资者切勿错过这个绝佳地产项目——伦敦住宅投资入门精品“Bermondsey Works”。仲量联行将于六月在亚洲首发,仅有148套稀缺房源,每套仅需320万人民币起。该项目地处正在崛起的伦敦南岸,对望新金融区金丝雀码头,亦是投资的有利保障。

伦敦置业即将步入黄金期,优质地产项目升值前景相当乐观

位处伦敦新热点Bermondsey SE16的全新住宅项目“Bermondsey Works”,即将推出,为您带来绝无仅有的投资良机。Bermondsey Works由知名开发商Telford Homes开发,位于近年来房地产市场增长迅速的伦敦东南区域。项目地理位置优越,紧邻总投资达10亿英镑的“新Bermondsey”改造区,并可快速抵达金丝雀码头、金融城和斯特拉福德。项目由13套一居室、91套两居室和44套三居室、顶层复式豪华公寓及别墅组成,可满足客户的多种置业需求。

近年来,海外置业发展迅速。尤其是以英国伦敦为代表的欧洲传统金融中心,正以其明朗的市场前景、透明的置业流程以及较低的投资门槛吸引着大量国内投资者。英国整体经济向上的势头较为明显,不但GDP、就业率、制造业产值等经济基本面数据一片向好,房地产市场也保持着房价每年5%-7%的稳定增长势头。

而近期人民币兑英镑汇率的走强也是伦敦能够吸引国内投资者的重要原因。据介绍,相比10年前,人民币兑英镑的汇率上涨了近40%,这使得投资英国伦敦住宅的门槛大大降低了。

此外,伦敦在城市规划方面也有着其他海外投资目的地所不具备的优势。英国作为国内留学生的首选目的地之一,教育资源不但丰富,而且非常集中,仅伦敦市区内就拥有帝国理工大学、伦敦政治经济学院、伦敦大学学院和伦敦大学国王学院等知名学府;此外,伦敦的公共交通系统也享誉世界,其承载能力可以达到每天2400万人次。

时尚型格住宅Bermondsey Works:坐落于南伦敦最具活力的活化区域
Bermondsey Works项目共提供148套公寓、顶层特色单位和别墅
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别墅单位均为传统的两层建筑,拥有独特的设计视角
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别墅座向南方,设有大面积储物室、衣帽间
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生活在此,尽享伦敦时尚优雅的生活方式住户专享24小时礼宾服务及健身房等小区设施

下半年中国香港住宅价格将涨5%-10%

最近的宽松措施和利率下调,预计今年内地一线城市的住宅楼价将上升4%-6%,而二线城市的豪宅价格将上升2%-3%。

下半年中国香港住宅价格将涨5%-10%

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2015年6月10日下午莱坊在中国香港办公室举行记者招待会,莱坊高级董事及估价及咨询主管林浩文和莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅回顾过去半年中国香港的物业市场表现,并且预测今年下半年住宅市场的趋势。

为抑制炽热的中国香港住宅市场,特别是一般住宅市场,今年二月,金管局调低港币700万元或以下自用住宅物业的最高按揭成数,由六至七成,一律降至六成。

过去几年住宅价格上涨,去年中国香港住宅成交主要集中在港币300万至500万和港币500万至1,000万之间,以上两类的住宅成交占总住宅成交量的70%。由于住宅价格飙升和买家的负担能力下降,去年70%的成交单位面积都在600平方尺以下。

今年上半年,中国买家占豪宅市场买家比例近20%,而过去几年最高时超过40%。中国内地经济放缓,林浩文预计将会有更多投资者重新进入市场。2015年上半年,前十宗大额豪宅交易中,内地买家占80%。

今年前五个月,中国香港豪宅价格上升1.4%,而一般住宅价格上升近7%,预计今年中国香港豪宅和一般住宅价格上升的势头将持续。林浩文指出:“最近金管局就针对 一般住宅调低最高按揭成数、股市畅旺带动豪宅市场,且中国内地房地产市场放缓令更多买家重返中国香港寻求较安全的投资,市场的目光现重新集中在豪宅市场。预计 今年豪宅价格将上升2%-5%,由于对中小型单位的需求强劲,一般住宅的价格将上升5%-10%。”

中国人近两年在迪拜砸3.5亿美元

为什么是迪拜的别墅,而不是纽约、东京或是巴黎的别墅?因为迪拜是真正的土豪之城,更为关键的是,这里的房价还没有想像的贵。根据官方统计,这两年中国人至少在迪拜砸下了3.5亿美元,投资各类房产。

中国人近两年在迪拜砸3.5亿美元

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很 多人可能不知道,迪拜10%的常住人口是中国人,迪拜的第一大贸易伙伴是中国,目前在阿联酋经营的中国企业约有4200家;在迪拜工商会登记注册的中国企 业超过3000家。作为重要枢纽,大量中国人在迪拜做生意打拼,他们中不少人也在迪拜参与房产投资。根据迪拜土地局数据显示,2013年大约有1000名 中国个人投资者斥资近3.53亿美元投资迪拜的土地、住宅和办公楼,较前年的投资规模增长了近两倍。

炒房团曾损失惨重

迪拜买房,对温州、台州商人来说并不陌生。在上一轮经济危机之前,中国投资客、印度投资客曾经汇聚在这个奢靡之城,大家用击鼓传花的方式,塑造了中东一大楼市泡沫,有些人挣到了钱,有些人损失惨重。

从阿拉伯湾南岸的一个封闭的小渔村,到享誉全球的中东金融中心与世界奢华之都,迪拜只用了不到30年的时间。从上世纪90年代末开始,迪拜政府开始大力发展房地产业,迪拜海岸线上的棕榈岛、世界群岛、迪拜塔、商业湾以及迪拜乐园,这些大型项目无一不是世界商业地产的标杆之作,不仅为迪拜带来了大量的商业机会,而且为迪拜提供了源源不断的旅游收入与就业机会。

2002年开始,迪拜楼市开始向外国人开放,自此房价一路上涨,2008年达历史最高水平。在迪拜打拼多年的台州商人张先生告诉北京青年报记者: “2001年,当地一幢独立别墅每平方米只要8000元,到金融危机之前,房价涨至最高峰,每平方米涨到4万多元。普通公寓的价格在最高时也达到了每平方米二三万元人民币。”

“很多人看到暴利,转行专门炒房,包括华商在内,这个来钱比传统贸易快很多。刚开始一套两套,最后是大家一起整层买,整幢买。”张先生称,“全世界的炒房团都来,印度人最多,一个印度人买了五十幢别墅。温州、台州人里面,只要在那边经商几年的,没有不买房子的。”

但是金融危机的突然到来,让迪拜的楼市泡沫彻底破灭。迪拜房价开始跳水,房价近乎腰斩。在这其中,标志性事件是,陷入债务危机的迪拜政府最后不得不向阿布扎比政府求援,以偿还棕榈岛集团母公司迪拜世界集团的部分债务。

不少在当地炒楼的中国商人、专程赶到迪拜的炒房团大多被套。面对跳水的楼价,当时大多数人只能庆幸没有倾家荡产买楼。“很多人被折腾怕了,即便后来房价上涨也不太敢参与,宁可租房住。”张先生告诉记者。

政府主动调控炒作

随着金融危机过去,迪拜楼市又开始恢复。自2012年8月到2014年年末,迪拜楼市售价和租金已经分别上涨56%和41%,房地产价格和租金上涨都居世界前列。尤其是迪拜拿下2020年世博会后,房价直线反弹。但从绝对值上,依旧没有冲过金融危机前的高点。

被房地产泡沫吓怕的迪拜当地政府也开始担心房价上涨过快,推出了一系列调控措施。迪拜政府将现房登记费用从交易价格的2%提高到了4%。由于迪拜没有房产税、流转税、置业税甚至没有增值税,将房地产登记费用翻倍的做法成为一项空前严厉的调控政策。

在 此之后,阿联酋中央银行针对购房又出台了新的按揭贷款规定。按照该新政策的规定,若房地产交易价格低于500万迪拉姆,国外购房者能够取得的贷款上限为该 成交价格的75%,而阿联酋公民取得贷款的比例为80%。若房地产交易价格超过500万迪拉姆,则国外购房者能够取得的贷款上限为该成交价格的65%,而 本国公民能够取得70%。

印度土豪是迪拜最大买家

从 目前的数据来看,印度、巴基斯坦、俄罗斯、欧盟国家、中国都是迪拜楼市的名列居前的投资者来源国。根据迪拜土地管理局发布的数据,2014年上半年,外国 公民总共在迪拜房地产投资超过100亿美元,位居榜首的是印度,上半年共投资28亿美元。在2013年,约有1000名中国个人投资者花费了3.53亿美 元投资迪拜的土地、住宅和办公楼,较前年的投资规模增长了约两倍。

在迪拜,中国人聚集最多的是龙城区域。龙城是中国大陆以外最大的中国商品交易中心。该项目是迪拜老市集(Old dubai)东南面15公里的一个大型建筑,该建筑由2节龙头、11节龙身、1节龙尾组成,项目长达1.2公里,外部中间是透光玻璃钢拱顶,两旁是金属鳞片,从天上看极似一条闪光的巨龙。

根据龙城开发商纳赫勒集团估计,约有10万中国人居住在为龙城配套的国际城,是其总居住人口的一半,而该公司在龙城附近开发的1000套联排别墅中的一半也卖给了中国人。

“虽然前两年迪拜房价一直处于上涨状态,但比起欧洲、中国香港和新加坡,迪拜的房价还处于比较低的水平。而且受2020年世博会举办影响,未来可能还会有一个上涨周期。”龙城开发商纳赫勒集团(Nakheel)董事会主席阿里·拉希德·卢塔在上个月举行的迪拜周上表示。

170万全家居留签证

去迪拜买房,和中东土豪做邻居,有什么要求?北青报记者从海外移民中介高女士处瞭解,目前来看,迪拜可以投资的房产包括四种:一是经济型房产,旨在获得居留许可;二是豪华别墅;三是其他仓库、酒店、商铺等;四是大型投资,整栋房产。

投资第一类房产的,主要是为了获得居留权,金额也较低。根据迪拜的规定,100万迪拉姆以上(约合人民币170万元以上)的房产,全家即可申请迪拜长期居留签证。

迪拜达马克地产公司行政总监札伊德表示,迪拜永久居住,不受签证和签证期的约束,这种权利不仅给予投资者,还给予投资者未满18岁的子女;其次,迪拜税收少,投资没有所得税、交易税、利得税,甚至是遗产税,只有一个注册费用,是房产价格的4%。

札伊德表示,迪拜房产收益稳定变现容易,目前迪拜公寓的均价按使用面积计算约为每平方米4000美元,这一价格只是新加坡的1/3,投资年收益率稳定在6%~8%。由于税收少,房产变现也很容易;由于阿联酋迪拉姆汇率与美元挂钩,所以投资者不用担心汇率风险。

迪拜房价到底贵不贵?

因为物业、景观等不同,很难给出一个迪拜房价的平均数,但可以通过和其它城市的比较,大致反映出迪拜的房价。

根据全球领先的房地产服务提供商第一太平戴维斯报告统计,2014年中国香港高端住宅超过4000美元每平方英尺,迪拜为1000美元每平方英尺,新加坡为2000美元每平方英尺,上海优质楼盘和东京、纽约相当,约1500美元每平方英尺。这样大致折算下来,迪拜的高端豪宅还不如上海、东京、纽约贵。

迪拜租一卧室的公寓,租金在7500-17000迪拉姆,相当于2040-3540美元;同样的公寓,纽约的租金是1990-3240美元。同样的公寓售价,迪拜的中位数也与纽约相当,190万迪拉姆,约50万美元。

在 第一太平戴维斯眼中,上海、莫斯科、孟买比做疯狂过山车,而伦敦、新加坡、中国香港、巴黎犹如悠悠摩天轮,纽约、悉尼犹如旋转华尔兹,东京犹如阳光小木马,而 迪拜、里约热内卢起伏如秋千。他们认为迪拜住宅价格排名居中,但波动剧烈,表现无常。这种判断一方面是对迪拜投资机会的认可,一方面也是对投资风险的揭 示。

迪拜房价飘忽不定迪 拜房产虽然涨幅大,但波动也大。自2012年8月到2014年年末,迪拜楼市售价上涨56%。但在这个过程中,随着石油价格波动和旅游者与居民购买力下 降,2014年下半年,迪拜房地产市场迎来第二次低谷。到2015年第一季度,房地产市场依然没有转好的迹象,伴随着低谷期新建项目在2015年逐渐上 市,供需平衡进一步打破,房价变得又不太乐观了。

阿联酋《国民报》5月报道,据迪拜土地管理 局发布的数据,迪拜房地产市场4月继续下行,交易量7311笔,较2014年同期下降51.8%,交易额353亿迪拉姆(约合96亿美元),较2014年 同期下降37.1%。报道称,迪拜房市交易量从去年底就开始出现持续下滑,其中部分原因是迪拜政府为使增长过快的房市降温出台了一系列政策规定,包括更加 严格的抵押贷款条件、提高房地产交易费用等。

咨询机构仲量联行和评级机构标准 普尔均预测2015年迪拜房产平均价格将下降10%-20%。知名评级机构标准普尔则持更加悲观的态度,认为油价下跌将打击投资者信心,预计迪拜房价和租 赁价格将下降20%。酒店市场也同样面临下行压力,一季度迪拜酒店房间平均价格为273美元,较去年286美元的平均水平下降了5%。

日本出击处理国内820万套闲置住房

过多的房屋空置无疑会带来很多社会隐患,比如杂草丛生、流浪猫狗聚集、治安混乱、城市规划无法推进等。面对不断增多的空置房,政府决定用狠招来对付——5月26日,应对日本全国多达820万套闲置住房的特别措施法全面实施。

日本出击处理国内820万套闲置住房

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为 了控制空置房数量的增加,日本闲置住房的特别措施法(下称“空房法”)于5月26日全面实施。空房法规定,日本市区町村可以建议及命令恐将对治安及防灾造 成问题的空房所有者对房屋进行拆除或修缮。违反命令者将被处以50万日元(约合人民币2.5万元)以下的过失罚款,有关方面还可以进行强制拆除。

随着此次法律实施,地方政府的权限得到法律认可,相关对策将全面启动。

“刚 刚实施的‘空房法’就是为了彻底清理那些闲置住房。”日本房产中介商佐藤建三告诉《国际金融报》记者,日本存在的空置房和中国的不一样,有很多都是无人去 管、更没有人愿意买的破旧老房子。“之前因为各种法律问题,无法拆除,让政府非常头疼,空房法的出台在一定程度上解决了这些老问题”。

不过,有机构预计,今后空房数量会因人口急剧减少而大幅增加,政府还需出台更彻底的解决办法。

820万空置

谁都没有想到,看似成熟完善的日本房地产市场中隐藏着如此多的空置房屋。

在人口减少的背景下,住宅套数却在增加。最新的数据显示,现在日本全国有820多万的空置房屋。

日本东京居民西原贵子就曾对《国际金融报》记者表示:“从新闻中得知日本居然有这么多的空置房,我们感到非常惊讶。因为很多人还没有属于自己的房子,在为买房而努力。”

其实,从1969年起,日本就开始出现住宅数大于家庭数的现象,此后住宅空置率逐年上升。虽然近20年来,日本处于人口下降通道,但由于单人家庭和核心家庭增多,日本家庭总数在2015年前仍呈上升趋势。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为,前期日本建设了大量的房屋,而随着人口老龄化以及家庭结构的改变,人们对居住的需求总体下降,因此空置房数量大幅增加。

在当地媒体看来,日本住宅空置率居高不下有多方面的原因。首先是人口和家庭结构的变化。由于人口持续向东京、大阪、名古屋三大都市圈集中,中小城镇年轻人流失严重。许多无人照顾的老年人只能去养老院,留下许多房屋无人继承。

日本总务省统计局公开表示:“今后随着老龄化的加剧,老年人的不断离世还将导致空置住宅的进一步增多,因此,日本政府应该制定有效措施加以应对。”

在日本经济学家看来,新建住宅供大于求成为空置房问题出现的关键性因素。上世纪90年代以后,住宅建设一直被日本政府当作刺激经济景气的手段。

据富士通综合研究所经济研究所首席主任研究员米山秀隆测算,以现在的住宅新建和旧房拆除速度,2015年以后,日本每四户住宅就将有一户空置。

佐藤建三担忧地表示,因为当地房屋需求的不断降低,才让空置房的数量不断增加。“而且,日本对住宅征收的固定资产税仅为土地税的1/6,所以,哪怕现在的一些房子已经破得不能住人,也要留着避税。这样一来,空置房的问题就更加突出了。”

例如,200平方米以下的住房每年所需缴纳的税收仅为空地皮固定资产税的1/6,超出200平方米以上的部分则按照其1/3进行缴纳,因此,空房在缴税方面有很大的优惠。

除此之外,即便是对闲置空房进行处置,许多住房也无法进行重建,因为按照日本建筑基准法,原则上住房必须远离道路2米以上,但是如今许多日本闲置空房都是非常古老的建筑,很难满足该条件,这种情况下,只能将其长期放置。

住友不动产的工作人员对《国际金融报》记者透露,日本住房拆毁成本非常高,按照一套独栋住房计算,小型的木造结构住房也需要花费100万日元(约合人民币6万元)左右的拆卸费,这导致很多房地产商都不愿意去进行这项工作。

据业内人士介绍,虽然这些日本房产长期闲置,但是土地仍属于私有地,因此当地政府也是对此束手无策。当然,还存在一些住房所有人去世后无人继承的情况,这种情况更是让政府难以处理。

能否有效

焦头烂额之下,日本政府出台了不少措施。只是,空置房的数量并没有因此得到有效控制。

如今,空房法全面实施,又是否能够改变现状?

据“空房法”规定,日本市区町村可以建议及命令恐将对治安及防灾造成问题的空房所有者对房屋进行拆除或修缮。违反命令者将被处以50万日元(约合人民币2.5万元)以下的过失罚款,有关方面还可以进行强制拆除。

与此同时,还将由地方政府判断或存危害的“特定空房”然后寻求改善的机制启动。“空房法”指出,地方政府在作出判断时有权实施入室调查。可对所有者就修缮等分阶段地进行指导、建议及命令。“空房法”中还规定,对于某些建筑还可进行行政强制拆除。

日本政府公布了“特定空房”的判断标准,包括屋顶和外壁受损严重及多数窗玻璃破碎、根基龟裂程度大且白蚁腐蚀地基、木材腐朽倒在近邻或路旁、放置垃圾等产生恶臭等各项。

“判断标准的明确很有必要。”西原贵子指出,“我家后面原先有一栋老房子,因为房主不管,年久失修,周围有很多野猫、野狗聚集。到了夜里,甚至还有一些不良少年在那里聚集斗殴,附近居民都报过警,但并没有太大的效果。”

在西原贵子看来,虽然无法判定强拆这些房屋对空置房数量的下降是否有帮助,但是对于他们这些居住在老旧空置房周围的人来说,至少提升了他们的居住环境。

其 实,在新的“空房法”实施之前,日本目前已有272个地方自治体制定了《空置住宅对策条例》,从加速拆除和有效利用两方面着手解决问题。对经评估严重老化 到无法居住的房屋,地方政府向自行拆除者补贴一定比例的费用,对拒不拆除或无主房屋进行强制拆除。建立“空屋银行”,加强对空置房的排查、评估和登记上 网,让租房者特别是年轻人能迅速地找到合适、廉价的住宅。对有文化价值和使用价值的空房进行改造,比如改成公共活动中心、养老院或宾馆民宿等。譬如,兵库 县神河町对80年以上的古民居进行重新整修后,以低廉价格出租给希望体验农家生活的3个月以下短期租房户。

但是,无论是之前的《空置住宅对策条例》,还是如今的“空房法”都将面临一个严重的问题。

“这个问题其实一直都存在,那就是政府在查证房主身份的过程中就会遇到难题。哪怕是税务部门,也不能够随便提供房主的信息,因为这在日本是违规的,会被视为违反个人信息保密法。”佐藤建三告诉记者。

不过,在日本一些房地产人士看来,既然政府决定推行实施“空房法”,就应该做好了如何应对这些法律条款的准备。

相比之下,那些房屋的“拥有者”对“空房法”的态度却不是那么友好。

在拥有众多房产的房东们看来,他们的房子被空置,政府也要付一定责任,而不是通过一味的罚款、强拆来解决问题。

“日本现在人口数量在不断下降,很多家庭比较富裕的年轻一代手上有四五套房屋。”家住在千叶的原麻里奈告诉《国际金融报》记者,“但是,高额的遗产税、房产税、拆卸费,加起来完全高过房租,所以我们会觉得房子放在那里反而更省钱。”

因此,有专业人士提倡,日本政府应该考虑降低二手房贷款利率并减免税收,并且对房屋的拆卸费用进行补贴,“不需要全额补贴,但是至少有一些激励政策”。

相 关机构调查发现,对比其他措施,目前最为贴合民意的便是首相安倍晋三提议的放宽租房条例。据悉,在货币宽松政策和入境签证条例放宽下,更多游客前往日本旅 游。去年前10个月,前往日本的游客已增加了27%,达1100万人次。当局希望,在2020年东京奥运会时,可以吸引2000万游客。当局希望除了放宽 租房条例,缓解当地酒店不足的问题外,也能解决房子空置的问题。

分析认为,如果政府放宽条例,允许屋主将房子短期出租,游客有地方落脚,屋主也能从中受益。预计短期租房市场估计每年值1000亿日元。

虽然短期租房市场能带来丰厚的利润,许多房地产公司也虎视眈眈,但一些地方政府反对放宽该条例。2014年9月,大阪议员以担心社区安宁为由,投票否决了放宽租房条例议案。

“很多屋主认为,这是既能解决房屋空置问题又能给当地带来经济效益的双赢方法。”一位日本的朋友告诉记者,“可惜的是,很多条例并不是民意赞同就一定会实施,政府也需要平衡多方利益。

中国香港豪宅市场升温 中介商补贴印花税吸引内地客

布少明称,中国香港发展商为旗下豪宅补贴买家印花税的例子屡见不鲜,这也是让中国香港豪宅的内地买家比例居高不下的原因之一。新鸿基地产的九龙站豪宅项目“天玺”就曾经推出过买家印花税补贴,当时曾经提供70%的买家印花税补贴优惠,最多占楼价10.5%,吸引不少内地买家。5月的中国香港阴雨绵绵,就如李林(化名)略显焦虑而后悔的心情,李林2011年从中国香港浸会大学商学院毕业后,选择了一份门槛不高的地产经纪工作,当时的他想在豪宅销售市场打出自己的一片天地。

中国香港楼市升温 商家出招吸内地客

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2012年的春天,中国香港豪宅市场开始沉寂,面对市场的动荡,李林转行到一家亲子教育杂志社。但最近中国香港豪宅市场的情况却让李林肠子都悔青了。

自从今年4月份中国香港和内地股市飙升开始,中国香港的豪宅市场就迅速升温。

机构数据显示,2015年4月,价值1200万港元以上的豪宅买卖登记有444宗,成交宗数同比上升7.8%,平均每天都有接近15栋豪宅在成交。而这些豪宅的总价值达116.51亿港元,如果按照1%的佣金比例,销售这些豪宅的佣金可以达到1.16亿港元,这让李林原来那些坚守在豪宅市场的同事都笑开了花。

中国香港豪宅市场升温,内地客回流

而豪宅市场升温的原动力来自于一手楼盘源源不断地推出。2015年,新鸿基地产(00016.HK)是最大的一手住宅供应商,计划开售12个项目,共约11000个单位,其中不乏豪宅项目,公司在港岛南侧有8座洋房待售,开价都超过1亿港元,而本月将在何文田推出天铸第一期。

长江实业也在九龙有2处高档住宅正在做销售准备,连鲜有出售住宅的恒隆地产(00101.HK)目前在跑马地也推出豪宅项目蓝塘道23至39号,目前已经开放示范屋供准买家预约参观。

接下来,山顶、南区浅水湾、赤柱、何文田、九龙塘和大埔都有超级豪宅在今年准备开卖,目标盯准口袋最深的客户。

2015年4月份,中国香港的一手豪宅成交量尤其多,有数据显示,价值1200万港元以上的一手豪宅买卖合约登记有204宗,环比上升30%,是2014年12月以来的新高,而销售总值达到64.36亿元,环比上涨33%,是近3个月以来的新高。

中原地产也表示,今年第一季度,中国香港总价超过1200万港元的房屋销售量达到2012年以来的最高点。

美联物业住宅部行政总裁布少明对《第一财经日报》称,受中国香港和内地股市产生的财富效应影响,中国香港豪宅市场近日迅速升温,而内地人购买豪宅的热情也开始再度高涨,目前内地买家的占比已经达到20%~30%,是近两年来的高位。

针对内地买主的回流,中国香港信和置业有限公司(00083.HK,下称“信和置业”)联席董事田兆源在接受记者采访时表示,一方面,境内的住宅由于受限购、限贷等政策影响较大,其投资属性已变弱,投资渠道变窄。另一方面,目前一线城市的房价已与不少境外大城市房价基本相当,出于享受更优质的教育及医疗资源、投资回报等考虑,促使境内富裕阶层的投资置业兴趣逐渐转向境外甚至是中国香港。“中国香港因其与内地紧密相连的地理位置、开放的港口政策、良好的教育环境,成为境内富裕阶层青睐的置业之地。”田兆源透露,其公司旗下豪宅项目的内地买家比例已经达到10%左右,而在中国香港印花税政策推出之前,这一比例更高。

2012年10月27日,中国香港特区政府为打击内地及海外买家炒卖中国香港楼房,宣布推出买家印花税,凡是非中国香港永久居民在中国香港买房就必须缴纳楼价的15%作为买家印花税。相关政策一推出,严重打击了不少内地或海外买家在中国香港置业的热情。

布少明称,这一政策对想在中国香港购买中小户型楼房的内地买家影响最大,即便现在内地买家的比例也没有恢复到该政策出台之前的水平,目前在中国香港购买中小型楼房的内地买家占比也仅为3%。

补贴内地买主印花税

眼看着内地土豪们到世界各地去抢购豪宅,部分中国香港开发商为了吸引内地投资客,甚至推出了为非港人(没有中国香港身份的海外及内地人士)代付15%印花税的优惠措施。信和置业便是其中之一。

“比如BotanicaBay(信和置业旗下一豪宅项目)第19号独立屋售价约人民币8700万元,内地买家可享15%印花税回赠,扣除印花税补贴,售价是人民币6676万元。”田兆源透露,中国香港不少开发商都在针对内地买家进行印花税补贴,以便吸引更多的内地“金主”。

恒隆地产发言人对《第一财经日报》称,不排除在内地进行推介会的可能性,由于旗下项目尚未开售,未来是否补贴买家印花税并不确定。

布少明称,中国香港发展商为旗下豪宅补贴买家印花税的例子屡见不鲜,这也是让中国香港豪宅的内地买家比例居高不下的原因之一。2013年10月,新鸿基地产的九龙站豪宅项目“天玺”就曾经推出过买家印花税补贴,当时曾经提供70%的买家印花税补贴优惠,最多占楼价10.5%,吸引不少内地买家。

不过,随着豪宅市场的持续升温,也有发展商开始收紧优惠政策。5月初,新鸿基地产副董事总经理雷霆称,“天玺”可供出售单位将不再提供买家印花税补贴优惠。

内地富商明星赴港买豪宅

布少明称,总价过亿的豪宅很吸引“不差钱”的内地买家,其中不乏富商和明星。而这些买家通常不会扫货一手豪宅,反而是在二手豪宅中寻宝。

据中国香港媒体报道,杨幂和刘恺威在5月份,联名买入中国香港西半山老牌豪宅宝城大厦2座高层单位,成交价5980万港元,单位实用面积约216.9平方米,平均每平方米为27.57万港元(约22.06万元人民币),无论成交价还是每平方米单价都创下新高。

而这已经不是杨幂夫妇第一次扫货中国香港豪宅了,有媒体报道,2012年,杨幂夫妇以“上誉有限公司”的名义,买进现在价值超过3500万港元的豪宅中半山蔚皇居,后来又以6000万港元买下九龙塘的著名学区房OneLaSalle。

此外,有媒体报道称,赵薇夫妇为了让女儿小四月顺利进入位于中国香港深井的哈罗中国香港学校,他们在2012年以1.5亿港元购入荃湾皇壁3个复式单位。另外,马云也在2007年以2.83亿港元的价格,购入了位于半山BranksomeCrest顶层的住宅。

内地富商阶层是赴港扫豪宅的另一大群体。据中国香港媒体报道,内地知名女富豪张茵家族花费近3亿元人民币巨资连扫逸珑湾10套海景楼王,创下该项目最高单一成交金额,其中的第6号独立屋,作价逾人民币1.33亿元,每平方米售价人民币393736元,总价及每平方米单价均创中国香港新界区洋房新高。

日本房市:日圆续贬 东京买房升温

日圆兑新台币本周贬破1:4,新一波赴日旅游兼看屋热潮蓄势待发。房仲业表示,东京房市现仍在初升段,赴日置产时机仍佳,不过出手前应先了解税制及相关费用,做好财务规划。

日本房市:日圆续贬 东京买房升温

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日圆兑新台币一路贬值,本周二(26日)出现17年来首见的1元新台币换4日圆,至周四止仍不见明显回升。

全国不动产董事长叶春智表示,受政策打房影响,国人近年掀跨海不动产投资热,其中,东京因租金投报率高,房价在相对低档,最受国人青睐,以全国不动产来说,投入日本市场短短不到半年就成交55户。

日本信义表示,不只中国台湾热衷赴日投资,由于日本经济逐渐摆脱停滞,加上日圆贬值、房地产价格相对便宜,各国资金也纷纷涌入日本,今年首季不动产投资金额即高达1.54兆日圆,较去年同期大增23%。

叶春智表示,过去日本房市长期低迷,东京房价被认为只跌不涨,但这两年东京住宅用地、商业用地公告地价连续上涨,东京房屋成交单价也从每坪新台币41.3万元成长至51.5万元,涨幅达25%,显示日本房价初升段已启动。

由于日本内阁公布GDP连两季上扬,创近一年来最佳表现,加上日圆兑新台币汇率跌到17年来的新低,包括日本信义、全国等房仲业者近日电话询问热络,赴日置产热潮正在快速升温中。

日本信义社长何伟宏提醒,投资人赴海外置产除了要预先做好资金配置规画,也要了解相关法律规定,以东京买房为例,购入时的一次性税费约占成交价的2-3%,加上仲介服务手续费,另外还有每年需支付的固定税负,皆会直接影响到投资报酬率,在事前评估财务计划时必须一并考量。

日本在台卖“再生住宅”号称可让投报率更亮眼

政经稳定、交通便利的日本东京,已是近年国人投资海外房产的超热门地区,不仅新建案在台询问度高,近期更有业者首度引进“再生住宅”,透过日本房产公司将中古屋完全翻新后,投资人再以同区新房七折的价格购入,省下装修费用与时间成本,还能提高租金水平,让投报率更加亮眼。

日本在台卖“再生住宅”号称可让投报率更亮眼

全国不动产总经理石吉平说明,所谓再生住宅的概念为“将‘堪住’的房屋提升至‘想住’的房屋”,与日本TOTAL ESTATE公司合作后,第一波将引进350户住宅,台日同步销售,包租代管的租金投报率在3%以上,总销金额预估新台币32亿。

近十年TOTAL ESTATE已在日本售出5000户再生住宅,他们采单户收购方式,选择优质住宅区或商业区的中古屋,用最新建材加以翻新,不仅将格局、动线打掉重做,连房屋的水电管线也重新施作,再配置全新的家俱设备包括厨具、卫浴设备等,成品和新房装潢如出一辙。

石吉平提到,国人赴日购屋主要都看有高增值空间的新成屋,然而新成屋房价高、投报率相对低,而中古屋虽然房价低,但随着屋龄提高、建物折旧,房价及租金也随之下降;反观介于中间的再生住宅,内装和新房有同等水准,不须再重新装潢修缮,且大多位于优质住宅区,投报率介于新成屋与中古屋间,适合稳健收益型的投资人。

TOTAL ESTATE董事长森川幸二表示,再生住宅大多位于早期开发区,交通与生活机能完善,住宅需求大,并不受环境不景气影响,房价还会比同一栋建物的一般中古屋高出20~25%。TOTAL ESTATE对施作建材、水电管线、天花板、地板及防水的施工品质提供2年保固,其余家具也有3个月~2年保固,以在交易过程中,降低消费者的未知风险。

过去日本被认为房价冻涨,但根据日本国土交通省最新统计,2015年三大都会区:东京都、大阪府及名古屋圈的住宅用地、商业用地公告地价连续两年上升,且自从首相安倍晋三2012年上任以来,中古屋成交单价也从每坪新台币41.3万成长为51.5万,涨幅达25%。东京租屋市场尤其火热,对照总务省发布的住宅土地统计资料发现,目前东京住宅自有率仅45.8%,显示有54.2%民众名下没有房产,大部分民众都选择租屋。

新加坡房市:今年新售公寓单位中位数面积止降回升

今年新售出公寓单位中位数面积止降回升,但依然远低于转售和租赁市场的面积需求。

近几年新公寓的面积越建越小,这似乎已是公开的秘密。自从2009年全球金融危机结束以来,房价的一路攀升致使越来越多的新公寓买家开始接受更小的单位面积。

今年新售公寓单位中位数面积止降回升

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根据新加坡房地产联合交易网(SRX)提供的数据,包括执行共管公寓(EC)在内,2014年发展商售出的新公寓单位中位数面积仅为850平方英尺,较2009年的中位数面积1195平方英尺缩水达28.9%。

有八年从业经验的Huttons地产经纪王伟雄(34岁)受访时说:“公寓越卖越小的一部分原因是发展商要保证单位总价能令买家负担得起。但从另一方面来讲,面积减小并不代表实用性下降。相反地,比起几年前,近两年出售的新项目多数缩小了阳台面积,而且不再带有凸窗(bay window),因此设计更高效,实用性更好,同时也帮买家省了钱。”

虽然新私宅市场趋向“小户型”,但在转售市场,买家却似乎没有在面积上让步。去年转售公寓的中位数面积为1249平方英尺,与2009年持平。

对比新私宅和二手私宅买家的面积要求,两者之间差距从2009年的4.3%拉大至2014年的31.9%。

私宅租赁市场方面,去年租出的公寓中位数面积是1141平方英尺。因此,去年新售出公寓的中位数面积也比租赁市场的预期小了25.5%。

受访分析师表示,较小的面积也意味着当这些公寓未来进入转售或租赁市场时将面临压力。

更多买家倾向转售市场

ERA产业主要执行员林东荣说:“我们已经看到更多买家倾向于转售市场,尤其是对于买来自己居住的买家来说,他们更喜欢较宽敞的转售单位。”

欣乐国际(SLP)执行董事麦俊荣也表示:“在价格一样的情况下,如果同一地点有一个新的小型单位和一个几年前建的相对宽敞的单位,越来越多租客倾向于后者。”

但麦俊荣同时指出,小型公寓单位是否有投资潜力和地点有很大关系。“如果公寓靠近地铁站和商场,上班和生活都很方便的话,相信还是有租客或买家心仪。反之,如果地点很不方便,就算价格较低可能也会无人问津。”

然而,今年的新私宅市场出现转折。截至5月21日,今年新售出私宅的面积中位数反弹至990平方英尺,较去年上升16.5%,也是2010年以来的最高值。这一数据是基于1953宗新私宅交易得出。

麦俊荣表示新售私宅面积变大的原因有两点。首先今年有更多EC项目推出市场,而EC单位的面积通常比纯粹的私宅来得大。在今年销售业绩前六名的项目中有三个属于EC,分别是裕廊西的LakeLife,榜鹅的The Terrace和盛港的百丽轩(Bellewaters)。其中LakeLife售出单位的中位数面积达1194平方英尺,The Terrace和百丽轩的中位数面积则分别为1173和1098平方英尺,它们都对整体市场的中位数面积上升有推动作用。

其次,他认为一些买家的确担心市场上的小型单位有供应过剩的可能性,因而在出手时更加谨慎。

在租赁市场,今年以来租出公寓的中位数面积则较去年继续缩水3.6%,降至1100平方英尺。

随着更多小型单位的竣工,林东荣认为未来租出的公寓面积还将进一步缩小。

在转售公寓的中位数面积保持稳定的情况下,新私宅的面积虽有反弹,但依然比转售市场的面积需求低了20.7%。

虽然一手和二手市场之间的面积差距依然很大,但分析师认为开发商的首要目标还是保持总价可以被买家消化,因此他们不太可能向以前一样推出太多大型单位。

麦俊荣提醒投资者,在出手购买小型单位之前必须换位思考,把自己想象成租客,反问自己是否喜欢居住在这里、地点是否足够方便。