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美国房地产网站Trulia最新公布的报告显示，全美前十个成长最快房屋市场，多达八个在加州，前三名分别是旧金山、圣荷西和奥克兰（或称“屋仑”）；在三个地区求售的房屋，至少七成可在两个月或以内成交。

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Trulia网站房屋经济学家麦克劳夫林表示，购屋人在北加州的房地市场，首重讲求速度。

麦克劳夫林说：“加州已见到非常强劲的就业成长，尤其在沿海城市。”他指出，这些地区的房屋供应量不足，也具有重要因素，因为“兴建的新屋数量，与其他城市相比，相对较少。”

麦克劳夫林指出，在4月份中位数房屋叫价已达109万元的旧金山，在全美排名第一，该市由于受到地形和建筑法规的限制，新建造房屋的数量特别少。

麦克劳夫林说：“在旧金山增加新屋存量的过程，因受到自然和法律因素，而更加困难。”

Trulia网站的报告，是追踪该网站在全美100个大都会在2月5日求售和4月5日尚未出售的房屋销售资料。除了加州八个城市，其他两个挤入前十名的城市为西雅图和犹他州盐湖城。

在西雅图，房屋市场的销售速度也实分快速，在2月求售的房屋，60天仅剩33%尚未售出；而该比率在前一年为44%。

报告也显示，在整个美国房地产方面，40%的房屋可在两个月内出售，稍高于2014年同期的38%。平均而言，在销售快速的房屋市场，较低房价的房屋也最快售出。

麦克劳夫林表示，这意味首次购房族在销售快速的房屋市场中，寻找房屋之前要做好充分准备。

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美国业主所交的地税中有相当一部分是给当地的教育机构的，而当地市政当局除了对新房有特别的减地税计划外, 通常只对以下几类业主有减免地税的计划：

美国房产税减免 你有资格吗？

• 减免基本型学校税BASIC STAR(School Tax Relief)

只要65岁以内，至少有一位屋主将此物业作为自住宅, 所有物主调整后的年总收入不超过50万。大约每年可减金额是$281。

• 减免优惠型学校税ENHANCED-STAR(School Tax Relief)

至少有一位屋主是65岁或者65岁以上, 并且至少有一位屋主将此物业作为其自住宅, 所有物主调整后的年总收入不超过$7.905万。大约每年可减金额是$450。

• 年长公民屋主减免税Senior Citizen Homeowner’s Exemption (SCHE)

至少有一位屋主是65岁或者65岁以上, 并且屋主将此物业作为其自住宅, 所有物主调整后的年总收入不超过$3.74万。 大约每年的评估价值可降5%-50%, 以收入为根据。

• 残障屋主减免税Disabled Homeowners’ Exemption (DHE)

至少有一位屋主是残障人士, 并且屋主将此物业作为其自住宅, 所有物主调整后的年总收入不超过$37,400, 大约每年的评估价值可降5%-50%, 以收入为根据。

• 退伍军人减免税Veterans’ Exemption

在指定冲突时期服役的美国军方退伍军人及其配偶,福利根据是否在交战区以及是否服役其间受残而定。

• 致残的犯罪受害者跟见义勇为者减免税Disabled Crime Victim and Good Samaritan Exemption

警察局人员无资格申请. 此福利是补偿物主花钱整修房屋以方便残障人士居住。

• 神职人员减免税Clergy Exemption

神职人员所居住的自住宅, 非所属宗教团体所拥有的物业, 每年大约$256。

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圣马力诺市议会日前通过45天禁建令，暂时禁止拆屋重建、加盖二楼，以维持城市小而美的原始风貌。圣谷各华人聚居城市如亚凯迪亚、钻石吧等虽也常出现市民拆屋重建的工程，但目前并未对整个城市造成太大影响。

老房子拆掉重建应 属正常，除非受到邻居向市政府抗议，否则这样的事情不该受限

亚凯迪亚房地产经纪表示，圣马力诺对房屋修建审查一向比圣谷其他城市严格，当地居民偏好保护城市的特色，所以该市市议会通过此案并不意外。亚凯迪亚同样有房屋修建的问题，亚市一年中的房屋修建案数量为150件至160件，由于许多中国新移民赴美之前便被告知亚凯迪亚是个好区，所以大家便一窝蜂地移居此地。圣马力诺及亚市修建房子的风潮可追溯到2011年，由于中国新移民大举搬入，且他们偏好屋龄较新的房子，因此许多建商先买下旧房子，之后再进行拆除工程，而这些房屋翻修的案件数到2013年达到高峰。

钻石吧市议员林锡智（Jimmy Lin）表示，钻石吧房屋改建的频率也很高，但只要修建的房子符合市府的改建标准，即便邻居认为改建后的房子不美观，也不会触法。林锡智说，市民对于房子改建经常出现的纠纷为加盖、修建的建筑超出财产线和加盖后挡住邻居的视野，他说，钻石吧之前也遇过类似的问题，但只要民众向都市发展委员会对修建中的房屋提出修正版本，并符合法律，便不会造成太大的问题。

对于圣马力诺的45天禁建令（Moratorium），林锡智说，因为这不是永久的法条，待45天到期，圣马力诺市政府便该决定是否废止禁建令。依照加州法律，城市可针对一个议题做三次禁止令，超过三次后，市议会便要评估这项命令对市民生活的影响。

钻石吧房地产经纪认为，目前钻石吧没有拆屋重建、加盖二楼等问题。圣马力诺建市早，房子多为1900年份左右，在圣谷属于老社区， 难怪市民对城市内近年来突如其来的改变有如此大反应。地产经纪说，钻石吧的房屋多为1980年的建筑，目前还没有拆修的问题。老房子拆掉重建应属正常，除非受到邻居向市政府抗议，否则这样的事情不该受限。

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外国账户税收遵从法（FATCA），俗称“肥咖法案”已于2014年7月1日生效。2015年将是第一个报税年，那“肥咖法案”生效后对华人是否存有的影响？

外国账户税收遵从法（FATCA），俗称“肥咖法案”已于2014年7月1日生效

“虽然该法案早在2010年3月就已经通过，但是之前人们并不重视。”牛顿市的魏泽楷会计师说。他表示“高额罚款”是人们目前谈肥咖法案色变的主要原因。魏会计师举了一个真实的例子：佛罗里达一位87岁的老人被国税局发现为隐瞒海外资产修改2004年至2007年的个人税表，于是一张罚单将其三年账户余额的50%充作罚款，共计224万美元。这使该老人的财产一夜之间变负资产，负债率为财产的150%。

魏会计师提醒道，只有三类人会受到该法案的影响：美国公民、绿卡持有者或三年来累计来往美国超过183天以上的税务居民。他们都有义务向美国国税局申请资产申报。而正常申报海外资产不需要缴税，只需要将相关的资料准备好，到会计师事务所报税就好。

同时有会计师表示，虽然该法案针对的是把资金转移到外国的美国人，但是对不少拥有美国籍却依然在中国拥有大量资产的民众和拥有双国籍的中国台湾人影响也不小。不少人面对美国政府高额的罚款，感叹“美国不再是天堂”。

根据美国财政部最新公布的数据显示，2014年共有3415名美国人放弃美国国籍，创下历史新高，税务方面的考虑是这些人放弃美国国籍的因素之一。据了解，去年第四季度放弃美国国籍的人数成长37%，从2013年同期的776人增至1062人。这是2013年第二季度以来最高的季度数字。 2014年全年放弃美国国籍总人数3415人，高于前年的2999人。而2012年只有932人。

在摩顿市一家会计师事务所工作的凌小姐表示，自从瑞银在2009年支付7.8亿美元罚款并提交大约4700个账户的数据以来，美国政府加大了对美国人海外逃税的追查力度。此后每年放弃美国国籍的人数都创新高，过去五年，超过1万居住海外的美国人放弃了他们的美国护照。

“肥咖法案”被视为美国政府打击美国人海外逃税的重要举措之一，自法案实施后，超过4.5万美国人承认在海外藏匿财产，掏出了超过65亿美元税款、利息和罚金。但是该法案自问世以来就遭到诸多非议，不少共和党人就认为该法案侵犯了纳税人的隐私，无视主权国家之间的相互尊重。

不过，魏会计师强调海外投资的资讯是否申报已经不以个人的意志为转移，漏报、迟报（超过申报截止日期90天，美国居民为4月15日，无美国收入的国外居民为6月15日）海外资产的人将被施以1万美元罚款，故意瞒报者将被处以最多5万美元的罚款。会计师都认为，申报时不要心存侥幸。因为，那些不准确申报而导致欠税的人将面临未付额40%的罚款，不实申报的罚金为欠税的75%，还可能有刑事责任。

虽然从某种程度上说，美国政府用美国法律使外国金融机构处在美国国税局的督察之下，这会使美国在全世界变得不受欢迎，但金融市场的全球化已经是大势所趋。金融大国之间势必将制定一个国际规则来规范和分享彼此间的金融信息，防止逃税漏税、资金外流。中国政府也从一开始的不支持，到最后签订了中美双方的互惠条约。随著中美政府对话的日益密切，两国在金融领域的交流也会愈发透明。身在美国的华裔也需要严守美国的法规，不要因为自己的疏忽造成难以挽回的经济损失。

300个看房者、25份出价、8轮出价大战，3月初，这套布鲁克林地区的2.5卧共有公寓（condo）在上市仅4天后成交，最终售价比57万的开价高出数万美元。地产经纪庆幸道，开价的确低了，但如果开价再高些，最终售价可能就不如现在高了。

波士顿地区房产市场，“抢房大战”不断上演

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这一幕在大波士顿地区的房地产市场不断上演。据《波士顿环球报》报道，目前，房市处于低库存、高热度的卖方市场，但一些地产经纪却采取看似不可理喻的策略，把售价开得很低。他们以此吸引八方来客，在房屋公展（open house）时造成“哄抢”效果，导致心急的买家们头脑发热，抛弃理智，狂热地冲进“出价大战”的厮杀中。

波士顿地产经纪人贝茨（David Bates）在自己的新著中特别探讨了这种“低开高卖”的文化。他表示，一旦“竞价模式”开启，买家们求胜心切，往往会忽视房屋本身的价值。如果关注房屋价值，应该去协商、谈判；如果只是想“赢”，那么买家会为了得到房子做任何事。

目前的库存稀缺更为这种故意制造的竞价大战创造了条件。据麻州地产经纪人协会的数据显示，今年2月，全州共有14068栋一家庭屋、3780套共有公寓在售，这个数据达到该协会自2004年起开始统计相关数据以来的最低值。最高值出现在2006年，那时，一家庭和共有公寓的库存分别是现在的2.7倍和5倍。

房地产数据研究机构沃伦集团（Warren Group）首席执行官沃伦（Timothy Warren）表示，地产竞标战的策略和艺术品拍卖市场相似，开价只是运作一切的开始。开价低并不意味著廉价出售，有可能卖得比起始价高的更好。哈蒙德地产公司（Hammond Real Estate）副总经理霍勒伦（Holleran）称，目前市场中，开价高比开价低风险大，在剑桥或萨莫维尔，如果开价高出正常价格4%，买家差不多就对 你兴味索然了。

也有经纪人反对这种售房策略。专精牛顿市和布鲁克林市地产的霍洛维茨（Ruth Horowitz）称，该方法过于迂回，且会打击一些有诚意的、但不想参与到疯狂竞拍中的买家，还可能让人迁怒于地产经纪，因为经纪带人们去看他们买不起的房子。

那么问题来了，这种策略真的可行吗？

先看几个数据。去年，萨莫维尔市一栋3卧的联排屋开价119.5万，成交价135万；2卧2.5浴的共有公寓开价67.5万，成交价79.1 万。剑桥市一栋早期现代风格的别墅开价82.5万，成交价125万多；布鲁克林一栋1500余尺的待修房开价100万，成交价149万。

众所周知，房子刚上市时，受到的关注最多；留在市场上时间越长，风险越大。一份基于2014年波士顿共有公寓销售数据的调查显示，一周内售出的房子，售价可以达到开价的103%；已在市场中逗留4个月乃至更长的房子，平均只能卖到开价的97%。

那么房子的挂牌价到底标多少才合适？大波士顿地产经纪人协会主席麦卡锡（David McCarthy）认为这个问题很难答，因为低迷的库存、不断上涨的价格和从卖出到录入公共记录的几个月时间差都使得近期销售记录的参考价值变差。“这是个捉摸不定的市场”，麦卡锡表示。

尽管竞价大战让卖家和地产经纪笑得合不拢嘴，但给买家带来实实在在的压力。米尔顿地区的帕德拉（Becky Padera）一家2年来为了买房不断出价，但屡屡受挫，至今仍未成功，这使他们感到很无助。最后，帕德拉夫妇不得不退出这种竞赛，然后把原来的房子重新装修了一遍。对他们来说，这不是理想的结局，但他们对“竞价大战”已经疲倦、厌烦了。

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房地产业是国民经济的重要部分，同时也是国家稳定、社会公平的试金石。美国的房地产市场主要依据市场规律运行，市场化程度很高，相关环节基本由市场供求操纵。

纵观美国近五十年的房地产市场，其住宅价格除周期性波动外，一直比较平稳。几次大的波动出现在70、80年代和进入新世纪后的首个10年，但每次跌涨大致相当。换句话说，美国房地产在“低谷-繁荣-泡沫-衰退”的周期循环中，市场规律作用明显。

美国房地产在“低谷-繁荣-泡沫-衰退”的周期循环中，市场规律作用明显

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当然，即便市场化程度很高，美国政府对房地产业依然保持政策干预。尤其在居民住房领域，美国政府历来把确保普通民众买得起房作为施政重点。政策的出发点通常是面对中低收入家庭。

利率和税收是美国进行政策调控的最主要手段。利率上升贷款成本相应增加，地产开发商的利润空间随即受到挤压；同时，美国有50个州开征房产税，税率一般为1%至3%，住房价格上涨即意味着个人缴纳税款增加。与中国不同，在美国买房需要事先声明房屋用途，因为“住”和“租”二者的贷款利率不同（对于买卖双方而言，任何违规行为后果都十分严重）；针对房屋购买和出售时的差价，征收房地产增值税；同时实行退税政策，鼓励开发商建设廉价房，为低收入者提供住房。

以美国在2008年经济危机中的表现为例：2009年2月，奥巴马政府出台了一项高达730亿美元的房地产市场救助计划，目的是避免900万房主的房屋被拍卖。同时，政府还特别为房利美、房地美两大机构提供2000亿美元的救助资金，用来激活房产购买和贷款。此外，政府配套出台了一系列政策性调整，用以包括保护消费者、减少银行高管薪资、提升银行准备金、扩大对影子银行体系以及金融衍生物的管理、增加美联储权利等。

该计划主要力图达到四方面内容：

一，提高美国家庭的“清偿力”，放宽按揭贷款再融资限制，帮助信用好的房主获得“再融资”便利，减少大部分家庭的月供支出；

二，鼓励房贷机构减“月供”，保障普通家庭稳定。具体措施包括减少房贷相关支出在家庭收入中的比例，尽量使按期缴纳适当月供的家庭不至失去房屋，提供债务重组机会，降低家庭月供支出，同时防止投机者利用政府救助牟利；

三，支持房利美和房地美，通过维持较低按揭利率水平，鼓励中产阶级家庭继续购房，提振市场信心；

四，将那些信誉差的房屋购买者、地产贷款商和趁势牟利的投资人排除在计划之外。

可以看出，帮助低收入的美国家庭走出债务困境，渡过难关，开发真正有需要的市场源头，扼制挤压房地产泡沫是政府调控的核心，事实证明此举确实行之有效。经过一系列努力，美国房地产市场逐渐稳定回暖，到2012年终于露出曙光，开始复苏。时至今日，美国房地产市场信心重振，已成为中国投资人的重要目的地。

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