Author: Shelly

日本的房地产市场正在发生剧烈变化。由于“爆买”的中国人如今开始由买转向卖，令东京郊区陆续出现新建房产卖不出去的现象。虽然房价目前仍处于峰值，但随时都有可能暴跌。日本的房地产商们纷纷议论称，中国人或将从“爆买”转为“爆卖”。

主要客户来自中国内地和中国台湾地区的东京都房地产公司负责人称，2015年起抛售房产的人一直在增加。由于日元增值，投资无利润，导致许多人不愿出手买房。一名中国台湾人原本想在东京买下一居室房产用于投资，因为价格比楼市正在暴跌的台北还便宜。但在实际购买时他发现仅管理费就超乎预料，因此最终放弃。除了这类(流失的潜在)中国买家，还有些中国人因为对日本的未来感到不安而纷纷卖房。

中国人从2012年开始在东京地区大量购买高档楼盘。由于日本税制规定购买5年以上房产转让税率较低，因此，许多中国人开始出售购买已超过5年的房产，甚至出现集体抛售。

据《2025年东京房地产暴跌》一书作者榊淳司称，东京丰洲地区已有多处高楼的数十间房屋在出售，抛售者大多为中国人。这也导致东京世田谷区等地新建楼盘有6%至7%的房屋无人问津，售出的房屋只有三四年前的两至三成。另外，因为日本政府加强了对民宿的限制，很多中国人已开始放弃。

（据环球网综合  丰豆译）

长假临近，中国游客将再次挤满日本街头。

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每逢节假日，日本街头都挤满了中国游客

已有日本媒体发出预警：汹涌而来的中国人不光是来旅游，还可能用人民币“占领”日本，因为大批中国人正在抢购东京、大阪乃至北海道、冲绳的房子。一种恐慌的说法是：

中国人目前已经成为日本的房屋中介行业的主要客户。

中国人狂买日本房产，始于北京房价超过东京。2013年，国际货币基金组织数据显示，北京、上海平均房价已超过东京。

近年，中国房价一飞冲天，世界十大最贵的房地产市场中有七个都在中国──北京、上海、深圳、中国香港、天津、广州和重庆。

相比之下，日本的建筑用地和房价，已经下跌到了20年来的最低点，大约相当于日本泡沫经济顶峰时的1/8。

东京将举办2020年奥运会、日元持续贬值，也被中国人看作利好。据统计，中国大陆已经超越中国香港、中国台湾、新加坡，成了海外赴日买房的最大来源。

一、2020年举办奥运会 东京以及周边房价上涨潜力大

前阵子在东京接待了一位来自上海做餐饮的朋友，朋友是第一次来日本，属纯玩。没想到，玩着玩着，就看好了东京，仅仅数天的东瀛游，在做不动产中介的朋友帮助下，居然立马拍板拿下了一栋可以改做民宿的小楼，外加一个供自己常来常往住用的高级公寓。感慨有钱的土豪就是任性的同时，也再次为国人投资日本房地产的手笔而咂舌不已。

日本的“一户建”深受国内购房者喜爱

确切地说，国人投资日本不动产热也就是近两年来的事儿，随着安倍政府打出“观光立国”的牌子，降低了入国审查的门槛，国人籍此得以以各种身份进入日本，这其中一些生意人在游玩中则以他们锐利的眼光发现了日本房地产中孕育着的商机。

必须感慨现在国人的实力和速度，也因此，国人在购买日本房地产上点燃的星星之火，迅速以燎原之势在短短的两年内烧遍日本列岛，先是在以东京为主的关东地区开花，然后西征大阪南进冲绳北上北海道，中国房东遍布日本全境。

于是，继“爆买”、“爆网购”之后，日本媒体又给中国人创造了一个“爆买不动产”的新词儿。

目前，外国人在美国、加拿大、澳大利亚购置房地产都有着身份和购入数量的限制，2017年上半年加拿大温哥华和多伦多还开始对海外买家加收15%房产税。

相比之下，日本房产对海外买家没限购，而且只要买到手了，就可获得永久产权，而不是像在国内的房产那样只是拥有70年的使用权。（日本）房子是你的就是你的，不会和你耍套路。

现在来日购房的国人，还大都是以北上广为主，尤其是北京人，他们深深知道奥运给北京带来过多少商机。

随着2020年东京奥运会的临近，东京以及周边的地价、房价甚至租金都在悄然上涨。国内房地产投资人士也闻风而动，据东京都政府民政部门调查显示，东京一些靠近电车站、地铁站的高级公寓都成为了华人买家的首选之地，甚至在东京湾岸区域的海景公寓也都成为了华人置业的目标。中国内地人成了海外赴日买房的最大来源。

二、东京大阪房产租金回报率是北上广深的3倍

日本房产的物美价廉，对国内来的购房客来讲同样具有极大的诱惑力。在东京一个3LDK（约80平米，相当于国内的小三室一厅）的高层公寓，假设是20年前造的，由于日本泡沫经济后房价一直走跌，那么现在的价值也就是2000万日元（125万人民币）左右，甚至有些地方1000万（62万人民币）日元就足够了。

最近，恰巧看到过一篇分析世界各国房地产投资回报比例的文章，文章中有一个全球房产租金回报率排行榜，美国德克萨斯州达拉斯的城市拔得头筹，它的租金回报率｛实际租金回报率=（一年租金-房屋保养费／房屋价格｝为7.35%，排在第二位的是日本的大阪为5.91%第三为洛杉矶，为5.80%，第四为东京为5.76%。也就是说按这个统计表来看全球租金回报率最高的前四位里，日本就占了两位。

再来看我们国内最牛的的北上广排在哪里呢？由图表可见，北京的租金回报率排在倒数第一，为1.41%，深圳倒数第二，为1.44%，上海倒数第三，为1.50%，广州倒数第四，为1.74%。我们不仅排在倒数第一到第四，而且数值也都差不多，平均1.5%。按国际公认的适合投资的房地产回报率为高于5%，从这个意义上来说，我们没有一个地区符合这个国际共识。

而据日本自己的统计数字表明，日本新建高级公寓的租金回报率为5%到6%之间，旧公寓因房屋价值低反导致回报率偏高，居然达到新建公寓的一倍10%左右。按这个方法粗略计算一下，也就是说，在日本投资房地产出租，平均20年左右可以收回成本，而在北上广却需要100年左右。这也有例为证，笔者在上海也有公寓出租，租金一万多，还算偏高的了，但按现在市价要收回成本需要70年。

三、长此以往，10年后北海道就会变成中国的一个省？

国内房价一飞冲天、物价不断上涨，银行利息越来越低，分散资产风险成为刚需。投资者发现，在日本投资房地产的程序相比于国内更简单、顺畅而且安心。

日本除了房产，樱花美景也令人十分向往

以笔者为例，笔者在上海有一处房产，借国内房价持续高扬之东风，当初花100万人民币买的这套112平米的高层公寓已经涨到700万元了，换算成日元（目前1元人民币约兑换17日元）也算是个小亿万富翁了，那么，如果笔者卖了上海的这套房子，在东京不错的地段就可以买到5、6套2000万日元左右的三室一厅公寓，那怕是买4500万日元左右的新建高级公寓也可以买2、3套了。

鲁迅笔下的上野公园

举这个例子只是想说明一下在现在的赴日爆买房地产大潮中，其实就有很多人是和笔者一样的，尤其是精明的上海人，他们在上海拥有数套房子的大有人在，利用旅游的机会来到东京，看到东京的物美价廉又极具投资价值的房子，于是，卖掉上海的一两套房子然后跑到东京来买幢楼房改造成民宿，再租给同样精明的来日游玩的不愿花高价住酒店的上海人，可谓是一举数得，即能拿到居留日本的签证，又做到了分散投资以降低国内的房地产风险，还能享受到日本的医疗保险等福利待遇。

不过，最近也有媒体根据东京的华人购买房地产数量出现减少趋势，从而报导说中国人爆买日本房地产热已经出现了“退热”现象。其实不然，只能说国人对日本的房地产投资更趋理性化、更具前瞻性了，这从除去东京、大阪等大都市，在日本一些二、三线城市也出现的中国人购房置地现象就足见一斑。

比如在北海道，借几年前电影《非诚勿扰》的无敌美景，让大批国人看中了日本的这块风光无限的北国大地。而后在国内就掀起了北海道房地产投资热。记得去年曾有报导说中国开发商在开汤100年的北海道洞爷湖温泉地购入了7.7万平米的土地建设大规模观光设施；而这一两年来，个人来北海道投资的也是越来越多，日本新闻就报导过一位中国人来到札幌，觉得适合投资，立马毫不犹豫的甩出1000万日元在札幌市中心买下了一个事务所，接下来又投资3000万购入土地建造旅馆。

电影《非诚勿扰》北海道外景点

如此例子，可谓是在北海道各种保养胜地、旅游景点等时时发生，以至于连北海道当地人都在慨叹、羡慕中国人资金雄厚的同时，又怀着矛盾的心理担心地方中国化。其实，非只是普通民众担心，记得曾有国会议员在国会开会时提出这个问题，要求国家立法限制中国人购买日本土地、房产，甚至有报纸报导：长此以往，10年后北海道就会变成中国的一个省了。

 

西洋参考 万景路  写作者，常年行走日本，对日本的自然景色及社会人文有细致的观摩和深刻的瞭解，对中日差异和中日文化互动有深入的研究。

9月13日，在上海的一场房产经纪峰会上，一个衣着朴素的中年人坐在标有“柬埔寨”的交流台前。半个小时后，他决定用2亿美金购置几乎一整栋楼。这让坐在他对面的海外房产经纪人马迪喜笑颜开。

找到了“大客户”的马迪依然处于惊讶状态。“上海这边的客户群体对国际金融市场的动态太清晰了。”她回忆道，那位客户上来就要“一带一路”国家，对其他诸如迪拜等国家的房产则不太感冒。“现在为止是初步意向，还没完全落地。”马迪对经济观察报说，下个月她将与客户飞往柬埔寨，进一步向客户介绍这栋坐标在柬埔寨首都金边、类似上海陆家嘴这样的CBD位置的A级写字楼。目前，这栋楼的价格大约在1万多人民币/平方米。

这位挥手间出手2亿美金的中年人，并不是一个人在战斗。在他的背后，往往有一个炒房团的支持。对于他和他身后的炒房团，并不担心今年以来趋紧的外汇管制。此前，他们早已在海外备下大量的现金，问题只在于，下一步到哪里去买买买？

中国买家的海外资产配置战，又拉响了新一轮的号角。此次，人们把目光投向了东南亚，直指“一带一路”国家。诸如泰国、马来西亚、柬埔寨、越南、缅甸等国家，正在日益成为中国买家的“新宠”。

1、热度

“下个月将会是购房旺季。”9月13日，在2017居外中外房产经纪峰会上，来自芭提雅的房产中介谢徽对经济观察报介绍说，随着十一国庆节以及泰国旅游季的开始，将陆续有中国买家采用“边旅游边看房”的形式，去实地接触当地房源。

泰国的房价已经经历了一轮的上涨。这位精通泰语，同时又能说一口流利中文的泰籍华人谢徽，在当地的房产界很吃香。

她回忆道，早在2012年，公司就开始做中国生意，当时一套8000人民币/平方米的房子，现在已经涨到了2万人民币/平方米。目前，每个月都会有一批40人的中国旅行团到泰国的楼盘来看房，而她都是拿着整栋楼在对外进行售卖。

具有永久产权的公寓房成为了大多数中国买家的首选。当然，也不乏有一些买家以公司名义购买别墅。

据谢徽介绍，购房者会从投资、度假、旅行、父母养老等多个方面进行考量。“旅游业发达的地方，不愁租不出去房。”一位在普吉岛买下别墅的中国买家对经济观察报说，来普吉岛的游客大多“不差钱”，希望有更好的居住体验，租金收益完全可以抵消房贷；到了假期，也可带家人来此地自住。

据中国最大海外房源平台居外网数据，目前，泰国已跃居中国买家海外购房目的地国家排行第三名，仅次美国和澳洲，今年2季度中国买家在居外网对泰国房源的查询、谘询量比去年同期涨147%。

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而除了泰国以外，中国买家对马来西亚房的兴趣也猛涨，今年2季度居外网马来西亚房源访问与谘询量比去年同期增加95%。

居外网首席增长官马来西亚华人刘碧利对经济观察报介绍道，马来西亚吸引国人投资的优势在于当地的优质教育。“一些希望孩子走国际化道路的家庭，会让孩子来此地就读高中，以提前适应英语环境。”刘碧利介绍道，马来西亚当地华人众多，不会英语的陪读妈妈也可以过得很舒适，而在马来西亚的国际学校就读后，不少中国学生会选择继续到美国深造。

在出入境方面，马来西亚的第二家园移民计划，可使得申请人获得马国10年终身可续签的居住签证，自由进出该国。

那些嗅觉灵敏的投资者和金融机构则看好“一带一路”概念的效应，将目光投向更多还未经历房价增长的东南亚国家。马迪所在的宝琛环球有限公司是一家帮助高净值人群做资产管理服务的公司。这家位于中国香港的金融公司，此前侧重代理美国的房地产，现在则开始把目光聚焦在经营东南亚房和“一带一路”概念房，而这样转向东南亚的房产经纪公司目前不在少数。

随着“一带一路”战略的火热，中国企业走进东南亚国家进行投资和基础设施建设，也带动了当地的售房热度。

诸如柬埔寨、越南、缅甸等国家登上了舞台，开始用未来的前景作为吸引中国买家的卖点。前述那位2亿美元的买家就是直奔“一带一路”国家而去，这也使得“一带一路”概念房在当日峰会上出尽风头。

“泰国和马来西亚的房价已经被炒得很高了，公司更看好柬埔寨。”马迪对经济观察报介绍道，柬埔寨属于东盟十国，目前的情况很像七八十年代的中国，它拥有7%以上的GDP年增速，随着其经济的发展，房价的前景很乐观。“那位2亿美元的大客户并不是一时冲动”，马迪认为，上海这边的客户群体对国际金融市场的把握是非常清晰的——柬埔寨是美元区，相对于其他国家更具有保值增值性。

购置东南亚房产的大多数买家用于投资，以从中获取租金收益。

经济观察报采访的多位房地产商和中介商表示，购置东南亚房产的人群大致分为三类：

第一是高端炒房团，他们大多在海外已有投资、资金充足，看好东南亚房产前景，投资一线城市的高端写字楼、别墅等；

第二是有过海外经历、或者相对熟悉海外房市的中产阶级，已在欧美等国家有过房产投资经验，手有余钱，希望分散风险；

第三是首次出海、寻求机遇的购房新手，因资金有限而将目光投向“一带一路”沿线的新兴房产市场，目标多为公寓房。

2、出海

对于首次出海购置房产的个人来说，资金怎么出去是个永恒的话题。特别是在外汇日益趋严的今天，经济观察报采访的多位房产中介介绍道，一些已有中国香港账户的中国买家会直接将首付存入中国香港账户用以购房使用。但随着今年年初以来，花旗银行、招商银行等大幅度提高内地人到中国香港开户门槛后，中国香港银行账户开户变得艰难起来，而资金跨境转账相对以往也不再容易。

7月1日起实施的《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》规定人民币计价的大额跨境交易报告标准定为20万元人民币。当日单笔或累计交易也从以前的20万人民币下降到单日的5万人民币。一定程度上，增加了买房支付的难度。

但相较于欧美这种动辄500万、1000万人民币的房产来说，东南亚国家的房源优势在于，价格没有那么高。这意味着，首付款也相对较低。在泰国，首付款是全价的25%。以一套芭提雅的普通公寓房最低16万人民币为例，一些中国买家会直接采用银联卡刷卡，汇率则采用银行的即时汇率。

虽然从2017年6月1日起，针对银联卡在中国境外进行的房产或投资类交易将正式关闭。刷卡的中国买家会接到银行电话，询问这笔钱的用途，大多数人的回答是，在泰国购物。

一位银行内部人士对经济观察报介绍道，外汇管制一般是针对现钞和汇款出境，对于银联储蓄卡直接刷卡消费方面限制确实相对较小。

虽然如此，买家们似乎依然无法回避资金出境难题。在泰国、马来西亚等地，优质房产依然可达三四百万元人民币一套，换汇在所难免。

最新的《个人购汇申请表》明确表示：不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。如果违规换汇，不但要求回兑，而且还会面临罚款。

对此，马来西亚的房产中介商邬子扬则给出了折中的办法。“投资房产受限制，并不代表投资农业受限制。”他对经济观察报说，他正计划邀请客户去当地的榴莲园进行农业投资，租赁土地种植榴莲，从中获取收益后，再用收益投资房产。但他也承认，该方案的收益周期约三年，更适合那些有长期投资规划的人。

“是否可以采取一种租赁同售的形式？”一位马来西亚的房地产开发商EDDIE则另辟蹊径。在他看来，不能境外买房并不意味着不能境外租房。中国买家可以采取交租金的形式分散缴纳房款，一旦累计租金达到房款金额，就将房子直接过户给买家。他对经济观察报表示，这种模式正在酝酿中，下一步将进行可行性研究。

3、判断

王芳则属于那类有过海外经历、或者相对熟悉海外房市的中产阶级，对房子质量有一定要求，青睐一线城市的房产。她已在美国尔湾购有一套市值80万美元的房产，手有部分余钱，不够在中国的一线城市或者美国再次购买房产，但在东南亚国家买房绰绰有余。

为什么定位东南亚国家？除了价格相对低以外，王芳是希望分散风险，“把鸡蛋放到尽量多的篮子里”。

更耐人寻味的是，“很多中国香港人和中国台湾人正在东南亚炒房，这跟十多年前他们来大陆炒房是一个样子。”从事金融行业的她观察到，随着经济形势的好转，东南亚似乎正在走中国改革开放这条道路。中国的制造业正在向东南亚转移，劳动密集型产业过去之后，人口将不断集聚，房价也会逐渐上涨。“这一点上，跟随制造业过去的中国香港人和中国台湾人看得很清楚。”王芳说。

同大多数谨慎购房的中产阶级一样，王芳不会很匆忙地“为了买房而买房”。她此前看好了一套价值400万人民币左右，位于吉隆坡的房子，但由于最终价格高于预期而放弃。对于王芳而言，如果投资该房屋，仅是为了赚取租金，流动性对于她而言显然差了一点。

而对于东南亚国家汇率波动的担忧，也成为她不敢轻易出手的原因之一。比起热度已经很高的房子，王芳更想去看一些位于东南亚国家首都、面积小、总价较低的房型，她并不想投资太多的钱进去，最好是不占用太多的流动性。此外，“如果房子是为了以后升值，也要考虑有没有买方市场。”王芳对经济观察报谈到。

不仅是买家态度谨慎，一些投资管理机构也在布局的过程中采取了乐观谨慎的态度。澳宜国际总经理助理梁平蓬对经济观察报说，公司8月份开始去马来西亚等国家考查房产，十一个项目中只选择了一个。那是位于马来西亚海边的别墅，400-500平米，330万左右人民币，使用面积均价5、6千人民币/平方米，产权99年。开放商甚至提供包租服务，租金收益之外，三年之后，家具全送。

梁平蓬介绍道，对于买家来说，政策稳定、房屋所有权、经济稳定、房价提升趋势、空气质量、孩子教育，旅游地等都成为考量的重要方面。

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（据经济观察报  记者：张文扬）