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在资产创造和亚洲财富激增的背景下，新加坡房地产行业受益匪浅。此次疫情加速了外国资金的流入，新加坡金融机构获得的外国直接投资额急剧增加。今年上半年，在住宅和工业物业市场的推动下，房地产投资交易额超过了90亿新元。

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士在【2021年第三季度新加坡住宅市场深度报告】中写道： 

有大量新投资者涌入新加坡的豪华物业市场，包括多位在生物医学、金融科技和大科技等新兴行业崭露头角并积累了大量财富的企业家和职业人士。有越来越多的亿万富翁和国际名人选择在新加坡购置豪宅。国内买家也成为了豪华物业市场上的一股主导力量。

豪宅销量呈现指数级增长

豪宅销售量达到了近10多年来的新高。市区重建局（URA）的数据显示，今年第二季度，核心中央区（CCR）的私人住宅销售量环比跃升近25%，达到了1,930套，为2010年第四季度（当时成交了2,014套）以来最为强劲的单季销售水平。与去年同期相比，销售量增长了4.5倍有余。

上个季度，核心中央区共达成了813笔新房交易，创下了近11年来的单季新高，而转售住宅的交易量为1,109套，也达到了近12年来的季度新高水平。今年前三个季度，市场上共售出了339套标价超过500万新元的公寓。在这些公寓中，有74套的价格超过1,000万新元。就总价而言，价格最昂贵的豪华住宅是今年5月达成交易的一套Les Maisons Nassim公寓。这套公寓的面积为611平方米，售价高达3,900万新元。

从均价来看，有337套豪华公寓以3,000新元的均价售出，其中有45套的均价超过了4,000新元（不包括团购）。均价最高的房产是德雷葛园EDEN项目中一套面积为282平方米的转售公寓。这套公寓于今年3月以高达6,024新元的均价易手。

市区重建局（URA）季度销售量

有地住宅市场上也出现了类似的需求激增趋势。今年前8个月，全岛共有2,407处有地住宅售出，销售量同比增长139.7%。今年前8个月，市场上卖出了50多套高档平房（GCB）。在今年的重磅交易中，有一栋位于那森路（Nassim Road）、面积为2,988平方米的高档平房在3月份卖出了1.288亿新元的高价，而另一栋位于爱士特女皇园（Queen Astrid Park）、面积为2,955平方米的高档平房在7月份以8,600万新元售出。

私宅价格量级（百万新元）

房价增长

从2020年第三季度到2021年第三季度，豪华全新公寓的价格上涨了5.2%，从每平方英尺2,521新元上升至2,652新元。在同一时期内，豪华转售公寓的价格也上涨了7.1%，从1,773新元增至1,899新元。最近几个月内，许多超豪华新公寓已经转手。今年有200多套公寓以超过3,000新元的价格售出，包括多套来自3 Cuscaden、康邻豪庭（Klimt Cairnhill）、铂瑞雅居88号（Boulevard 88）、The Avenir、时代豪苑（Midtown Modern）、滨海名汇（Midtown Bay）、Sloane Residences、The M、The Atelier，以及隽峰 （Irwell Hill Residences）项目的住宅。

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最近几个月，买家还在抢购空间较大的豪华公寓。以核心中央区（CCR）为例，2021年第三季度，在已售出的公寓中，有42.3%的物业拥有面积至少为1,200平方英尺的空间，其比例较第一和第二季度有所提升（第一季度：31.8%，第二季度：37.4%）。

同样地，人们对面积不低于1,600平方英尺的超大型豪华公寓的需求也在提高。在2021年第三季度售出的房产中，这类公寓的比例为23.6%，高于第一季度（18%）和第二季度（22.1）。这表明市场上财力雄厚、有能力购买大型豪华住宅的投资者正在持续增加。

最畅销的豪华公寓

今年前8个月，市场上共售出3,883套豪华住宅，超过了从2018年到去年的年均销售量。今年最畅销的新豪华公寓项目包括时代豪苑（Midtown Modern）、隽峰 （Irwell Hill Residences）、绿墩雅苑（Leedon Green）、富雅轩（Fourth Avenue Residence）和Hyll on Holland。在二手市场上，丽敦豪邸（D’Leedon）、圣托马斯8号（8 Saint Thomas）和滨海盛景豪苑（Marina One Residences）都是备受追捧的核心中央区转售物业项目。

2021年第一至三季度*最畅销的豪华住宅项目

新加坡的吸引力

许多外籍人士都喜欢住在新加坡，因为它是全世界最宜居的国家之一，而且在生活质量方面是公认的亚洲第一。随着新加坡逐渐发展为亚洲一流全球金融科技中心，该国原本被视为短板的开发领域也变得越来越成熟。许多外籍人士都惊叹于新加坡丰富的多民族文化、遗产以及一系列艺术和娱乐活动。新加坡正在逐步转变为一个充满文化活力的城市，而这一过程将继续吸引更多的海外投资者。

这里的房地产市场对投资者富有吸引力，因为按照国际标准，人们普遍认为新加坡的房地产税率较低，而且个人所得税的最高税率也比较低，仅为22%。

此外，新加坡物业具有很高的内在价值。从长远来看，投资者将享受富有吸引力的资本增值。市区重建局（URA）发布的核心中央区公寓价格指数表明，在过去5年内，这类物业的价格上涨了4.9%。那些为了获取租金收入而买房的人将享受到丰厚的收益，因为新加坡的入住率处于90%以上的高位，房东可以轻易找到房客。

市场展望

在新加坡，豪宅供应稀缺，空间大、位置好的楼盘更是一房难求。大多数开发商尚未补充其土地储备，所以供应量很有可能维持在较低水平。目前为止几乎没有成功的整体交易，政府土地销售的供应量也有所放缓。

由于新加坡经济预计将于今年实现强劲反弹，消费者信心可能会进一步回升。这将促使更多人购买豪宅，因此房价在未来几个月内可能会走高。

新加坡边境重新开放后，我们可能会发现有更多的外国投资者回归。当富有的买家持续出现在亚洲时，豪华物业市场可能会受益。此外，由于一些国家将对富人征收新税，有更多人可能会将财富和资产分散到海外。

继7月份创下半年新高后，新房销售量于上月有所下滑。销售放缓可归因于8月是房地产市场通常较为平淡的“中元节”。在此期间，上市出售的住宅数量减少，另外有一些买家也推迟了交易。 

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士在她的报告中写道： 

市区重建局（URA）的销售调查结果显示，开发商在8月份共售出了1,215套私人住宅，与7月的1,591套相比下降了23.6%。包括执行共管公寓（EC）在内的新房销量环比下降了24.3%，从上月的1,746套减少到了8月的1,322套。与前一年同期相比，新房销量（不包括执行共管公寓）下降了3.4%。

由于开发商当月仅推出了836套新房（不包括执行共管公寓），市场上的新房数量大幅下降，与7月份的1,104套相比减少了24.3%，与去年8月的1,582套相比减少了47.2%。今年8月，开发商只推出了两个项目：包含138套住宅单元的康邻豪庭（Klimt Cairnhill）和沁水轩（Watergardens at Canberra）。

由于上月没有推出新的大型项目，人们的需求被吸引到了现有的项目上。郊区和城市边缘的项目凭借其可负担性和宽敞空间不断获得买家的青睐。除了沁水轩（共售出267套住宅）之外，其他最畅销的项目还包括鑫悦府（Normanton Park）、悦湖苑（The Florence Residences）、山景坡（Midwood）、OLA、聚宝园（Treasure At Tampines）、岱莉轩（Dairy Farm Residences）和锦泰门第（Parc Clematis）。

8月售出的大部分新住宅（不包括执行共管公寓）位于郊区，其中有720套房产坐落于中央区以外（OCR），贡献了59.3%的总销售量。城市边缘或其他中央区（RCR）共售出343套房产，占比为28.2%，其后为市中心的核心中央区（CCR），共售出152套，占比为12.5%。

新加坡每月新房市场数据

在供应仍然有限的情况下，价格保持稳定。新加坡市重建局Realis房地产数据显示，中央区以外（OCR）有55.1%的非有地住宅以超过1500新加坡元每平方英尺的均价售出，而当月有9套房产（占比为1.3%）以超过2,000新加坡元每平方英尺的均价成交。在这9套住宅单元中，有8套是来自城市宝藏（Urban Treasures）、莲逸轩（The Lilium）和迎新园的永久产权私人公寓，还有1套是Pasir Ris 8项目中的租赁单元。

在上个月成交的物业中，每平方英尺均价最高的住宅是豪山路（How Sun Road）莲逸轩项目中一套面积为66平方米的永久产权非有地新私人住宅，其售价为2139新加坡元每平方英尺（总价为150万新加坡元）。就总价而言，上个月售出的最昂贵大众市场住宅是一套售价为306.3万新元、面积为201平方米的锦泰门第（Parc Clematis）公寓，其次是一套售价为279.8万新元、来自同一项目、面积为159平方米的公寓。

发展商月度销售概况

开发商可能会在农历七月后加快启动项目的进程，而这可能有助于推动未来几周内的销量。一些即将推出的项目包括位于河谷路（River Valley Road）、包含696套住宅单元的康宁河湾（CanningHill Piers）项目以及位于武吉知马路（Bukit Timah Road）、包含230套住宅单元的Perfect Ten项目。

2021年上半年共售出了6,459套新房。今年前8个月，市场上有9,265套房产交易成功。如果政府不采取新的降温措施，则今年新私人住宅销量可能会达到1.1万套左右。

发展商按市场划分的每月销售额

2021年8月最畅销项目（含执行共管公寓） 

转售市场在停滞两年后强势回归

人们对疫苗持乐观态度和预期中的全球经济复苏在世界各地引发了一场购房狂潮。充足的流动资产和创纪录的低抵押贷款利率支撑着被抑制的需求，正推高全球房价。

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士在【2021年第三季度新加坡住宅市场深度报告】中写道： 

新加坡的私人住宅转售市场在停滞两年后重新成为焦点。在疫情蔓延期间，私人转售公寓的需求强劲增长。根据市区重建局（Urban Redevelopment Authority）的Realis房地产数据，今年前7个月共售出9,160套非有地私人住宅（不包括执行共管公寓）。这超过了去年的8,767套，也高于2019年的7,547套。今年的交易额已经超过了2013年至2016年的全年销售额。

我们现在所看到的良好销售业绩与2018年第三季度形成了鲜明对比，当时在实施降温措施后，转售量环比下降了45%以上。此后转售需求一直保持在较低水平，从2018年第四季度到2020年第二季度，平均每个季度售出约1,700套。相比之下，今年第一季度售出3,752套，而第二季度成交了4,161套。销量提升是转售市场发出的一个积极信号。

私人转售市场正在强劲复苏

郊区转售项目需求激增

在郊区，由于供应量减少，人们对转售公寓的需求强劲增长。2021年第二季度，中心区以外（OCR）售出了2,116套转售公寓，比2020年第二季度的343套增加了516.9%。就比例而言，上一季度，中央区以外（OCR）的销售量占转售总量的50.9%，核心中央区（CCR）和其他中央区（RCR）分别占28.5%和20.6%。就中央区以外（OCR）而言，2021年第二季度的50.9%高于2020年第二季度的46.2%和2019年第二季度的46.6%。

中心区以外（OCR）转售公寓

由于疫情期间房产一直很热销，因此开发商未售出的库存一直在减少；自2020年以来，中央区以外（OCR）仅推出了两个数量超过500套住宅单元的大型项目，导致了严重的供需失衡。因为供应量减少，许多购房者一直在郊区艰难地寻找新房。

大多数开发商尚未补充其土地储备，所以供应量很有可能维持在较低水平。自2018年集体购买周期结束以来，郊区和城市边缘地区的土地供应量已降至新低。目前为止几乎没有成功的整体交易，政府土地销售的供应量也有所放缓。

房价增长

转售需求的复苏引发了价格回升，市场似乎正处于上升周期的开端。与2020年第二季度相比，整个市场的转售公寓价格在2021年第二季度上涨了3.4%，达到1,305新加坡元/平方英尺。从2020年第二季度到2021年第二季度，新公寓价格以17.1%的速度快速增长，相比之下，转售公寓价格仅增长了3.4%。因此，新公寓和转售公寓的价格差距进一步扩大，从2020年第二季度的30.2%扩大至2021年第二季度的47.4%。因此，一些转售公寓的潜力可能被低估，价格有进一步上涨的空间。

最畅销的转售公寓

2020年和2021年最受欢迎的豪华项目是位于核心中央区（CCR）的滨海盛景豪苑（Marina One Residences，拥有229套住宅单元）、圣汤马士8号（8 Saint Thomas，拥有119套住宅单元）、丽敦豪邸（D’Leedon，拥有100套住宅单元）、滨海舫（The Sail @ Marina Bay，拥有71套住宅单元）和名筑（Nouvel 18，拥有48套住宅单元）。

同期最畅销的郊区转售公寓包括峰景苑（High Park Residences，拥有126套住宅单元，中数价格为1,232新加坡元/平方英尺）、明顿苑（The Minton，拥有117套住宅单元，中数价格为1,082新加坡元/平方英尺）、Parc Rosewood项目（拥有96套住宅单元，中数价格为1,093新加坡元/平方英尺）和鸣翠苑（D’Nest，拥有86套住宅单元，中数价格为1,088新加坡元/平方英尺）。大多数畅销项目的售价都很具备吸引力，其交易价格低于中央区以外（OCR）新公寓1,581新加坡元的中数价格。

同样，许多位于城市边缘地区备受欢迎的项目售价低于其他中央区（RCR）新公寓的中数价格1,846新加坡元/平方英尺，包括吉宝湾映水苑（Reflections at Keppel Bay，拥有139套住宅单元，价格为1,601新加坡元/平方英尺）和佳丽比园公寓（Caribbean at Keppel Bay，拥有85套住宅单元，价格为1,528新加坡元/平方英尺）。

最受欢迎的转售公寓（2020年-2021年，不包括执行共管公寓）

由于郊区和城市边缘地区的新房供应量仍然有限，我们预计人们对转售房屋的需求将保持弹性。正在寻找经济适用房的买家可能会转向郊区或特定城市边缘地区的转售物业市场。因此，今年的转售量预计将达到17,000至18,000套，将超过2019年和2020年的转售总量。