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眼下澳洲的房地产市场到底发生了什么？我们正面临的究竟是一场正在到来的房价大崩盘，还仅仅长远上升趋势下的小幅价格波动？未来的12到24个月内的房价走势会怎样？没人能够百分百肯定地预测未来，但我们可以根据一些现有的客观事实和数据给出点分析。最近我们时常可以听闻到许多关于澳洲房地产市场正处于崩塌边缘的新闻和消息，比如银行停止向海外买家提供贷款，显而易见的公寓供应过剩的势头，维州、新州和昆州政府陆续出台了对海外买家增收印花税的政策。有些我们的客户可能已经听说墨尔本市中心的二手公寓房再售的价格比数年前的新房买入价格整整低了24%，可与此同时，悉尼市中心靠近海湾的400套新公寓在开盘4小时内就被当地买家哄抢一空！那么究竟澳洲房地产市场正在上演什么那？我们希望能够为您提供一份针对目前局势定量与定性的分析。

从国家政策的角度来分析，澳洲政府一直都密切监视着房地产市场的发展动态以确保一个最终的目标：每个普通的澳洲人在付出一定的努力和合理的工作量后可以有能力实现拥有自己住宅的梦想。澳洲政府一直都面临着一个艰难的局面，一方面政府可以从一个蓬勃发展的房地产市场里增加的相关税率、更大的建筑施工行业规模和更多的家庭财富中获得利益，另一方面如果出台不阻止房价下滑的政策会是相当不明智的，因为房产是大多数澳洲人的个人家庭财富的主要组成部分，家庭房产贷款也是绝大多数澳洲银行最有价值的业务。一个衰退的澳洲房地产市场会导致个人家庭财富的缩水，增大家庭的财政压力和银行的贷款风险。所有的这一切都会最终给澳洲人的消费能力、商业的流动性和整体的经济增长带来负面影响。

由于以下的几个澳洲房地产市场的特性决定了它与其他一些发达的亚洲房地产市场，如中国、中国香港、新加坡，是不同的。

• 澳洲的房地产市场不是一个投机性的市场，因为它相对较高昂的交易成本和比较少的当地投资者的投机行为。房价一年上涨15%都会被视为是非常不寻常的。
• 普通的澳洲中产阶级很可能终其一生都只拥有不超过三处的房产。眼下，对澳洲当地人来说，拥有一处房产并不是一个人生目标。很多工薪阶层的澳洲人不排斥一辈子都住在出租房里。
• 澳洲房价的潜在驱动力是当地的住房需求和人口增长。作为全澳洲人口增长最迅速的维州，在过去的几年内都享受到了由于人口增长带来的房价上升的利好。
• 澳洲人购买房产的动机是和那些亚洲房产市场上的购房者截然不同的。不同于亚洲房地产市场中买房是归根于财富的累积或进入好学校的学区房需要，澳洲的买房者的动机主要是自身的实际需求如家庭规模的改变，或者是为了利用负扣税制度达到避税目的。一个普通的澳洲家庭是很乐意住在一个氛围融洽、离朋友和家人很近的当地社区，送孩子去上就近的普普通通的公立学校。这也是为什么澳洲当地人在房地产市场中的投资性买房很少。
• 澳洲人由于生活方式的偏好并不享受住在市中心的高层公寓。不同于亚洲人住得离市中心越近越好的观念，澳洲当地人更喜好离开喧闹拥挤的市中心居住，有更多住所的室外活动空间，离家不远就有学校和一些生活基础设施。在澳洲的各首府城市，最好的学校通常会坐落于离市中心30分钟车程外的地方。澳洲人把生活方式看得比便利更重要。
• 在澳洲土地并不是稀缺资源。在首府城市的外围通常有一望无边的可供开发和农业用作的土地。我早年80年代曾看到在布里斯班市中心30公里外的埃顿斯有土地在出售，至今30多年过去了在那块区域仍有土地在出售。

以上这些潜在的澳洲房地产市场的特性正是一个成熟而又有弹性的房地产市场所有的积极、健康的信号，这样的房地产市场应该为那些长线的投资者们带来信心。我们认为近期市场上的一些变化（银行贷款的收紧、印花税的增加）都只是一些由于澳洲政府和银行的保守性决策所带来的暂时性的市场反应，因为他们希望重新平衡下策略以更偏向于当地的买家和投资者。然而，从传统的经济学角度来看，如果澳洲当地的四大银行选择只向当地买家提供贷款等业务，那么其他的银行业竞争者将会很快取代他们之前向海外买家和投资者提供的那部分贷款业务的市场空缺。收紧的银行贷款不会影响海外买家对澳洲房产的偏爱，它只是把海外买家购房的决定往后延期了点。我们可以打个简单的比方，就算家长不允许一个孩子吃他最喜爱的食物，这不会意味着孩子最喜欢的食物会变成另外一种，这反而会让孩子将来能够吃到他这种食物时吃得更多！

眼下这重新平衡的阶段有望在几个月后新一任政府大选后结束，我们寄期望于未来政策的调整。可以想象下在未来银行松开贷款限制后会发生什么。事实上，银行并不能扭转买家的买房决定，他们只能暂时地延迟下！

让我们回头看下近期的一些数据。2016年5月的房地产数据表明眼下的房地产市场并没有发生大幅的价格波动。在过去的12个月中，墨尔本的房地产价格有着各大首府城市中最强劲的涨幅，但在最近的3个月里整个墨尔本的房价是轻微的浮动，而不是某些报道中声称的那样高达24%的巨大跌幅！这些巨大的跌幅只发生在墨尔本市中心的高层公寓，可这部分公寓楼只是占了整个墨尔本房地产市场的很小一部分。

澳洲各大首府城市住宅价值变动3/12个月

尽管墨尔本的房价在最近的一个季度中表现得很疲软，但同一年前的房价相比，增长率仍高达10%。或许我们会看到墨尔本的房价会持续眼下疲软的表现，但仍将会在未来因为基本的供需不平衡而继续增长。与此同时，我们还应注意到这一点，根据政府的预测，在2055年墨尔本将超越悉尼成为澳洲最大的首府城市。

根据政府的预测，在2055年墨尔本将超越悉尼成为澳洲最大的首府城市。

目前的房价中位数仍属悉尼最高，墨尔本其次，仅为悉尼房产中位价的75%！这就是为什么我们相信墨尔本的房价中位数在未来会上涨到至少追平悉尼的水平，基于对未来人口增长的预测。

澳洲各大首府城市房价中位数

下图为投资者们展示了澳洲各大首府城市房地产的总租金回报率，但请谨记在心，较高的总租金回报率往往以为着较低的房产增值率。

澳洲各大首府城市总租金回报率

拍卖清除率通常反应了市场上人们对房产需求。从历史上看，90%的拍卖清除率意味着非常火爆的房地产市场。眼下悉尼和墨尔本的房产拍卖清除率都稳定在70%到80%之间，这与长期以来的拍卖清除率相当。

澳洲各大首府城市拍卖清除率

最后作为结论，我们对澳洲的房地产市场通常是持有乐观的态度了。澳洲房地产市场没有真实可信的理由去迎来一场跌幅巨大的价格修正。的确，我们见证了有一些项目由于个人财务原因和无法交接导致的价格下跌，但我们相信这只是非常短暂的一个时期内的现象。

我们没有在占墨尔本房地产市场更多份额的绝大多数郊区的房产上看到有发生调整性的价格下跌的迹象。在过去的一年中，我们总是建议我们的投资者远离那些诸如市中心和一些土地新房打包出售又同时有无限量土地供应的区域，而不是因为海外买家对购买土地的偏爱而建议买进位于这些区域的物业，因为我们找不到可长久持有这些物业的理由。当一个开发商为购房者提供长达10年的总租金回报率保证时，你应当警觉这个项目的物业是不是很难卖出！

大多伦多地区开年以来房价一路猛涨，每月的房地产报告数字体现了一个现像——“高”，不仅交易量“高”，价格也“高”。五月中大多地区共有12,870起交易，同比增长迅猛，销售量刷新了地产局往年五月的历史记录。各类房屋价格涨幅趋势非常明显，涨幅高达15.7%，这麽高水准的回报率，买家疯狂的原因也可见一斑。【阅读原文】

 

Simon & Vivien专栏全集：

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

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根据澳洲税法规定，房产折旧由原始资本、附加资产和建成后的扩建或改建三部分组成。

1、原始资本（capital works deductions）

原始资本是指1985年7月19日后的建筑结构上的折旧，如地基、主体结构、内外墙、门窗、瓷砖、实木地板、各种管路线路、晾衣架、信箱、电视天线等。

原始资本（capital works）：按建房完工日期和建房种类，按年折旧（以建筑原始成本的2.5% 或4%）。

根据澳洲的税法， 1985年后修建的民宅（不含土地），原始资本使用寿命是40年。一部分商业房产，如1979年后修建的酒店、汽车旅店的原始资本使用寿命是25或40年。

各类物业在原始资本上的折旧率

2、附加资产（depreciating assets）

 附加资产指装饰上的折旧，如地板、复合地板、地板革、窗帘、百叶窗、空调、电器、家具、防盗报警器、防火灭火装置、车库或院门自动开启装置、热水器、雨水桶和水泵、游泳池泵、独立花园工具屋（garden shed）等。

附加资产以当前市场价值的3.3%到100%来计算。澳洲税务局（ATO）出版的投资物业报税指南（最新的版本是《Rental Properties 2015》），它详细规定了哪些资产是属于原始资本，哪些资产是属于附加资产以及它们各自的使用寿命。这是我们制作资产折旧抵税报告的重要依据。有兴趣的读者不妨在网上搜索并下载一份该投资物业报税指南，肯定会开卷有益的。

3、建成后的扩建（extension）、改建（renovation, alteration）和外部结构改造（exterior improvement)

建成后的扩建（extension）、改建（renovation, alteration）和1992年2月26日后外部结构上的改造（exterior improvement）如凉棚，泳池，车道，围墙等按年折旧（以原始扩建，改建成本的2.5% 或4%）。

根据澳洲的税法，投资人自建、加建、扩建的固定资产，应提供真实的原始成本给资产折旧抵税报告的制作人并作为报告的依据，其中业主投入的个人时间或劳力不计。比如业主选择自己粉刷油漆，他只能申报相应的材料费，他个人的时间和劳力是不可以申报的。

在对建筑进行扩建或改建的原始成本无法知晓的情况下，税法规定建筑估算师的估算结果是唯一的计算折旧的依据。其它人士，如会计师是无法代劳的。

黄估算师专业分析

正因为这三部分的共同作用，导致95%的投资物业都值得做资产折旧抵税表。

即使原始资本的折旧额显示为零的房子，它都存在着其它两项的折旧额，其数值往往与原始资本上的折旧额相当，不容忽视。

制作资产折旧抵税报告的目的之一，就是把附加资产（assets）从房屋建筑总价中剥离，赋予其最大的价值，利用其使用寿命短的性质，实现投资初期账面花费的最大化。

明白这一点，如果投资者更换了车库自动门，他应该让安装工人把车库自动门的遥控器，马达和车库门体一一在发票上逐项分开列明。因为遥控器，马达属于附加资产，使用寿命是5或10年。而车库门体属于原始资本，使用寿命是40年。在计算折旧时，车库自动门的遥控器与马达和车库门体的计算公式显然是不一样的。

另外税法还允许“前人植树，后人乘凉”的好政策，即在业主出售房产后，相关未申报的折旧额可转赠给新的业主，这将给后者带来可观的税务利益。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

 

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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