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原擬於明年1月開始實施、較之以往更加嚴格的聖荷西租房管控議案，已經被延遲到明年3月下旬。該議案提出，降低年租金最高漲幅，並實行「正當驅逐」法令，以確保「無過錯」租客不被房東驅趕。

硅谷高科技公司蓬勃發展，讓聖荷西的住房供不應求

反對該議案的聖荷西屋主稱，「時間表的推遲是一個小小的勝利」。同時，一些觀察人士預測，未來聖荷西或許將與舊金山一樣，成為對租務異常敏感和嚴厲的加州城市。

這項只針對1979年以前建造的房屋租管議案引發強烈反響，租客歡迎、屋主反對，很多民意一致擔憂，該議案不僅無法解決聖荷西租房市場的根本問題，甚至可能會加劇房東與租客之間的對立，導致房源更加緊缺、租價更加高漲。

從溫和到嚴管

聖荷西位於舊金山灣區南部，是僅次於洛杉磯和聖地牙哥的加州第三大城市和美國的第十大城市。十八世紀，聖荷西還是一個農業小鎮，二戰結束後開始人口擴張和急速經濟成長，並迅速成為舊金山和南灣一帶的住房社區。近年來，隨著高科技公司大量湧入，聖荷西逐漸成為硅谷地區的商業和研發中心，被稱為「硅谷首都」。

聖荷西的經濟隨著高科技產業在硅谷的興衰而變動，在住房方面也同樣如此。目前，聖荷西城市人口已經突破百萬，全市共有租戶十幾萬人，租住比例越來越高。但是由於人口增長過快，住房供給遠遠無法滿足需求，導致租金一再飆升。

據該市官員稱，聖荷西的租金在過去五年暴漲近54%，從2010年的平均月租1,451元漲到2,227元。在本年度房地產網站Zillow公佈的全美最貴的前十大租屋城市中，聖荷西高居榜首。租客每月收入超過四分之一用來支付房租，聖荷西和周邊地區也因此成為全加州乃至全美國生活費用最高的地區之一。

目前該市執行的是1979年通過、相對溫和的住房租賃管理條例。條例規定每年允許的租金漲幅最高為8% ，此後，聖荷西市從未調整過這一政策，儘管該地區消費物價指數自1983年以來平均每年增加3% 。

今年5月，聖荷西首次嘗試更加嚴厲的租賃管理條例，提出了降低年租金漲幅及加強保護第一承租人的議案，用以控制租價大幅上漲及保障老租客不被驅逐。議案同時要求屋主公開之前收取的租金，以防止新租客被多收租金。

據瞭解，該項議案被推遲是因為遭到聖荷西屋主的反對。

對屋主過於嚴厲？

根據一項2007年的統計，聖荷西有約6%的家庭和8.8%的人口年收入在貧困線以下，生活在此處的普通階層越來越難以承受房租壓力，就連高科技創業人員和工程師也表示，他們不堪房租重負，生活品質一降再降。

但 是，聖荷西屋主認為，造成房租保障的原因是供給不足。該議案明顯偏向租客，對屋主嚴重不公。一位聖荷西旅店老闆說，有些低收入租客面臨租不到房子或者無家 可歸、流落街頭，他們確實需要基本生活保障，但是屋主也要應對生活成本上漲和入不抵出的壓力，房屋維修、保險和管理都需要費用。應該有一個合理的辦法使租 賃市場越來越健康，而不是偏向某一方造成對立和畸形態勢。

「這個議案只針對1979年以前的老房子，本來這就是租金最便宜的一塊，佔租房市 場的三分之一，其它三分之二貴的都管不了，這太不公平，除了製造矛盾，解決不了任何問題」，聖荷西屋主趙女士說，省吃儉用、買一兩個老房子出租做小投資的 華人群體受到很大傷害，「市場應該是自由的市場，市場不好的時候政府沒有補助過我們什麼，市場好的時候卻來限制我們」。

另一位市民則在微博 上戲稱，按照聖荷西新租管條例簽訂的租房合約將「勝似婚約」，「離婚有自由，退租不自由」——在「正當驅逐」法案之下，屋主不可以「無過失」趕走房客，這 意味著只要租客下定決心不走，「房東就和租客永遠綁在一起，生生世世、永不分離」，房東如果遇上「租霸」只能「走投無路」。

美國各州政府的 租管從上世紀四十年代就已經開始，最初以控制戰時通脹為目的，之後幾經流變時緊時松，管制策略也各有不同。在加州，舊金山的租房管控最為嚴厲，在政策方面 明顯傾向保護租客。有評論說，畸形租管政策造成舊金山房東和租客的關係「勢如水火」，房東的租房經歷可以用「血淚史」和「慘烈」來形容。

「聖荷西不太可能一步就走到舊金山吧」，趙女士判斷說，「如果聖荷西也像舊金山一樣淪陷，我的日子就沒法過了，沒有人敢租房子了」，她計算了一下，發現在沒有租管的情況下出現糾紛「被坑一下就好幾千上萬美元」，而一旦有了租管，「被坑一下起碼要上萬美元」。

從長期來講，畸形租管會產生壞房客、打擊房東，令房源減少、租價不降反升，對房東、租客和租房市場都沒有好處。幾年前，一位曾經獲得諾貝爾獎的經濟學家就提出：「租管只會帶來雙輸局面，這是經濟學上最無爭議的概念之一。」

如何打破僵局

急速擴張的住房需求和供應不足之間的矛盾，是造成聖荷西租價上漲的根本原因。因此，輿論普遍認為，控制需求和擴大供應理應成為政府按照市場規律調控房價上漲的兩種方式。

從上世紀八十年代以來，聖荷西採取了增加城市住宅密度的「聰明成長」策略以擴大住房供應，但是由於高科技公司不斷擴張和進駐，聖荷西住房資源仍然緊缺。

該市議員承認目前租房市場的尷尬困境，雖然他們表示對平衡各方利益負有責任，並為此聯絡房東和租客討論解決，但是到目前為止，仍然沒有找到令各方滿意的最佳方案。

有核心成員二百多人、外圍成員一千多人的自發組織——聖荷西屋主協會也在採取積極姿態，不僅參加市議會聽證會，還與市長和市議員見面溝通。他們認為，把政府該負的責任推給小業主，不能根本解決整個聖荷西房屋租賃市場的問題。

同時，有市民建議，市府可以考慮城市適度發展的整體規劃，並且，在討論解決租價問題的圓桌上，硅谷高科技公司不該缺席。他們抱怨高科技公司給當地社區帶來的負面影響，並希望這些公司能夠成為解決問題鏈條上的重要一環。

美國奧巴馬總 統上週五（18日）簽署美國國會通過的聯邦政府2016財年預算法案，避免聯邦政府關門的窘境。國會通過這份包含逾6千億美元減稅法案的同時，亦通過 「2015年保護美國人免於高稅法」（Protecting Americans from Tax Hikes Act of 2015，以下簡稱免高稅法），將原本即將到期的多項抵稅規定予以暫時延長或永久延長，減免美國納稅人及企業的稅賦負擔。在這些抵稅規定中，有一項規定使 外國投資人亦獲抵免稅的優惠待遇。

美國放寬地產法 海外投資享優惠待遇

美國國會上週通過的減稅計劃，其中一項放寬美國1980年 實施至今的「外國人投資美國不動產法案」（FIRPTA），未來「合格境外養老基金」（qualified foreign pension funds）將享有美國本地退休基金的待遇，免除FIRPTA的所有稅賦。預料此項放寬，將為美國房地產市場引進更多的外國資金。

彭博社（Bloomberg）12月18日報導，免高稅法放寬美國1980年實施至今的「外國人投資美國不動產法案」（Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA），未來「合格境外養老基金」（qualified foreign pension funds）將享有美國本地退休基金的待遇，免除FIRPTA的所有稅賦。預料此項放寬，將為美國房地產市場引進更多的外國資金。

根據FIRPTA法，外國人即非美國公民、沒有美國綠卡的海外個人或者公司，在出售位於美國的不動產時，買方應預扣房款的10%作為賣方未來申報美國所得稅的預扣款。根據美國全國房地產投資信託協會（National Association of Real Estate Investment Trusts）的統計，如果加計其他聯邦政府、州政府稅賦，外國人賣房後所要負擔的稅賦約為房款的60%。

FIRPTA法案對不動產的定義包括了土地、樓宇、以及任何與該土地有關的財產，甚至包括石油、天然氣和礦產；另外，取得美國不動產控股公司（USRPHCs）的股權也相當於投資了美國的不動產。

FIRPTA對「合格境外養老基金」的定義是，該外國基金受外國政府的約束，並依規定向其政府報告；有關其之設置系提供員工退休或養老福利，其退休收益不超過5%，且在外國國內無論是捐款或投資收入都享有免稅規定。

由於全球經濟衰退，外國投資者紛紛湧向收益相對較高且較穩定的美國房地產市場，包括辦公大樓、商場、公寓及倉庫等，這股趨勢已推升美國房地產的價格。

另外，免高稅法同時也放寬外國退休基金在美國持有公開交易的「地產投資信託」（Real Estate Investment Trust, REIT）的份額，由5%提高到10%，在這個比例以下可豁免FIRPTA的規定。

根據地產資金分析公司（Real Capital Analytics Inc）資料顯示，今年美國房地產交易金額總計為4,830億美元，其中784億美元來自外國資金，約佔16%。另據紐約一家地產研究機構資料，今年外國退休基金約投入75億美元在美國房地產市場，約相當於外國資金的10%。

地產資金分析公司表示，2009年美國房地產交易的外國資金僅47億美元，而2002到2012年外國資金的比例，平均每年約僅8%。

全國房地產投資信託協會執行長費特加特（Jim Fetgatter）表示，本項修法將帶來巨大的改變，毫無疑問地會促進外國對美國不動產的投資，應會帶來數千億美元的外國投資。

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（據加西網）

休斯頓住房受持續的就業增長提振，不斷提高消費者的信心，家庭住宅價格逐漸上揚，預計到2016年，由於顯著被壓抑的需求，而將進入一段比較好的房市時期。

休斯頓房產

100多名經濟學家的季度調查顯示，對於2016年休斯頓市場越來越樂觀，當涉及到住房價格。大多數接受調查的經濟學家表示，他們預計未來四年休斯頓房價將穩步上漲。、

2016年休斯頓房價將漲15.2％

接受調查的經濟學家根據Zillow的進行的調查，預計休斯頓房價在2016年將上漲15.2％。

「這是我們看到了住房市場真正的復甦」斯坦·漢弗萊斯，Zillow的首席經濟學家說。「事實上，在購房者的稅收當中，我們已經看到了這個群體如此看好住房市場。」

房屋分析師押注在2016年

住宅建築商協會2015年春季開工預測研討會分析指出：在住房市場復甦很可能會激增，2016年就業增長會加快，抵押貸款利率較低，今年有被被壓抑的需求，明年將會如數釋放出來。

在過去的五年中，市場每12個月就會平均銷售5000個單元，休斯頓在那個時期有著很高的就業率和人口增長率，當然了這個優勢一直持續到了現在，房產專家預測它還將延續到未來很久。

休斯頓是全美人口增長最快的城市之一

休斯頓是人口增長最快的大城市之一。在2000年，休斯頓人口僅467萬人，排名全美第十；短短十年間，休斯頓人口就增加了超過27%，排名躍升至全美第五。大多數新增人口是來自其他州或其他國家的移民。華人人口更是從5.4萬躍升至7.萬，淨增三分之一以上。

休斯頓自2015年增65萬就業崗位

由於多元化產業的蓬勃發展，為這個大都市的人口增長及就業率都帶來積極影響。根據福布斯榜單，休斯頓就業率同比增長4.5%，是美國增長最快的城市。2015年，該都市區已經新增大概63,000個工作。

因為土地供應充足，休斯敦房價一直都處於穩定增長的階段。然而，近來由於休斯敦的開發商營建速度無法滿足市場需求，造成供應緊缺，因此當前的休斯敦房價已經快速飆升！

美國11月新屋開工年率上揚10.5%至117.3萬戶、創9月(120.7萬戶)以來新高，優於市場預期的113.5萬戶；營建許可上揚 11.0%至128.9萬戶、創6月(133.7萬戶)以來新高，遠優於市場預期的115.0萬戶。10月新屋開工年率自106萬戶上修至106.2萬 戶。

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2015年11月獨棟新屋開工年率自10月的714,000戶上揚7.6%至768,000戶、創2008年1月以來新高。其中，美國科技業重鎮西 部地區新屋開工年率月升幅達15.1%、表現最優。飽受油價下跌的中西部地區新屋開工年率年減0.9%(月減4.4%)、表現最差。

11月公寓式住宅(瞄準租屋市場)開工年率自10月的33.7萬戶勁升18.1%至39.8萬戶、創9月(45.5萬戶)以來新高。今年6月的51萬戶開工年率創1986年8月(52.7萬戶)以來新高。

美國11月住房相關費用年增率(3.2%)平2007年12月以來最高水準。2015年第2季美國自有住宅率報63.4%、創1967年以來新低，第3季小幅反彈至63.7%。

美國最大住宅營建商D.R. Horton Inc(見圖)16日上漲2.54%，收32.26美元；今年迄漲幅達27.56%、有望創下連續第7年收高的紀錄。美國第二大建商Lennar Corp 16日上漲2.58%、收50.49美元；今年迄漲幅達12.68%、有望創下連續第7年收高的紀錄。

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（據鉅亨網）

11月美國南加州六縣房市價量雙揚，中間房價43萬8000元，比去年同期上揚6.8%，但成交量卻比10月大幅滑落19.1%，成為過去25年來表現最差的11月。分析師歸罪於買家手頭緊或上市屋數量不足。

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房地產資料公司核心邏輯（CoreLogic）說，11月是南加州六縣連續第十個月售屋量超過去年同期，不過11月的2.4%增幅只排倒數第參高。11月 有1萬6122幢房屋與集合住宅成交，比10月大減19.1%。分析師拉佩吉（Andrew LePage）說，11月成交量低於10月是正常現象，但19.1%降幅是正常降幅兩倍。

核心邏輯從1988年開始統計房市資料，11月平均售屋成交量為2萬11551幢。

在房價方面，南加州六縣11月中位房價為43萬8000元，比10月上揚3000元（0.7%），比2014年11月上升6.8%。其中愈貴的房子愈好賣，40%成交房屋售價在50萬元以上。

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（據世界新聞網）

聖拉蒙（San Ramon），這個位在康縣（Contra Consta County）最南面的美麗小城，不僅有藍帶學校，城市安全與居民素質都排名全加州乃至全國最優秀之列！來關注一下聖拉蒙的發展近況。

美國東灣三谷城市之二：超值好學區聖拉蒙

San Ramon位於東灣的北面，南接都柏林（Dublin）和普萊森頓（Pleasanton），這裡有便捷的BART捷運系統可以直通舊金山、奧克蘭（Oakland），南面可以到達Fremont。San Ramon的北面是丹維爾（Danville），此處一年四季鬱鬱蔥蔥，是豪宅遍地的富麗之城。

大建商興建豪房社區

San Ramon有兩個郵政編碼（Zipcode）94582和94583，高速公路680以東的94582主要是Doughterty Valley，為大多數華人青睞，因為這裡有更好的學區和更新的房子。

Doughterty Valley又可分成兩區：Windemere與Gale Ranch。當初由康縣與Shapell Industries以及Windemere Partner BLC聯合規劃。Windemere多數的房子是在2000年後興建，總共5,170套房子，2009年基本完工。Windemere最大的特點就是綠化 好，沒有高壓線，馬路極寬敞，而且具有「步行五分鐘，必到一公園」的社區理念。

另一處Gale Ranch是由十幾個小社區組成，其中，很值得一提的是美麗的Bridge小區，約有300多棟建築風格各異的超級豪華別墅。因為緊鄰Bridge高爾夫俱樂部，又坐擁無限風光的Golf球場，這個社區一直很受華人買家的追捧。

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（互聯網資訊綜合整理）

美國房地產2015年更吸引國際投資者。一份研究顯示，今年國際投資美國房地產金額創八年來新高。最熱門的投資地點依次為紐約曼哈頓、洛杉磯、華盛頓特區、芝加哥、波士頓，其中芝加哥房產的回報率最高。

美國房地產投資創新高 看哪個城市最賺錢

紐約房地產資本分析公司（Real Capital Analytics）昨日（16日）發佈研究報告顯示，2015年國際投資者購買美國房地產的總金額高達869.2億美元，創2007年以來新高。總投資額，包括來自海外和本土的投資在內，為4,654.4億美元。

最受國際投資者青睞的五個地區分別是紐約曼哈頓、洛杉磯、華盛頓特區、芝加哥、波士頓。其中芝加哥房產的第一年回報率最高，為6%。而最熱門的投資城市曼哈頓，回報率只有4.4%。

截止到上週，芝加哥今年共吸引32.7億美元國際房地產投資，其中來自挪威、加拿大、韓國和英國的投資額依次最多。

今年紐約曼哈頓吸引的國際房產投資額最高，為268.1億美元，其次是洛杉磯40億美元、華盛頓特區34.4億美元、芝加哥32.7億美元、波士頓28.7億美元。

今年所有投資美國房地產的國家中，來自中國的投資額佔8%。過去五年中國投資美國房地產的金額累計佔5%。中國還沒有成為投資美國房地產最多的五個國家之一。來自加拿大的投資金額最多，過去五年來佔31%。

房地產資本分析公司資深副總裁卡斯特洛（Jim Costello）表示，外國人投資美國房地產數量激增的原因主要包括：低利率；貸款容易且比其它國家更穩定；很多投資者已經從早前的房地產投資中獲利，近來又想進一步投資。

另外，普華永道會計師事務所（PricewaterhouseCoopers）合夥人羅謝爾（Mitch Roschelle）表示，美聯儲剛剛宣佈升息，美元強勢有助於進一步提升美國經濟，這也是大量投資者選擇美國的一個原因。

如果說美國房地產所面臨的挑戰，就是投資商的財務來源問題。比如，由於油價下跌，主要依靠原油收入的中東地區投資商金額減少；中國由於經濟放緩，來自中國的投資額也面臨挑戰。

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（互聯網資訊綜合整理）

美國奧巴馬總統上週五（18日）簽署美國國會通過的聯邦政府2016財年預算法案，避免聯邦政府關門的窘境。國會通過這份包含逾6千億美元減稅法案的同時，亦通過「2015年保護美國人免於高稅法」（Protecting Americans from Tax Hikes Act of 2015，以下簡稱免高稅法），將原本即將到期的多項抵稅規定予以暫時延長或永久延長，減免美國納稅人及企業的稅賦負擔。在這些抵稅規定中，有一項規定使外國投資人亦獲抵免稅的優惠待遇。

美國國會上週通過的減稅計劃，其中一項放寬美國1980年實施至今的「外國人投資美國不動產法案」（FIRPTA），未來「合格境外養老基金」（qualified foreign pension funds）將享有美國本地退休基金的待遇，免除FIRPTA的所有稅賦。預料此項放寬，將為美國房地產市場引進更多的外國資金

彭博社（Bloomberg）12月18日報導，免高稅法放寬美國1980年實施至今的「外國人投資美國不動產法案」（Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA），未來「合格境外養老基金」（qualified foreign pension funds）將享有美國本地退休基金的待遇，免除FIRPTA的所有稅賦。預料此項放寬，將為美國房地產市場引進更多的外國資金。

根據FIRPTA法，外國人即非美國公民、沒有美國綠卡的海外個人或者公司，在出售位於美國的不動產時，買方應預扣房款的10%作為賣方未來申報美國所得稅的預扣款。根據美國全國房地產投資信託協會（National Association of Real Estate Investment Trusts）的統計，如果加計其他聯邦政府、州政府稅賦，外國人賣房後所要負擔的稅賦約為房款的60%。

FIRPTA法案對不動產的定義包括了土地、樓宇、以及任何與該土地有關的財產，甚至包括石油、天然氣和礦產；另外，取得美國不動產控股公司（USRPHCs）的股權也相當於投資了美國的不動產。

FIRPTA對「合格境外養老基金」的定義是，該外國基金受外國政府的約束，並依規定向其政府報告；有關其之設置系提供員工退休或養老福利，其退休收益不超過5%，且在外國國內無論是捐款或投資收入都享有免稅規定。

由於全球經濟衰退，外國投資者紛紛湧向收益相對較高且較穩定的美國房地產市場，包括辦公大樓、商場、公寓及倉庫等，這股趨勢已推升美國房地產的價格。

另外，免高稅法同時也放寬外國退休基金在美國持有公開交易的「地產投資信託」（Real Estate Investment Trust, REIT）的份額，由5%提高到10%，在這個比例以下可豁免FIRPTA的規定。

根據地產資金分析公司（Real Capital Analytics Inc）資料顯示，今年美國房地產交易金額總計為4,830億美元，其中784億美元來自外國資金，約佔16%。另據紐約一家地產研究機構資料，今年外國退休基金約投入75億美元在美國房地產市場，約相當於外國資金的10%。

地產資金分析公司表示，2009年美國房地產交易的外國資金僅47億美元，而2002到2012年外國資金的比例，平均每年約僅8%。

全國房地產投資信託協會執行長費特加特（Jim Fetgatter）表示，本項修法將帶來巨大的改變，毫無疑問地會促進外國對美國不動產的投資，應會帶來數千億美元的外國投資。