2015亚太区展望排名 新加坡房市投资下跌

据《联合早报》近日报道,新加坡政府推出的更严厉降温措施导致投资者对当地房地产市场的投资兴趣持续下跌,新加坡在2015年亚太区房地产投资展望的排名中再度下降,从第七位下跌至第九位。

2015亚太区展望排名 新加坡房市投资下跌

东京雅加达大阪名列前三

新加坡普华古柏会计师事务所(PWC)及城市土地学会(Urban Land Institute)昨天联合发布的“2014年亚太区房地产趋势与展望”的调查报告指出,新加坡明年的投资展望指数为3.16分,在参与调查的22个亚太市场中名列第九,比上一轮调查的第七名,下跌了两个位置。

在投资展望指数列居前三的城市依次是东京、雅加达和大阪。

新加坡曾于2011年与2012年取得亚太房地产投资展望排名第一,但过去三年它的排名连续下跌。

报告指出,新加坡房市的排名一再下跌,与政府推出的降温措施不无关系,特别是2013年推出的严厉降温措施,令当地房地产投资情绪大大受挫。

报告说:“虽然新加坡房地产价格大致维持稳定,但住宅和商业房地产交易却有显著下降。这也促使外国和国际投资者转向海外市场寻求投资项目。”

截至今年第三季,新加坡私宅价格约下跌了3%,但同时期的新私宅和转售私宅销量却分别下跌了52%和34%。

展望新加坡楼市明年的情况,普华古柏会计师事务所合伙人姚志强预测,明年房地产价格将持续趋软,下跌幅度介于10%至15%。

他说:“房地产市场需要有一定的成交量,以支撑市场的可持续发展。照目前情况来看,房价唯有下调,才足以维持市场的活跃度。”

姚志强也指出,不同类型私宅,将有不同的价格跌幅。像位于第9邮区和第10邮区的乌节路高档私宅,跌幅预料介于10%和20%。像圣淘沙升涛湾一带的私宅,跌幅更可能高达40%。

尽管如此,姚志强强调,新加坡基本面良好,一些趁金融风暴时期购房的投资者,也仍坐拥资产账面盈利,并不急于将私宅卖出。因此新加坡楼市预料不会出现崩盘情况。

他建议说:“一些投资者期待房价下跌至谷底才出手,但你很难准确判断房地产周期的最低点。投资者不妨考虑在明年第二季或第三季,美国联邦储备局预计加息后,开始入场购房。”

就整个亚太区域而言,日本将是投资者在明年青睐的房地产投资地区,像东京和大阪在投资展望中分别排名第一和第三。报告指出,日本首相安倍晋三的“安倍经济学”(Abenomics)产生积极效应,让投资者看好日本房地产的增值潜能。

亚太区房地产趋势与展望调查今年已步入第九个年头,共有385名房地产投资者、发展商、房地产公司代表、贷款方、经纪公司及顾问等参与调查,调查范围包括22个亚太市场。

报告指出,新加坡的排名一再下跌,与政府推出的降温措施不无关系,特别是2013年推出的严厉降温措施,令新加坡房地产投资情绪大大受挫。

 

 

 

 

百年中国香港豪宅以51亿港元出售 创有史以来最贵记录(组图)

曾经引发保育争议的何东花园,最终以51亿元(港元,下同)成功出售。这座有近百年历史的山顶豪宅,成为历来最贵的私人屋地(住宅连地皮)成交。(世界最贵十大豪宅

售价51亿的中国香港最贵豪宅——何东花园远景

何东花园是中国香港著名商人何东所兴建,约有90年历史。中国香港土地注册处21日数据显示,何东花园由海外公司SEASONGLITTER购入,作价51亿元,低于业主70亿元的目标价。买家是透过公司名义购买物业,要支付7.65亿元的买家印花税和4.34亿元的双倍印花税,税款合共约12亿元,成为楼市调控措施下,款项最高的纳税个案。

现时还未清楚买家购买何东花园后,会作什么用途。有业界人士预期用地若重建为洋房群,每平米售价会超过100万元,或再创洋房售价新高。数据显示,何东花园地盘面积约12.4万平方英呎(每平方米约等于10.7平方英呎),可建楼面面积约6.2万平方英呎。

中国香港最贵豪宅-何东花园 何东花园业主何勉君

高纬环球大中华区评值及专业顾问部董事张翘楚表示,预期新买家很大可能会兴建洋房,最快2至3年后落成。按目前同类型的洋房售价来估计,相信何东花园重建后每平方英呎售价或会超过10万元(即每平米售价超过100万元)。

中国香港著名商人何东爵士,是拥有华裔血统的混血儿。他在1923年用6.6万元购买何东花园地皮。1941年这里曾用作抗日的后勤物资集散地及信息收发站,所以受到日军多次空袭和轰炸,导致部分建筑物破烂不堪,其后重建。

何东花园融合了中国及欧洲的建筑风格,被称为“中国文艺复兴”风格,是中国香港现存历史最悠久的“中国文艺复兴”建筑。中国香港古物古迹办事处在2009年建议将何东花园评级为一级历史建筑,但何东后人、现任业主何勉君提出异议。2012年中国香港特区政府曾提出以地换地和收购业权等方案,以30亿元收购及保育何东花园,但业主方面提出的索偿金额高达70亿元,何东花园最终未成为保育建筑。

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海外地产投资陷阱 中国富豪会踩中几个?

现在是时候对中国投资者美国房地产投资项目中遇到问题的环节进行总结了。首先,在选择投资目标地区时,很多投资人都忽略了比较、分析目标投资城市或地区房地产市场的历史和趋势,而只是跟风投资。殊不知一些投资热门大城市,以及一些看似收益率较高的中小城市甚至偏远地区,其市场并不稳定,长期投资往往存在高风险。举例来说,加州的洛杉矶因其气候宜人、华人聚集、离国内直线距离最近等优势,长期以来都是华人非常钟爱的投资标的。

海外地产投资陷阱 中国富豪会踩中几个?

但若进行更全面的分析就会发现,一是加州处于环太平洋巨大的地震裂缝带上,时刻存在着地震等自然灾害的隐患。二是从洛杉矶房地产市场的过往历史趋势来看,在2008年经济危机时期,洛杉矶的房价下跌了50%以上,波动性极大。相比之下,纽约以及华盛顿特区的房地产市场在金融危机时期仅下跌了10%至20%,抗跌性极强。并且这两个地区所处的地理位置环境稳定,遭受自然灾害的风险也较小。此外,纽约作为美国唯一的一线城市,除了其一直以来占据的金融、文化中心地位外,随着康奈尔大学等高科技、教育研究机构的加入,正在逐渐被打造成“美东硅谷”科技中心,未来的纽约将是世界中心的中心。

其次,国内投资人常犯的错误是通过一些刚到美国不久或对美国地产缺乏真正了解的中介找寻项目,在没有或不具备能力详细分析项目价值及风险的前提下,就作出“粗放式”的决策,以至于往往高价入场或接手了比预期风险高得多的项目。

事实上,在美国,专业的地产投资者一般在决定进入一个地产项目之前,会对项目的投资地点、市场环境、项目性质等方面都进行细致、全面地分析。比方说投资一个公寓项目时,就会对一系列相关细节作详细的分析,包括项目所在地及该地区房地产市场过往趋势、抗风险及保值能力;公寓楼具体地段,周围交通及社区环境;项目建造完毕是出售还是出租,该地区公寓购买/租用需求,周围同类公寓入住率/空置率,出售/出租均价;该项目所在地的具体情况,如是空地,该地皮有否潜在建筑、环保等问题;如是旧建筑翻新的话,项目有没有钉子户情况等等。只有靠科学到位的分析研究,而非光凭粗略的感受,才能准确判断项目的利润空间、潜在风险及项目价值,从而避免掉进高价入场或有不可把控风险的陷阱。

不得不提的是另外一个容易出错的环节,那就是在签订项目合约之前,中国投资人常犯的错误是未对合约条款作深入了解,即贸然签约进入。正如之前一点所列,很多投资者在遇到看着“顺眼”或听着“靠谱”的项目时,缺失了对项目性质、地点及利润空间的仔细分析,也没有阅读、研究合约细则,就匆匆签约,并支付定金,忽略了项目真正的潜在风险,及合约中是否有保护投资者自身利益的条款细则。而当签完约,再回头进一步分析时,往往会发现项目的一些不可操作性问题,导致项目进程拖延,支出大量增加,甚至项目流产,定金丧失。例如有投资者匆匆签订了一处房产开发项目合约,签约前没有注重对条款日期等细节的把控,待项目进行尽职调查(duediligence)后发现存在环保问题,再欲退出时,却发现合约所签订的条款完全没有保护投资者的利益,被扣的定金至今未追讨回。

在接下来的环节中,就是在项目开工之后,投资者因不了解项目本身所暗含的风险,又不熟悉美国当地法律法规,很容易吃大亏。比如有投资者没有咨询熟悉当地情况的专业人士,即以较低廉的价格买入一块土地,打算建几十栋别墅,自以为捡到便宜。怎料项目开始运作后才发现自己所购买的一整块土地尚未分割,而按美国当地相关规定需向政府申请土地分割,其流程大约需要2至3年甚至更久。这样一来,原本计划2至3年完成的项目就拖延到了至少5至6年,严重影响了项目进程和资金回报率。

再如在建造项目时,投资者往往为了减少成本,贪图便宜,选择报价较低的施工队,而忽略了其施工能力及质量,导致在施工过程中一些工序未按照当地规定标准进行操作,而当有关部门来进行检查时,项目就会因违反规定而被迫停工,而每次停工动辄就耽误两三个月的时间。国内投资者若找不到合适的资源解决这些问题,就会大大拖延项目进度,从而导致成本飙升,利润大减,甚至最终令其变为亏本的项目。

还有一些投资者,因不熟悉相关标准等原因,在建筑过程中从国内进口一些未经严格筛选的建筑材料,而这些材料在项目验收检查时过不了关,或大大降低原项目的品质,极度影响之后的销售速度与价格,造成得不偿失的后果。

要在这波赴美房地产投资的热潮中避免跌入法律法规和项目风险的陷阱,最有效的策略有两点:一是遵循房地产业的黄金准则——“地点,地点,还是地点”。在美国众多投资目的地大城市中,纽约、华盛顿等少数城市,以其自然环境稳定、房地产保值及增值功能强等优势,投资前景较其他城市更被看好。第二点,也是对中国投资者来说更为关键的一点,就是寻求熟知本土法规和市场的专业团队的支持和合作,而不是单单聆听非专业或对美国市场缺乏深入了解的中介的片面之词便草率入场。

 

新加坡房地产不会崩盘的两大因素

政策因素

新加坡房地产非常特殊。 新加坡最大的房屋供应来自新加坡政府机构 – 建屋发展局 (HDB)。据统计,新加坡8成人民居住在政府组屋。政府组屋只供新加坡公民和永久居民。 公民一般会用公积金缴首付和房贷向建屋局申请买房。 收到申请后筹备建筑,申请人在等候2-3 年后领到房子。此外,购买建屋局新组屋五年之内不能转让。因此房屋需求一直在供应之前,房屋局出售政府组屋的价格也一直是有增无减。 这个制度形成了一个安全网,支撑着私人房产价格。

在5月份刚刚结束的建屋局销售活动显示了房屋市场需求的潜力。从5月24~28号,建屋局推出了33832套房屋让公民申请认购。在短短的5天内就收到了1.4153万申请。供应超出了需求4倍,相对于1.0770万个申请不成功的家庭。部分有能力的或等不及的家庭只好买私人楼宇。

Number of Applications Received as at 28 May 2014

自从2009年新加坡政府不断推出市场降温措施,如收紧房贷顶限和缩短房贷偿还期,征收卖方及买方印花税等政策。可是市场需求还是推动房价上升。直到新加坡金融管理局实施了借贷总偿还比例政策(TDSR)限制总偿还比例与收入的60%,房产交易才开始降温。

供求因素

据市区重建局2013年第4季度统计,私人楼宇空置量合计1,8003个,空置率为6.2%。可是正在筹建的私人楼宇高达8,4917套,并将在未来5年内完成。虽然,私人房屋需达到每年约1,2000到1,5000套, 估计近期内空置率有上升的趋势使得房价也有下调的压力。

事实上开发商已经给折扣以及买方印花税回扣等优惠。投资者如果不需要在新加坡贷款,不受总偿还比例政策(TDSR)引向,现在正是一个买房的好时机。 

降温措施虽然有效的控制投机性炒房,可是真正想在新加坡置业的投资者仍然偏爱这个独特城市。由于新加坡是双语国家,华人占70%以上,再加上地理位置比美加或澳大利亚更靠近中国,教育,医疗及治安良好。因此,越来越多中国人选择移民新加坡。根据新加坡人口统计数据,在2013年新加坡人口达到539.9万。其中新加坡公民占384.48万,永久居民占53.12万。也就是说外来人口达到155.45万人!另外在2013年新加坡人口增长率为2.4%,大概在12万-13万之间。其中出生率是大约4万个婴儿。以此可推测新增外来人口大约8万人。

新加坡投资移民可享受新加坡超低税率或免税,还可实现国际合法避税。

新加坡政府推出一系列措施协助在新加坡经商的外籍人士,符合条件即可获得不同程度的税务减免。同时,公司在新加坡国家以外发生的业务交易利得,可不向新加坡政府纳税。新加坡与多个国家和地区所签署的自由贸易协定(FTA),方便企业有效的进军国际市场,创造更大的商业和投资机会,并有机会获得更多的关税减免。

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