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新加坡房地产联合交易网（SRX）昨天发布的预估数据显示，9月的非有地私宅转售价环比下跌0.9％，同比滑落1.5％，创下2012年7月以来的最低水平。这也是私宅转售价连续三个月下滑。

本地非有地私宅的转售价和转售量上个月双双下滑，转售价更跌至四年来新低。分析师认为，本地楼市短期内仍然面对逆风环境。

新加坡房地产联合交易网（SRX）昨天发布的预估数据显示，9月的非有地私宅转售价环比下跌0.9％，同比滑落1.5％，创下2012年7月以来的最低水平。这也是私宅转售价连续三个月下滑。

相较于2014年1月的峰值，9月份私宅价格已下跌8.5％。

智信研究与咨询总监王伽胜指出，7月至9月的私宅转售价下跌，说明本地楼市仍然面对供给过剩和房地产降温措施带来的逆风。此前四个月的转售价回升，不足以证明转售私宅市场已经回暖。

他说：“转售价在3月到6月间上扬，是因为正好碰上年中经济活动增加、买家兴趣高涨，但这一迹象在7月后就不再持续。受总偿债率（TDSR）框架的限制，大部分私宅买家并不急于抢购，而是等待发展商推出促销优惠，好让他们以更低的价格买到心仪的单位。”

戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳则认为，尽管9月份私宅转售价下跌，但大体上还是保持稳定，说明越来越多的买家进场，推动本地楼市缓慢复苏，卖家也变得更加灵活。

“尤其是那些2010年前购屋的卖家，他们愿意以较低的价格脱售房产套现，以便投资他们认为可以获取更高回报的资产。”

报告预计9月份共有683个私宅单位转手，比8月的830个减少17.7％，没有延续过去三个月的上扬趋势。不过，和去年同期的468个转售单位相比，今年9月的转售销量仍大增45.9％。

从地区来看，其他中央区（RCR）的中档私宅和中央区以外（OCR）的大众私宅转售价环比分别下滑1.3％和1.5％，只有核心中央区（CCR）的高档私宅微涨0.6％。

和去年同期相比，中档私宅和大众私宅转售价分别下跌3.5％和2.6％，高档私宅则上涨3.5％。

王伽胜指出，高档私宅的转售价虽然仍在上涨，但涨幅已经不如前几个月明显，说明买家对高档私宅的兴趣已经逐渐冷却。转售价微涨可能是由投机买家，或是开发商推出的“先入住、后付款”等促销优惠带动。他分析高档私宅转售价在4月至6月间持续上涨的原因，可能是由于3月份推出的乌节路豪华公寓禧悦阁（Cairnhill Nine）吸引市场关注。

李乃佳预计，随着本地经济增长滞缓，未来几个月的私宅转售价可能进一步下滑，全年价格将下跌2％至3％。

王伽胜也认为未来几个月的私宅转售价环比将持续下跌，但跌幅不会超过0.5％。

（据新加坡早房网）

 

周末正式推出的森涛苑，519个单位已售出337个。

实龙岗罗弄榴梿的私人共管公寓森涛苑（Forest Woods）周六（10月8日）正式推出，截至9日傍晚5时已售出65％。

发展商10月9日在文告中披露，519个单位共售出337个。其中一卧房及两卧房单位被抢购一空，三个顶层单位也卖出了一个，售价是285万元。

逾八成买家是新加坡人

买家当中有88％是新加坡人，其余12％是永久居民，以及来自中国、印度尼西亚、马来西亚、瑞士、中国台湾和越南的外地人。

森涛苑由城市发展（CDL）、丰隆集团（Hong Leong Group）和TID Pte Ltd共同发展，售价从68万8000元起，预计可在2021年落成。

城市发展总经理谢仰丰表示：“首个周末推出就获得热烈反应，十分令人鼓舞，已售单位的平均售价达每平方英尺1400元。这主要因为地点优越、组合理想、功能独特、价格理想、物有所值。同时，这个地区的新项目不多，投资者看好出租需求。”

（据联合早报）

私有化中等入息公寓Raintree Gardens，在短短一个多月找到买家，每名屋主平均可获约190万元

据知，这次招标吸引七方人马踊跃竞标，在集体出售市场低迷的环境中相当罕见。

华业集团（UOL）和联合工业（UIC）以3亿3420万元总价，标得集体出售的私有化中等入息公寓Raintree Gardens，每名屋主平均可获约190万元。

这是今年第三个成功集体出售的私宅项目，三个交易总值超过10亿元。

分析师：政府私宅地段供应减少

分析师指出，这显示政府私宅地段供应减少，促使一些发展商转向集体出售市场。

建于1980年代末的Raintree Gardens在2014年私有化，坐落于第13邮区波东巴西，毗邻波东巴西地铁站，一旁是加冷河。公寓占地约20万1405平方英尺，共有175个单位。

公寓拥有99年地契，目前还剩70多年，超过八成屋主同意让公寓集体出售。上月，公寓首次推出市场，最低保留价为3亿1500万元，招标于前天截止。

据知，这次招标吸引七方人马踊跃竞标，在集体出售市场低迷的环境中相当罕见。其他参与竞标的知名发展商包括长春产业（Allgreen Properties）、城市发展（CDL）与丰隆控股组成的财团及MCL地产等。

华业集团子公司和联合工业子公司成立的合资企业的最高出价，比最低保留价高近2000万元。

两家集团说，交易将由银行贷款和内部资源资助。交易仍须向分层地契局或高庭取得销售令，才能够顺利完成。

若包括更新地契至99年，以及重新发展时增加容积率（plot ratio，建筑面积对地段面积比值）至2.8的费用，这次最高出价，折合约容积率每平方英尺797元。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡与东南亚研究部主管沈振伦认为，价格不算太高，因为项目地段优越，发展潜质理想。

公寓的独家销售代理仲量联行（JLL）投资部董事黄伟庆说：“招标结果反映地段的优点，包括直接面向加冷河。”

据仲量联行此前估算，地段可重新发展成一个拥有600个至748个单位的项目，盈亏平衡的发展成本是容积率每平方英尺1250元；新项目推出时，尺价可能是1450元。

近期，集体出售市场开始有起色。另一个私有化中等入息公寓顺福雅苑（Shunfu Ville）在5月以6亿3800万元售给青建地产。8月，巴西班让路永久地契项目港景花园（Harbour View Gardens）以3325万元，集体售出给乐斯太平洋控股（Roxy-Pacific Holdings）。

莱坊（Knightfrank）咨询与研究部主管陈姳潓认为，目前不算复苏。2010年至2013年，集体出售市场的年均交易额是18.75亿元。她认为，集体出售市场或明年才有实质起色。

据知，市场上目前正在等待买家的项目还有几个，包括今年6月再次推出的惹兰勿刹大厦（Jalan Besar Plaza），最低价为3亿8000万元。肯特岗公园附近的诺曼顿园（Normanton Park）去年底也推出市场招标，保留价约8亿4000万元。

（据联合早报）

根据市场规模作调整后，以每1000宗交易为基数计算，投诉的数目在过去六年里减少超过三分之二，从每1000宗交易有15起，减少至目前的4.5起。

公众对新加坡房地产交易的投诉过去几年来持续减少，创下六年来新低。大部分投诉是有关广告或宣传册误导人、信息不全或是宣传册胡乱分发。

房地产代理理事会的年报显示，理事会在2015／2016财政年接获的投诉案例，整体上虽从2014／2015财政年的702起增加至780起，但鉴于2015／2016财政年的房地产交易量更大，平均投诉案例实际上有所减少。

有关新加坡房地产交易的投诉性质

根据市场规模作调整后，以每1000宗交易为基数计算，投诉的数目在过去六年里减少超过三分之二，从每1000宗交易有15起，减少至目前的4.5起。

在投诉性质方面，40％的投诉是有关广告或宣传册误导人、信息不全或宣传册胡乱分发；27％是经纪不专业或服务差，包括提供错误意见、迟到或未遵守正确程序；17％则是经纪行为不当，例如恐吓、骚扰或误导客户；其他投诉涉及无牌经纪或同时代表买卖双方的经纪等。

房地产代理理事会司长（政策与执照颁发）王云杰说：“过去六年，每1000宗交易的投诉案例减少，归功于理事会在管制和发展房地产业所做出的努力。此外，理事会也向公众传达信息，让消费者得知如何更好地与经纪合作，以便在交易中达到最好的结果。”

另一方面，随着新加坡房地产市场走势疲软，2015／2016财年的新增房屋经纪人数也创下六年来最低，从前一年的1654名减到1307名。注册房屋经纪则从前一年的3万2006名降至3万零423名。房地产经纪公司总数也从1422家减少到1372家。

尽管如此，博纳（PropNex）集团房地产经纪欧阳耀伟（30岁）依然选择在大学毕业后加入这个行业。去年1月入行的他，在短短一年内创下佳绩，成为博纳集团表现最佳的新人之一。

欧阳耀伟观察到，随着我国经济放缓，房地产市场也趋向疲软，是导致一些经纪退出行业的原因。此外，他认为新加坡近年陆续出现OhMyHome等数码平台，方便更多人自理买卖转售组屋，也是影响房屋经纪业绩的另一原因。

然而欧阳耀伟相信凭努力，还是能在房地产业闯出一片天。“这份工作的时间不稳定，但我喜欢每天接触不同的人，不必朝九晚五待在办公室。和其他行业一样，房地产业一直在改变，若要生存就得学会适应。”

随着新加坡房地产市场走势疲软，2015／2016财年的新增房屋经纪人数也创下六年来最低，从前一年的1654名减到1307名。

（据联合早报）

最近推出的两个新加坡私宅项目又激起了潜在买家的兴趣，由于今年接下来推出的新项目预料不多，受访分析师认为这两个项目有望取得销售佳绩。

位于实龙岗罗弄榴梿的私人共管公寓森涛苑（Forest Woods）10月8日将正式推出。项目共有519个单位，发展商城市发展（CDL）说，截至上星期天已收到代表买家购买意向的500多张支票。

位于淡滨尼的另一个私人共管公寓The Alps Residences则在上星期天推出。尽管本地楼市目前相对淡静，该项目在短短三天内已售出约45％的单位。

根据发展商中冶置业（MCC Land）的数据，截至10月4日，626个单位中已售出280多个单位。

实龙岗私人共管公寓森涛苑10月8日将正式推出，项目共有519个单位，平均价约为每平方英尺1400元。

欣乐国际执行董事麦俊荣受访时说，这两个项目并不靠近彼此，一个在实龙岗，一个在淡滨尼，各自吸引不同地区的买家，因此虽然同时间推出，但不太会互相竞争。

他说，城市发展的品牌家喻户晓，多少对销售有帮助。“城市发展相当会制造兴趣，加上买家认为它的品牌可靠，对它有信心。”

智信研究与咨询总监王伽胜预计，森涛苑截至年底可卖出五六成的单位，The Alps Residences则可卖出六七成。

森涛苑的平均价约为每平方英尺1400元，比周边项目的价格高。根据市区重建局的数据，隔邻的旧项目Cherryhill的平均尺价约为1000元，附近未竣工的Jade Residences则约1100元。

The Alps Residences的平均尺价约1050元，比周边项目的价格略低。邻近的The Santorini也是中冶置业的项目，平均尺价约为1090元。星狮地产、远东机构与积水住宅（Sekisui House）联合的Q Bay Residences平均尺价则约为1070元。

受访分析师说，由于政府的私宅地段供应减少，做好准备可推出的新项目其实不多，其他发展商估计会观察上述两个项目的表现后才决定推出新项目的日期。

今年上半年，政府售地计划推出的正选地段私宅供应量比去年下半年少将近三成，加上备售名单上的地段，今年上半年的私宅供应量创下10年最低。

王伽胜说，虽然今年下半年的土地供应增加，但去年下半年至今年上半年间，供应量都受到压抑，可推出的项目自然不多。

麦俊荣说：“因为接下来的项目不多，发展商也不急着推出项目，以免跟现在推出的项目撞期。”

他指出，11月学校假期开始，12月向来是淡季，因此发展商明年才推出项目的可能性较高。

根据他的统计，接下来可能推出的项目包括新加坡置地与华业集团标下的金文泰1道地段的The Clement Canopy，以及星狮地产、积水住宅与强枫控股标下的实乞纳路地段的项目。这两幅地段分别在去年底与今年初招标截止的地段。

另外，女皇镇项目“女皇碧苑”（Queens Peak）的示范单位预计本月下旬也将公开让贵宾顾客参观。

（据联合早报）

经济前景不明朗和价格指数计算方式的调整，使到之前被认为周期差不多已触底的私宅市场，在第三季的价格跌势反而加快，创七年多以来的最大季度跌幅。

自房价在2013年第三季达到顶峰以来，全国私宅价格已12个季度连跌，累计下跌10.8％，首次达到双位数。

市区重建局昨天公布的最新房价数据显示，第三季私宅价格指数环比下滑1.5％至137.9点。这是涵盖新私宅和转售市场的私宅价格指数自2009年第二季以来，最大的季度跌幅。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡与东南亚研究部主管沈振伦认为，屋价调整触及双位数或促使政府重新探讨为房地产降温措施松绑。

ERA产业主要执行员林东荣指出，我国经济展望在第三季恶化，包括失业率和裁员人数上升，以及全年经济增长预测收窄等，都影响了楼市买气。

计算方式调整使指数出现大跌

但他强调，私宅交易量仍稳定。从7月至9月25日，共计4061个单位售出；过去三个月的最终交易量，预计可超过去年同季的4159个单位。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣指出，市建局这次调整计算方式，把已竣工项目的回扣和折扣等促销优惠纳入价格指数的考量，才使指数出现一次性的较大跌幅。

所有领域私宅的房价均在第三季跌得更快，一般只供本地人购买、且总售价较高的有地住宅跌势最猛。

有地私宅价格环比下滑2.2％，跌幅大于第二季的1.5％，房价累计下滑14.4％。麦俊荣认为，这与有地住宅新需求减少和入住率下滑有关。

非有地私宅方面，代表大众化市场的中央区以外（OCR）私宅价格，在第三季下滑1.2％，跌幅大于第二季的0.5％。

房价在今年上半年未曾下滑的高档核心中央区（CCR）和中档其他中央区（RCR）私宅，也在第三季双双跌价。前者跌1.8％，扭转此前持续两个季度的0.3％增幅；后者跌1.3％，也扭转第二季的0.2％增幅。

从2013年各自的房价顶峰算起，大众、高档和中档私宅价格分别累计下跌9.5％、10％和10.8％。

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉说，第三季缺少新推出的中档私宅项目、大众私宅新项目的销售放缓，导致这两类私宅价格被拉低。

譬如，在乌节路一带，第二季卖出39个单位的禧悦阁（Cairnhill Nine），第三季仅卖出五个；第二季卖出117个单位的Twin Peaks，第三季卖出54个。

展望今年最后一个季度，林东荣指出，私宅价格首三个季度累计跌2.6％，他预计全年跌3％至3.5％。

高纬环球研究主管李敏雯则提醒，那些自2011年买房、为避免偿还卖方印花税（SSD）挨过四年持守期的屋主，如今可开始转售房子。这意味今年的转售楼市可能更活跃，也会是逢低买房的好机会。

（据联合早报）

受俗称“鬼节”的农历七月影响，新加坡非有地私宅整体转售价格8月份由升转跌，较7月份下跌0.6％。

9月28日公布的最新国大房地产价格指数（NUS SRPI）显示，非有地私宅转售价格在连续第二个月回升后，8月份转为下跌。

预估数据显示，8月份领跌的是非中央区单位（不包括小型公寓），下跌0.9％；中央区单位（不包括小型公寓）转售价格维持不变。至于小型公寓（不超过506平方英尺的单位），转售价下跌0.1％。

相比之下，7月份整体非有地私宅转售价是环比上扬0.3％，当中中央区单位转售价上扬0.6％，非中央区单位转售价则跌0.1％。小型公寓转售价维持不变。

新加坡非有地私宅整体转售价格8月份由上升转下跌0.6％

智信研究与咨询总监王伽胜表示，8月份非有地私宅转售价格下跌是意料中事，因为农历七月是传统房地产淡季，推出的私宅项目较少，转售交易也减少。

他也指出，非中央区自2014年开始陆续有多个私宅项目完工，在供过于求的形势下，这个地区私宅面对转售阻力，转售价持续下跌。

ERA产业主要执行员林东荣则表示，中央区私宅转售价过去几个月有上扬趋势，或许说明高档私宅价格已逐步平稳，一些持长期投资角度的买家也借机进场购买高档私宅。

不过他也提醒：“由于本地楼市仍受到房贷限制，加上新加坡的经济和就业市场仍存在不确定性，所以即使私宅转售价上扬，涨幅也不会太多。”

（据联合早报）

新加坡高档私宅市场交易额在第二季环比增加三成以上，创下三年来新高。此外，外国买家购买私宅数量也增加近三成，为两年来新高。

摩根大通（JPMorgan Chase）认为，上述交易迹象显示新加坡高档私宅市场已见底，而随着发展商推出更多创新销售方式，高档私宅交易量料会进一步增加。

根据摩根大通最新发布的报告显示，第二季的高档私宅交易额为24亿元，比去年同期高出13％，相较之前一季则是高出34％。这也是高档私宅交易额三年来的新高。

同样的，高档私宅交易量也增加，今年第二季共有767个高档私宅单位转手，为两年半来的新高。与去年同期比，第二季高档私宅交易量增加22％，相较之前一季则是增加31％。

外国买家购买新加坡私宅数量增加近三成，为两年来新高

外国买家的购买兴趣似乎再度重燃，在第二季购买了302个私宅单位，为两年来新高，比之前一季增加27％。当中，外国买家又倾向于高档私宅，共买了116个高档私宅单位，占外国买家私宅交易量四成左右。

外国买家购买的高档私宅数量在第一季环比增长92％，第二季环比增长14％。

摩根大通分析师李开安指出，与2011年第四季高峰期相比，高档私宅价格已下跌25％。尽管跌势仍持续，跌幅已明显放缓。像过去两个季度的高档私宅价格减幅少于1％，与之前1％至3％减幅相比，减幅有所缩小。

他说：“鉴于高档私宅交易量显著增加、外国买家重回市场、私宅价格下跌速度缓慢，以及比全球其他高档私宅项目便宜，我们相信本地高档私宅市场已逐渐触底。”

李开安表示，目前未售出高档私宅单位处于历年来新低，仅5600多个单位，相信这将进一步巩固高档私宅需求。此外，有越来越多发展商通过价格折扣和创意行销方式来提高销售成绩，以及一些传统上为新加坡最大外国买家群的印度尼西亚人，可能会为了避免印尼当局追税，而选择到新加坡购买私宅，预料这些因素都会推动新加坡私宅交易量升高。

（据联合早报）