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竣工的私宅单位大增，加上来自外派人员的租赁需求减少，本地私宅租金过去三年来持续下滑，如今与高峰期相比，已下滑了一成以上。

分析师认为，未来一年经济前景不佳，租金预料会继续处于低迷水平。

市区重建局房地产资讯系统（REALIS）的最新数据显示，非有地私宅中位数租金今年第三季每平方英尺报3.32元，比2013年第三季高峰期的3.74元下滑11％。

这些租金数据不包含执行共管公寓（EC）。

从前年第一季开始，私宅租金持续出现同比下滑的现象，去年的跌势更为显著，直到今年才稍微缓和。

2014年，中位数租金的平均跌幅为1.6％，去年则扩大至5.5％。今年首三个季度，租金平均跌幅才稍微缩小至4.4％。

供需失衡　租金下滑

欣乐国际执行董事麦俊荣受访时指出，自2011年大选后，政府开始收紧移民政策，加上竣工的私宅单位逐步涌现，造成供需失衡，以致租金下滑。

他指出，从2010年起，本地外派人员减少，加上移民政策收紧，对租房需求也相应减少。“可是，刚竣工的住宅单位却很多。这一切都形成了供需失衡的情况。”

房地产咨询公司橙易提供给《联合早报》的数据显示，今年竣工的私宅单位为过去10年来最多，超出10年平均将近一倍。

数据显示，今年预计有近2万3000个单位竣工，而2006年至2015年这10年里，竣工单位平均数仅为1万1890个。

今年竣工的一些大型项目有Riversails（910个单位）、Eight Riversuites（862个单位）与乐丰轩（La Fiesta，810个单位）。

在私宅供应涌现之际，跨国企业却在裁员削减成本，以应付全球经济不景气的影响。

例如，巴克莱银行为降低成本，裁退了新加坡信息科技运作部门的约100个人员，一些新加坡的工作转移到印度。

今年初，渣打银行宣布在全球削减4200个职位，包括在本地的40至50人。联昌集团在本地裁员15人，高盛在本地的投资银行团队也削减了三成等。

明年竣工的私宅单位预计有1万3300个，虽然比今年少，但仍比平均高。

橙易研究与咨询部高级经理黄显洋受访时说：“未来的经济前景不佳，我不觉得会有很多企业扩充业务，也不觉得会有很多外国人来新加坡住，而且政府也在限制来新的外国人数，租金明年应该会继续下滑。”

麦俊荣说，就算就业市场好转，通常也会是新加坡人与永久居民先受聘，这群人不需要租房子，因此不会对租赁市场起到多少提振作用。

他说：“就业市场改善，不代表私宅租赁市场下个月就会好转，可能要等三到六个月，才会出现好转的迹象。”

（据联合早报）

本地私宅价格继续走软，促使本地买家购买的私宅数量在第三季有所增加。点击查看新加坡更多精品房源

在不同项目里，最受本地买家欢迎的新项目是裕廊的湖景豪苑（Lake Grande），共买了441个单位。排在其后的是金文泰的御品居（The Trilinq），共买了63个单位。

戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳说：“湖景豪苑之所以吸引许多本地买家，主要是裕廊湖区私宅项目带来的增值潜能，因为政府已为裕廊湖区制定全新的发展蓝图，计划将这个地区发展成我国第二个中央商业区（CBD）。”

随着整个裕廊湖区面貌大改观，李乃佳认为这个地区的私宅未来将有很大增值机会，这无疑也提升如湖景豪苑等私宅项目的买气。

转售私宅项目方面，最受本地买家欢迎的三个转售项目是花拉路的丽敦豪邸（d＇Leedon）、德普路的翠城新景（The Interlace），以及利安尼山路的OUE Twin Peaks，分别买了56、53和36个单位。

这三个项目都有为买家提供延迟付款计划（deferred payment），让买家可先支付一成至两成的房价作为定金，其余房价则可在行使认购权的一年至三年内支付，使买家有更长时间来支付房价，相信是吸引本地买家购买的原因之一。

本地买家购买的私宅数量增加之际，外国买家购买的私宅数量却有所下滑。

外国买家包括了新加坡永久居民和非永久居民。根据戴玉祥产业咨询公司资料，前者在第三季共买了784个私宅单位，比之前一季下滑3.9％；后者购买了240个单位，比之前一季下滑20.5％。

李乃佳指出，跟新加坡买家一样，新加坡永久居民也倾向湖景豪苑和御品居等私宅项目。至于非永久居民买家，他们除了喜欢湖景豪苑，也被苏菲雅山庄（Sophia Hills）、格美华庭（Gramercy Park）和滨海盛景豪苑（Marina One Residences）等地点优越的项目吸引。

就不同国籍买家而言，中国和马来西亚买家占较多数，另外也有不少外国买家是来自印度尼西亚和印度。

总的来说，第三季本地及外国买家共买了4596个单位，比第二季增加1％。

李乃佳指出，第三季私宅成交量上扬是因为转售市场表现更强劲，成交量环比上扬15.7％。相比之下，新私宅市场成交量则环比下滑13.2％，这又是受到8月份俗称“鬼月”的农历七月影响，许多发展商为避开这个华人传统上较忌讳的节日，往往将项目挪后推出。

谈到接下来私宅需求情况，李乃佳表示，在我国经济继续面对阻力的背景下，预料房价会进一步下滑。但由于明年推出项目有不少是位于如金文泰、红山和里峇峇利等成熟住宅区，预料这会吸引买家，使明年新私宅销量上扬8000至9000个单位。

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（据新加坡早房网）

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本地非有地私宅转售价连续两个月下滑后，10月环比持平。分析师说，经济前景不佳，买家仍保持谨慎态度，预料会促使私宅转售价继续下滑。

新加坡国立大学昨日发布的房地产价格指数（SRPI）预估数据显示，指数10月报142.2，与9月的142.3大致上持平。

中央区单位与小单位转售价分别环比上扬0.2％及0.1％，非中央区单位转售价则下滑0.3％。

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（据联合早报）

今年首九个月的外国买家交易量增加，来自中国、马来西亚和印度尼西亚的投资者仍是私宅市场的主要买家。

位于黄金地段和核心中央区的高档私宅最受到青睐，虽然受限于印花税，但不少人依旧大手笔购入，看好未来的投资回报。

本地私宅市场情绪好转，过去四年大幅流失的外国买家今年也逐渐回流，核心中央区的高档私宅重获外国买家青睐。

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仲量联行（JLL）数据显示，今年首九个月的外国买家交易量，随私宅市场交易量一同增加。外国买家的数量在这期间比起去年同期多出了11.7％。

世邦魏理仕（CBRE）的资料也显示，今年1月至8月，由外籍人士购买的私宅交易达689宗。以每个月平均86宗的成交量计算，今年全年的总成交量很可能达到1000宗，比2015年的898宗多。

世邦魏理仕研究部副主管韩焕美认为，外国买家对本地楼市一直抱有兴趣。首先，新加坡土地资源有限，投资房地产既是最好的保本方式，长线持有也具有增值潜能。从2006年至2015年，本地房价每年平均复率上涨4.8％。此外，新加坡的完善规划和宜居环境、新元的稳定汇率，以及我国朝向智慧国发展的成长潜能，都让外籍买家对本地私宅市场产生兴趣。

在2006年至2011年的房地产兴旺期，每年的私宅销量中有一二成是由外籍买家贡献。不过，在2011年12月，政府出台专门针对外国人和非个人买家的额外买方印花税（ABSD），税率等于房价的10％，这导致2012年的外籍买家比率跌至7％。2013年1月，政府再把外国人必须缴付的ABSD税率提高至15％，进一步压低外籍买家的需求。

根据仲量联行统计，降温措施导致私宅市场的整体交易量在2011年至2015年减少57.1％，而涉及外国买家的交易在同一期间的跌幅更多达83.7％。

戴玉祥产业谘询公司（Edmund Tie & Company）研究部东南亚区域主管李乃佳指出，儘管外国买家的需求仍受ABSD税率限制，但在今年世界经济不景、其他国家货蔽汇率波动不断、股票市场动盪的大环境下，不少买家把新加坡房地产视为相对安全的避险资产。

仲量联行研究与谘询部新加坡董事王德辉指出，儘管本地私宅市场的外国买家数量回升，但这些买家所佔的市场购买比率，已从2011年的17.5％，降至今年首三季的6.6％。外国买家国籍分佈也相应收窄，2011年时，本地私宅的外国买家来自66个国家，今年首三季降至38个。

不过，三个最主要的外国买家群体过去五年来保持不变，依然是中国、印度尼西亚和马来西亚买家，分别佔今年首三季所有外国买家的29.4％、14.6％和10.5％。

王德辉说，在2007年至2010年，印尼买家是本地私宅的主要外国买家，但随著中国买家的材富增长，以及对本地私宅市场越来越熟悉，他们成为2010年之后的最大外国买家群体。

印尼买家人数今年增幅较大，尤其是在第一季和第二季，李乃佳指出他们主要是受乌节路豪华公寓喜悦阁（Cairnhill Nine）吸引而进场。

值得注意的是，今年首三季有57名来自美国的买家，成为第四大外国买家群体，佔外国买家整体交易量的7.3％，比2011年的1.1％显著增加。

王德辉说，美国买家按照新加坡—美国自由贸易协定下享有免于支付额外买家印花税的待遇，这一定程度上说明他们购买本地私宅的原因。

韩焕美指出，今年首八个月的外国买家交易记录中，有38％的房子位于黄金地段和市区的核心中央区（CCR）。这个比率为过去五年来最高，显示外籍买家在高档私宅领域看到新曙光。

仲量联行统计也显示，大多数印尼和马来西亚买家对黄金地段的高档私宅项目有强烈偏好，今年1月至9月，印尼买家选购的单位中多达68％都是位于核心中央区；同一时期，马国买家的私宅交易中，也有40％位于核心中央区。

相比之下，中国买家看中的单位有约六成位于中央区以外（OCR），即大众私宅市场；24％位于其他中央区（RCR），只有18％是位于核心中央区。

王德辉说：「印尼买家倾向购买核心中央区项目，因为他们有较高的预算、偏好永久地契私宅，过去在黄金地段进行投资也有良好回报。中国买家则更在乎预算，觉得中央区以外的私宅更能负担得起，他们也更能接受99年地契的项目，因为中国也推行类似的租赁地契制度。」

在今年首九个月的主要外国买家当中，印尼买家的预算最高，大部分交易位于300万元以下，中国和马国买家的交易则多在150万元内。在超过500万元的高端私宅交易中，主要买家是印尼人，佔据外国买家的33％交易量，中国买家则佔了28％。

以尺价来计算，中国和马来西亚买家的交易通常介于每平方英迟750元至1700元；而拥有更高预算的印尼买家一般会购买尺价超过1400元的项目，甚至有大量尺价超过2000元的交易。

王德辉分析，当前的外国买家需求主要是以项目的地点、价格、规模和名气抉定。以核心中央区今年推出的项目为例，售出单位中超过20％由外国买家买下。

喜悦阁的外国买家佔比为34％、格美华庭（Gramercy Park）为27.8％，苏菲雅山庄（Sophia Hills）为22.8％，宾海盛景豪苑（Marina One Residences）为24.1％。

相比之下，在其他中央区私宅交易中，外国买家比率一般不超过10％，在中央区以外的比率更低于5％。

市区重建局的价格指数显示，2004年首季到2008年首季，核心中央区的私宅价格上涨72.8％，超越其他中央区和中央区以外私宅同期的43.7％和40.1％涨幅。王德辉认为，这显示在过去的市场週期裡，核心中央区的资本升值速度超越其他地区。

近几年来，核心中央区私宅价格因为降温措施而被人为压低，市场专家预测在政府「撤辣」后，该区私宅的价格复甦速度将再次超越其他地区。

「有鑑于此，核心中央区仍将是外国买家最偏好的市场。儘管有降温措施，外国买家对新加坡私宅市场依然有兴趣，相信市场的基本面和长期资本收益的潜能。虽然长期展望良好，但买家依然要保持耐心，因为降温措施看来还是会维持一段时间。」

（据早房网）

10月份本地新私宅销量比9月份激增近1.5倍，主要是因为两个私人共管公寓项目森涛苑与The Alps Residences热销，售出的单位占总销量的56％。

受两个私宅项目获得热烈反应所带动，10月份本地新私宅销量比9月份激增近1.5倍，为15个月来最高。这也使到今年至今的销量逼近去年，预料今年全年售出的私宅单位会超越去年。

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市区重建局昨日发布的数据显示，上个月共售出1252个新私宅单位，比9月的509个单位多。若包括售出的288个新执行共管公寓（EC）单位，10月份的新私宅销量就达到1540个。

新私宅销量激增，主要是因为私人共管公寓森涛苑（Forest Woods）与The Alps Residences热销，单是这两个项目售出的单位，就已占10月销量的56％。

森涛苑售出364个单位，The Alps Residences也售出334个单位，共计698个单位。

分析师说，这两个项目取得佳绩主要是因为地点良好、价格合理，但不代表整体买气开始旺盛。

智信研究与咨询总监王伽胜说：“私宅10月热销，很大程度与项目本身有关。这不代表买家对私宅的兴趣可能回暖。”

仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉说，森涛苑靠近实龙岗地铁站与Nex购物商场，The Alps Residences则位于淡滨尼这个成熟区，设施多且四通八达，因此吸引不少买家。

除了这两个项目之外，其他项目的销量都平平无奇。

Stars of Kovan、御品居（The Trilinq）与鑫丰银河湾（Kingsford Waterbay）都是上述两个项目以外销量最高的项目，但也只售出了30个单位。

ERA产业主要执行员林东荣说，森涛苑与The Alps Residences所营造的热闹气氛，有助于带动周边项目的销量。

他指出，同样位于实龙岗一带的Stars of Kovan，9月仅售出13个单位，10月却增至30个。

邻近The Alps Residences的The Santorini也从9月售出的九个单位，增至10月的23个。

按地区来看，大众私宅上个月售出的新单位最多，有1043个。中档与高档私宅的销量则分别为151个与58个单位。发展商在10月份共推出1467个新私宅单位，9月份仅推出479个。

今年至今的销量已逼近去年，分析师预计全年的销量会超越去年。

根据高纬环球的统计，今年至今，发展商已售出6908个新单位，加上过去两周女皇碧苑（Queens Peak）与河景苑（Parc Riviera）售出的单位，总销量达到7254个单位，逼近去年的7440个单位。高纬环球研究主管李敏雯说：“今年还剩两个月，总销量预计会有8000个单位左右。”

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（据联合早报）

分析师表示，私宅转售市场虽然仍面对许多阻力，继续下行趋势，但相较去年，今年私宅转售市场跌幅已有所放缓，显示楼市情况比去年稍有起色。

本地非有地私宅的转售价和转售量上个月继续下滑。这是私宅转售价连续四个月下滑，更创下过去50个月以来的新低点。

分析师表示，私宅转售市场虽然仍面对许多阻力，继续下行趋势，但相较去年，今年私宅转售市场跌幅已有所放缓，显示楼市情况比去年稍有起色。

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今年最后两个大型公寓项目女皇碧苑（Queens Peak）和河景苑（Parc Riviera）上周末正式推出市场后，均获得不俗反响。分析师预计这两个项目能带动市场买气，全年新私宅销量料超越去年。

毗邻女皇镇地铁站的女皇碧苑周六推出全部736个单位，一天就售出242个，占单位总数的三分之一。靠近西海岸班丹蓄水池（Pandan Reservoir）的河景苑，也在周六推出200多个单位，当天即售出约一半。

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根据市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）数据，今年首10个月共有6749个新私宅单位（不包括执行共管公寓）售出。

据统计，目前已出售的单位平均价格为每平方英尺1632元，最低尺价为1406元。

项目管理方、中冶置地（MCC Land）董事经理谭志勇说，近年来女皇镇和红山一带推出的新私宅项目中，女皇碧苑的首日销量可能是最高的。“买家向我们反馈，作为地处市区边缘的公寓，女皇碧苑的价格很有吸引力，让大众买家也能负担得起。”

黄显洋指出，考虑到女皇碧苑地点优越，项目尺价还算合理。毗邻女皇碧苑的Commonwealth Towers推出两年半来，平均成交尺价为1653元。

女皇镇一带已有两年没有新项目推出，市区重建局本月将推出一幅位于玛格烈通道（Margaret Drive）的私宅地段供发展商竞标，预计可供应275个住宅单位。

王伽胜指出，相比拥有超过700个单位的女皇碧苑和Commonwealth Towers，这块地段更加幽静，单位较少也是卖点之一。

“精明的投资者可能不会急着抢购女皇碧苑，而是静待这个新项目推出。因为女皇碧苑和Commonwealth Towers的单位众多，买家日后出租单位时，不仅要和同一区的其他私宅竞争，也要面对来自同个公寓的竞争。”

位于西海岸的河景苑虽然地点不如女皇碧苑适中，但发展商益民林（EL Development）推出限时促销优惠，让过去两天下单的买家可以用划一价格，选购2楼至15楼的同面积单位。譬如一间603平方英尺的两卧房单位，无论是在2楼或15楼，售价都是72万5000元。

益民林董事经理林有顺受访时说，周六首日售出的单位多数位于12楼至15楼，说明促销优惠吸引买家抢购高楼层单位。一卧房、二卧房和四卧房单位占了售出单位的一半。

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（据联合早报）

第四季的首个月内，我国房地产拍卖市场已气势如虹。单在10月份的拍卖销售额，就已逼近前三季的总销售额。

今年前三季在拍卖市场定锤成交的总额是4500万元，而第四开始以来的一个月内已达到4400万元。

换言之，第四季至今的拍卖销售额，已占今年以来总拍卖销售额近50％。

仲量联行拍卖部主管莫思思说：“10月份的销售额几乎达到今年至今总销售额8890万元的一半，这对今年最后一个季度可说是一个好的开始。”

她表示，该拍卖行看到买家对拍卖市场重燃兴趣，尤其是对那些位于好地点、具备重新发展潜力的有地住宅。”

10月份共有九个房地产在拍卖市场卖出，当中八个是住宅，一个是工业房地产。

拍卖的房地产有四个是抵押逼售，其余由屋主、清盘人和接收人等推出拍卖。

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10月份拍卖销售额大增，主要归功于瑞士俱乐部路（Swiss Club Road）黄金住宅区内的三幅住宅空地和惹兰巴哈沙门牌4号的两层楼独立洋房单位，分别以1522万元和1230万元定锤成交。

其中，以上三幅空地共吸引了14方竞标。三幅地段介于4030平方米至2万5861平方米，其中两幅属于永久地契地段，一幅是999年地契（从1879年8月算起）。这项房地产是由屋主推出拍卖的。

该地段附近有瑞士俱乐部、英国俱乐部、荷兰学院、新加坡韩国国际学校和德国欧洲学校。

惹兰巴哈的洋房则是由清盘人推出拍卖的房地产，共有18方激烈竞标。

另一个是在汤申路上段水仙通道门牌21号的单层独立洋房，属于遗产拍卖，吸引了九方竞标，并以435万元成交。。

升涛湾的Seascape也有一个双层顶层豪宅（duplex penthouse）以635万元成功拍卖，属于抵押逼售。前屋主过去是以1100万元向发展商购买，这相当于损失了42.3％。

瑞士俱乐部路住宅区空地、惹兰巴哈沙和水仙通道的洋房，以及Seascape单位，都是由仲量联行负责拍卖。

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（据联合早报）