日本房产泡沫 是如何一夜间就破裂的 | 日本

日本房产泡沫经历:在1991年日本房市泡沫破裂,房价狂跌,使日本经济陷入长达20年的低迷。楼市崩盘之前,日本人究竟在做什么?日本房地产泡沫为何崩溃?

1、土地不会贬值&东京房价不会下跌

当时日本楼市为何那么疯狂?有两大“神话”一直刺激着所有投资者蜂拥而上。

神话之一是“土地不会贬值”。日本人多地少,房产永远是“刚需”。日本全民疯狂买房炒地,土地价格不断暴涨,“地王”每隔几个月就刷新一次。

从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了200%。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。

一寸土地一两金,银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构,都不计成本将资金投入土地市场。

其实,金山银矿的底子早已亏空了。

第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的,是日本过去几十年强劲的经济增长,日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来,日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。

为这一神话推波助澜的,还有这样一种信念:政府永远会支持房地产,日本只有一个东京,吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心,怎会有泡沫破裂的担忧?

然而,人们忽略了,当时的日本城市化率已经达到77.4%,而老龄化率开始攀升。城市化红利消失,人口红利不再,经济失去增长动力,房价也就失去支撑。

值得警惕的是,越是大城市,在泡沫破裂和崩盘时,下跌就越严重。

当年的日本房价泡沫 是如何突然一夜间就破裂的 | 日本
日本GDP增速,1990年后,日本陷入“失去的二十年”

2、疯狂买房

坚信两个“神话”无坚不摧,上到房地产企业和金融机构,下到普通居民,没有人不在购置房产和股票,期待在持续的暴涨中大赚一笔。

整个社会,到处都在讨论房地产和股票。企业做一年的利润,还不如一块地一天的涨幅,实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产,落后一步就等于落后一个世纪。

用东京大学教授田村清彦的话来说:“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍,今天你买,明天他买,价格高涨,并且形成了一种连锁效应。”

造成这种狂热错觉的,契机是日本签署了“广场协议”。随后,日元不断升值,口袋里的钱一下子多出来许多,不但日本人有钱买遍全世界,国际资本也蜂拥而入,加入土地和资本市场炒作的大军中。

当时,政府奉行货币宽松政策。央行贴现率低,贷款利率同样非常低,商业银行鼓励居民贷款,金融机构也乐于将钱贷给土地投资者,并鼓励投资者买到地后,再以土地作为担保,继续贷款买地……循环往复,银行最终也被拖进泡沫之中。

买房炒地蔚为大观,媒体把这种狂热视同于经济繁荣,热烈鼓吹,甚至援引历史上的岩户景气、神武景气等来命名。然而,危机还是来了。2011年,日本推理小说家东野圭吾在《解忧杂货店》中,通过穿越时空的来信,帮助女主角在楼市崩盘之前躲过一劫。

然而,大多数普通日本人却没有小说里的幸运。

当年的日本房价泡沫 是如何突然一夜间就破裂的 | 日本
日本地价指数,在1991年前后达到顶点,随后一路暴跌

3、崩盘来了

1990年,股票市场率先崩盘。短短一两年间,日经指数从最高的38915点跌到14309点,跌幅高达50%以上。

接着,楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切,资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失,要求企业偿还贷款,企业不得不变卖股票和不动产,大量地产抛到楼市,地价应声而跌。

房地产企业倒闭,银行因为不良贷款率暴增而倒闭,普通国民住房转眼之间成了负资产。

崩盘之前,难道日本政府没有做出任何努力吗?

其实,早在崩盘之前几年,政府就已看到楼市和股市的狂热,频频出手,可惜无济于事。

当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样。1987年,日本政府要求金融机构严控房地产贷款量,“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”;同时提高房地产税收,持有不到两年的土地交易被课以重税。

然而,这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施,非但没能遏制地价飞涨,反而因为对土地限制过多,从而导致供给不足,地价不降反升。

在货币市场上,日本开始大幅度收缩。在短短1年内,日本央行连续3次提高贴现利率,连续5次加息。然而,过于着急的货币政策,反而成为股市崩盘的导火索。

崩盘都是在最不经意的时候来临。城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量,在这一刻全面爆发。

崩盘的代价有多大?

20年来,日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%。

这是所有日本人都难以磨灭的记忆。在日本有一个名词“泡沫经济”,特指八十年代那段疯狂的时光;从1990年至今的二十多年,日本人又发明了一个名词“失去的二十年”,失落情绪遍及整个日本。

日本股市指数,1989年底达到顶峰,一路暴跌。

时隔20年之后,日本经济开始温和复苏,但日本地价和房价远远未回到当初的水平,可见当年的泡沫破裂的影响多么惊人。

 

来源:搜狐

责任编辑:Shelly Du

 

 

两次房地产泡沫为何有截然不同的结局 | 日本

在1974年和1991年日本房产泡沫分别发生两次破裂。如果对照1974年前后和1991年前后日本房产泡沫的形成与结局,可以发现,第一次房地产泡沫随着日本经济持续增长得到顺利化解,第二次就没那么幸运了,最终导致“泡沫经济”破灭,日本经济陷入失去的二十年。

日本在上世纪70年代增速换挡期改革转型取得巨大成功。日本的增速换挡发生在1968-1978年间。1973年第一次石油危机爆发,由于严重依赖外部资源、产业结构偏重,日本经济受到较大冲击,相对于欧美国家更加积极地进行调整。当时日本政府从供给侧实施改革,积极推动和引导企业“减量经营”,同时大力疏解产能过剩和扶持新兴产业发展。通过改革,日本成长为制造业强国,产业结构顺利升级,经济和股市持续繁荣。

日本在1974年前后和1991年前后发生过两次房地产泡沫,同样的泡沫却是不同的结局。第一次房地产泡沫得到顺利化解,原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。第二次就没那么幸运了,最终导致“泡沫经济”破灭,日本经济陷入失去的二十年,深层原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等,催化剂在于收紧住房金融政策刺破了泡沫。

本世纪初日本“结构改革”也取得一定成效。“泡沫经济”破裂后日本经济长期萧条,小泉内阁上台后大张旗鼓地开展了“结构改革”,其中供给侧改革措施主要有放松规制和实施民营化改革、减税、金融改革与产业重组相结合、建立更加可持续的养老保险制度等。改革之后,日本经济增长率比上世纪90年代有一定改善,股市也出现止跌回升。

日本供给侧改革的经验启示。1)改革是唯一出路。应大力疏解产能过剩,淘汰和清理僵尸企业,放松服务业过多的准入限制和管制,培育新增长动力和构筑新增长平台,切实使市场在资源配置中起决定性作用。2)改革窗口期稍纵即逝,时不我待。改革需要落到实处、扎实推进,拖延改革行动可能会导致今后的问题更加严重。3)增速换挡期,住宅投资告别高增长时代,房地产政策应适应新发展阶段特征,避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。4)需求政策定位于配合供给侧改革,避免过度放水刺激。

上世纪70年代日本增速换挡期和本世纪初经历长期结构性萧条后,日本曾两次实施供给侧改革,其经验教训对我国具有重要启示意义。

1、上世纪70年代日本增速换挡期的改革

1.1. 改革的背景:增速换挡

1)日本的增速换挡发生在1968-1978年间。日本1951-1973年间开启经济高速追赶,实现了23年年均9.3%的增长,1973年人均GDP达到11434国际元,相当于美国的68.5%,到达增速换挡的收入阀值。增速换挡后,1974-1991年的18年实现了年均3.7%的增长,属于中速增长阶段。1991年人均GDP达到19355国际元,相当于美国的84.7%,步入前沿国家的低速增长区间。

日本在1969年前后面临经济增速换挡和动力升级的客观要求:一是日本房地产长周期出现在1969年前后。二战后,日本人口出现了一次人口出生潮。自1960年起,日本的出生人口数量进入了第二轮上升周期,自1960年的160.6万逐年上升(除1966年外)至1973年的209.2万,之后出生人口数逐步显著降低。二是日本刘易斯拐点出现在上世纪60年代末。日本自上世纪60年代末开始,随着农村可转移剩余劳动力的大幅减少,耐用消费品的广泛普及,支撑经济高速增长的基础条件发生变化。

2)石油危机冲击下“滞涨”发生。1973年,阿拉伯石油输出国组织为了支援巴勒斯坦人民反抗以色列侵略,决定削减石油供应量并提高石油价格,第一次石油危机爆发。石油危机引起了当时主要资本主义国家的“滞涨”,即经济停滞和通货膨胀并存,日本也未能例外。当时日本出现了物价高涨、失业率上升、企业倒闭等危机表现,1974年日本经济出现了战后第一次负增长。

3)能耗和环境污染严重,国民不满情绪高涨。日本的高速增长期是依靠大量能源投入和粗放经营实现的。快速的工业化造成了能源消耗和环境污染日趋严重。从1955年到1964年,日本的能源消耗量增长了约3倍,主要能源也从煤炭转变为石油。到1973年石油危机爆发前,日本的原油进口依存度已达到99.7%的惊人程度。日本的水源和空气也都受到严重污染,上世纪50-60年代出现了震惊世界的四大环境公害,即镉污染所致的骨痛病、甲基汞污染所致的熊本水俣病、新泻水俣病、四日市大气污染所致的哮喘病,对日本人民的生命健康造成极大损害,国民不满情绪愈演愈烈,抗议示威事件层出不穷。到上世纪70年代,以四大公害诉讼均以居民原告方胜诉为标志,日本高能耗和高污染的增长模式已失尽人心,到了不得不改变的地步。

4)劳动力成本快速上升。战后的日本和当时的中国类似,农村存在大量剩余劳动力,在日本经济高速增长期中,劳动力源源不断地从农村转移到城市一直是经济增长最重要的引擎之一。上世纪60年代末日本迎来刘易斯拐点后,劳动力从过剩转向短缺。在刘易斯拐点到来和同时期日本政府“国民收入倍增计划”双重影响下,日本的劳动力成本即工人工资开始快速上升。1961-1970年,日本工人的工资指数增长了近1.7倍,在主要资本主义国家中是增长得最多的。

1.2. 主要改革措施:降低成本、鼓励创新

针对以上问题,日本政府综合运用法律、财政、税收和金融等政策措施,侧重从供给侧入手实施改革,主要改革措施如下。

1)“减量经营”,降低能耗、利息、劳动力成本。第一次石油危机引发的国内经济危机引发一些日本企业自发开展经营调整,这种调整被称为“减量经营”,其核心主要有三条:节约能源消耗、降低利息负担和降低劳动力成本。日本政府因势利导,积极推动和引导“减量经营”在全国范围内实施,使得“减量经营”成为石油危机后的流行词汇。“减量经营”的实施非常成功,成为日本制造业战后从传统的粗放型经济增长方式向高附加值型经济增长方式转变的转折点。

节约能源消耗。以石油危机为契机的能源价格上涨,对日本传统的粗放式增长模式造成了沉重打击,以石油化工、钢铁等为代表的高能耗行业的竞争力大大降低。日本政府通过行政指导及各种限制措施,引导经营效益差的企业关停并转,显著削减了这些行业的生产能力。1975年,日本增加生产能力的设备投资在全部设备投资中比重比70年代初降低了约50%。同时,鼓励企业进行内部技术改造和生产设备更新,有效节约能源。许多高能耗行业积极采取节能技术,如钢铁业大量采用高炉炉压发电设备,石油化工业采用加热炉的废气、余热回收技术,水泥业引进悬浮预热器技术等。

降低利息负担。石油危机爆发后,日本著名的《日经商务》杂志指出,在石油危机后的恶劣环境下,日本企业必须努力压低原材料费用、财务费用等各项成本才能生存下去。当时日本企业自有资本比率不高,利息负担较重是一个比较突出的问题。通过实施“减量经营”,日本企业的自有资本比率大幅提高,从企业借款占营业额的比率看,1978年比1965-1973年平均减少6.6个百分点;从制造业自有资本比率看,1985年比1975年提高7.7个百分点。再加上同期日本利率水平不断降低,企业利息负担得到有效减轻。

降低劳动力成本。刘易斯拐点到来后的劳动力成本大幅上升,成为石油危机冲击下日本企业不能承受之重。当时有研究表明,如果主要制造业企业在一年内不削减6~14万雇佣人数以降低成本,就无法维持收益。企业通过解雇临时工、控制正式员工的录用、女性员工离职后不再补充新人乃至减少主干劳动力等多种方式调整雇佣人数,降低人工成本。据日本产业劳动调查所统计,1975年以后的四年中,包括松下电器、三菱重工、东芝等在内的多家企业减员达21万人。此外,由于发展中国家劳动力成本较低,日本政府还积极鼓励劳动密集型产业尤其是一些高耗能、高污染的劳动密集型产业向海外转移。

2)政府引导产业结构升级,大力疏解产能过剩和扶持新兴产业发展。

大力疏解产能过剩。经过两次石油危机打击,日本衰退产业和过剩产能增加。1978年,日本政府制定了《特定萧条产业安定临时措施法》(简称“特安法”)和《特定萧条产业离职者临时措施法》等四部法律,进入“特安法”时代,主动对衰退产业和过剩产能进行调整和疏解。“特安法”认定平电炉、炼铝、合成纤维、造船、化肥等14种产业为结构萧条产业,当时这些产业的企业开工率只有60%~70%。针对上述结构萧条产业的调整和疏解方法包括:(1)采取政府收购来报废设备的方式,即由政府与产业界合作预测未来供求,对“过剩部分”由政府出资收购报废;(2)设立特定萧条产业信用基金,对那些按计划淘汰落后设备的企业提供优惠利率贷款,帮助萧条行业安置工人和转产;(3)允许因供求明显失调、价格降到平均生产费用的特定商品的生产者缔结有关限制产量、维持合理价格的垄断组织。“特安法”的实施取得明显成效,1978年和1979年日本工业连续两年高涨。

扶持新兴产业发展。在对衰退产业和过剩产能进行调整和疏解的同时,日本政府有效利用产业政策,鼓励和培育新兴知识和技术密集型产业发展。1978年,日本政府制定了《特定机械信息产业振兴临时措施法》,提出要发展电子计算机、高精度装备和知识产业,投入了大笔政府专项资金对尖端技术的开发提供补贴和资金,并对以上产业实施税收和金融方面的优惠政策。人们已将这个项目视为日本70年代后期推出的产业技术政策的成功典范,它为奠定日本电子产业的基础及扩展在国际市场的份额做出了很大的贡献。上世纪70年代,日本产业结构变化的另一个重要特点是服务业的重要性增强,1973-1985年服务业年均增速高于同期制造业增速0.2个百分点,从1970年到1980年,服务业就业人数比重提高了8.9个百分点。

2、日本的1974和1991年两次房地产泡沫:同样的泡沫,不同的结局

2.1. 两次房地产泡沫的形成

日本在1974年前后和1991年前后发生过两次房地产泡沫,但这两次的影响差别很大。

第一次房地产泡沫于1974年前后形成。1955-1974年为日本房地产价格的快速上涨期,20年涨44倍。这个过程持续了大约20年,期间日本住宅用地价格上涨31倍,六大主要城市上涨44倍(年均增速22.2%)。其背景是日本经济快速追赶期,GDP和人口快速增长。

第二次房地产泡沫(亦即“泡沫经济”)于1991年前后形成。1986-1991年为日本“泡沫经济”的最后疯狂期,房地产价格涨1.7倍。这个过程持续了大约6年,期间日本住宅用地价格上涨73%,六大主要城市上涨169%(年均增速18.4%),其中1987-1990年间年均增速高达24.6%,超过1955-1974年快速上涨期的平均增速。最后疯狂期大城市涨幅明显大于中小城市,而此前差异不大。1955-1985年间,所有城市土地价格涨幅55倍,六大主要城市上涨78倍,从1955年算起,差异约为43%。但1986-1991年间,所有城市土地价格涨幅51%,而六大主要城市上涨169%。1991年后,日本房地产价格进入漫长的下跌之旅。

1974年和1991年分别对应日本房价的两个拐点,从绝对值来看,1991年是拐点。但这两个时期泡沫幅度对比,需要考虑通胀和收入增长情况。1975-1991年间,日本所有城市名义房价上涨了167%,六大主要城市房价上涨407%。同期,日本人均名义GDP从4281美元,上升至28541美元,增幅为607%。以日元计价的人均GDP增幅为315%(期间日元兑美元大幅升值)。可见,1975-1991年间,以日元计价的日本房价涨幅(167%)低于日本人均名义GDP的涨幅(315%),但六大主要城市房价涨幅(407%)大于名义收入涨幅(315%)。即日本整体房价泡沫,1974年大于1991年,但六大主要城市房价泡沫,1991年大于1974年。

第二次房地产泡沫(“泡沫经济”)发生的背景是日本进入第二轮经济增速换挡期,广场协议签订,日元升值、货币政策宽松。1985年9月,广场协议之后,日元大幅升值,为应对日元升值对国内经济的冲击,日本政府采取宽松的财政货币政策。1986年1月-1989年5月日本央行连续五次降息至2.5%,货币供应量连续四年超过两位数增长,与此同时,实施扩大内需的财政政策。1980-1990年间京都府、东京都和大阪府地价涨幅均在4倍以上,最高峰时日本土地价值约为当时美国的4倍多[ 参见巴曙松着《房地产大周期的金融视角》,P57.]。但1990年3月大藏省启动了对房地产金融实施总量控制政策之后,房地产价格从1991年开始转为直线下滑,之后再也没有回升过。

2.2. 两次房地产泡沫的不同结局

如果对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与结局,可以发现,第一次房地产泡沫随着日本经济持续增长得到顺利化解,第二次就没那么幸运了,最终导致“泡沫经济”破灭,日本经济陷入失去的二十年。

1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强,原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。1974-1985年日本虽然告别了高速增长,但仍实现了年均3.5%左右的中速增长。1970年日本城市化率72%,还有一定空间。1974年20-50岁适龄购房人口数量接近峰值后,并没有转而向下,在1974-1991 年间维持在高水平。

1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长,深层原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等。1991年以后日本经济年均仅1%左右的增长,老龄化严重,人口抚养比大幅上升。1990年日本城市化率已经高达77.4%。1991年以后,20-50岁适龄购房人口数量大幅快速下降。催化剂在于收紧住房金融政策刺破了泡沫。日本的房地产泡沫的破灭,与日本央行的下调利率有密切关系:1986至1987年度,日本银行连续5次降息,把中央银行贴现率从5%降低到2.5%,不仅为日本历史之最低,也为当时世界主要国家之最低,日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣,反映在土地价格的迅速上涨上。与美国相同,央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫:1989年5月31日,日本央行加息0.75个百分点,此后的15个月内,日本央行再度4次加息,将贴现率提高到6%,连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击,东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。

3、本世纪初日本的“结构改革”

3.1. 改革的背景

1)“泡沫经济”破裂后经济长期萧条。上世纪80年代后期到90年代初,日本经济持续繁荣,政府长期实施宽松的货币政策,大量资金涌入股票市场和房地产市场,最终出现了泡沫。以1991年为界,股票价格和房地产价格迅速下跌,“泡沫经济”破灭了。整个上世纪90年代,日本经济处于“平成不景气”或“失去的十年”的长期萧条中。这一时期,企业投资不振、居民消费低迷,需求减少导致物价持续下跌和企业销售收益减少,经济深陷泥潭。1992-1996年,日本经济增长率下降到0.6%,虽然1995-1996年一度出现复苏迹象,但1998-1999年由于受到消费税上调和金融危机的影响,再次转为负增长。

2)不良债权高企引发金融危机。“泡沫经济”时期,日本银行业向中小企业和房地产业发放了巨额贷款,“泡沫经济”破裂后,日本银行业不良债权大幅飙升。据日本大藏省1998年1月12日公布的数字,日本全国146家银行自查的不良债权已经达到76.708亿日元,约占总贷款金额的12%。在不良债权不断增加的情况下,部分银行已经无法达到国际清算银行巴塞尔协议规定的资本充足率水平。1997年底,日本四大证券公司之一的山一证券和具有悠久历史的北海道拓殖银行相继破产,给金融市场造成极大震动。幸存银行为防范风险纷纷“惜贷”,由此导致的“贷款难”更加加剧了实体经济的困难。

3)人口老龄化形势日益严峻。1970年日本65岁以上老人占总人口比例已经达到7.06%,超过联合国定义的老龄化社会7%的标准线,这标志着日本已经进入了老龄化社会,但这一问题在当时并没有引起足够的重视。从上世纪80年代开始,伴随生育水平的下降和人均寿命的延长,日本人口老龄化进入了加速发展的阶段。1990年日本65岁以上老年人口比重为12.1%,2000年这一比重上升到17.4%。人口老龄化给日本的经济社会带来了一系列不利影响,如劳动力供给不足、社会抚养负担不断加重、消费需求增长乏力等等。

3.2. 主要改革措施

针对日本经济的长期萧条,上世纪90年代末至本世纪初,日本政府在“改革优先”路线和“景气优先”路线之间摇摆不定,争论十分激烈。“景气优先”路线主要看重短期政策效果,主张通过宽松的货币政策和财政政策刺激需求,促进经济增长。“改革优先”路线则认为日本长期的经济衰退并非周期性的衰退,而是结构性或制度性的衰退,依靠宽松需求政策刺激不能解决问题,只有进行改革才能扭转局面。从桥本龙太郎内阁到森喜朗内阁,日本政府在推进改革上均有心无力,导致改革时机一再延误。2001年4月,小泉纯一郎凭藉“无改革、无增长”竞选主张挟高支持率上台,顶住了“景气优先”路线主张者的压力,大张旗鼓地实施了“结构改革”。其中涉及供给侧的改革措施主要有:

1)放松规制,实施民营化改革。小泉内阁一直强调要将日本建设成为一个“小政府、大经济”的国家,对政府所属的各类经营性机构实施民营化改革。小泉内阁在“结构改革”的纲领性文件《今后的经济财政运作以及经济社会的结构改革的基本方针》中提出了民营化、规制改革计划,即在“民间能做的事情,由民间去做”的原则下,对经济各个领域尤其是公共干预较多、限制较严的领域放松规制,更大程度上发挥市场机制的资源配置作用。具体改革举措有:特殊法人改革或民营化;削减对特殊法人的补助金等;推动邮政业实现民营化;对公共金融功能进行彻底的改革;在医疗、护理、福祉、教育等领域也引入竞争机制。其中邮政民营化改革在日本具有典型意义,改革前日本邮政业由政府经营,机构臃肿、效率低下,改革的目的在于放宽市场准入,引入新的竞争者,从而带动邮政业的高效经营。2005年10月,日本参议院表决通过邮政民营法案,小泉内阁的邮政民营化改革获得成功。

2)降低税率,激活经济社会活力。自从供给学派经济学提出减税主张后,减税已被认为是供给侧改革的重要内容之一,小泉内阁的“结构改革”中也包含减税内容。《今后的经济财政运作以及经济社会的结构改革的基本方针》中指出,税收政策应该真正成为有利于经济目标实现的手段,今后应向着扩大税基、降低税率的方向努力。2003年1月,小泉内阁通过2003年度税制改革大纲,实施减税计划,主要内容包括降低法人税实际税率、对研究开发和IT投资实施减税、降低继承税与赠与税税率等方面。按照日本政府估算,2003年度最终将实现总规模1.5383万亿日元的减税,其中主要包括法人减税1.304万亿日元,继承税和赠与税减税0.103万亿日元,金融证券谁减税0.096万亿日元,土地税减税0.21万亿日元等。

3)推出“金融再生计划”,促进产业结构调整。“泡沫经济”破灭后,不良债权一直是困扰日本银行业、企业界乃至整个经济发展的关键问题。由于不良债权的来源是实体经济,企业亏损或倒闭的数量增多,反映在银行资产负债端就是不良债权增加,这是一枚硬币的两面。针对这一问题,小泉内阁采取了双管齐下的配套改革,即金融改革与产业重组相结合,在解决银行不良债权问题的同时,推动产业结构的调整。2002年,小泉内阁推出“金融再生计划”,具体改革举措包括:通过扩充中小企业贷款机构、设立新的公共资金制度等方式增加对中小企业的融资渠道和手段;通过专业机构(如“整理回收机构”,英文简称RCC)减免中小企业债务,盘活不良债权,促进产业重组和企业复兴;提高银行不良债权拨备,强化资本充足率约束作用,对银行制定明确的不良率削减目标并严格检查,切实降低银行不良债权比率。

4)推进养老保险改革,增强社会保障制度可持续性。由于日本人口持续老化,日本养老保险出现了参保者不断减少、领取者逐渐增加的困境。2003年度小泉内阁“经济财政谘询会议”制定了《经济财政运营与结构改革基本方针2003》,提出构筑可持续的社会保障制度,建立年轻人对将来充满信心、老年人安度晚年的社会。2004年,通过《养老金制度改革相关法案》,主要内容是在未来十余年内逐年上调保险费,目的是为了消除年轻人对养老金制度的不信任感,通过更好地把握养老金给付水平和现职人员负担的平衡,建立起可持续性更强的养老金制度。此外,针对人口老龄化的严峻形势,2004年通过的《老年劳动法修正案》提出未来十年分阶段强制性地提高退休年龄。

4、日本两次供给侧改革的成效与缺憾

4.1. 上世纪70年代改革成效

总体看,上世纪70年代日本的供给侧改革取得了巨大成功。

1)日本成长为制造业强国。“减量经营”使日本制造业的国际竞争力显著增强,帮助日本逐渐确立了世界制造业强国的地位。日本制造业在节能方面也取得了突出成就,到上世纪80年代初时,日本已成为主要经济体中能源利用效率最高的国家。日本汽车由于低能耗和高性能而受到普遍欢迎,1980年以后日本汽车产量超越美国而居世界第一位,并大量出口到以美国为首的海外市场中。

2)产业结构顺利完成优化升级。从上世纪70年代后半期到80年代,电子、汽车等产业取代了原来的钢铁、石化等产业,成为引领日本经济增长的主导产业。日本产业结构从原来的劳动密集型和资源密集型逐渐转向知识密集型和技术密集型。

3)经济“稳定增长”。通过这次改革日本不但成功经受了两次石油危机的考验,而且顺利完成了从高速增长向平稳增长的增速换挡,1975-1985年日本经济平均增长率保持在4%左右,日本政府称其为“稳定增长”,该时期在主要发达国家中日本的经济增长仍然是最快的。

日本增速换挡期供给侧改革前后资本市场表现:危机倒逼,经济和股市深蹲起跳。

以实施供给侧改革为界,日本增速换挡期的资本市场表现可以概括为:1973年石油危机之前,供给侧改革尚未实施,日本处于增速换挡期的上半场,拒绝减速,刺激加杠杆,M2增速高达20%-30%,无风险利率高达10%以上,股市房市出现明显泡沫后深跌;1973年石油危机之后,供给侧改革扎实推进,日本进入增速换挡期的下半场,采取中性偏紧的货币政策,进行产业结构合理化,无风险利率大幅下降,转型成功后股市走牛。

1)日本在1973年石油危机前:拒绝减速,刺激加杠杆,无风险利率高达10%以上,股市出现泡沫后深跌。虽然日本在1969年前后面临经济减速的要求,但是日本在1969-1972年间并没有认识到增速换挡的规律性和必然性,采取了刺激政策应对,大搞列岛改造,试图把全日本各岛都搞成三大都市圈一样发达(类似中国前几年中西部造城运动)。日本在1969-1972年大幅投放货币,M2增速高达20%-30%,无风险利率高达10%以上。受刺激政策影响,日本通胀高企,股市房市出现明显泡沫。

2)日本在1973年石油危机之后:实施供给侧改革,辅以中性偏紧的货币政策,无风险利率大降,增速换挡成功后股市走牛。以1973年为转折点,日本开始扎实推进供给侧改革,给企业在调整产能、压缩成本、节约能源、技术创新等方面以压力,同时从刺激政策转向采取紧缩性的货币政策,抑制物价、工资和资产价格上涨,挤出边际上无效产能和无效资金需求。在1973.3-1974.10期间,日经指数跌去了40%。自1974.10开始,日本股指在触底后反弹并走牛。1974-1981年增速换挡成功后股市走出大牛市,日经指数进入慢牛、长牛。

4.2. 本世纪初“结构改革”成效

经济缓慢增长,股市止跌回升。在“泡沫经济”破灭后的长期萧条之后,小泉内阁的“结构改革”获得了日本民众的巨大支持,小泉内阁成为90年代以来日本少有的长期政权,小泉本人也成为离任后日本民众最怀念的首相之一。通过改革,日本企业经营状况有所好转,不良债权问题基本得到消除。从2002年2月至2008年2月,日本经济实现了长达73个月的景气复苏,为战后以来持续时间最长的景气。这次景气的实际增长率虽然不高,平均增长率只有不足2%,增速最高的2004年也只有2.4%,但与上世纪90年代年均1%的增长率相比则有明显改善。由于经济景气有所回升,日本多年来一直疲软的股市也出现了止跌回升的局面。从2003年4月到2007年6月,东京日经225指数从不足8000点涨到18000点以上,达到了2001年以来的最高水平。

4.3. 两次改革的缺憾

1)市场化改革仍然有待深入。战后日本长期实行主银行制度、终身雇佣制、年功序列制和行政指导等一系列以长期关系为基础的经济制度。日本有论者认为,这一系列制度尽管在日本追赶欧美过程中发挥了重要作用,但随着日本成为发达经济体,这些制度已经逐渐落伍,日本应及时转型为市场经济型的、政府较少介入的经济体系,而事实上日本至今还残留着限制过多和创新不足等追赶欧美过程中的负面遗产。

2)人口老龄化问题改革进展不足。人口老龄化被广泛认为是造成日本经济长期萧条的主要原因之一。但小泉内阁的“结构改革”主要关注于邮政民营化等议题,对国民普遍关心的少子化、人口老龄化等问题关注度不高,改革措施非常有限,人口老龄化问题迟迟不能解决,为此小泉内阁也遭到了日本舆论的不少批评。

 

来源:作者/国泰君安宏观任泽平、解运亮

责任编辑:Shelly Du

 

马来西亚第二家园常见的37个问题

马来西亚第二家园计划项目是马来西亚政府为吸引外国资金、促进旅游、发展经济而出台的一项政策,目的是鼓励外籍人士在马来西亚较长时间居住。第二家园门槛低,申请方便吸引了众多国人的目光,很多人对该政策并不是很了解,下面针对一些常见问题为您解答:

1、马来西亚第二家园计划移民项目吗?

答:严格来说,“第二家园”并不是完全的移民计划,而是一个长期免签证的有条件永居计划,或者说是一种侨居特权及身份。因为,它不需要在国外接受移民监,不需在国内上报备案。可以不去居住,也可居住。这种比较自由的身份在无必要时可以搁置不用。但在必要时可以获得很多除侨居外的特权。

2、马来西亚没有欧美国家或者我国富裕,为何还要移民到马来西亚?

答:欧美很多国家虽然比马来西亚更富裕,但是生活费用较高,距离中国较远。中国只是在总量上比马来富裕,人均及福利就差了很多了。马来西亚被列入全亚洲最适合居住的国家,日本海外长期居住协会评为最受欢迎的移民国家第二名。马来西亚以友善温和的人民、较低的生活费用、完善的基础设施、迷人的自然环境、良好的投资环境、较高水平的教育系统和多元化文化、便利签证吸引了全世界人民。

3、马来西亚排华吗?

答:马来西亚不排华。马来西亚社会是多元文化社会,马来西亚的马来人、华人和印度人等各民族的人们共同学习、工作和生活,相处得非常融洽与和睦。而且,占1/3人口之多的华人在经济上占主要地位,在政治上国家执政党中华人社团占1/3席位,甚至有些洲根本就是华人执掌政权。

4、马来西亚这个国家适合居住吗?为什么选择退休或居住在马来西亚?

答:适合居住。马来西亚高品质的生活方式、低消费、良好的航空运输系统与医疗保健设施、教育机会充足、基础设施优良、多元文化社会、自然环境优美,气候宜人。

5、党员、官员、老板、政协委员、高尔夫会员、企业家…..你最想要哪种身份?

答:其实,这些身份都是虚幻的,一旦政策变动,都会化为乌有。我最需要的是拥有“自由行世界”的特殊身份。而第二家园计划就是让你有了一定事业后能自由地到全世界侨居、旅游等权利。

6、世界上最低移民门槛的国家是马来西亚吗?为什么?

答:是;因为按照马来西亚的规定,50岁以下的的申请人只需存入马来西亚银行30万元人民币(第一年60万)就可以全家侨居了。其他什么都不需要。

7、参与第二家园计划,对我有什么好处?如果我不想出国也适合申请吗?

答:好处很多。对小孩来说,方便在小学中学阶段接受高品质的国际化双语教育,方便以华侨生身份参加中高考,方便以较低的费用通过“跳板留学”的形式获取欧美澳名牌大学文凭。对大人来说,可以方便出国签证,方便国外旅游度假,方便回避国内各种风险,方便取得华侨身份领养第二子女、方便注册公司以外资回国投资内地免税创业等,方便开展东盟贸易,方便资金转移到国外存取,获取高额利息避险,方便到国外购买永久产权住房,方便移民第三国等。对老年人来说,马来西亚高质量的社会设施、低廉的生活费用和优美的空气环境方便退休生活颐养天年。用个形象的比喻,就是又为你全家买了一份“世界保险”。因此,可以说,只要够条件,几乎人人适合申请。只要取得身份就可以享受以上特别权益,不出国侨居也可以获得上述的权益,同样好处多多。

8、不用移民,你就可以随时到海外定居,你相信吗?

答:相信;据马来西亚第二家园计划,拟无须像其他移民国家一样按照既定规定的程序办理繁杂冗长的移民手续。你只要简单地填几张表,符合条件的话,2-3个月你就可以到海外定居了。

9、不花钱就可移民,你相信吗?

答:相信;据马来西亚第二家园计划,你的钱只要存进马来西亚的银行享受利息,不需付钱给移民局,就可办理移居了。如果你将来不想保留这个身份了,仅需从银行取回资金就可以了,不会有任何损失。

10、有哪个国家,可以对中国公民出国无须办理签证?

答:马来西亚,只要你办理了我的第二家园计划,仍然是中国公民,但是可获得10年期无限次的免签证自由出入,终身可续签。对于去第三国的签证,在签证方面的优势就是,世界上有120多个国家对马来西亚实行免签,第二家园人士到第三国签证可以不回国办理,直接在马来西亚凭第二家园身份就可办理,另外,就是签证时间和或通过率都比国内大大提升了。同时签证审核可获得加分效果。这样就打通了成功人士的“国际通道”。

11.怎么样才能同时拥有国外的身份,又不影响国内的身份呢?

答:加入马来西亚第二家园计划后,你就拥有了在大马的特殊身份,享受很多福利。但你不须放弃国内的任何身份、地位、福利、事业和社会关系。

12、参与马来西亚第二家园计划,我的英语水平不行怎么办,到了国外不会成为哑巴吧?
答:语言沟通不成问题。马来西亚是个多语言国家,华人在马来西亚占30%,除英语和普通话外,福建话、广东话、客家话也是普遍使用的交流工具。

13、拥有第二家园身份,每次去马来西亚还要再办理签证吗?
答:不需要。在马来西亚国际机场,有专门的第二家园贵宾通道,你只要刷卡通过就可以了。而不需要再在机场办理繁杂冗长的通关手续。

14、为什么说马来西亚是办理移民手续最快的国家,有多快?
答:马来西亚第二家园计划以其门槛低、办理快、手续简易而受到欢迎。一般只需2-3个月即可办妥使用。所以说它是目前世界上办理最快的国家。

15、马来西亚第二家园与其它国家的移民有什么区别?

答:有区别,下面为您介绍。

美国绿卡:办理时长 (12-24个月)  ;资金要求 53万美元=362万元;
申请费用20万人民币;有居住要求

加拿大枫叶卡:办理时长 (24-36个月) ;资金要求 80万加币=533万元;申请费用20万人民币;有居住要求   

新加坡绿卡:办理时长 (6-12个月);资金要求100万新币=498万元;申请费用10万人民币;有居住要求

大马MM2H卡:办理时长 (2-3个月) ;资金要求30/15万马币=60/30万元 ;申请费用4万人民币 无居住要求

16、到马来西亚生活,会有孤独的异乡感吗?

答:没有。本身华人占了全国人数的1/3,况且中国留学生以及各类商务人士也很多。各种华人聚会鳞次栉比。街上随处可见汉字招牌,以及操着流利普通话的中国人。

17、移民是有钱人的游戏吗?

答:以前是。现在马来西亚政府推出的第二家园计划,使得更多的平民百姓也可以移民了。现在可以说是“人人皆可移民!”

18、参与了马来西亚第二家园计划,是不是意味着就不好再移民其它国家了?有影响吗?

答:不是。对你移民其它国家没有任何影响,反而有帮助。因为,你拥有马来西亚第二家园计划身份,国外的移民审核机构会增加对你的资信的公信度,会为你加分的。从我们操作的经验看,很多拥有第二家园身份的,在移民加澳等国都一次性审核通过了。

19、移民了就不能在国内居住了吗?

答:所有的移民项目都会有移民监,也就是说你有一段时间是必须在国外居住的。但马来西亚第二家园计划没有这个规定。你可以选择居住在国内或者国外。如果你不想出去,你甚至可以一天不去也不会造成影响的。

20、全家侨居到马来西亚,那要花多少钱?

答:只要主申请者一个人办理了第二家园计划,全家移居也不须另外多花一分钱。

21、加、美、澳移民是谁申请谁移民,马来西亚也是一样吗?

答:不是。马来西亚与其它国家不一样。只要一个办理了第二家园,全家人都可以移居国外。

22、我在国内很舒适,为什么还要考虑移民呢?

答:也许目前你感觉很好,但难免将来需要!没有人对自己的未来不关心,没有人对自己的子女不关心,没有人对自己的父母不关心,没有人对自己的财富不关心!而只要取得第二家园的身份,就可以回避很多风险,增加很多权益。并可以综合地帮助你解决这一些的问题和困惑。

23、现在人人都可留学美、英、澳、加,你相信么?

答:是的。以前到这些国家留学,是富贵人家的孩子才有钱去的。但马来西亚第二家园计划推出来以后,你就可以在马来西亚完成“3 0”或“双联课程”,只需花费直接去这些国家留学费用的1/4。还可以避开雅思难关。所以说,现在是人人都可以留学英美加澳了。

24、为什么说越早加入第二家园计划,对你的孩子越有利?

答:因为,你的孩子从小可以进入马国的学校学习,接受中英文国际化教育,长大后直接读双联课程,轻松留学英澳美。如回国,还可以以华侨生身份参加高考享受加分待遇。这样在人生的起点上,你的孩子已经比别人的跑在前头,在竞争上远远抛开别人的孩子了。

25、只需花四万元钱,赚取去海外留学节省2/3费用,你愿意吗?

答:当然愿意。马来西亚国内实施的“3 0”“双联课程”就可以”跳板留学”完成全部英美澳学业,获取国际知名学府文凭。而费用却只需直接从国内出去留学的1/3。你只要加入第二家园计划就可以了。

26、只需花四万元钱,赚取在国内高考成绩再加十分,你愿意吗?

答:当然愿意。加入第二家园,你的子女就可以华侨生的身份享受高考成绩加十分的特权待遇。

27、为什么说你加入第二家园计划,你的身份就比人高了一等?

答:拥有着第二家园身份地位,日后在马国将享有各方面的优惠,包括在商场购物、在高尔夫球场消遣、旅行及享用KLIA特别通道等等。在中国,你就可以以华侨身份享受投资优惠、子女高考加分、领养第二子女等特权。

28、我侨居到马来西亚,生活成本不是变得比国内更高了吗?

答:不会。马来西亚的生活质量虽然高,但价格比较低廉,很多大件日用消费品价格低于国内。

29、我加入到第二家园计划,对我在东盟国家开辟事业有利吗?

答:有利。第一方便签证。第二可以享受东盟内部贸易关税为零,投资免税等政策。第三,方便你开拓国际视野,在各国建立你的业务总部。第四,方便你的产品进入欧美市场,开展转口贸易。

30、你的钱,存在国内安全吗?

答:不安全。第一国内通货膨胀严重,存钱亏本。第二随便哪个机关都可以查询,甚至冻结。第三信息的保密性太差,隐私权得不到保护。前几年就出现银行职员把存款达50万元的客户资料泄露给不法商人的情况。而存入马来西亚银行,即可稳步增值,坐享高于国内的利率,又可回避国内风险。同时由于马来西亚实行金融自由化政策,全世界银行都在此地竞争,服务水平高,因此,对客户的隐私保护得较好。

31、我加入到第二家园计划,就算移民马来西亚了吗?

答:不算。但如果你加入了第二家园计划,再想移民到大马,申请起来就很容易了。正是因为这点,你在国内也不须以移民身份上报。

32、我加入到第二家园后,可以享受哪些政策方面的福利待遇?

答:主要的政策倾向性福利就是小孩可按国民享受当地的教育、留学待遇,大人的投资、购房、购车、办公司的各种税收减免待遇,医疗可按照购买的医疗保险享有部分补贴。

33、我加入到第二家园计划,从马来西亚转签其它国家容易办理吗?

答:马来西亚与120余个国家实行互免签协议,没有互免签协议的国家也能比国内更方便快捷的办理。

34、你的资产在国内缩水了吗?

答:是的。房价跌,股价跌,日常生活用品价格日趋上涨。投资实业利润低,投资矿产被压缩。总之,属于投下去的资产都在跌,而要买进来的消费品似乎都在涨。这就是资产缩水。这是每次大的通货膨胀周期到来之前的普遍现象。而一国陷入这种周期,一般需要5年才能彻底摆脱出来。如果参与第二家园计划,就可以到马来西亚投资公司、永久产权的地产和有着稳定收益的股市基金。避免资产的大幅缩水。

35、房市新政下,你现在还敢在国内购买房子吗?

答:逆势而为,无异于鸡蛋碰石头!不如到马来西亚去购买永久产权可世袭的房产。投资自住均相宜。

36、为什么说与其在国内买房,不如去国外买房划算一些呢?

答:国内房价处在历史高位,况且打压房价新政一个接一个出台。必须避开这个风头。而马来西亚房价在经历金融危机之后,目前尚处于较低状态。首都吉隆坡的房价,均价在大概6000人民币左右。但自2010年1月来,到目前为止,房价已达到了9%的涨幅程度。

37、我是个保守型的投资人,我怎么可以让我的资产稳定升值?

答:参与第二家园计划当中来,我们可以协助你精选一些投资品种。马来西亚不像国内,什么投资品种都大起大落的风险极大。无论股市基金还是房市都是一个稳步上扬的态势。对于稳妥型的投资人,是首选。

 

来源:瑞投咨网

责任编辑:Shelly Du

房地产泡沫破裂后 年轻人买房压力如何? | 日本

目前中国房价飞涨,尤其是北上广深等一线城市,寸土寸金房价高不可攀,但是人们仍然乐于疯狂地买买买,,这样的情景不禁让有些人感到担忧,会不会中国也会像上世纪90年代的日本一样,房产泡沫破裂,经济走向低迷。

上世纪90年代日本房产泡沫的最终破灭,不仅卷走了巨额的财富,也将日本拖入“失落的二十年”。

现如今,奥运会将再度回到东京,叠加日本央行的负利率政策,近两年日本首都圈的房价涨幅接近20%。

房产是否重新成为日本人青睐的投资方式?什么样的人在泡沫破灭后的日本买房?而日本人的房产观在“失落的二十年”中发生了哪些变化?

泡沫亲历者:当时有钱 也会买房

日本不动产研究所的房产专家中岛正人年轻时,曾在日本国土政策局任职多年。他坦言,自己刚入职时,正是日本房地产价格疯狂上涨的时期。

“当时的前辈就建议应该去买房,身边也有很多人在买。可惜,当时太年轻,并没有钱。当时看着房价上涨之快,真的很吓人。”因为当年没有足够的钱,让他躲过一劫

在泡沫高峰的1991年,东京住宅平均价格超过200万日元/平米(12万元人民币/平米),按一个日本中产阶级家庭年收入为500万日元来计算,相当于买一个100平米的房子,需要一家人不吃不喝40年。

1991年之后,日本几大都市圈的地价开始明显下跌,时至今日,日本的住宅价格和泡沫高点相比,近乎跌去70%。

“当然后来还是买了房。”中岛正人表示,“是在价格下跌之后。”但并不是所有人都这么乐观。泡沫破灭后,日本人买房意愿出现明显滑坡。

日本内阁府2015年公布的一份官方调查显示,希望购买住房的日本人比例从2004年的79%降至74.5%,而完全不想拥有住房者的比例则从2004年的12.4%升至16.5%。

“‘只要持有土地,房价会一直涨下去’的这种想法,如今已经没有了。”中岛正人表示,“现在呢,只在需要的时候,买必要的东西。”在“土地神话”破灭之后,日本的消费观越来越务实,甚至显得过于谨慎和悲观。

旅居日本已超过20年的日籍华人肇邺,把在日本买房子看作是“把钱存银行”。 肇邺表示,如果现在把钱存在日本的银行里,实在没有利息,“三至五年的定期存款(年化)利息大约为0.03%。”这相当于1万元日元放在银行里,3-5年后,每年只能收到3元利息。他选择将收入的60%都用于在日本购买房产。

我问肇邺的夫人,日本的女孩会要求丈夫在结婚前,就准备好房产吗?这个20多岁的日本女孩,似乎没有听懂我的问题,显得很困惑。她回答,不会。为什么?

一辈子不买房也不丢人

和老一代日本人将拥有“一户建(独门独户的别墅)”为人生理想所不同的是,现在部分日本人即使有钱,也不买房,而是喜欢租房,这也催生出新的商业模式,比如“共同住宅”。

小金井公园附近由OakHouse经营的“共同住宅”,共有120个房间,常年客满。其中10.45平方米的单人间,一个月的租金约为67000日元(约4000元人民币),几乎和其他长租房价格相差无几,但共同住宅共享浴室、放映厅、厨房,部分设施比长租房更完备 。工作人员伊藤优称,共同住宅,最早是为那些在日本打短工、找不到租房担保人的外国人提供的租房服务。但是现如今,住户中只有40%是外国人,另有一大半是日本人,大多在20-30岁之间。

年逾40岁的新井也住在共同住宅里,即使他已经买得起房。“这里是开放的空间。24小时的,每天回来会有人跟你问好,没有一个人孤独的感觉。”而对仍单身的他来说,之所以不买房更大的原因是金钱观,“如果买了房,就要在这里一直住着,否则如果离开的时候,就要处理掉。”相对房产,新井还是更喜欢流动性更高的现金。

日本的千禧一代和上一代相比,在购买房产时变得更为谨慎。一来看多了九十年代泡沫危机破裂、房价崩盘、半生积蓄化为泡影的惨痛故事,二来,年轻人工作流动性更大,也更崇尚自由。三来,日本公司职员的平均年收入在1997年之后持续下滑。年轻人大多并没有他们的父母辈富裕。数据显示 ,40岁以下的日本年轻人中,拥有住房的比例仅28.4%,几乎只有80年代的一半。

负利率政策下的买房投资者

随着东京奥运会的即将举办,在房价将会回暖的预期中,一些当地的投资客重新回到房产市场。

IT公司任职的野多,已经在东京郊外有了一处“一户建”,和他的夫人和两只狗生活在一起。但是,因为觉得离东京太远。他打算在东京再买一处房。

“有的时候,如果工作太晚,公共交通又停运了的话,我宁可去胶囊旅馆住一晚。”胶囊旅馆给每个住户提供一个长2米,宽、高各1.5米的格子间睡觉,一晚价格大约是4000-5000日元(约250-300元人民币)。但是如果打车回家,他坦言,一个小时的车程,花费大约是1000元人民币。

野多表示,在泡沫破灭之后,东京核心地段的房子依旧抢手。他看中的几处房产,都需要抽签才能购买。而他表示,自己也在寻找投资房,随着日本即将在2020年举办东京奥运会,东京的房价仍有上涨空间,他看好日本的楼市复苏。

过去两年,东京核心地段房产日渐抢手,海外投资客的参与,也是房价上涨的因素之一。

为中国人购买日本房产提供服务的有一居联合创始人之一芦义表示,2015年,许多中国人涌入日本房产市场,“长租回报大约是4-6%,短租回报率是长租的1.5-2倍。”他表示,日本政府计划在2025年迎接6000万海外游客,届时,酒店供应紧张,许多人现在购入房产,是希望通过经营民宿的方式,获取高回报,即使未来游客减少,也可以回归到自住或长租,“许多人现在买的三千万日元(约170万元人民币)左右的房子,比如新宿30平方米的房产,我们觉得回报率挺好。”

而中国人对房产的胃口,也让日本人叹为观止。

2015年,根据日本媒体的报导,一名中国投资者购买了位于东京高端商务区赤阪的两幢住宅,价格分别为6.9亿日元(约合3700万元人民币)和6.8亿日元(约合3600万元人民币)。该售价是东京近12年以来的最高新房售价。

 

来源:文/康路 发自东京

责任编辑:Shelly Du

加拿大买卖房屋要交哪些税? | 加拿大

作为“万税之国”加拿大生活处处要缴税,当然买房这样的大事,加拿大房产税自然少不。不过不必担忧,需要缴税但是不代表被“剥削”,加拿大的税收制度是相当健全的,在收税的同时,政府也为首购族以及一些低收入家庭提供了相应的“抵税”“免税”政策。

今天我们就来谈一谈与房子相关的那些税,随着“4.20房产新政”出台以来,安省将对非加拿大国籍或非永久居民,并且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税,正式说法称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。

>>>加拿大置业百科加拿大购房流程 加拿大房贷流程 加拿大房产税费

加拿大买卖房屋要交哪些税? | 加拿大

买卖房屋要交哪些税?

1、非居民投机税

2017年4月20日,加拿大安大略省省长韦恩(Kathleen Wynne)与安省财政厅厅长苏善民( Charles Sousa)共同宣布安省出台楼市调控新政:包括征收15%非居民购房税,禁止炒楼花,鼓励开发商建出租屋,严格审查地产经纪职业规范等。新政将于当地时间4月21日起正式生效。

新政最重要的一项内容是,安省将对非加拿大国籍或非永久居民,并且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税,正式说法称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。这一个政策参考的是不列颠哥伦比亚省温哥华去年出台的海外买家税,主要针对买了房子不住、纯粹投机的非居民购房者。

不过,在购房后4年内成为永久居民的,已经成为全日制学生两年或以上的留学生;已经合法的工作了一年或以上的工签人士,安省政府将会退还所售税费

2、土地转让税

多伦多近几年闹的最凶的一项税就是这个土地转让税。如果你想在多伦多市内买房,那么就必须同时缴纳安省土地转让税及多伦多市土地转让税。

省和市的土地转让税均采用的是累进税率,安省土地转让税的具体计算方法如下(注:资料来源于网络,最新的税率及计算方式大家可以查看安省财政厅网站查看:

  • 售价在5.5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元;
  • 售价在5.5万-25万的部分,按1%征税,即1,950元;
  • 售价在25万以上的部分,按1.5%征税。
    假如物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,税费的计算略有差别:
    售价在25万-40万的部分,按1.5%征税,即2,250元;
  • 售价超过40万的部分,按2%征税。

也就是说,购买一幢售价50万的独立屋,要交缴的安省土地转让税为6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。

多伦多市土地转让税计算方法如下:

  • 售价在5.5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元;
  • 售价在5.5万-40万的部分,按1%征税,即3,450元;
  • 售价在40万-4,000万的部分,按1.5%征税,超过4,000万的部分仍按1%征税。
  • 如果物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,超过40万以上的部分按2%征税。
  • 价值50万的独立屋,需要缴纳的多伦多市土地转让税为5,725元(275+3,450+2,000)。

这样算下来,要在多伦多市买一套50万的独立屋,单土转税就达到了12,200元。而如果购房者选择在GTA的905地区置业,则仅需缴纳安省土地转让税即可,无需缴纳市土地转让税。因此这两年来,呼吁多伦多市废除土地转让税的呼声越来越高。

另外需要提醒的是,首次购房者可以享受一定的土地转让税优惠,减免幅度最高可达2,000加币。

3、商品及服务税(Goods and Services Tax)

  • 如果是购买新屋,需要缴纳商品及服务税,税率为房屋售价的5%。
  • 如果是购买二手房,无需缴纳商品及服务税。
  • 如果购买重新装修翻新的面积超过85% 的二手房,也需缴纳商品及服务税。

加拿大退税截止时间为每年4月30日之前,凡是税务居民均可向加拿大税务总署(CRA)申请 GST 退税。

4、销售税

这个大家应该很熟悉,在加拿大进行任何消费,几乎都要缴纳HST,仅有个别省份例外。值得留意的是,购买和销售二手房无须交纳HST。不过,买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳HST。也就是说,卖方需要为律师费、经纪人佣金、搬家费等支付HST,买方则要为验房费、律师费、评估费、按揭违约保险等支付HST。

新房的买家则必须缴纳13%的HST,不过为了安抚消费者,政府为售价在40万以下的部分提供了高达2.4万的退税。

5、资产增值税

对于加拿大居民来说,自住屋(main residence)在出税时是可以免交资产增值税的。但是投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。

巨额房产增值税的问题则多发生在子女继承父母生前的房产时。辟如父母年轻时以3万元的价格买入了一套乡村别墅,而如今它已经升值到了100万元,那么继承人就将面临97万元的资产增值,他需要为增值部分缴纳23%的税款,这确实是一笔不小的支出。不少继承人都是因为无力支付税费才不得不将这些物业挂牌出售的。

针对这种因继承而发生的巨额资产增值税问题,我们可以为你提供两条解决之道:一是购买一份涵盖了财产增值税的人寿保险;二是在房价还没涨得那么可怕之前,尽快把它卖给你的继承人。

6、持有期间的房产税

房产税(Property Tax),通常也叫地税。地税是在加拿大拥有房地产的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款。

自住房每年所交的地税不能用来抵税。自住房部分出租的租金收入和维修费可以抵扣部分自住房的地税。

地税每年缴纳的金额会因地理位置、房价涨幅而调整,具体请参照加拿大税务总署(CRA)相关条例

这些项目可以抵税:

a、出租物业抵税多

你可以把房屋出租当成是一项生意来经营,而经营过程中发生的不少相关成本、费用都可以被拿来抵税,也就是说将租金收入减掉可抵税支出后的剩余金额,才是你的应纳税收入。

在加拿大,可以用于抵税的出租支出包括如下几项:

1、利息

利息支出,通常是出租业主各项支出中最重要的一项抵税开支。一般而言,可用于税收抵扣的利息支出包括:购置出租物业的抵押贷款利息、用于出租房翻修贷款的利息以及为出租房配置的商品及劳务所产生的信用卡消费贷款利息。

值得留意的是,用于自住的物业并无此项税收优惠,即是说自住房的按揭利息不能用来抵税。因此那些想要同时买入两套房子,一套自住一套出租的业主,就可以在这一条上来做点文章了。在利率相同的情况下,提高出租房的贷款额度能使你获得更多的税收减免。

在另一情况下,如果你意外中了一笔30万的奖金,你想用这笔钱投资于一处出租屋,同时,你的自住屋还有30万的贷款没有还清。这时最好的方法是,先用这笔30万的意外之财还清自住房的贷款,然后再向银行贷款购置出租屋。这样才能让利息享受抵税优惠。

2、房产税

如果你把自住房的部分空间分租给了别人,那么可以根据分租面积占整个住宅的比例,申请部分的房产税抵扣。如果是将一套独立的二套房用于出租,那么房产税就可以全额抵扣了。

3、保养及维修费用

出租屋的维修过程中所产生的各项支出(正常且必要的支出,维修总价处于合理范围内)可以在费用发生的当年,全额进行税款抵扣。比如:重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。

4、差旅费

因为租赁活动所产生的各项合理交通费用,都可以从房租收入中进行税收扣除。

5、水电气暖费

6、办公室费用

如果你在家进行办公,处理房产租赁事务,这部分费用也可从应纳税款中抵扣减免。

7、工资支出

如果你雇佣了某些人以协助你完成租赁事务,那么你向其所支付的工资、福利支出亦可从应纳税额中进行抵扣。

8、事故或失窃损失

需注意的是,抵扣额度并不能涵盖全部的损失金额。可抵扣金额的多少将视损失程度及保险理赔范围而定。

9、房屋保险

为出租物业所购买的各项保险,基本都可获得税收抵扣,比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务,雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。

10、法律及其它专项服务费用

因出租而发生的,支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用,也可视做运营支出,一并在税收抵扣中进行减免。

此外,共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支,亦在可抵扣范围之列。

b、报税时买房可抵税

从2009年起,如果你满足以下条件,则可以享受750元(5,000×15%)的买房抵税额(Home buyer credit):

1、申请人及其配偶在当年及以前4年内名下无房产;

2、当年在加拿大境内购买了现有或在建的房屋,镇屋,公寓及移动房屋等;

3、如家里有残疾人,所购房屋能为其带来方便,则不受首次购房条件(即第一条)的限制。

c、老年人房产税补助

为了帮助64岁以上的中低收入老年人承担自住屋的房产税,安省出台了一项老年房主物业税补助(Ontario Senior HomeownersProperty Tax Grant)优惠。在每年的报税季,符合条件的老年人若申请了该补助,则最多可获得500加币的额外补助。

该补助每年发放一次,如需获得此项补助,必须填写一份所得税和津贴申报单。一对夫妇只能申请到一份补贴。

补贴的金额则由收入决定。例如,收入在3.5万以下的单身老人,若物业税在500元以上,那他可以获得500元的全额补助;若收入在3.5万至49,985元之间,补助额则随之减少;若收入在49,985元以上,则不符合补助条件。

d、能源与房产税抵免

拥有或租赁一处房屋的安省居民可领取高达900元的安省能源与财产税额抵免(Ontario Energy and Property Tax Credit),老年人最高则可申领1,025加元的抵免。

e、装修抵税

为了鼓励业主对房屋进行更新升级,创造耗能更少、居住更舒服的环境,政府常常会不定期推出一些装修抵税优惠。不过需要注意的是这些优惠通常是有期限性的,而非可常年可享受的抵税项目。

去年,安省曾特别推出过一个《健康家居装修税惠计划》(Healthy Homes Renovation Tax Credit)。该计划规定,本省居民如果为了便于老年人居住而将自家的房屋进行改装,那么改装费用的15%可以获得个人所得税抵税优惠。

通常,符合条件的居民只需要保留好相关的装修收据,就可以在报税时获得抵免优惠了。

f、搬家费用也可抵税

加拿大人平均每五年就会搬一次家,而搬家时所产生的费用,有时也可以拿来抵税。

通常,如果你为了开始了一份新工作、新买卖,或上了一所新学校而搬到了至少40公里之外的地方,那么你就可以用搬家费用来抵税了。

可以申报的搬家费用一般包括以下:旅行费用,比如家庭成员搬到新住所所发生合理的餐费,车费和住宿费;仓储费;临时膳宿费(最多15天);取消租约的罚金;卖掉旧住所的费用;律师费等。另外,旧住所卖出前的空置期内的按揭利息,房产税和保险也可以用来抵扣,最高上限为5000元。如果您的雇主帮你报销了部分搬家费用,你必须把那部分报销金额报到收入里,然后再抵扣全部搬家费用。

看完了以上的各项税费是否被加拿大房产税的繁多类目震惊到呢?买房前一定要一项一项的搞清楚,免得徒增麻烦哦~

 

来源:约克论坛

责任编辑:Shelly Du

申请马来西亚第二家园必须知道的事 | 马来西亚

很多朋友都有移民马来西亚的想法,当看到有关马来西亚第二家园计划的申请条件时,结合自身,又或多或少会有一些疑惑。下面针对大家的疑惑做一次梳理,希望能给想办马来西亚第二家园的朋友一些帮助。
 
Q:为什么申请马来西亚第二家园计划必须存放定期存款(50岁以上15万马币,50岁以下30万马币)?
 
A:马来西亚第二家园计划是全亚洲也可能是全世界最出名的,期限长且费用低廉的家庭移民计划。马来西亚第二家园计划所需要投入的资金,是许多老牌移民国家的十几分之一,甚至几十分之一。例如美国的EB5投资移民,要求申请者投资50万美元(相当于300万人民币);如澳大利亚的188C投资移民,要求申请者投资500万澳币(相当于2635万人民币)。相比下马来西亚非但没有强制要求消费那笔定存本金,利息也可尽数拿回。另外政府需要参与者存放的这笔定存目的,主要在于让参与者有最后一笔紧急资金做后备之用。
 
Q:什么时候可以取回定期存款?
 
A:经过1年时间,参与者可以撤回他/她部分的定期存款(50岁以下可调用15万马币,50岁以上可调用5万马币)为购买房产、医疗、子女教育或购买免税车的相关费用,余下部分在他/她终止第二家园身份时可全部取出。参与者也可在旅游部的批准下申请提出定期存款的一部分,以作医疗目的或紧急情况之用。
 
Q:如果工资不能达到人民币20000元/月,但我每个月的房租收入高于20,000元,能否申请第二家园?
 
A:可以。稳定的租金收入和退休金均可作为申请第二家园的收入依据。
 
Q:马来西亚有没有移民监?
 
A:没有。英国、加拿大、美国、澳大利亚等移民国家都有不同程度的移民监,在规定年限内必须在该国呆够一定时间。马来西亚第二家园计划不存在移民监,只要审核获批,即可获得第二家园身份。
 
Q:第二家园身份是否意味着获得马来西亚国籍?
 
A:不是的。第二家园身份是指获得在马来西亚国内的10年长期居留权,到期时,可以凭资产证明和无犯罪证明等文件申请续签。由于中国不允许公民持有双重国籍,因此加入他国国籍就必须放弃中国国籍,今后你要回中国探亲访友、管理生意、旅游观光都需要办理签证。而第二家园计划则可以规避这一麻烦。
 
Q:参与者和当地居民有什么不一样的福利?
 
A:参与者不能享有马来西亚的选举权和仅针对公民的保险,如国家医保、养老保险、一个马来西亚退休金计划等;无法得到马来西亚的护照和身份证,但是在本身国家的护照上会有MM2H的签证;日常消费像衣食住行、医疗等马来西亚政府也没有双重标准。投资地产上外国人必须购买价值超过100万马币(约合人民币200万)的房产,这是为
了保障马来西亚比较贫穷的居民不会受到房价炒高的影响。
 
Q:中介公司如何能够保证其信誉度?
 
A:正规的马来西亚第二家园中介公司及其合作夥伴,会有马来西亚移民厅颁发的代理MM2H的资格准证。申请人可以要求中介公司出示这份准证,不要信任不能提供该准证的中介公司。明良海外投资作为最早一批被马来西亚旅游局及马来西亚移民厅联合授予办理第二家园资质的机构,且在马来西亚设有分公司,可放心托付。
 
Q:孩子在国内成绩不够优秀,能否就读马来西亚的国际大学?
 
A:可以。马来西亚的国际大学只考量学生的英语水平,通过入学的英语测试,即可办理入学手续。如果不能通过测试,可以参加大学组织的英语培训班,3—6个月后通过结业考试同样能够办理入学手续。
 
 
来源:明良海外
 
责任编辑:Shelly Du
 
 
 

澳大利亚购房前后需要那些税费? | 澳洲

澳洲买房置业要准备的资金要多于房款,这是因为澳洲买房需要缴纳的税款、各项费用也是一笔不小的费用,那么购买澳洲房产税费有哪些?

>>>澳洲置业百科澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

澳大利亚购房前后需要那些税费? |  澳洲

购房前:

购房印花税:大部分占到成交价的4%–5%之间(澳大利亚的各个州分别有各自的印花税计算方法,悉尼的印花税是30万澳币以内的,含30万,以8990澳币征收,超出部分*4.5%累加来征收,通常都是在交房的时候与尾款一同支付,但是建筑周期超出十五个月的期房,则需要在签约之后的第十五个月来支付;墨尔本的印花税现房需要全额支付,期房则是由物业的建筑进度来决定的,购买的越早,节省的印花税也就越多,如果项目还未开工,则只需支付土地部分的印花税,其余部分则不需要支付)

律师费:澳洲买房流程复杂,请律师是十分必要的。1000—2000澳币(与律师的服务项目和服务地域相关)

购房后:

1、物业管理费:由物业的品质,配套设施和房间数多少来决定费用的多少

2、市政府费:由物业所在的地段和品质有关用于物业周边公共环境的维护

3、水费:相当于水税,公寓房通常是需要每年固定支付的,根绝房间数量多少来收取

4、土地税:根据各个州的法律有所不同,大部分区域只征收房的土地税,自住房则不需要支付

以35万澳元房子为例需缴纳的各种税费:

  • 过户律师费用:约600澳元
  • 贷款机构费用:约1000澳元
  • 房屋结构检查费用:约300澳元
  • 房东保险费:约350澳元
  • 印花税:约13800澳元
  • 房屋及财产保险费:约600澳元
  • 市容建设费用:约1400澳元
  • 搬家费用:约300澳元
  • 地产代理费用:约7000澳元

注:如购买的是房,以上大部分费用都可作退税

房产持有税费:

1.物业管理费:别墅通常不用交管理费,公寓则根据开方商建造后楼盘的档次、设施、物业服务及区域范围内的基础设施定价,1-3房通常管理费用为700-1500澳元/季

2.市政管理费:通常为1200澳元/年

3.排污费:一般在1000-1200澳元/年

4.土地税:根据土地的评估价不同而不同,通常费用为几百澳元/年

5.房屋保险费:公寓的物业管理费当中已包含房屋的保险费,而别墅的保险费则需要业主自行购买,通常在银行的柜台就可以购买,500—1000澳元/年不等。

看完了以上介绍是否对澳洲房产税有了一定的了解呢?其实对于国人来说,因为政策和距离上的问题,到澳洲买房有很多不便,找到靠谱的房产经纪尤为重要,更多专业的房产税,外国人买房政策、买房流程需要在专业的引领之下做出决策。

 

来源:互联网综合整理

责任编辑:Shelly Du