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根據房地產信息公司CoreLogic於12月17日發佈的最新統計數據，11月灣區9縣房屋成交總量為6,427套，與2014年11月相比增長了6.3%，但比10月房屋銷售量下降百分比達15.6%。

舊金山灣區11月房屋最新銷售數據

CoreLogic的房地產分析師安德魯· 勒佩吉（Andrew LePage）表示，儘管與一年前相比增長了6%，但從10月到11月降幅超乎尋常，與11月長年平均值相比更是下降了17%。

勒佩吉表示，從賣方看，舊金山灣區的上市房屋庫存依然很低；從買方來看，能否負擔灣區的高房價越來越成問題，同時還有信用方面的障礙等。勒佩吉舉例說，從康特拉科斯塔（Contra Costa）以及索拉諾（Solano）這2個內陸縣11月房屋銷售則比1年前多出很多，反應了越來越多的人開始選擇內陸可以承擔的房價。

房屋成交中位價為64.9萬美元，比2015年10月上漲了2.2%，比2014年11月上漲6.0%。勒佩吉強調，灣區9縣中有6個縣的房屋中位價都達到或者接近歷史最高水平。

11月，聖塔克拉拉（Santa Clara）縣房屋中位價為79.475萬美元；聖馬刁（San Mateo）為96萬美元；阿拉米達（Alameda）和康特拉科斯塔2縣的房屋中位價分別為65萬美元、49萬美元。

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（互聯網資訊綜合整理）

加州宣佈將撥款880萬美元，資助舊金山分別位於田德隆（Tenderloin）區和南市場街（SOMA）區的2處可負擔房屋的建造。

其中位於222 Beale Street的可負擔房屋獲得650萬美元資助，可建造85套可負擔住房；在Eddy和Taylor交界處的可負擔住房項目，則獲得了230萬美元。

美國加州撥款880萬美元助舊金山建可負擔房

位於222 Beale Street的可負擔住房項目由「慈濟住房」（Mercy Housing）負責，建成後將提供120套可負擔住房，這一複合式公寓屬於越灣交通區（Transbay Transit District）。

230 萬美元投入在Eddy和Taylor街角的房產項目，連同此前州府的1千萬美元出資，可以為舊金山增加103套可負擔住房。負責該房產項目的「田德隆鄰區 建設」（Tenderloin Neighborhood Development Corp.）公司執行主任唐‧福克（Don Falk）表示，州府能夠投資Eddy和Taylor這個理想的便於公交的項目實在是太好了。

作為在一街（1st Street）和米慎街（Mission Street）10億美元項目的可負擔住房補償，Hearst Corp和Forest City這兩家公司也將向這一項目貢獻1,800萬美元。

舊金山市長李孟賢對這筆撥款表示感謝，李孟賢表示，這筆近900萬美元可負擔住房投資，也是對舊金山的低收入家庭和居民的投資，必將幫助舊金山為低收入者建造更多的可負擔住房，從而讓鄰里變得更健康。

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12月9日，西雅圖市長墨瑞（Ed Murray）宣佈西雅圖市政府將投資四千五百萬美元於經濟適用房屋計劃。計劃將透過租住房屋㸤事處去興建更多經濟適用房屋。一旦完工，這809座公寓將成為低收入家庭、青少年、老年人和單身成年人的家。當中一些人如果沒有這些新建公寓，他們將無家可歸。

西雅圖市長墨瑞宣佈撥款四千五百萬元於經濟適用房

市長墨瑞稱:「市政府的房屋負擔能力議程的目標是在未來十年構建二萬座經濟適用房屋, 而今天的宣佈對這個目標作出了重大貢獻。西雅圖房屋徵收項目的30年承諾令西雅圖房屋保持在經濟可負擔的水平。這歷史性的投資保證了在我們區內數以百計的人——從經歷過無家可歸的勞動家庭到擁有一個負擔得起的家和所帶來穩定。」

2015年的撥款是市政府有史以來對經濟適用房屋規模最大的年度投資。去年，房屋局授予二千二百萬美元。在2015年，墨瑞的服務承諾是為西雅圖房屋購買及可居能力諮詢委員會（HALA）帶來三千五百萬美元的支持。

今年的非凡籌資水平是由於在近期建築熱潮中受益的發展商們之顯著貢獻。參與了區域劃分激勵機制的發展商提供支付經濟適用房屋計劃的基金, 房屋局亦因此能好好利用其他州政府和聯邦政府的撥款。

西雅圖房屋徵收項目仍是西雅圖經濟適用房屋最穩定和重要的資金來源。始於1981年，選民已經批准了一份債券和四個徵費，合共三億八千八百萬美元。這些資金已經有助於提供12,000多個在西雅圖的收入及租金限制公寓。2016年便是西雅圖房屋徵收項目續約的日子。

房屋的辦公室主任稱:「今年的資金收穫（無論款項是來自選民，或通過發展項目）充分顯出市政局在公共資助上作出了良好的投資。通過與其他供資者合作，我們能夠充分利用每一元西雅圖公共投資換取四元州政府和聯邦政府的資金。」

仿 效西雅圖房屋徵收項目過去成功創造新資源和方案，以協助增加市內經濟適用房屋的歷史，房屋購買及可居能力（HALA）委員會亦建議擴展方案。市議會已經通 過了強制性住屋支付能力的方案框架。此方案將要求所有新的商業和多戶住宅發展項目對經濟適用房屋計劃作出支持，支持包括興建經濟適用房屋或捐款於經濟適用 房屋的基金中。市長墨瑞還建議在2016年續約之時擴展西雅圖房屋徵收項目。

房屋購買及可居能力（HALA）委員會副主席表示:「房屋購買及可居能力（HALA）委員會從一開始已顯然明白到西雅圖房屋徵收項目對經濟適用房屋而言，是一件何等偉大的協助工具 。今天我們見證到將社區中的私人發展和徵收款項結合所得來的巨大回報。」

Bellwether 房屋主管稱:「我們很高興能有份參與這些項目的重要的里程碑。這筆來自西雅圖市政府的資金使我們能繼續向前推進在2016年建設200多個新經濟適用房屋 的計劃。我們的新建築將成無數人的轉捩點，獨立人仕和家庭將從無家可歸變成擁有固定住所，還有那些本來負擔不起的低收入人仕將有能力在西雅圖擁有自己的 家。」

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美國聯儲局前日終決定加息四分一釐，被視為加息週期正式開始，道明自管投資亞洲業務總監鐘穎輝認為，雖然加國央行未必立即跟隨美國加息，然而畢竟加美兩地經濟相連，本國債券息口上升機會很大，債券息口上揚對樓宇按揭利率或會帶來影響，隨之略升，他建議正洽談按揭的置業者應認真考慮是否固定按揭供款利息。

面對美國加息 專家建議買房用固定利率

雖然加拿大央行似乎尚未有意跟隨美國加息，但作為經濟關係密不可切的夥伴國家，本國受到加息影響是無可避免。鐘穎輝認為，縱使本國未必在短時間內跟隨美國聯儲局的加息步伐，但由於美國加息後，美國債券息口必然會隨之上升，影響到本國債券息率會有80%機會有所上調。

談到面對本地高樓價，樓宇買家該如何應對有機會微調的息率，鐘穎輝稱說到底就是業主個人可承擔的風險，他坦言現時本國按揭息率仍屬極低水平，現階段准業主或尚未需要過度擔心息口變動。

他續說然而美國加息週期屬剛開始，現時准業主尤其是首次置業的「上車族」，或應該認真考慮是否該將按揭息率固定於現水平，這樣則毋須擔心未來至少5年之內，個人會因加息而愈難供樓，此舉也會令個人財務規劃上較為穩定及容易。

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（據加西網）

今年多次傳出美聯儲預計升高利息（Interest Rates）的風聲，總算在12月16日做出升息0.25%的決定。這個決定從6月延到9月，再從9月延後到12月，一延再延的升息計劃對美國房市有何影響？此前本報採訪加州舊金山灣區行業內人士，有人對房市很有信心，也有人嘆息回應。

本月15、16日進行本年度最後一次的聯邦公開市場委員會（FOMC）會議，就失業情況、通貨膨脹和全球經濟局勢做出討論，考量並確定美國經濟能（否）承受升息帶來的影響，最終做出升息一碼決定。各方也預測明年聯儲將還有幾波緩步升息的舉動。

回看歷史，在2002年科技泡沫（Tech Bubble）之後，美聯儲將基準利率一口氣降到1%，接著在2004年中後半開始慢慢調升，一次升高0.25個百分點。在當年的第一次調升後，30年期固定抵押貸款利率（30 Year Mortgage Rates）大約在6.3%，接著又下降到5.7%。

隨著美聯儲逐步調高基準利率，30年期固定抵押貸款利率卻跟著下降。在2005年6月下降到5.58%。在2006年六月最後一次升息時，30年期固定抵押貸款利率是6.68％左右。

今年多次傳出美聯儲預計升高利息（Interest Rates）的風聲，總算在12月16日做出升息0.25%的決定。這個決定從6月延到9月，再從9月延後到12月，一延再延的升息計劃對美國房市有何影響？此前本報採訪加州舊金山灣區行業內人士，有人對房市很有信心，也有人嘆息回應。

本月15、16日進行本年度最後一次的聯邦公開市場委員會（FOMC）會議，就失業情況、通貨膨脹和全球經濟局勢做出討論，考量並確定美國經濟能（否）承受升息帶來的影響，最終做出升息一碼決定。各方也預測明年聯儲將還有幾波緩步升息的舉動。

回看歷史，在2002年科技泡沫（Tech Bubble）之後，美聯儲將基準利率一口氣降到1%，接著在2004年中後半開始慢慢調升，一次升高0.25個百分點。在當年的第一次調升後，30年期固定抵押貸款利率（30 Year Mortgage Rates）大約在6.3%，接著又下降到5.7%。

隨著美聯儲逐步調高基準利率，30年期固定抵押貸款利率卻跟著下降。在2005年6月下降到5.58%。在2006年六月最後一次升息時，30年期固定抵押貸款利率是6.68％左右。

美國30年期固定貸款利率走勢圖

回顧歷史 影響房貸幅度小

這些歷史數據顯示，在當時經濟崩盤後的4年間，美聯儲將基準利率從1.25 %一路調高至5.25%，但30年期固定抵押貸款利率卻差異不大，擺動幅度約在0.5個百分點上下。這證明無論升息與否，貸款買房者都不用要太過緊張，以 過去的經驗看來，升息對房屋貸款利率的影響並不明顯。

華人支付頭款多 受影響面小

據硅谷星河地產創辦人Cindy Liu表示：「在舊金山灣區想要買到好房子，一般需要大額的頭期款，貸款相對少。主要還是看是買在哪個區域，如果頭款特別少，能買到房的區間就非常有限。」

她說：「對華人首選的市場來講，頭期款少就很難買到房子。在華人喜愛的好區，主流的購屋方法是支付高額的頭期款，貸款不多。所以即使利息上升也不會受到太大的影響。」

 

房市供不應求 買氣應不會顯著改變

另 有貸款經紀表示悲觀，認為升息衝擊貸款市場，恐將影響房貸以及二次房貸的業務。針對這個問題，Cindy Liu回應：「比起全美其他地方，加州舊金山灣區房地產表現比較好。因為這裡工作機會多，大家收入比較高，因住房緊缺租金不斷上漲，付租金還不如買房 子。」所以短時間內，買氣不會有顯著改變。

Cindy還認為，房地產市場其實挺有針對性，會因各地方的情況不同吸引不同的客戶。例如有些地區專門是 給換房子的人買的，有些地區是給第一次買房的人買的。」她說：「升息或許會對豪宅有點影響，但對中等價位（一、兩百萬）的房市影響不大。灣區房租居高不 下，比起租房，很多人還是願意買房。」

本身精通貸款業務，長期觀察走勢的Cindy也表示：「自美國經濟復甦後，房地產屬於主導市場之一， 美國政府若要升息，也不會一次提高太多，因為誰也不想對現在的房地產發展勢頭造成太大的衝擊。如果這次升息，用過去的0.25％的漲幅來算，貸款也只差個 幾萬塊錢，對灣區這裡的房價來說，不算是大問題。」

2014到15年的房地產數據顯示，灣區是全美房價上漲最多，也是全美最貴的地方之一。因為灣區房地產一直供不應求，天價的房產仍舊搶手。

決定舊金山灣區房價 還是工作和經濟

Cindy認為：「房價按理會跟著利率漲，過去幾年房價穩中有升。」不能否認的是，利率對房價的確稍有點影響。但是真正能影響舊金山灣區房價的因素，Cindy指出是灣區的公司狀況與就業率多寡。

以目前舊金山灣區房產僧多粥少的情況，就算房價漲，人們需要房子還是願意買房。灣區工作機會多薪資也高，房產的供需和漲幅主要是受失業率和公司表現的影響，如果公司裁員或失業率上升，灣區的房市才會受到較大的衝擊。

舊金山灣區當前的就業情勢還是很旺，各家公司仍在開疆闢土，她說：「現在灣區房地產比全美表現更好，冬季屬於淡季，但和以往相比今年冬季的房市表現還是很活 躍。」現在舊金山和灣區房源不足，她預估未來半年到一年問題整體房地產問題不大，且房價不會漲太多，大概維持在現在這個狀態。

美聯儲升息的兩個原因

為何美聯儲要調整利率？美聯儲主席珍妮特·耶倫（Janet Yellen）解釋，有兩個主要目地：一是想鼓勵投資和創造更多就業機會，二是希望能控制通貨膨脹。以全美經濟情況看來，本月4日美國勞工部新公佈的信息 顯示，到今年11月全美增加了21萬1千個工作機會，失業率穩定維持在5％。耶倫更在本月稍早對國會報告的證詞中說，她有信心通貨膨脹能回歸至2%，這也 是美聯儲的目標。

即使升息是希望能維持美國的經濟穩定和發展，仍會影響貸款人的負擔能力，對他們而言最直接的衝擊是，如果抵押貸款利率 （Mortgage Rates）一口氣上升太多的話，他們每月需要負擔的房屋貸款金額也會升高。萬一房價受到升息影響，負擔將會更大，所以需要貸款買房的人，可能會因為升息 而對卻步。

升息對於房市的差別可能在於，如果人們因為升息而不敢買房，舊金山灣區搶房的人少了，有能力或有需求的人更容易買到房子。以前需要加價搶房，平均出價需要加到8%~10％以上，現在可能以開價（Asking Price）就能買到房。是否如此尚待進一步觀察。

美國11月房屋開工量在連續7個月走低後反彈，達到5個月來的最高水平。樓市的強勁走勢為美聯儲升息增強了信心。美聯儲主席耶倫在16日的新聞發佈會上宣佈，將聯邦基準利率提高0.25個百分點。

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據路透社報導，美國商務部公佈的數據顯示，11月美國房屋開工量比之前增長了10.5%，經季節性因素調整後的年開工量達到117萬套，高於經濟學者先前預計的113.5萬套。

11月是美國房屋開工量連續第8個月超過100萬套，成為自2007年以來，保持連續增長時間最長的一次。

樓市的強健和勞動力市場的發展使更多美國年輕人離開與父母同住的居所，外出租房或買房，這為美國樓市的走高提供了強有力的基礎。

目前美國可銷售房屋數量繼續短缺，主要原因是房價的增長超過工資的增長，使得更多人選擇了租房。

房屋開工市場中所佔比例最大的是獨棟房的開工量。11月獨棟房的開工量增長了7.6%，達到76.8萬套，成為自2008年1月以來，獨棟房開工量最高的月份。當月較溫和的氣候也是帶動房屋開工走高的因素之一。

在美國南部，11月的獨棟房開工量增長了8.8%；在西部，開工量增長了15.1%，達到2007年9月來的新高；在東北部，開工量也有所增長；只有在中西部，獨棟房開工量有所下降。

11月全美聯棟屋的開工量增長了16.4%，達到40.5萬套。

同月，房屋建築許可證的發放量增長了11%，達到129萬單，為6月份以來的最高水平。其中，獨棟房開工許可證的發放量增長了1.1%，達到自2007年12月以來的新高。聯棟屋開工許可證增長了26.9%。

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（互聯網資訊綜合整理）

專家預測，明年美國房租增幅平均在3%-5%，超過通貨膨脹率。

房地產網站Zillow首席經濟學家Svenja Gudell表示：「我們目前已在房租支付能力危機中，而2016年壓力也不會減弱。」

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CNN財經網報導，金融危機後的這幾年，因租房需求增加，空房率大幅下降，也導致房租飆升。

雖然預期明年房租會上漲，但一些熱點地區漲幅不大。全美一些最熱門的租房市場，如舊金山、波士頓和紐約市，這些地區的租金會停滯。

但隨著房客因租金過高而選擇離開這些大城市，搬到周邊地區，造成當地租金上漲。如，奧克蘭2016年房租漲幅會超過舊金山。劍橋市房租明年也會有大幅上漲，房客選擇劍橋替代波士頓。奧斯汀、達拉斯、休斯頓、邁阿密房租也會增長強勁。

新建單元會投入到市場，但不太可能滿足需求，有些地區空房率如此低，需至少一年時間才能趕上需求。另外，新建房一般比較高檔，因此對緩解租房承受力幫助不大。

房貸利率上漲也會推高租金，美國聯邦儲備委員會預期在長達9年後，第一次啟動升息。這將會使人們更長的留在租房市場，高房貸增加借貸成本，阻礙了一些潛在的買房者，另一方面又推高了租金。

在租金上花費增加，從而更難攢下買房首付款，這樣迫使人們更久的留在租房市場。

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今年多次傳出美聯儲預計升高利息（Interest Rates）的風聲，總算在12月16日做出升息0.25%的決定。這個決定從6月延到9月，再從9月延後到12月，一延再延的升息計劃對灣區房市有何影響？此前本報採訪行業內人士，有人對房市很有信心，也有人嘆息回應。

本月15、16日進行本年度最後一次的聯邦公開市場委員會（FOMC）會議，就失業情況、通貨膨脹和全球經濟局勢做出討論，考量並確定美國經濟能（否）承受升息帶來的影響，最終做出升息一碼決定。各方也預測明年聯儲將還有幾波緩步升息的舉動。

回看歷史，在2002年科技泡沫（Tech Bubble）之後，美聯儲將基準利率一口氣降到1%，接著在2004年中後半開始慢慢調升，一次升高0.25個百分點。在當年的第一次調升後，30年期固定抵押貸款利率（30 Year Mortgage Rates）大約在6.3%，接著又下降到5.7%。

隨著美聯儲逐步調高基準利率，30年期固定抵押貸款利率卻跟著下降。在2005年6月下降到5.58%。在2006年六月最後一次升息時，30年期固定抵押貸款利率是6.68％左右。

回顧歷史 影響房貸幅度小

這些歷史數據顯示，在當時經濟崩盤後的4年間，美聯儲將基準利率從1.25 %一路調高至5.25%，但30年期固定抵押貸款利率卻差異不大，擺動幅度約在0.5個百分點上下。這證明無論升息與否，貸款買房者都不用要太過緊張，以過去的經驗看來，升息對房屋貸款利率的影響並不明顯。

華人支付頭款多 受影響面小

據星河地產創辦人Cindy Liu表示：「在灣區想要買到好房子，一般需要大額的頭期款，貸款相對少。主要還是看是買在哪個區域，如果頭款特別少，能買到房的區間就非常有限。」

她說：「對華人首選的市場來講，頭期款少就很難買到房子。在華人喜愛的好區，主流的購屋方法是支付高額的頭期款，貸款不多。所以即使利息上升也不會受到太大的影響。」

房市供不應求 買氣應不會顯著改變

另有貸款經紀表示悲觀，認為升息衝擊貸款市場，恐將影響房貸以及二次房貸的業務。針對這個問題，Cindy Liu回應：「比起全美其他地方，加州灣區房地產表現比較好。因為這裡工作機會多，大家收入比較高，因住房緊缺租金不斷上漲，付租金還不如買房子。」所以短時間內，買氣不會有顯著改變。

Cindy還認為，房地產市場其實挺有針對性，會因各地方的情況不同吸引不同的客戶。例如有些地區專門是給換房子的人買的，有些地區是給第一次買房的人買的。」她說：「升息或許會對豪宅有點影響，但對中等價位（一、兩百萬）的房市影響不大。灣區房租居高不下，比起租房，很多人還是願意買房。」

本身精通貸款業務，長期觀察走勢的Cindy也表示：「自美國經濟復甦後，房地產屬於主導市場之一，美國政府若要升息，也不會一次提高太多，因為誰也不想對現在的房地產發展勢頭造成太大的衝擊。如果這次升息，用過去的0.25％的漲幅來算，貸款也只差個幾萬塊錢，對灣區這裡的房價來說，不算是大問題。」

2014到15年的房地產數據顯示，灣區是全美房價上漲最多，也是全美最貴的地方之一。因為灣區房地產一直供不應求，天價的房產仍舊搶手。

決定灣區房價 還是工作和經濟

Cindy認為：「房價按理會跟著利率漲，過去幾年房價穩中有升。」不能否認的是，利率對房價的確稍有點影響。但是真正能影響灣區房價的因素，Cindy指出是灣區的公司狀況與就業率多寡。

以目前灣區房產僧多粥少的情況，就算房價漲，人們需要房子還是願意買房。灣區工作機會多薪資也高，房產的供需和漲幅主要是受失業率和公司表現的影響，如果公司裁員或失業率上升，灣區的房市才會受到較大的衝擊。

灣區當前的就業情勢還是很旺，各家公司仍在開疆闢土，她說：「現在灣區房地產比全美表現更好，冬季屬於淡季，但和以往相比今年冬季的房市表現還是很活躍。」現在舊金山和灣區房源不足，她預估未來半年到一年問題整體房地產問題不大，且房價不會漲太多，大概維持在現在這個狀態。

美聯儲升息的兩個原因

為何美聯儲要調整利率？美聯儲主席珍妮特·耶倫（Janet Yellen）解釋，有兩個主要目地：一是想鼓勵投資和創造更多就業機會，二是希望能控制通貨膨脹。以全美經濟情況看來，本月4日美國勞工部新公佈的信息顯示，到今年11月全美增加了21萬1千個工作機會，失業率穩定維持在5％。耶倫更在本月稍早對國會報告的證詞中說，她有信心通貨膨脹能回歸至2%，這也是美聯儲的目標。

即使升息是希望能維持美國的經濟穩定和發展，仍會影響貸款人的負擔能力，對他們而言最直接的衝擊是，如果抵押貸款利率（Mortgage Rates）一口氣上升太多的話，他們每月需要負擔的房屋貸款金額也會升高。萬一房價受到升息影響，負擔將會更大，所以需要貸款買房的人，可能會因為升息而對卻步。

升息對於房市的差別可能在於，如果人們因為升息而不敢買房，灣區搶房的人少了，有能力或有需求的人更容易買到房子。以前需要加價搶房，平均出價需要加到8%~10％以上，現在可能以開價（Asking Price）就能買到房。是否如此尚待進一步觀察。

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