亞洲高檔住宅開發用地價格增速放緩 越南首都領漲

2015年上半年,亞洲住宅開發用地的價格增速放緩至1.1%,低於2014年下半年的3%,但是高檔辦公樓用地價格增長至3.6%,高於去年下半年的2.5%。

亞洲高檔住宅開發用地價格增速放緩 越南首都領漲
亞洲高檔住宅開發用地價格增速放緩 越南首都領漲

國際房地產諮詢公司萊坊(Knight Frank)最新發佈的亞洲優質開發用地指數(prime Asia development land index)還表明,越南首都金邊(Phnom Penh)高檔住宅和辦公室用地價格記錄增長最強勁。

金邊高檔住宅和商業用地價格分別飆升14.1%和9.7%。報告指出,外國投資繼續催熱房地產市場,但今年第二季度,住宅開發用地的價格增速放緩,表明價格見頂,下半年增長可能更趨緩慢。中國香港住宅和商業用地價格也見增長。報告解釋說,除了目前需求增長合理,額外的冷卻措施,如2015年2月針對大眾住宅市場實施的降低最大貸款價值比率和償債比率,引導了需求轉向高端住宅。由於供應有限,金融機構對辦公樓租賃的需求增長強勁。

東盟經濟共同體(AEC)今年年底開始成立,預計土地的需求將進一步增加。報告解釋說,貨物流動將更自由,服務業和熟練勞動力可能鼓勵其他行業的增長,推動商業和住宅房地產的需求。

2015年上半年,由於開發商將注意力轉向資本增值空間和利潤率更高的豪華公寓市場,曼谷辦公用地價格指數停滯不前。即便如此,住宅用地價格增長速度放緩但更可持續。

雅加達價格指數同樣增長放緩。報告指出,經濟放緩令商業和消費者信心受挫。「此外,由於稅收收入嚴重不足影響了基礎設施建設財政支出受到,貨幣政策受到高通脹和經常賬戶赤字限制政府缺乏迴旋餘地。」該報告指出。

「住宅市場進一步受到奢侈稅上調的影響。另一方面,商業用地價格增長穩健。展望未來,儘管會受到一些阻力,黃金地段的土地價格預計將繼續堅守陣地。」報告補充道。

由於持續的宏觀審慎政策,冷卻措施,庫存高企, 吉隆坡和新加坡高端房地產市場進一步放緩,尤其是馬來西亞還推行商品和服務稅。

據萊坊的主要全球城市指數顯示,這兩個城市房價分別連續3個和8個季度下滑。這高檔土地價格承壓。與此同時, 這兩個市場商業用地仍保持彈性。

在東京,需求供應失衡推動商業用地價格走高,而在印度德里和孟買,高檔公寓受高庫存和建設成本上漲的壓力,導致萊坊住宅用地價格指數下降。

由於開發商在2034年孟買發展計劃公佈之前持觀望態度,孟買商業用地價格進一步受到影響。報告指出,政治僵局,特別是涉及到有爭議的改革土地徵用法案,導致了印度投資同比減少64.1%。

而外國人購買該地區土地的數量也在放緩,東南亞其他地區卻增長四倍。

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全球最宜居城市排行榜:澳洲墨爾本再稱霸

據經濟學人集團旗下經濟學人信息社(Economist Intelligence Unit)最新發佈的2015年全球最適宜居住城市排行榜顯示,澳洲墨爾本再次高居榜首。不過,在過去5年裡,57個城市環境卻不斷惡化。124-492x600

這項排行榜綜合了全球140個城市的安全、醫療、教育資源、基礎設施和環境等30個相關因素。結果表明,自2010年以來,全球城市適宜居住性平均下降了1%,其中穩定性和安全性降幅最高,為2.2%。不僅敘利亞、烏克蘭和利比亞等地衝突不斷升級,法國、突尼斯也發生恐怖分子槍擊事件,美國多地發生暴亂。雅典儘管沒有發生動亂,但緊縮政策令公共服務幾近癱瘓,而基輔的適宜居住性在過去一年跌幅最大,現居最不宜居住十大城市之列。

經濟學人信息社指出,最宜居的地方,往往是「富裕國家人口密度相對較低的中型城市」,這解釋了為何像倫敦和紐約超大型城市的排名低,一定程度上也解釋了墨爾本為何一直獨佔鰲頭。

 

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英國移民數量達33萬創新高 近9萬來自中國

據英國廣播公司(BBC)8月27日報導,英國國家統計局說,在截至2015年3月份的過去一年裡,英國淨移民數量達到33萬人,創歷史紀錄的新高。來自歐盟以外地區的移民,中國人最多。

 英國移民數量達33萬創新高  近9萬來自中國
英國移民數量達33萬創新高 近9萬來自中國(圖片來源於網絡)

據報導,這一數字是英國政府承諾控制移民人數的3倍。它由進入英國的人數減去離開英國的人數得出。

統計數字顯示,2014年,居住在英國的人有13%是在國外出生的,即在外國出生的人口為830萬。這是英國淨移民人數連續第5個季度上升,而來自歐盟內外的移民人數均大幅上升。

截至2014年3月,移入英國的歐盟公民的淨人數為18.3萬,同比增長5.3萬。

來自歐盟以外地區的淨移民人數為19.6萬,同比增長3.9萬。截至今年6月份的過去12個月裡,歐盟以外地區移民英國來源最多的是中國,共有近9萬人(89593人)。

在居住在英國的人口中,出生地不在英國的居民人數最多的來源國是印度,共有79.3萬人。在英國的居民中,有8.4%擁有非英國國籍。其中,波蘭人最多。85.3萬居民自稱為波蘭公民。

過去一年來自羅馬尼亞和保加利亞的移民多達5.3萬,同比增加近一倍。

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(據英廣網)

實拍美國中產階級住房 中國富人看了也震驚

一個美國家庭擁有一棟面積在150-300平米的3-5居室兩層獨立或半獨立住宅屬是最典型的美國中產階級標準了,其價格大約相當於普通美國家庭4-6年左右的總收入。而在中國,一個典型家庭的住宅應該是住宅樓裡的一套面積在75-150平米的 2-4居室單元房。這樣一套住房的普通價格估計相當於普通中國家庭15-30年左右的總收入。

美國中產住宅外景
美國中產住宅外景
美國樣板房的客廳,除軟家具和裝飾品外,,房子所有的東西都是交房時具備的,包括家電和櫥具
美國樣板房的客廳,除軟家具和裝飾品外,,房子所有的東西都是交房時具備的,包括家電和櫥具

今天,看看美國中等民眾的住房狀況。

讓人最感慨的一點是:房子是用來住的,是用來享受生活的,不是用來炒的。

圖片是一套使用面積在500平方米,購買價為70萬美元的別墅遠景(尊重美國人的隱私,近景未照,但拍攝有周邊的住房照片,房價大致相差在一個水平上)。距離洛杉磯國際機場大約45分鐘的路程。

一般而言,開發商批量建造的同一設計標準的別墅要比單獨設計的別墅價格低不少。購買房屋時,開發商對房屋都做了精裝修並經過了政府有關部門的嚴格檢查和 驗收。有很多美國人是自己建房,即自己當自己的開發商,買下土地以後,聘請設計師設計,設計被政府有關部門批准後,找施工企業施工。非常高的自由度。

這套別墅由於緊鄰高爾夫球場,根據美國法律規定,牆玻璃裝的都是防彈玻璃。房主是經商的,年收入20多萬美元(稅後),也就是說,他三年多一點的收入即 可買一套這樣的住房。但是,他沒有炒房。其實,整體而言,在美國,炒房的狂熱度比中國差遠了。首先,在美國炒房的成本非常高,美國的稅收等政策對炒房者是 毫不憐憫的,主要體現在持有環節方面。第二點,美國人信奉基督教者居多,民風比較傳統(這一點跟我此前的印象大相逕庭,美國人對傳統道德的遵守和對宗教倫 理的敬畏,給我留下了深刻的印象。比如,這個區40年沒有發生過一次盜竊案,朋友介紹時我忍不住追問了一句,得到的答覆依然是肯定,實在是有點難以置 信),慾望受到這些因素的制約。第三點,美國的政治透明度相對較高,官員在短期內快速斂財購買多套住房的可能性微乎其微,官員通過腐敗發財再通過官商勾結 推高房價以實現自我財產二次增值的可能性更是微乎其微。

房子是用來住的,是用來享受生活的,不是用來炒的
房子是用來住的,是用來享受生活的,不是用來炒的

整體而言,美國的中產階級在住房方面是比較寬裕的,至少,從我親眼所見、親耳所聞的信息 來看如此 當然,我所看所聽的也是有限的,所以,才借助了當地華僑的慧眼。由於美國的中產階級大部分人不為住房問題困擾,可以安心工作,安心做自己喜歡的事情,實現 自己的人生價值。這個群體的創造力被最大限度地激發出來。住房是一種生活必需品,而不是一種理想。有時候我想,這或許也可能稱之為境界,而這種境界在美國 是極其平常的。

這家主人叫麥克,一九六八年出生於佛羅里達,在高中快畢業時開始與現在的妻子約會。一九八六年高中畢業,參加美國陸軍, 在著名的八十二空降師服役。一九八八年結婚。一九八九年退伍。在軍隊服役期間,完成社區學院學習,獲得大專學歷。麥克的妻子在他退伍後,也參加社區學院的 學習,取得大專文憑。一九九二年有第一個孩子,現在有兩個兒子一個女兒,一條狗一隻貓一隻倉鼠。一九八九年麥克退伍後,到一家保險公司,從事信息技術工作 到現在。他妻子大部分時間在家撫養孩子,部分時間在美國一家電信公司工作。現在,他妻子全職在家帶孩子。下面,就通過照片看看這個中產階級家的裡裡外外。

這幢有點像我們說的聯體別墅
這幢有點像我們說的聯體別墅

你是否屬於中產階級?

很大一部分 美國人都會被歸入到中產階級的行列中來。收入佔平均收入的20%或是80%的人都可能宣稱自己是中產階級的一員,而少數百萬富翁也可能會宣稱自己是中產階 級。雖然關於中產階級並沒有官方的正式標準,但是美國政府特別工作組卻從6個金融目標上對中產階級進行了描述,而我們可以把這六個方面作為基準點。

房主身份

房主身份仍然是美國夢的內容之一。從租房到買房意味著昌盛和成就。美國各城市的房價差別非常大,根據地理位置的不同,實現這個目標的能力差別要求也非常大。某人的收入可能是底特律是50%的水平,但是到了洛杉磯可能連個小房子都買不起。

車主身份

擁有汽車可以增加人的自由行動能力和範圍,而且可以避免時間上的限制,以及避免擁擠在公共交通的狹小空間中。正如上文所說的,汽車的成本有很大的差別,對有有的司機來說,一輛二手的現代車就可以滿足需求了,而對於另一位司機來說,一輛新的寶馬才能滿足需求。

給孩子提供大學教育

中產階級家庭的一個重要目標之一就是幫助孩子取得人生的進步。支付孩子的大學教育費用的成本可能會從數萬美元到數十萬美元不等。決定送孩子到哪個大學去,將會對成本產生相當大的影響。

很多朋友關心價位,此樣板房價格在60-70萬美金.綜合房子環境配套設施等(含2個車庫 1000多平米草坪前後花園 廚房家電),比國內便宜很多。

退休保障

可以說安全退休是每個 美國人想達到的目標。這象徵著成功,還是對數十年努力工作的獎勵。但是,在這個問題上,定義同樣是有相當大的差別的。支持你黃金歲月需要黃金多少將會有很 大的不同,看你是想要在法國南部的別墅中,有10數個傭人,還是說住在伊利諾斯州Peoria有個Townhouse就行了。

醫保覆蓋

能夠得到醫療保險是中產階級工作階層和其家庭的一個重要的目標。醫療成本的日益升高,加上處方藥價格的升高,使得醫保覆蓋成為越來越急切的需要,因為如果發生了嚴重的受傷或疾病事件,沒有醫保會帶來非常嚴重的財政影響。

家庭假期

家庭假期是中產階級的主要階級特徵。假期象徵著一個家庭有可任意使用的收入,事業上也足夠成功,可以有一段時間不用工作而專注休閒。

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美國加州房市報捷 7月住宅銷售創3年新高

根據美國加利福尼亞地產經紀商協會(C.A.R.),持續的就業和收入增長給了購房者信心,他們在7月衝進加州房地產市場,導致當地房產銷售創下近三年新高。數據顯示,加州住宅銷售量已經連續6個月同比上升。

美國加州房市報捷 7月住宅銷售創3年新高
美國加州房市報捷 7月住宅銷售創3年新高

7月房屋銷量創下2012年10月以來的最高水平,連續第四個月處於40萬水平線上方。C.A.R.從90個當地房地產經紀人協會和全州MLSs收集來的信息顯示,經季節性因素調整後折合成年率,7月加州獨戶住宅(single-family detached home)的已完成現房交易合計449,530戶。全州MLSs銷售數據代表著假設全年都保持7月的銷售速度,加州在2015年全年可能出售的房屋數量。考慮到通常會影響房屋銷售的季節性因素,該數據有所調整。

相比6月調整後的銷量437,6807戶,7月數據上修2.7%;相比2014年7月調整後的398,980戶,今年7月數據上修12.7%。這是2009年以來最高的同比增長,顯著高於上半年6%的平均增速。

「雖然7月加州房產銷售上漲,但當地人住房購買力較低,加上部分地區就業市場強勁復甦——如舊金山和聖何塞(San Jose)——導致的供應緊張,加州房地產市場仍然受到抑制」,C.A.R.總裁Chris Kutzkey稱:「周邊地區,如納帕(Napa)、索拉諾(Solano)和索諾瑪(Sonoma),住宅銷售強勁,主要是因為當地人有相對較高的住房購買力和接近就業中心的優勢。但如果住房需求持續增長而供應又跟不上,那些地區的住房購買能力就會成為更大的問題。」

7月加州獨戶住宅現房的中位價為488,260美元,環比下滑0.3%,同比上升5.4%。6月的中位數為489,640美元;去年7月修正過的中位數為463,330美元。出售的房屋中,一半以較高價出售、另一半以較低價出售,同時,中位價還受到住房類型和整體房價變化的影響。

「房價增速自2013年下半年起放緩」,C.A.R.副總裁兼首席經濟學家Leslie Appleton-Young表示,「近期加州房屋中位價下跌,反映出沿海和內陸地區之間持續出現差異。在過去3個月中,中央谷(Central Valley)房價經歷了兩位數的增長,而灣區(Bay Area)房價增速只有中央谷的一半。另外,價格較低的房屋銷售在近期表現更好,銷售組合中的這種變化使得房價中位數增長受到抑制。」

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深度解讀:從曼谷爆炸事件看泰國房產投資環境

Emily-Ji-700x1901「別人貪婪時我恐懼,別人恐懼時我貪婪。」全球第三富有和有歷以來最成功的投資者沃倫·巴菲特曾經這樣說過。

8月17日,一枚炸彈在曼谷市中心的四面佛寺(Erewan Shrine)旁邊爆炸,導致20人死亡,其中包括兩名中國遊客。自然而然,一些人現在害怕前往泰國。事故發生後,中國國家旅遊局發佈旅遊警告,敦促中國公民在訪問泰國時要謹慎小心;許多旅行社稱,那些原本打算在接下來幾個月去泰國的中國遊客已經取消了他們的行程。這一切將對泰國房地產業造成何等影響?

多次遭受打擊 凸顯泰國經濟「不粘鍋」本色

當國際新聞媒體機構炒作像曼谷大爆炸這類的特殊悲慘事件以吸引更多的關注時,一些打算去泰國的遊客可能開始猶豫,這也很自然。從單純的統計和邏輯角度來看,這樣的恐懼不太合理。在過去的兩個月裡,有近500萬中國遊客到訪泰國,他們中的大多數都享受了非常愉快而又安全的假期。

這已經不是泰國旅遊業第一次因為負面國際新聞給遊客造成擔憂而遭受打擊。上一次發生這種情況是2014年5月,那時泰國軍方開始全面接管國家事務,在接下來的數個月,遊客人數急劇下降。但是,當世界人民意識到,新的軍政府採取控制措施對泰國有利,旅遊市場就出現迅速反彈,從2015年1月起,到泰國的中國遊客數量不斷打破記錄。由於曼谷大爆炸是一個孤立事件,極有可能很快會被忘記。一如以往,泰國遊客人數將增加到以前的水平,該國經濟將繼續長期向上的發展趨勢。在近代歷史上,泰國經濟多次從短期事故中恢復過來,經濟學家稱其為「不粘鍋」(Teflon Thailand)。

短期影響有限 投資泰國房產仍比炒股合算

曼谷大爆炸造成的恐慌,對泰銖產生了直接的負面影響,致使目前泰銖兌美元跌至2009年以來的最低水平。最近的泰銖貶值,已經彌補了8月初人民幣大幅下跌而導致的泰銖升值。這就意味著,中國買家在泰國買房比在其它國家買房更划算。

對於希望投資房地產的人來說,泰國房地產依然具有強勁的長期潛力;對於那些厭惡任何風險的投資者來說,許多泰國開發商都提供6%至10%的年租金收益保證。任何投資者,只要購買了這樣的項目,就可以獲取固定收益。不管類似曼谷大爆炸的事故造成怎樣的短期影響、又將如何衝擊泰國市場,投資者都可以安然自若。

由於目前中國股市正處於動盪期,過去幾週股價大跌,那些已經在泰國購置了房產的投資者,現在的財務狀況肯定比當初用等量資金來炒股要好。

Emily專欄全集

Emily解析泰國房產投資

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英國移民或更嚴格 教育大臣下令審查「教育移民」

據《每日電訊報》 有些移民來英國是為了免費的公立教育或被招進大學,以此途徑曲線救國,希望找到工作,大臣們正在計劃打擊這些移民。

英國移民或更嚴格  教育大臣下令審查「教育移民」
英國移民或更嚴格 教育大臣下令審查「教育移民」

教育部長摩根(Nicky Morgan)下令官員們調查,當家庭決定遷入英國時,公立學校的因素起到了多大的「推動作用」。

迄今為止,政府「希望讓英國變得對移民來說具有更少的吸引力」,它的做法是,打擊所謂的「醫療旅遊」和「福利旅遊」(即指因為醫療或福利的原因而來到英國)。政府已經削減了歐盟移民的福利權利,並制定計劃,要求歐洲以外的移民為NHS的醫療付費。

然而,摩根卻認為,移民之所以源源不斷地湧入英國,還有一部分因素是因為「教育」,無論東歐地區的移民還是歐盟外的移民,均是如此。這些移民之所以願意來英國受教育,其中一個主要原因是可以熟練掌握英語這門全球商務語言。

此前,內政部制定計劃限制外國學生進入英國大學的數量,其目的是為了達到保守黨政府將淨移民數量削減至每年幾萬名的目標。根據內政部的計劃,新的限制將適用於那些赴英學習聲譽最小的課程的學生。

儘管大臣們希望將淨移民數量控制在每年幾萬名以內,但是最新數據顯示,去年入境移民比離境移民要多300000名。

地中海危機已經促使數萬名非法移民從北非抵達歐洲。在法國北部的加萊地區,有一個名叫「Jungle」的難民營,在那裡,數千名移民居住著,希望尋找偷渡進入英國的機會。今年夏天,該地曾一度出現騷亂,移民們衝擊邊境,跳上貨車和列車,試圖進入英國。

教師工會警告說,學校很難應付當下局面,學生們各操方言,達300種之多。英語在英格蘭九分之一的公立學校裡,已經不再是主流語言。在倫敦東部地區的某些地方,超過75%的學生不將英語作為他們的第一語言。

一位政府高級官員表示,白廳中的部門有責任幫助解決非法移民問題,減少淨移民數量。

摩根在今年早些時候的訪問中表示,她已經命令教育部的官員調查移民數量對公立學校的影響。

該項審查有望提出新方法,幫助教師教導那些不會說英語的孩子。這個困境被認為是初小階段最尖銳的問題。

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(據英中網)

英國留學招生規模不再受限,各大學開啟生源爭奪戰

據《衛報》 根據新的政府規定,今年秋季,校園招生的規模將不受限制,因此,各大院校競出奇招,用現金助學金、獎學金和無條件錄取通知書吸引考生。

英國留學  招生規模不再受限,各大學開啟生源爭奪戰
今年秋季,校園招生的規模將不受限制

早在A-level成績發佈之前,各大院校就已經通過電話搶奪生源,許多頂尖院校也已出具了無條件錄取通知書,目的是為了吸納足夠多的生源。

包括諾丁漢、伯明翰、萊徹斯特和蘇塞克斯在內的高校均向尚未收到成績的學生提供了無條件錄取通知書。其他高校則用現金和其他優惠手段誘惑畢業生。肯特大學 向那些在A-level考試中取得3A和某些取得AAB的學生提供每年2000英鎊的獎學金;斯旺西大學向那些取得3A成績的考生在學業期間提供3000 英鎊的獎學金;萊徹斯特大學提供每年1000英鎊的學費優惠政策給那些取得AAB的考生,而考文垂大學則許諾免除類似閱讀材料和技術裝備這樣的雜費。

今年,英格蘭院校招收學生的上限將首次被完全廢除,而許多高校也制定了雄心勃勃的招生計劃。

高等教育政策研究所(Higher Education Policy Institute)的主管希爾曼(Nick Hillman)表示,「如果去年人們覺得對於學生來說,這是個買方市場,那麼今年就更是如此了……各院校如今享有自由招生的權利,這是他們以前從未享受 過的,很多院校都有擴張的願望。」

但是一些院校對這個改變將感到焦慮。「在澳大利亞推行相似政策時,所有的研究機構從平均來看都獲益了,但並非每一家院校都從中獲益。總會有失敗者。一些院校將面臨嚴峻的挑戰,他們的招生數量可能會急劇下降。」

大學和學院聯合會(University and College Union)的政策官員納蒂(Angela Nartey)表示,高校充滿著財政焦慮的氣氛。「如果各大院校開始更具競爭力的行動、招收更多的學生,將可能影響到其他院校。」他表示,如果一所院校未 能招收到足夠的學生,其財政將會面臨風險。

政策制定者希望,移除招生上限限制可允許更多家庭出身不好的學生進入高等教育,但是這個數字被證明是不可預測的。起初,政府估計會有6萬名學生在2014-15到2016-17年間開始大學生涯,但事實上這個數字已經降到了3萬5千名。

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美國中產階級中的中高收入家庭是怎麼生活的

美國中產階級生活是怎樣的?美國的中位家庭收入(稅前)是大約4萬五千美元, 中產階級裡的中高收入家庭, 10萬美元一年是比較典型的. 他們的生活是如何的呢?? 我們就拿加州Fremont的一個家庭來看看好了, 用San Jose 和San Francisco這些大城市國內朋友或者說不典型, Fremont應該夠典型了。

美國中產階級中的中高收入家庭是怎麼生活的
美國中產階級中的中高收入家庭是怎麼生活的

(1) 住房, 二居室1850美元一年, 稅後(San Jose和San Francisco市區更貴了, 3600一個月的也很多). 一年22200 USD

(2) 養老金, 3萬美元, 緩徵稅

(3) 2個小朋友的幼兒圓, 2700美元一個月, 每年有5500可以免稅, 稅後支出26900 USD.

(4) 養車(你也可以嘗試公共交通, 不過貴而且不方便, 也容易被搶), 每個月2部最普通的小型日本車貸款800, 保險200, 稅後. 稅後支出12000 USD

(5) 汽油, 平均400一個月, 稅後. 稅後支出4800 USD

(6) 醫療費用, 保險基本上都是公司出大頭, 自己每個月200, 稅前, 然後掛號費FSA, 一年預1000塊.

(7) 雜費, 每個月80塊的手機費, 40塊的電視費, 60塊的電費, 30塊的水費, 210 USD, 稅後年2520 USD.

10萬去除了3萬的養老金, 和5500的托兒所費用1000的FSA, 還有63500 USD, 聯邦稅18%, 州稅9%, 社會安全稅6%, 醫療1.5%(這個或者有點點小差異, 不過2%的), 醫療保險, 還有37900 USD.

該中產階級中的中高收入家庭的稅後總開銷, 住房(22200), 托兒(26900), 養車(12000), 汽油(4800), 雜費(2520) 一共是68420 USD, 負債30520 USD.

有人說加州的失業救濟金一個月比國內一年都多, 他沒有告訴你其實失業救濟要交稅, 扣除了基本開銷什麼都不剩, 還要到貼, 更不用談有房子的要房產稅. 所以美國每年有那麼多無家可歸的, 平均壽命只有40歲, JY說好, 他自己又不願意過這種日子, 總是賴在國內, 可悲可恥啊。

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美國中產階級生活花費:年入8萬花錢也得悠著點

在美國收入多少才能過上中產生活?美國中產階級標準是:一對夫婦帶有兩個未成年孩子的四口之家,需要年收入在40000至100000美元之間。而在經濟不景氣的當下,支撐中產生活的幾大要素都是要以支出作為代價的。

在美國收入多少才能過上中產生活?標準的答案是一對夫婦帶有兩個未成年孩子的四口之家需要年收入70000美元。但十個指頭不一般齊,過中產生活的收入也就變成了四口之家的年收入可以在40000至100000美元之間。而按照美國人口普查局的統計,在全美四口之家家庭中,收入最低的25%家庭年平均收入為50800美元,收入最高的25%家庭的平均收入為122800美元,而四口之家的年中位收入為80600美元。設立家庭理財規劃是過上中產生活的一個基礎,因為不論是收入低還是收入高的家庭都會面臨生活開支加大的挑戰,而要想維持較為舒適的中產生活,就要合理規劃家庭的儲蓄和支出,因為支撐中產生活的幾大要素都是要以支出做為代價的。

收入多少才能過上中產生活

在美國論及中產階級有句笑話,說的是人人都認為自己是中產階級,即使是收入百萬、千萬的人也不願意稱自己是富翁,而是喜歡以中產階級自居。至於低收入家庭也不願意帶著窮人的「高帽」,乾脆也把自己列入中產階級行列的一員。事實上,在美國能過上中產生活也不是一件很容易的事,特別是中上中產階級家庭的收入和資產差不多等於一個小富人。那麼在美國人心目中,什麼樣的收入才能過上中產生活呢?

根據皮尤民調公司最新的調查,在美國人心目中一個四口之家要過上較為舒適的中產生活,年收入要在70000美元。這樣的收入水平過上中產生活應當說比較靠譜,美國學者曾把年收入75000美元列為金錢可以帶來幸福的臨界點,年收入低於75000美元,就會有差錢的感覺,而人這一差錢,那就不幸福了。要想幸福也不是非要金山銀山,收入一但超過75000美元,金錢就對幸福感不起大作用了。

不過人過日子,每家的過法會不同,多少收入才能滿足中產生活的需要,掰開指頭算那也是五個指頭不一般齊。論及過中產生活,白人說年收入需要70000美元,黑人講怎麼地也得75000美元,講西班牙語的南美洲移民要求不高,50000美元就夠。年齡不同、有妻兒老小和單身漢過日子的人,對多少收入可過上中產生活的的答案也不一致。18至29歲人群認為70000美元足夠了,30至49歲人群表態哪得需要76000美元,50至64歲人群也不甘心,怎麼地也需要75000美元。65歲以上老人最省心,年收入55000美元就能讓他們過上個中產生活。受過高等教育的人就是有文化,這一有文化什麼事情都得來個高標準。

年收入80000美元是大學以上學歷者對過中產生活的收入要求,高中學歷以下的人就不能這麼攀比了,他們認為年收入60000美元就可以享受中產生活了。收入越高對過中產生活的收入要求也越高,收入越低過中產生活的門檻也隨之下調。年收入30000美元以下的人群最容易打發,40000美元是他們過中產生活的門檻。年收入30000至49999美元之間的人群也很實際,只要收入達到60000美元,就鐵定可以過上中產生活。年收入50000至99999美元的人群是地地道道的中產階級,他們心目中過上中產生活的收入標準也就就是金錢能最大限度帶來幸福的標準,年收入75000美元。

而年收入100000美元以上人群,基本上就是奔小富人去的主,要讓他們和其他收入人群看齊是做不到的,這類收入人群把過中產生活的收入定為100000美元,可以說是進一步提高了中產生活的標準。

表1:四口之家過中產生活年收入要多少調查一覽表(美元)

美國中產階級生活花費:年入8萬花錢也得悠著點

美國四口之家的年中位收入是多少?以上談的是過中產生活需要的收入情況,同時中產生活也與家庭的生活條件和生活追求密切相連,按照美國商務部對中產階級的調查,美國家庭要過上中產階級生活,以下幾大要素是不可缺的。首先是要擁有住房、其次是每個成年人要有一輛汽車、接下來是孩子能夠接受大學教育、大人孩子有醫療保險、還有退休時生活要有保障、最後是家庭每年可以去度假。

一對夫婦帶有兩個未成年孩子是典型的美國家庭結構,這類家庭構成了中產階家庭的主體。在美國四口之家家庭中,收入最低25%家庭年平均收入為50800美元,收入最高25%家庭的平均收入為122800美元,而四口之家的年中位收入為80600美元。雖然同為四口之家,但年收入50800美元和年收入122800美元的家庭在生活上會有很大的差異,即使這些家庭的生活均可稱之為中產生活,但在生活上的各類支出上會有緊有松。設立家庭理財規劃是過上中產生活的一個基礎,因為不論是收入低還是收入高的家庭都會面臨生活開支加大的挑戰,而要想維持較為舒適的中產生活,就要合理規劃家庭的儲蓄和支出,因為支撐中產生活的幾大要素都是要以支出做為代價的。

四口中產家庭的基本開銷

年收入50800美元的四口之家可以過上中產生活,但生活上的挑戰比較大,這類家庭更需加強理財規劃,而且在家庭支出上不可太高攀。年收入50800美元的家庭支出的最大項目是食品、服裝、水電煤氣等基本生活消費,一年的支出約需要17900美元。可以說這類家庭還是處於中產生活的原始階段,先保證豐衣足食、吃穿不愁,然後再錦上添花。這錦上添花的事頭一件就是要擁有自己的住宅,年收入50800美元的家庭應當說有一定的經濟實力實現住房夢,他們可以買的起房,但住宅價值屬於大眾化。

按照這類家庭的收入如果購買150000美元以下的住房不會對家庭生活造成太大的壓力,每月房貸、地產稅支出10900美元也在情理之中。擁有汽車好處是方便、但汽車的支出不小,也容易成為家庭的財務負擔。美國中產生活的一個要素是每個成年人擁有一輛汽車,夫婦家庭如果擁有兩輛汽車,買名牌車不現實,不管是新車還是二手車,每輛車的購價不要超過7500美元也算湊合。這樣一年下來汽車的分期付款、汽油錢等化費要在7900美元。有工作的人大多會由僱主提供醫療保險,但孩子的醫療保險父母還需掏出一筆錢,一年的全家醫療保險支出3800美元,說多不多,說少也不少。

兩個孩子要上大學,父母就要未雨綢繆,每年為孩子的大學教育費用積攢1800美元。但在實際上即使父母每年能為子女教育經費攢下1800美元,要供孩子上大學費用還是差了一大截。家長辛辛苦苦積攢下的教育費用只能滿足孩子上兩年制社區學院和兩年大學的部分費用需求,除了需要教育貸款外,子女還必須住在家中以節省住校的花銷。退休儲蓄是少不了的,否則老了沒錢養那就不是中產階級生活了。好在退休儲蓄上自己拿一部分錢,僱主也補貼上一些錢,一年退休儲蓄積攢1000美元,也算是為養老盡盡心力。家庭度假能成為中產生活的一部分自有它的道理,這就要有勞有逸。考慮到年收入50800美元的家庭年年全家度假有點太奢侈,兩年來一次,每年平均度假支出平均下來1500美元還可以接受。收入低繳稅自然少,按照年50800美元的收入,一年繳稅6000美元,稅率在11.75%,也算合理。

年入8萬花錢也要悠著點

年收入80600美元的家庭過的是典型的中產生活這已不容質疑,按照美國中產生活的標準,年收入80600美元的家庭在生活支出上其實也要悠著點花錢才行,儘管生活質量看起來有所提升,但要化的錢也水漲船高,稍不留意也會入不敷出。

在住房上,年收入80600美元的家庭如果購買200000至250000美元的住宅可以說經濟上完全承擔得起。美國的中位房價在180000美元左右,200000美元以上住宅在美國大部分地區還算不錯的住宅。在住房上的開支每年約在17600美元,負擔不算太重。在生活上的支出也是年收入80600美元家庭所有支出的大項,每年需要23200美元,看起來即使是過上中產生活,這吃穿和日常生活的開銷也是頭等大事。收入高了,消費起來也就有點高標準了。年收入80600美元的家庭在買車上就有了底氣,不需要買二手車代步,夫妻倆每人買輛20000美元的新車基本上不需要勒緊褲腰帶過日子。

當然要享受就需付出,每年汽車開銷起碼需要12400美元,比年收入50800美元在汽車上的開銷要多出4500美元。在醫療保險支出上,年收入80600美元家庭的年支出要5100美元,這主要是因為低收入家庭可以獲得政府的一些補助,而收入高了自然就得多從自己的腰包裡掏錢。

年收入80600美元的家庭算是經濟條件不錯,因此送孩子上大學最起碼可以選擇公立四年制大學,家長每年要為子女的教育費用積攢4200美元,同時子女需要獲得獎學金或是一部分教育貸款,這樣才能保障他們的大學教育順利完成。在退休儲蓄上,這類收入家庭的支出也會高一些,一年大約需要投入2500美元。至於家庭度假的花銷那也是省不了的,每年一次家庭度假至少也需要3000美元。以上的花銷是為家庭生活而出手,而最後還要為「山姆大叔」做貢獻,收入多了,這稅也多,賦稅支出一年大約需要12400美元。

高收入中產家庭開銷也大

人們常說收入高,這日子自然好過,但收入高的家庭也有難念的經,錢多了是好事,但需要花錢的地方也多。不過肥水不流外人田,花出去的錢是進一步提高自己的生活水平,這也算是能掙會花。

在年收入122800美元收入的家庭,當仁不讓可以買得起大房子,至於叫不叫豪宅只能因地宜。這樣收入的家庭購買的住宅價值可以在40萬元左右,每年用在住宅上的開銷約在30400美元。醫療保險支出與8萬元收入家庭的支出差不多,一年5100美元。購買汽車可以稍微奢侈一點,每輛汽車的價錢可以在30000美元,如果只買一輛車,就可以享受一下豪華車的風光。儘管如此,一年在汽車上的花銷15400美元基本上可以應對。收入高了,對食品、服裝的要求就會來點高標準,一年下來圍繞著家庭生活的支出需要30300美元,僅比住房支出少了那麼一點點。

子女教育儲蓄每年需要6800美元,這樣可以供孩子上四年制私立大學。年退休儲蓄可以多放一些,4100美元可謂不算多。至於家庭度假,就不要緊緊巴巴了,一年兩個星期的度假,也就是花費6100美元。掙得多不僅花的也多,更重要的是交的稅也多。年收入122800美元家庭一年向政府繳納的個人所得稅需要24600美元。

表2:四口之家中產生活的基本開銷(美元)

表2:四口之家中產生活的基本開銷(美元)

近八成中產對家庭生活感到滿意

收入高、有錢了,這就叫向中產階級跨出了關鍵性的一步。但作為一個社會階層,中產階級還要擁有其社會價值和生活觀。美國中階級所具有的社會價值觀包括:對人生活未來要有規劃、能夠掌握自己的命運、通過辛勤的勞動和教育提升自身的經濟地位、能夠使子女接受良好的教育、有能力應對生活中的艱辛、有能力不斷積累家庭財富、遵守法律。

對於生活狀況,雖然多數中產階級家庭感到歷盡艱難,但他們對生活的滿意度還是較高的。在皮由中心所做的民調中,78%的中產階級受訪者對家庭生活感到滿意,67%的人對現有的住房條件滿意,61%的人對子女的教育狀況感到滿意。對於家庭財務狀況,感到滿意的人數比例只有32%,由此可見「差錢」成了中產階級家庭在過去10年最大的困擾。當然「差錢」不僅僅是中產階級面臨的困擾,整個美國社會似乎得上了「差錢症」,美國高收入家庭也僅有49%的人對家庭財務狀況感到滿意,而低收入家庭對家庭財務狀況感到滿意的比例只有13%。

中產階級經歷了10年失落之癢,反映了中產家庭在生活上面臨的挑戰。而好的消息是,儘管日子變得艱難,但近八成中產卻對家庭生活感到滿意。根據調查,在18至24歲中產家庭中,有69%的家庭對生活感到滿意。在25至34歲中產家庭中,有86%的家庭對生活感到滿意。在35至49歲中產家庭中,有83%的家庭對生活感到滿意。在50歲以上中產家庭中,有74%的家庭對生活感到滿意。在已婚的中產階級人群中,有84%的人對生活感到滿意。而在未婚中產階級人群中,有69%的人對生或感到滿意。

有孩子的家庭養兒育女花銷大,但在美國有18歲以下孩子的中產家庭中,有84%的家庭對生活感到滿意。而在沒有18歲以下孩子的中產家庭中,對生活感到滿意的家庭比例為75%。看起來儘管養孩子操心費力,但有了孩子就等於為生活帶來了樂趣,雖然辛苦,但卻也可以體驗到生活中閤家歡樂的幸福。

這年頭住房是大事,房地產泡沫讓一部分美國人的住房夢成了噩夢,但仍然有近七成的中產家庭對現有的住房條件感到滿意。在擁有住房的中產家庭中,有77%的家庭對住房條件感到滿意。

而在租房的中產家庭中,只有46%的家庭對住房條件感到滿意。如果從年齡段觀察,年齡越大的中產家庭對住房條件滿意的比例越高,這說明年輕人在擁有住宅上還不盡人意,而老年人的住房家底相應來說比較厚實。在18至24歲中產家庭中,有56%的家庭對住房條件感到滿意。在25至34歲中產家庭中,有60%的家庭對住房條件感到滿意。在35至49歲中產家庭中,有67%的家庭對住房條件感到滿意。在50歲以上中產家庭中,有72%的家庭對住房條件感到滿意。

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(互聯網資訊綜合整理)