行业研究机构预测，美国等国家对国际留学生的紧缩政策将为马来西亚这类国家成为国际教育的中心国创造难得机遇。同样身为英语系国家， 马来西亚的国际学校花费在上述学费调查中则明显性价比更高，学费开支排名为全亚太区第12位，仅为10363美元/年，远远低于中国大陆的25820美元。
Author: Shelly
2018年“整建税”将上涨3% 最高涨至每平米823欧元 | 法国
法国房产市场最新消息：法国媒体“欧洲时报”1月26日报导称，根据法国政府近日公布的一项法令，2018年的“整建税”将上涨3%，最高达823欧元(约合人民币6482.52元)每平米。
这项税金于2012年设立，主要针对5平米以上的房屋附属建筑，例如花园棚、走廊、泳池、车库、顶楼和移动车房等，因此也被称之为“花园棚税”。
根据新法令，2018年的“整建税”新标准为，巴黎大区从每平方米799欧元上涨到823欧元，其他地区从705欧元上涨到726欧元。无论收入状况如何，相关设施都要缴纳这项税金。
此外，游泳池、自建风力发电机和太阳能面板也需要缴纳这项税金，不过标准有所不同：游泳池为每平方米200欧元；风力发电机为3000欧元，而太阳能面板则为每平方米10欧元。
据报导，“花园棚税”的计算方式为征税财产面积×征税标准×地方税率。
来源：环球网
责任编辑：Shelly Du
私售房产给外国人 将面临高额罚款 | 新西兰
最近想要到新西兰投资买房的国人很担忧——“新官上任三把火”，杰辛达·阿德恩上任的其中一把火就“烧”到了新西兰房产投资者们，最近又有新消息：新法实施后，明知道是外国买家还将房产私售，可能会将被新的外国投资法惩处。这把火可以说是越烧越旺。
政府考虑到卖家可能“绕过政府”私自售卖房产给外国人，所以推出罚款举措。
工党财政和贸易部长David Parker告诉媒体，我们做了国家党说不能做的事情——既限制了外国人买房，同时又和TPP的其他国家协商好了，限制外国人买房这件事，不会影响新的TPP条款3月签约。
“国家党说不能做到的，我们做到了。”工党财政和贸易部长还怼了Bill English关于对新西兰和中国开展自由贸易升级谈判的担心。
工党贸易部长David Parke称，Bill English对于中国的担心没有道理，现在新西兰外交贸易部除了确认在和新加坡方面沟通之外，其他国家似乎都已接受新西兰的投资态度。
下周，海外投资法2015修改的草案将会进入立法的下一个程序。禁止外国人购房多半是在第一季度就要实现。但是，一个政策会牵涉到多个方面。
下面这两个问题，就是最近被人讨论的：
第一个问题：人才引进怎么办？
如此严格的政策会导致人才流失吗吗？根据今后规则，一个外国人，不管你是难民还是富商，要是没有PR或者公民身份，买房都要先申请。
假设一个新西兰紧缺人才，职业也是新西兰最缺的类型，他可能一来就想买房，孩子送私校，而当他知道他必须拿到PR之后才能在新西兰购房，是不是来新西兰工作的吸引力就大打折扣？
第二个问题：私售在多大程度上会被监管？
因为新西兰的政府监管相对较弱，现在私售大约占市场的十分之一。如果卖家绕过政府，会有多大可能被监管到？
新西兰Realtors Network主席Mark Coffey就认为，这其中可能存在陷阱。
想要去绕过规则的，其实是外国买家，他们会去找房产卖家，“如果私人卖家是这个链条上最弱的一环，那么首先就会去找他们。”
由于在新规则中，将这类行为列为违法行为，也有罚款的规定。一些卖家可能会在不知不觉中触雷。
不光卖房给外国人可能遭遇罚款，帮助达成这笔交易的也会被严惩。
财政部长David Parker一位发言人称，私人卖家在明知故犯的情况下，会被处以罚款。
媒体的报导认为，罚款可能会有数千元。另外，如果参与交易的律师，替卖家达成了这笔非法交易，最高罚款为2万元。
来源：新西兰天维网编译
责任编辑：Shelly Du
不利房东政策将出台 炒房族正在卖房套现 | 新西兰
新西兰房产投资可能越来越难，不但只是限制外国人买房，现阶段有房出租也难了，房产投资者联合会（Property Investors Federation）1月18日称，由于不少投资者忍受不了“骂名”，加上政府即将出台一些不利于房东的政策，一些房主已经将多余的房产出售、套现。
据报导，惠灵顿的出租房市场目前非常紧张，去年10月份以来，房租中位数上涨了30纽币，一套两居室单元竟有55人想租。
房产投资者联合会首席执行官Andrew King称，名下有多套房的房主已经赚的足够多，他们正在寻找其他投资项目。
“他们正在抛售房产，选择其他项目。”King周四接受采访时说，“过去几年里，出租房房主一直遭受舆论指责，另外房屋出租的成本也在上涨，越来越多的人不打算出租自己房产。”
King同时指出，政府一系列不利于房东的政策也让一些人打算退出出租房市场，比如对购房首付款的调整、房屋折旧、承担的税金等等，另外议会在大量发放建房许可。统计局数据显示，奥克兰去年发放的建房许可数量达到15年高点，新西兰全国的建房许可数量也达到了13年高点，这有利于首次购房者进入市场，但对房东不利。
业内称，工党领导的新政府正在对房地产市场酝酿一系列改革举措。这些措施包括：
1.对二套房征收资产利得税，是否推出取决于特殊税务调查组的调查结论。
2.对出租房屋实施“栅栏原则”（ring-fencing rules），减少出租房屋的税收抵扣，确保损失不能抵消其他收入。
3.对售房者实施“明线测试”，购房后不满5年出售或出租房屋将被额外收税。
King称，这些酝酿中的改革举措对房地产投资者造成恐慌。“不少人认为持有物业不值得，正在考虑离开市场。”他说。
房地产研究院惠灵顿地区主管Mike Coffey称，新政府即将推行的房地产市场改革将对希望入市的新投资者设置障碍。他强调，这将使竞争优势倾向于拥有雄厚资金的大公司，并且对房屋租赁市场不会有任何增加。
来源：新西兰天维网编译
责任编辑：Shelly Du
全球富豪钟情巴黎高档房产 | 法国
法国房产市场最新消息：一项国际调查表明，如今，超级富豪最想居住的城市巴黎位列第二仅次于纽约，据法国《费加罗报》1月19日报导，全球的富豪都想在巴黎买房。巴黎房价由于庞大的内需而水涨船高，但外国富豪们依然对巴黎房产很感兴趣。最近的一项研究显示，2018年巴黎的高档房产价格预计涨幅最大(预计上涨9%)。
报导称，北美地区依然深受富豪喜爱。研究表明，10大富豪最爱城市中有5个城市位于北美，分别是纽约(第1位)、洛杉矶(第4位)、多伦多(第6位)、旧金山(第7位)和芝加哥(第9位)。
纽约已经替代伦敦占据了首位，这是英国脱欧的必然影响。不过这一影响不算严重，伦敦目前排在第3位。而巴黎的排名从第5位跃至第2位。全球豪宅房产中介Barnes的总裁表示，全球的富豪都回到了巴黎房地产市场，他们的预算在200万到400万欧元(约合人民币3142.8万元)之间。
报导指出，购买巴黎高档房产的富豪们下手越来越快。据统计，2017年Barnes见证了至少74次“闪电买房”。无需协商，看房即买，单次交易额可达数百万欧元。
巴黎是法国无可争议的豪宅圣地，不过其他城市也颇受欢迎。蔚蓝海岸风景优美极尽奢华，又有戛纳这一宝地；法国阿尔卑斯山也是度假胜地，恰好迎合邻国瑞士的市场。
来源：环球网
责任编辑：Shelly Du
如何移民新加坡？250万新币GIP移民政策介绍
有兴趣在新加坡创业或者进行GIP移民的企业家， 您可以通过全球商业者计划(GIP)申请新加坡永久居留权(PR)。在新加坡移民政策多次改变后，目前全球商业者计划(GIP)是目前新加坡唯一的直接移民方式。目前，中国大部分选择新加坡移民的成功企业家，都选择此移民方案。
新加坡GIP移民的优点：
1.无学历要求，申请周期短。
除了有成功的创业背景要求外，新加坡GIP移民并无学历，年龄，语言的要求。投资移民整个申请周期大概是6-8个月，是目前申请新加坡移民的方式中最快、最直接的，也是目前投资移民中速度最快国家之一。
2.一步到位，全家移民。
目前投GIP移民可带配偶及子女（二十一岁以下）可以作为附属申请人与您同时通过全球商业者计划申请永久居留权。父母也可以申请长期探访准证（LTVP）。
3.投资风险小，无须经营管理。
与大部分移民国家拿钱“买身份”不同，新加坡GIP移民要求250万新币在政府指定机构，机构有专业经理管理，风险小，回报率高。且政府不收任何申请费。
4.新加坡华人社会，容易适应。
税收极低，藏富天堂。清新的空气，绿色生活环境。教育强国，英文教学。
通过全球商业者计划申请永久居民，您必须拥有：
a) 丰富的商业经历；
b) 成功的创业背景 。
申请方案
根据本计划的规定，您可以选择以下任何一种方案：（1新加坡元=4.8309人民币）
方案 A：两百五十万元新币建立新的商业实体，或者扩充现有的商业运营。
方案 B：至少两百五十万元新币予一支全球商业者计划机构。
全球商业投资者计划申请评估标准
a) 您必须拥有至少三年的创业经历，并提交您的公司最近三年经审计的财务报告。
b) 您的公司必须属于在方案A行业列表中的一个或多个商业领域。
c) 该公司最近一年的营业额必须达到至少五千万元新币，并且最近三年的年均营业额必须达到至少五千万元新币。您必须以营业额最高的公司作为申报投资计划的主公司。您也可以提交您所拥有的其它公司的相关资料以达到营业额的最低要求。
d) 如果您的公司属于私人所有，您必须持有至少30%的股权。您在该公司的职责范围以及公司的盈利能力也将作为审批的考虑因素。
如何移民新加坡？就业移民EP（技术移民）政策介绍 | 新加坡
就业移民是新加坡现存三种移民途径的主要途径之一，旨在通过申请就业准证，从而完成移民的目的。新加坡就业准证（EP)是新加坡人力部颁发的等级最高工作准证，申请者的准证成功批准后，可以进一步申请新加坡的永久居留权（PR)。
就业移民优势：
1.投入小，只要求公司运作良好，无任何注册资金要求。
2.就业准证批准一般是1-5年。
3.就业准证家属可直接申请家属准证。小孩可直接入政府中小学。
4.无学历要求，年轻的申请者需拥有优秀院校的毕业证书。而年长的申请人必须有更高的薪水以及相应工作经验。
就业移民新加坡移民申请条件：
获得新加坡正常运作的公司以3300月薪以上的薪水聘请。（也可以自己开公司聘用自己，或收购已经正在运作的公司）
关于自雇就业准证(EP)的定义
1.如果是持有公司股份，以公司股东身份申请就业准证（EP），则被定义为自雇就业准证，申请者为公司老板。
2.如果不持有股东身份，只是以公司董事或雇佣的员工身份申请，则为普通的就业准证（EP），申请者为公司员工。自雇就业准证（EP）和就业准证（EP）的准证类型并无任何差别，但申请者在公司扮演的角色不同。因为公司角色的不同，在申请永久居民（PR）时审批标准也会有差异。
就业移民审批标准
员工：正常工作12-14 个月后，可向政府申请永久居民（PR）员工就业准证是否能申请到新加坡永久居民，主要参考学历、准证类型、薪水、在新加坡时间、在新财产、家庭情况等因素。
股东：公司股东的自雇就业准证（EP）能否新加坡批准永久居民（PR），主要取决于申请者个人条件的同时，还将参考公司是否为新加坡经济、员工岗位提供、公积金缴纳、税收等方面作出贡献。
其他移民方式
1)公民或PR（永久居民）的配偶及未满21岁没有结婚的孩子
2)公民的父母
3)SP工作准证持有者
来源：新加坡天宇商务
责任编辑：Shelly Du
新加坡创业移民(Entrepass)政策介绍 | 新加坡
新加坡移民申请条件有哪些？移民方式有哪些？下面为您介绍新加坡创业移民。是通过注册新加坡公司，获得创业准证，再通过创业准证进一步申请绿卡。创业准证，又称作商业入境证，是由新加坡人力部（MOM)及新加坡标新局(Spring Singapore)联合审核的一种面向外国企业家的工作准证。如果您准备在新加坡成立新的公司，您就有资格申请创业准证，从而进一步取得新加坡永久居留权（PR)，达到创业移民的目的。
创业移民优势：
1.公司无需先运作。可获得创业准证后，才筹备运作公司。
2.投入小，创业准证申请只需要5万新币注册资金。
3.可空性高，公司注册资金自己控制。公司自己运作。
4.创业准证达到一定要求后，可以替家属申请家属准证，小孩可以直接入政府学校。
5.无学历要求。
创业准证申请条件：
1.有意向在新加坡创业，并拥有一定的管理经验。
2.准证批准后，需在新加坡创业。
3.必须是新公司，注册还未超过6个月。
不被政府考虑的创业准证项目：
咖啡店，美食中心，食阁巴刹，酒吧，夜总会，卡拉OK，酒廊，足部按摩，按摩院，中国传统医学，针灸，中药配药，职业介绍机构，风水师。
创业移民审批标准：
公司正常运作12-14个月后，可向政府申请永久居民（PR）。能否新加坡批准永久居民（PR），主要取决于申请者个人条件，以及申请在新加坡公司的运作情况。如公司在没有为新加坡经济、员工岗位提供、公积金缴纳、税收等方面作出贡献的话，在申请新加坡永久居民（PR）时将难以批准。
来源：新加坡天宇商务
责任编辑：Shelly Du
英国配偶移民申请条件有哪些？
提起英国大家首先想到的词语就是优雅、绅士。除此之外英国生活品质高、教育出色吸引了众多国人移民置业。那么如何成功移民英国？英国移民有哪些条件？下面为您介绍移民英国的方式之一——英国配偶移民申请条件
英国配偶移民政策包括已婚和未婚移民，下面就为大家分享2018英国配偶移民申请条件，希望对大家的移民申请有帮助。
大家目前集中最关心的问题是在国内先结婚再移民出去容不容易，还是先申请未婚夫妻移民，然后到英国结婚？哪种方式更有利于签证申请。
实际上，英国配偶移民申请审理的核心思想是考察两人关系的真实性。只要关系真实，证据充分，无论是否已经结婚，签证的成功率是相同的。如果证据不足，即使已经领了结婚证书，对签证也没有什么帮助。反之，如果两人交往到一定时间，一定程度，但没有在国内结婚，准备到英国当地结婚，这种情况，如果提供的材料足以使签证官信服，签证官反而会加快审批速度。
另外，近日，据英国媒体报导，英国移民政策又将经历重大变更，英国将全面提高外籍配偶移民英国的标准。据悉，英国政府正在讨论，年收入至少在18600英镑(25700英镑)以上英国居民，其配偶才能移民英国。政府表示，此标准可以保证英国居民的配偶赴英后，可以保证正常的生活，而不必增添政府的负担。有人指出，该方案一旦实施，将使家庭移民人数至少下降45%，对那些外籍配偶而言，是不公平的。
目前要提交语言证明的英国配偶移民申请人需同时满足以下三个条件:
- 申请人为非欧盟国籍人士；
- 与英籍人士或在英居留人士有婚姻关系或稳定的恋爱关系；
- 申请人希望以丈夫、妻子、同居人、未婚夫(妻)、同性同居人、订婚伴侣的身份入境或继续居留英国。
不过，专家表示这一英国配偶移民政策规定完全是在经过大量调研的基础上设定的，虽然我们理解英国配偶移民申请不能完全由经济因素决定，不过政府有权拒绝那些一入境就要申请政府补助的外籍配偶。
再看内政部具体变动的部分319E(d)(ii)(c)，主要集中在计分制签证陪伴的家属永居要求上。在经过几次的变动后，内政部最终确认了所有通过5年陪伴申请永居的家属的离境要求：每年不得超过180天。
新法案从2018年元月11日实施。
对于此次移民法针对陪伴签证的修改，专家律师解读如下：
1、因内政部明确规定新政不回溯，因此新法案对于目前已经申请，成功取得首次签证、已移居英国的申请者不受影响。
2、未在2018年1月11日之前递交首次申请的客户，配偶需要跟主申请人一样按照每年不得离境180天来计算。
2、未在2018年1月11日之前递交续签申请的客户，在续签时，配偶将要在第四年及第五年按照每年离境不超过180天来计算，才能在第五年年底申请永居。
虽然内政部才刚向留学生发糖，增加23所高校放宽留学生签证，吸引更多国际优秀人才留在英国就业。
但自保守党执政上台，移民政策的收紧依然是大势所趋。新政实施，之前的一人申请，全家得永居的政策将一去不复返。
英国将在2019年3月份正式脱欧，内政部也继续紧锣密鼓地调整修改移民法，进一步收紧移民政策。建议有意移民英国的客户把握八字方针：抓紧行动，理性对待。
来源：出国留学网
责任编辑：Shelly Du
日本房地产大泡沫崩溃始末 | 日本
日本房产泡沫经历十次危机九次地产。1974年、1991年日本房地产两次大泡沫。1991房产泡沫在空前疯狂后轰然崩溃，随后陷入失落的二十年。近期中国一线城市房价大涨，前中国房市具备1974年前后日本的很多特征，不禁令人担忧，下面来看看日本房产·泡沫崩溃始末，是否对你有一些启发呢？
1、从疯狂到崩溃：日本房地产价格的历史走势
（1）房价上涨期—1991年前
1955至1991年间，日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍，仅一年出现下跌，大城市涨幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示，1955至1991年36年间，日本住宅用地价格上涨了83倍，期间仅1975年出现过下跌（-4.0%），年均增速达13.4%。六大主要城市住宅用地价格上涨211倍，年均增速达16.6%，其中除1975年下跌外（-7.5%），其他年份均是上涨。
上涨过程经历了大概三个阶段。
1955-1974年快速上涨期，20年涨44倍。这个过程持续了大约20年，期间日本住宅用地价格上涨31倍，六大主要城市上涨44倍（年均增速22.2%）。其背景是日本经济快速追赶期，GDP和人口快速增长。
1975-1985年缓慢上涨期，10年涨幅不到1倍。这个过程持续了大约10年，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨79%（年均增速6.2%）。其背景是日本经济进入第一次换挡期，GDP和人口增速放缓。
1986-1991年最后疯狂期，6年1.7倍。这个过程持续了大约6年，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨169%（年均增速18.4%），其中1987-1990年间年均增速高达24.6%，超过1955-1974年快速上涨期的平均增速。期间背景是日本进入第二轮经济增速换挡期，广场协议签订，日元升值、货币政策宽松。
最后疯狂期大城市涨幅明显大于中小城市，而此前差异不大。1955-1985年间，所有城市土地价格涨幅55倍，六大主要城市上涨78倍，从1955年算起，差异约为43%。但1986-1991年间，所有城市土地价格涨幅51%，而六大主要城市上涨169%。
（2）房价下跌期—1991年后
日本土地价格于1991年到达最高点，随后开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示，日本土地价格从1992开始持续下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%。
大城市跌幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示，1992-2000年间，日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%，中小城市（六大主要城市以外的城市）跌幅仅19.4%。
相对于股价而言，泡沫破灭后，房价下跌速度缓慢得多。日经225指数在1990年之后的两年内下跌了近一半，而住宅用地价格1992-2000年间年跌幅均不超过5%，累计跌幅21%。
（3）房价泡沫对比：1974与1991
1974年和1991年分别对应日本房价的两个拐点，从绝对值来看，1991年是拐点。但这两个时期泡沫幅度对比，需要考虑通胀和收入增长情况。
1975-1991年间，日本所有城市名义房价上涨了167%，六大主要城市房价上涨407%。同期，日本人均名义GDP从4281美元，上升至28541美元，增幅为607%。以日元计价的人均GDP增幅为315%（期间日元兑美元大幅升值）。
可见，1975-1991年间，以日元计价的日本房价涨幅（167%）低于日本人均名义GDP的涨幅（315%），但六大主要城市房价涨幅（407%）大于名义收入涨幅（315%）。
即日本整体房价泡沫，1974年大于1991年，但六大主要城市房价泡沫，1991年大于1974年。
2、从基本面支撑到泡沫化：日本地产泡沫的成因
（1）长期基本面因素：经济增速、人口等
日本房价长周期大致可以用经济增速和置业人口差异来解释。
日本房价最快速上涨期在1974年之前（上涨44倍），期间日本经济快速追赶，GDP年均增长9.3%，置业人口快速增长。
1975-1985年日本房价步入缓慢上涨期（上涨不到1倍），当时日本经济增速换挡，GDP年均增长3.7%，置业人口增速放缓。
1991年以后，日本房价持续下跌期间，日本经济增速停滞，GDP年均增长1%，人口下降。
此外，人均土地面积少与高储蓄率的问题也是日本房价泡沫形成重要原因，人均土地面积少导致房价上涨预期强烈，高储蓄率导致长期资金过剩。而对日本经济的乐观情绪也发挥了重要作用，当时到处充斥着日本第一，日本“超过美国，买下美国”等声音。
（2）谁导演了最后的疯狂—–广场协议与货币超发
“广场协定”签订（1985年9月）后，日元大幅升值，使得日元资产吸引力大增，房价疯狂上涨和日元升值无疑有一定关系。
另外，广场协议后，日本出口急剧下滑，在1986年经济陷入衰退，物价陷入通缩。（注：日本出口在1985年5月便开始明显下滑，这源于当时美国经济的显著下滑，但“广场协定”后，美国经济停止下滑，9月之后的出口下滑可以归因于日元升值）。
为缓解经济下滑和通货紧缩压力，日本央行大幅降低利率，并增加银行信贷。再贴现率从1984 年的5%下调到1987 年的2.5%。拆放利率从1984年的9.06%下调到3.39%。1986-1990年间，日本国内货币供应量显著扩张，M2增速从1985年初的7.9%上升到1987年末的12.4%，过量流动性和低利率助涨了房地产泡沫。
另外，“帮美国的忙”助推了泡沫。1987年，美国出现股灾—-著名的黑色星期一。当时美国政府担心，如果日本银行提高利率，资金不能及时向欧美市场回流，可能再次引起国际市场动荡，因此建议日本暂缓加息。
日本政府也担心提高利率可能使更多的国际资本流入日本，推动日元升值，引起经济衰退。加之当时日本正在实施扩大内需战略，需要以较低的利率来刺激国内投资，减少储蓄，缩小经常项目顺差。在这种情况下，日本银行决定继续实行扩张性货币政策。
稳定的通胀掩盖了泡沫。为何决策者没有发现问题，因为稳定的通胀掩盖了泡沫，而且泡沫经济解决了日本的财政问题，1990年日本赤字国债发行额为零。货币扩张而没有通胀，归因于日元的持续升值。
（3）三大战略调整导致政策回旋余地变小
日本经济金融自由化和国际化步伐加快。战后日本的经济和金融都有着浓厚的“封闭”和“管制”色彩。20 世纪70 年代，日本开始了经济、金融自由化和国际化进程。20世纪80 年代，这一进程迅速加快。1985 年，日本政府发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告，揭开了日本经济、金融全面自由化、国际化的序幕。
日本政治国际化进程加速。20 世纪80 年代初，日本政府提出，日本要从一个“经济大国”走向“政治大国”，而日美关系将成为“政治大国”的基石。在1985年的“广场会议”和1986 年的“卢浮宫会议”中，日本均成为美国最坚定的盟友。
日本经济增长模式的转变。从1980 年起，国际社会要求日本开放国内市场、改变出口导向型经济增长模式的呼声越来越高。1985 年的日本《经济白皮书》指出：出口导向型的经济增长模式已经不可持续，日本必须扩大内需，以缓和与国际社会的关系。[ 参见王宇（中国人民银行局），日本泡沫经济生成与破灭的故事，中国金融，2010]
3、结局：泡沫破灭原因与影响
（1）泡沫破灭的原因之一：适龄购房人群和经济增速拐点
前面提到，日本1974年和1991年房价泡沫旗鼓相当。那么为何1991年是大拐点？
如果对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与破裂，可以发现，1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。
1974-1985年日本虽然告别了高速增长，但仍实现了年均3.5%左右的中速增长。1970年日本城市化率72%，还有一定空间。1974年20-50岁适龄购房人口数量接近峰值后，并没有转而向下，在1974-1991年间维持在高水平。
但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等。1991年以后日本经济年均仅1%左右的增长，老龄化严重，人口抚养比大幅上升。1990年日本城市化率已经高达77.4%。1991年以后，20-50岁适龄购房人口数量大幅快速下降。
（2）泡沫破灭的原因之二：主动收紧并刺破
在股票市场与房地产双重泡沫的压力下，日本政府选择了主动挤泡沫，并且采取了非常严厉的行政措施，调整了税收和货币政策。
a、紧缩的货币政策
随着通胀压力在1989年开始出现（3%-4%），而且股价和房价加速上涨，日本央行从1989 年开始连续5 次加息，商业银行向央行借款的利息率从1987 年2 月的2.5%上升到了1990年8 月的6%。与此同时，货币供应增速大幅下滑。
当然，日本政府没有意识到挤泡沫会产生如此大危害，如果提前知道，可能政策会有所变化。
b、对房地产贷款和土地交易采取严厉管制
1987 年7 月，日本财务省召集有关金融机构举行听证会，瞭解金融机构在房地产市场上的活动。此后，财务省发布了行政指导，要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目，具体的要求是“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”。受此影响，日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降，从1987 年6 月的36.6%下降到了1988 年3 月的10.2%（见表1）。到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。
c、调整土地收益税
在1987 年10 月调整税制之前，拥有土地10 年以内被视为“短期持有”，而10 年以上则被认为是“长期持有”，在调整税制后，持有不超过2 年被视为是“超短期持有”，并受到重点监管。
（3）日本地产泡沫破灭的影响
日本泡沫破灭后，经济陷入了失去的二十年和长期通缩，居民财富大幅缩水，企业资产负债表恶化，银行不良率上升，政府债台高筑。另外，日本政治影响力下降，超级大国梦破灭。
a、陷入失去的二十年和长期通缩
1991年地产泡沫破灭后，日本经济增速和通胀率双双下台阶，落入高等收入陷阱。1992-2014年间，日本GDP增速平均为0.8%，CPI平均增长0.2%，而危机前十年，日本GDP平均增速为4.6%，CPI平均为1.9%。
值得注意的是，这样的“成绩”还是在政府大力度刺激下才取得的。逆周期调控使得日本政府债务率大幅增长，央行资产负债表大幅扩张。日本10年国债收益率跌至负值，反应未来前景仍不乐观。
b、私人财富缩水
辜朝明在其著作《大衰退》中提到，地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失，达到1500万亿日元，相当于日本全国个人金融资产的总和，这个数字还相当于日本3年的GDP总和。从下图可知，房地产比重无疑大于股票。
c、企业资产负债表恶化
房地产和土地是很多企业重要资产和抵押品，随着这些资产价格的暴跌，日本企业资产负债表出现明显恶化。企业为修复其恶化的资产负债表，不得不努力归还债务，1991年后尽管利率大幅下降，日本企业从外部募集资金却持续减少，到90年代中，日本企业从债券市场和银行净融入资金均转为负值。
d、银行坏账大幅增加
房地产价格大幅下跌和经济低迷使日本银行坏账大幅上升。1992年至2003年间，日本先后有180家金融机构宣布破产倒闭[参见吉野直行（2009），国际经济评论]。日本所有银行坏账数据，从1993年的12.8万亿日元上升至2000年的30.4万亿日元[参见李众敏（2008）国际经济评论]。
e、政府债台高筑
经济的持续衰退，和政府的逆周期调控，使得日本政府债台高筑。1991年日本政府债务/GDP比重为48%，低于美国的61%，意大利的99%，略高于德国的39.5%，2014年，日本政府债务/GDP比重为230%，远高于美国（103%），德国（71.6%），意大利（132.5%）等。
f、国际地位下降
1991年后，日本经济陷入停滞，和其他国家相对力量出现明显变化。以美元计价的GDP总量来看，1991-2014年间，日本累计增长30%，美国增长194%，中国增长26.3倍，德国增长114%。1991-2014年间，日本GDP占美国比重从60%下降为26%，中国成为第二大经济体。
来源：文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 任泽平、熊义明
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