澳洲 | 花旗:中国购房或达顶峰 挤走澳人购房

据澳洲新闻网报道,花旗银行(Citi)称,对于一些开发商,中国购房者购买澳房很可能已到达顶峰。

在新报告《Australia and China: The Next Phase》中,花旗发表了未来15年澳洲企业所面临的机遇。

花旗:中国购房或达顶峰 挤走澳人购房

 点击查看澳洲更多精品房源

花旗称,在未来15年,旅游业、财富管理、医药技术、保健品和红酒企业将有三分之一的收入来自中国。

报告预测,到2030年,中国游客数量将从现在的一百万每年升至4百万,赌城运营商Star Entertainment和Crown Resorts将大赚一笔。

然而,本地的房地产业就没赚那么多了。报告称,过去两年,中国在澳洲房产的投资大增,“按照这个增长速度,可能会出现供过于求。随着中国限制资金外流和澳洲银行限贷,房价和租金也会承受更大压力,虽然,如今中国买家依然表现活跃。”

例如,Mirvac的收入增长就与中国人投资澳洲房产的速度不一致。因为该开发商的中国投资者购房大增的同时,却也挤走了本地的投资者和自住业主。报告称,对于Mirvac而言,中国买家的购房活动或已到达顶峰。“我们预计,中国投资会保持在现有水平或以下。”

Mirvac和其他开发商也担忧中国投资或产生交割风险。但花旗的报告说,也有迹象显示,开发商无需过于担忧,如“历史数据显示,外国购买者的违约风险比国内的低。”

花旗称,因澳洲有庞大的中国留学生群体,总的来说,中国买家对澳洲房产的长期需求依然较大。

Citi Research的投资策略负责人Tony Brennan称,未来数年,因中国居民的财富增长和投资多元化,中国投资者所占比例依然巨大。

(据澳洲新快网)

澳洲 | 澳1/6首次购房者需抵押父母房产 才能贷款买到房

最近有数据显示,虽然全澳房产价格持续上涨,但是首次购房者仍然有办法买房,比如说有近1/6的首次购房者,把父母的住房拿来抵押,从而获得贷款援助。

有近1/6的首次购房者,把父母的住房拿来抵押,从而获得贷款援助

 点击查看澳洲更多精品房源

据澳洲新闻集团报道,澳洲抵押贷款与金融协会(Mortgage and Finance Association of Australia)最近公布了的一组新数据显示,在房产经纪人办理的购房贷款中,有近1/6的首次购房者,都需要抵押父母房产,从而获得房屋贷款

澳洲抵押贷款与金融协会的负责人Melissa Gielnik称,因为对于很多首次购房者来说,住房承受能力并没有提高,所以只能靠抵押父母的房产,才能贷款买到房,这类贷款在首次购房者中已经占到了15%以上。Gielnik还说,虽然很多年轻人自己也有存款,但是如果首付不足两成,那就要花费数千澳元购买按揭保险,而利用抵押父母房产的方式申请购房贷款,就可以免于购买按揭保险。

CoreLogic最新数据显示,悉尼的平均房产中位价为78.2万澳元(比去年上涨13.1%),墨尔本为59万澳元(上涨13.9%),布利斯本为47.5万澳元(上涨7.1%),阿德莱德为41.5万澳元(上涨3.9%),珀斯为50.6万澳元(下跌4.2%),霍巴特为33.5万澳元(上涨6.1%),达尔文为51.9万澳元(下跌3.5%),堪培拉为55万澳元(上涨10%)。

HomeLoanExperts.com.au网站负责人Otto Dargan称,对于绝大多数首次购房者来说,很难一下子攒到一大笔首付,所以假设能申请到担保人贷款的话,就可以买得起房了,而且说不定还能多贷一点用于处理自己的小额债务等等。Mortgage Choice的最新数据则显示,首次购房者贷款比例在大多数州都有所上升,新州为3.63%(上涨0.29%),维州13.53%(上涨3.68%),昆州26.63%(上涨12.18%),南澳4.38%(上涨1.42%)。Mortgage Choice的发言人Jessica Darnbrough说,随着房产价格持续上涨,超过工资增长幅度,在接下来的几个月中国,预计会看到越来越多的首次购房者通过抵押父母房产来买房。

(据今日澳洲)

 

澳洲 | 新州下财年预算案今日公布 4%印花附加税即时生效!

新州财长贝瑞吉克莲(Gladys Berejiklian)今天公布了新州2016-17财年的财政预算案,在新州继续保持强势增长以及出售州有资产获得联邦政府的奖励的情况下,新州未来4年将实现逾80亿元的财政盈余。

不过联邦政府给予新州的商品服务税(GST)的份额减少,令新州在这方面的收入也受到重创,到2019-20财年相当于损失了108亿元的收入。

新州财长Gladys Berejiklian

 点击查看澳洲更多精品房源

贝瑞吉克莲今天在公布自己任财长后的第2份财案时还揭示,将会为新州学校的建设拨款10亿元,因为“就读人数前所未有”而新增1100间教室。其中包括在莱德(Ryde)和北凯利维尔(North Kellyville)新建小学,在乌鸦巢(Crows Nest)新建卡迈雷伊加尔高中(Cammeraygal High School)的高年级校区,并增加另外数所学校的教室数量。

为解决学校维修方面积压的工程,州政府的开支也将翻倍,未来2年将达到3.3亿元。

财案中还包括在2016-17年拨款10亿元新增城区火车,为悉尼轻轨也拨款27亿元。

在解决住房可承担力方面,新州政府将为“加快安居基金”拨款2.62亿元,以加快新屋的供应速度。在被批评缺乏解决住房可承担力的措施时,贝瑞吉克莲则表示:“我们正在为首次置业者以及任何想要首次进入市场的人、想要小屋换大屋的家庭竭尽所能。”她还称:“对我们来说,重要的是作为州政府要继续关注增加(房屋)供应。现在正处于过去数十年来的最高水平。”

贝瑞吉克莲指出,本财年的财政盈余将为34亿元,2016-17财年将是37亿元,2017-18财年将是13亿元,2018-19财年是14亿元,到2019-20财年将为16亿元。

新州未来2年经济也继续保持发展,州生产总值下财年将为3%,2017-18财年将为2.75%。

新州在GST占比降低

不过新州在全国GST分配的所占比例将降至历史最低点,将从现在的31.3%降至2019-20财年时的25.9%。

贝瑞吉克莲在新州议会表示,新州预计在人均GST份额方面,将从本财年的95%降至4年后的仅仅81%。

她指出:“新州下一年将迎来损失最大的一年,这是因为自征收GST以来的调整。”她称如果新州保持份额不变,那么预算案中将增加108亿元的收入。

这也意味着新州将继续控制公务部门的开支增长。未来4年预计公务部门的开支年增幅将降到3.4%。

与此同时,新州盈利的增长速度预计将从2015-16财年时的6%,到2019-20年降至4.1%。

住宅印花税增长放缓

虽然悉尼的地产热潮方兴未艾,但住宅印花税的收入增长在未来4年预计也将放缓,平均年增长率为2.4%。

新州政府的印花税收入预计将从本财年的89亿元,增加到2019-20年时的98亿元。

一如政府早前所宣布的,将继续在大多数政府部门继续推行1.5%的“效益红利”,预计到2019-20年将总共节约14亿元。

早前新州政府以100亿元的代价将电力公司Transgrid私有化之后,昨天公布的财案中还包括了2016-17财年,从联邦政府的资产回收奖励计划获得9.94亿元拨款的内容。

在将电力公司Ausgrid和Endeavour Energy长期出租后,新州政府到2019-20财年将获得22亿元的奖励,但这一金额还未包括在政府对未来数年的财政预算内。

新州的净债务将为6.63亿元,相当于州生产总值的0.1%。

贝瑞吉克莲表示:“今天对新州来说是非常具有积极意义的一天。我们有全国最为稳健的财政预算,而且一系列经济条件也是全国最强。”

 海外置业者荷包失血

按照早前宣布的措施,新州未来4年在基础建设方面的投资,平均每年将为121亿元。

新州政府将拨款38亿元增加7000个监狱床位。

在反对家庭暴力计划方面的拨款将增加一倍至3亿元,措施包括让施暴者佩戴GPS监控器。

对在新州置业的海外人士,新州政府将新征收4%的印花税附加费,以及0.75%的土地税附加费。

印花税附加费将即时生效,而土地税附加费将从2017年1月1日起征收。

预计这些措施未来4年将带给新州政府10亿元。

新州财案中,唯一针对住房可承担力的措施,就是通过“加快安居基金”在悉尼西南区及西区启动住房建设项目。

延伸阅读:澳洲 | 新州外国投资者印花税本月起将上涨4% 土地税明年也大增

(据今日澳洲)

 

澳洲 | 悉尼公认的安全系数较高的买房区域——Miranda

Miranda(NSW 2228)生活方便,交通便利,并拥有多间学校,是南区最理想的住宅区之一。Miranda以Westfield Miranda购物中心闻名,这个购物中心曾经是南半球最大的购物中心。目前Miranda房价处于低洼,是投资或自住的不错的选择。

Miranda区域图 Westfield Miranda购物中心

 Miranda地区居民状况调查

在Miranda,澳洲本地出生的居民占了大多数,达78%,其次是来自欧洲国家的居民,其中来自英国的居民占比达5%。平均家庭收入方面,Miranda地区为1,372澳元(周薪),低于整个悉尼市的收入水平。

Miranda地区的房价&房租

Miranda地区2014.7-2016.6月House平均价格走势图(单位:澳元) Miranda地区2014.7-2016.6月Unit平均价格走势图(单位:澳元)

 

最新数据显示, 截止到2016年6月,Miranda的平均房价水平排在新州的第336位,House平均房价为1237500澳元,比去年上升29%,而Unit的房价则为649600澳元;平均租金排在整个新州的第337名,house租金均价为645澳元,比去年上升4%,而Unit的平均租金则为464澳元。

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

澳洲 | 悉尼公认的安全系数较高的买房区域——Rhodes

Rhodes(NSW 2138)位于内西区,是一个半岛小城。距离悉尼CBD仅15公里,在罗兹(Rhodes)火车站坐火车上班十分便利。由于交通的便利,生活设施齐全,不少楼盘拥有一线水景,Rhodes日益成为令人瞩目的时尚新区。罗兹(Rhodes)购物中心设有全球最大家居用品商家宜家家居(IKEA),此外更欣赏到风光如画的河畔景色,还有仓库和办公室等建筑。

Rhodes区域图 Rhodes城区

Rhodes地区居民状况调查

Rhodes地区,66%的居民为澳洲本地出生,你的邻居可能是中国人、韩国人或欧洲人,住在公寓大楼,只有一半家庭育有小孩。Rhodes地区的平均家庭收入为周薪1716澳元,高于悉尼整体水平。不过,值得注意的是,罗兹(Rhodes)当地只有少量独立屋,住房主要是公寓。

Rhodes地区的房价&房租

Rhodes地区2014.7-2016.6月House平均价格走势图(单位:澳元) Rhodes地区2014.7-2016.6月Unit平均价格走势图(单位:澳元)

 

最新数据显示, 截止到2016年6月,Rhodes地区的平均房价水平排在新州的第123位,House平均房价为1919500澳元,同比去年上升19%,而Unit的房价则为849500澳元;平均租金(周租)则排在整个新州的第250名,house租金均价为733澳元,Unit的租金则为666澳元,比去年上升8%。

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

澳洲 | 案例分析:澳大利亚小规模房产项目开发的成功因素

成功领导并完成一个小规模项目比大型复杂的项目更具挑战性。大型复杂项目意味着你有机会获得更好的资源——最好的设计师,最称职的顾问,最有经验建筑承包商,和大量的资金。同时易与政府,主管部门和利益相关部门建立紧密的关系。但是小规模项目的主要困难是你需要确保最重要资源包括设计师,建筑商和顾问的质量和可靠性。很多时候在澳大利亚,小规模项目容易超过预算,并出现严重延误!为了尽量减少发生这种情况,专业的项目管理是最重要的。

对于一个小规模的项目,主要的风险在于每个联排别墅的销售价格。如果联排别墅中的一个以较低的价格出售,所有的项目预期的利润,可能会完全抵消!对我们来说,KODA RESIDENCES项目相比于其他类似项目取得了卓越的销售成果。这不仅依赖于面积和内部空间的质量,而且项目的质量管理。

  • 我们设计的项目使用日本设计主题,建立了独特的品牌标识,并且非常有技巧地运用了性价比高又具有特点内饰。买家都能够看到我们的产品和其他竞争联排别墅的区别
  • 我们设计精巧,专注于厨房和客厅质量- 配置了电及蒸汽烤炉, 优质石材的厨房台面,特殊设计墙,存储空间——这些都是受到我们的目标市场客户所关注的
  • 我们在营销方面也做了比较大的投入,设计并制作了高品质的3D效果图和宣传册,- 这让我们的目标客户群体对这个项目产生了情感上的关联

本项目成本管理是通过……

  • 建筑承包商资格审查程序——考量建筑承包商的项目质量和承接这个项目的能力,同时配合竞争激烈的招标过程
  • 基于我结构工程的背景,优化了结构设计
  • 重点项目价值工程并依据制定的预算进行价格谈判
  • 直接采购独立建筑构件包括房屋拆迁,厨房用具,门用五金,卫浴配件和园林绿化工程 等,将在各项协调中可能产生的风险降到最低,这减少了承包商在执行这些项目中所要赚取的利润

管理整个项目时间计划

  • 积极投入营销和预销售活动,并且给到销售代理极具竞争力的佣金奖励
  • 事先计划与提前协调所有外部机构相关申请程序- 服务断线,服务管理局申请(电,气,通讯,排水,污水处理,水连接),批准土地分割
  • 定义设计团队的主要事件节点和阶段性审查和审批项目设计文件
  • 主动监控承包商的进展和对建设工作的里的主要时间节点——在必要时果断行动

项目介绍

  • 三个高端联排
  • 土地面积830sqm(于2015年4月购买,并且包括已经批准的三个联排规划)
  • 总建筑面积630sqm
  • 所有4卧室的双层住宅(200-230sqm建筑面积)
  • 按计划预期项目在2016年八月完成

项目主要的挑战

  • 坡地形状
  • 独特设计导致更高的建造成本
  • 附近一带竞争项目

KODA RESIDENCES的设计效果图 KODA RESIDENCES的实景图

项目成果

  • 设计驱动的项目——创造独一无二的主题设计,并且吸引特定的目标市场客户
  • 取得在Camberwell的联排别墅最高销售价格——两个联排别墅在6周内售出
  • 纪律严明,高效的项目管理——从土地交割以及获得银行融资后的3个月内开始建设
  • 聚焦营销战略-在营销和销售有比较大的投入

项目在投资方面取得的成果

  • 银行融资占开发总成本65%
  • 预期收益——每年49%的股权投资回报率(73%总体)

 【延伸阅读:澳大利亚房地产开发系列

 

Simon & Vivien专栏全集:

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

 

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

澳洲 | 悉尼火车站周边的房价蹭蹭涨 路边房价却下跌

根据交通和市区改造项目的新调查,悉尼的房子如果在火车站400米以内,地价平均高出4.5%。而400-800米内的房子,地价高出1.3%。

据《澳洲金融评论报》报道,由Luti Consulting和Mecone Planning发表的报告《交通与市区改造的价值创造(Transit and Urban Renewal Value Creation)》不仅确认了火车站距离对房价的影响,还确认了大家都知道的事实——大型车辆来来往往的主干道旁的房子会因此影响到价格。悉尼的房子,在主干道100米以内的会损失7.6%的价值,在100-200米内的会损失0.6%的价值。

悉尼的房子如果在火车站400米以内,地价平均高出4.5%。而400-800米内的房子,地价高出1.3%

 点击查看澳洲更多精品房源

该报告是基于2000年来14年间在大悉尼区的各种市区改造项目。它表明,围绕着不同交通模式来更有效率地利用土地而进行的分区和策略规划,能够使基础设施投资创造的价值最大化。它也助长了类似价值获取(value capture)的筹资机制的观点。

价值获取的方法能够帮助政府获得大量民用交通设施的建造资金,但是也有人警告要经过评估才能实施。交通规划师James McIntosh说,时机和令人理解的机制是让价值获取能够运作的关键。他还警告称,决策者要明白,不是所有的交通模式都会产生相同的价值。

(据今日悉尼)

澳洲 | 悉尼公认的安全系数较高的买房区域——Chatswood

Chatswood(NSW 2067)距悉尼中央商务区仅10公里,查茨伍德(Chatswood)是自成一角的特色城市。虽然有很多人外出到悉尼工作,也有不少人来查茨伍德(Chatswood)上班。丰富的历史背景赋予查茨伍德(Chatswood)独一无二的混合住房风格,从公寓到大型住宅,别具特色。各大国际品牌例如CSR、AbiGroup、Smith’s、百事等等都在当地设立办公室,

Chatswood区位图 Chatswood公立小学

Chatswood地区居民状况调查

查茨伍德(Chatswood)的居民只有一半是出生于澳大利亚,不少居民都是出生于中国、南韩、中国香港、英国或中国台湾,华裔居民占有较大的比重。很多天主教信徒住在查茨伍德(Chatswood),开办男女私立高中和男女小学。还有公立小学和高中。该区的平均家庭收入为1658澳元,高于悉尼整体区域的收入水平。

Chatswood地区房价及租金状况

Chatswood地区2014.7-2016.6月House平均价格走势图(单位:澳元) Chatswood地区2014.7-2016.6月Unit平均价格走势图(单位:澳元)

 

最新数据显示,截止到2016年6月,Chatswood地区House的平均房价为2169700澳元,同比去年上升了19%,而Unit的平均房价则为1025100澳元,平均房价在新州排名第87位;租金(周租)的价格也同样上涨,house平均租金为1005澳元,比去年上升4%,Unit的平均租金则为697澳元,平均租金在新州排名第112位。

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

澳洲 | 业内人士:澳商业房地产价格高得“可怕”

评级机构标普的全球房地产展望已经对澳洲商业房地产市场和新公寓供应日益增长的状况提出警告,与此同时,KordaMentha房地产合伙人Paul Mirams表示,澳洲的房价“令人惊恐”。

澳洲日报报导,澳洲的商业房地产收益已缩水到全球金融危机之前的水平。这类房地产包括购物中心、办公楼和工业厂房。

业内人士:澳商业房地产价格高得“可怕”

 点击查看澳洲更多精品房源

由几位标普分析师、Stockland资金部总经理John Arentz、KordaMentha房地产合伙人Paul Mirams和AMP Capital Investors高级信用分析师Tim Jarvis组成的一个讨论小组就全球投资者陷入不知到哪裡寻找更高收益的窘境展开了讨论。

Jarvis说道,澳洲的资本化率与其他国家的资本化率估值没有可比性,因为用于吸引租户的激励和优惠措施带来难以预测的情况。

一些人建议投资者寻找其他房地产资产,但Mirams的反应强烈。

“你要知道,当人们出去购买学生宿舍、房车公园和加油站时,你是处在市场的顶端。这是个新世界。但价格令人惊恐,”他说。

(据钜亨网)

 

澳洲 | 不只是买房子 中国人还在澳做起了房产代理

据新闻集团报道,澳洲房地产将面临新一轮的繁荣。很多中国人不局限于在澳买房,甚至很多人会成为澳洲顶尖房地产代理。

还在新南威尔士大学(UNSW)读大四的20岁曹(Adette Cao)已打算当一名房地产代理人。曹出生在中国,7岁时移民澳洲,中文流畅。她表示,自己的妈妈在房地产公司上班,父母也投资房地产,自己深受他们影响。

“在大二时我就意识到公共关系这个专业不会成为我的职业。我喜欢和房地产人士交流,房地产市场每天都在变化,”曹说道。

不只是买房子 中国人还在澳做起了房产代理

 点击查看澳洲更多精品房源

Raine & Horne 和 J Pratt Realty拍卖服务负责人兼新州TAFE销售和拍卖课程教师普拉特(James Pratt)称,在他们学校,学习地产中介课程且会讲普通话和广东话的中国人至少占了三分之一。普拉特还表示,学习该课程的中国人非常努力刻苦,他们会把它当成职业来学习。

“若十年后,新州出现100名最具创造力且会讲中文的房地产代理人,我一点也不会觉得惊讶,”他说道。

普拉特以前教过一名学生叫赵丹妮(Dani Zhao,音译)现代表约100位超高资产净值(指净资产超过3千万美元)中国人士进行大规模商住房产投资,还有正代表买家洽谈2千万元的交易。

“很多投资者为了能找到好买卖,通常会想找值得信赖的人来合作,”她说道。

曹的目标是开自己的房地产代理机构。她认为,即使最近增收印花税和加强对海外资本的管制,但中国人对澳洲房产的需求还是不断的。还表示,中国的房价更贵,很多人买不起,相比而言,澳洲这边还算便宜。普拉特也赞同她的观点。

国际性房地产门户网站居外网(Juwai)的负责人诺里斯(Gavin Norris)称在过去5年,国外买家从10%升至25%。

“优秀的房产代理无论去到哪里都是优秀的,和你的母语无关,”诺里斯说道。

诺里斯称,从文化层面来说,中国人更多觉得房产象征着财富和成功,它也是投资和储蓄的一种工具。

(据澳洲新快网)