Category: News US

美国纽约房地产评估机构Miller Samuel总裁米勒（Jonathan J. Miller）发表报告说，曼哈顿新建超级豪华公寓畅销，2014年房地产销售金额超过前一高峰2008年，创新纪录。

纽约新建公寓项目“公园广场30号”

据《纽约时报》星期二报道，在为道格拉斯地产（Douglas Elliman Real Estate）撰写的报告中，米勒说，2014年曼哈顿平均销售价为1,718,530美元，也超过2008年的记录1,591,823美元。

大手笔成交也将每平方英尺平均价格提高到1297美元（相当于每平方米13955美元），超过2008年的记录1251美元。

但是房地产市场的常用指标没有受到高档公寓的太大影响：去年中位数价格为94万美元，稍微低于2008年的95.5万美元。

曼哈顿房地产市场2014年第四季度业绩突出。研究机构Urban Compass主管索菲亚·宋（Sofia Song）说，那是非常强劲的一年。该机构报告去年第四季度曼哈顿房地产成交总额为54亿美元。

上市公寓成交速度也更快：曼哈顿去年第四季度挂牌销售的公寓在市场停留时间只有46天，明显低于2008年房地产繁荣时期的64天。

另一地产机构科科兰集团（Corcoran Group）的报告说，本地经济强劲、股市上涨和外国人的兴趣不减造成曼哈顿房地产需求旺盛，而可供量有限。曼哈顿房地产市场供应量在2013年触底之后，2014年开始反弹，其中第四季度达到5912套，比2013年的4913套增长20%。但那一数字仍然比2009年第一季度的12,336套低52%。

曼哈顿的超级豪华公寓市场尤其繁荣：去年第四季度超过1000万美元的公寓成交量相当于前年同期的三倍。西57街可以俯瞰中央公园的Extell’s One57公寓大楼两套公寓进入前5名：Unit 55B销售价为8,819,873美元，相当于每平方英尺4390美元；Unit 82销售价为56,079,298美元，平均每平方英尺8987美元。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

 

拥有一个属于自己的家一直是美国梦的重要组成部分。尽管如此，有房的成年人比例一直在下降。

据《商业内幕》（Business Insider），过去几年里，美国住房拥有率一直在下降，而房租却在不断上涨，空置率不断下降，说明美国正经历从买房到租房的转变。

Nordea银行市场经济学家Aurelija Augulyte提供的这张图比较了美国住房拥有率与租赁空缺率的关系。

发生这种情况有几个原因。

去年，Trulia首席经济学家科尔科（Jed Kolko）指出，千禧一代的人口特征与前几代人有所不同：他们不太可能在20多岁结婚或有孩子。

从历史上看，住房拥有率与结婚生子有很大关系。

科尔科还指出，房地产泡沫破灭后，中年人拥有住房的比例大幅下降。泡沫期间许多年龄在二三十岁时买入住房的人在房价暴跌之后和大萧条期间不得不卖掉房子。

美联储曾积极通过保持较低的抵押贷款利率来刺激住房市场，但是，到目前为止还没有看到好转的趋势。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

 

美国房价高，若想在美国以下这些城市买房，你的收入可能需要比全美平均收入水平高不少——还需要比该市平均收入水平高9000到70000美元。达到美国中产阶级生活水平也不一定买得起。

别忘了，租房费用也是大头。

在美国中产阶级买房负担都很沉重的九大城市中，旧金山市排名第一

1、旧金山

• 购买市场价格中位数的住房所需年收入：145,361美元
• 当地平均家庭年收入：75,604美元
• 平均每月还贷额：3,392美元
• 租房平均价格：每月近4000美元

2、圣地亚哥

• 购买市场价格中位数的住房所需年收入：101,683美元
• 当地平均家庭年收入：62,962美元
• 平均每月还贷额：2,373美元
• 租房平均价格：每月近2,100美元

3、洛杉矶

• 购买市场价格中位数的住房所需年收入：96,514美元
• 当地平均家庭年收入：低于60,000美元
• 平均每月还贷额：2,252美元
• 租房平均价格：每月约2,500美元

4、纽约市

• 购买市场价格中位数的住房所需年收入：92,000美元
• 当地平均家庭年收入：约70,000美元
• 平均每月还贷额：2,153美元
• 租房平均价格：每月约2,200美元

5、波士顿

• 购买市场价格中位数的住房所需年收入：84,476美元
• 当地平均家庭年收入：约5,5000美元
• 平均每月还贷额：1,971美元
• 租房平均价格：每月约2,500美元

6、华盛顿特区

• 购买市场价格中位数的住房所需年收入：82,000美元
• 当地平均家庭年收入：少于66,000美元
• 平均每月还贷额：1,910美元
• 租房平均价格：每月约2,500美元

7、西雅图

• 购买市场价格中位数的住房所需年收入：75,000美元
• 当地平均家庭年收入：约6,5000美元
• 平均每月还贷额：1,750美元
• 租房平均价格：每月约2,200美元

8、丹佛

• 购买市场价格中位数的住房所需年收入：63,000美元
• 当地平均家庭年收入：50,313美元
• 平均每月还贷额：1,470美元
• 租房平均价格：每月约1,775美元

9、波特兰

• 购买市场价格中位数的住房所需年收入：62,000美元
• 当地平均家庭年收入：52,657美元
• 平均每月还贷额：1,450美元
• 租房平均价格：每月约1,600美元

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

 

 

10至15年前，底特律三卧独栋房屋价格在8万美元至14万美元间。但现在如果从银行购买拍卖的这种房屋，大概只需要1万美元，有的甚至低至5000美元。不过业内人士提醒，买房要区分底特律市和大底特律都会区。底特律近郊一些市或郡的房地产市场相对健康，因为那裡有好的市政服务。

底特律市韦恩州立大学城市研究与规画系助理教授丁磊说，现在底特律房屋普遍的交易价格大约是每栋7000美元。而在美国建造一栋房子的成本起码要10万美元。他说，底特律房价在十年前就低于建造成本了。由于根本没有需求，房子即使再便宜，也没有人要。

底特律市府去年公布一项措施，就是一户人家如果房前屋后有弃房，这户人家如果想要，政府可把房子白送，但每年要按照政府的估值交房产税。

由于短期内该市房价反转可能性极小，因此抄底底特律房产的风险很大。底特律房产税专家康纳斯说，中国人如果打算长期持有，而且愿意增加一定投入修缮房子，值得投资。但他提醒，有些房子欠政府房产税，买房的人要解决拖欠的税款才能拿到房产证。此外，购买后每年缴纳的房产税也是很大一笔成本。他说，若去底特律买房，一是可以考虑位于闹市区、中城的房产，二是可以考虑买高端的房产。底特律有个叫印第安村(Indian Village)的地方，过去是有钱人的居住地，一处房产有十几个房间，特别漂亮，还有马厩和佣人房，这样的豪宅现在20万美元就可以买下。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

 

早前解除破产保护令的美国“汽车之都”底特律，经济持续低迷，不少房屋贱价抛售，一幢独立屋售价低至1万美元，吸引大批中国内地投资者争相抢购，最近中国香港投资者也抵不住诱惑，纷纷涌入。中国香港媒体1月3日报导，一名中国香港投资者日前以近4000万港元(合515万6000美元)，大手笔买下逾140处物业，也有投资者以近200万港元(合25万7800美元)购入五套房屋出租。

报导引述物业代理说，近期查询底特律房产的中国香港买家持续增加。不过专家呼吁投资者须了解当地市场情况及投资前景，衡量风险。

中国香港投资者江先生早自三年前就投资美国中东部的底特律房地产，目前在当地多区有超过140个单位，九成已出租，每户房屋购入价约为3万至5万美元，投资额达500多万美元。他举例说，每户房屋每月租金收入为700至800美元，回报率逾10%，“趋势一定会持续，但应该不会有日本房市的疯狂！”

江先生通常买完楼才实地视察，因此坦言不会投资太便宜的房产，避免负担高昂欠税、维修费等，甚至碰到产权问题。他说，出租房屋有遇上“租霸”的可能，但美国法例健全，可以入禀法院迫迁赖租的租客。

他表示，投资者可向注册美国会计师查询购买物业附加的税项，如海外投资者每年要向美国税局申报租金收入，向当地税务机关申请评税；房屋税则受政府评估，每年约900至1200美元；加上责任保险及维修保险各为每年约400至450美元等。此外，业主可聘请管理公司代管理出租单位，但每月要收取相当于租金一成的费用。

中国香港买家吕先生也于去年初在底特律以近200万港元一口气购入五套房屋。他说目前已成功租出其中三套，每套月租约6000至8000港元(合773至1031美元)。他相信，底特律房价已经触底，随著重建计画启动，经济有望反弹。他说，买外国房产须做足功课，如实地视察物业，他发现在底特律有不少溺水屋，若贪图便宜购入，可能会得不偿失，须特别小心。

底特律在退出破产计画，并承诺投资启动重建计画后，当地数以千计的房屋正低价出售，吸引中国和中国香港投资者趁低吸纳。有房地产网站在一周内接到近千个查询电话，也有中国投资集团大手笔买下当地建筑物。海外置业国际客户服务经理黄耀东表示，“几万美元一套，回报率为其他城市几倍！”

但他不建议投资者抱著投机心态去投资当地房产，因风险会相当高，比方说买家需要缴付一系列税款，如房屋税、利得税及地税等，“可能达全年租金收入的一半”。他说，当地税制複杂，若不了解便贸然投资，很容易“赔了夫人又折兵”。

中国香港岭南大学经济系教授何泺生表示，中国和中国香港投资者“隔山买牛”存在一定风险，“买外国房屋都是听别人介绍，难知底细”。他认为投资者付出金钱之前要做足功课。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

 

华人东移内陆帝国(Inland Empire，洛杉矶以东的一个南加州地区)的脚步近年持续加快，直接影响到当地房价回升。一位华人房产经纪表示，三年前18万多元购买的两居室康斗，现在售价29万元。奇诺冈、奇诺、科洛纳、库卡蒙加牧场、安大略等地房价均上扬。展望2015年，业界人士认为，内陆帝国房屋市场仍有扩张空间。

奇诺市曾多次被全美机构评为最适合青年人成长城市之一。位于奇诺机场附近的一个大社区，内有4000余户居民，社区中心一位负责人安妮表示，近年人口结构变化，其中近半是亚裔，近年陆续迁入的华裔几占30%。鉴于华人增多，部分社区工作人员也有学中文的意愿。华人创办了社区中心乒乓球及太极拳俱乐部，并计画成立中华文化俱乐部。

资深房产经纪Emma Liu表示，内陆帝国多个城市因华人东移迁入，房屋价格回升。以库卡蒙加牧场市为例，几年前购买的30几万元独立屋，现在卖到50多万元。安大略市三年前18万元购入的两居室康斗，现在卖到29万元。还有临近科洛纳市的伊斯特维尔市，两年前买的29万9000元康斗，现在也卖到40多万元。由于库卡蒙加牧场市生活机能更方便，吸引不少华人投资设厂，他们声称该市适合专业人士居住。

据主流媒体公布的资讯，目前仅安大略地区未来20年的新屋建设预估超过5万栋。内陆帝国房建商Lewis Group of Companies执行副总裁Randall Lewis表示，鉴于经济学家预测内陆帝国未来就业增长快、消费信心强劲，2015年当地房建市场应可继续复苏。据联邦劳工部近日公布数据，自2013年6月至2014年6月，仅内陆帝国就增加了5万个工作。

住宅开工许可近年激增。2011年为3万7000个、2012年为4万7000个，2013年为6万5000个，2014年为7万1000个。

新房建商KB Home内陆帝国区总裁Chris Haines表示，该公司已开始在Park Place的Hadleigh兴建69栋住宅，在Margate兴建53栋住宅，提供不同户型以满足工薪族需要。KB Home也在Murrieta、Menifee及奇诺、库卡蒙加牧场等地开发十余个新住宅社区。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

 

美国房地产市场目前出现冷却，其实这是为2015年市场复苏所必须做的准备。就像运动员在训练中必须休息一样，房地产市场在复苏的初期阶段通常会出现房价过热，为了明年春天买主重回市场，现在的冷却是与一年前相比房价仍然是高的，十月里比去年增长4.5%。

美国纽约新建项目“公园广场30号”

不过十月之后房价有所下降，在全国20个大城市里只有9个地方房价还在增长。房屋销售数量在十一月里也下降了，并不是因为买家少了，而是市场需要喘一口气。十月里上市的房子比九月里减少了28%，虽然这种季节性减少是正常的，但是不好的是比去年同期下降了1.5%，这是近期来第一次下降。

根据房产经纪公司Redfin的调查，买主们最担心的不是上市房屋减少，而是可以负担得起的房屋减少。这是自2012年来第一次买家们觉得“负担不起”。

十一月里，房市里唯一有增长的是高端房子的销售，这里指的是比20万均价高很多的房子。而底端房的销售下降了16%，购买底端房地人士中投资者占比例很大。经济学家指出房价上升至使很多投资者退出了市场。

预期，今年十二月的房屋销售不会很强，虽然按揭利率仍然很低。

在2013年里从一月到十月美国房价平均上涨11%，但是2014年房价增长不到去年的一半，对于缺钱的买主来讲这是好事，但是对卖主就不好了。整体来讲房价还是正增长的，到明年春天更多的买主进入市场房价仍然会上升。

但是，人们也必须注意以下几点：

首先，利率虽然处于历史底端，但是肯定是会上升的。利率微小的上升都会对市场有较大的影响，因为银行会提高对贷款人的要求。

其次是人们的恐惧心理。在某些市场里房价可能会短期下跌，目前Connecticut已经出现了下跌，如果价格继续下跌，两次一两个月的话，就会把买家吓跑，而更多房主会卖房。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。