Molly Chen – Page 35

独一无二的水滨大型场馆，绝佳时机投资澳洲最具发展潜力的Docklands

墨尔本城区水岸Docklands是澳大利亚正在开展的规模最大和最负盛名的海滨开发项目所在地。澳洲政府在Docklands地区投入高达120亿澳元的2020计划是墨尔本乃至全世界最大的整体规划发展项目。有机会在现今时刻投资该地区，可谓集合了天时、地利、人和等多重优势，无疑会让您财富迅速增值，获得可观回报。Docklands市区内的一处大型场馆正在出售，带有巨大的潜力，占据优越位置，为投资者提供了卓越的置业机会！

闪耀的Docklands，下一个Darling Harbour！

这处场馆位于Docklands市区内，是一处位置优越的水滨物业，可统一出售场馆物业及其中的经营企业，也可只出售企业——对于投资者来说，是一次罕见而珍贵的购买机会。

Docklands发展势头相当乐观，未来令人充满期待。这也是您抓住机遇，投资Docklands的最佳时机！在长期的规划中，澳大利亚政府要把Docklands区打造成一个集安静生活、商务办公、休闲娱乐、购物美食于一体的大型综合社区。Docklands这一城区水岸可以步行直达墨尔本CBD，不仅代表着白领人生、休闲美食、颐人海景、时尚地标，更象征着墨尔本的未来。这里是下一个Darling Harbour！

Docklands是个全新商业休闲混合区，坐落在中央商务区边缘，亦是近年来快速发展的区域之一。很多企业总部都设于此区，著名Etihad Stadium、水滨餐厅、娱乐综合大楼和全新大型大师设计公寓建均设于此。这里将建成两倍于墨尔本现在的CBD，十倍于悉尼Darling Harbor（情人港）的景观地带，拥有长达7公里的滨海岸线。未来，Docklands必定会成为墨尔本新CBD，也是最完善的住宅与商业相结合的典范。此外，这里也连续获选全球最宜居城市之一，颇受国内外投资者的关注。

如今投资Docklands的物业，可谓是最恰当的时机！ Docklands毗邻城市的位置带来绝佳的便捷和轻松的水滨生活。一系列崭新公寓提供易于打理、更加紧密的生活空间，适合追求简约生活的人，也适合需要私人空间的人。维多利亚省公布了截至2050年的墨尔本大都市发展方案，该方案除公布为应对不断膨胀的墨尔本大都市人口墨尔本将修建第三大机场外，还提及维多利亚人口将在2050年达到840万。澳大利亚发展协会表示，根据这一战略计划，预计墨尔本内城区人口将会翻一番。墨尔本中央商务区以西2km占地约200公顷，包含44公顷水景的Docklands将投资120亿，作为墨尔本乃至整个澳洲有史以来最大的城市改造项目，容纳墨尔本内城主要的办公楼群。

海外投资者灵敏的嗅觉已经关注到Docklands房产的投资——Docklands地理位置优越，历史沉淀丰厚，不仅距离墨尔本CBD仅2km，而且是墨尔本重要的港口地带，早在墨尔本城市发展早期，就被确定为城市特色商业末端；该生活环境优越，其优美的水景、时尚的住宅塔楼、繁华的街景以及宽阔的长廊，皆令人艳羡；另外，墨尔本人口爆炸式增长，市中心人口预计翻番，为了应对庞大的人口增长，重塑墨尔本CBD以西Docklands区是城市发展必然趋势。基于以上这些因素等，Docklands区重新焕发出勃勃生机。

独一无二的水滨大型场馆，绝佳时机投资澳洲最具发展潜力的Docklands — 这里设有4个独立的多功能厅，带有一个现代化酒吧、2个设备齐全的商业厨房、多个带冷藏室和冷冻设施的大型仓储区

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申请美国留学切勿盲目追求名校适合最重要

新一轮的美国留学申请热潮即将拉开帷幕，很多学生已经开启了积极备战模式。要知道申请并非易事，必须满足去美国留学的条件才行。由于近几年的申请人数众多，美国教育部同时也加大了美过留学的申请难度。

申请美国留学切勿盲目追求名校适合最重要

随着签证政策的逐渐放宽，越来越多的学生选择前往名校云集的美国留学。据了解，美国提供本科学位的大学有3600多所，提供硕士以上学位的大学有1700多所，面对如此多的大学，学生在选择时应对自己的条件有清晰的认识，切忌盲目追求名校。

一般情况下，12月中旬是美国院校申请材料递交截止的时期，美国各大高校将在12月15日左右，全部停止接收申请次年入学的学生材料，包括本科申请硕士或者硕士申请博士等绝大多数入学申请。所以，每年9月开始，咨询美国留学的人士就会大幅增加，大家都希望牢牢抓住申请美国院校的最佳时机，争取第二年秋季入学。

据了解，美国名校在录取考察申请人综合素质时，不仅仅是看在校成绩和托福、SAT成绩。在申请美国留学前，一定要对自己的条件有清晰的认识，特别是家长也应对自己孩子的学习状况和能力有所了解。举例来说，如果在国内成绩一般，很难上一本线，那么申请美国排名前50的大学是不现实的。

专家建议，学生在申请留学时，应选择适合自己的大学，而不是盲目追求名校。因为，在美国大学转校和转专业都比较容易，出国前选定的学校和专业，毕业时可能都有变化。因此，对于家长来说，选择学校一定要量体裁衣，而千万不要把孩子的留学当成向亲友炫耀的牺牲品。

如果你满足了去美国留学的条件，并对自己的能力进行了有效的评估，那么离申请成功也只有一步之遥了。

哈佛大学新生录取率创历史新低仅5.3%

50年前，五个哈佛大学的申请者，就有一名被录取；现在，该校大学新生录取率是5.3%，创下历史新低。

哈佛大学新生录取率创历史新低仅5.3%

专家说，由于近年来，高中应届毕业生申请的大学愈来愈多，外国学生挤美国名校的人数暴增；加上大学人员到各地招生，哈佛大学录取率逐年低降的趋势还将持续下去。也就是说，想进哈佛，愈来愈难。

据哈佛Crimson学生校报报导，哈佛1965年时，申请入学学生人数约6700人，录取率约是20%。到了2006年，录取率下降到9.7%，此后每年下降，今年更创下5.3%的最低录取纪录。

“入学专家”(Expert Admissions)升学辅导公司的若曼(Bari Norman)表示，像哈佛大学这样的名校，一直努力争取多元化的学生群，近年来更积极向那些以往不想申请哈佛的高中生招手。她认为，这是愈来愈多人申请哈佛，使竞争更激烈，录取率愈来愈低的原因。

但哈佛大学入学部主任费兹西蒙(William R. Fitzsimmons)对此说法持疑。他说，哈佛入学部针对低收入家庭学生推出的新项目“Harvard College Connection”，也许是近年申请者增多的原因。但哈佛招揽学生并非无的放矢，而是经过实际考虑，并有特定对象和目标。

InGenius Prep入学咨询公司曼尼罗(David Mainero)说，名校不增加录取名额，美国国内申请者持续增加，申请进名校的国际学生更激增，录取率下降可以预期。

现在从事入学咨询业的前维吉尼亚大学入学部主任穆什(Parke P. Muth)预测，哈佛等名校仍然会继续扩大招生行动，录取率必然持续降低。

各季在美国买房的利与弊

很多人在美国购房时不知道如何把握时机，觉得房价一年到头，跌跌涨涨无规律可循，担心在不合适的时机买到性价比不高的房子。其实，美国房地产市场365天全年开放，一年四个季节根据经济大环境，贷款利息，以及市场上房源的多少，房价产生浮动，所谓的淡旺季都是相对的。以下是各个季节买房的利与弊。

各季在美国买房的利与弊

春季

春季买房的优势在于：天气转暖，春意盎然，房屋显得有朝气；房源充足，很多屋主愿意在春天卖房；对于买家来说，节日过完，天暖出行方便；学区房子通常都在春天放盘，显得特别抢手；买家可以同时在2个不同房子上出价。春季买房的劣势在于买家多竞争激烈，价格相对比较高。根据美国房地产协会的统计，春天的美国房价一般比冬天的房子价格高 2%—3%，而当市场上升时涨价的百分比还会随之增高。春季看房的人多，竞价也激烈。春季市场上的卖家有些并不是急着要卖房，而是用以试探市场，他们会有意标超高价。因此，有时候尽管买家的出价已经很合理，很有竞争性，也未必买成房子。

夏季

夏季里家庭买学区房，承接春天的计画，市场竞争进入白热化阶段。不少人能赶上成交学区房的末班车。此外，夏天利于装修，容易施工，油漆方便干，还可以更换太阳能绿色环保系统。夏季雨水较多，比较容易发现房子漏水等现象。夏季房屋买卖的劣势在于超高的气温，遇上看房天气炎热，买卖双方都会比较没有耐心。当室外气温高到75-80度时，暖气系统难以开启，验屋时需要特别注意。

秋季

秋季是房产成交的另一旺季，优势在于天气好，方便出门。此外，夏季没有卖出的房子在市场变得相对容易议价。屋主在节日到来和寒冬来临前，愿意出售，条件变得宽松。秋季市场会延续夏天旺季从而出现一个过户的高潮。再有秋季成交房屋，还能为年底省税做准备。不过需要注意的是，秋季市场竞争依然激烈，价位要有竞争性。

冬季

我们一般都觉得冬季是房产交易的淡季，市面上的房子相对少些，很难买到自己喜欢的房子。很多人不愿顶着大风大雪去查看房屋状况，但其实，所谓的淡季只是在于房源略少而已。如果能够好好把握，冬季也可以是买房的好时机。冬季里售房的屋主都比较理智，更有诚意。售房的原因多为处理遗产、离婚分财产、工作调动、生活变化。许多时候这样的房子真是物有所值，若买家出价合理，易达成交易。年底买房时的过户费、地税、利息等费用都可以用于减税，对于首次购房的家庭省税会有好处。此外每年的12月至1月份银行的贷款利息会降到最低。

我们虽然觉得冬天太冷，雨雪又多，非常不适合去实地看房；但恰恰在这种糟糕的天气条件下，使房屋最真实的情况暴露了出来。比如，我们可以很容易的检验房屋门窗的封闭性、整栋房屋的排水系统、房屋的供暖系统等。在冬季，租赁搬家服务预定更方便。但是，冬季购房的弊端也是显而易见的。在天气寒冷的情况下，很多人都不愿意出门，如果还要搬家，的确是件很痛苦的事情。

以上的分析是根据普通天气情况，以自住房子为主，并且针对买家第一次购房的情况而言。对于投资者或是商业房地产的买卖，季节因素对他们影响不大。

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购买美国房产遇毁约该怎么办？

美国房地产经纪人遇到代理客人改变主意打算退掉已进入交易合约的买卖，许多房地产纠纷案件就在这里发生，假若代理经纪人未能谨慎妥善处理，日后衍生问题更大。

购买美国房产遇毁约该怎么办？

如果是代表买方的经纪人，假设买主有其他原因想要取消已进入Escrow的房屋时，经纪人要协助买主仔细看清楚卖方在合约上写明的一切审议日期，譬如说买主有权在几天内请房屋检查专家详细查验屋况，屋况有问题严重到买主不能接受，可以取消购买，卖方也退还买主付的订金。

买方在收到HOA套装文件再售说明的五天内，要了解小区是否有诉讼？小区对是否有出租的限制？小区对停车规定，依法买主有五天反悔期。

买方如果贷款条件不够被银行拒绝，美国法律保障贷款人权利，买主因为贷不到款，亦可以取消购买，但是这种情况有时候买主付的订金会被没收，合约条款中有所载述，经纪人必须告诉买主，特别是为客人买全新屋，建商通常会加载贷款不通过时没收订金这一项，经纪人若经验不够或者忽略条文细节，这件买卖就要出问题。

房屋买卖交易期间有长有短，但合约上会写着期限，从Open Escrow起30天、45天、60天都有，买方经纪人要了解买主申请贷款最新状况，需要贷款购屋的买主，经常因为提交给贷款机构的文件不符合放款要求而拖延，身为经纪人一定要在交易期限日期内书面取得卖方同意延长交易完成日，经纪若未及时处理修改合约事项，很可能这笔交易在合约到期日破灭，这是经纪人的疏失，卖方可以把房屋卖给其他人，在一个房价上升的市场，经纪人万不可犯这种错误，损害到买主成功购屋。

有不少卖主售屋时要求买主“照单全收”（As Is），其实房屋若有危害安全问题，法律会保障买主，买方经纪人可向卖方提出要求修正，譬如说热水炉不在法定的高度上、屋内生霉、电线外露等等，买主有权要求卖主提供修理，一位负责的专业经纪人，应懂得保障买主权益。

至于卖主可否从交易中退出？一般而言在房价快速上涨的市场中，这样的情形会发生，卖主刚签完交易合约，当天下午就有另一位买主用更高价及现金来买，使得卖主犹豫，以为卖价定低了，就想取消合约。

通常只有买方贷款出问题时，卖主才可能顺利取消买卖合约，如果买方一切遵守交易合约规定，卖主很难取巧，除非卖方之一冒名替共同屋主签字，而被共同屋主发现拒绝出售房屋，这种情况会牵涉到诈欺法律层面，买卖交易有可能取消。

有些卖主会以买到另一栋房屋为由而延长售屋成交日期，如果买主同意，卖主可以安心继续住在已售之屋里面。一位称职的买方经纪，应要求卖主提供期限，更理想的情况是要求卖主付给新买主房租，并且另写以月为期的租约，以免除卖主赖著不搬走。

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英国大选后移民政策或将大变

即将到来的5月英国大选，移民的话题不断被各主要政党拿出来“说事儿”。都还对上一次大选保守党用收紧移民政策赢得的拥护和选票记忆犹新。

英国大选后移民政策或将大变

5月大选前夕，英国三大党频频就移民问题发表演说，移民俨然上升到重大政治问题的高度。细听端倪，原来都是在抨击移民进入英国带来的种种问题，主张上台后要采取更为严厉的移民措施。

5年前的那一次选举，最后牺牲了PSW，取消了高技术移民。这一次的大选，无论哪家获胜，对移民估计都不会是什么好消息，只不过是不好与更加不好的区别。

数据显示，自2005年以来英国移民人数始终保持增长。截至到2014年9月，英国境内的总移民人数是624,00，自2005年以来的净移民人数为298,000。卡梅伦五年前誓将移民人数由几十万控制到几万的宏伟目标俨然成了泡影。

本次大选来临之际，各党派也纷纷开始利用控制移民做文章、希望以此赢得更多的支持和选票。

大选前夕，保守党抛出的控制移民方面的政策是首先采取措施在源头上进行限制。

保守党主张，今后欧盟国家的移民想进入英国，也将像美国那样进行排期审核，审核的时间没有最终的定论，但等上个3-5估计也是最低要求。至于非欧盟国家的移民，排期的时间就可想而知了。

另外保守党还主张，移民要在登录英国4年之后才可以申请各种福利，包括住房补贴等。移民不享有失业救济金，英国境外居住的移民家庭不享受各种儿童福利。

对于欧盟国家进入英国的移民要进一步协商提高门槛，避免低素质的欧盟移民继续大量涌入英国。而且一旦保守党在本次大选中获胜，就有可能在2017年对是否退出欧盟进行全民公决，届时欧盟其他国家公民再想移民英国也将非常困难。

工党在控制移民政策方面和保守党提出的意见非常相似，也是要给移民进入英国增加审核期限，另外工党还提议新增1000名边境工作人员加强管理，并要增设出境检查环节，以往只有进入英国需要审核，工党主张从英国出境也要接受严格的审核。

另外从保护本地劳动力的角度，工党提出，需要认定，雇主如果因为雇佣外国员工而裁剪英国本地员工，这种行为将被视为违法。另外，欧盟成员国的移民要在加入英国国籍两年后方可申请失业保险金。

自民党在大选前也提出了将对潜在移民设置更高的准入要求，特别是在英语语言方面的设想。和其他两大党一样，也是一样收紧移民的调调。

无论如何收紧移民政策，首当其冲受到影响的又将是毕业后希望留在英国的留学生群体。去年联合政府就曾经提出，留学生在英国读书毕业后必须离开英国的政策，虽然当时经过讨论后没了下文，但就目前保守党的表态来看，一旦保守党当选，很有可能把这一设想再次拿出来讨论，实施的可能性也会更大。

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新移民持续拥入法拉盛各所小学迫使研拟扩建案

新移民持续涌入法拉盛，使公校过度拥挤问题日益恶化。拥有82%亚裔学生的第24小学情况更严重，家长不断反映新移民学生太多，“图书馆变实验室，体育馆拿来上语言课”，迫使校方10日举行公听会研拟扩建案，舒缓过度拥挤现象。

新移民持续拥入法拉盛各所小学迫使研拟扩建案

设有幼稚园至五年级的第24小学两座主教学楼原本只能容纳约600人，随着学生人数逐年增加，校方在操场旁放货柜屋，充当二年级学生四间教室，仍是不够用。2014至2015学年入学人数已多达977人，使用率达166%。校长几年前已考虑扩建，今年加速推动提案，拟把货柜屋拆除盖教学楼，并把主教学楼四间教室改建，将125名学生转移到十几个街口远的第107小学，等三年的建案完工，可容纳1137名学生。

从该校幼稚园就读至今的五年级学生迪亚兹(Justin Diaz)表示，他在幼稚园时一切还觉得正常，现在电脑教室和实验室都不够用，图书馆常被拿来上实验课，连体育馆都用来给新移民学生当英语为第二语言 (ESL)教室。他指出自己班上有25个学生，教室不算太挤，最无法忍受的是每到下课，“走廊挤得满满是人，连动的空间都没有”。

家长贾西亚(Stephanie Garcia)也指出，体育馆、图书馆没法给学生正常使用，五年级有的班人数太多，还搬到楼下与低年级学生共用一层，反映事态不妙，赞成学校赶紧扩建。 “学校每年增加收一大堆新移民学生，希望他们能熬过这三年扩建阵痛期，否则体育馆不能用，学生以后冬天到哪发泄精力？”

家长孙先生今年将升一年级的女儿是受影响的125个学生之一，他表示不反对学校扩建，但希望校方能解决上下学通勤问题。“公校的巴士很不靠谱，经常晚到，如果搬到第107小学，要多走20几分钟，不可能让接孩子的爷爷走这么远路。”公听会也有数十名华裔家长出席，表达交通是主要问题，而校方表示会再研拟方案。

第107小学华裔家长Winnie Young强调，现在法拉盛几乎许多小学有拥挤问题，只是严重程度不同，如第107小学使用率103%，迁入125名新学生也还可忍受。“建新教室是必须的，就像我们学校当年也经历扩建，相信其他家长能理解，欢迎第24小学的孩子来到第107小学就读。”

美国公寓成投资回报最高房型房价多年连涨今年有望达1161美金/平

你还在租住公寓吗？要有心理准备，房租还会上涨。过去五年租金一路看涨，根据商用地产公司Reis Inc.的调查，2010年以来美国平均租金上涨14%，达到1124元。与同时期通膨率相比，租金上涨率高出四个百分点，与美国房价相比，更是高出一倍以上。

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目前公寓兴建上升，但预计今年租金还会涨3.3%，达到平均1161元。虽然比去年的3.6%涨幅缓和，但看涨的趋势不变。主要原因是更多人在找公寓。

越来越多与父母亲同住的年轻人找到工作，要搬出来自己住。房价上涨使许多长期租户望“涨”兴叹、继续租住。另外，新建公寓大多以富有的租户为对象，租金高出平均水平。

以科罗拉多州丹佛市为例，2010年以来丹佛房租每年涨幅逾5%，2014年则为9.2%。去年新增9400个单位公寓，其中23%位于都市中心，开发商当然要提高租金，才能回收昂贵的土地和开发成本。

公寓租金将连续第六年看涨，理由如下：

就业机会多

经济不景气，许多人失业，搬去和亲人住或与人合租住屋。2012年美国有32%成年人即与家人同住或与人合租。过去12个月，美国就业人口增加约280万，许多人开始找房子搬出来，当然推升租金上涨。

购屋延滞

传统上，租金上涨刺激房客早点购屋，尤其目前利率空前低。但是去年美国“有巢族”比率64.4%，是19年来最低点。租金高占掉大部分收入，房价涨使“无壳蜗牛”存不够头期款或合格申请房贷，许多18至34岁的年轻人只好租屋。

新公寓太贵

去年全美新增23万8000单位公寓，是14年来新高，今年可望再添21万户新屋。理论上，新屋增加有助于拉下租金，因为房东要争抢租户。可是，八成新屋是高档公寓，因此去年新屋平均房租1721美元，比旧公寓的平均房租高出46%。

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美国加州房产成交速度迅猛平均2个月1套

美国房地产网站Trulia最新公布的报告显示，全美前十个成长最快房屋市场，多达八个在加州，前三名分别是旧金山、圣荷西和奥克兰（或称“屋仑”）；在三个地区求售的房屋，至少七成可在两个月或以内成交。

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Trulia网站房屋经济学家麦克劳夫林表示，购屋人在北加州的房地市场，首重讲求速度。

麦克劳夫林说：“加州已见到非常强劲的就业成长，尤其在沿海城市。”他指出，这些地区的房屋供应量不足，也具有重要因素，因为“兴建的新屋数量，与其他城市相比，相对较少。”

麦克劳夫林指出，在4月份中位数房屋叫价已达109万元的旧金山，在全美排名第一，该市由于受到地形和建筑法规的限制，新建造房屋的数量特别少。

麦克劳夫林说：“在旧金山增加新屋存量的过程，因受到自然和法律因素，而更加困难。”

Trulia网站的报告，是追踪该网站在全美100个大都会在2月5日求售和4月5日尚未出售的房屋销售资料。除了加州八个城市，其他两个挤入前十名的城市为西雅图和犹他州盐湖城。

在西雅图，房屋市场的销售速度也实分快速，在2月求售的房屋，60天仅剩33%尚未售出；而该比率在前一年为44%。

报告也显示，在整个美国房地产方面，40%的房屋可在两个月内出售，稍高于2014年同期的38%。平均而言，在销售快速的房屋市场，较低房价的房屋也最快售出。

麦克劳夫林表示，这意味首次购房族在销售快速的房屋市场中，寻找房屋之前要做好充分准备。

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我为什么要在加州买房？为健康、为寿命、为安全感

不是在买房，是在买健康，是在买寿命，是在买安全感！

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前半生的苦拼，不想后半生累死在赚钱的路上。一直都在寻找一块有山有水有鸟语花香属于自己的心灵家园，让疲惫的心得以栖息，把世俗放下，找了半生，终于找到了！

在加州买的不是房，买的是天，买的是云，买的是呼吸，是空气，买的是肺，是决定不再当吸尘器；

在加州买的不是房，买的是气候，我凭什么忍受夏天酷暑难耐冬天寒冷无奈，是时候该我选择天气了；

在加州买的不是房，买的是无忧无虑的生活状态!买的是夜不闭户的安全，没有推销电话的宁静，无毒的蔬菜、肉、牛奶和水；

在加州买的不是房，买的是于北京五倍的租金回报，买的是属于自己的一亩三分地，子子孙孙永久传承下去的土地；

在加州买的不是房，买的是素质教育，是孩子成为下一个乔布斯的希望；

在加州买的不是房，买的是这里的文明礼让！这里没有打人的城管，没有吃人的工商。出行没有人乱扔垃圾，排队没有人加塞!

在加州买的不是房，买的是举世无双的优胜美地，那入山听禅的道行；买的是太浩湖三十米清的湖水，可湖边垂钓也可一叶扁舟的闲情逸致；买的是天堂雪场百条雪道上那无敌的雪景和纯白的粉雪；

在加州买的不是房，买的是白天窗外蓝色的天和晚上满天的繁星，买的是儿时没有污染的回忆和下一代的希望；

所以，在加州买房，给自己一个健康愉悦的身心，享受人生。每天都晨练林间、漫步湖边、学学滑雪，骑骑单车、背上背包同小伙伴们一起爬爬山、旅旅游、拍拍照摄摄影、上上网处理一下业务，在蛐叫的夜幕中入梦，在鸟鸣的晨曦中自然醒来……欢迎天南地北的朋友们到加州来!!!喜欢加州、热爱加州、居住加州。

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