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泰國穩坐2020年全球最佳創業國家No.1 & 最佳投資國家No.2！

2020年全球格局因為新冠病毒悄然發生改變，一些國家表現亮眼，甚至紛紛超越投資老牌成為投資新寵。

近日，U.S. News網站公布了最新的全球調查，該項調查研究選用的是全球標准，訪問了超過6000名全球投資人，泰國在世界73個國家中，仍穩居第一。

全球最佳創業國度排名主要依據以下評分標准：

投資成本
政府制度
出產成本
與其他國家的接洽度
生產要素的能力

全球最佳創業國家No.1

在“2020年全球最佳創業國度”排名中，排名2-10位的國家分別是馬來西亞、中國、新加坡、印度、菲律賓、墨西哥、瑞士、印尼和加拿大。

而泰國自2019年起保持世界第一的排名。世界銀行（World Bank）的數據顯示，在泰國創業僅需要6天時間，5道簡單程序。2019年，泰國通過引入固定的注冊費，降低了開辦企業的成本。從中可以得出，泰國無論創業投資成本還是發展潛力，對於投資者來說都是極具吸引力和說服力的。

與此同時，為了不斷吸引外商投資，泰國政府還專門成立了一個政府招商引資機構——泰國投資委員會，也就是我們常說的BOI（Board of Investment)，來統籌管理海內外在泰國的投資以及為泰國企業海外投資提供服務，並制定了多項強有力的投資優惠政策，包括給予3至8年的企業所得稅減免、免征生產出口產品所需原料或物料的進口關稅、外彙自由等等。

開泰研究中心認為，此次排名與世界銀行每年發布的“營商便利度“排名一致，也反映了泰國政府為使外國投資者在泰國創業更方便而加緊修訂改法律法規的成效。

據泰國投資委員會（BOI）的數據顯示：2019年前9個月，泰國外國直接投資（FDI）的申請總值較上年增長69%。其中，電子和電氣、數字和汽車行業位居主導地位，占比高達65%。

泰國能夠繼續蟬聯全球最佳創業國家，這既是對政府持續積極吸引外商投資以及不斷改善投資便利工作的一種肯定，更是向外國投資者傳遞了一個非常積極的信號——泰國擁有著全球最佳的創業環境和條件。

如今，泰國是全世界國際游客訪問量最大的國家之一，擁有大量的農產品出口和具有低成本競爭力的制造業，而其首都曼谷也不斷發展成為東南亞重要的經貿中心和交通樞紐。因此，在全球範圍內中，泰國已逐漸成為中國公司邁出國際化道路和開拓國際市場的理想目的地。

全球**最佳投資國家*No.2***

世界銀行集團在另一份報告中指出，自然資源、市場、效率和戰略資產是促使人們在該國投資的四個重要要素。

“2020最佳投資國家”排行榜也是基於全球認知的調查結果得出的，按照8個同等權重的國家屬性進行排名，分別是：

腐敗程度
商業活力
經濟穩定性
企業家精神
稅收環境有利性
創新性
成熟的勞動力
技術人員市場

泰國在2020年最佳投資國家中排名第2位。前10名則為：克羅地亞、泰國、英國、印尼、印度、意大利、澳大利亞、越南、拉脫維亞和新加坡。

從榜單我們不難看出今年有許多新興發展中國家上榜，預示了其被投資人看好的潛力和低投入高回報的投資結構。

並且，許多投資者已經將注意力轉向了泰國。與2018年相比，該國在2019年前9個月的外國直接投資申請總值增長了69％。其中65％的申請由汽車、電子和電氣以及數字領域領跑。泰國市場的增長及其動力指標一直保持穩定和強勁。

福布斯也將泰國列為2020年第八大新興市場。泰國今年也是第一次進入新興市場國家的前十名，疫情期間以來，泰國體現了很好的政治穩定性和抗經濟衰退的能力。

所以，毫無疑問的是，疫情後的泰國房產，才是真實樓市的“豐收年”！如果說災難給我們留下什麼，除了普及傳染預防知識之外，還讓更多人搞清楚了自己到底需要什麼房子，以及到底哪裡的房子才是經得住考驗，真正值得投資的。

延伸閱讀：

來源：U.S. News & World Report
責編：Zoe Chan

平穩的時期，正是應該未雨綢繆，提前規劃的好機會。投資泰國，是資產保值的不二之選。

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誰說泰國房價要崩了？曼谷房價增長提速這類房產最吃香

2020年第二季度，泰國全國房價同比強勁上漲8.16%，較上年同期2.44%的漲幅大幅提升，也是2013年第三季度以來的最大增幅。最新一季度房價環比增長2.38%。

市場供求雙雙上漲

根據泰國央行（BoT）的數據，2020年5月，房地產信貸未償總額同比增長6.1%，達到3.22萬億泰銖（6,943.5億元人民幣），繼2019年全年增長5.2%之後。

同樣，目前住宅建設活動也在激增。根據BoT的數據，2020年前5個月，全國公寓注冊量較上年同期大幅增長33.6%，達到32,443套。在曼谷大都會，同期公寓注冊量同比激增近80%，達到21,792套。

曼谷租金收益率達8%

曼谷公寓價格適中，每平方米約3,638美元（約24,712元人民幣）；收益率不錯，為8.05%。

泰國市中心公寓（120平方米）
曼谷	買入價格	月租金	每月收益率
曼谷	$ 436,560（約¥ 296.5萬）	$ 1,837（約¥ 12,478）	8.05%

“學區房”引領市場復蘇

世邦魏理仕（CBRE）泰國公司認為，隨著買家的詢盤増加，教育機構附近的豪華獨立屋和公寓引領了泰國住宅市場的疫後復蘇。

董事總經理Aliwassa Pathnadabutr表示，世邦魏理仕曾擔任營銷和銷售顧問的項目的銷售數據表明，豪宅市場是最快從新冠疫情初期影響中恢復的市場之一。

“世邦魏理仕目前是曼谷市中心、中城區和郊區9個豪華獨棟住宅項目的唯一代理，價格從2,590萬至1.5億泰銖（約558.5萬至3234.5萬元人民幣）不等，”她說。“買家以泰國人為主（93%），其余7%是居泰的外籍人士。他們在疫情過後按照‘新常態’的方式生活，考慮到生活空間以及內外功能，尋求更多生活空間和隱私的新居。”

Aliwassa女士表示，世邦魏理仕還發現，教育機構附近的公寓市場受疫情危機的影響較小，經歷了迅速的復蘇。“大學附近的公寓項目有明確的目標客戶，因為那裡有真實的需求，”她說。

“除了自住或父母為上大學的孩子購房外，對於投資者來說，“學區房”是一個很好的選擇，因為它是一個低風險的市場，易於租賃。在轉售方面，相比其他公寓市場的投資者來說，大學附近的公寓流動性更強，尤其是那些設計現代、適合下一代的新項目。”

整體經濟又怎樣？

由於新冠疫情對國內活動和旅游業的衝擊，泰國經濟繼第一季度下降2%後，2020年第二季度經濟同比大幅收縮12.2%。這是自1998年亞洲金融危機以來最大的一次萎縮。因此，國家經濟和社會發展委員會（NESDC）最近將2020年經濟預測從早先估計的下降5%至6%下調至收縮7.3%至7.8%。

2020年8月，泰國央行在今年連續三次降息後，將基准利率維持在0.5%的歷史低位不變，以盡量減緩冠狀病毒大流行對經濟的影響。

馬來西亞柔佛特區房市前景俏一張圖秒懂5大旗艦區

受新冠肺炎疫情影響，馬來西亞政府下達行動管制令，近期疫情逐步趨緩，馬來西亞6月宣布解封行動管制令後，各種經濟活動逐漸恢復，大馬半島南部的“柔佛依斯干達經濟特區”景氣日漸復蘇，加上第二家園計畫（MM2H）低移民門檻，讓該區仍是海外資金投資集結重鎮。

馬來西亞過去被選入十大最適宜退休養老國家之一，在美中貿易戰延燒，加上馬國在疫情逐步解封，大馬半島南部的“柔佛依斯干達經濟特區”經濟活動日漸復蘇。

東森國際地產執行長廖麟鑫表示，大馬柔佛州新山市“柔佛依斯干達經濟特區”，被譽為馬國經濟心髒支柱，該區與新加坡僅有一橋之隔，面積等於三個新加坡，規劃2025年完工，此區結合兩國優勢，因具有新加坡所欠缺的腹地，不少企業能在當地制造商品，並同時在新加坡從事研發與金融的工作，兩相助益。

隨著依斯干達經濟特區近年蓬勃發展，使該區迎來許多投資，共規劃為A、B、C、D、E五個旗艦區；其中旗艦A區新山市中心是中央商務區，經濟活動包含金融、文化與城市旅游；旗艦B區主要經濟活動還包含教育、醫療生技、觀光娛樂等。至於C、D、E區則以物流配送、石化、航空等制造業為主，運用快速道路、港口、國際機場，發揮經濟特區的樞紐效益。

廖麟鑫分析，旗艦A區為迅速發展的中央商務區，鄰近新柔長堤、坐擁馬幣38億元的金海灣發展計劃，區內林立大型購屋商場、酒店、人造沙灘，生活機能發展成熟，且可經濱海高速公路銜接至旗艦B區的樂高樂園（Legoland）、國際教育城及醫藥專科醫院等，且該區又被稱為依斯干達商業心髒地帶-美迪尼特區（Medini），不僅享有十年免稅計畫，吸引富士康集團、三星、美國可口可樂等國際企業爭相入駐，堪稱是結合娛樂、文教、商業及醫療的樞紐區域。

A區以新山市中心為主，可被稱為是柔佛州的商業心髒地帶，包含新金融區和經提升的中央商業區。

廖麟鑫指出，馬來西亞包括吉隆坡、檳城、新山等城市，海外置產的熱門總價大約70萬~210萬元人民幣不等，吸引全球不少高端客、退休族置產移居；尤其去年至今也帶動港人移居至此的情況。

另外，馬來西亞政府持續推動第二家園計畫（MM2H），該政策也吸引不少全球退休族置產移居；廖麟鑫分析，無論是“設廠投資”、“移居自住”及“資產配置”，都因第二家園計畫、柔佛依斯干達經濟特區兩大政策受到鼓舞，因此讓該區受到各國企業主、商務人士、移民和退休人士關注。

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來源：經濟日報
責編：Zoe Chan

馬來西亞“柔佛依斯干達經濟特區”的5大旗艦區各展所長，齊力發展，房市前景看俏。

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認識英國房產：6大種類 2大投資方式，您要怎麼選？

國人最大夢想，就是買房成家，當決定去英國移民，也一定很想買個英國房子，安心定居。不過英國樓房種類很多元化，跟國內很不一樣，不如在英國置業前，先來認識英國房子6個大類：

一、大廈公寓（Flat / Apartments）

在英國城市中，最多的房子類型，房價也最實惠，如果是新樓房（New Homes）價錢就會比舊樓貴20-30%。英國新樓都會包新裝修，而且九成是開放式廚房，而且包送雪櫃、洗衣機、焗爐等設備，只須買簡單家具即可入住。

不過買大廈公寓，一般只有租賃業權（Leasehold），故須要定期交地租（Ground Rent），亦須要交物業管理費，不過英國物業管理水准不差，新樓的清潔與保安水平都可讓人安心。

曼徹斯特市的標志性新開發X1 Michigan Tower 1，是全新地標級旗艦住宅項目，提供1,300個豪華的1、2及3房單位。項目將融合多元化的零售，餐飲及娛樂休憩設施，全面滿足住戶所需。房價僅由約¥ 153萬起。

二、房屋（House）

英國房屋可分為獨立式房屋（Detached House）和半獨式房屋（Semi-Detached House）兩大類。

獨立式房屋（或別墅），有2至3層，它整楝跟鄰戶是完全分開，通常有前後獨立花園，花園面積可大至100平方米，部分甚至有溫室或池塘，另外還有私人車庫及獨立室外儲物屋。

而半獨式房屋（或別墅），跟獨立式房屋的唯一分別，就是房子的一邊會跟鄰戶相連，故又名雙拼房屋（或別墅），私隱度稍遜獨立式。

House多位處市郊，故深得愛靜、愛園藝的英國人喜歡，不過房價也相對較貴。

三、單層房屋（Bungalow）

跟House一樣，同樣分獨立和半獨立（雙拼）兩種，但Bungalow一般只有一層，由於不須上下樓梯，出入較方便，故往往是老年居客的首選。

Bungalow多位處環境優美地方，故價格頗高，但租金回報率也是最高。

四、排屋（Townhouse）/ 小排屋（Terraced House）

排屋有大有小，但都是房子跟房子密集相連，一排接一排。大排屋一般有兩三層，由5至10楝房子相連，每楝有獨立花園和車位（或車房），有睡房2至4個，另有客廳、廚房。

而小排屋就更密集，每排有10座房子以上，而前花園都很小，後面亦只有後院（Yard），它們大都築建於維多利亞時代，但結構堅固，多為政府房舍。

五、政府福利房（Council House）

國內有廉租房，英國也有類似的公營房屋，並分多個類型，當中最常見就是Council House。能在私人市場見到的都俗稱Ex-council House，都有一定年期，但價錢會低於市價，如非當地人便很易誤以為是“筍盤”；由於Council House環境復雜，安全風險較高，日後出售房子也難有好價，故投資者必須緊慎。

六、鄉村屋（Cottage）

英國的鄉村屋Cottage，可小至只有兩三房間，也可大至擁有幾十間大房，並大都位處鄉郊，是鄰近森林、農場、湖泊、海濱等自然景觀的老房子，通常都歷史悠久。這類Cottage除可自住，很多亦會改建成家庭旅館，在旅游旺季時可當「B&B」出租。但要留意是老房子維修費不便宜，如是政府保護建築，更不能隨意改動，當中利弊要考慮清楚。

相關【居外百科】內容：英國房市常見的房產類型詳解

此外，在研究不同投資策略時，可能會遇到在國內比較少見的術語，今篇先為大家挑選兩個較常見的術語，讓大家盡快入門。

BTL：Buy To Let

可以理解為以租養房，是買入持有的策略（Buy and Hold Strategy），一般為賺取長期現金流量和資産淨值（equity）的最有效方法。

BTL包含的風險最小，比較容易獲得貸款，易於管理。對於在英國尚未有信用足跡（credit footprints）的新投資者來說，可能比較難獲取BTL貸款，即使有，利率相當高，故此另有策略為Buy in Cash and Rent it out，即是先以現金買入再出租，然後約在6個月後，再對此房產進行再融資（refinance）。

新投資者也可以考慮Buy, Refurbish, Refinance，即是買入-翻新-再融資。同樣，先以現金購買物業，再做外觀裝修工程，甚至大一點的改動例如增設額外房間，然後在數個月內再融資。透過這個策略，投資者可以獲得大量資金，因為翻新後的物業的價值會有所提升，尤其如果當初是以低於市場價值（below market value）的價格購買，資產收益（equity gain）就會很大。

要采取這個策略，重點是向Mortgage broker及測量師證明物業增值，可以照片作前後對比，以展示當中的功夫。然而，翻新及增值的房產，不必然要在昂貴地段，只要附近有工作機會，自然有住屋需要，也值得投資翻新。當有了再融資的資本，投資者就可以建立您的投資組合。在技術上，如果以現金購入物業的話，一般不用等6個月，惟這是英國業界不言而喻的規則，所以絕大多數人會等待6個月後才重新融資。

比較起以租養房創造長期現金流的投資者，采取BTS的會希望在數個月內獲取一筆過收入。（GettyImages）

BTS：Buy to Sell

也可以理解為Flip，就是買入物業，然後迅速以更高的價格出售，這策略通常涉及翻新（refurbishing），但並非絕對。有些人以巨額折扣購買房子，再迅速以更高價格放回市場出售。當然，買家需要有充分理由證明為何物業值得有更高售價，答案不可能為資本增值（capital growth），因為由買入到賣出僅僅相隔幾個月，資本難以短期增值。這也是那麼多人以翻新來增值的原因。

比較起BTL創造長期現金流的投資者，采取BTS的會希望在數個月內獲取一筆過收入。

哪個策略更適合？難以一概而論，倒真要視乎需要而定，畢竟，世界上從來沒有什麼一刀切的萬用投資策略。

參考來源：東網、香港01

在英國投資房產，要了解自己的需要及目標，找到適合的策略，這往往建基於不同因素，例如個人財務狀況、風險取態、目標、抱負、可運用時間、技能、經驗、信用評級、短期或長期收益等，因人而異。

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美國房產抄底正當時隨手給你10個理由！

美國在新冠病毒疫情蔓延的防控上仍然面臨著重重挑戰，但可喜的是購買房地產的黃金機會已經到來。隨著抵押貸款利率降至歷史低點，標普500指數處於歷史高位（截至2020年4季度），很多人仍然心存恐懼，那麼您獲得好買賣的機會就更高了。

現在大家在家裡呆的時間比較多，因此，房子的內在價值已經上升了很多。然而，鑒於房貸利率已經崩盤，負擔能力自然攀升。在大眾媒體大肆宣傳人口從大城市流向小城市的情況下，精明的投資者是時候反其道而行之，重新關注大城市的房地產了。不過，鑒於較低的估值、較高的淨租金收益率和較低的整體密度，二線城市（也俗稱“18小時城市”）也是非常有吸引力的。

讓居外為您詳細解釋為什麼現在和2021年便是購置美國房地產的好時機。

1. 全國各地房價走軟

根據美聯儲經濟數據（FRED），2017年美國房屋銷售價格中位數開始走軟。由此可見，一些定價的通縮早被釋放出來了。

如果我們看一下2006年底上一個峰值之後發生了什麼，我們看到銷售價格中位數在2.5年的時間裡從25.5萬美元下降到21萬美元（-17%）。2009年的下半年的，房價觸底。

從2009年底到2012年，房價逐漸走高，然後在2017年下半年從22萬元爆發式上漲約55%至34萬元。

此後，銷售價格中位數從34萬美元下降到2019年第四季度的約31萬美元，跌幅為9%。

隨著價格和貸款利率雙雙下降，負擔能力上升。

美國房屋銷售價格中位數（美元）

美國房屋銷售價格中位數（同比變化%）

2. 超低的房貸利率

房貸利率處於歷史低位，現在一些貸款人甚至為自住房提供了低於3%的30年抵押貸款。如果房子對您來說是剛需的話，看到這麼低的利率，很難坐著不下手。

視乎情況，這樣的低利率可能會讓買房比租房更實惠。而房貸很可能是購房者最高的一項成本，低利率肯定會推動購房。

但利率也是一把雙刃劍。如果未來抵押貸款利率上升——短期內肯定是很大的一個“如果”，因為美聯儲已經承諾在2022年之前保持低利率——那麼可能會影響房價。但是，由於低利率使得現在的房子更實惠，買家可能會認為未來的加息是值得擔心的事情。

30年定期按揭的平均利率

3. 股市處於歷史高位

標普500指數在2019年收盤時漲幅達到了驚人的31%。在2020年，標准普爾500指數和納斯達克指數在經歷了2020年3月的艱難時期後，已經反彈到歷史高點。因此，股票投資者非常富有，特別是科技投資者。

股市創造了如此多的財富，難免會有一部分財富轉移到2019年滯後的房地產上。將紅利變成實際資產的傳統將繼續下去，特別是現在。我們都渴望一種安穩的感覺，而擁有一套房子或更大更好的房子會有幫助。

同時，我們也在尋求投資獲利。鑒於房地產價格比股票走得慢，分散投資於美國中心地帶的“18小時城市”會是可靠的策略。

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4. 2020總統大選年

如果我們只知道一件關於權力欲強的政客的事情，那就是為了繼續執政，他們會盡一切可能幫助確保經濟持續增長。

股市和房地產市場往往會因為總統候選人的所有競選承諾而被炒作起來。重點是，無論誰勝出，股市和房市往往都會表現良好。

假設投資標准普爾500指數1,000美元的增長情況

5. 租金持續走高

房產的價值最終取決於其租金收入。一些沿海城市由於房價上漲速度加快，資本化率上限會較低。而中心城市的資本化率上限將更高，這為追求收入的投資者提供了巨大的價值。

隨著冠狀病毒的大流行，數百萬人需要就地避難的地方。不過，多虧了經濟刺激支票、各州豐厚的失業救濟金和工資保護計劃，相信很多美國人都能挺過封鎖期，繼續支付房租。在一些州，您每月可以賺到5,000多美元以上的失業救濟金。

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6. 千禧一代正處於黃金購買期

千禧一代現在大多在30歲左右，這意味著他們有10多年的時間來攢首付。他們也正處於安家立業、生兒育女的階段。

擁有房產的最大催化劑可能莫過於孩子。當您追求穩定時，您的築巢本能就會超常發揮。此外，可能沒有比來自千禧一代的需求更大的房地產投資的多年催化劑。

如今，千禧一代幾乎占到了購房者的40%。

1985-2019年各代人的住房擁有率

從下圖由全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors®）房屋買賣者代際趨勢（Home Buyer and Seller Generational Trends）研究報告中可以看出，已婚夫婦在購房人群中占主導地位，其次是單身女性。毫不奇怪，單身男性在購房方面遠遠落後於單身女性。

購房家庭的成人構成

下面是另一個有趣的圖表，顯示了千禧一代在哪裡買房最多。他們當然不會在加利福尼亞州或華盛頓、夏威夷、佛羅裡達、紐約、新澤西、華盛頓特區或波士頓購買太多房屋。這種購買趨勢能給予您信心，在非沿海城市購買房產是一個良好的長期趨勢。

千禧一代在哪裡買房最多（與最少）？

就像股票投資者不應該對抗美聯儲一樣，房地產投資者也不應該對抗多年來的人口趨勢。自2019年以來，谷歌在內華達州、俄亥俄州、德克薩斯州和內布拉斯加州的房地產上花費130億美元。Uber在德州達拉斯的綜合開發項目The Epic內簽訂了45萬平方英尺的租約，其辦公室將於2022年開業。向中心地帶發展的趨勢如日中天。

7. 工資增長再創新高

家庭實際收入中位數終於在2017年突破了歷史新高。最新數據是2018年底的63179元，相信當2020年2019年的數據出來後，家庭實際中位數收入會進一步上升。

美國家庭實際收入中位數

8. 國外熱錢降溫

在2017年之前，許多沿海城市的買家不得不與富有的外國資金競爭，尤其是來自中國的資金。外國買家引起了競價戰，並對本地潛在買家造成了很大的競爭。此後，中國政府嚴厲打擊熱錢外流。因此，2019年中國買家購買美國房地產的人數同比下降超過50%。

現在，人們對2020年的冠狀病毒感到擔憂，中國富人正想盡一切辦法從中國經濟走向多元化。

最終，外國資金會再次湧入美國，特別是如果貿易戰得以解決的話。對美國房產的需求已經積壓了兩年多，當需求最終被釋放出來時，很可能會再次引發全現金的競價戰。

過去幾年美國住宅物業的主要外國買家

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9. V型經濟復蘇

在2008-2009年金融危機期間，美國的中位數房價在2.5年內下降了約17%。美國不會經歷類似幅度的衰退，因為2008-2009年經濟衰退後，貸款標准一直非常嚴格。

自2009年以來，只有信用分數優秀的人才能獲得抵押貸款，負攤銷貸款已經消失了。買房首付20%以上也再次成為普遍做法。信用度高的借款人積累了如此多的房屋資產，大多數房主應該能夠比過去更容易地度過金融危機。

自2016年底的峰值以來，美國的銷售價格中位數已經下降了約9%。即使房價繼續下跌，達到與上一次經濟衰退相同的幅度，也只剩下8%了。

2020年為對抗冠狀病毒而自發的衰退意味著，由於美國有能力開放經濟，所以復蘇應該會更快。這次的經濟衰退與上一次有很大的不同，上一次的衰退花了好幾年的時間才把系統的過度杠杆作用化解掉。

10. 貸款限額提高

美國聯邦住房金融局（FHFA）公布了2020年房利美和房地美將收購的抵押貸款的最高貸款限額。

在美國大部分地區，2020年一單元房產的最高標准貸款限額將為510,400美元，比2019年的484,350美元有所增加。

在高成本地區，房利美和房地美收購的抵押貸款最高貸款限額將為765,600美元。更高的貸款限額意味著購房者能夠在相同的貸款利率下購買更多的房子。

此外，更高的限額意味著政府認識到房地產價格還有上升空間，因為他們的貸款限額是跟著通貨膨脹率走的。因此，連政府都認為是時候在大流行期間買房了。

來源：Financial Samurai
編譯：Zoe Chan

盡管經濟環境和冠狀病毒造成了不確定性，但今天的美國房地產仍然被證明是一項有吸引力的投資。

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日本開啟菅義偉時代：日本房產何去何從？

當地時間16日下午，日本自民黨總裁菅義偉9月16日在臨時國會首相指名選舉中當選日本第99任首相，日本正式開啟菅義偉時代。截至目前，兩岸都對此釋放出友好態度。

菅義偉1948年生於日本秋田縣一個小山村。他是地道的農民出身，父親是一個草莓種植戶，當過最大的官就是當地草莓協會會長。

安倍經濟學還會延續嗎？

菅義偉要接手的“攤子”不算少，除了上一屆全力押注的“東京奧運會”外，日本也已經連續第三個季度經濟萎縮，GDP環比下降7.8%。

不過，目前市場對新首相還是持有比較樂觀的態度，普遍認為菅義偉將延續“安倍經濟學”。外界基本確信他的政策將是安倍經濟學的延續，不會太過偏離安倍治下這十年的政策傾向。

此前菅義偉曾對外表示，希望日本央行繼續超寬松貨幣政策應對疫情衝擊，並考慮在年底前制定後續的經濟刺激計劃。

是否能夠帶來房市反彈？

受COVID-19新冠疫情的不利影響，更多租賃和交易逐漸出現被推遲，甚至取消的現像，J-REITs和日本國內投資者的投資出現明顯下降。

據數據顯示， 2020年第二季度，日本商業類房地產交易量為7,530億日元（不包含土地交易和J-REIT IPOs），同比下降22％；其中，海外投資者的交易量同比增長45％，其主要原因是今年初簽訂的一項重大投資組合交易所致，除去該項大額交易，海外投資者的投資總額也呈現下降。

J-REIT指數在3月觸底1,145點後，於6月10日回升至1,721，之後繼續出現波動。現有J-REIT交易量、並購數量和IPO數量均出現下跌。那些多元化的J-REIT，由於其資產類型的結構，被認作可以減輕經濟波動的影響而受到關注。

雖然市場的投資資金充足，但買賣雙方的價格預期差距卻越來越大，由於擔心經濟的不確定性而帶來可能的需求減少和租金下降，商業類房產的預期收益類都出現下降。

目前，投資者對防御性資產如住宅類和物流類表現出更大的興趣，但二季度，東京的住宅類、物流類和辦公類房產的預期收益率仍然出現2個基點至5個基點的下降；而大阪的辦公類房產的預期收益率環比增長了4個基點。

投資趨勢以日本滑雪地產為鑒

除了大阪外，日本的滑雪地產也一向被看好。

滑雪地產擁有高增值潛力，比如北海道的二世谷（這裡擁有北海道亞洲最好的粉雪）為2019年全日本地價上漲最多地區之一，而仍僅為阿爾卑斯山地區滑雪度假村價格的40%。

此外，滑雪地產的運營收益在雪季每晚租金就能達到5000-6000人民幣，而日本許多滑雪勝地的跨度最長可達5個月。

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本文內容參考：新浪財經等
編輯：paulxu318

本周日，居外將聯合推出北海道二世谷Planet White兩層獨棟別墅項目的線上首發預購，開車至二世谷Annupuri 安努普林滑雪場僅需，現代和風露天溫泉亦可享受，更有日本永駐身份辦理指導！掃碼即可報名 ↓↓

市場報告 | 新加坡房市逆勢上揚，八月新房銷量顯著上漲

今年八月，新加坡房地產市場逆勢而行，新房銷售量不減反增。以往每年此時正值農歷七月，人們正在過中元節，市場交易通常會處於較為低迷的狀態。實施防疫阻斷措施的時期結束後，新加坡新房銷售量實現了比預期值“更高、更快”的增長，這與四月和五月的銷量平平的情況形成了鮮明的對比。

上個月，受新冠疫情和全球經濟放緩的影響，新房的銷售量飆升至11個月來的最高水平，並獲得了連續第四個月的增長。市區重建局（URA）的開發商銷售量調查結果顯示，不包括共管公寓（EC）在內的新房銷售環比增長了16.3%，從七月份的1080套上升至八月份的1256套。這是自2019年九月售出1270套以來的最高銷量。納入共管公寓後，住宅銷量同比增長了14.4%，達到了1307套。與去年同期的1123套相比，私人住宅（不包括共管公寓）的銷售量增長了11.8%。

數據來源：新加坡市建局（URA）、橙易產業（OrangeTee&Tie)研究與咨詢部

上個月，其他中央區（RCR）和中央區以外（OCR）的私人住宅依然貢獻了大部分的銷售量。

當月各大區域出售住宅單元數量。中央區以外（OCR）\核心中央區（CCR）\其他中央區（RCR）

最暢銷的住宅項目包括福瑞軒（Forett At Bukit Timah）、聚寶園（Treasure At Tampines）、錦泰門第（Parc Clematis）、嘉和馨苑（The Garden Residences）、樺麗居（The Woodleigh Residences）、順福軒（Jadescape）、禦峰（WhistlerGrand）、丹林園（Daintree Residence）、悅湖苑（The Florence Residences）、實龍崗北1道（Affinity At Serangoon）、Noma項目、尚景苑（Stirling Residences）。

上個月是過去八年內銷售量最高的壹個月。此外，與以往出現危機和政府實施降溫措施的時期相比，銷售量也“更為亮眼”。例如，在2008年八月的全球金融危機期間，新房的銷售量只有325套。2013年八月和2018年八月，政府剛開始實施新壹輪降溫措施實施後，新房的銷售量分別下調到了756套和617套的較低水平。

當前，持續增加的經濟不確定性和強烈震蕩的股市似乎正在推動房地產投資的熱潮，為此越來越多的買家開始尋求避險資產的保障。比起持有現金和參與風險較大的投資項目，投資者現在更傾向於投資房地產資產以實現財富保值。此外，處於歷史低點的利率正在推動房地產市場的復蘇，因為對於自主業主和和房地產投資者，抵押貸款的可負擔性正在持續提升。

目前，新加坡國內強勁的需求對房地產市場產生了壹定的支撐作用。重新回到市場上的外國買家也推動了上個月的上升趨勢。根據新加坡市建局發布的Realis房地產數據，新加坡公民的住宅購買量最高，達到1047套，在上月售出的所有非有地新住宅銷售量（1240套）中占了84.4%。這也是自2018年七月（當時的銷售量為1237套）以來，新加坡房地產購買量所達到的最高水平。新加坡永久居民購買的非有地新住宅數量為139套，也同樣攀升到了兩年內的高位，而上月非有地住宅的購買量為54套，也達到了近7個月內的較高水平。

當前房市動力主要來自強勁的國內買家以及外國買家重新燃起興趣。綠線為總數，藍線為新加坡公民銷量，橙線為持有PR的新加坡人銷量，灰線為外國買家銷量。

在過去幾個月內，新加坡居民在住房上的高企消費反映出了當地人對投資性資產的持久興趣。在許多新加坡人看來，房地產或許依然是壹種“更安全的選擇”，對於那些在不確定時期尋求穩定、多樣化回報來源的投資者來說更是如此。

隨著量化寬松政策（QE）在全球不斷掀起刺激經濟的浪潮，預計房地產需求將進壹步上升。在未來幾個月內，處於周期性新低水平的利率也將對市場產生支撐效果。

延伸資訊：

本報告由居外IQI合作夥伴橙易產業（OrangeTee&Tie)提供發布，欲獲取更多新加坡市場信息可與橙易產業（OrangeTee&Tie)研究與咨詢主管孫燕清（Christine Sun）女士聯系（Christine.sun#orangetee.com）

英國高鐵HS2正式開工！最高速402公里，預計2040年通車

2號高速鐵路（英語：High Speed 2），是英國一條計劃中的高速鐵路路線，以丫字型連接倫敦、伯明翰、曼徹斯特、裡茲等英格蘭境內的主要城市，設計時速達400公裡，預計2026年完成首段倫敦至伯明翰段，2033年全線完工。有可能再延長至蘇格蘭。路線已於下議院獲批。2020年2月11日，約翰遜通過建設計劃，成本達到1070億英鎊（1384億美元）。

中國中鐵
也參與英國HS2投標

英國HS2高鐵項目是英國國家戰略性工程，具有重大的國內政治經濟意義，但延誤已久。

據2020年初宣布的計劃，HS2工程將即刻啟動，首期工程將於今年4月正式動工，主要開建倫敦至伯明翰（直線距離約200公裡）的第一階段，並爭取將其在2028至2031年之間建成。第二階段伯明翰分別與曼徹斯特和利茲連接的高鐵將於2035年到2040年之間建成。

也就是說第一階段需要8至11年，第二階段（從現在開始算）需要15至20年完成。HS2高鐵總長大約531公裡，目前政府預算僅有不到560億英鎊。但政府目前估計總投資預算可能大約高達1060億英鎊。

中國的國企中鐵建表示願意參與，而且只需要5年大約半價即可完成。這一建議不僅讓英國人震驚，還讓歐美非常關注。

到2019年底，中國高速鐵路營業總裡程達到3.5萬公裡。此外，還有6千多公裡的線路仍正在建設中。因此中國工程管理的經驗也非常豐富。

此外，隨著中國大規模基建和中國經濟的迅猛發展，中方資金充足。巨大的中鐵建公司從設計規劃到施工、建材、人員等大型工程所需方方面面一應俱全，結合上述種種高鐵工業優勢，中方亦可大幅度降低工程報價。

按世界銀行駐中國代表處2014年發表了的一份關於中國高鐵建設成本的報告指出，中國高鐵的加權平均單位成本是：時速350公裡的項目為1.29億元人民幣/公裡；時速250公裡的項目是0.87億元人民幣/公裡。而HS2工程，每建設大約1公裡造價近3億英鎊(約26億人民幣)，勢將成為全球最昂貴的鐵路。中鐵建申請承包這一工程的價格優勢明顯。

英國絕大多數公眾對中國國企希望承建英國高鐵的消息的反應是震驚的。這是因為，一方面，除了很少數的英國人近年去過中國並乘坐過高鐵，大多數英國人對中國近10多年的高鐵發展並不了解，特別是不知道高鐵技術和工程領域中國的崛起。

自從英國政府宣布開建HS2以來，至少就有高鐵技術曾經獨領世界風騷的德國、法國、西班牙和日本公司紛紛參與競標。

HS2
開工後，周邊房價持續上漲

近日不少持有英國國民海外護照（BNO）的港人正考慮移民到英國，如果考慮生活在倫敦，不但生活節奏急速，消費水平亦高於該國其他城市。曼徹斯特為英格蘭西北部城市，亦是2014年英格蘭北部振興計劃之中其中一個主要城市。

Anthony Jurenko指出，在過去10年，英國政府投資逾82億英鎊發展當地基建，包括機場、高速鐵路及市內地下鐵。目前當地機場可以前往255個國家及城市，每年載客量約2200萬人次。另外現時已經有英國高鐵二號項目（HS2）發展藍圖，鐵路總長為530公裡，最高時速可達到每小時360公裡。

若鐵路正式投入服務，前往倫敦僅需67分鐘，較目前127分鐘快近一倍；前往伯明翰亦只需40分鐘。有關當局指，項目將於2022年動工，2026年部分通車，預期最遲於2033年完成，料該計劃總投資額為560億英鎊，並為勞動市場創造5.5萬個就業職位。

企業進駐
進一步帶動住屋需求

Anthony Jurenko解釋，在英國政府的北部振興計劃推動下，有不少當地上市企業在曼徹斯特設立分部，當中包括英國廣播公司（BBC）已進駐英國媒體城（Media City），市場曾有聲音預期，曼徹斯特有可能逐漸取代倫敦媒體中心的地位。

另外，彙豐（HSBC）、畢馬威（KPMG）、德勤（Deloitte）等亦已在此設立分行，在2019年，就有超過1萬人次由倫敦遷移到曼徹斯特，可見該區發展迅速，樓市升值潛力可見一斑。

根據英國國家土地注冊處的數據顯示，過去曼徹斯特的樓價平穩上升，平均樓價由2017年初的16萬英鎊，上升至2020年4月的17.7萬英鎊。截至今年4月，首都倫敦的平均樓價為48萬英鎊，全國平均樓價為23.4萬英鎊，可見曼徹斯特樓市仍處於低水平。

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高！
平均租金回報率

如有意舉家移民到當地，教育方面當地有三間知名頂級學府，包括曼徹斯特大學、曼徹斯特都會大學、索爾福德大學。就以曼徹斯特大學為例，該學府在全英國排行第四，如成為當地國民，本地學生平均學費為每年9250英鎊，國際學生每年學費為2.1萬英鎊。不過由於是知名學府，因此費用會相對昂貴，而實際收費亦視乎所就讀的科目。他表示，目前曼徹斯特的平均租金回報平均高，租戶大多數是專業人士如會計師、醫生、律師、護士及教師等。他們普遍渴望居住在較優越的地理環境，如商業中心Deansgate Castlefield車站、英國高鐵二號主要車站Manchester Piccadilly。

Piccadilly車站在未來只需1小時就能前往倫敦，如前往曼徹斯特機場亦只需大約18分鐘車程。該區鄰近北區（Northern Quarter），是曼徹斯特的蘇豪區，聚集不少富特色的服裝店、咖啡室及酒吧，彌漫一片文藝、復古氛圍，因此吸引不少年輕人聚集。

重新定義
曼徹斯特市中心

凡雅都市是薩博伊(Salboy)地產集團的全新住宅開發項目，集曼徹斯特的工業歷史與奢華的現都市生活於一體。優雅、時髦的40層高樓凡雅都市由享譽。

全球的SimpsonHaugh建築師設計，公寓住宅分為一室和兩室戶型，品質出眾，窗外景色優美，居民可盡享曼徹斯特市中心繁華的天際線。

凡雅都市傲然矗立於Castlefield Locks，與地標性建築⸺位於曼徹斯特市中心的舊火車站無縫連接，為希望居住在曼徹斯特市中心的人們提供了難得的機會。

住宅樓周圍附有咖啡館、酒吧和餐廳林立，這些場所都能為凡雅都市的業主提供周到的服務。這裡擁有最新規劃修建的道路，精心管理的公共空間，將縮小凡雅都市與市中心其他區域的距離，大大減少居民出行距離。

此項目還連接諸多人文娛樂地標，例如具有歷史意義的公民角（Civic Quarter）、熱鬧的高端零售大道 Deansgate、文化中心第一大道（地標性建築HOME）、Tony Wilson Place眾多獨立餐廳和酒吧，以及其核心地段正在擴建的 Oxford Road Corr。

無論是HS2高鐵在全英國的擴建項目，還是其他大型經濟發展計劃，曼切斯特都是人們熱議的議論點。曼徹斯特是英國北部經濟發展的開拓者。

來源：明報，BBC
整合：Tommy
編輯：Paul Xu
排版：Zoe Chan

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德國將嚴查房地產交易洗錢行為，對中國投資者影響有多大？

雖然德國對資金流動的監管也並不寬松，然而，根據專門負責反洗錢的德國聯邦金融情報部門（FIU）9月發布的最新報告，2018年德國有報告的涉嫌洗錢案為77252例，而2019年這一數字已大幅上升至114914例，其中非金融部門（包括房地產交易、商品交易、賭博等）涉及的洗錢金額可能高達300億歐元。據該報告稱，這些資金主要來自毒品生意，通過買賣財產轉而流入合法通道。

德國哈雷-維滕貝格大學（University of Halle-Wittenberg）此前一項研究表明，在德國，每年洗錢的金額可能達1000億歐元之多，而其中涉及房地產交易的就有200億歐元。綠黨的財政政策發言人帕斯（Lisa Paus）最近也再次對德國政府仍然允許用現金買房提出了抗議。

為應對來自各界的壓力，德國聯邦政府將於10月1日起正式實施一項關於房地產交易的新規，如果將來投資者使用全部或部分現金或加密貨幣進行交易，公證人必須向監管部門報告。

新規：公證人應舉報所有涉嫌洗錢交易

對於“為什麼不禁止用現金買房”的問題，德國財政部長肖爾茨（Olaf Scholz）此前曾表示，使用現金受到人們的歡迎，且是理所當然的，如果在交易過程中發現了可疑的洗錢行為，經紀人或公證人可以向當地金融情報機構報案。

根據前述報告，金融部門（包括信貸機構、保險公司等）仍是洗錢的“重災區”，2019年涉嫌洗錢案為103697例，與2018年同期相比上升了約50%；而非金融部門涉嫌洗錢案雖然總數少，但增速卻更快，從597例飆升至1512例。

從表面數字上看，非金融部門的洗錢活動遠少於金融部門，但不等於非金融部門的洗錢現像並不嚴重——這主要是因為相關機構對非金融部門的洗錢活動監控更為困難，同時個案涉及的金額也更大。

以房地產交易為例，據德國房地產咨詢網站Immowelt的統計數據，8-9月德國市面上一套90-120平方米的公寓平均售價約36.7萬歐元，這意味著即使只有數百例涉嫌洗錢案件，涉及的金額也已高達數億歐元。

根據德國法律，房屋或土地交易都必須經過公證人公證，因此公證人也有義務向監管部門對可疑交易進行舉報，但公證人實際舉報的數量卻十分之少。根據FIU的報告，2019年總共只有17例。

德國聯邦公證人協會（BNOTK）對此解釋稱，並非現實中可疑的交易數量少，而是根據歐盟當前規定，只有在確信交易涉及洗錢，且有充分證據的前提下，公證人才能進行舉報；如果僅僅是出於懷疑，由於法定的保密義務，公證人不允許進行舉報。

不過，即將於10月1日起開始執行的《反洗錢法報告義務-房地產》，明確規定了公證人（及律師）在交易中的監管義務：如果投資者來自被歐盟認為的高風險國家，比如巴拿馬、尼日利亞或伊朗；如果投資者全部或部分用現金、加密貨幣來支付交易；如果房地產交易價格明顯偏離市場價值等情況下，公證人（及律師）都必須向監管部門報告。

但是新規並不能堵上所有房地產交易中存在的洗錢漏洞，如果不是直接購買房產，而是先收購房地產公司的股份，然後再想方設法賣掉該公司擁有的房產套現，就能逃避正常的監管。羅莎·盧森堡基金會最近對柏林433家房地產公司進行了調查，發現其中135家都不能從公開的注冊信息中找到其股東的真實身份。

專家：新規對中國投資者的影響有限

德國法蘭克福一位資深房地產經紀人李佳（化名）對第一財經記者表示，監管部門對不同賬戶之間的資金流動早已十分嚴格，自己曾有一名客戶僅僅因為接收了父母從國內彙來的10000歐元，就被德意志銀行要求提供書面解釋，並在兩周後收到了銀行發出的注銷賬戶通知。

李佳認為，10月1日開始執行的新規其實主要是針對來自東歐和南歐的金融犯罪組織，因為上述地區的人想要帶著現金來德國十分容易，而對中國投資者的影響並不大，中國也並不是歐盟認為的可能涉嫌金融犯罪的高風險國家。他還稱，雖然也曾聽聞有當地中餐館的老板買房時用全額現金從而被懷疑涉嫌洗錢，但只是個別案例，並非常態。大多數中國的投資者在德國買房都是出於剛需為主，而並非以洗錢為目的。

第一財經記者也發現多家德媒都曾報道過中國投資者在德國的購房潮，但報道的重點大多都是擔憂將推動德國房價進一步上漲等。

亞洲房產科技集團居外IQI執行主席奇米爾（Georg Chmiel）也對第一財經記者表示，中國買家對德國房產的需求以長線投資為主，加上由於疫情和國際政局變化等原因，已有越來越多的中國家長對德國的大學教育感興趣，因此不排除將來因為子女教育需求而去德國買房的人數增加。根據居外網的數據，今年第一季度，德國在最受中國人歡迎的海外購房目的地中排在第九位。

居外精選西柏林的中心夏洛滕堡的一居室公寓，建築面積48平方米，采光極充足；2019年整體翻新過，可拎包入住。但最具吸引力的，還是它極其優越的地理位置。無論是自住還是投資都非常合適，房價約¥ 227萬。

德國百達律師事務所的律師米庫斯（Rudolf Mikus）此前在接受媒體采訪時表示，中國人熱衷於投資德國房產並不讓人感到意外，因為中國投資者首先想要的是安全的投資，而德國的資產顯然十分符合這一需求。目前還沒有跡像表明，這種趨勢從長期看會被打破。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

居外早有文章表明，德國房產被封為“西方不敗”，不僅具有價格優勢，保值能力可觀，而且還能給買主帶來以房養學等投資優勢。

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居外IQI調查：2022將是馬來西亞房市強勁復甦之年

根據房產科技集團居外IQI編制的《2020年第三季度房地產調查和指數報告》，馬來西亞房地產行業預計2022年市場將強勁復蘇，同時預測到2022年第三季度，全國價格將增長10.6%，盡管未來12個月內下降4.8%。

業界預測，在未來兩年內，價格上漲幅度最大的州是檳城和霹靂州，價格漲幅分別為15.9%和14.3%。預計吉隆坡和雪蘭莪州的價格漲幅在未來兩年內最低，但仍然達到8.5%。盡管國家價格預期指數呈下降趨勢，在接下來的12個月內將下降4.8%，但在隨後的兩年累計增長率將再次攀升至10.6%。

在全國範圍內，預計租金將在未來12個月內下降3.8%，然後在2022年第三季度之前恢復到7%的增長。預計霹靂州將獲得未來兩年最高的住宅租金增幅，為16.7%。預計吉隆坡和雪蘭莪州的住宅價格將上漲4.4%。

本季度歸屬於本地首次購房者的新房交易份額增加了4個百分點，至34%，而外國購房者占比則下降了7個百分點，至14%。本地升級買家和本地投資者的份額維持在接近25%的水平。

在沙巴州，首次購房者占據了最大的市場份額，他們占到了39%的交易量。在柔佛和砂拉越，首次購買者占交易量的36%。本地投資者在霹靂州占據最大的市場份額，占購買量的36%。檳城和柔佛最吸引外國買家，占兩地交易量的17%。

霹靂州、柔佛州和砂拉越州是業界對本地投資者交易增長期望最高的州。在霹靂州，有78%的受訪者希望當地投資者在來年完成更多交易。在柔佛和砂拉越，相應的數字分別為69%和65%。

在2020年6月16日至8月10日期間，共有344名馬來西亞房地產經紀人專家在線參與了在線調查。

居外IQI執行董事Kashif Ansari表示，冠狀病毒疫情及其所導致的經濟放緩對未來12個月房地產行業的住宅價格前景產生了重大影響。調查結果還顯示，房地產行業相信市場將會復蘇，預計將出現更高的價格增長和租金收益。

“本地首次購房者在交易中的比例增加，這表明了購房的需求。這也說明政府旨在支持這一群體的刺激措施是有效的。政府重新推出‘居者有其屋’計劃，讓首次置業者更容易獲得住房。”

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由Zoe Chan編譯自The Sun Daily

從居外IQI的專業調查結果可見，盡管受到疫情打擊，馬來西亞房產的需求仍具有彈性，2022年市場復蘇、房價回升在即！

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