Author: Molly Chen

2014年發佈的「中國的對外繁榮：中國在全球房地產業投資的興起」投資白皮書中顯示：2008年至2014年，中國對外房地產投資增長了200多倍，投資總額達337億美元。其中，美國仍是首選。

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從2013年復興國際以7.25億美元收購第一大通曼哈頓廣場，SOHO中國聯合巴西億萬富翁收購通用汽車大廈40%的股份，綠地集團收購紐約布魯克林大西洋廣場地產項目70%股份，到2014年中國安邦保險公司以19.5億美元買下紐約華爾道夫酒店，中國投資者大手筆進軍美國商業地產的例子不勝枚舉。

普華永道與美國城市土地學會 （Urban Land Institute) 去年10月共同發佈「房地產新興趨勢」年度報告，普華永道公司合夥人、美國房地產諮詢行業領軍人物米奇‧羅謝爾（Mitch Roschelle）表示，經濟繁榮發展創造就業機會，就業率上去之後，對各類房地產的需求就會增加。報告對1000多位房地產投資者、基金經理、房地產開發商和其他房地產專業人士進行了調查和採訪，該報告對2015年房地產趨勢作出預測，休士頓和達拉斯已成為受到全球投資者認真考慮的房地產市場。

未來幾年中，休士頓將有超過1700萬平方尺的寫字樓投放市場，在美國商業房產市場中排名首位主要是因為其在建商業房地產項目數量最多，而非已竣工的項目。

休士頓也因市中心的迅速發展備受矚目，而過去休士頓被公認為城郊發展較為突出。現在休士頓在房地產新興趨勢報告中排名領先，也反應近年來投資者對紐約、洛杉磯、舊金山等沿海大城市以外的房地產市場的投資興趣和市場活動日益增加。

美國城市土地學會CEO Patrick Phillips在一份聲明中表示「投資者正在密切關注核心市場以外的投資機會，(投資）那些在宜居程度、就業條件和娛樂文化設施方面極具競爭力的城市。」

要知道，商業地產增值主要動力是土地價格上漲和資本推動，但最重要因素還是資本支撐了商業地產價格上漲。商業地產和住宅週期保持一致，這說明在自由市場經濟條件下，房地產業與宏觀經濟週期密切相關，同時表現為商業地產與住宅價格變化具有較強正相關關係。住宅市場不好，商業地產也難以發展。美國商業地產投資結果也說明，商業地產投資需要長期持有，最後，還可以選擇間接投資，通過證券化，即投資於美國的上市的地產管理公司，或房地產信託基金REITS來分解風險。

作為一個高度發達經濟體，商業地產經歷了多次商業週期，市場成熟，投資前做好足夠的「功課」，對風險的規避很有益處。其實，除了土地價格因素，寫字樓、購物中心等地產價格上漲還受其他重要經濟因素影響。

賓州大學華頓商學院房地產系教授Joseph Gyourko 2009年發表了「商業地產與住宅的差異」，就美國32個大城市在2008年前地產繁榮階段的商業地產長期價格變化特點和週期進行了研究，希望發現商業地產與住宅地產的市場差別。

Gyourko的研究將住宅確定為公寓，將商業地產分為寫字樓和購物中心。他認為，美國寫字樓在這一時段升值的主要原因有兩個，一個是淨租金上升，另一個就是乘數擴張。

在房地產研究領域，一般用資本化率指標（Cap Rate）來衡量投資狀況，其定義為淨租金對物業價值的比率，相當於股票市盈率（PE）的倒數。較低的資本化率意味著投資者對某一物業給定的租金，願意支付更多的投資。而租金乘數是指一定租金獲得資本投入的係數。從2003年至2008年，美國城市寫字樓資本化率呈下降趨勢，CBD下降到6%，非CBD下 降到7%。

研究表明，寫字樓價格上漲構成中，淨租金上漲貢獻率佔41%，資本化率下降貢獻率為59%，也就是說，投資比淨租金對寫字樓價格影響更重要，但隨著繁榮週期的結束，商業地產價格開始回調。

這說明公寓與商業地產都有較長的商業週期，其中商業地產表現更不穩定：當宏觀經濟下行時，應該充分注意到商業地產的風險。在繁榮期間，商業地產價格 上漲的主要原因是租金乘數提高，也就是投資者對特定租金收入投入更多資金。這使得貸款市場表現更積極，這期間信貸的擔保標準會下降。貸款供給增加，會刺激投資者繼續投資商業地產。

需要注意的是，Gyourko做的是經濟學研究，不是商業調查報告，其在收集數據基礎上，利用空間平衡原理做了相關分析。其結論帶有理論色彩，但能夠有效說明商業地產和公寓的相關性和週期特點，這對投資者也有一定啟示。

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電影電視中美國人大多居住在獨棟的房子裡，而中國則多為高樓、單元房。美國的居民區都有哪些類型？哪種類型是主流？

美國的居民區分很多樣化。雖然沒有官方界定的固定的類型，但可以根據密度（density）劃出幾個類型：

示意圖中的光譜顯示美國典型的城建區的級（左邊密度越低，右邊密度越高）：

T2 Rural Zone 鄉村區

T3 Suburban Zone 郊區

T4 General Urban Zone 綜合城區

T5 Urban Center Zone 城區中心

T6 Urban Core Zone 城區核心

五種居民區都會有居民，但大部分美國人在郊區生活。美國人選擇什麼樣的居民區取決於很多因素：職業、收入、三觀、是否有孩子、還有對文化，美食，娛樂，環境等條件的要求和品味。

灣區大多數居民區屬於鄉村區或者郊區，城區比較少，多為集中在舊金山市中心，還有奧克蘭，伯克利，聖何塞幾個衛星市。

T6城區核心

城區核心，也稱之為市中心或者「downtown」以商務和辦公用地為主。這裡一般都有高樓大廈，但大部分是寫字樓。這裡一般是城市的交通樞紐，有 地鐵線從這裡往四方的郊區放射。這裡很熱鬧，很時尚，有人上班，有人逛街，有人娛樂。以前美國的城區核心很少有居民樓但最近幾年幾個大城市就在核心區建居 民樓。

T5城區中心

這裡沒有多少美國人居住，但年輕一點的白領 （”yuppies”,或者 young urban professionals）比較喜歡這裡因為很方便買東西，很時尚，很多club和飯店，很多單身方便約炮交往。這裡的居民樓也比較密集，樓層比較高， 建築多為公寓（apartment building 或者 highrise）或者loft （原來的工廠或倉庫，後來裝修為居民用的）。

作為美國最大城市紐約比較例外，幾乎整個曼哈頓島都該屬於T5或T6。在美國一般的城市只有市中心出現這種居民區。

美式公寓不一定很現代化。這是紐約Lower East Side街景一角，這些公寓已經建了100多年，如今還是很多紐約人選在住在這裡，而且房價很貴。這些公寓雖然不太高（最高6-7樓）但建設密度因此人口密度也高，絕對該屬於T5類型。

在T5居民類型區，一樓一般都是商務用的鋪面，飯店，酒吧等用的，讓居民生活非常方便。很多住在是中心的年輕人覺得買車不方便，出行都依靠地鐵，自行車，或者Uber。

T4綜合城區

T4和T5最大的差別是T5只有多戶樓，但T4會有別墅。其實T4應該是建築類型最多樣化的居民區類型，有別墅，有公寓，也有condominium（共管式公寓）。

這是舊金山的維多利亞風格城區別墅。城區別墅和郊區別墅的區別是郊區別墅單獨建在一片比較大的土地，別墅周邊有後院，花園，草地等花林設計。但城市的土地有限，別墅建得挨一點，像上面徒的這兩棟房子。城區別墅一般都比較貴，這些房子估計$400萬左右。

這是紐約市布魯克林綜合城區的典型「brownstone”房子。這些房子1860-1900年代建的時候是一家一戶的別墅，後來分成幾家幾戶的，有點像公寓，但比公寓小一點。

T4最普遍的建築類型就是condo或者condominium (共管式公寓)。Condo是一種多戶建築，比較現代化（大部分是1970年後建的），一般不超過三樓，外貌比公寓時尚一點。Condo和公寓還有一個重 要的區別，公寓一般是一個房東把房子出租給居民，但condo的居民擁有自己的房子。美式condo也經常帶一些公共設施，比如游泳池或健身房。

T4和T5一個大區別是跟zoning（分成制）有關係的。T5和T6一律是混合用地（居住和商務混合的），但T4可以限於居住用地，意思是片區中 只有居民樓，沒有商店。不過，在綜合城區居民區到商務區一般不太遠，方便走路或者騎自行車買東西，孩子也方便走路去學校。這種居民區在目前美國年輕人眼中 非常受歡迎，但因為房價較貴，只有高薪白領能買得起。

T3郊區

郊區是美國人發明的，也是美國最典型最普遍的居民區類型（約75%的美國人住在郊區）。郊區這類居民區密度比較低，分成制（zoning laws）限於居住用地。郊區偶爾也會出現condos，但大部分為單獨別墅或者平方（一樓為主，一般不超過兩樓），一般都有花園。

中國人對美國的別墅有所誤區。在美國郊區並沒有豪宅，基本都長的像上圖那樣。

美國大部分郊區是開發商一次性把一大片開發起來的，房子僅按一兩個樣板，所以顯得一模一樣，缺乏個性。選擇住在郊區的人一般都是有孩子的家庭。年輕 人喜歡住在熱鬧的市中心，但有了孩子很多年輕家庭會搬到郊區去，為了給孩子更寬更安全的環境，還有因為郊區的學校比市中心的學校要好。

美國最早的郊區是波士頓的「電車郊區」，建在電車線附近。但大部分郊區是1950年代以後隨著汽車的普遍化建的。郊區和美國的私家車文化是相互糾結的，在郊區沒車簡直無法生活。有些早建的郊區已經廢除得厲害，比如圖裡的底特律郊區：

為什麼這裡叫郊區不叫鄉村區？郊區是屬於某個城市的周邊（我家就屬於舊金山市的周邊，距離大概30公里），很多在郊區居住的人每天到是市中心上班。

T2鄉村區

鄉村區的房子和郊區的房子也許很像，這裡也是別墅，平方為主。鄉村區和郊區的區別在於密度更低，離城市更遠。住在鄉村區的居民一般不會到城市上班，而是到附近的小鎮上班，或者在自己家工作，做農民什麼的。

這是俄亥俄州的一個環境比較好的鄉村別墅。但美國鄉村區不都這麼好，鄉村收入比較低，還有很多人沒有房子，而住在mobile home或者trailer park （活動房屋）。

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據近期公佈的最新房市報告顯示，今年春天的硅谷房市比之前更熾烈。由於房屋供應少，買家按捺不住，頻出高價，以致灣區九縣4月的房價中位數（median prices）屢創新高，其中又以硅谷為中心的聖他克拉拉縣為最高，房價中位數首次突破90萬元，達90.5萬美元。

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「CoreLogic」報告顯示，聖馬特奧縣（當地華人譯：聖馬刁郡）4月的房價中位數升至119.45萬美元；康曲柯士達縣升至49萬美元，比今年3月多出2萬美元。

巴洛阿圖地產公司「Sereno」的經紀說，市場缺少物業出售，以致房價持續上揚，巴洛阿圖不少房子的成交價，比一個月前增加3萬至5萬；買家出價比前更積極，知道別人出價82.5萬美元，自己立即調高出價至88.5萬美元。

聖他克拉拉縣4月的房屋銷售比去年同期增加了7.5%；康曲柯士達縣更漲幅更大，達16.5%，創五年新高。整體來說，4月裡九縣的房屋成交量比去年同期增加了7%。

4月份的熾熱，看來暫時不會降溫，因為市場的房屋供應仍然不足。東灣核桃溪的熱門社區北閘（Northgate）的一套房開售，前往看房的竟達100人；一名女買家說，她出價130萬，爭奪這棟房子，價格已經達到斯坦福大學（又稱：史丹佛大學）附近地區的水平。

從休士頓來硅谷的一買家，看中聖荷西市中心一處連棟屋，在經紀的協助下，出價已經超過62萬元的底價，但仍不成功。

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