無懼「泡沫論」 多倫多公寓市場據說逆市猛漲

近幾年來,國際經濟學機構、甚至一些加拿大本國的業內人士不斷警告多倫多地區的公寓市場新建量過大,「泡沫隨時可能破碎」。然而,這類「泡沫論」絲毫未能打壓本地的公寓市場。進入2016年春季之後,多倫多地區的公寓房價繼續穩步上揚,讓「專家」們大跌眼鏡。

進入2016年春季之後,多倫多地區的公寓房價繼續穩步上揚,讓「專家」們大跌眼鏡

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經常查閱房地產類新聞的人可能還記得加拿大央行曾在2013年6月份對多倫多地區公寓房市場做出的警告。央行當時說,整個多倫多地區有5.5萬個在建的公寓單元,「遠超人口需求」,而「地產投資商促成的多市公寓建設熱潮」存在著「價格和住宅建築活動急劇修正的風險」。

一轉眼三年過去了,多倫多公寓房市場的「泡沫」破碎了嗎?

沒有。

數據顯示,自2013年6月到2016年初的兩年半間,多倫多公寓基準價格上升了9%。進入今年春季之後,公寓房成交價的漲幅更是加速上揚。在今年 三月(最近一期的數據),多倫多地區的公寓房均價為38.93萬元,比去年同期上升了9.4%;多倫多市內的公寓單元價格更突破了40萬元大關至 41.62萬元,年同比增長了12%。

在多倫多各區,公寓房的成交價都十分接近掛牌價,這說明市場需求平衡,買家可還價的餘地不大。在東部杜蘭區的Ajax、Oshawa和Whitby,成交價甚至超過掛牌價1%至3%,這意味著那裡的公寓市場甚至存在買家競價的現象。

這些數據顯示,今天多倫多地區的公寓房市場,已經和三年前央行警告時很不一樣了。RBC首席經濟師賴特(Craig Wright)和資深經濟師霍格(Robert Hogue)評論,當時公寓大量湧現,確實對市場形成了一定衝擊,但是大部分已被增長的人口「輕鬆吸收」。

兩位經濟學家表示,本地公寓市場轉危為安,有數個原因。首先,它人口增長和同獨立房價格飛漲很有關係。由於移民的湧入,對房地產的需求增強,而隨著獨立屋的負擔性變差,買不起獨立屋的人越來越多,於是他們只好轉向負擔性「相對穩定」的公寓了。

其次,調查顯示千禧年一代(1980至2000年出生的人士)並不像他們的父輩那樣對土地房情有獨鍾。他們更喜歡住在市中心或離工作地點較近、交通便利的地方,這樣不用將大把的時間花在上班路上。大量年輕買家的湧入,吸收、消化了大量的市場存貨和新上市的公寓。

在今年,又有兩個政策和經濟因素促進了本地公寓房市場的增長。第一個是今年年初實施的最新房貸規則,使得首次置業者更難進入價格在50萬元以上的住宅市場,公寓市場可能成了他們唯一的選擇。

國家銀行經濟師彭森諾特(Marc Pinsonneault)評論,聯邦政府推行的新政策,不僅沒能如預期遏制過熱房市,反倒起了反作用。它將在未來幾個月內會繼續推動50萬元以下的公寓房市場的交易活動。

此外,油價暴跌導致西部石油省份工人的湧入加東,特別是南安省地區,這將促進本地的經濟,而房市、特別是公寓市場也將「沾光」。從阿省、薩省和加拿 大大西洋部分地區湧入安省的人潮,將是房市的生力軍,同時已經使本地房屋租賃市場吃緊,而公寓房東和投資者,更容易把公寓單位租出去。這一新變化可能將令 投資者再度將目光投向本地的公寓市場,並在今年的餘下來的時間裡令這一市場迎來新的高潮。

 

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(據加拿大家園)

多倫多房價嚇不跑! 2/3年輕人買不起也要買房

多倫多火爆的房地產市場以及攀升的房價也沒能打碎年輕人的買房夢。最新的一項調查顯示,約有三分之二的多倫多年輕人都有著買房的計劃,一半以上的首次購房者都得到了來自父母的資助。僅有32%的被調查者稱,自己可能無力買房。

倫多火爆的房地產市場以及攀升的房價也沒能打碎年輕人的買房夢

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由 Pollara 為蒙特利爾銀行(BMO)所做的調查顯示,儘管多倫多的平均房價已經達到了46萬5,000元,遠高於全國平均水平35萬,但是約有三分之二的年輕人都希望能夠擁有自己的住房。其中有32%的被調查者稱,自己可能無力買房。

而那些計劃買房的年輕人大多預期將會得到了來自父母的資助。超過一半的多倫多首次購房者預期將從父母處獲得房價的12%作為購房的首付,這也意味著他們自己的貢獻約為房價的4%,僅18,000元。

居住於 Oakville 的27歲的 Michelle Smiciklas 及其伴侶已經有了96,000元的儲蓄,他們想要購買一間新鎮屋,叫價約63萬4,000元。他們的父母為此拿出了約20萬元為他們做首付,這樣他們每月 的還貸支出僅1,716元,在二人可以接受的範圍內。

但是為了省下這96,000元作為首付,Smiciklas 及其伴侶也做出了犧牲。在大學期間,Smiciklas 每月都將省下5,000元,並且與伴侶一直租住著老舊的、便宜的公寓房。兩人也沒有進行任何昂貴的旅行。

Smiciklas 稱:「我已經過了想要繼續租房子過的年齡了,我希望能夠將我的錢做投資。」在今年9月,Smiciklas 住進了屬於自己的新房。

對此,BMO 大多地區的個人銀行區域副經理 Tony Tintinalli 稱,如果年輕人能養成省錢的習慣,並且有著好的工作以及信用記錄,從銀行貸款並不難。但可能貸到的總金額難符預期。銀行通常會堅持三分之一法則,貸款金額不超過買家總收入的三分之一。

在調查中,超過一半的年輕人稱,他們擔心自己將無力負擔每月的還貸支出,三分之二的人擔憂他們不符合貸款的標準。

73%的被調查者稱,他們將會推遲購房的時間,只有14%的被調查者稱他們將被迫搬離希望居住的地區。

Pollara 在3月14日至17日之間對2,079名年齡在19歲至35歲的加拿大人進行了調查。43%的被調查者在30歲至35歲之間,35%的被調查者年齡在25歲至29歲之間,22%的被調查者在19歲至24歲之間。

 

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(據加拿大家園)

加拿大房價未來還要漲漲漲

CMHC(加拿大按揭和住房公司)說,三月份,新住房開工的步調有所放緩。

經過季節性調整,三月的年化住房開工量是204,251套,少於二月的219,077套。而全球三大資訊提供商之一湯森路透(Thomson Reuters)此前報導,經濟學家預計今年的加拿大新住房開工量為190,000套。

三月的年化住房開工量是204,251套,少於二月的219,077套

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另一個數據為,三月份新住房開工的「半年移動平均數量」減少至196,783套,少於二月份的201,618套。

繼續上數據:三月份,在卑詩、魁省、大西洋省份和草原省份,市區新住房開工的步調放慢7.0%,總數落到185,022套,但在安省反而有所增加。城市多戶住宅的開工量下降9.7%至123,207套,而獨立屋開工下降1.1%至61,815套。

 

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(據加西網)

溫哥華柏文海外買家僅持3.5%房產 今年首季房產更火

加拿大房屋及按揭公司(Canada Mortgage and Housing Corp.,簡稱CMHC)發表最新海外居民擁有加拿大柏文的研究,顯示溫哥華21萬個柏文單位中,只有3.5%由海外居民所擁有;新樓雖比較受海外居民歡迎,但比率也只有6%。另溫哥華市的海外居民柏文擁有率亦僅為5.4%。這項數據顯然與海外買家炒高溫哥華樓價的推論相悖。另外,地產公司Royal LePage的報告顯示,溫哥華樓市升勢持續驚人,今年首季累計樓價增幅,溫哥華所有類型房屋樓價躍升21.6%至104.5萬元。

即使是加拿大公民或移民,只要他們的主要居所是在加國以外,在是次調 查中也會被界定為「海外居民」

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CMHC昨日公佈最新海外居民擁有加國柏文的研究,並將「海外居民」(foreign resident)定義為「主要居住地(primary residence)在加國以外的人士」,而非根據他們的國籍身份來界定;也就是說,即使是加拿大公民或移民,只要他們的主要居所是在加國以外,在是次調 查中也會被界定為「海外居民」。

CMHC要求全國的物業管理公司或業主委員會,提供關於海外居民擁有柏文單位的資料。CHMC強調,是次調查的數據是「擁有權」(owenership)的資料,而不是該年內海外居民購買(sales)柏文的統計。

該項統計涵蓋大溫的地域,是加拿大統計局所定出的「溫哥華都會人口統計區」(Vancouver Census Metropolitan Area)的範圍,其中包括溫哥華、本那比、列治文、素裡以及周邊城鎮;涉及的柏文單位超逾21萬個。

根據CMHC在2015年所蒐集到的數據,柏文的新舊與海外居民擁有率有關連,1990年以前落成的柏文單位的海外業主擁有比率為1.4%;1990至1999年落成的則為4.4%;2010年或以後落成的海外居民擁有比率增至6%。

CMHC的結論是,不論樓齡新舊,海外業主只佔一個低比率(low share)。但樓齡愈新,海外業主的擁有率便愈突出。

與2015年相比,2014年的數字明顯較低。2014年溫哥華區的海外業主比率只有2.3%。2015年跳升超過一個百分點至3.5%。

此外,溫哥華市(包括市中心、東區、西區)的海外居民柏文擁有率比較高,共有5.4%。

CMHC首席經濟學家杜根(Bob Dugan)指出,這一分析結果為解讀海外業主的房產買賣提供更多線索。CMHC將繼續蒐集國外買家在加拿大買賣房產的數據。他說這是CMHC的首要任務。

卑詩大學(UBC)尚德商業學院(Sauder School of Business)經濟學家達維多夫(Tom Davidoff)指出,CMHC的數據頗為有用,但感覺上,真實的數字可能比CMHC的數字更高,他認為CMHC的數字與不少人的主觀感覺並不相符。他 指出,外國買家可能通過公司或是本地人購買樓房,故此準確的數字難以掌握。

 

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(據明報)

溫哥華各類型房價 首季按年升21%

據皇家立百基(Royal LePage)地產公司公佈最新報告顯示,截至今年第一季,溫哥華地區包括所有類型房屋的綜合價格(aggregate price),跟去年同期相比勁升21.6%,達到1,044,750元。此外,展望未來,溫哥華地區住屋需求預料持續上升。

溫哥華地區包括所有類型房屋的綜合價格(aggregate price),跟去年同期相比勁升21.6%

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單層獨立屋升幅最高

皇家立百基溫哥華區域經理斯圖爾特(Alan Stewart)表示:「溫哥華屋價在今年首季升至前所未見新高,而成交量則迭破紀錄,這是主要因為推出市場的樓盤供不應求。

此外,由於許多家庭並不打算居住在遠離城市的社區,因此位於市區的柏文住宅,現已成為許多首次買家的選擇。」

溫哥華地區的單層獨立屋(bungalow)成交價中位數,在今年首季增幅高達25.7%,目前已升至1,116,136元。其次是雙層獨立屋,同期增幅也達到23.6%,成交中位價為1,418,231元。至於包括柏文等多戶式住宅,增幅則為9.5%,中位價為487,300元

 

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(據星島日報)

「數據帝」告訴你:多倫多房價下跌無望

嚴謹的數據告訴你,加拿大安省的房價雖然高,但相比較而言依舊在合理水平。為什麼這麼說的,請看下面的詳細分析:

房價、收入,租金之間的關係

著名政經雜誌《經濟學人》的智庫有一個經濟模型:「房價與該地區市民的可支配收入、房價與該地區租房價格之間的關係可以用來評估房價是否合理。如果該地區的房價上漲幅度,比另外二者的長期平均水平要高,則說明房價高估,或者租金和收入即將上漲」。

房價與該地區市民的可支配收入、房價與該地區租房價格之間的關係可以用來評估房價是否合理

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「數據帝」為你說事實、擺數據

在這個模型下,我們不妨看看當下安省的房地產業狀況。根據加拿大地產協會(CREA)的資料:全安省的房價平均水平略高於50萬,年增長率為 12.7%。而來自加拿大統計局的資料則顯示:2015年1月安省的平均週薪是949.91元,到2015年12月,週薪已經上升到978.46元。可惜 的是,今年1月份,安省的平均週薪有所下降,至962.61的水平。所以安省的年平均收入略高於5萬,年增長率為1.3%。

安省房價接下來的趨勢

而安省租金的平均增幅,是受到政府的限定,所以數據為2%。所以,安省房價的年增長率是租屋價格的約6.3倍。平均房價剛好約為年薪的10倍,低於英國房價是年薪12倍的水平,澳洲房價更是完虐之。按照《經濟學人》的模型,安省房價接下來的趨勢可以從這幾個角度去分析:

①論平均週薪

卑詩省以906.97元輸給了安省,而且給去年同期相比,卑詩省的平均週薪水平還是倒退了0.4%(男默女淚的數據)。但 坐擁房價全球第三高的溫哥華,卑詩省的房價沒有跟隨著平均週薪的倒退而下降,反而是越來越高。卑詩省的平均收入沒有增加,根據《經濟學人》的模型,則是租 金不斷上漲了。而著眼安省,平均週薪比去年同期增加了1.3%。所以,相比起卑詩省的房價存在高估的爭議,安省的房地產業接下來的走勢,很有可能是租金在 現有基礎上繼續提高。

②論人口基數

另外,根據統計局的最新數據,全加拿大人口有3千6百多萬,其中安省的人口就佔了超過38%,達到了1千三百多萬。安省相對龐大的人口基數,為購房 的剛需打造了夯厚的土壤。當然,人口基數隻是房價高企的其中一個原因。坐擁溫哥華這個房價全球第三高的城市的加拿大卑詩省,人口只有4百70萬,不及魁北 克省的三分之二,但房價與安省不遑多樣。可見相比起卑詩省的高房價,安省相對高的購房剛需,的確能夠給高房價提供一定支持。

安省「坐火箭」的房價恐怕將會持續

如果單純論收入而言,安省的工資水平的確有提高,只是通貨膨脹率與生活用品、食品價格的提高令收入的提高被蒸發了。作為加拿大經濟增長的「三架馬 車」之一,安省的經濟增長前景相對明朗,且失業率一直低於全加拿大整體水平。因此,對於外國「財」與「才」的吸引力,自然相對更高。正因如此,對於那些意 欲等待安省房價回落谷底才置業的市民而言,恐怕等待的時間會很漫長了。

 

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(據家園新聞)

加拿大多倫多房價連續暴漲 獨立房近120萬

據報導,加拿大多倫多房地產局 (The Toronto Real Estate Board)表示,今年第一季度多倫多房地產銷售創新高,房價再度大幅上漲。大多市民覺得負擔越來越重。那多倫多房價多少錢一平

今年 3 月的平均售價為 68萬 8181加元,比 2015 年 3 月的平均價格上漲了 7萬4000加元,漲幅 12%

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報告說,2016 年前三個月的房地產成交量比 2015 年第一季度上升大約 16%,

在大多倫多地區,所有類型的物業包括在內,今年 3 月的平均售價為 68萬 8181加元,比 2015 年 3 月的平均價格上漲了 7萬4000加元,漲幅 12%。

在多倫多市內,3月份包括各類房產的均價為為69萬9745加元,獨立住宅的平均價格為117萬加元,共管公寓的均價為41萬6251加元。

 

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(據家園新聞)

加拿大學區房漲瘋 2年翻倍!

加拿大華人向來注重教育,國內的「學區房」概念也隨著移民漂洋過海到了加拿大,近兩年越炒越熱。公校實行就近入學原則,但是根據最近公佈的菲沙研究所小學排行榜,BC排名靠前的公立學校只佔20%,這使得好公校附近的房源尤其一房難求,漲幅明顯高於平均。

溫哥華第一公校附近房價兩年翻倍

在智庫菲沙研究所公佈的2016卑詩省小學排行榜中,位於溫西南固蘭湖區(South Granville)的麥基奇尼小學(Dr. R.E. McKechnie Elementary)名列溫哥華公校第一(總排名40名)。「學區房」概念下,使得附近房子都大膽掛出了遠高於政府估價的賣價。

加拿大華人向來注重教育,國內的「學區房」概念也隨著移民漂洋過海到了加拿大,近兩年越炒越熱

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這所小學長這樣。學校一共也就200多名學生,環境幽雅。

據今年排行榜顯示,麥基奇尼小學在全省範圍自去年146名竄升至40名,有來自中國的家長說,她2年前在該區以200萬元購入空地蓋房,如今政府估 價已漲到498萬元,相信越來越多家長會搬進該區,「我的女兒在該校讀7年班,一班25人,雖然華裔19人,但能說中文的僅佔6人,就讀ESL人數不多, 加上該校采小班制,教師上課認真,相信是近年學校表現大為改善的主因」。

而記者也查閱了myRealPage.com網站,發現目前在該學區掛牌、售價最高的是西南海旁大道(SW Marine Dr.)2318號一幢21年屋齡獨立屋,屋主為華裔,地約1.5萬平方尺,室內面積6,774平方尺,5睡房6衛浴,叫價599萬元,而政府今年估價才 369.9萬,即業主掛牌價高過估價近230萬。據卑詩物業估價處資料顯示,這幢獨立屋1978年以來轉手4次,當年的成交價僅14.7萬元,近40年來 已經翻了30多倍。

地產經紀分析,由於西區馬吉中學(Magee Secondary School)也位於同區,相信在名校效應驅動下,會令該區房價持續水漲船高。

記者探訪了以滿分10分並列榜首的兩所學校,分別是溫西私立女校Crofton House School和西溫的公校Irwin Park Elementary,MLS的在售樓盤顯示,叫價同樣不低。

比如這裡。獨立屋的價格那叫一個辣手啊。

學區房概念溫哥華最明顯

只要有條件,大多數華裔家長都會選好學區居住,就算沒有條件也要創造條件,這使得「學區房」這個來自中國的概念在溫哥華生根發芽。陳女士兩年前從列 治文遷入北溫,兒子就讀今年排於前30名的北溫私校聖派厄斯小學(St Pius X),她就明顯感受到學區的影響,「我的小兒子在列市幼兒園時,因為身邊小朋友多屬新移民,英語退步明顯,甚至有明顯口音,這也讓很擔心,決定讓他轉到更佳的英語環境,於是遷居北溫。半年後,兒子的英語口語就較為純正了」。她透露,剛來北溫時還是租房子,但正是看到了孩子的變化,最終決定在北溫買房,「就像是孟母三遷,我們為了孩子的教育來加拿大,如果學校不能提供讓家長滿意的學習環境,那我們自然要離開另覓佳地」。

5年前搬入溫西格雷岬區(Point Grey)的家長王俊梅也承認,當初選擇落腳該區,首先考慮到的就是3個子女的學校環境,「這裡距離UBC很近,很多教授住在這兒,他們的子女也多就讀區內的中小學,一定程度上保證了孩子朋友圈的整體素質」。

剛在南古蘭湖區賣掉一幢獨立屋的陳姓地產經紀指出,排名越靠前面的學校附近房價越高,相信學區多少會影響房價,尤其是公立學校排名靠前的學區,如果有關小學名列前茅,相信也可以起到加分作用。

另一王姓地產經紀說,溫哥華教育局嚴格執行學區就近入學政策,規定公校生不能跨區就讀,因此「學區房」概念有助推高溫西名校區的房價。王姓經紀還表 示說,名校效應在溫市尤其明顯,在大溫其它城市造成影響遠不及溫市大,溫西的甘比區(Cambie)、格雷岬區(Point Grey)都因為區內有知名中學,影響了區內房價持續上升。

 

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(據家園新聞)

加拿大房地產不可能發生的5件事

多倫多和溫哥華的房房地產市場,看起來每天都在創造新的紀錄。現在問題只是,這樣的情況還能持續多久?

三月份,這兩個城市的二手房銷售創下了新的紀錄。多倫多的基準房價同比提高了11.6%,溫哥華房價同比攀升了23.2%。滿銀高級經濟師Robert kravic說,在加拿大這兩個最熾熱的房市裡,目前還看不到有任何短期內會降溫的信號,但是,如果房市繼續以這種令人瞠目結舌的方式升溫,最終的收場將會很難看。

多倫多的基準房價同比提高了11.6%,溫哥華房價同比攀升了23.2%

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公寓開發商很需要更多投資人進入市場來豐富他們的資金。根據Altus房地產諮詢公司的資料,二月份,在加拿大各地,多戶住宅的新樓開工量狂增,年化數量為10.9套,比去年同期增長了近一倍。溫哥華的新屋開工從13400套激增至37000多套,其中大部分都是公寓(apartment)和共管公寓(condo)。

CMHC的調查中,有一半公寓投資者是為了房租收入而投資,其中又有56%是等待房價上漲,另只有8%認為房價將下落。有趣的是,在多倫多,認為房價會漲的公寓投資人的比例一年來從64%下降到了60%,但在溫哥華,這個比例從41.5%增加到了50%。

溫哥華有過半數量的公寓投資人稱其購房價格比多倫多高,但CMHC的調查結果顯示,租金收入的情況卻相反。多倫多的公寓租金更高。在溫哥華公寓業主中,近16%報稱其租金收入低於1,000元,而多倫多只有不到5%;多倫多近50%公寓業主稱收取超過1500元的房租,而溫哥華只有33%。

CMHC發現,在按揭和首付方面,公寓投資者和其他類房屋投資者並無二致。有超過一半的投資者做按揭,和全國負有按揭的房主比例59%是接近的。不過,還是有很大的區別。比起購買自住住宅的人,投資者傾向於負擔更多的按揭。在以收取房租為目的投資公寓的投資人中,有3/4是負有按揭的,而在購房自住的人中,只有54%負有按揭。

CMHC的調查只覆蓋了公寓市場的一個局部。它的調查對象,只是住在多倫多或溫哥華大都市區,同時在同一社區擁有至少一個公寓單位的投資人,不包括外國投 資者和擁有多溫兩市公寓卻未在多溫兩市居住的加國人。擁有一套公寓,但租出其主要居所的人也未列入調查對象。公司擁有公寓亦不在其列。

 

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(据加西网)

溫哥華3月房產飆23% 成交量首破5000宗

溫哥華3月房屋銷售量持續上升,成交量首次突破5000宗大關,令買家及地產商均驚訝不已。

溫哥華房地產協會數據顯示,3月溫哥華地區共售出5173間房屋,較2月份上升24%,更較10年平均銷售量上升56%。

3月溫哥華地區共售出5173間房屋,較2月份上升24%,更較10年平均銷售量上升56%

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溫哥華房地產協會會長莫里森(Dan Morrison)表示,3月是協會有紀錄以來銷售量最高的一個月份。

莫里森指出,房市熱幾乎涵蓋溫哥華內每一個地區。溫哥華房地產協會的統計資料不包括三角洲(Delta),薩裡(Surrey),及朗裡(Langley)等地區。

3月份登記求售的房屋包括各種類型,數量較2月份及去年同期都有增加。

目前溫哥華地區房屋的綜合基準價格(composite benchmark price)為81萬5000加元,一年內漲了23.2%。

獨立屋的平均價格達134萬加元,一年內漲了27.4%。

莫里森表示,工作及經濟成長強勁,移入溫哥華地區人數多於遷出人數,及低利率等因素,都助長了溫哥華地區的房市。

 

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(據家園新聞網)