Juwai Series – Page 4

澳洲房市过热？未来边境重开将再添一把火！

澳大利亚的房地产价格已经过热，但外国投资者的回归可能会火上浇油。

亚洲房产科技公司居外IQI集团的最新分析显示，尽管一些首府城市在创纪录的刺激下经历了两位数的价格上涨，但与海外相比，它们只能说算是“温和”。

居外IQI集团联合创始人、董事会执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）表示，“在澳大利亚，业主受益于价值的大幅增长。更高的价格让买家的处境更加艰难，但他们只要看看洛杉矶和蒙特利尔，就会发现这两个城市的情况可能更糟，它们的房价飙升速度大约是悉尼的三倍。”

Domain的数据显示，悉尼的房价在6月的季度里每天飙升近1200澳元，总共上涨了10.7万澳元，达到141万澳元的新纪录。

这种繁荣在一定程度上归因于宽松的货币政策、经济支持和基本得到控制的新冠疫情，因此导致购房者对承受力感到担忧，因为他们已经买不起。

但从全球来看，与蒙特利尔、洛杉矶、奥克兰和多伦多同期超过30%的增长相比，悉尼就显得相形见绌了。

在新西兰，央行采取世界领先的应对措施，在疫情期间出台贷款限制措施，试图阻止房价失控。

奇米尔表示，澳大利亚最大的城市相对更接近“中等水平”，珀斯、布里斯班和墨尔本的涨幅分别为9.7%、8.2%和6.1%。

压抑需求释放在即！

奇米尔说，“澳大利亚的房价涨势强劲，但相对温和。它的表现远好于伦敦或东京等全球竞争对手，后者的房价分别下跌了6%和7%。”

然而，它们是在移民停滞、边境基本关闭的时期实现这种涨幅的。

在中国投资者最喜欢的10个城市中，墨尔本、悉尼和布里斯班均赫然在列。随着澳大利亚最终解除封锁，保持经济繁荣的可能性正在增加。

居外IQI的分析师表示，被压抑的需求、市场的强劲、留学生的回归以及定期交易水平，都将推动中国投资者的复苏。

他们在一份新的全球报告中写道：“尽管缺少移民，澳大利亚市场已经很强劲。随着入境移民的恢复，可能会导致进一步的价格上涨压力。价格的快速上涨吸引了急于寻求安全投资、担心错失良机的买家。”

“许多买家在疫情期间没有购买，当边境重新开放时，一些人会在相对较短的时间内进行这些交易。”

然而，也有理由相信，外国投资者的影响将会减弱。两年的移民流失、内城区公寓租户的大批流失以及建筑水平的大幅提高，都在一定程度上造成了某些市场的疲软。

再加上对两位数价格增长的可持续性的担忧，以及对未来几个月可能出现的贷款干预的猜测，还有一些强有力的抵消因素。

奇米尔表示，“我们对澳大利亚2022年的预测是，价格将继续以更温和的速度增长。”

“在过去一年半里一直支撑需求的那些因素仍然普遍存在，最明显的是廉价抵押贷款和对错失良机的担忧。另一方面，供应的增加和买家的疲劳可能会降低价格从去年高点攀升的速度。”

居外看点：中国人在美国购房面面观

撰文：居外IQI董事总经理何丹尼

美国全美房地产经纪人协会（NAR）上月底发布了一年一度的“美国楼市外国买家报告”，报告展示了2020年4月到2021年3月间外国买家在美国楼市的购房情况。

报告发现疫情年间中国买家购美国房数量从过去多年来的第一位降到第三位，排在加拿大和墨西哥之后，不过如按购房所花金额来看，中国买家与往年一样仍在首位。

报告对外国买家的购房行为作了详细介绍，有关中国买家部分现摘录如下。

“中国买家”是如何定义的？

报告给出了定义：报告中的“外国买家”指两种类型：一种是居住在美国以外的外国人买家，一种是以移民身份或非移民微分住在美国两年以内的外国人。这第二种就包括了新移民，以及因为经商、留学及旅游等原因居住在美国境内的外国人。

关于“中国买家”的定义，报告指出，指的是包括中国台湾、中国香港和中国大陆在内的买家，即大中华区买家一并算在里面。

中国买家购房数是多少？占所有外国买家多大比例？

在2021年3月前的12个月这个期间，报告指中国买家购了 6300 套房，这个数量排在加拿大和墨西哥买家之后，占所有外国买家购房数量的6%。加拿大买家购房量占8%，墨西哥占7%。

自2015年以来，这是首次中国买家购房数从第一位跌落至第三位。

从下表可看出，中国买家在美国购房高峰是2017和2018年，当年购房量均高达4万多套，比这一次要多出6倍有余，真此一时彼一时也。

中国买家购房总金额多少？平均购房金额和购房金额的中位数各为多少？

中国买家在这个年度总共购了45亿美元住宅房产，即不含商业地产如酒店、写字楼、商铺这一类地产。这个购房美元总额占各国买家的首位。

平均下来，中国买家购房平均每套的房价为71万美元（约458万元人民币）。如看购房中位数，即房价从高到低或从低到高排列后取中间数，则为48万美元（约为310万元人民币）。

历年数据显示，在16年和17年以前，中国买家的平均数和中位数均高于今年，2016年平均房价达93万美元，高于所有外国买家的历年平均数，当年加拿大买家的平均数为33万美元，而当年美国平均现房房价为22万美元多一点！可想当年中国买家给美国市场带来的冲击！可见当时美国买房的国人，多是出手大方的富豪，而近年已是中产人士居多。

中国买家在美国哪儿买房为主？

不出意外，加州是中国人最多买房的目的地。

居外网中国买家询盘数据也显示，加州有4地是中国人在美国购房前10大城市。该图同时显示，中国买家基本着眼于美国沿海及南方大城市，尚未开发广大的腹地。

中国买家购房需求为何？

报告显示13%的中国人买房是给学生用的，这应该指大学附近如大学城里的房子。这个用途的购房中国买家占比为各国最高，与此相反的是墨西哥买家完全没有这个需求。

在佛罗里达州立大学所在地佛州小城Gainesville的一位华裔经纪人曾向我介绍说，约一半以上的中国大陆过去的博士研究生会买一套两个卧室的住宅，自住一套出租一套，几年读博下来，既省了租金，房价也能升值。疫情以来，这位经纪人女士为中国研究生买家购房忙到不可开交！

中国人买啥样的房型最多？

中国人购买最多的房型为单门独户的独立屋最多，其次是联排别墅，再次为公寓楼中的单元房。

中国人偏爱的购房地点

从下图郊区略高于市区，是各国买家中两者最为接近，市区购房的占比为各国最高。似乎显示了在市区居住的中国购房习惯与在郊区居住的美国购房习惯两者之间的一种平衡。

图说中国人喜欢的房子长啥样？

现在让我们来看一看一座位于加州都市郊区、价位在人民币300-350万元的独立屋长啥样。在居外网juwai.com上以上述条件作为关键词搜索，有相关房源1964套。

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如果上面这则房源主打的是湖景，下面这个的卖点是步行到学校商店和公园—

该房源由描述为英文，试译如下：

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这些房源的描述是不是还有点可读性？仿佛就是经纪人亲身感受亲自撰写的，跟那些简单复制的广告辞给买家带来的感受完全不一样！毕竟你也想找一个跟你一样对一套房子真有兴趣的经纪人一起合作吧。而上面这两条房源的页面上都有链接，可以让你直接跳转到这条房源在经纪公司美国网站上的同一个房源的页面。

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居外IQI报告：疫情下全球22城超八成房价上涨蒙特利尔“领涨”

亚洲房产科技公司居外IQI集团8月5日发布的一份报告显示，在全球疫情、经济下行、地缘政治紧张和旅行限制等背景下，近一年多来，全球22个主要城市超八成房价上涨。

这份报告将全球22个城市2020年一季度的房价与2021年一季度（部分地区采用更新数据）价格进行比较。

结果显示，22个全球主要城市中，加拿大蒙特利尔的房屋价格在疫情中飙升39%，涨幅居于22城首位。美国洛杉矶和新西兰奥克兰房价涨幅紧随其后，分别上涨35%和32%。加拿大多伦多房价涨幅也超过30%。

此外，英国曼彻斯特、加拿大温哥华、中国深圳和澳大利亚悉尼房价涨幅也超过10%，其中曼彻斯特房价涨幅高达19.4%。

报告指出，过去一年多来，22个城市中，仅有伦敦、曼谷、普吉和东京四个城市房价下跌。东京房价跌幅最大，新公寓价格一年多内下降了7.4%。

据世卫组织最新数据，截至目前，新冠疫情已经在全球造成超过424万人死亡。据国际劳工组织监测，仅2020年，全球损失了8.8%的工作时间，相当于2.55亿个全职工作岗位。

在一场灾难性的疫情当中，全球多地房地产价格却升至新高。报告指出，这种看似矛盾的状况之所以发生，主要是由于各国央行、政策制定者和其他机构在疫情暴发后，提供了约17万亿美元的政府资助救助，接下来还会有更多政策支持。各国政府推出的货币和财政刺激措施减少了疫情的经济损害，但也带来房地产市场的膨胀。

居外IQI集团联合创始人、董事会执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）表示：

“到2022年一季度，即疫情后的第二年，预计这些市场的房价将继续增长。更多的财政和货币刺激，高经济增长率（特别是在发达国家），以及疫情后回升的创业意愿将使报告涉及的大部分市场房价面临进一步上行压力。”

不过，报告也指出，在世界上许多最热门的本土市场，住房供应短缺已经在缓解，针对住房的竞价也开始减少。在澳大利亚、加拿大和美国，据代理人反映，买家对价格的持续上涨越来越抗拒。

来源：中国新闻网

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后疫情时代，中国买家对澳洲房地产的需求将反弹

专为中国投资者打造的国际房地产平台——居外IQI的联合创始人表示，尽管旅行限制造成了严重的短时阻碍，人们对澳大利亚市场的兴趣水平还是不大可能受到新冠肺炎疫情的长期影响。

疫情爆发之后，澳大利亚和中国的关系跌至谷底。在过去多年里，有许多中国公民前往澳大利亚留学或经商，但由于两国政府为遏制疫情蔓延而实施的国际旅行限制，这些中国公民目前无法入境。

鉴于中国近年来一直是房地产需求的主要来源，这一现象引起了人们对澳大利亚房地产行业受到相关影响的担忧。

居外IQI执行主席兼联合创始人乔治·奇米尔（Georg Chmiel）表示，疫情对中国房地产投资者需求造成了严重的短期影响，特别是考虑到留学生在入境时受到的障碍。

留学生人数骤降重挫中国置业者对澳大利亚物业的需求

“中国学生无法前往澳大利亚的现状对房地产行业造成了巨大的影响，”奇米尔说道。“受到冲击的不仅仅是大学生，还有中学生、以英语为母语的学生和参加非学位课程的学生。”

“这对房地产交易形成了阻碍，因为教育是中国家庭在澳大利亚置业的主要原因之一。

“2020年，中国买家对澳大利亚房地产的询价量骤降19%。据我们推测，交易量的下降幅度比询价量要严重得多。导致这些指标下降的重要原因之一是学生数量减少了。”

奇米尔称，新南威尔士州和维多利亚州受到的影响尤为严重，因为这两个州一直是近期移民乐于选择的主要目的地。

“我们去年深入研究这个问题时发现，截至10月25日，新南威尔士州已经流失了79,719名国际学生。这超过了该州此前国际学生总数的三分之一。

“截至10月，维多利亚州已经流失了66,885名国际学生。这占此前国际学生总数的36%，它还表明了在各州或各地区当中，维多利亚州国际学生的降幅是最严重的。”

2022年中国学生人数有望反弹

尽管中国学生减少导致外国置业者对澳大利亚房地产的整体需求受到了严重的短期影响，但鉴于新冠肺炎限制措施的时效较短，奇米尔认为这不会构成长期问题。

中国公民在前往澳大利亚留学时可以享受较多便利，而且澳大利亚的教育一向以高品质而闻名。因此，我们预计明年旅行限制放宽后，学生人数有望迅速反弹。

“值得庆幸的是，目前有13.5万名国际学生一边居住于海外的住所中，一边在澳大利亚教育机构就读，”奇米尔说道。“其中，中国公民所占的比例达到了62%，约有8.4万人。

“这个规模庞大的学生群体将从澳大利亚2022学年开始大量回归，这意味着学生恢复至原本水平的速度将快于我们的预期。”

澳大利亚保持着对外国投资者的长久吸引力

奇米尔指出，在多项短期或长期因素的作用下，澳大利亚房地产对快速扩张的中国中产阶级仍然极具吸引力。

“澳大利亚的吸引力比以往的任何时候都要强大，”奇米尔说。“对每一个想进行优质投资的人来说，澳大利亚繁荣的房地产市场都有着令人难以置信的吸引力。

“他们喜欢买入价格正在上涨的投资标的，因为他们认为这些标的能够让自己以更大的几率、更快的速度获利。”

从长期来看，澳大利亚也将一直被中国投资者视为宠儿，因为该国是一个紧邻中国的发达经济体。

“中国置业者把澳大利亚视为英国、加拿大或美国的良好替代选项，因为它所在的时区和中国相近，而且也是一个发达的英语国家，”奇米尔说道。

“有些家长目前还会未雨绸缪，在子女前往澳大利亚留学前一年甚至数年提早购买当地的物业。”

国内政策调整只会释放更多需求

尽管澳大利亚和中国的关系在新冠肺炎疫情爆发后迅速恶化，但奇米尔表示，目前这一问题还没有造成任何直接影响，但房地产交易反而会受到直接政策措施带来的更大冲击。

在这些政策中，影响最大的一项政策将是中国政府正在进行的国内资本账户限制放宽举措，而这项举措将为国内投资者提供更广阔的离岸投资空间。

奇米尔说：“随着中国家庭开始寻求可让其积累的巨额财富储备创造价值的海外目的地，放宽中国资本管制将切实地打开资金洪流的闸门。

“据汇丰银行估计，假设有10%的中国家庭在海外进行价值5万美元的投资，涌入全球市场的资金将达到2.4万亿美元左右。”

澳大利亚作为发达经济体的持久吸引力以及中国政府的自由化政策，意味着中国对澳大利亚住房的需求将迅速复苏并保持强劲增长。

本文由澳洲花旗银行（CitiBank）提供

原文来源：https://www1.citibank.com.au/insights/impact-of-covid19-on-chinese-demand-for-australian-property

疫情对中国房地产投资者需求造成了严重的短期影响，但这类需求未来将出现反弹——现在就抓紧低价购房的好机会。

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市场报告｜第二季度防疫加强新加坡房产价格仍缓步上升

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部刚于7月26日发表了【新加坡私人住宅市场 – 2021年第二季度房地产数据趋势和分析】报告。

橙易产业研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士在这份详尽的报告中写道：

– 总览 –

预计部分发达经济体将实现强劲的增长，其国内生产总值可能在2023年恢复疫情危机爆发前的水平。在新加坡金融管理局（Monetary Authority of Singapore）最近发布的一份声明中，新加坡央行行长表示：新加坡今年的经济增长预计将超过4%至6%的官方预测区间上限。

数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部

– 价格 –

新加坡市区重建局（URA）的数据显示，2021年第二季度，私人住宅的整体价格指数上升了0.8%，低于上一季度3.3%的增幅。这标志着这项指标已连续增长了五个季度。相比之下，今年第一季度实现了自2018年第二季度以来最大幅度的环比价格增长。2021年第二季度，房价同比上涨了7.1%。

非有地住宅的平均价格

中央区以外（OCR）的价格上涨幅度最大

– 交易量 –

从新加坡市建局发布的季度统计数据来看，2021年第二季度共售出了8449套私人住宅（不包含执行共管公寓），相比上一季度的8100套增加了4.3%。上一季度，新住宅的销售量下降了15.1%，从2021年第一季度的3493套减少至2966套。相比之下，转售住宅的交易量环比增长了18%，从2021年第一季度的4519套增加到了2021年第二季度的5333套。这是自2009年第四季度以来最高的单季转售住宅交易量，当时这项指标达到了5809套。

2021年上半年，转售住宅的累计交易量为9852套。这一数字已经超过了2019年全年的转售住宅交易量（8949套），但略低于2020年全年的销售量（10729套）。

销售量超越了疫情前的2019年

有几项因素导致房地产市场在第二季度仅实现了相对缓慢的增长。在5月的“提高戒备”期间，新加坡政府进一步收紧了出行限制措施。由于新加坡政府在“提高戒备”期间执行了更为严格的房产销售画廊管控措施，上个季度的项目发布数量有所减少。与二级市场上的私人住宅相比，新住宅的销售数量较少，价格通常也更高。

此外，住宅价格上扬已经在某些地区引发了轻微的市场放缓现象。由于坡市建局整体价格指数已经连续五个季度上涨，在郊区推出的廉价型新住宅项目也越来越少，我们可以预见到需求的回落。

2021年第二季度最畅销的公寓项目

相关资讯：2021年，为什么你应该投资新加坡房地产？

– 租赁 –

在新加坡“提高戒备”期间，政府最近收紧了边境管制和看房限制政策，这无疑构成了租赁市场复苏过程中的一大阻碍。新加坡市建局（URA）提供的Realis房地产数据显示，2021年第二季度，剔除执行共管公寓的私人住宅出租量较2021年第一季度小幅下降了0.4%，从23622套减少至23536套。与一年前相比，2020年第二季度的住宅出租量同比增长了17.5%，达到20030套。

在可用库存持续不足的情况下，新住宅供应量还受到了施工延误的影响，而这种供不应求的状态导致租金在最近几个月中不断上涨。从新加坡市建局提供的数据来看，上一季度租金上涨了2.9%，较上一季度2.2%的涨幅有所提升。

租赁量小幅下滑

上季度租金上涨2.9%

总体入住率上升至93.7％

当新加坡的疫情控制状况有所改善，边境也逐渐重新开放时，租赁市场可能会进一步回暖。

– 展望 –

指标	2018	2019	2020	Q2 2021 (按季度)	H1 2021	2021年预测
总体情况
市建局PPI价格变化	7.9%	2.7%	2.2%	0.8%	4.1%	6%至9%
销售量（不包括执行共管公寓）（单位）	22,139	19,150	20,909	8,449	16,549	27,000至29,000
新房销售（不包括执行共管公寓）
价格变化	10.8%	7.6%	0.7%	2.0%	10.4%	11%至14%
销售量（单位）	8,795	9,912	9,982	2,966	6,459	10,000至11,000
转售（不包括执行共管公寓）
价格变化	2.7%	3.6%	-3.8%	1.6%	6.6%	8%至11%
销售量（单位）	13,009	8,949	10,729	5,333	9,852	17,000至18,000
租赁（不包括执行共管公寓）
市建局租金指数	0.6%	1.4%	-0.6%	2.9%	5.2%	5%至8%
租赁量（单位）	89,904	93,960	92,537	23,536	47,158	85,000至95,000

新加坡的房地产市场可能会获得全球经济复苏带来的强大推动力，但抵押贷款利率上升可能会抵消一部分积极作用。目前，强劲的住宅升级需求、复苏的经济状况和较低的抵押贷款利率正在持续推高房地产市场。今年上半年出现了大量就业机会，预计招聘前景将进一步改善。然而，抵押贷款利率在去年触及历史低点后一直在逐步攀升。此外，大多数经济分析人士预计利率将进一步走高。这可能预示着从2022年起，人们的需求将略有放缓。

许多长期趋势正在发挥作用。即使在疫情驱动的热潮消退后，这些趋势也可能继续为房地产市场提供支撑。新加坡就像一块磁铁一样，吸引了众多的超级富豪和外国投资者，而且有大量投资年复一年地涌入市场。尽管大多数大众市场项目已经启动，这类新住宅的供应仍然有限。郊区住宅稀缺也可能会让转售房产保持原有的吸引力。

除非出现不可预见的情况，否则2021年整体房价可能会上涨6%至9%。正在寻找经济适用房的买家可能会继续转向郊区或某些城市边缘地区的转售物业市场。因此，今年的转售住宅交易量预计将达到1.7至1.8万套，并超过2020年的总交易量。

市场报告｜防疫加强下新房不多新加坡楼市销量依然稳定

尽管发展商没有推出多少新项目，而且政府也加强了“提高戒备”期间的防控措施，新加坡上月的新房销售量仍保持着弹性。6月上半月，政府仍在执行严格的看房措施，因此大多数发展商都避免了在这段时期推出新的项目。

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士在她的报告中写道：

市区重建局（URA）的销售调查结果显示，新房销量在6月份出现了2.6%的下滑，已从5月份的895套减少至872套。包括执行共管公寓（EC）在内的新房销量环比下降了22%，从上月的1234套减少为962套。与前一年同期相比，新房销量（不包括执行共管公寓）下降了12.6%。

但与前一个月相比，销售量基本持平。与一年前相比，政府在6月下半月进一步放宽限制措施后，发展商和房地产机构为推出新营销活动和发布新项目做好了更为充分的准备。

新加坡每月新房市场数据

强劲销售量背后的推动因素

较早推出的某些项目达成的交易较多，因而对销量起到了推动作用。上个月，Hyll on Holland项目以每平方英尺2387新加坡元的中位价格售出了87套住宅，在畅销项目榜单上位居第一。Hyll on Holland项目的交易一直很活跃，而这要归功于发展商组织的营销活动。这些活动以特定的户型为核心，吸引了众多热情的买家。相比之下，在2021年3月，该项目仅售出了两套均价为2458新加坡元每平方英尺的住宅。大多数买家都是新加坡公民，其中既有投资者，也有自住者。Hyll on Holland项目的出色销量表明，许多高净值人士正在往豪华物业市场回流，而价格低廉的房产将继续吸引那些有强烈购买意向的置业者。

其他畅销项目包括聚宝园（Treasure At Tampines）、鑫悦府（Normanton Park）、悦湖苑（The Florence Residences）、山景坡（Midwood）、星宇轩（The Antares）、南峰雅苑（Avenue South Residence）、锦泰门第（Parc Clematis）、安珀园（Amber Park）和绿墩雅苑（Leedon Green）。上个月，中央区以外（OCR）贡献了大部分的新屋购买量（不包括执行共管公寓），占比高达38.6%；其后为其他中央区（RCR，占比为37.7%）和核心中央区（CCR，占比为23.6%）。

2021年6月最畅销项目（含执行共管公寓）

发展商按市场划分的每月销售额

豪华物业销售量增长

除了Hyll on Holland项目之外，核心中央区（CCR）的其他项目共售出了119套豪华住宅。其中，绿墩雅苑（Leedon Green）售出31套，富雅轩（Fourth Avenue Residences）售出12套，隽峰公寓（Irwell Hill Residences）售出11套。名汇庭苑（Midtown Modern）、玛庭豪苑（Martin Modern）、The Avenir、御景苑（Royalgreen）、栢傲景（Juniper Hill）和钮顿铜源（Kopar at Newton）等其他已上市项目在上个月的销售量保持稳定。

此前，大量超级富豪投资者和外国买家涌入新加坡，急于用现金抢购新加坡当地的豪华公寓、别墅、顶层公寓和其他价值百万的高端物业，正是这样的抢购行为引发了豪华住宅销量的指数级增长。在许多其他发达城市中也能看到豪华物业市场上的火爆行情。市建局发布的数据显示，今年上半年，核心中央区共售出了1483套新私人住宅（包括有地和非有地私宅），而这是自2010年以来最高的半年销售量（当时的销售量为2506套）。2021年上半年的销售量高于2014年至2020年历年的全年销售量。

市场展望

孙燕清女士预料，进入8月后，新加坡房地产市场可能会获得巨大的动力。随着更多居民纷纷接种疫苗，旨在遏制病毒传播的看房限制政策可能会进一步放宽，开发商可能会因此得到一些喘息的空间。在未来一个月内，销售活动可能会加速，因为许多开发商将赶在农历七月初之前推出新项目。一些计划在未来数月内启动的项目包括Klimt Cairnhill项目、Pasir Ris 8项目、Parc Greenwich执行共管公寓项目、Water Gardens项目、Bartley Vue项目和Canninghill Piers项目。

中国对澳大利亚房地产的投资激增了16%

根据澳大利亚外国投资审查委员会2019-20财年年度报告（FIRB Annual Report for 2019/20），中国对澳大利亚房地产的投资激增了16%。

中国在澳大利亚的住宅和商业房地产投资71亿澳元，比一年前的61亿澳元有所增长。包括香港在内，中国的投资总额为95亿澳元。

今年，新加坡的投资者超过了中国的投资者，主要是由于来自该城市国家的大型上市公司和投资基金的活动。新加坡实体被批准购买95亿澳元的澳大利亚房地产。

总的来说，来自所有国家的外国人被批准购买171亿澳元的住宅房地产，比去年同期增长了15.5%。价值388亿澳元的商业地产投资也得到了批准。

“澳大利亚比大多数国家更依赖外国投资，”居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）说。

“外国投资流量平均约占澳大利亚国内生产总值的3.3%，而20国集团中的国家为1.5%。当然，由于需要高额的投资，这种依赖性在房地产行业尤其大。

“在2020年的全球阴霾中，澳大利亚表现相对较好。对澳大利亚的投资下降的幅度仅略高于全球跨境投资总额。

“说到跨境房地产买家，澳大利亚现在比以前更有吸引力。只有封闭的边界和外国学生不能亲自到澳大利亚参加电话会议，才是今天外国住宅投资的阻力。”

在2019-20财年，中国攀升为第三大澳大利亚房产外国投资来源国，仅次于美国和新加坡，这两国在上财年的房产投资额分别为131亿澳元和95亿澳元。

此前，在2016-18年间，中国曾是澳大利亚房地产投资的第一大来源国，但在2018-19财年降至第五。

与此同时，在2019-20财年，来自加拿大和香港的房地产投资较此前一年大幅下降，分别从133亿澳元锐减至33亿澳元、从93亿澳元锐减至24亿澳元。中国对房地产的投资在其所有行业部门的投资中的比例上升近10%。

“住宅房地产约占外国投资总价值的9%，占所有获批申请的86%。维多利亚州批准的住宅房地产投资比其他州都多，占总数的43%。

“新南威尔士州和昆士兰州的住宅房地产投资获批数量并列第二——占总数的19%。

“这是昆士兰州的一个巨大表现，它正在迅速成为外国投资的顶级目的地。昆士兰曾经是一个距离第二，但现在是并列第二。昆士兰拥有生活方式的优势，较少的拥堵和较低的价格。新南威尔士州在高房价上挣扎，即使是外国买家也对许多郊区的高价位难以负担的情况很敏感”。

奇米尔也表示：“虽然FIRB的数据只延伸到2020年6月，但来自居外IQI的更多最新数据显示，2021年第一季度，中国买家对澳大利亚住房的询问比一年前增加了50%”。

“中国的需求出乎意料地有弹性，但我们不确定交易完成的速度是否相当快。中国人已经看淡了大流行病，在中国大部分地区，大流行病对日常生活不再有太大影响，只是让国际旅行非常困难。

“我们预计一旦明年边境重新开放，交易量会相对大幅攀升。”

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居外看点：佛罗里达海景公寓倒塌后，还能在这儿买房吗？

撰文：居外IQI董事总经理何丹尼

6月24日，位于佛罗里达州迈阿密–戴德郡苏尔夫塞德的名为Champlain Towers South的住宅楼倒塌了。这一事件是一场悲剧，我们对死难者表示哀悼，对其家属深表同情。

有不少业主和潜在买家已就这一事件联系了居外IQI（Juwai IQI），他们想知道他们的房产是否安全，这一事件对当地房价有什么影响，与倒塌楼房类似楼房的买家、业主和卖家需要知道什么？

几个关注点

过去一年来，我们一直建议买家在没有获得独立的评估和未来潜在的维修和补救费用的估计之前，不要购买南佛罗里达州高度超过10层和房齡30年以上的公寓单元房。

再有建筑物倒塌的风险非常低，佛州规定40年以上的建筑需再次通过安检，而有些公寓楼的业主委员会会疏忽这个规定。买家应关注公寓楼业委会是否称职。

对业主来说，真正的风险是财务风险。执法不严使得一些建筑推迟了花费不小但必要的维修或补救。

在新的政治环境下，我们期望法规得到认真执行，推迟了的工作得到开展，而单位业主则需承担费用。

在这种情况下，个别单位的维修费用可能高达其房屋目前转售价值的50%。而一方面成本在上升，一方面他们也面临着房价的下降。

我们建议目前拥有此类建筑单位的业主要确定建筑的状况，并制定计划。如果你打算出售，我们建议你首先确保你的建筑是最新的维护和良好的状态，否则有可能会卖出较低的价格。

不过那些维护良好的楼房的财务负担会较小，可能是购买机会，毕竟有不少买家在现阶段会止步不前。

图为居外网上挂牌的位于事故发生地佛州苏尔夫塞德的一处海滨公寓楼房源，房齡20年，一套117平米的2居室单元房报价424万元人民币。点击查看

事件回放

Champlain Towers South是一个13层楼高、有136个单元的住宅建筑物，建于1981年，位于南佛罗里达州的Surfside市，该镇两面环水，距迈阿密市中心约16英里。

2021年6月24日晚，当居民在入睡中，该建筑有一半部分突然倒塌。迄今至少有60多人死亡，另有70多名居民仍然失踪，恐已遇难。目前，当局也已经拆除了该建筑未倒塌部分。

坍塌事件发生后，有消息显示，物业经理和负责执行建筑法规的政府官员对此类结构和维修问题的风险可能管理不善。

原因初探

导致Champlain Towers South倒塌的问题就像后来在附近另一栋建于1972年的北迈阿密海滩的Crestview Towers中发现的那样。在Champlain Towers South倒塌后，Crestview Towers的居民仅有一个小时的时间撤离他们的家。当局关闭了该建筑，因为其支撑结构出现了裂缝和腐蚀。

然而，大多数地区的建筑，即使是那些在20世纪70年代和80年代同时期建造的建筑，也没有显示类似的腐烂迹象。事实上，许多建筑维护得非常好，状况良好。

专家们得出结论，再有建筑物倒塌的可能性不大，一般来说，建筑质量是好的。虽然尚不清楚Champlain Towers South灾难的确切原因，但可能是因为支撑柱和墙壁的必要维护工作没有完成。此次事故凸显了良好监督的重要性，政府官员应确保法规得到贯彻执行。

佛罗里达州的建筑法规是全国最严格的法规之一，但近年来的执行情况似乎有所松懈。这里的建筑物被要求在40年后需进行再次检查，但一些建筑物并没有向当局提交所需的检查证书，或发现了问题但却没有及时处理而无需承担后果。

《纽约时报》的研究显示，在迈阿密戴德县，有300多座楼龄超过40年且至少有10层楼高。没有证据表明那个时代的高层建筑更容易出现结构或建筑问题，但由于最近的倒塌事件后人们的焦虑加剧，这些建筑确实面临更大的财务风险。

海滨老楼的维修负担

在现已拆除的Champlain Towers South公寓中，一套一室两卫、面积为1200平方英尺（约合110平方米）的公寓，在灾难发生前估计价值为430,500美元（约合278万元人民币），每月可出租2400美元（约合1.5万元人民币）。业主必须向公寓协会支付的维护和运营费用被列为每月650美元。2020年的年度物业税为1673美元。

但是据居外网房源显示，本地区新建公寓楼的售价可高达10万元人民币一平米。

像Champlain Towers South这样的海滨建筑由于年久失修、地面下沉和板条腐蚀而面临挑战。对于主要是中产阶级的业主来说，与自然力抗争的成本有时会高得吓人。

在离Champlain Towers South只有几条街的一栋大楼里，每个单元的业主都要承担大约2万美元的大楼维修费用。业主们每个月要支付350美元的费用，估计为期五年。

大楼和个别业主还面临着增加的保险费用。由于气候变化引起的风暴破坏加剧，佛罗里达州的保险价格已经在上升。现在，许多保险公司也要求提供证据，证明老建筑已经通过了最近的检查，保证了它们的安全。

公寓楼市场料不受影响

根据居外IQI查询数据，南佛罗里达州是美国第14个最受中国买家欢迎的目的地。我们预计这种买家活动不会受到太大的影响。中国和其他亚洲买家更倾向于购买豪华大厦的新建单位，而不是需要更多维护和更难远距离管理的老式楼房单位。

迈阿密有近3600名高净值的第二居所业主。这比美国其他三个城市都要多，在世界范围内排名第五。

在2021年的前四个月，迈阿密–戴德县价格在100万美元以上的公寓的销售与一年前相比攀升了300%；价格较低的公寓销售量攀升了92%。

外国买家对南佛罗里达州的海景房有巨大的需求，目前我们不认为这种需求会受这一事件影响。毕竟，人们对住在大海边的向往是与身俱来的。

佛罗里达州被誉为美国的阳光之州，不但是全美度假和养老圣地，以及教育水平极高的州，中部更成为美国发展最快的地区之一。这些优越的条件吸引美国和世界各地的移民来此定居。

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疫情让泰国楼市深陷严冬经纪人谨慎乐观

新冠肺炎疫情让泰国经济遭遇重创，旅游业几乎完全陷入停滞，曾经一度十分火爆的房地产市场也陷入了严冬。

多家机构的研究都显示，2021年泰国公寓的售价和成交量同比均出现明显下滑，这与外国旅客、买家的大幅减少有较为明显的相关性。

不过随着疫情在全球范围内趋向平缓，同时疫苗接种率逐渐升高，一旦国际的旅行限制政策逐步解除，泰国楼市有望看到反弹的曙光。

7月1日，泰国已对外国旅客开放普吉岛，允许已接种新冠疫苗满14天的游客入境，且无须隔离。根据泰国政府目前的计划，最晚10月份将会开放全境。

开放国境能给泰国经济、旅游业带来多少实际利好，现在还难以判断，但对于房地产经纪人而言，这无疑是他们期盼已久的消息。

亚洲房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）一项针对154名泰国房地产经纪人的问卷调查显示，35%的受访者认为，海外买家在泰国的投资额将在2022年回到疫情之前的水平；另外有30%的人则认为至少要等到2023年；认为今年就能恢复正常的只有5%。

公寓价格下滑、交易量暴跌

泰国国家社会经济和发展委员会的数据显示，2020年泰国国内生产总值（GDP）下降了6.1%，创1997年亚洲金融风暴以来最大衰退，当年外国游客人数仅有670万，与2019年的近4000万相比，同比减少了约83%。

2021年上半年，泰国经济虽然有所复苏，但并未如此前预期的那般迅速。

6月23日，泰国央行调低了该国今明两年的GDP增长预期，将2021年的GDP增长预期由3%下调至1.8%，2022年的GDP增长预期则由4.7%下调至3.9%。另外，尽管泰国政府将逐步开放国境，但泰国央行对今年旅游业的前景依然十分悲观，将此前预测的访泰游客从300万人次降至70万人次。

与旅游业类似，泰国的房地产市场也仍在低谷徘徊。

据泰国开泰（KASIKORN）研究中心统计，2021年上半年泰国住房预订量仅为2.1万套，同比萎缩24.2%，创五年来的新低；同时新开盘的住房也仅约2万套，同比萎缩35.0%。

开泰研究中心预计，2021年下半年房地产开发商仍将面临诸多挑战，比如出清待售住房库存、经营成本增加、劳动力短缺、融资成本上升等问题。不过随着疫苗接种率提高以及对游客开放边境，下半年楼市的整体预期将好于上半年，2021年全年的住房预订量料能达到5.6万~5.8万套。

除了预订量，价格下跌的趋势似乎也未全面扭转。

房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）6月中旬发布的报告显示，以曼谷为例，2021年一季度，该市中央商务区（CBD）的公寓平均售价约为每平方米25.1万泰铢，同比下降6.3%，环比下降0.1%；城郊地区的公寓售价约为每平方米12.3万泰铢，同比下降17.6%，环比下降0.2%；远郊地区的公寓售价约为每平方米6.86万泰铢，同比下降15.3%，环比下降0.3%。

➤ 泰国房产均价回落到100万以下一套，抄底捡漏趁现在！

莱坊预计今年二季度曼谷的公寓价格将会止跌，但考虑到目前还有7万公寓待售，价格快速反弹的可能性并不高。

与其他机构观点类似，莱坊也认为疫苗接种率和国际旅行限制的解除将是泰国楼市未来复苏的关键。

图中这套曼谷的开发商一手房，原价450万泰铢，现降价至399万泰铢，即约¥80万。距离BTS On Nut（安努）站仅600米，旁边就是Big C大型购物超市，前往两大机场也十分快捷。点图了解更多

外国买家何时回归

根据泰国政府房地产信息中心的最新数据，2018~2020年间，中国客户是泰国公寓的最大的外国买家，其次是俄罗斯、法国、英国和日本。

2020年泰国成交的公寓中有9%被外国买家买走，其中比例较高的地区是春武里府（30.3%）、清迈（18.5%）和普吉岛（17%）。外国投资者对市场的实际影响力还要更高，因为在价值500万~5000万泰铢的中高端公寓市场，外国买家的占比高达20%。

但因为疫情，2020年外国买家对泰国公寓的购买总量同比下降了34%。其中，跌幅最大的是日本买家，同比减少了58.6%；俄罗斯的买家减少51.4%；中国买家减少了31.1%。

对于外国买家何时回归，泰国政府房地产信息中心执行主任维拉特卡潘（Vichai Viratkapan）表示，第一要看来自中国的买家什么时候能够大批回来；第二也要看泰国政府是否为民众接种足够多的疫苗，只要接种率够高，外国游客就会很安全，就更有可能重新开始旅行。

➤ 居外IQI看点：外国买家何时重返泰国楼市？

居外IQI集团联合创始人、执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，居外网内部的询盘量显示，在经历了四个季度下降后，中国人对泰国住宅的兴趣在过去两个季度出现了明显反弹。

奇米尔称，2021年第一季度，中国买家对泰国房产的询盘量比一年前增加了38%，由于一年前正值全球新冠肺炎疫情暴发，这一增长被放大了，但仍然是一个值得欢迎的趋势。

至于这种反弹是否会在2021年持续下去？现在还难以判断。虽然中国对疫情的控制十分到位，但泰国其他几个传统的外国买家来源国的疫情一直在反复，因此楼市也可能会失去反弹动力。

经纪人对前景谨慎乐观

泰国房地产市场目前仍处于冬季，但回暖的春风似乎要来了，至少多数泰国经纪人这样认为。

前述居外IQI针对泰国经纪人的问调结果显示，72%的受访者认为，最晚到2022年泰国就可以实现集体免疫，从而不再受到疫情的困扰；44%的受访者认为2022年第二季度之后，外国买家在泰国楼市的投资将会再度上行，27%的人认为会持平；同时70%的受访经纪人认为，最晚到2023年，外国买家就能恢复疫情之前的购买水平。

泰国政府日前表示，正在考虑一切可能来刺激房地产市场并鼓励外国投资。

绝大多数（88%）经纪人均认为，如果提高外国买家持有公寓单位的比例上限，并允许外国人拥有住宅土地的所有权，将给楼市带来巨大的刺激作用，尽管这项改革最快可能也需要3~5年的时间。

➤ 重磅！泰国终于要向外国人开放别墅产权了

对于房价走势，泰国房地产经纪人整体而言仍较为谨慎，他们预期未来一年新房的平均涨幅为2.8%，而二手房价格和租金基本将保持现状，预期涨幅低于1%。

如果泰国市场重新全面开放，79%的经纪人认为，来自中国的买家将首先大量回归，其次则是来自新加坡的买家。

奇米尔表示，居外网的买家询盘最新数据显示，泰国是亚洲跨境买家的第三大热门目的地，占所有亚洲买家询盘量的10.6%：

“如果只看中国买家，泰国一直是他们在世界上最受欢迎的海外购房目的地，自2018年以来一直如此，疫情也并没有改变这个趋势。”

来源：第一财经

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房产好景依在疫境买房去

过去一年的冠病疫情，并没有对房地产领域造成明显冲击，反而是多国市场的房产买盘增加，价格也在上升的轨道。

不久前，亚洲房产科技集团居外IQI，对马来西亚消费者展开调查，受访者当中有48%表示，预计房屋价格将在2021年上扬，在每5位受访者当中，有2位或40%披露，他们考虑在今年内购买房屋。

近半大马人看好今年房产

调查报告指出，42%的受访者宣称，不准备在今年内购买房屋，另外18%则说还未做决定，这一次的调查访问，更多人认为，房屋价格会上升，共有48%的受访者这样预测；认为房屋价格会“大幅度下跌”只有3%，预计房屋价格“会下跌”的有34%，比预测会上升者少。

该公司首席执行员卡西安沙里（Kashif Ansari）认为，那些在2021年购买房屋者，较后将从屋价的上涨中受惠，他说：“拥有房产是建立财富的关键”，特别是当我们预测，从现在至2025年，房屋价格将迅速走高，至于没有购买房屋者，将会错失我们预期出现的房产牛市期。”

他补充，今年有47%的沙巴人表示，计划或探讨在沙巴购买房产，至于砂拉越，情景显示乐观，有62%的砂拉越人预测，房产价格将在今年内上升，比全国的48%认为会涨价高了14%，只有24%认为，房产价格将在今年内下跌。

年轻人买房最乐观

与此同时，年轻人对房产市场的看法保持正面，他们可能或考虑在今年购买房屋，关于房屋价格的预测，他们比年长者的看法较为乐观，其中Z世代是最乐观的世代，有62%的年轻人深信，屋价会在今年扬升，去年认为价格会下跌的有21%。

至于看淡房屋展望的以长者居多，年龄在57岁至74岁的年长者占42%，比认为房屋价格会上升的38%比率较高。

此外，年龄在24至39岁的Y世代看法最正面，他们当中的50%预测，房屋价格将在2021年上升，比认为会下跌的31%高。

除此之外，年龄在41岁至56岁的X世代，乐观者比看淡者多，其中47%预测，房屋价格会上升，35%则预测，房屋价格会下跌。

调查结果反映，有兴趣在今年内购买房屋者，男性比女性多，不肯定是否会在今年购买房屋者，也是男性比女性多，其中女性占19%、男性占17%。

全球房产料有强劲涨幅

根据海外媒体的一项调查，全球房产市场将在今年飞升，价格处于上扬格局，预计今年会有强劲涨幅，一些国家的房屋平均售价，今年已经上升至达到令人张大眼睛的水平，在抵押贷款利率偏低的情况下，各国人民开始接种疫苗，以及防疫限制措施放松的推动下，估计房屋价格上升的趋势料将持续下去。

澳洲加拿大房价料双位数增幅

2021年5月中，海外通讯社对100多位房地产市场专家展开调查，调查结果显示，与3个月前的情况比较，美国、英国、加拿大、澳洲和迪拜的房屋价格将大幅上升，这与3个月前认为房价会上涨的比例进一步提高，超越了国内生产总值的预期增长，以及消费者价格通货膨胀。

根据报道，澳洲和加拿大的房屋价格，预计将在2021年内取得双位数增幅，而迪拜的房屋价格，预计将是6年来首次上扬，由于政府的持续支持，以及对更大居住空间的需求增加，英国的房屋热潮也将持续下去。

此外，在供应量偏低的推动，美国政府巨额支出，以及接近零利率的支撑下，预计美国的房屋价格将快速上升，涨幅是2月份预期的2倍。可见贷款低利率、政府提供援助，有助于激励房产市场。

冠病疫情改变人们对购房的要求，最好是拥有较大建筑面积，可以应付居家工作空间需求，如果能有强稳、快速的网络，即使房产单位坐落在郊区，都可以纳入成为置产的考量。

借镜加拿大疫境财富激增

在北美的加拿大，房市好景期推动冠病疫情涨潮，进而推高加拿大家庭的财富。在严重、深化的经济危机，不少加拿大人反而比过去较富裕。

根据海外媒体的报道，由加拿大统计局发布的数据，从2019年尾开始，加拿大的家庭资产净值跃升超过6000亿加拿大元，尽管有大约300万人失业，而且失业率上升至历史性高位。

有关数据显示，加拿大中央银行及联邦政府努力改善经济，在经济体系释放现金，支撑家庭的资产负债表，提供经济衬垫，中央银行削减利率激励房产市场，政府的扶持抵消收入下跌的不足。

以人均基础来说，2020年第三季，家庭的资产净值达到32亿零441万加拿大元，比2019年尾增加1万2000加拿大元。家庭持有土地和住宅单位的价值，这一年大约增加4400亿加拿大元，可以说是财富增加的主要来源。

这段期间，抵押贷款债务也同步增加，以融资其中一些房屋的购买，如今，已接近资产价值的水平。

大马买家偏爱高价房产

我们来看亚洲房地产科技集团居外IQI的业务表现，与2020年首5个月比较，该公司在2021年的新房产销售增加超过293%。虽然面临冠病疫情冲击，而且市场基本面保持疲弱，可是，该公司的销售业绩，却取得强劲的增长幅度，真的令业者感到意外。

这家房地产科技集团披露，该集团在马来西亚完成价值8800万美元的新房产销售，在截至2021年5月10日的那一周，数额比去年同一周的超过5000万美元，大约增加了75%。

更重视时尚生活特色设备

该公司联合创办人卡西安沙里说，尽管冠病疫情升温，不过，这期间有两个房产项目（D’Cosmos及The Fiddlewoodz），今年的销售业绩显示强劲。

上述两个项目的房产单位，售价皆比被定位为可负担房产的价格高，每单位售价在67万6000令吉至85万4800令吉之间。

卡西安沙里表示：“今天的房产买家，比过去较重视时尚的生活特色与设备，卖得最理想的单位，至少拥有两个卧室、两个浴室，此外，其中一些还设有书房。”

他说，限制跨境旅游，以及实施行动管制令，并未影响该集团在马来西亚的销售业绩。在行动管制令期间，房产销售增加，该公司的科技平台方便继续提供买家购买房屋服务。

他补充：“观察家注意到，经济与就业情况，以及收入增长，料将在冠病疫情过后迅速反弹，而且增幅将比疫情前更大，房产需求与价格皆上升。”

“拥屋运动”助振兴房市

卡西安沙里说，在贷款利率偏低的情况下，推动市场对房产需求增加，政府继续延长“拥屋运动”（HOC）计划，加上政府推出产业相关措施，包括复苏经济计划的奖掖，这些皆有助于振兴房产市场的活力。

说到“拥屋运动”（HOC）计划，这一次与2019年提呈的重点，基本是一样的。为了协助马来西亚人民购买到自己的房屋，政府在2019年已开始推介“拥屋运动”（HOC）计划。

2020年因为冠病疫情冲击房产市场，政府在振兴经济配套中，重新推出“拥屋运动”（HOC）计划，首相丹斯里慕尤汀在2020年6月5日的演讲中，宣布推出“短期经济复苏计划”（PENJANA），在不少措施当中，其中一项是重新推行“拥屋运动”（HOC）计划。在2021年5月31日，首相宣布“拥屋运动”（HOC）计划延长至2021年12月31日。

房地产顾问认为，如果尚未敲定购屋计划，不过，有准备购买房屋者，这是个机会，应该把握机会来到眼前，实现购买房屋的梦想。

享有优惠减少支出

如果购买“拥屋运动”（HOC）计划下的房产单位，可享有一些好处和优惠，以减少一些财务上的支出，其中的好处和优惠包括：

豁免房地产转名文件的印花税（首100万令吉）。购买住宅房产单位，售价的首100万令吉可享有100%的豁免印花税优惠。
如果购买的是售价介于100万至250万令吉的房地产，超过售价100万令吉的转名印花税，将从4%减少至3%。
豁免房屋贷款文件印花税，所有在“拥屋运动”计划下的房地产，房屋贷款文件都可以享有豁免印花税的优惠。
房价折扣10%*，除了免印花税外，购屋者还可享有房地产售价至少折扣10%的优惠。

*注：这个10%的屋价折扣，是根据有关房地产项目，已获得APDL批准的定价进行折扣，至于那些已获得入住文件房地产项目，则根据目前的售价给予10%的折扣。

来源：星洲日报

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