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大部分年轻人喜欢从中间往两岸走，往经济发展比较好的，或者是人们都比较喜欢去的东西部走，而不少退休的东西部低收入的老人则喜欢到美国的中部养老，那里的房价低，物价低。

美国房地产仍然会稳步上涨

美国房地产分两大块：一部分是商业地产，另一部分是住宅地产。商业地产有ShoppingMall购物中心、Office办公楼，warehouse仓库就是靠出租。投资这类商业房地产只是出租，收取租金。

住宅地产就完全不一样了，盖了就卖。类型有singlehouse别墅，townhouse城市屋，condo公寓楼，apartment联体公寓等，投资这类住宅地产的目的，大部分人是自己居住，也有一部分投资后是为出租收取租金的，或是等待涨价后再出售的。

一个是价，一个是量，买房就看价和量，价就是住宅房价，跟租房市场关系不大，房价市场没有规定，没人管理，就是一个纯市场，而且也不是说今年只能涨2%，明年只能涨1%，在美国完全没有这个说法，也没有什么限价或者限量。这个量也是没有限制的，你想买就买，想不买就不买。美国的房地产市场就是靠纯市场支配的。美国从50年代到现在，50-60年间的住宅开工量，每个月都有一定的量。这里有很多周期，这个周期和经济周期的相关度也比较高，这个就是开工量，最高是250万栋，最低是100万栋，平均是150万栋。

美国房地产市场之所以步入稳定增长期，主要原因是：

一、人口稳定增长

这个跟国际化没有关系，美国的人口结构是不错的。美国每年将近增长300万人口，这是很强大的，300万人要结婚生孩子，要成立家庭的，这就是市场的需求。另外就是不少旧房肯定要换新的，新增规模就是150万人，不管是首套还是改善都无所谓，人口、需求就在增长。有需求就有市场。

二、价格稳步上扬

美国房价在2005-2006年达到最高峰，然后泡沫破灭就垮下来了，再从2012年初开始反弹，已经连续上涨了35个月，目前仍然在上涨之中，仍然看不出有泡沫迹象出现，因为新房开工量不大，房价上扬速度稳健，市场步入渐渐消化次贷危机前留在市场上的房屋阶段，加上美联储的迟迟不加息，因此现在投资美国房地产市场仍然是有利可图的。

现在很难再出现次贷危机了，因为美国的贷款银行资格审核更加严格了，贷款需要出具收入证明。2007年以前所谓的次贷是你的信用很差，也可以买房，你的首付也很少，或者不付首付也可以买房。那些年，不查收入，不查信用，零首付的人都可以得到贷款，买到房屋。而次贷危机发生时，正是这些人无法偿还贷款利息，他们的房屋也基本上成了法拍屋，银行屋。现在都非常严格了，因为现在次贷已经不存在了，美国次贷已经贷不到房了。现在美国的房地产市场延后了两年左右到2012年才开始反弹，就是因为所有银行的贷款标准太高了，而且会越来越高。如果标准还是比较放松的话，美国房价早就应该反弹了。就是因为现在标准比较高，反弹后的房地产市场算是相当规范的，也就是比较健康的，因此，次贷现在已经基本不存在了。

三、投资美国房地产必须要看美国人口流动方向

大部分年轻人喜欢从中间往两岸走，往经济发展比较好的，或者是人们都比较喜欢去的东西部走，而不少退休的东西部低收入的老人则喜欢到美国的中部养老，那里的房价低，物价低。现在美国的加州，包括整个西海岸都不错了，而东海岸除了纽约和华盛顿，就是南部的佛罗里达，因为很多人向往阳光地带。大部分美国人，包括新移民都喜欢两个海岸不喜欢中部，因此中部地区的房价波动不大，有些房价数十年基本不变。现在的房地产投资者是经过次贷危机的大浪中优胜劣汰下来的，很多资质不好的都已经在2008年死掉了，现在留下的都是资质相当不错的。

房地产周期有十二年左右的周期，从现在稳健的美国房地产市场来看，在未来的三五年之内都会比较不错。因为周期这个东西，你不用害怕美国政府说调控一下，在美国就没有这个东西，所以只要看市场就好了。

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致力于提高全美民众房租支付能力的“MakeRoom”活动团体近日公布最新调查报告，新泽西州平均30%的租房者一半以上收入用于支付房租，在“全美各州住房负担最重排行榜”中排名第二，佛州排名第一。

佛罗里达州全美住房负担最重

 

该研究还指出新泽西州各郡的“负担沉重”租房者比例幅度为20.3%至38.7%。帕赛克郡(Passaic)和海洋郡(Ocean)分别以38.7%和37.7%的高比例居于榜首。在各大城市中，帕特森市(Paterson)比例最高，达46.4%，其次是伊丽莎白市，为30.4%。

新泽西有超过110万个租房家庭，其中30.1%的家庭处于“负担沉重”(Severely Burdened)状态，即意味着他们使用一半或以上的税前收入支付租金和水电费。

按照联邦政府的标准，使用三成薪水支付房租的家庭，其基本生活将出现问题，包括食物、衣物和医疗照顾。今年5月最新研究表明，在新州要负担平均每个月1309美元两居室租金，一个家庭的平均年收入要达到52,347美元，才能保障基本生活。

而位居排行榜第一的则是南部“阳光之州”佛罗里达州。然而这恰恰说明了佛州租房市场的火爆，房租水涨船高，适合投资房产收取租金。

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到目前为止，石油和天然气行业的下滑丝毫没有影响达拉斯火热的房屋市场。北德州六月份的房屋销售增长了12%，而这里的房价升幅也是全美最大的。

美国德克萨斯州的首付

 

然而一份最新的抵押贷款行业报告仍然把达拉斯地区列为全美具有最大房价下滑风险的房屋市场之一，并将其归因于石油市场的低迷和较低的房屋可负担性。

Arch抵押贷款保险公司的风险分析及定价高级主管拉尔夫·迪法兰科(Ralph G. DeFranco)在一份新报告中说：“由于石油和天然气行业占比重较大，并且和过去相比，房价相对于收入来说变得更高了，因此北达科达州和德州持续具有较高的房价下滑风险。”

这是这家总部位于加州的抵押贷款保险公司今年以来第二次在它的夏季市场报告中就德州大城市的房价发出警告。

最新的预测警告，如果油价进一步下滑，德州的房价将有大约三分之一的机会下跌。

圣安东尼奥、休斯顿、奥斯汀和达拉斯都被列入Arch抵押贷款保险公司认为房价不正常的美国城市名单的前列。

报告认为。在这些德州的都市统计区内，房价均远远超过它们的长期平均趁势，因为房屋可负担性仍引人担忧。

房价下跌的风险最高的德州城市是圣安东尼奥，接近40%的机会，达拉斯地区房价下跌机会为32%。而据Arch公司估计，全美范围房价下跌的风险只有8%。

但没有迹象显示北德州的房价上升趋势要放缓，在六月份，这里的房屋销售中间价格达到创纪录的新高220,000美元。

休斯顿的房价和去年同期相比也上升了4.5%。

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根据纽约几家大房地产公司星期三（7月1日）发布的市场报告，一年多来的数据显示，曼哈顿地产业持续上涨，第二季度一套住宅的平均售价已高达187万美元，再创新高。一些专家认为，中国买家的持续涌入是房价攀高的重要原因之一。

从美国纽约世界贸易中心一号楼鸟瞰曼哈顿

曼哈顿房价持续升高

根据米勒‧赛缪尔公司（Firm Miller Samuel）和道格拉斯‧艾丽曼（Douglas Elliman Real Estate）两家大的房地产公司的数据，今年第二季度，曼哈顿住宅平均售价比去年同期上涨了11%，达187万美元。这个数字超过了去年第一季度的纪录177万美元；房屋中间价格达98万美元，只比2008年金融危机前的纪录102万美元低一点。每平方英尺的价格高达2,011美元。

第二季度曼哈顿的康斗公寓平均价格为241万美元，比去年同期提高了20%；合作公寓是154万美元，比去年同期上涨了5.8%。根据“城镇住宅”（Town Residential）的报告，上东城的市场以豪华康斗为主，平均卖价为472万美元；下城房屋以工作室为主（1-2个卧室），平均售价为65万到182万美元。

中国买家涌入促房价上涨

根据道格拉斯‧艾丽曼的说法，房价上涨的原因有两方面。一是曼哈顿房屋库存一直没有上升，今年二季度库存为5,730套，只比去年同期多了1.3%；同时，新上市的公寓都是3或4个卧室、带风景加配套设施的大户型住宅，所以把平均价格拉了上去。

地产经纪公司科科兰（Corcoran Group）首席执行官列布曼（Pamela Liebman）则认为，中国买家的持续涌入是曼哈顿房地产持续攀高的主要原因。“好像每个人的‘引擎’都在加速，对所有不同价格的房屋都有不断的需求，令人兴奋的新开发项目和不断进入的中国买家提振了这种需求。”她对《纽约时报》补充说：“在我从业这么多年里，我还从来没有见过纽约市的房地产市场如此饥渴。”

一半买主买价高于报价

第二季度的市场还显示出一个共同特点，无论是什么房子，有超过50%的买主以高于市场挂牌的价格买到了房子，皆因多个买家争抢一栋房子，谁出价高谁赢。这个比率也是金融危机后的最高值。

在过去的三个月中，住宅价格的持续上升导致了实际成交量的下降，第二季度成交房屋为2,430套，比去年同期下降了10%。

从房屋成交速度来看可以得出结论：还是低价房走势看好。50万至100万美元的房子平均上市35天即被买走；而500万至1000万的房子在市场上的平均停留时间为90天。专家认为，目前300万美元以上的豪华住宅的市场已经是买方市场。

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 6月，美国房产市场的活跃程度如同夏日热浪一样席卷全国。据美国权威房产信息网站调查显示，2015年以来，美国房产市场渐入佳境，在短期内不会有冷却的迹象。

美国住宅市场的发展形势日趋明朗

 “我们在6月对美国房产走势进行的调查结果表明，美国住宅市场的发展形势日趋明朗。特别是一些活跃度较高的热门置业城市，其房屋供应量也稳步上升，当地并没有出现新建量猛增的投机行为。”发起此次调查的网站首席经济学家Jonathan Smoke表示。

值得注意，Realtor.com还推出了“6月美国房产市场热门指数(therealtor.com® Hotness Index)”，并公布前20个美国最为火热的区域房产市场。上榜城市的显著特征就是：买家正在急切地寻找合适的房屋，出售封单速度较为迅速。

专家认为，这项独家分析调查结果可以帮助置业者发现最为火爆的美国中型至大型区域房产市场，为买家选择美国房产投资城市提供有效参考。

美国6月房屋标价中值同比上升7% 短期内“供需紧张”成为常态

基于6月份前三周的美国房产数据，全美房屋标价中值(the median list price)增至233,000美元，同比增长7%，环比5月上涨2%；同时房屋在市场交易中的平均停留时间为66天(意为房屋从“挂牌出售”到“成功出手”之间的时间段，也称为“市场平均出售天数”)，与上月持平。

在整体供需较为失衡的情况下，为了帮助买家创造更多的购买机会，美国住房库存量增长速度明显加快，但仍然比去年低了4个百分点。网站房产分析师认为，在过去的半年中，美国进入交易市场的房屋数量大幅度增加，但仍然很难在短时间内填满购房者的“胃口”。很多房屋开发商也持有较为谨慎的态度，并没有出现“房屋新建热潮”，市场投机指数较低。显然，需求失衡是造就地区房屋市场日渐火爆的主要原因。

 网站美国房屋搜索量创造纪录 独立搜索用户增幅达40%

有趣的是，调查显示越来越多的美国人开始花费较长的时间反复寻找最为钟意的房屋。Smoke称， 6月份的Realtor.com网站流量与房屋搜索次数创造了新高;每月独立用户增长速度同比增幅高达40%。他还发现，到7月网站访问量与搜索量预计将分别增长50%和30%。

为了找出美国需求量最大的地区房产市场，Smoke与他的团队对全美300个最大的房产市场中标价出售的房屋数量清单进行了严格的审查与分析。值得注意的是，为了弄清楚哪里的房屋“出手”更快，他们也通过大量数据严密计算出了各地房屋在市场交易的停留时间。

加州城市占据榜单半壁江山 旧金山打败丹佛成为热门置业城市NO.1

Realtor.com在“6月美国房产市场热门指数”基础上，公布了美国最为热门的20个区域房产市场。不出意外地，加利福尼亚州再次“霸榜”，成为了美国最为热门的洲际房产市场;在前20个最热的置业城市中，加州城市几乎占据了半壁江山(共8个上榜)。其中，旧金山打败了上月冠军丹佛市，成为了热度最高的置业城市;州内的巴列霍市与圣罗莎市也进入了榜单前5位。

Smoke小组分析认为，造成加州房市较为火热的主要客观原因有两点：

20个美国最为火热的区域房产市场

1、 加州房屋供求的紧张程度排在全国前列，由于土地限制，新建量也极其有限，加剧了供求失衡。

2、 加州强大的经济发展体也刺激了房屋方面的需求，科技就业市场的庞大人口为房产市场提供了充足的“马力”。

德克萨斯州4城上榜 经济复苏促密歇根州房市回温

德克萨斯州也在榜单中占据4席，分别是达拉斯(第4位)、米德兰(第17位)、奥斯丁(第18位)、圣安东尼奥(第19位)。

科罗拉多州的丹佛市(第3位)排在前三位，密歇根周再次有两个城市上榜。安阿伯(第7位)与底特律市(第9位)，都有了一定幅度的排位上升。

Smoke小组表示，尽管德克萨斯州与科罗拉多州受石油市场影响较大，但由于两州多样化经济体的发展较为卓越，当地房产市场依旧保持弹性，未来房价涨幅具备潜力。

而密歇根州良好表现的缘由则与其它两州截然不同，突出的经济恢复势头与居民较强的支付能力(就业市场回温显著)是促成该州两座城市上榜的关键因素。

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近年来美国的“新创”风潮十分火热，不仅全美甚至是全球顶尖的高科技人才蜂拥而至，就连美国一些东岸知名的商学院毕业生也放弃华尔街高薪的金融工作，积极移往西岸的科技业。

其实，适合优秀科技人才发展的地方不只限于硅谷一地，在美国还有4座城市也早已聚集大量的高科技专才。这些具创造力、有专业技能的年轻人选择这几座城市的小型新创，多为了实现个人梦想和做对世界有意义的事。

全美新创风潮生气蓬勃

新创（又称：初创，startups）不仅吸引投资人的青睐，更获得许多优秀电脑与科技人才的投入。短短几年间，美国的新创规模也越来越庞大，从最早期的“10亿俱乐部”到现在的“百亿俱乐部”。

在美国，新创公司除了越来越受到杰出科技人才的青睐之外，还改写了新设企业的商业运作模式。目前新创企业的兴衰正以前所未有的速度向前推进，整个新创产业的产能不断攀升。

新创枢纽成为“创意培养皿”

新创枢纽（Startup Hub）也渐渐由硅谷（又称：矽谷，Silicon Valley）扩散到美国其它城市与世界各地。新创公司所到之处不仅振兴地方经济，还将小城镇转变成技术爱好者的“创意培养皿”。

新创文化象徵着一种“创意阶层的气质”（Ethos of the Creative Class），这些创业家将自己比喻成音乐家与电影制片人一样，具有创意冒险的精神。原本平淡的社区居民将更欢迎这群受过高等教育、聪明绝顶的年轻科技专业人士的进驻。

新创育成机构Y-Combinator共同创始人与新创高手葛兰姆（Paul Graham）曾说过，新创枢纽最大的优势是，你将有机会在对的时间遇到对的人，来解决你正面临的问题。

财经网站SmartAsset认为，新创公司的聚集会促进彼此间的协同合作，努力营造出一种独特的社区氛围，以让各自的创业成功。为了达成一个令人满意的经验与过程，它们会抱持着一股渴望创造出一件新颖的事。

硅谷：高科技新创的枢纽

硅谷集結了全美重要的高科技產業，是許多擁有計算機背景的科技人才所夢寐以求的工作地點。圖為蘋果公司在庫柏蒂諾的總部

 

硅谷集结了全美重要的高科技产业，是许多拥有计算机背景的科技人才所梦寐以求的工作地点。图为苹果公司在库柏蒂诺的总部。

硅谷集结了全美重要的高科技产业，是许多拥有计算机背景的科技人才所梦寐以求的工作地点。硅谷又因座落于北加州，气候宜人，再加上有斯坦福以及加州大学系统，更是许多华人移民与居住美国的首选。

许多国际知名企业都在此占有一席之地，如谷歌（Google）、苹果（Apple）、脸书（Facebook）、Salesforce、甲骨文（Oracle）、LinkedIn、HP、雅虎（Yahoo!）等。该区雇用超过27万名员工。其实不仅是大型企业，2014年硅谷的新创公司吸引超过全美业界一半以上的资金。

但是，硅谷最大的缺点就是高房价与高租金，这让一些社会新鲜人以及刚从校园离开的大学生，或是想多存点钱的工程师裹足不前。如果你是位电脑专才或是具备高科技专业，却不想搬进生活费昂贵的硅谷，其实还是有些城市是你不错的选择。

除了硅谷外的新创枢纽城市

1. 德州奥斯汀（Austin, TX）

德州奧斯汀

开发工程师的平均年薪：$82,000（美元，下同）
著名的新创公司：Famigo（提供儿童安全的智能手机娱乐App）、Invodo（提供企业开发可扩展、高影响力的视频策略所需的专业知识和工具）、RecycleMatch（提供供需双方进行匹配的网站，以提高资源的再利用率）。

2. 科罗拉多州博尔德（Boulder, CO）

科羅拉多州波德

开发工程师的平均年薪：$83,000
著名的新创公司：Epic Playground（即时客户数据分析）、Sendgrid（提供App客制的电子邮件功能）、Trada（取材于众的广告专家）。

3. 麻萨诸塞州波士顿（Boston, MA）

麻萨诸塞州波士顿

开发工程师的平均年薪：$109,000

著名的新创公司：Rethink Robotics（智能协作机器人）、Recorded Future（运用网络资讯趋势预测未来）、Formlabs（开发高品质的3D打印机）。

4. 田纳西州查塔努加（Chattanooga, TN）

田纳西州查塔努加

开发工程师的平均年薪：$82,000

著名的新创公司：SupplyHog（线上建材提供商）、Ambition（追踪与激励业务人员生产力的App）。

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美国最贵的邮递区号（邮编，ZIP code）今年不在加州硅谷，而是由纽约长岛（Long Island）的海滩城镇——萨佳波那克（Sagaponack）夺冠，该城在过去18个月的房价中位数高达5,125,000美元。据一项最新的研究显示，全美最贵邮编的前20座城市，加州囊括14个，纽约州有5个地区上榜。

一項最新的研究顯示，全美最貴郵編的前20座城市，加州囊括14個，紐約州有5個地區上榜。圖為加州阿瑟頓（Atherton）的豪宅

据报导指，纽约长岛上的萨佳波那克在过去几年里，房价平均中位数超过500万美元，成为今年度全美邮递区号房价最高的城市。

美國最貴的郵遞區號（郵編，ZIP code）今年不在加州硅谷，而是由紐約長島（Long Island）的海灘城鎮——薩佳波那克（Sagaponack）奪冠，該城在過去18個月的房價中位數高達5,125,000美元

 

PropertyShark的研究是分析从2014年1月至2015年6月，在全美不同邮递区号成交的房价中位数数据做排序。研究结果发现，高房价的邮递区号多座落于海滨区，其中以纽约州的萨佳波那克排名第一，除了萨佳波那克（11962）之外，还有4个纽约地区的邮递区号挤进全美最高房价的前20名，它们是 10013、 10007、 10282以及 11976。

纽约

在排行前20名的榜单中，加州囊括了14个邮递区号，包括第2名的阿瑟顿 （94027）、 第3名比佛利山庄（90210）、 圣塔莫尼卡（90402）、帕拉阿图（94301）、纽波特海滩市（92662）、洛斯阿图斯（94022）、波托拉谷（94028）、圣塔芭芭拉（93108）、兰桥圣菲（92067）、纽波特海岸市（92657）、洛斯阿图（94024）、纽波特海滩（92661）、宝马山花园（90272）以及圣玛利诺（91108）。

此外，佛罗里达州迈阿密海滩市的高房价中位数（2,650,000美元）也让它挤入排行第9名。

以下就是全美前20名最贵的邮递区号。

1. 萨佳波那克（Sagaponack），纽约州（11962）

房价中位数：$5,125,000（美元，下同）

家户年收入中位数：$106,250

2. 阿瑟顿（Atherton）， 加州 （94027）

房价中位数：$5,050,000

家户年收入中位数：$220,583

3. 比佛利山庄（Beverly Hills）， 加州 （90210）

房价中位数：$3,221,250

家户年收入中位数：$132,254

比佛利山莊

 

4. 圣塔莫尼卡（Santa Monica）， 加州 （90402）

房价中位数：$3,062,250

家户年收入中位数：$140,139

聖塔莫尼卡

 

5. 帕拉阿图（Palo Alto）， 加州 （94301）

房价中位数：$2,827,500

家户年收入中位数：$122,473

帕拉阿图

 

6. 纽约（New York），纽约州（10013）

房价中位数：$2,800,000

家户年收入中位数：$83,725

7. 纽约（New York），纽约州（10007）

房价中位数：$2,763,711

家户年收入中位数：$112,947

8. 纽波特海滩市（Newport Beach）， 加州 （92662）

房价中位数：$2,675,000

家户年收入中位数：$78,750

9. 迈阿密海滩市（Miami Beach），佛罗里达州（33109）

房价中位数：$2,650,000

家户年收入中位数：$166,976

10. 洛斯阿图斯（Los Altos）， 加州 （94022）

房价中位数：$2,600,000

家户年收入中位数：$165,534

11. 波托拉谷（Portola Valley）， 加州 （94028）

房价中位数：$2,450,000

家户年收入中位数：$161,205

12. 圣塔芭芭拉（Santa Barbara）， 加州 （93108）

房价中位数：$2,400,000

家户年收入中位数：$119,539

13. 纽约（New York），纽约州（10282）

房价中位数：$2,400,000

家户年收入中位数：$230,952

14. 兰桥圣菲（Rancho Santa Fe）， 加州 （92067）

房价中位数：$2,350,000

家户年收入中位数：$230,952

15. 纽波特海岸市（Newport Coast）， 加州 （92657）

房价中位数：$2,349,500

家户年收入中位数：$156,440

16. 水磨坊（Water Mill），纽约州（11976）

房价中位数：$2,337,500

家户年收入中位数：$160,536

17. 洛斯阿图（Los Altos）， 加州 （94024）

房价中位数：$2,302,500

家户年收入中位数：$167,384

18. 纽波特海滩（Newport Beach）， 加州 （92661）

房价中位数：$2,300,000

家户年收入中位数：$90,357

19. 宝马山花园（Pacific Palisades）， 加州 （90272）

房价中位数：$2,240,000

家户年收入中位数：$159,696

20. 圣玛利诺（San Marino），加州（91108）

房价中位数：$2,134,000

家户年收入中位数：$140,703

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