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湾区未来房地产上涨的主要因素分析（接上期：【为什么旧金山湾区房地产未来会继续看涨？（上）】）。

4、房贷利率将长期看低

税收与利率是美国政府进行宏观经济调控，两个最主要的手段。政府通过加税或减税来影响某些行业的发展，或对国民收入进行二次分配，以达到提高就业、增加收入、发展经济的目标。同样，政府也可以通过对利率的调整，刺激经济的发展，或者抑制过热的经济。

由于全球一体化，美国的经济发展不仅仅受国内各种因素的影响，也越来越多对受世界经济的影响。这样一来，政府利用税收和利率政策的作用，就会受到不利的影响。因此，可以预见，政府维持较低的利率，以获得长期的经济发展，是一种必需的宏观政策。

在利息方面，美国在2008年经济危机后，一直采取了比较低的利率政策，让利息一直维持在历史上比较低的档区。比如在1980年代的时候，房屋的贷款利率曾高达16%～17%。而目前的房贷利率，30年固定期的利率，仅为4%左右。考虑到湾区强劲的市场需求，即使以后贷款利率上涨一些，与上世纪动辄10%以上的贷款利率相比，也还是很低的。所以利率对湾区未来房市上涨的影响不大。

5、湾区生活将逐渐亚洲化

湾区未来的发展趋势逐渐亚洲化。这是因为在目前的新移民中，亚裔占据了很大的比例。如果从买家、卖家的组成分布来说，目前湾区的卖家大多数是白人，而买家大多是亚裔人。

卖家基本上是上一波无线电和硬件行业发展的受益者，从1950年代开始，因为湾区蓬勃的就业机会进入湾区。目前这批人已经陆续进入退休年龄，开始卖掉自己的房子，搬到自己的故乡或湾区周边比较便宜的城市，用他们在湾区房产上积累的财富，去享受一个快乐温馨的退休生活。

而目前的买家基本上以中国人、印度人等亚裔人口为主。传统上，亚洲文化非常注重房地产的投资。中国古语说：“有土斯有才”。这种观念不仅让亚洲人自己注重买房，也带动了其他种族的买房投资的热情。而且，亚洲人比较喜欢都市化的生活，导致湾区都市人口密度越来越大，城市化越来越明显，因此也会带动湾区的房价越来越贵。

6、通货膨胀将长期持续

通货膨胀是经济发展的衍生物，是对物价上涨或货币贬值的一种概括性说法。虽然美国的通货膨胀情况，在世界范围来说是比较小的，但长时间的通货膨胀依然会对生活和投资造成巨大的影响。下表列出了过去20年间美国消费指数（12月份对比）的通货膨胀率情况。

很显然，通货膨胀是一路向上的，即使是在严重经济危机的2008年，情况也不例外。因此，物价上涨、货币贬值，自然也会推高房地产等具有投资价值的物价升高。或者也可以反过来说，房地产投资是对抗通货膨胀，最有效的投资管道之一。

正如我们在前面第一部分提到的Palo Alto房产信息，在过去的30年间，房子价格增长了6倍，平均年增长18.27%。如果减去3%的平均通胀率，以及1.25%的房地产税率，实际年增长率也有14%了，当然是非常可观的回报了。因此，即使是只考虑通货膨胀这一个因素，未来房价的上涨也是完全可能的。

 （文：Wayne Wang王博士・硅谷地产经纪）

很多中国人都觉得美国房产要比中国便宜，这是真的吗？美国房子有多便宜？美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的，在次贷危机爆发10年之後，美国多个城市的房屋售价与泡沫巅峰时持平甚至更高。其中，低库存更成为推高房价的原因之一。

美国最大的房地产数据平台Zillow近日发布的数据显示，今年7月全美约有半数的大城市房价创下新纪录。过去一年，全美房价中值增长6.8%，Zillow房屋价值指数达200,700美元，比2007年4月楼市崩盘前上涨了4,100美元。此外，自去年7月份以来全美房屋平均租金上涨了1.6%，达到每月1427美元。

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值得注意的是，今年夏季美国购房者遇到的最大难题就是低库存。Zillow发布的数据显示，美国市场上的房源量比去年减少了13%，这是自2013年6月以来房源量降幅最大的一次。另据路透社报导，一项针对房地产市场的调查显示，受新屋稀缺丶利率低和需求稳定增长的推动，美国房价预计将在2017年丶2018年两年累计上涨10%。英国凯投国际宏观经济谘询公司房地产经济学家马修预计，2017年美国的房屋库存水平很难改善，价格或将被抬高。

Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示，美国楼市较为紧迫的问题就是库存量出奇的低，引得购房者争相争购。今年夏季，美国楼市供不应求，购房日趋白热化，只会不断推高房价。

（据证券时报）

旧金山湾区是创造美国奇迹的地方。自从1848年北加发现黄金，造成全球范围的淘金热开始，旧金山湾区就以其独特的位置、优良的气候、创新的思维、敢为人先的精神，创造了一个又一个的美国奇迹，乃至世界奇迹。

一、湾区房地产的奇迹

如果说湾区的电子信息产业，缔造了全球高技术行业的奇迹，估计没有人会不同意。其实，在湾区创造的各类奇迹中，除了科学技术领域外，在教育、文化、体育、医疗、创业等等领域，也同样有着辉煌的记录，比如名列英国《泰晤士时报》世界顶尖高校前10位就有斯坦福大学和加州大学伯克利分校两所。即使在房地产领域，旧金山湾区也同样创造著美国房地产领域的奇迹。

比如，我们随机选择一栋目前上市的位于Palo Alto的房子（如下图），该栋房子建于1938年，迄今已经79年。1988年出售的价格是76万美元，1999年涨到130 万美元，2013年涨到332万美元，目前以480万美元挂牌出售。

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从1988年至今的30年间，这个房子的价格已经涨了6倍多，平均每年的增长率达到18.27%。除了这个惊人的投资回报率之外，房主还一直住在里面，享受着湾区独有的美丽天气、独特人文以及温馨的家庭生活。

当然，你也可能觉得Palo Alto是一个特别的城市，它的投资回报不是一般的城市可以相比的。那我们就来选一个比较普通的城市，Hayward。下面这栋房子始建于1952年（如下图），1981年以2.85万美元买下，1999年以39.9万美元卖出。目前在市场上的挂牌价是74.5万美元。从1981年到2017年，36年间涨了26倍，平均每年涨了69%。

因为经常有美国其他州的客户找我买房，他们常常会谈起他们当地的房地产市场行情。比如一位从北卡来罗纳州的客人告诉我，他买了20年的房子，目前的价格仅仅比之前购买时多了百分之十几而已。

二、由历史看未来旧金山湾区房地产

通过对加州房地产市场历史行情的研究发现，加州房屋价格中位数的增长，从1968年之后都是有据可查的。在近50年的历史中，加州房地市场的涨跌经历了3个增长周期：第一个增长周期是1968年～1989年，加州房价连续上涨了21年。第二个增长周期是1996年春天～2007年中，房价连续上涨了11年的时间（中间2001年有稍微下跌）；第三个上涨周期是从2012年春天持续上升至今，连续上涨了6年。当然，与以前连续上涨的21年或11年的周期相比，以后几年房价上涨的趋势预计还会继续。

下面图表列出了旧金山市、加州，以及美国在过去几十年的房价变动情况。我们可以很清晰地看到，旧金山领涨加州的房地产市场，而加州则领涨美国的房地产市场。

因此，从历史的角度来看，这一波的房价上涨仍然会有比较大的空间。因为就美国目前的经济发展来说，经济繁荣、就业充分、景气上升、消费信心十足，短期内不大会发生足以导致房价大幅下降的经济危机。

三、湾区未来房地产上涨的主要因素分析

1. 经济发展与人口增长

众所周知，人口增长是房价上升的第一驱动因素。那么为什么旧金山湾区会一直有比较强劲的人口增长呢？这是因为湾区是美国以及全世界最有经济活力的地区。1850年代，因为淘金热的兴起，旧金山湾区吸引了世界各地的人前来淘金，梦想致富。而自1950年代以来，由于电子和信息产业的发展，湾区同样吸引著全世界各地的人们，来寻求通过创业或就业改变自己的命运。

在过去的半个世纪里，通过创业，湾区成长了一大批世界顶尖的高科技公司，如惠普、Intel、苹果、甲骨文、谷歌、脸书、Yahoo、Linked In、Twitter、Airbnb、Uber等。而每一家公司的成功，都带来了数以百计、千计，甚至万计的新增就业人口。

San Jose在1970年代才是一个人口10万人的城市，而现在已经是100多万人口的大城市。50年间增加了10倍的人口，变成了美国前10位人口最多的城市。

目前，硅谷已经不再仅仅是湾区的硅谷，它已经成为了世界性的创业之都。除了美国境内的创业者蜂拥而来之外，中国、印度、英国、法国、以色列等其他国家的创业者和投资这也开始纷至沓来，希望利用硅谷得天独厚的创业环境，最大限度地帮助自己实现人生的价值和理想。

所以，只要硅谷的良好创业环境还在，创业人才继续涌来，那么这个驱动湾区经济的引擎就不会减弱，经济发展和人口增长就会长期持续。这必将带动湾区房地产价格的长期攀升。

2. 湾区可使用的土地日渐减少

湾区拥有独特的地理位置。它给我们带来了美丽的太平洋、山地、森林、河流，以及干旱的半沙漠地区等自然资源。但是对于经济发展来说，由于缺乏土地的充分供应，这不是一个好消息。因为这种情况必将导致土地价格的快速上涨，并带动房产价格的飞涨。

由于美国的土地私有制度，政府是很难把土地重新集合起来，做大规模的房地产开发。所以这种无地或少地的状况将长期存在，很难有所改变。如果去看谷歌的卫星地图，我们可以清楚地看到，可以用来继续开发的土地已经很少很少。

3. 二手房交易量严重不足

湾区除了没有充足的土地做开发之外，二手房交易的数量也严重不足。以旧金山市为例，2016年的成交量仅2,215栋，和2008年严重经济危机时的2,161 不相上下。即使是在湾区创业公司大量倒闭，科技股泡沫破裂的2001年，旧金山市也有2,694栋房子交易。

对于其他城市，情况也是大致类似。比如东湾Fremont市，23.3万的人口，目前在市场上销售的房子，包括了独立屋、联排和公寓，一共才211套。相比南加州比较热门的Irvine市，26.6万的人口，目前在市场上在销售的房子是792 套。同样的人口规模，同样是当地学区比较好的城市，同样是亚裔比较集中的区域，但是二手房销售的数据竟然相差4倍！（待续）

後续文章：【为什么旧金山湾区房地产未来会继续看涨？（下）】

（文：Wayne Wang王博士・硅谷地产经纪）

美国楼市情绪上升，46%的人看好屋价走势，至於买屋情绪指数，也涨至接近90%。

资料显示，年中期间，全国联贷协会房利美买屋情绪指数上升至88.3%，与对上1个月及1年前比较，分别增加2.1及5.1个百分点。

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房利美资深副总裁兼首席经济师邓肯（Doug Duncan）表示，买屋情绪指数与2月份录得的最高水平看齐，反映出楼市走势对卖家有利。

他说，消费者也对本身取得房贷的能力愈来愈有信心。事实上，按揭贷款商情绪调查亦发现，贷款商预期信贷标准将价进一步放宽。

资料又显示，近期也多了人看好屋价走势，预期将会上扬的份额升至46%，仅在1个月内增加6个百分点。

调查发现，认为目前是卖屋好时机的人也增加7个百分点至39%，连续2个月创新高。

（据明报加东网）

综合报道，飓风“艾尔玛”(Irma)登陆美国佛罗里达后，已经减弱为热带风暴。佛罗里达半岛广大地区仍持续警戒，目前已知有多达580万用户停电。

“艾尔玛”造成600万人奉令撤离，是美国史上最大撤离行动之一。

佛罗里达州州长史考特(Rick Scott)在社交网站说：“只要6英寸(约18公分)高的流水就能把你推倒。待在室内，维持安全。”

“艾尔玛”侵袭人口密集的坦帕湾区，此区因为地理位置和海岸外斜坡地形，特别容易受到暴潮侵袭。

9月11日，飓风扫过人口稠密的佛州中部地区，所经之处强风和暴潮造成破坏，掀翻房舍屋顶，市区街道淹水，已知有580万户停电。

“艾尔玛”一度是大西洋地区有史以来最强烈飓风，从加勒比海一路向西肆虐到佛州，造成至少28人丧生，途中重创数座小岛，横扫波多黎各、多米尼加、海地。随后在佛州登陆，袭击佛州各地城镇。

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“艾尔玛”飓风的行进路线是不少富豪和名人豪宅的所在地。英国维珍集团创办人布兰森7日表示，飓风吹走了他在英属维尔京群岛的私人小岛上的所有屋子，整个区域“完全被毁坏”，幸好他躲在酒窖里逃过一劫。布兰森描述说，浴室和卧室的房门窗户被吹到12米开外的地方。英国《地铁报》罗列了10个名人在加勒比地区的财产，比如著名影星约翰尼·德普在巴哈马有私人岛屿，布鲁斯·威利斯在特克斯和凯科斯群岛有豪宅。另外，美国总统特朗普在圣马丁岛有一处豪宅。随着“艾尔玛”前往佛州，他的更多财产或受威胁：被称为“冬季白宫”的海湖庄园以及他的3个高尔夫球场都在该州。

 （据中国新闻网）

美国的房子贵吗？

大洛杉矶地区的房价在全美都名列前茅，那么，我们来看看80万美元在阿罕布拉、喜瑞都（Cerritos）和伍德兰山（Woodland Hills）等城市能买到什么样的房子。

阿罕布拉市

在215 S. Cordova St.的平房，售价79.9万美元。木片墙（Shake-sided）装饰的该房临路树街道，带有不连房车库和一个很大的前院；房内三卧两卫，起居室有壁炉，带中央空调（制冷）；房屋面积2000平方英尺，整幢房占地7083平方英尺。

在109 Palmetto Drive的平房，售价79.8万美元。该加州平房（California bungalow）建于1925年，曾翻新过，起居室带壁炉，有法式（落地）门通向后院；屋内三卧两卫，塑面（Laminate）木地板，有前门廊，周围种有果树。房屋面积1515平方英尺，占地面积7000平方英尺。

据CoreLogic.数据，以上两幢房屋所在地区（邮编91801），7月份有7幢独立屋出售，销售中价54.3万美元，比一年前下降了15.1%。

喜瑞都市

在12342 Edgefield St.的改建的两层楼房，售价79.85万美元，带一个砖砌的门廊和一个游泳池。室内四卧两卫，深色塑面木地板，厨房翻新过，主套房带步入式衣橱。房屋面积2108平方英尺，占地面积5111平方英尺。

在16931 Maurice Ave.的翻新的两层楼房，售价79.9万美元。房子建于1970年，起居室外接一个很大的室外有顶活动空间；屋内四卧两个半卫浴，新铺地板，新内漆刷，翻新厨房带吧台。房屋面积2082平方英尺，占地面积5445平方英尺。

据CoreLogic数据，上述两幢喜瑞都市的房子，所在地区（邮编90703）7月份有22幢独立屋出售，销售中价76.4万美元，比一年前上涨了9.1%。

伍德兰山市

在4222 Canoga Drive的现代风格的多层房，售价79.9868万美元。房子周围绿树成荫，庭园景观良好，还有五个室外露台活动区。屋内三卧三卫，主卫翻新过；厨房内配有枫木橱柜；家庭房地面稍架高。房屋面积2114平方英尺，占地面积7522平方英尺。

在5035 Escobedo Drive的粉色现代风格山顶房，山峦谷景尽收眼底，售价79.95万美元。屋内三卧2.25个卫浴；起居室的房顶挑高，连通房（Den）有个饮料吧，有多个阳台。住房面积3072平方英尺，占地面积9610平方英尺。

据CoreLogic.数据，上面两幢伍德兰山市的房子，所在地区（邮编91364）7月份有39幢独立屋出售，销售中价78.5万美元，比一年前上升了2.8%。

（互联网资讯综合整理）

由于需求持续超过供给，并且工资的涨幅跟不上不断上涨的房价，华府房市正在被推向“高估”的范畴。2016年7月至2017年7月，华府地区的房屋价格上涨3.9%，而华盛顿特区的房价中位数在过去一年内上涨4.7％。（美国的房子贵吗？）

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根据房地产信息公司CoreLogic的统计数据，全美前50强房产市场中有46％现在是属于高估的。其市场条件指数（Market Conditions Indicator）将当前房价与其长期可持续水平进行比较，而具可持续性的房价水平是由可支配收入等基础因素决定的。该指数将高估的房市定义为当前房价比其长期可持续水平高出至少10％。

CoreLogic总裁兼首席执行官弗兰克·马特尔（Frank Martell）表示：“随着购买需求的稳步增长以及低迷的未售屋库存量，在今年剩下的时间内，房价应继续保持上涨的趋势。虽然抵押贷款利率仍然很低，但由于超过三分之一的美国大城市房市现在被高估，购房者的负担能力有出现破裂的可能。”丹佛、拉斯维加斯、迈阿密和休斯顿是其它一些被CoreLogic评估为房价高估的美国房产市场。

（互联网资讯综合整理）