Shelly – Page 465

雅致小镇Rockbank珍贵物业：智能高端住宅里体验雅致乡村风

近年来，相比较于高端市场，墨尔本独特的城郊住宅区更受买家青睐，房价上涨非常快。专家表示，表现强劲的郊区住宅，有着广阔的发展空间，是更值得关注的投资方向。在墨尔本西北29公里处的幽雅小镇Rockbank，一处被绿地环绕的气派大宅正在出售，视野开阔、拥有独特的私密性，带来风味迷人的乡村生活方式。

幽雅小镇Rockbank的珍贵物业：气派大宅、乡村风情

墨尔本房产一直受海外投资者的青睐，作为全球最宜居的城市之一，墨尔本的自然环境和人文特色都令人十分满意。投资者总是希望找到一个经济实惠、收益高的项目，澳洲房产投资者已经把墨尔本当作其投资选择的焦点，尤其是目前除了CBD附近的房产外，在墨尔本郊区也是有很多值得投资的项目的。

这套住宅视野开阔、环境幽雅，拥有园林式绿地和草坪区，生长着高大的棕榈树、法国梧桐以及本地植物，带来生机勃勃的盎然景象。

住宅建筑的四周铺有混凝土地面，安装有容量为10.8万升的水箱，带有水龙头。室内带有高端设计，品质不凡，通体铺设大理石地板；卧室、放映室和书房都铺设欧洲橡木地板。另外建有铺设了地砖且安装有遮阳篷的露台，配有感应灯具或LED照明灯具。既有极为舒适开阔的空间、又尽享墨尔本乡郊的独特风情——这座住宅独一无二，为您带来珍贵置业机会。

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日本买房热？小心被套牢

近年房市低迷，不少人纷纷改往海外置产，其中最早引吸投资者目光的国家正是日本。不过，专家也提醒，日本置产有重税、贬值、投报率下跌的问题，再加上空屋率不断攀升，现在进场恐怕会有套牢的风险。

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国人热衷于海外投资，看屋旅游团的风潮也随之兴起。

现在有意前往日本投资的人士，无非就是看好日币贬值，再加上2020东京奥运的到来，重大建设将陆续启动，可望为房市注入一股强心针。但投资毕竟不是“稳赚不赔”，仍有几点风险需要留意。

首先，日本人口老化速度加剧，根据彭博资讯报导，日本全国多处在20年内恐沦为“鬼城”。野村总合研究所则指出，目前日本空屋已超过800万户，预测2033年将激增为2150万户，相当是全日本余屋量的1/3，对日本房市是一大警讯。

另外，根据永庆房屋统计，东京总人口数为3426万人，跟中国台湾差不多，但日本2014年的中古屋交易量仅4.5万户，交易频率连中国台湾的1/5都不到，永庆房产集团总经理叶凌棋就指出，现在抢着进日本市场的民众，未来出场恐不易。

尽管日本和其他东南亚国家相比，经济、国情相对稳定，奥运的确也可能带动房价上涨，但除了卖房可能会赔上汇差外，投资专家也在脸书提醒，日本5年内买卖获利得课35％的税，5年以上15％，所以日本只能放长出租，最好是10年以上，再加上出租投报率一直下跌，以后若碰到市场反转、脱手不易，有时屋主还必须亲自去一趟日本，也很麻烦。

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收紧楼按打击新界区楼市按半年跌幅近两成

中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，2015年上半年本港主要三个区域(中国香港、九龙及新界)的二手私人住宅买卖合约登记均较 2014年下半年录得下跌，显示二手市场买卖放缓。反映政府推出收紧按揭措施，窒碍买家的入市信心，加上大型新盘推售，摊薄二手购买力，导致上半年二手私人住宅买卖下降。近期港股大幅波动，用家及投资者多持观望态度，对入市较为审慎，预料第三季二手交投继续偏软。

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在三个主要区域中，新界区为跌幅最多的区域，按半年跌幅近两成，显示收紧楼按措施对新界上车盘的影响较大。2015年上半年新界区的二手私人住宅买卖登记录得9,711宗，较2014年下半年的11,935宗下跌18.6%。九龙区上半年的二手买卖录7,411宗，较去年下半年的 7,964宗下降6.9%。港岛区的二手私人住宅交投今年上半年录4,669宗，比去年下半年的4,892宗减少4.6%。

根据二十四个分区的二手楼市表现，2015年上半年有十九个区份的买卖录得下调。买卖宗数跌幅最多的五个区份，港岛占两个席位，九龙占一个，新界占两个。黄大仙/钻石山的买卖跌幅达32.9%居首。屯门跌27.2%居次。荃湾跌24.7%，排名第三位。筲箕湾/柴湾跌22.8%及香港仔/鸭脷洲跌18.4%，分别排名第四及第五位。

在新界方面，2015年上半年新界全线区份均录得跌幅。除屯门及荃湾外，北区、元朗/天水围、沙田及大埔的二手登记宗数跌幅亦超过一成，分别按半年下跌16.4%、15.8%、13.9%及12.4%。离岛/东涌/愉景湾的二手买卖，按半年下跌5.0%。

在九龙方面，除黄大仙/钻石山的二手登记显著下降外，今年上半年何文田/太子道及旺角/大角咀的买卖，分别按半年下降14.5%及12.6%。

在港岛方面，除筲箕湾/柴湾及中国香港仔/鸭脷洲的二手私人住宅买卖宗数跌幅较多外，今年上半年北角/鲗鱼涌及山顶/南区的买卖，分别按半年减少7.7%及1.5%。

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法国南部Rivesaltes珍贵物业：置业在以美酒闻名的伊甸园

法国南部东鲁西荣（Roussillon）地区的Rivesaltes小镇，位于法南名城Perpignon的北部。

该镇的葡萄酒历史追溯却可以到14世纪，在资深葡萄酒玩家中享有较高的知名度。该镇有一处独户住宅正在出售，占据一块带围墙的土地，住宅四周环绕着葡萄园，为您提供了罕见的投资置业机会。

以甜酒闻名于世的Rivesaltes：值得探索的伊甸园

鲁西荣（Roussillon）位于法国南端，临近地中海，它是天然甜葡萄酒的故乡。这里得天独厚的地理位置、优美的风景以及悠然自得的生活方式，使其成为法国的“世外葡萄园”。鲁西荣西邻比利牛斯山的卡尼古（Canigou）峰，北临科比埃（Corbieres）丘陵区，南临与西班牙的分界山阿尔贝尔（Alberes）山，东临著名的地中海，这样三面环山、一面环海的地形犹如一个圆形剧场，使得这里的日照更为集中，利于葡萄的生长。不仅如此，有山有水的天然地势也使得这里成为法国人度假旅游的胜地。

佩皮尼昂是鲁西荣地区的主要城市。从佩皮尼昂市中心出发，一路朝北，只需20多分钟的车程就可以到达里韦萨特（Rivesaltes）镇。里韦萨特因两个葡萄酒品牌而颇为出名：里韦萨特经典甜酒（Rivesaltes）和麝香甜白葡萄酒（Muscat de Rivesaltes）。法国南部的天然甜酒绝对是一片值得探索的伊甸园。而如今，您也有机会在这片美好的土地上置业安居，可谓是真正难得的珍贵机会。

法国80%的天然甜酒来自鲁西荣（Roussillon），而Rivesaltes是占据鲁西荣葡萄园面积最大的AOP，包括来自Pyrenees-Orientales地区68个村庄和Aude 地区的9个村庄，Agly、Têt 和Tech三条河流通其中，造就了山峦起伏的梯田景象，土壤类型多变。

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内地家长租中国香港嘉悦半岛预缴半年租涉6万

踏入暑假传统租赁旺季，内地家长及内地学生均出动租楼。其中有内地学童家长為方便子女上学，决定以每月1万元承租屯门嘉悦半岛，并预缴约6万元的半年租金，实用呎租22.4元。

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中原市务经理王明华称，屯门嘉悦半岛1座低层E室，实用446方呎（建筑638方呎），2房间隔，获内地学童家长以每月1万元承租，实用呎租22.4元（建筑呎租15.7元），预缴半年租金，涉约6万元。业主2011年以212万元买入，租金回报达5.7厘。
内地生2.2万合租领都

另外，将军澳日出康城近期亦有内地生预付半年租金合租单位。利嘉阁分行经理刘浩勤指，踏入7月份，内地学生租赁比例较5至6月增加，佔整体租赁成交约三成；其中领都2座中层RA室，实用971方呎（建筑1296方呎），获3至4位内地学生以月租2.2万元合租，预付半年租金，实用呎租22.7元（建筑呎租约17元）。

面对租盘渴市，租客只有加快决定「抢盘」。中国香港置业首席分区董事谷学祖指，荔枝角美孚新邨1期百老匯街23号低层J室，实用464方呎（建筑640方呎），业主放盘仅3小时即获本地客以1.8万元承租，单位原则1房后改為2房，实用呎租38.8元（建筑呎租28元），属市价。

国人喜欢移民到日本的11大理由

伴随着移民费用问题，美国、加拿大、新西兰、澳大利亚的费用大家都心知肚明，就不一一介绍了，最便宜的新加坡也需要一千多万人民币才可以做到，但是日本却是远远的不足10分之一。那么国人为什么要选择去日本呢?

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1.干净

去日本最大的感受就是两个字：干净!比美国还要干净!去过基本所有的欧美的唐人街，发现日本的唐人街最干净。

日本不仅仅是大城市的主干道干净，连小街小巷都特别干净。

你在大城市最大的感受就是，空气中没有灰尘，连他们的墙面和玻璃都是特别干净，汽车也很多，但是没有尾气，更见不到冒黑烟的车。

2.交通便利

在日本周一到周五，一般的人甚至是老板，都不开私家车上班，全部坐铁路和地铁上班，因为时间绝对有保证。在街上跑的基本都是营业用车。

日本的公共交通极其发达，日本的第一条新干线建成于1964年东京奥运会，到今天都运行得非常好，今天日本全国建成了覆盖全国的铁路新干线系统，效率非常高，他们的铁路像公交一样运行，和地铁、公交接剥得非常好，转车很方便。

3.安静

早上来到这个地铁站，你看见洪水般的但有序的人流，但是基本没有人讲话，更没有人大声讲手机，你只能听见可怕的皮鞋声。

日本人做事是以不给别人添麻烦、不影响别人为原则，这已经成为他们灵魂深处的东西，已经完全内化了。

4.特别重视幼儿教育

日本人特别重视幼儿期的教育，所以很多母亲生了孩子之后辞掉工作全职带孩子，为什么?因为他们认为孩子三岁前是幼苗期，一旦孩子的成长出现问题，特别难修正。

而且日本人认为：让男人工作更勤勉一些，强度更大一些，收入更高一些，让母亲回归家庭，等孩子3岁后再上班，对社会效率没有任何影响，但对下一代的成长特别有利。

另外他们对孩子培养的一个原则就是：七分饱、七分暖。他们基本不让孩子吃得太饱，也不怕孩子穿得太少，秋天孩子穿个单衣在外面玩水他们也不怕孩子受凉，所以你在日本基本看不到胖子。

另外，孩子生病一般不打吊针，他们认为孩子有很强的自愈能力。

日本人均寿命是全世界第一，这也说明日本人卫生条件、医疗条件、生态环境、饮食习惯、体育运动都做的很好。另外，日本的学校特别重视校服，他们的校服也特别漂亮，式样很多，做工很好。

5.敬业

在日本接受日本人最多的就是日本人的鞠躬，据统计，一个日本百货公司的电梯口的迎宾员，一天要鞠2500个恭。

大家都非常明白，要天天这么鞠躬多么不容易，支撑他们这么常年累月做的是他们视敬业为天职的理念。

6.先进的医疗技术

日本是全世界癌症防治最先进的国家。在日本进行国际最尖端的早期防癌健康检查，能发现和筛查已知的300多种癌症，能最大程度给生命以保障。

日本治疗疑难病症的技术

日本先进的医疗技术(Advanced Medical Technology)不但提高疑难病症的治愈率，而且对延长生命，及疾病预防，疾病早期诊断带来福音。微创治疗，微创检查是使身体不受损伤或较轻损伤的诊断检查，大大减轻患者的接受疾病治疗时的痛苦，不但患者生活品质得到提高，病愈后可尽快恢复日常生活和工作。电子计算机X射线断层显像(CT)，磁共振成像(MRI)，正电子发射型计算机断层显像(派特)的高度普及，每百万人口人均拥有医疗设备台数属世界最高的水平。

7.距离中国最近，回国最方便

8.语言上使用汉字，即使一句日语不会的老人也会大概读懂街上的汉字。

9.社会福利制度完善(健康保险?国民年金)，生活安心。

10. 日本法律健全，治安亚洲首位。

11.动漫等文化产业风靡全球

当今我们的生活水平虽然上去了，但是生活品质还有很大差距，即使是我们的生活品质上去了，生活品位还有很大的差距。移民是一个关系到人生发展方向的大话题，希望大家不要用老一辈人偏见的眼光来看待日本，心态决定未来生活品质。

新加坡推出两私宅项目反应热烈

今年6月学校假期结束后，发展商在7月重燃战火，纷纷推出新私宅项目，促使新加坡楼市出现了相对较热闹的景象。

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位于坎贝拉的执行公共公寓（Executive Condominium，简称EC）“雅尚苑”（The Brownstone），上周五开始接受公众的电子申请，截至昨天已吸引超过2000人参观示范展厅，并收到了300多份申请表格，其反应之热烈令该项目发展商城市发展（CDL）感到鼓舞。

城市发展有限公司总经理谢仰丰说：“市场目前竞争激烈，买家有广泛的新EC项目选择，但雅尚苑的热烈反应说明，买家对处于良好地点且具有较强升值潜力的EC项目，仍有着强劲需求。”

他预计，本月20日电子申请活动结束前，还会有更多符合资格的买家提呈申请。

另一方面，位于盛港的99年地契私宅项目“峰景苑”（High Park Residences），自两周前开始预览活动，至今吸引超过1万8000人，反应也非常热烈。

峰景苑发展商之一集永隆发展（CEL Development）执行董事庄志淼说：“项目反应相当理想。许多人都表达了购买兴趣，其中包括自住者、投资者和组屋提升者。相信项目本周六（18日）正式推出时，销售情况应该会不错。”

据之前的报道，峰景苑收到代表买家购买意向的500张支票。庄志淼虽不愿透露确实支票数量，却表示支票总数远远超过了500张。

本地新私宅销量近来表现不尽理想，5月份仅售出638个新私宅单位，比之前一个月少了四成以上。但市场人士指出，这部分原因是由于市场缺少新项目登场。

现在步入7月至9月的传统楼市旺季，发展商看好市场需求会有起色，开始推出新项目，而且还给出更多甜头来刺激买气。

例如峰景苑平均尺价低于1000元，一卧房单位售价介于30多万元至40多万元，二卧房单位则从40多万元起跳。

庄志淼表示，低于1000元尺价的价位，是挺实惠的市场价格，符合一些买家的要求，对买家将是一大吸引点。

他说：“很多买家倾向于不超过100万元的私宅单位，所以我们的项目应会受到这些买家青睐。况且除了吸引人的价格外，峰景苑也具有绿化家园概念、无阻挡海景设计等其他卖点。”

至于雅尚苑的发售价格，将在电子申请活动结束后才敲定。不过据市场消息，项目大部分单位售价低于100万元，包括二卧房单位约60万元起跳，三卧房单位约70万元起跳，平均尺价700多元。

谢仰丰表示，雅尚苑的一大卖点就是它的增值潜能，尤其是它就位于兴建中的坎贝拉地铁站旁。

他说：“新加坡北部是新增长地区，有望转型成居住与商业枢纽。雅尚苑位于坎贝拉地铁站旁，为居民提供无与伦比的衔接便利，并从北部下来的基建发展中获益。”

雅尚苑位于坎贝拉通道（Canberra Drive），共有638个单位，预计在2018年取得临时入伙证。峰景苑位于盛港西芬维尔路（Fernvale Road），共有1399个单位（包括九个商业零售店和14栋洋房），预计于2019年竣工。

除了上述两个项目，其他可能在7月份推出的私宅项目还有位于蔡厝港的霸级EC项目Sol Acres，以及盛港的The Vales等。

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新加坡房地产代理业合并风吹不止

过去一年来，新加坡房地产顾问和代理业接连传出合并与收购消息，这股风潮不但丝毫没有出现消停的迹象，似乎还越吹越盛……

几天前，新加坡当地六家房地产代理公司，包括GPS Alliance、MORE Property和Trillion Property又传出消息，可能合并成本地规模第四大的房地产代理公司，拥有超过2000名房屋经纪。

目前，新加坡当地最大的三家房地产代理公司，分别是拥有5975名注册房屋经纪的ERA、拥有5667名经纪的博纳集团（PropNex），以及拥有3257名经纪的Huttons。

有意合并的GPS Alliance，旗下拥有478名注册房屋经纪；MORE Property和Trillion Property分别有185个及45个注册的房地产经纪。

业内人士说：“新加坡房地产市场已经进入严冬，狂风阵阵，大家不依偎在一起取暖，怎么挨过这个冬天？”

他们解释，随着市场板块缩小，竞争越来越激烈，小公司的生存空间更加狭窄。唯有通过合并，才能与其他同行共享资源，取得经济效益，从而加强竞争力，打响知名度，提升新公司的形象，并且销售更大型的房地产项目。

“通常，大型项目的发展商，只会选择阵容大、人手较多的房地产代理公司，来协助推销他们新建的单位。小公司一般不容易说服发展商把项目交给他们销售。”

通过并购壮大势力

这并不是近年来本地房地产顾问与代理业第一次出现主要的整合行动。在这之前，私募股权公司德太投资（TPG Capital）控股也刚于今年5月宣布，通过旗下商业房地产顾问戴德梁行（DTZ），以20亿美元来收购高纬环球（Cushman & Wakefield Inc.）。

这个消息在整个房地产业界引起不小的回响，原因是两家公司一旦合并，新公司很可能改变全球商用房地产服务市场的现有格局，开创一个“三国鼎立”的新局面。目前，全球的商用房地产领域可以说是由世邦魏理仕（CBRE Group）和仲量联行（Jones Lang LaSalle）所主导，一旦戴德梁行和高纬环球合并，新公司的年收入预计将超过50亿美元，在全球50多个国家设立250个办事处，足以挑战两大巨头的市场地位。

去年8月，仲量联行也收购了博纳集团营销部门“博纳国际”（PropNex International）的20％股权，来加强公司在东南亚住宅市场的业务增长。

这家纽约上市公司目前在全球75个国家设有超过200个办事处，聘有5万3000人。自2007年来，它频频在新加坡出击，至今已经收购了高档项目房地产经纪行Property Edge、国际项目销售公司DST International、集体出售与住宅地皮销售公司齐乐行（Credo），以及住宅租赁服务公司Halcyon Real Estate。

仲量联行在本地住宅项目方面的市场份额原本不大，旗下只有170名房屋代理。但博纳国际却是新加坡最大的房地产代理公司之一，旗下有超过5600名房屋经纪，占了大约三分之一的市场份额。

仲量联行购入博纳国际20％股份之后，取消了代理业务（associate business），并建议旗下170名房屋代理加入博纳，并将所有住宅项目业务交由这个伙伴负责。

寻找不同业务优势合作伙伴

业界人士指出，目前全球多个房地产市场陷入低迷，投资机构自然趁房地产顾问公司的股价和估价走低，展开合并与收购行动。他们寻找的合并目标，通常都拥有不同的业务优势，这样才能起到“互补”作用。

“房地产代理业和顾问业正进入一个临界点，整个行业的景气不好，不得不进行重组。龙头老大如果什么都不做，江湖地位随时可能不保，这阵风应该还会继续吹下去。”

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去澳洲做优质养马场主人：开启田园生活方式、获得丰厚投资收益

纳纳古恩（Nar Nar Goons）是吉普斯兰（Gippsland）的一个小镇，位于墨尔本中央商务区东南面61公里处。亚历克斯•斯科特及其团队（Alex Scott & Staff）很荣幸能向投资者推荐这处名为“铁皮马场”的优质奎特马养马场，其面积达到102英亩（约41.3公顷）。对于爱马人士和投资者来说，都是一次绝佳购买机会。

纳纳古恩“铁皮树马场”：位置优越，发展前景看好

“铁皮树马场”位于纳纳古恩（Nar Nar Goons）镇的镇区内，该镇区的其中一个发展战略是：增加镇中心的面积及人口，使之达到现在的10倍——如此一来，本物业距届时的镇区只有7公里远。这也使得马场具有光明的发展前景，升值潜力也很大。

本物业距城市增长区（Urban Growth Zone）的边界只有8公里，距墨尔本中央商务区只有45分钟路程，距泰农（Tynong）镇境内新的帕金顿（Pakenham）赛马场只有5分钟路程。从这里前行20分钟可到莫纳什大学，前行5分钟可到一流的购物中心以及高职院校和学校。

马场位置优越，距菲利普岛（Phillip Island）只有45分钟路程，岛上有距闻名世界的企鹅天堂、冲浪海滩和顶级钓鱼场所；距本耶普国家公园（Bunyip State Park）只有10分钟路程，该公园中生活着澳大利亚本土野生动物，是在丛林间漫步的好地方。

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海外投资有风险小心租金报酬骗局

许多国内房产买家转向海外置产，不过，同样是投资人的帅先生，听到海外不动产投资却避之唯恐不及，他也坦言，早有业者找他合作销售海外房产，虽然服务费趴数很优渥，但帅先生担心卖了之后未来恐会有难解的纠纷，因此完全不碰海外物件。

海外置产风险不小，最好慎选物件。

他说，以大众最爱的日本房产来说，若是单一建案社区销给买家，加上又是酒店式管理，这类环境并不适合家庭者，未来转手的买方恐怕只能局限是中国人，因此这类物件并不建议买，加上现在进场租金报酬恐仅剩4％，那何必将钱汇出海外？

帅先生指出，但若直接买中古物件，精算租金报酬率是可以考虑投资，加上日本不动产交易制度透明健全，的确相较其他热门投资置产国家来得安全。他表示，先前便有人找他合作销售东南亚的不动产，一次销售100、200户，佣收也优渥，但他认为这类物件风险不小。

他举现在最热门的柬埔寨，“人治色彩太浓”，就是很高的风险，其次现在不少建案号称租金报酬9~10％，但交屋后因市场供给暴增，可能只剩6％。除此之外，这类规划酒店式公寓的产品，当地人根本不想买，社区流动租客太多，缺乏住宅安定感，是否代表未来也只能转给中国台湾人？

若以汇率风险来看，马来西亚币近1年升值12.9％，若以去年6月1元马币可换9元台币换算，当时台币1000万元等于111万元马币，现在111万元马币，只能换回976万元台币，换句话说已经有24万元汇损。帅过头建议，若要投资海外不动产，最好以中古屋为主，新建案还是少碰为妙。