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2015全美房屋租金最高城市Top25 旧金山名列第一

2015年3月旧金山一卧室套间房屋租金中位值是$3,460/月，是有史以来最高记录。纽约一卧室套间房屋租金中位值是$3,000/月。纽约和旧金山的两卧室套间房屋租金差距更大，旧金山两卧室套间房屋租金中位值是$4,650/月，比纽约的房屋租金高$1,000多。

旧金山以其租房市场可观的利润打败纽约，连续9个月位居全美房屋租金最高的租房市场榜首

(注： San Francisco  旧金山、New York 纽约、Boston 波士顿、Washington 华盛顿、 Oakland 奥克兰、San Jose 圣若泽、Los Angeles 洛杉矶、Miami 迈阿密、Chicago 芝加哥、Seattle 西雅图)

但全美房屋租金最高的4各社区都在纽约。纽约的特里贝克区，麦迪逊广场公园北区，熨斗区，休斯顿街北区的一卧室套间房屋租金$4,000/月。旧金山的豪华俄罗斯山一卧室套间房屋租金的房屋租金并列第四$3,830/月。

然而，一项新的分析显示纽约公寓房屋租金中位值（今年是$2,700）占纽约一般人群收的58.4%，几乎是正常房屋租金-收入比33%的2倍。分析中还指出：“收入增长停滞，租房供应短缺，房屋租金增长迅速导致纽约成为全美房屋租金最高和最具挑战性的租房市场之一。”

旧金山不是唯一上榜的海湾城市。奥克兰和圣何塞也进入榜单前十，主要因为整个地区都处于人口不断增长但住房短缺的状况。而东部海湾城市当前也是全美房屋租金增长最快的地区之一。

以下是2月全美房屋租金最高城市榜单，波士顿，华盛顿特区，奥克兰进入前五。

(1.旧金山；2.纽约；3.波士顿；4.华盛顿特区；5.奥克兰；6.圣何塞；7.洛杉矶；8.迈阿密；9.芝加哥；10.西雅图；11.圣地哥；12.费城；13.明尼阿波利斯；14.丹佛；14.波特兰；16.亚特兰大；16.达拉斯；18.长滩；18.巴尔的摩；20.休斯敦；21.奥斯汀；22.密尔沃基；23.维珍尼亚滩；24.夏洛特；25.纳什维尔。)

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2016纽约”准现房”即将涨价 8大实惠买就省￥30万

很多到美国买房的人独爱“准现房”，这是因为准现房的价格比现房的价格低，可选空间大，未来升值潜力高，交房时间短等诸多优势。眼看着2015年已经过半，明年这些高端准现房变现房后，价格肯定会有所增长，且涨幅较大。而且随着前期大批量的火热销售，到后期“现房阶段”就不会有过多的选择空间了。所以还等着什么？在涨价前，纽约“准现房”买起来！

2016年纽约“准现房”即将涨价

购买纽约的准现房你又能得到哪些实惠呢？

实惠一：价格比现房便宜多了

为了更多地吸引资金，在“准现房”的销售中，房产开发商都在价格上有较大的优惠。无形之中提高了期房的性价比优势，特别是一些城市中心地段的高端物业。

买“准现房”的好处就是买下来后很快就会看到涨幅。您会看到开盘后不到几个月的时间，低楼层的公寓都比您购置的高楼层要贵了。新房建造可能持续1年到多年不等，在这个时间段里整个区域如果在持续增涨，那这个“准现房”自然而然也会稳中上涨。如果当出售的速度比建商的预计还要快，那建商也可能会要涨价。

实惠二：享受纽约市独有的421-A减免税政策

纽约全市5个区的部分地点新建公寓可享受421-A减免税政策，该政策最多可减免15年的房地产税，至少能为在纽约市买房的人省去几十万人民币的房产税。

实惠三：周边配套得到充分改善

如果是在一个相对较新且有潜力的房产市场新区，如纽约布鲁克林的威廉斯堡区，或许原先没有过多的基础设施，但由于近年该地的火爆程度，不等开发商自己完善周边环境，政府也会及时“出面”，投资大兴土木，建设铁路、社区，改善交通状况等。比如纽约布鲁克林的威廉斯堡区，它就在纽约市的2020水岸远景计划。政府将投资大量资金用于改善周边设施，带动更强的经济发展。

实惠四：租金回报走高趋势较猛

随着开发住宅的增多及周边配套的日益完善，形成了一定的规模及人气后，该区域的房价也会出现相应上涨，特别是一些城市的新中心区域，价格的涨幅往往会超出所有人的预料，而投资期房的消费者也可以从中品味到升值的乐趣。随着就业人口的增加，这些区域必将成为将来的CBD核心区域，那么将来的租金回报（ROI，RETURNON INVESTMENT）势必较高。

实惠五：相比现房楼层户型选择多

人们通常可发现在一栋已建好的现房中去选房时，往往层次好和朝向较好的房子基本上早已是名花有主，余下的大多是一些层次不太理想，朝向不佳的房子了。而买房可说是每个家庭的大事，住房层次朝向是否适合将影响采光、通风，而这些直接影响生活质量。如果买“准现房”可以在买主很少的时候介入，这时可以选定位置较好的房子。

实惠六：比期房要更快收房更安心

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目瞭然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。与期房相比，最大的优势就是，准现房已经是看得见摸得着，配套准现房的小区在看房的时候是可以让购房者进入感受的，小区内有什么配套，已经不需要通过售楼人员来为你讲解。

实惠七：内部装修设计科技更新紧随潮流

而买“准现房”的另一优势之一则是房型设计上的优点，从市场角度来看，房地产开发商们对设计是十分看重的，因为设计的好坏将直接影响产品的销售。所以相对现房而言，期房的房型设计大多是采用了当前最为前沿、最人性化的设计理念，很好避开了当前市场上现房所存在的诸多设计弱点，也保持了较高的居住舒适度。

实惠八：工程质量“透明”可见

“准现房”相对于现房而言，工程质量随时可见，便于监督和提出意见。目前的开发商也特别注重对工程进度的展示，在开发过程中，购房者可以随时去观看工程进度，对于房屋结构、墙体构造、水暖电等设备管路、管线、接口这些建好以后不易观察的部分，这时都可一览无余，有效避免了购置现房时一些无法改变的质量问题。

客观来说，购买“准现房”的好处还是比较多的，也远远没有某些消费者想像的那般不可信赖。但是，不得不说的是，不管是选购期房还是现房时，都要选择一家以品质质量为企业核心宗旨的大型房产开发商。在确保品牌实力过硬、服务态度积极的前提情况下，这时候“准现房”往往是一个比现房更好的选择。

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2015年5月美国房价趋势报告

随着美国就业形势的改善和房贷条件的放宽，5月份美国房价继续着近几个月来的平稳状态，但逐渐有所起色，较四月份上涨0.5%，比去年同期上涨了3%，均价达到了179200美元。

中国买家最为热衷的几个都会区房价依然平稳，涨跌互现。西雅图、旧金山、洛杉矶都会区均较上月有所上涨。

在成交方面，得益于首次购房者踊跃进入房地产市场，5月美国旧房销量升至2009年11月以来高点。而5月份美国新房销量环比继续回升，显示房地产需求复苏持续。从数据上看，美国住房市场乃至美国宏观经济二季度都将保持稳健复苏态势。

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宽松的信贷环境、向上的消费者信心以及持续改善的就业市场环境，都会帮助美国房地产市场在今年夏天保持前进动能。美国全国房地产经纪人协会甚至预测，今年年底前美国住房中间价有可能超过2006年的峰值水平。

其他指数方面，美国住宅建筑商协会公布的数据显示，美国6月住宅建筑商信心指数升幅超出预期，创今年9月来新高。美国3月未季调S&P/CS20个大城市房价指数年率增长5.04%。

推新政 或进一步刺激中国人来美买房

中国已经首次超过加拿大成为美国房产第一大海外买家。分析人士预期，未来购买美国房产的中国投资者只会增加，不会减少，尤其是考虑到中国政府将推出一个新的试点项目。该项目将为富裕的中国人投资海外房产创造便利。

据报道，政府在筹备于今年晚些时候推出新的试点项目──合格境内个人投资者机制(Qualified Domestic Individual Investor, 简称QDII2)，将允许境内个人投资者直接投资股票、债券、房产等海外资产。首批试点QDII2的城市共有六个，其中包括上海。

中国自2007年起开始实施境内个人年度购汇总额不得超过等值5万美元的规定。在QDII2机制下，该购汇限制将失效。

中国国际金融有限公司(China International Capital Corp.)的分析师认为，相比投资股票，QDII2更多地将促进中国个人对海外房产的投资，因为中国个人投资境外股票的渠道已经存在，中国投资者往往更喜欢购买硬资产。

居外网(Juwai.com)联合首席执行长Andrew Taylor称，等QDII2推出后，再过五年回头看，中国当前的跨境投资水平将显得很低。居外网为全球华人提供环球房源，帮助中国投资者购买海外房产。 他补充说，对中国投资者来说，美国是最合适的房产投资目的地，因为美国有庞大的现成房源，还有望开工新的建筑项目，外资所有权规定也比较自由。

对中国投资者来说，美国是最合适的房产投资目的地

美国和澳大利亚是中国人购买海外房地产的两大目的地。根据居外网显示的消费者活动，2015年第一季度中国购房者在美国的主要目的地是洛杉矶、纽约市、休斯顿、旧金山和奥兰多。居外网上中国购房者的平均房价为196万美元。

QDII2推出之际恰逢在美购房外国人排行榜中中国人位列榜首。据美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)的最新调查显示，在截至2015年3月的12个月中，在主要购买单户房屋和公寓的国际购房者中，中国人所占的比例为16%。加拿大人多 年来一直是美国房产的最大外国买家，此次以14%的比例排在第二，印度人以8%的比例排在第三。

QDII2仍将对潜在离岸投资者实施限制，也就是参与者将需要至少人民币100万元净金融资产（不包括自住房），海外投资不得超过其资产净值的50%。

尽管没有一个正式的项目让中国投资者购买海外房地产，但有几个项目使中国人可以购买海外股票。最初的QDII项目使内地投资者通过基金经理有机会购买海外股票。QDII是中国在全球金融危机爆发前推出的。去年底推出的沪港通使内地投资者有机会购买在中国香港上市的股票。

不过，人们不应预计QDII2项目推出后资金会大批流出中国。资金将流向回报更高的地方，随着北京放松货币政策以促进经济增长、美联储今年晚些时候 收紧政策，回报更高的地方更有可能是中国。据中国国家外汇管理局的数据，今年前五个月，中国净流入资金200亿美元。中资银行5月份净买入13亿美元外 汇，逆转了之前八个月净卖出的趋势。

居外网上中国购房者的平均房价为196万美元

亚洲投资者大举进军美国房产市场 西雅图房产为主要目标

地产行业杂志RealEstate Reports透露中国香港Gaw Capital有意以7.25亿美元的价格收购哥伦比亚大厦。

西雅图成亚洲投资者主要目标

美国资本市场分析人士指出，这桩正在进行的交易也标着着亚洲投资者大举进军美国房地产业的市场趋势。由一家名为Gaw Capital Partners中国香港公司领导的投资集团已经就购买西雅图最高建筑-哥伦比亚大厦达成协议，这意味着西雅图房地产市场继旧金山和洛杉矶后，成为亚洲投资者的主要目标市场。

亚洲商业地产投资者今年第一季度已经在美国花费了33亿美元。哥伦比亚大厦的开发商于1989年将大厦以3.55亿美元的价格卖给Seafirst银行，其继任者美国银行在1998年又以4.04亿美元的价格转手给Equity Office。在2007年金融危机爆发前，该大厦的最高价值为6.21亿美元。

目前，哥伦比亚大厦的所有者，位于波士顿的Beacon Capital公司对收购案不予置评。而业界分析人士指出，亚洲投资者在西雅图的投资行为已经持续数年，投资者的巨大兴趣并不代表着巨大的成功。

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美联储前主席格林斯潘：美国房地产市场正处停滞状态

美国的房地产行业通常会带领美国经济走出衰退，但是这次似乎不同。该行业是美联储前主席格林斯潘（Alan Greenspan）目前最大的担忧。他警告称，美国房地产市场发展正处于停滞状态。

美国房地产市场发展正处于停滞状态

当然，一些城市的建筑在增加，房价在上扬，但是美国整体住宅与商业地产并未恢复到大衰退（金融危机）以前的水平。

格林斯潘表示，“美国房地产行业并未触底，现在正处于长期停滞状态中。”

他还表示，在大衰退之前，房屋与建筑建设占据美国GDP的8%左右，人们当时预计这将会持续20多年，但是目前该行业仅占GDP的4%左右。

虽然格林斯潘承认最新公布的房屋数据显示房地产行业有所改善，但是他指出，独户住宅仍只是2006年及之前水平的三分之一。

格林斯潘之所以如此担忧，是因为从二战至大衰退之前的这段时间，美国经历了10次衰退与复苏的轮回，而房地产行业（包括住宅与非住宅）总是驱动经济反弹的主要力量。

他的观点与一些房地产专家不谋而合。

Case-Shiller 房价指数的联合创建者Karl “Chip” Case去年表示，在经历了50年相当稳固的增长后，美国房地产行业成为“有风险的事业”（crapshoot）。

他表示，“有关房屋自住率的调查结果比此前任何时候都要糟糕。”

当然，众所周知，大约10年前，格林斯潘曾警告国会，美国房地产市场有泡沫。

2005年6月9日，他告诉美国国会联合经济委员会，“尽管美国全国范围不太可能出现一个房价泡沫，但是一些地方市场有泡沫迹象，这些地方的房价似乎已上涨到无法持续的水平了。”

该泡沫最终酝酿成了一个巨大危机。太多美国人购买了他们无法偿付的房屋。

现在的问题是，美国房地产市场是否真的处于一个“新常态”，或者将会回到危机前水平。

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投资美国房产 拥有合法身法最重要

当有了一份稳定工作，购买美国房地产可以是个非常简单的过程，很有可能不需头期款就可拥有第一栋自住屋，而且美国房产的所有权是公开在政府备案材料中，随时可以查询。

如果您是外籍人士，希望在购买美国房地产过程顺利进行的话，有合法身分最重要

在美国没有法律规定说房地产买方必须是美国公民。事实上在美国购买房地产，外国人甚至可能有资格获得贷款。

不过如果您是外籍人士，希望在购买美国房地产过程顺利进行的话，需要做一些前期准备工作。

最重要的是要有合法身分，让您成为合法房产拥有者。这个身分可以是您做为一个个体或您在美国可能想要建立自己的公司。在美国投资房产，可以是个合法 的公司实体，称为一个有限责任公司，简称为LLC.有限责任公司。所受最大的经济损失，就是您初始的投入资本。作为LLC公司拥有者，您将享受美国风格的 额外机会，建立银行账户、公用设施和整体财产。有限责任公司将允许您建立美国身分。但这并不保证您国籍，它可能给您不同的签证状态和允许您留在美国工作签 证的时间更长。

最重要的是通过拥有美国房地产的所有权，建立了财务独立的第一步，也是一个非常丰厚的经济回报机会。

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2015美国房价最高的10座城市

最新数据显示，美国市场进入14年以来最稳健的时期，10个城市的房价已远远高于经济衰退前水平。

美国市场进入14年以来最稳健的时期

推荐房源：美国房产

  • 丹佛

中位数价差： (2008-2015) +33.92%

库存紧张，房价飞涨

  • 波士顿

中位数价差：  (2007-2015) +27.47%

收入未及房价的涨幅，令当地人苦不堪言

  • 华盛顿特区

中位数价差：  (2007-2015) +23.61%

这个城市是全球最有权有势人的家，但房价之高让它失去了一些优势

  • 匹兹堡

中位数价差：  (2008-2015) +23.28%

受经济危机的影响并不是很大，房价还在上升

  • 旧金山

中位数价差： (2007-2015) +19.7%

高新技术产业的发展带来了就业和财富的增长，房价也缓步攀升

  • 檀香山

中位数价差： (2007-2015) +18.01%

旅游圣地，并不适宜房地产交易。

  • 圣何塞

中位数价差：  (2007-2015) +10.07%

就业增长，房价攀升，加州的城市似乎都处于良性状态

  • 路易斯维尔

中位数价差： (2007-2015) +8.04%

  • 科罗拉多斯普林斯

中位数价差：  (2007-2015) +4.56%

驻军密集以及经费消减可能会影响它的房地产市场

  • 圣地亚哥

中位数价差： (2006-2015) -5.66%

这是一个美丽的地方，如果你的家安在这里，但收入没有跟上上涨的房价

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美国麻州房价几近爆表 房屋中位价现达32.45万

麻州(又称“马萨诸塞州”）房价涨幅似乎不见减缓。根据华伦集团(Warren Group)最近公布的报告，麻州房屋中位价格比去年涨了3%，现达到32万4500元。

麻州房价涨幅似乎不见减缓

推荐房源：美国房产

美国房产专家指出，冬季时由于冰雪封天，对房屋销量大为影响。但是，虽然销售量减少7.9%，房价却继续上涨，显示房屋需求仍大，房市强劲。房市的高需求加上待售房产不多，使得价格步步上扬。据麻州房地产协会的数据，过去31个月之内，麻州房屋价格有30个月都呈现上升。

在128公路内，几乎找不到新盖的小型房屋。全麻州建造房屋的数量也在下降。现在最大的问题是市场上待售的房屋数量不够多。

麻州房价普遍都在上涨，但有些城镇涨得特别多。据麻州房地产协会数据，米尔顿镇(Milton)的中价房屋上涨77%，现为75万3000元。该镇求售的房子数量掉了12%。

靠海的新罕镇(Hingham)中价房屋已超过95万2000元，市场上待售的房屋数量减了23%。魏斯伍德镇(Westwood)中价房屋上升42%，达到70万7000元。求售的房产数降低6%。

阿灵顿、麦德菲尔德(Medfield)、傅莱明罕(Framingham)、内堤克(Natick)、哈普京顿(Hopkinton)、尼顿 (Needham)、勒星顿(Lexington)、米尔福德(Milford)、牛顿(Newton)、北安多福(North Andover)、安多福(Andover)等城镇房价，都成长12%到30%不等。

碧波地(Peabody)、昆市(Quincy)、岩港(Rockport)和康克(Concord)等镇，也有8%到9%的屋价增值。

麻州共有公寓(Condo)的价格则因地而异。据房产资料，麻州整体公寓价格比去年下跌4%，现在的中价为30万5000元。销售数量也比去年降了 12%。但是有些城镇的公寓市场却很火热。如牛顿市，公寓中位价上升28%，至67万5000元。市场上求售公寓数量较去年减少33%。

阿灵顿公寓中位价格上升15%，现为47万2000元。布鲁克莱镇公寓中位价上涨14%，至67万2000元。波士顿公寓中位价上涨11%，达51万9000元。

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想要投资美国房产?这10座城市买不得

据个人理财备忘网站报道  买房是大多数华人在美国绕不开的话题。购房者发现，在密苏里州圣路易斯，该市的销售价格仅为平均市场价值的77%。其他类似的城市还有巴尔的摩 （78%）、宾州的比弗市（82%）、乔治亚州的Bartow（82%）则紧随其后。不过，其他地方的买家则最好准备支付溢价。

别在美国这10个城市买房

这个网站称，全美10个最糟糕的房地产市场有6个都位于加州，比如旧金山，销售价格达到了市场价格的108%。不过这并不令人惊讶，想想硅谷那些富得流油的技术人员，令旧金山任何一座像样的房子都房价飙升。来看看除了旧金山，房屋销售价格高于市场价格的城市还有哪些吧！

1、加州，阿拉米达

销售价格是市场价格的108%

2、加州，旧金山

销售价格是市场价格的108%

3、哥伦比亚特区

销售价格是市场价格的107%

4、北卡罗纳州，福西斯

销售价格是市场价格的107%

5、加州，YOLO

销售价格是市场价格的107%

6、加州，Marin

销售价格是市场价格的107%

7、达科他州，Cass

销售价格是市场价格的107%

8、加州 Contra Costa

销售价格是市场价格的107%

9、维吉尼亚州 Alexandria City

销售价格是市场价格的106%

10、加州 Shasta

销售价格是市场价格的106%

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