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市場報告 | 需求強勁新房月銷量連續三個月保持千套以上

由於人們對新私人住宅的需求依然強勁，九月的新房銷量已連續第三個月保持在1000套以上。市區重建局（URA）的開發商銷售量調查結果顯示，不包括執行共管公寓（EC）在內的新房銷售增長了5.6%，從8月份的1,258套上升至9月份的1,329套。這是自2018年7月以來的最高月度銷售量（當時的銷售量為1724套）。包括執行共管公寓在內，新房銷量較上月的1,309套環比增長了5.8%，達到了1,385套。與2019年9月的1,270套相比，私人住宅（不包括執行共管公寓）的銷售量增加了4.6%。

新加坡每月新房市場數據。數據來源：新加坡市建局（URA）、橙易產業（OrangeTee&Tie)研究與咨詢部

上個月，其他中央區（RCR）和中央區以外（OCR）的私人住宅（不包含執行共管公寓）依然貢獻了大部分的銷售量。64.6%的私人住宅（不包含執行共管公寓）位於其他中央區，29.0%位於中央區以外，還有6.3%位於核心中央區。9月最暢銷的住宅項目包括Penrose、聚寶園（Treasure At Tampines）、順福軒（Jadescape）、嘉和馨苑（The Garden Residences）、樺麗居（The Woodleigh Residences）、悅湖苑（The Florence Residences）、蔚庭軒（Verdale）、丹林園（Daintree Residence）。

當月各大區域出售住宅單元數量。中央區以外（OCR）\核心中央區（CCR）\其他中央區（RCR）數據來源：新加坡市建局（URA）、橙易產業（OrangeTee&Tie)研究與咨詢部

隨著本地購房者繼續湧入市場，新加坡公民所購買的住宅占比在上個月達到了近11年來的最高水平。根據新加坡市建局發布的Realis房地產數據，新加坡公民購買非有地新住宅最多，達到了1070套，在九月售出的同類房產銷售量（1224套）中占了87.4%。這是自2009年4月以來，新加坡公民月度購房比例最高的壹年。2009年4月，有87.7%非有地新住宅都是由新加坡公民買下的。上個月，新加坡永久居民（PR）購買了118套非有地新住宅，而非永久居民購買了35套。

面對此次新冠肺炎疫情，新加坡的房地產仍然備受青睞。過去幾個月的出色銷售業績可能要歸功於本地買家的強勁潛在需求。許多新加坡人，尤其是高凈值個人，壹直在尋求有助於積累財富的增值資產，並計劃要把握這股市場復蘇的浪潮。他們可能認為現在是進入市場的好時機，因為疫情過後物業價格可能會上漲，而且新加坡經濟正處於逐步復蘇的階段，許多行業在最近幾個月都已恢復運作。許多大型樓盤的住宅存量正在減少，而這可能會提升壹些買家的緊迫感，促使他們選擇馬上購買壹套房產。

盡管政府采取了許多應對疫情以及讓房市降溫的措施，許多大型樓盤（不包括執行共管公寓項目）的銷售量仍然保持穩定。到目前為止，在疫情爆發前，即2018年1月至2019年12月期間啟動的許多大型樓盤（擁有超過500套住宅單元）中，已售出的房產數量占比基本都達到了50%以上。2018年1月至2020年9月期間，在21個大型項目中，總共有超過1.5萬套私人住宅已售出。這21個項目的累計未售出住宅單元數量似乎正在迅速減少——從2019年12月到2020年9月，未售出住宅單元的數量已經從9,460套下降到了5,460套。考慮到穩定的銷售速度，大多數大型項目的住宅單元可能會在今年之內售罄。

與往年相比，我們可能會在年底看到更為活躍的房地產活動，而這也許可以緩解重新授予選購權（OTPs）的相關新規所造成的不利影響。為提醒買家在處置財產時謹慎行事，房產開發商重授選購權的權限目前受到了限制——此前，在較早的選購權（OTP）到期後的12個月內，物業開發商可以向購買同壹住宅單元的同壹買家重新授予壹次選購權，而現在這壹權限受到了影響。

由於新冠疫情和世界各國的旅行限制，大多數新加坡人今年都不會出國旅行。作為替代，某些人可能會去參觀樣板公寓或參加房地產研討會。我們估計新加坡在第四季度將售出2,000至2,500套新房，屆時2020年全年的新房銷售總量將達到8,500至9,500套。

延伸資訊：

本報告由居外IQI合作夥伴橙易產業（OrangeTee&Tie)提供發布，欲獲取更多新加坡市場信息可與橙易產業（OrangeTee&Tie)研究與咨詢主管孫燕清（Christine Sun）女士聯系（Christine.sun#orangetee.com）

下一個柬埔寨：沿“一帶一路”引爆老撾的投資價值

對中國投資者來說，老撾或許是東盟國家中較陌生的一個。作為東盟唯一的內陸國，老撾缺乏海港的物流優勢，過去經濟發展較落後。

但隨著中老鐵路工程將在明年完工，這條連接中國昆明與老撾萬像的高鐵，將帶動老撾商貿投資，讓它成為東盟最具增長潛力的市場。中老鐵路是中國“一帶一路”倡議提出後，首條以中方為主投資建設並運營、與中國鐵路網直接連通的境外鐵路項目，更是老撾國內第一條標軌鐵路。

其實早在2002年8月，老撾的房地產新法規開始生效，在有限的框架內授予外國人在公寓樓中擁有單位的權利。因此，中國投資者應如何借助“東風”，在中老鐵路建設帶動城市圈形成，推動房地產的大好形勢下分一杯羹？

致力服務亞洲買家跨境購房的亞洲房產科技集團居外IQI向大家分享最前沿的見解。

居外IQI執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）說：

“這些新的開發建設項目將給中國人在老撾的房地產需求注入強大動力，我們還預計日本和韓國買家的需求也會增加。老撾對中國買家來說一直是一個不斷增長的市場，實際交易量的起伏取決於市場上新項目的出現，就像其他因素一樣。

“許多中國買家認為老撾是新的柬埔寨，是下一個不可錯過的投資目的地。隨著經濟的發展，更多的中國買家湧入，以及基礎設施的建設，老撾的價值必然會綻放。

“老撾的前景看好，很大一部分與中國本身有關。老撾這樣一個只有約700萬人口的小國，必然會受到與大得多的鄰國商業融合的影響。中國企業正在進入老撾，雇佣人員和興建設施，中國人正為了工作、生活方式或退休而紛紛移居老撾。

“尋求出路的中國投資者人數如此龐大，只要一小部份湧進老撾這樣的小國，就足以長期推動當地的房地產開發和價格上漲。

“新鐵路有助於說服許多投資者，老撾的房地產已經具備了蓬勃發展的條件。中國投資者經常關注基礎設施項目，並從其帶來的房地產增值長中獲益。

“外國房地產開發和公寓所有權的新法律制度很可能吸引追求高回報的冒險型投資者。它不需要吸引大眾市場，也能對當地的銷售活動、開發和價格產生重大的推動作用。

“話雖如此，在老撾投資並非沒有風險。新的法律結構還沒有充分完善，50年的租賃期限可能存在隱憂；而經濟也因疫情的余波而搖搖欲墜。我們建議中國買家在尋求有利可圖的投資時，要謹慎行事，保持理智。”

編譯：Zoe Chan

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奧克蘭等多地房價創歷史新高，是什麼推動了新西蘭房市一片繁榮？

新西蘭房地產協會（REINZ）的數據顯示，房地產市場正在逆勢上行。以往，房價和銷售量通常會在大選之前停頓，但今年9月奧克蘭的銷售量和房價都創下了紀錄。

REINZ首席執行官Bindi Norwell說， “通常在距離大選還有一個月的時候，人們會開始觀望，銷量會開始下滑。”

對於房市逆勢而行，她提及了三個因素：創紀錄的低利率；由於無法到海外，人們有額外的現款可用；以及從海外回流的新西蘭人也提振了房市。

9月創下多項新高

Norwell指出，9月份奧克蘭住宅銷售量增長53%，為 “52個月來的最高水平，也是11年來銷量的最高年度增幅” 。

REINZ稱， “新西蘭9月份售出的住宅房產數量比去年同期增長37.1%，從6122套增長至8377，這是新西蘭自2017年3月以來的42個月裡，單月房產銷售量最高，這是14年來銷售量最高的9月。”

REINZ房價指數（衡量房地產市場價值的變化）同比上漲11.1%至3145，同樣創下了歷史新高。這是新西蘭房價指數首次突破3100大關。

新西蘭（不包括奧克蘭）的房價指數較去年9月上升10.9%，至3105，創歷史新高。奧克蘭的房價指數同比增長11.4%至3194，也創下了該指數的新高。

Norwell表示，房地產市場 “似乎繼續保持著一種反常的趨勢，自2017年3月新西蘭上一次經歷這種增長以來，房地產銷售量達到42個月以來的最高水平” 。

“全國的銷量持續超出預期，13個地區的年銷量增幅超過20%，10個地區的年銷量增幅超過30%。這是自2015年4月以來銷量增幅達到這一水平最多地區的一次。”

她說，“再加上人們對房地產市場的高度信心，5月份LVR限制的取消，以及人們對未來房價將繼續上漲的擔憂，這就解釋了為什麼現在會出現搶購房產的現像。”

房價一片上漲

上月，新西蘭全國房價中位數從$67.5萬紐幣上漲至$68.5萬紐幣，年均增長14.7%。

奧克蘭房價中位數從$84.8萬上漲至創紀錄的$95.5萬，高於8月份的$94.95萬。

吉斯伯恩（Gisborne）的房價上漲了45.8%，從一年前的$38.4萬紐幣升至上月的$56萬紐幣。

塔拉納基（Taranaki）的房價上漲了21.3%，從去年9月的$40萬上漲至今年9月的$48.5萬。

奧塔哥的漲幅為20.7%，從$48.9萬漲至$59萬。

豐盛灣（Bay of Plenty）的銷售價格上漲17.8%，從$60.2萬升至$70.9萬。上個月，其房價中位數首次突破70萬紐幣。

Manawatu/Wanganui的房價漲至16.6%，從$39.7萬漲至$46.3萬。

Whanganui地區創下了創下了40萬紐幣的房價中位數紀錄。

惠靈頓的房價上漲13.1%，從$65萬上漲至$73.5萬。其中Lower Hutt City 房價中位數$70.2萬；Upper Hutt City 為$71萬；Wellington City 為$86.2萬；and Kapiti Coast District 為$70.44萬。這些地區的房價中位數均創歷史新高。

懷卡托（Waikato）地區的房價年度漲幅14.4%，從$55.5萬升至$63.5萬。其中Hamilton City和Taupo District的房價中位數創新高，分別為$67.6萬和$63萬。

坎特伯雷（Canterbury）上漲11.1%，從去年9月的$45萬漲至今年9月$50萬。Christchurch City、Kaikoura District和Timaru District的房價中位數也創下新紀錄，分別為$50.3萬、$59.5萬和$39.2萬紐幣。

銷售天數縮短

與去年9月相比，全國房屋銷售天數的中位數從36天減少到32天，為今年3月疫情襲擊以來的最低水平，也是4年來的9月份最低天數。

今年9月，奧克蘭的賣家少花了三天時間完成銷售，從一年前的39天降至36天，同樣是4年來9月份的最低水平。

拍賣數據上升

今年9月，拍賣在全國總銷售額中的占比為16.5%，有1381套房產被拍賣，高於去年同期的13.1%，去年這一數字為802。同時也比8月份高出15.9%。這是4年來9月份拍賣比例最高的一次。

吉斯伯恩是全國拍賣成交率最高的地區，其中，有74.4%（29套房產）通過拍賣成交，創下該地區的紀錄，高於去年年9月的30.8%（12套房產）。

奧克蘭是全國拍賣成交率第二高的城市，有27.9%（799套）房產通過拍賣售出，去年同期為25.9%（483套）。

Newmarket是奧克蘭市首屈一指的購物、飲和娛樂區，全新低密度住宅Newmarket Residences不但選址黃金地段，還屬於市場上稀缺的公寓項目，永久業權，盡享CBD 10分鐘生活圈之便利，租務需求龐大。

相關資訊：

來源：新西蘭中文先驅網
責編：Zoe Chan

種種數據表明，新西蘭多地房市在封鎖後的復蘇驚人，市場信心回來了，買家競爭空前！

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獲封“疫後最佳投資國” 去新加坡買房也得留意這些“坑”

遇到百年難遇的大流行疫情了，手裡揣著錢不知道往哪裡投資？最近著名商業雜志《CEO WORLD》根據商業和投資環境對80個國家進行研究，總結了2020年全球最佳的投資或經商國家，其中新加坡以86.087高分榮登榜首！

盡管受到新冠肺炎疫情和經濟陰霾籠罩的影響，但新加坡8月非有地私宅整體轉售價格指數連續第二個月上揚。實際上，過去三個月，不論是新私宅、轉售私宅或轉售組屋的銷售，還是預售組屋的認購率都有所上揚。《日本經濟新聞》等媒體認為，是中國資金撐起疫情下的新加坡房市。

新加坡橙易產業咨詢有限公司和亞洲最大房產科技集團居外IQI本月公布的最新報告顯示，持永久居民身份的外國買家購買量創下兩年來的新高，無永久居民身份的外國買家購買量創下今年除1月外其他月份的最高水平。居外IQI董事會執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）表示，中國人對新加坡房地產的需求很高，而且還在增長。新加坡房地產顧問公司戴玉祥產業咨詢公司6月的報告顯示，今年一季度，在新加坡傳統黃金區，中國人仍為第一大外國購房群體，占比微升至25.6%；就其他地區（主要是城市邊緣區和郊區）而言，中國人和馬來西亞人位列外國購房群體前兩位。

不過，如果去新加坡買房，國人也得注意一些細節。

什麼房子都能買嗎？

中國人在新加坡不是什麼房子都能買，而是會受到不同程度的限制。新加坡有多種類型的房產，包括政府組屋、有地私宅、私人公寓等。政府組屋是新加坡最普遍的房地產種類，高達85%的新加坡人都住在組屋裡。組屋分兩種：新組屋和二手組屋。前者由政府提供預購項目，只開放給新加坡公民。比如，一對夫婦要申購新組屋，必須都是新加坡公民，或者其中一人是公民，另一人是永久居民。有非永久居民外籍配偶的新加坡人，可申購非成熟市鎮的二房式預購新組屋。夫妻兩人都是永久居民的外國家庭，可在公開市場上購買二手組屋，但前提是必須在獲得永久居民權後等滿三年，購買後必須在半年內賣掉國內外的私人房地產。

有地私宅指建在一片土地上的獨立式、半獨立式洋房（即別墅）和排屋。新加坡對外國人購買有地私宅有明確限制，規定只有新加坡公民才能購買有地私宅，經過律政部審批認定對新加坡具有特殊貢獻的永久居民也可購買。那些放棄新加坡公民權或永久居民權的人，必須脫售有地私宅。不過，位於新加坡最南端的聖淘沙升濤灣是例外。外籍人士可購買地皮和有地私宅，但地契一般只有99年，而且不能出租。這對那些抱著投資目的的中國買家來說意義不大。

所有私人公寓外國人基本上都可購買，價格為每平方米1萬-2萬新幣（約合5萬-10萬元人民幣）。美國不動產公司世邦魏理仕最新的統計顯示，新加坡平均房價為91.56萬美元（約合625萬元人民幣），可以說並不便宜。私人公寓的地契包括99年、999年和永久地契，目前市場上99年地契的私宅銷量占比達90%以上。

需要注意的是，99年地契的年限從地皮賣出去的那一年就算起了。如果開發商拿到地後在手裡屯個四五年才開盤，再花個四五年建好，那麼中間就會損失8到10年左右。而且99年地契的私宅地皮，在地契年限到期以後，如果沒有開發商出價購買地皮、重新發展的話，就會收歸國有。到時所有住戶都要搬遷，騰出空間給政府蓋組屋。

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房產稅費怎樣計算？

外籍人士在新加坡購買多少間私人公寓都不是問題。但他們除了要准備好買房子的錢，還要准備律師費、房地產稅和印花稅。按照新加坡法律規定，在整個房屋產權交易過程中，買賣雙方均須有各自的代理律師在場，協助客戶進行交易，辦理各種手續。律師費一般要3000新幣左右。

新加坡房地產稅更傾向於弱勢群體，對購買自用房者實施稅收優惠，對於富人住房則收取高倍的土地出讓金及高倍物業費。房產印花稅具體包括買方印花稅、賣方印花稅與買方額外印花稅。買方印花稅根據房產的購買價格或市場價值計算，稅率通常在1%-4%之間。買方額外印花稅對新加坡公民、永久居民及外國人的稅率不一致。目前，永久居民購買第一套住宅的稅率為5%，第二套及更多是15%；外國人無論買第幾套，均實行20%額外買家印花稅（ABSD）稅率。

新加坡有“學區房”嗎？

如果去新加坡買房是為了學區，那麼一定要留意“樓盤是學區房，但你家不是學區房”。新加坡學區房的定義是以學校地點為圓心，在周圍圈出來一個半徑一公裡的圓形。所以經常會出現同一個樓盤裡，部分單元樓在學區內，部分單元樓不在。因此，決定入手前，一定要查目標房產所在單元樓是不是在心儀學校的一公裡圓圈內。

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參考來源：西寧晚報、新加坡新聞
責編：Zoe Chan

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美國加州房地產還值得投資嗎？

陽光明媚的加利福尼亞州不斷吸引著人們、企業和游客，地理和經濟都具有多樣性。從山巒到海灘，加州的經濟由娛樂和技術、農業（得益於全年溫和的天氣）、制造業、保健和金融等行業組成。大量的公司總部設在洛杉磯、舊金山、聖地亞哥、聖何塞和薩克拉門托等大都市地區，難怪加州的人口持續增長——盡管其人口密集，缺乏可負擔的住房和生活成本高。

大家都知道，在加州買房真的很難，因為太貴了。其平均房價為524,400美元（折合約356萬元人民幣），是全美最高的。加州買不起房是很多人不得不租房的主要原因。這個州為投資者提供了一個獨特的環境，因為它擁有超高的房地產價格，再加上驚人的租賃需求和租金。

加州是投資房地產的好地方嗎？本文將幫助您確定是否應該考慮在加州購買投資房產。同時，找出哪些地區的房市最強勁，以及在這些高價市場中是否可以獲得可觀的投資回報率。

加州經濟的現狀

加州的經濟規模是美國最大、世界第五，GDP超過3萬億美元。其勞動力由近1800萬人組成，截至2018年，平均家庭收入僅超過7.5萬美元。

在冠狀病毒來襲之前，全國失業率從未降得這麼低。從那時起，情況就完全不同了，失業率超過了大蕭條時期的失業率。加州在4月和5月的失業率最高達到16.4％。隨著人們開始重返工作崗位，失業率開始慢慢回落。但截至7月，加州仍有13.3%的人口處於失業狀態。

加州是最早執行原地避難令並基本關閉的州之一。即使采取了迅速而嚴格的行動來對抗冠狀病毒，對加州的人口密度似乎毫無幫助。就在一個月前，病例數（超過12000例）創下歷史新高。

好消息是，9月份加州的冠狀病毒數量正在下降。然而，毫無疑問，這場大流行已經讓美國的經濟岌岌可危。

即使加州的房價和租金遠高於全國平均水平，但加州的人口已接近4000萬，並不斷增長。穩定的人口增長往往會引起投資者的興趣，他們知道在強勁的房市中應該尋找什麼。

2020年的加州房地產市場

自冠狀病毒爆發以來，加州的房屋價值一直在恢復，但與一年前相比，增幅微乎其微。加州大多數較大都市的房地產市場都稱得上是昂貴，待售房屋極少。

以下是加州獨特的房市趨勢概述。

低可負擔性：如果該地區的大多數居民將收入的30%以上花在住房上，那麼就會被認為是無法負擔的。由於生活成本高，加州是出了名難以負擔的地方。高於平均水平的工資給當地的住房市場帶來了追隨的壓力。如果沒有更多可負擔得起的住房選擇，工資較低的工人將永遠無法買房，成為終身租房者。

房屋存量低：全州的地方政策不允許城市擴張，對住房開發有嚴格的政策。這也是造成可負擔房屋缺乏的一大原因。

高租賃需求：因為加州周邊地區的房價太高了大量的人被迫租房。低庫存=高需求。

“逃離城市”潮：自從疫情發生後，人們開始從大城市搬到郊區或小城鎮。有幾個因素推動了這一趨勢，包括遠程工作的可行性，更高的性價比和對戶外/開放空間的渴望。在被關在家裡好幾個月之後，可以說我們大多數人對喜歡居住地的價值有了新的認識。

利率很低

加州投資房地產的最佳地區

加利福尼亞是一個巨大的州，擁有數百萬居民。因此，房地產市場將根據位置的不同而變化很大。自然，靠近洛杉磯和舊金山這樣的大都市，價格也會更高。

根據AttomData第二季度的2020年美國房屋可負擔性報告，三分之二市場的房屋升值速度超過工資增長速度。另一方面，洛杉磯、聖地亞哥和橙縣的年工資增長速度高於房屋升值速度。

加州（或任何地方）投資房地產最好的地方會有這三個指標：可負擔性、就業增長和人口增長。問題是，在加州是否有任何地方還能提供可負擔性、就業增長、人口增長？

以下是加州為投資者提供穩健住房市場的地區。

薩克拉門托縣/羅斯維爾（Sacramento County/Roseville）

薩克拉門托是加州的首府，這裡的地區經濟實惠，就業和人口增長強勁。阿登（Arden）和阿卡德（Arcade）都位於薩克拉門托縣，羅斯維爾（Roseville）是該都市區最大的城市之一。

這些地區的房價中位數為327,073美元（折合約222萬元人民幣）。薩克拉門托和羅斯維爾周邊的房價預計在未來三年內將增長高達33%。在薩克拉門托或其周邊市場購買投資房產，很可能為投資者帶來豐厚的回報。

聖貝納迪諾縣（San Bernardino County）

聖貝納迪諾縣部分地區的可負擔性在過去幾年中得到了改善，因為該縣一直致力於通過住房計劃來解決這個問題。就租金而言，這個都會區被認為是南加州租金較便宜的地區之一。對租房業主來說，好消息是租金每年增長5%，租房需求量大。房屋的價值也大漲，就在去年。

河濱縣（Riverside County）

河濱的房市與聖貝納迪諾的房市類似，但普遍要貴一些。今年8月，河濱縣的平均房價為45萬美元（折合約306萬元人民幣）。與去年此時相比，增長了近15%。

博蒙特（Beaumont）

博蒙特市位於南加州兩座最高的山脈（聖戈爾戈尼奧山 San Gorgonio 和聖雅辛托山 Mt San Jacinto）之間的河濱縣。自2010年以來，該市人口增長超過38%，是該州增長第二快的城市。博蒙特的住房市場競爭激烈，很有可能是因為它比周圍的河濱和聖貝納迪諾大都會更實惠。今年8月8月，平均房屋銷售額為38萬美元（折合約258萬元人民幣），比去年增長了11%。

埃爾西諾湖（Lake Elsinore）

埃爾西諾湖位於河濱縣西部，是一個占地3000英畝的淡水湖，是加州發展第四快的城市。自2010年以來，有超過15,000名新居民搬到了埃爾西諾湖，使其人口增加了近32%。平均房價比去年上漲了10%。

科林加（Coalinga）

科林加是位於弗雷斯諾縣（Fresno County）的一個城市，雖然面積不大，但卻是加州發展最快的城市之一。附近有三所學院和大學，房價仍然是可承受的。上個月，房屋平均售價為19.4萬美元（折合約132萬元人民幣），比去年增長了1.6%。現在房市的競爭也不是超級激烈。

道格拉斯市（Douglas City）

道格拉斯城地區位於三一縣（Trinity County）雷丁（Redding）以西僅45分鐘車程，是加州淘金熱時期定居的山城。8月份，房屋平均掛牌價為32.2萬美元（折合約219萬元人民幣）。這很重要，因為這與2019年相比增長了17.4％。該縣的人口比大多數縣少，但隨著它靠近較大的都市而增長。

洛杉磯縣——聖佩德羅（San Pedro）

根據Redfin的數據，今年8月聖佩德羅的房屋成交均價為62萬美元（折合約421萬元人民幣），同比增長2.2%。其一半以上的居民都是租房而不是自有住房。不過，Zillow預測，未來幾個月，聖佩德羅地區的房價將開始下降。聖佩德羅的房價還是有點貴，平均租金為2500美元（折合約16976元人民幣）。

加州洛杉磯聖佩德羅（San Pedro）經過翻新的海灘風格別墅，建築面積134平方米，2臥2衛，房價約¥ 533萬。

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來源：Real Wealth Network
編譯：Zoe Chan

讀完這篇文章，您應該至少對加州內提供回報機會的房市有一個不錯的了解。在加州的部分地區，完全可以買到一些租金需求高、升值潛力大的投資房。

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最新數據：新冠疫情如何影響日本房價？

對於希望在日本購買房地產的人來說，現在可能是時候入市“抄底”了——因為日本的土地價格正逐步下滑。

至少，最新的數據表明了這一點。新型冠狀病毒爆發使交易停滯，城市地區的土地價格已經下降，這種模式可能在全國範圍內擴展，導致明年公布的平均土地價格六年來首次下降。

據日本國土交通省上月底發布的Look地價季度報告顯示，今年4月至6月，東京、大阪、名古屋等主要都市圈100個密集開發的商住區中，有38個地區的地價出現下滑，只有一個地區出現上漲。該數據標志著自2012年以來，價格下降的地區數量首次超過價格上漲的地區。

專家表示，最新的下降可能成為市場變革的重要催化劑，規模可能與2008年雷曼兄弟倒閉引發的全球金融危機時相當。

以下是最新的數據，以及在未來幾個月可能對房地產價格產生的影響。

這份報告具有什麼意義？

該季度調查考察了東京、大阪、名古屋等大城市主要車站附近100個密集開發的商住區的地價趨勢。該數據被認為是日本各大城市房地產市場趨勢的領先指標。

Look報告顯示，由於持續發展和入境旅游需求的增加，今年年初之前，城市地區的房價大多穩步上升。

隨後，新冠狀病毒疫情爆發。

今年一季度，報告檢測到的城市地價出現了2014年以來的首次下跌，反映出消費稅從去年10月開始上調，以及入境旅游者銳減導致酒店和百貨業不景氣。不過在監測的100個城市地區中，大部分地區的地價仍在上漲。

然而，在第二季度，土地升值的城區數量從上一季度的73個銳減至僅有一個——宮城縣仙台站前的商業區，那裡正在進行大規模的再開發項目。

在接受調查的100個商住區中，有38個地區價值下降，而三個月前的報告中，有4個地區價值下降，六個月前為零。

其余61個地區沒有變化，比上一季度增長近3倍。包括東京歌舞伎町、大阪心齋橋和難波等著名商業區在內的8個地區貶值3%至6%，出現了自2011年第四季度以來的首次如此大幅的下跌。

“由於新冠肺炎大流行，潛在的房地產買家保持了’觀望’的態度，許多地區的交易停滯不前。對酒店和零售店需求量大的地區受到新冠病毒危機的重大影響，由於利潤率可能降低，需求量有所萎縮，”土地部在一份聲明中說。

房地產分析師山下和也（Kazuyuki Yamashita）認為，“最新的數據代表了一個戲劇性的變化，顯然標志著日本房地產價格疲軟的預兆。Look報告是一個領先的指標，在這些主要城市地區檢測到的下降將對主要城市的郊區產生連鎖反應，然後再到區域城市。”

投資者應該准備迎接多大的跌幅？

在過去的30年裡，日本經歷了土地價值的急劇下降，20世紀90年代泡沫經濟的破滅、2008年金融危機和2011年東日本大地震都給日本帶來了重大影響。

有分析人士稱，新冠病毒對房地產價格的影響可能會像2008年金融危機或泡沫經濟後遺症一樣嚴重，但短期內大幅下跌的可能性很小。

不動產經濟研究所8月的調查顯示，7月份東京都內的公寓均價仍然很高，在6000萬日元（折合約384萬元人民幣）以上，與30年前泡沫經濟破滅時的峰值價格相當。

“房價不會輕易變便宜的原因有很多，但基本上公寓開發商如果降低他們以高成本建造的公寓價格，就會遭受損失，”山下先生說。

那麼，准買家是應該現在出手，還是等價格降下來呢？

2008年金融危機後，許多日本銀行被迫抑制貸款。這促使許多陷入困境的中型開發商采取清算銷售的方式，導致公寓價格急劇下跌。

但由於現在很多中小型開發商紛紛倒閉，公寓的供應量一直比較少，其價格一直穩定在高位。

“現在，所謂的七大公寓開發商——包括三井、三菱、住友、大京、野村、東急等穩定的企業——控制著市場70%到80%左右的份額，即使銷售停滯不前，他們也不可能輕易拋售公寓，”山下說。

但有跡像表明，翻天覆地的變化即將發生。

山下說，由於酒店的利潤率較高，在購買優質地段的土地（例如距離火車站步行5分鐘以內的地段）時，住宅開發商通常會輸給酒店。但現在酒店已經受到疫情的沉重打擊，住房開發商開始以更便宜的價格收購優質土地。

“在這些高檔地塊上開發的更便宜的公寓將在一兩年內進入市場，”他說。“盡管受到冠狀病毒的影響，但日本的基本面並沒有那麼弱，所以不要指望價值會急劇下降20%、30%甚至50%。如果您有真正想購買的房產，那麼我想說，您最好現在就毫不猶豫地買下它。”

延伸閱讀：

編譯自日本時報
責編：Zoe Chan

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純干貨！投資日本房產的8條必備知識

在2020年全球經濟增速放緩的背景下，如何做好資產全球化的配置，抵抗經濟貿易環境的不確定，以及單一資產貶值帶來的縮水效應，保證資產的保值升值成為了投資者綿連的嚴峻問題。

而在幾大類投資中，日本房地產正逐漸成為中國投資者目光聚集的投資熱地，為何？

日本作為亞洲最發達的國家，它具有跟歐美國家類似的完善的產權制度，而且經濟平穩，在資產上風險性很低。

不說別的，光是永久性產權、避險性強、穩定收益、還有完善的教育醫療體系、包括東京奧運會、世博會、大阪賭城等新項目不斷上馬這些條件，就完全有理由讓我們去投資日本房產。

那麼投資日本房產一定會遇到的問題有哪些呢？別著急，接著往下看。

Q1 外國人在日本可以買房嗎？

在日本投資房產是不限國籍的，直白的說，只要你有錢就可以在日本投資房產。日本全國的房地產買賣全部都由日本不動產協會監管，有宅地建物交易法作為指標。所有交易過程和日本人一樣。不會因為是外國人會有區別對待的情況。

另外，日本的不動產市場相對比較成熟，對於購買房產的一方更是有可靠的保障制度，因此會是較為安全的一種投資方式。請收下這份外國人在日本買房的全能指南。

Q2 日本房產和中國一線城市相比，哪更具投資價值？

日本房產近年來也受到很多中國投資者的關注。對於廣大投資者朋友來說，國內的房子已經可以滿足自住剛需，那麼海外購房的目的如果不是有特別的需求，比如新移民登陸或者留學居住，通常都是用作投資。

投資又看重回報，那麼日本的房產投資回報率怎麼樣呢？以大阪為例，這裡的房產回報率其實要高於國內的北京、上海等一線城市，即使在世界城市中也能排名前列。

而國內除了中國香港的淨租金收益率突破了2%，北上廣深等城市一線城市的收益率均低於2%，這已經是內地市場房產投資的天花板，跟日本房產收益率還存在較大的差距。

Q3 投資者的家人能來日本生活嗎？

如果想通過在日購置房產來實現長期居留，購置房產後可以考慮注冊公司、取得投資經營簽證的方式。

2016年日本推出了經營管理簽證，鼓勵外國人以投資的方式在日本國內成立公司，帶動日本經濟。

當公司法人代表成功申請投資經營簽證之後，可陸續為配偶及子女（18歲以下）申請在日本長期居住簽證，都和日本人享有同等福利待遇。

那麼，如何在日本獲得經營管理簽證？居外送上最全指南。

Q4 日本的房子面積怎麼看？

中、日房子面積算法大有不同！國內的房子面積為建築面積，人們偏向房子的面積越大越好；而日本房產的面積指的是使用面積，不包括陽台。日本的使用面積相當於國內建築面積的70%~80%。

另外，在日本購置的投資房更多的是傾向購置日本的單身公寓，因為更容易出租，且回報率更穩定。

Q5 房齡是越小越好嗎？

在國內，人人都偏愛投資購置一手房或較新的二手房，比較嫌棄年代久遠的老房子，認為房子不牢固或者樣式比較破舊；而在日本，不管多老的房子都感覺很新，所以不用太關注房齡問題，要知道日本二、三十年前的房子比我們十年前的房子保養得還好，舊房（一戶建）還可以進行改造。

Q6 抗震建築材料如何選擇？

日本對建房子時的建築標准是十分嚴謹的，必須獲取房屋所在城市市政府出具的房屋建築許可才可建樓，基本以矮樓木制建築為主。另外，日本國的多層建築的抗震標准和新技術，當之無愧世界第一。

在日本，建築構造分木造、輕量鋼骨造、鋼筋混凝土造（RC構造）、鐵骨鋼筋混凝土造（SRC構造）等幾種類型。

如果從建築的結構來說，確實SRC會比RC優越一些。但RC結構也和SRC同樣，隔音好，又耐火耐震。由於SRC的建造工程復雜，成本很高，這會直接體現在房屋售價上，且租金也會隨之提高。

如果講究性價比，那麼RC結構更好；如果講究結構，那麼SRC結構會更好。

另外，在1981年（昭和56年）後，日本定義了房子建造的基准被稱為“新耐震基准”。最新的變化是提高了建築物耐震的程度，只要是1981年後建造的建築不管是RC還是SRC，大家請放心都符合這一標准的。

Q7 房屋只有朝南是好的嗎？

在國內購房，大家會特別注重朝南朝北等朝向問題，畢竟朝向問題會間接影響到房價的漲幅；而在日本，朝向並不是重要的，日本買家更關心房型的位置能不能看到美景。所以一般鄰近知名景點的高級公寓樓相比其他公寓樓會更貴。

另外，比起朝向，日本人更講究交通便利程度，周圍生活設施情況，以及治安是否良好。

Q8 頂樓不受歡迎嗎？

很多客戶擔心頂樓房間下雨天漏雨，也擔心太陽直曬室內溫度高。

首先確實頂層由於沒有遮擋物，比起別的樓層室內溫度會略高，但這也意味著頂樓的采光條件比較好。每個公寓屋頂上都有排水系統且有塗層。高樓層不易被偷窺，更好地保護了隱私。另外，由於頂層沒有上層，無需擔心腳步聲等噪音。

總的來說，在日本頂樓的房間是十分受歡迎的。

延伸閱讀：

綜合整理自知乎及互聯網
責編：Zoe Chan

2020-2030年，日本迎來了“十年黃金期”！投資日本房產並長期持有，可以分散風險，是資產保值增值和避險的絕佳選擇。

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泰國270天“特別旅游簽證”現在可以申請！附純干貨流程圖

泰國在控制冠病本土蔓延方面相對成功，10月將有限度放寬旅游禁令，重新迎來外國游客！

泰國旅游與體育部轄下泰國旅游局提出“特別旅游簽證”（Special Tourist Visa, STV）方案，以讓符合資質的人士能夠入泰。

泰國在管理及防控新冠病毒的優良表現，使得泰國成為第一個從新冠疫情中安全解除的國家。目前泰國境內已經沒有新冠病毒的傳播，歡迎具有高購買力、以及有同家人一並入泰需求的外籍人士能夠入境並在泰長期停留。

泰國政府的STV簽證一經推出，便吸引世人矚目。目前簽證已經落地，可以申請！趕快來了解下STV簽證的辦理細節，冬天就可以到泰國去避寒了！

申請時間：從 2020年的10月1日到 2021年的9月30日

停留時限：簽證持有者可在泰停留90天，可續簽2次，一次90天，最長可停留泰國270天

辦理費用：2000泰銖（約430元人民幣）

泰國旅游和體育部長皮帕說，第一批外國游客來自中國，共有150人，他們將在10月8日乘坐包機從廣州飛抵普吉島，到了25日又將迎來另一個中國團，首批歐洲游客則會在11月初到訪。

對於泰國新推的STV長期觀光簽證或最新入境措施有任何問題嗎？

歡迎留下您的聯系方式，居外的專業團隊很樂意為您在疫情期間的出行安排上排難解憂！

居外手把手教您 9個快速找對投資房的小技巧

如何識別一套好的投資物業單位？首先，您可以效法其他成功的房地產投資者，或者從多方面做好功課：查看空置率，研究附近的學校，並關注即將會有什麼重大基礎設施建設。

我們經常會問：在新加坡，一個這麼小的島嶼怎麼會有這麼多的房產投資選擇？有時難免一街之隔的房子就已經有10%以上的租金收入差額。誠然，要找到一個好的投資單位，需要一些房產方面的門道；但居外能夠為您提供一些簡易快速的技巧，並不需要一整隊房產分析師。

技巧1：跟隨其他成功的房地產投資者

雖然我們反對從眾心理，但對於尋找投資單位的初學者來說，這一招總是管用的。四處尋找您認為相當成功的資深投資者——他們甚至不需要在房產界一枝獨秀，只需要比您更有經驗，有更好的往績。

查看他們一般會關注的地區，然後嘗試找出他們感興趣的房產。他們很可能熟知一些您不懂的竅門。

技巧2：投資商業地產，要找大型連鎖品牌

麥當勞、優衣庫等大型連鎖品牌，在選址前都會做大量的分析。雖然您負擔不起同樣的咨詢服務，但您可以借鑒他們的經驗。

例如，優衣庫剛在新加坡設立分店時，他們選擇了郊區的Tampines One商場，而不是熱門的烏節路。這對投資者來說是一個相當好的提示，可以在同一個大區裡找房；如果缺乏人流，他們就不會在那裡開店。

對於餐飲的位置，一個古老的策略是嘗試找尋主要的快餐連鎖店。如果該地區吸引不少連鎖進駐，您就可以肯定人流很高。

技巧3：對於住宅物業，請查看空置率

許多投資者都會檢查一個地區的租金收益率。這很有用，但經驗豐富的房東在尋找投資房產時也會仔細查看空置率。

這是一個更直接的指標，可以反映當前的情況。例如，去年2月，聖淘沙海灣地區的空置率很高。這是一個很好的線索，說明情況並不樂觀，盡管該地區通常有很高的租金收入。這是由於富裕的外籍人士數量萎縮，而這個問題持續至今。

技巧4：投資住宅物業，要注意附近的學校（不僅是名校）

您可能知道，如果您住在某所學校附近，您的孩子就更有可能被錄取。因此，“精英”學校附近的房子總是有不錯的需求。但是，即使某所學校沒有那麼有名氣，對房東來說也是有利的。

原因是，如果家裡的孩子在附近的學校上學，他們就不太願意搬家。這樣一來，租期就會更長了。

技巧5：尋找都市縉紳化（又稱城市有機更新）的跡像

如果您不知道“潮人”這個詞是什麼意思，那就沿著惹蘭勿剎（Jalan Besar）或中峇魯（Tiong Bahru）走走吧。一些看似荒蕪和破舊的地方，其實是高檔咖啡館的所在地。同時，您可能會注意到一些街角的商店其實是高端精品店，只是外觀不起眼。

都市縉紳化是一種自然發生的事情，很少由市議會或政府規劃。因此，您需要四處走走，張開雙眼看看，而不是僅僅依靠市區重建局（URA）的總體規劃。

技巧6：留意“漣漪效應”

當某一個小區升級，價格上漲時，往往會對周邊地區產生連鎖反應。如果您能盡早行動，在此之前買入，您就能收獲一些不錯的回報。

一個簡單的方法是比較一個地區和周邊的房產交易價格。漣漪效應的一個常見的前兆是，一個地區和其毗鄰地區之間的價格差距達到5%或以上。

有關新加坡不同地區和項目的交易價格，您可以參考新加坡第三大房地產公司橙易產業（OrangeTee & Tie）研究部的網頁，獲取新加坡市場報告和信息。

技巧7：參加房產拍賣會，搶購便宜的投資房

在抵押人銷售期間，一定要來看看。雖然不能保證總是物美價廉，但您偶爾會遇上火爆的拍賣——這是指房產對房主來說成本太高，他們急於快速脫手。

如果在拍賣期間沒有達到底價，可以的話，記得直接找賣家。他們可能會同意與您私下交易。

技巧8：在計劃升級的街區尋找老舊物業

這不是祈求全幢整體出售的機會（雖然這種可能性存在），反而是關於租金收益率。請記住，租戶們並不關心租約還剩多少年——他們真正關心的只是方便和舒適。

這意味著，如果位置合適，較舊的房地產可以產生與新房相同的租金收入。鑒於它的價格會因房齡而降低，您實際上將獲得更高的租金收益。

但是，您需要確保維護或翻新的價格不會太高。另外，您必須確定其可出租性，因為出售租賃到期的房產並不容易。

技巧9：關注重大基礎設施建設

突出的例子包括裕廊（Jurong）的高鐵、兀蘭（Woodlands）的新柔地鐵；較小的例子是新的地鐵站或道路的出現。一般來說，新加坡的房價與政府的基建計劃密切相關。

主要看點有：

商業中心的發展，如科技園和辦公室，這提高了該地區的就業率，有助於租金前景和房屋升值。
主要公園和娛樂區
緩解交通和噪音的因素，如 “無車族 “標識，這將吸引居民和租戶。
教育機構的發展

相關資訊：

參考來源：99.co
責編：Zoe Chan

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中產階級開路！中國買家南下扎堆新加坡房市

中國富豪引領新加坡高端房地產市場，早就不是什麼新鮮事。據《南華早報》報導，不斷壯大的中產階級也不遑多讓，正積極地在海外尋求資金避風港。中國香港曾經是他們的首選房地產市場，但現在已被更具吸引力的“獅城”取代了。

新冠疫情在襲之前，廣州居民Jacky計劃在農歷新年假期到訪新加坡，在當地購買一套兩居室的公寓。這位30多歲的商人打算用200萬新元（折合約992萬元人民幣）的預算，將“獅城”加入他的投資地名單中，目前他的投資地包括中國東南部城市深圳和香港。

據《本周亞洲》（This Week In Asia）采訪的5位新加坡房產中介透露，Jacky是來自中國的新一波“中產階級投資熱” 中，希望藏富於外的投資者之一。Jacky曾考慮在中國香港進行另一項投資，但持續的社會動蕩讓他將目光南移。“我打算賣掉香港的房產，轉到新加坡置業，因為這個國家更穩定，貨幣更堅挺，” 他說。

房地產公司ERA的副部門總監Clarence Foo先生表示，對於像Jacky這樣的投資者來說，中國香港曾經是一個“強有力的選擇”，但現在不是了。“對這些人來說，安全是個大問題。他們感到不受歡迎，並成為眾矢之的，”Foo先生說。據新聞報道，中國大陸居民對在香港生活和工作已經有了二心，邊境居民選擇縮減來港休閑甚至體檢的次數。

政治穩定

北京的投資顧問Lily Han女士說，自去年6月以來，內地人對新加坡房產的咨詢數量激增了30%以上。她說，人們對這個城邦的“興趣穩定地日益增長”，她的公司已經開始推薦新加坡作為亞洲“頂級投資目的地”。總部設在上海的移民公司總經理Michelle Gao女士也同樣注意到，自6月以來咨詢量增加了約25%。“新加坡一直都備受關注，但現在似乎成為了更受注目的焦點，”她說。

在新加坡569萬人口中，約有80%的人居住在只對公民和永久居民開放的公共公寓中，另外20%的人則居住在對外國買家開放的私人公寓中。Gao女士說，中國人看重的是政治穩定。盡管與歐洲國家相比價格相對較高，新加坡的私人房地產市場仍然受到他們歡迎。

優質教育

在這一日益壯大的中層中國投資者群體中，通常預算約800萬至1000萬元人民幣的人，尋求買房以便他們的孩子能在新加坡生活和學習。

上海居民Cindy說，新加坡的教育體系特別適合中國內地人，主要是因為它的雙語教育政策，即學生在英語之外還要學習第二種語言，如華語、馬來語或泰米爾語（印度的官方語言）。不過外國學生往往會選擇新加坡的國際學校，因為他們需要參加入學考試才能進入主流學校，而那裡的空缺可能有限。這位預算在150萬新元（折合約744萬元人民幣）左右的准買家也認為，中國買家在新加坡受到歡迎。

資產配置

ERA的Foo先生表示，內地人對新加坡房產越來越感興趣的另一個原因是中國一線城市，如北京、上海、廣州和深圳的房價飆升。“他們在中國的投資可以翻倍或三倍的日子早已過去了，新加坡是他們停放資金，進行資產配置，分散風險的最佳地點，” 他說。

Foo先生又指出，在春節假期飛來的幾批中國客戶中，有一部分人也對過去10年來在東南亞購買的房產不滿意。馬來西亞、泰國、菲律賓等國家在2011年起受到追捧，但很多人發現投資回報率未如理想：“很多人意識到實際回報並不像承諾的那樣，該地區的一些國家還面臨著政治和經濟的不穩定。”

新加坡私人房地產市場約70%的買家是本地人，這也推動了需求，因為買家相信，如果他們想出售或出租自己的單位，會有一批現成的需求。據Foo先生介紹，新加坡開發商已經努力加大在中國城市的營銷活動。“去年來開發商一直在參加中國的路演，另一個媒介是微信，因為他們在中國沒有很多員工，”他說。

降溫措施

不過，高緯環球（Cushman & Wakefield）的東南亞與新加坡研究部總監李敏雯女士（Christine Li）表示，中國中產階級對房產投資的興趣雖然越來越大，可是還沒有轉化為新加坡的實際銷售。總體而言，中國人的交易量從2019年第二季度的243宗略微上升到第三季度的272宗，但李女士表示，與超富階層相比，中產階級投資者通常較注重預算，對降溫措施更為敏感。

新加坡最近一次為樓價降溫的措施在2018年7月出台，當時府數據顯示私人住宅價格已升至4年來的最高點，因此將外國人的額外買家印花稅（ABSD）稅率上調5個百分點至20%。Foo先生補充說，買家有可能期待新加坡政府明年降低ABSD稅率。該國正面臨著私宅過剩的問題，根據市區重建局的數據，截至去年9月底，該國私宅庫存為3萬1948套。開發商此後呼吁放寬房產調控措施。

市場信心

不過，李女士指出，中國超級富豪的交易依然強勁。“2019年第三季度500萬新元（折合約2479萬元人民幣）以上的中國交易總量幾乎翻了一番，達到40宗，而2018年只有21宗，”她說。

橙易產業（OrangeTee & Tie Property）的研究主管孫燕清（Christine Sun）女士表示，她也看到了類似的趨勢，去年前11個月，中端買家在100萬至300萬新元（折合約496萬至1487萬元人民幣）的房產交易中占51.7%，比去年同期的52.5%略有下降。孫女士表示，中美之間敲定的階段性貿易協議可能有助於提振市場信心，相信會有更多中國資本南下流入新加坡。

她說：”此外，明年的按揭利率可能會維持在低位或更低，這有助穩定住房需求在目前的水平。我們預計中國買家將繼續湧入新加坡。我們估計，不包括行政公寓，2020年可能會有9000至9800套新房交易。 “

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參考來源：南華早報
責編：Zoe Chan

新加坡是一個以華人為主的國家，安全指數在全球數一數二，而且擁有世界級的醫療設備和高質量的教育資源。基於種種優勢，中國買家在新加坡房市上的活躍度不斷提升。

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