華裔老人觀念轉變 加拿大和美國豪華老人公寓熱銷

近年來,加拿大和美國二國越來越多華人選擇入住豪華老人公寓,豪華老人公寓需求持續上升,打破人們對亞洲與華裔老人喜與子女同住的傳統觀念。

華裔老人觀念轉變 加拿大和美國豪華老人公寓熱銷

豪華老人公寓很搶手

溫哥華太陽報報導,溫哥華Element Lifestyle Retirement退休老人公寓副總裁何盈之(Candy Ho)透露,公司旗下的一個9,000萬Opal豪華退休老人公寓項目雖仍未開工,上門詢問的人們就已經踏破門檻,一方面是與項目所在地理位置有關,另一 方面也顯示華裔老人可能正在逐漸打破傳統養老生活方式。

今 年7月,Aegis Living公司在美國西雅圖推出首個投資5,000萬的豪華老人公寓項目—Aegis Gardens,其中110套公寓買家是華裔老人,其中還有來自溫哥華的華裔老人。該公寓內,有太極班、中文書法班、麻將室(當然也有BINGO),還配 備一名華人廚師,專門為樓內華裔老人烹飪中餐。

Aegis執行長克拉克(Dwayne Clark)說,當初該項目推出時,曾有人懷疑,華裔老人多喜與子女同住,市場可能難打開。但Aegis Gardens項目的成功,給了公司充分信心,隨後又在華盛頓州推出類似項目。

華裔老人的改變

中 國人,包括海外華人,都傳承儒家思想中的孝道,講究幾代同堂一家人享受天倫之樂。但維多利亞大學亞洲研究地理學榮譽教授兼客座教授黎全恩(David Chuenyan Lai)說,這種觀點已經過時了,許多華人家庭已多多少少融入加拿大社會,有些華裔老人仍和子女同住一個屋簷,多是出於經濟考慮,而非出於文化傳統原因。

實 際上,如今許多面向華裔老人的老人公寓要比普通老人公寓豪華許多,推崇的是一種生活方式體驗。西門菲莎大學人文學系亞洲課程副教授孔書玉(Shuyu Kong)女士說,不僅海外華人中出現這一趨勢,中國大陸許多大城市,如上海、杭州和廣州等大城市,也開始出現豪華老人公寓開發潮,儘管價格不菲,買的人 還是很多。

孔書玉透露,她在2008年搬至卑詩後,父母也很快搬來與她同住,但他們在賣掉上海公寓後,很快就決定搬到生活設施更方便的Metrotown的一幢共管公寓單獨住,不想整天什麼事都靠她開車接送,過上他們自己想要的生活。

注重家庭親情傳統不變

她 還說,這一現象並不意味著華人注重家庭的傳統與文化變了,只是根據實際情況做了些調整而已。中國大陸新移民來加後,許多還是會一大家人住在一起,接觸到新 的不同價值時,的確會開始接受新思想,但傳統價值還在,許多華裔父母仍會就近為子女買房,不會很快就變了,或完全變了。

孔書玉所說的華裔老 人與子女這種就近分開居住現象,在Opal老人公寓項目中非常明顯。何盈之說,Opal老人公寓吸引許多華裔老人,原因之一是公寓離Oakridge、 South Granville和 Kerrisdale等華人社區很近。華裔老人都喜歡離子女近的地方居住。

據悉,Opal老人公寓項目最終目的是打造一個跨代跨族裔社區,不僅面向華人,也面向其他族裔,不僅面向老人,還面對年輕人。目前,該項目仍在等候市府明年春開工最後審批,預計2017年底或2018年初開放。

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曼哈頓豪宅價格下滑 市場正在失去吸引力?

據StreetEasy衡量20%頂級住宅市場轉售價格的指數,曼哈頓最貴住宅的售價中值10月份降至359萬美元,同比下降2.2%。自2月份升抵紀錄高 位、中值達到372萬美元之後,豪宅價格就逐月下滑。那麼美國房產多少錢呢?

曼哈頓豪宅價格下滑 市場正在失去吸引力?
曼哈頓最貴住宅的售價中值10月份降至359萬美元,同比下降2.2%

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「豪宅價格已經連跌了8個月,我很樂意把這稱為見頂,」 StreetEasy的數據專家Alan Lightfeldt說。「價格下滑趨勢尚未減弱, 勢頭一點也沒有好轉。」

豪宅價格的走勢與整個曼哈頓住宅市場相反,整個市場價格仍然在 上升,而且提供的折扣極少。當初為吸引富有投資者(他們如今似乎對投 資豪宅猶疑不決),房地產商最近幾年專注於建造面積大而且奢華的住 宅,導致紐約高端住宅存量最近幾年急速成長。與此同時,價格適中的住 宅掛牌量不足,因為高地價使得建造這類住宅不賺錢,而且房東也因為負 擔不起更高價格的住宅而不願出售現有住房。

Lightfeldt稱,結果就是豪宅的掛牌量超過需求。StreetEasy數據 顯示,第三季度,市場上的豪宅掛牌數量成長幅度超過其他類型住宅,躍 升8.9%至4,055套。

降價

紐約豪宅市場每週通訊作者、Olshan Realty Inc.總裁Donna Olshan說,「市場上有許多公寓定價過高,這是銷售減速的原因。」她認 為豪宅市場在高位穩定下來,而不是已見頂。

房地產商已在調整他們的心理預期。Toll Brothers Inc.執行 長Douglas Yearley在本月稍早的電話會議上表示, 公司計劃 「適當調 價」,以把去年建成的南公園大道400號一幢大樓內剩餘的30套分戶式產 權公寓銷售出去。他還稱,公司位於公園大道1110號的住宅在定價上也將 「更加主動一點,」該建築總共9套住房還有5套尚未找到買家。

據StreetEasy,南公園大道400號一套三間臥室公寓掛牌價本月被調 低了4%至575萬美元。公園大道1110號一套面積650平方米頂層公寓的賣價 上週被下調10%至3,150萬美元。

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看全球房市漲聲一片 溫哥華回調風險很低

2006年美國房地產泡沫破滅引發全球市場自1930年代以來的最大衰退,但房價上漲應該不會招致災難。英國《經濟學人》雜誌的最新全球房價指數顯 示,過去一年中全球的房價呈上漲趨勢,所追蹤的26個經濟體中,有21個上漲,漲幅最大的為中國香港,達20.8%,最低的為比利時0.7%,漲幅中位數為4.7%。不過,有個別幾個市場呈下降狀態。總體來說,自次貸危機以來,美國的房地產市場仍處於恢復狀態,是目前唯一價格比較合理的市場,對投資者來說 有很好的前景。雖然普遍認為加拿大的市場被嚴重高估,但就溫哥華來說,買家的購買熱情依然不減,回調風險很低。中國大陸的市場雖然過去一年有小幅下降,但 最近幾個月中國政府採取降息及放寬首付限制,讓房產價格有所回升。

美國房市價格尚屬合理

美國的房地產市場總體來說仍處於恢復狀態。根據美國Case-Shiller全國指數顯示,美國去年8月到今年7月這12個月的漲幅為4.7%;相 較於2011年的低谷,房價上漲了25%,但比較2007年的峰值只上漲了7%。《經濟學人》考察了房價與租金以及收入比率的長期平均值之後,從房價可負 擔性上來說,目前美國的房地產市場總體來說仍處於合理價位。

不過這種狀況也許不會維持太久,因為房市目前比較活躍,過去一年二手房的銷售增長了6.2%。而且,目前30年期的固定房貸利率已達歷史低點,因此 預期利率上漲對房市的影響將微乎其微。更重要的是,美國的房屋建設相對滯後。美國房地產經紀人協會發現許多城市的新房建設未能跟上就業增長。從歷史上看, 每增加12個工作崗位,建商會獲得10幢新房的建築許可。但從2012年到2014年,這一數字降至4.8,結果造成一些城市的房市異常火熱。舊金山的價 格截至今年7月過去一年增長了10%,並且自2009年以來增長了75%。

加拿大市場被廣泛高估

與美國房市價格尚屬合理不同,其他國家的房地產市場已經遠高於市場公允價值。根據《經濟學人》房價指標數據,有六個房地產市場的房價被高估了30% 以上,尤其是英國、加拿大、澳大利亞。從房價與租金比率方面來說,加拿大和中國香港的房價高估的程度最高(均為89%),即意味著租金相對於房價來說還屬於比 較便宜。而BC省商業協會的調查也指出,「短期來說,加拿大市場上租房更有利。」雖然租金相對便宜,但在溫哥華這樣的城市,可出租的存量房並不多,要想租 到房子很不容易。而且,低租金的狀況似乎也很難一直持續,因為業主總是不放過任何漲價的機會。

加拿大的房價從2005年以來上漲了約40%,但就溫哥華和多倫多來說,《經濟學人》早些時候就指出這兩地的房價已經大大高於全國平均,而大溫房地 產局的數據也表明溫哥華房地產的價格2005年以來漲幅極大,溫東的住房價格漲了99%,而溫西則上漲了82%。就在過去一年,大溫地區城市屋和共管式公 寓的價格就上漲了10%,獨立屋的漲幅更是達到20%。

儘管加拿大的房價一直在漲,但買家的購買熱情絲毫未減,尤其是溫哥華和多倫多地區。惠譽國際評級、世界貨幣基金組織和加拿大中央銀行等多家機構已發出警告說加拿大的房價被嚴重高估,但這種情況在溫哥華看不到任何跡象。

加拿大房貸和住房公司(CMHC)在今年8月就表明,溫哥華房地產回調的風險很低,因為溫哥華的獨立屋市場供應有限,但人口一直在增長。另外,加拿大央行的低利率政策也有利於維持目前火熱的樓市。但如果將來利率上調,溫哥華乃至加拿大的地產市場都會降溫。

英國市場供給最受約束 價格依然堅挺

在價格被嚴重高估的地產市場中,英國可能是其中最受供給約束的市場。儘管價格自2009年1月份的低點以來上漲了35%,但英國的住房建設未能跟 上。截至2014年3月,過去一年的新建房屋只有14萬套,大約比長期平均值低25%,從這點上來說,英國房地產市場價格高企的基礎要比其他房價顯著高估 的市場,如加拿大和澳大利亞,要堅實得多。

中國香港價格飆升 需求放緩

中國香港是價格不斷飆升而供應有限最極端的例子。截至今年6月,過去一年中國香港的房價已升值21%,而在過去五年已經翻了一倍。自2009年以來,中國香港政 府推出了七輪「宏觀審慎」的措施來抑制房價上漲;最近的是今年3月,對於新發放的房貸,要求平均貸款比例從64%降至52%。而且,中國今年上半年股市大 幅下跌造成對中國香港房地產的需求下降,在股市中遭受損失的中國大陸投資者會推遲購買意願。

中國大陸市場價格下降

中國的房地產市場是五個價格正在下降的市場之一,其他的還有新加坡和三個歐元區國家法國、希臘和意大利。不過,價格下降的速度比以前要慢。

中國政府在過去十個月一直試圖提振市場,已經降息1.4%,而且放鬆了首付條款。現在許多城市的價格每月都在上漲,尤其是在北京和上海,有重新出現泡沫的跡象。

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2015年硅谷地產回顧 硅谷精華區放緩面臨的挑戰

2015年是一個說來話長的年份,它實際涵蓋了兩年的故事。這一年房市的強勁活動與價格的激增從早春時節就開始了。毫無懸念,由於其近期的表現,帕洛阿托(Palo Alto)的市場表現更加勢不可擋。從2014年3月至2015年3月,每平方尺的價格狂漲了29.55個百分點。

然而,隨著時間的推移,我們逐漸地看到了銷售的明顯放緩與再增長的情況,在過去的三年中有些地區尤為值得關注。放緩的原因可以歸結於以下三個因素:(1)硅谷最搶手地段的房產與備選區段之間的差價(2)亞洲股市的震盪和中國貨幣的貶值(3)對未來升值可能性的普遍關注,尤其鑑於預期的抵押貸款利率上升的態勢。

Palo Alto市中心的一處地標

1、硅谷最搶手地段的房產與備選區段之間的差價

在過去的3年裡,我們注意到硅谷地區房地產價格的顯著增長。例如,從2012年10月到2015年10月間,帕洛阿托市的平均銷售價格上漲49.76個百分點,而每平方英呎的價格上漲了53.76個百分點。

這當然使大部分半島的房主得到實惠,同時也刷新了同地區價格差異的歷史記錄。例如,帕洛阿托和洛斯阿托斯(Los Altos)兩地的房屋價格遠遠超過了周邊社區如:聖何西、聖克拉拉和紅木城。

然而,在2015年,帕洛阿托和聖荷西之間的房屋差價也是正常歷史的兩倍之多。其結果是,越來越多的買家不再只考慮半島受歡迎的核心地區,而是轉向其他城市。

在 3年前,購房者往往把重點放在他們感興趣的特定城市,但我們注意到,更多的買家對於房屋搜索持開放的態度了。通常情況下,他們現在要求廣泛瀏覽其他社區並 瞭解帕洛阿托與其他地區之間的價格差異。雖然這些買家仍長期生活在像帕洛阿托和洛斯阿托斯這樣的城市,經濟現狀迫使他們開始選擇其他地區。

因此,我們對帕洛阿托市房屋售價的相對扁平化有所預見,尤其是在較偏遠的社區還沒有完全從2008年的低點中反彈回來。

2、亞洲股市的震盪與中國貨幣的貶值

 

在亞洲股市,特別是在中國,雖然在過去的幾年中股市猶如過山車般上下起伏。舉例來說,在2014年1月3日上海證券交易所的綜合指數為2083點,到 2015年6月12日就飆升至5166點,緊接著在2015年9月28日又驟降到3052點,雖然截至2015年11月17日指數已經回升至3591點, 但這足以讓不少股民有些吃不消了。

儘管兩年內的淨增長超過了50%,大家卻被指數的跌幅值嚇出冷汗。2015年7月中國股市的跌蕩,引發了人們對於硅谷房地產市場骨牌效應的擔憂。

中國股市的不穩定性導致了其市場的分異。住宅價值超過500萬美金以上的房子還是受到了來自中國富裕買家的大量關注。而中國買家對於低於200萬美金房子的關注卻在減少。

在與許多中國買家的閒談中瞭解到,富裕的中國人在看到其淨資產減少的同時並不願意到海外置業。而另一方面,中國超級富豪感知到局勢的不穩定性所帶來的結果,更渴望尋找多元化的發展,於是增加了他們對於高端房產的需求。

然而,美國本土房地產市場近期的放緩,似乎遠遠大於中國買家的實際放緩速度。對於外國買家將要停止購買房產的擔心,導致了許多本地買家轉而擱置他們的採購計劃。換句話說,一個對於市場調整的擔心也開始引發市場的實際調整。

回過頭來看,我們認為這種擔憂在眾多購房者的腦海中被誇大了。通常情況下,當地的房地產市場對於全球性事件所產生的效應反應相對較緩慢,而且往往有一種過強反應的傾向。

亞洲股市已經開始從7月份的低迷中反彈,亞洲買家也開始在各種的價格點中重返市場。然而,許多房地產經紀人和購房者卻仍持觀望態度。我們預計,美國本土的房地產市場由於意識到問題被誇大化,繼而將在未來的數月中恢復活力。

德立昂上市的一處Palo Alto房產

3、對於未來升值可能性的普遍關注

儘管硅谷的經濟一直強勁,但這裡的房價對於許多高薪夫妻來說仍倍感吃力。其結果是,出現了市場動態的轉變,一些買家放棄做房主的意願轉而考慮長期租賃。在2015年,我們看到了這種趨勢的繼續加劇。

這一趨勢與許多行動力十足的年輕專業人士不謀而合,他們本來就不想擔心賣房或產生額外的交易成本。此外,對於美聯儲將加息的市場猜測更是加劇了這種焦慮。

雖然大家對於房產市場還有所擔心,但我們已經預見房市正在走向穩定的道路上,由於房主必須支付繁重的資本利得稅,所以多數人不願賣房。

此外,許多外國買家傾向於長時間的持有地產。這兩個因素的結合將是繼續導致房屋庫存量較低的原因。儘管上面大量提到市場的波動性,但任何經濟學家都會告訴您,對於房屋的低供應與高需求現狀所呈現的結果,必然會產生一個更加穩定的市場環境。

2016年是中國的火猴年,傳統上來講是一個經濟樂觀並帶有活力和勁頭的一年。希望它能帶給房地產市場一個強勁的年份。在這裡,我們也同時預祝您全家度過一個幸福而繁榮的中國新年!

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曼哈頓豪宅價格下滑 與整體市場走勢背道而馳

據StreetEasy衡量20%頂級住宅市場轉售價格的指數,曼哈頓最貴住 宅的售價中值10月份降至359萬美元,同比下降2.2%。自2月份升抵紀錄高 位、中值達到372萬美元之後,豪宅價格就逐月下滑。

曼哈頓豪宅價格下滑 與整體市場走勢背道而馳

「豪宅價格已經連跌了8個月,我很樂意把這稱為見頂,」 StreetEasy的數據專家Alan Lightfeldt說。「價格下滑趨勢尚未減弱, 勢頭一點也沒有好轉。」

豪宅價格的走勢與整個曼哈頓住宅市場相反,整個市場價格仍然在上升,而且提供的折扣極少。當初為吸引富有投資者(他們如今似乎對投 資豪宅猶疑不決),房地產商最近幾年專注於建造面積大而且奢華的住宅,導致紐約高端住宅存量最近幾年急速成長。與此同時,價格適中的住 宅掛牌量不足,因為高地價使得建造這類住宅不賺錢,而且房東也因為負 擔不起更高價格的住宅而不願出售現有住房。

Lightfeldt稱,結果就是豪宅的掛牌量超過需求。StreetEasy數據 顯示,第三季度,市場上的豪宅掛牌數量成長幅度超過其他類型住宅,躍 升8.9%至4,055套。

降價

紐約豪宅市場每週通訊作者、Olshan Realty Inc.總裁Donna Olshan說,「市場上有許多公寓定價過高,這是銷售減速的原因。」她認 為豪宅市場在高位穩定下來,而不是已見頂。

房地產商已在調整他們的心理預期。Toll Brothers Inc.執行 長Douglas Yearley在本月稍早的電話會議上表示, 公司計劃 「適當調 價」,以把去年建成的南公園大道400號一幢大樓內剩餘的30套分戶式產 權公寓銷售出去。他還稱,公司位於公園大道1110號的住宅在定價上也將 「更加主動一點,」該建築總共9套住房還有5套尚未找到買家。

據StreetEasy,南公園大道400號一套三間臥室公寓掛牌價本月被調 低了4%至575萬美元。公園大道1110號一套面積650平方米頂層公寓的賣價 上週被下調10%至3,150萬美元。

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(據鉅亨網)

最新報告:美國達拉斯房地產不受油價影響

一份最新的房地產市場報告顯示,油價下跌不但沒有讓達拉斯地區的房地產市場受拖累,反而突出了該地區的房地產市場強勁穩固。

最新報告:美國達拉斯房地產不受油價影響

商業地產服務公司世邦衛理士(CBRE)的經濟學家傑弗裡·哈夫士(Jeffrey Havsy)說:「休斯頓、匹茲堡和卡爾加里(Calgary)在辦公樓市場正感受到處境艱難,但丹佛和達拉斯卻仍表現良好。」

在達拉斯地區,我們看到很多以非能源行業為主的對辦公用地的需求,這大大減輕了能源行業下滑所帶來的負面影響。

哈夫士表示,在經歷了十六個月的原油價格崩潰後,達拉斯地區房地產市場仍然不受影響,顯示了該地區房地產市場穩固強勁。

受到原油價格下滑衝擊最嚴重的是休斯頓的辦公樓市場,因為那裡能源公司佔據了中心商務區辦公用地的一半以上,以及能源走廊內的大部分用地。

世邦衛理士的報告說,儘管休斯頓能源業受到衝擊,但原油價格從2014年的每桶超過100美元下跌至目前的每桶不到40美元,卻讓消費者大受其惠。根據該報告,較低的汽油價格讓每個美國家族在今年平均省下700美元。這幾乎相當於在經濟衰退期間美國人所收到的經濟刺激款。

而且,哈夫士說,經濟刺激款只是一次性的,而低油價所帶來的紅利可能會持續一段時間。

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預2016全美租金最高城市 檀香山最貴 華盛頓第二

根據美國「地產追蹤」(RealtyTrac)網站在12月24日發佈的《2016年平價租房分析報告》(2016 Rental Affordability Analysis),在全美最難付得起租金的城市排名中, 按照租金佔工資的百分比劃分,檀香山(Honolulu)拔得頭籌,成為全美租金最高城市,首都華盛頓DC位居第二。

2016全美租金最高城市 檀香山最貴 華盛頓第二

這項報告還發現,華盛頓DC的房屋租金佔租客平均工資的60%以上,而全國同項比例約為37%。美國各大城市的租金,每年以3.6%的平均速度上漲,而工資的年增長率僅為2.6%。這種發展步調,需要人們將更多收入花費在租房上。

儘管租金呈上升趨勢,但仍然趕不上房屋成交價格5%的年增長速度。「地產追蹤」副總裁布基斯特(Daren Blomquist)稱,租金雖在上漲,但買房並不一定比租房划算。布基斯特表示,「租金增長速度超過了工資的增長速度,租房也變得越來越難以負擔。但是,如果租客想要自己買房,這會是一個非常艱難的過渡,因為房價漲得比租金還快。」

經該報告分析的全美郡縣中,在58%的郡,買房比租房更便宜。布基斯特建議該區域的居民如果考慮買房,應該儘早作出決定,以免房價繼續上漲超出負擔能力。布基斯特還預測,2016年房屋成交價格可能會上漲更多。

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波特蘭住房成本的壞消息 租房者越來越難負擔

《波特蘭先鋒報》報導,有關波特蘭住房成本的壞消息仍然不斷,上週公寓列表報導稱,2014年57%的城市租房者屬「成本負擔」,這個比例在美國主要城市中居高。

如果租房者和房主支付其收入的30%於住房,則被認為是成本負擔。從全國範圍來看,這一比例在去年從49.3%上升到53.4%。但是在波特蘭的增長幅度更大,從租房者的51.1%上升到57%。

出人意料的是,波特蘭的這一比例比許多平均租金較高的城市都高,包括舊金山(42.5%)、西雅圖(46%)、波士頓(52.4%)和紐約(55.1%)。這是因為這些城市的平均收入比波特蘭更都高,使房租更容易付得起。

比波特蘭成本負擔租房者比例更高的城市包括邁阿密、底特律和洛杉磯等,他們這都在60%以上。公寓列表跟蹤租金橫貫縣境。

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美國11月份新房開工量達117.3萬套好於預期

美國商務部近日公佈的數據顯示,經季節調整後,美國11月份新房開工量年化值為117.3萬套,預期為113.0萬套,環比增加10.5%,遠高於 市場預期的6.6%。美國10月份新房開工量年化值則由106.0萬套上修為106.2萬套。數據表明美國房地產業將繼續支持美國經濟增長。

數據顯示,美國11月份反映未來行業走勢的新房建築許可證發放量,經季節調整後,年化值為128.9萬套,預期為115.3萬套,比前月修正後 的數據環比增加11%,遠高於市場預期的環比下降0.7%。目前,美國越來越多的年輕人離開父母,建立自己的家庭,為房地產市場帶來新的支撐。

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(據中國新聞網)

舊金山灣區 11月房市銷售一覽

「灣區每月房市銷售一覽」,刊登灣區華人較為感興趣的房地產城市,並選擇其重點郵區(Zipcode),統計同一區域的交易房型、數量、最低出售價、中間出售價和最高出售價等數據,以供讀者投資買賣時參考之。以下表格即是今年11月份的部分城市交易一覽:

註:房型CO是康斗,DE是獨立房

桑尼維爾2015/11月的房產銷售紀錄 聖荷西2015/11月的房產銷售紀錄 庫柏蒂諾市2015/11月的房產銷售紀錄 帕洛阿圖2015/11月的房產銷售紀錄 山景城、門羅公園2015/11月的房產銷售紀錄 菲力蒙市2015/11月的房產銷售紀錄 普萊森頓市2015/11月的房產銷售紀錄 舊金山市2015/11月的房產銷售紀錄 戴利市2015/11月的房產銷售紀錄

 

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