休斯頓房價連增3年 房產交易量較去年同期增長3.5%

距離油價大幅下調已過月餘,油價的低迷,以及石油、能源公司各類裁員信息也時常佔據新聞版面。休斯頓作為全美能源中心,這些現象直接或間接影響著休斯頓房地產市場。

休斯頓房價連增3年 房產交易量較去年同期增長3.5%

油價下跌對普通大眾是個利好消息嗎?

眾所周知,原油市場價格浮動相對頻繁,就其影響而言,很難給出一個確切結論。在油價下跌之前,已然存在價格波動的情況。到底影響程度如何,需要細細梳理一番。

油價下跌是否會帶來與09年經濟危機相同的房價大幅下跌的情況呢?就目前而言,這樣的看法並不正確。

首先,在過去的三個季度裡,整個休斯敦地區的房地產成交量和交易活躍度在全美排名非常靠前。

根據HAR (休斯頓房產協會)的統計,在剛剛過去的九月份,別墅交易量為6,691套,相比較去年同期的6,643套增長幅度為3.5%。

在過去三個季度內,這是一個相對穩定的增長量。即使油價已經下調月餘,休斯頓房產市場的發展勢頭依然強勁。

第二,休斯頓房價低於全國平均水平,投資潛力巨大。

現在休斯頓房市具體的情況如何?

休斯頓目前的房屋存量比較低,處於需求大於供給的狀態。要消化現有的存量和新上市的房屋,需要一定得時間。目前市場上的主要活躍買家仍為剛性需求者。

有些人會擔心是否會因為能源公司的大幅度裁員而造成大量亟賣房源進入市場,並不盡然。雖然作為能源中心,但是休斯頓目前的經濟構成還是比較多樣化,一個產業的變化並不會帶來過大的動盪。

醫療業、製造業,加上大量的外來移民、投資者,都是目前休斯頓房產市場主要投資來源。

那現在是買房的好時機嗎?

從宏觀上來講,休斯頓房地產市場已經連續增長了三年,證明了這個市場是被投資者長期看好並有著充足發展潛力的。根據目前的情況來看,有很多以投資為目地的購房者都把休斯頓列為首選投資市場。

在目前原油價格的影響下,休斯頓的房產市場在這段時間內價格波動相對穩定,對於有意購房者來說這也是一個很好的機會。

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達拉斯地區房子火爆 買家搶購低價房售量破紀錄

德州的房屋銷售在2015年有望再創新高,即使史無前例的高房價也未能減慢本地房屋銷售的速度。

但隨著本地購房成本越來越高,對中低價位的房屋的需求也明顯增長。根據德州農工大學房地產中心的數據,今年增幅最大的房屋銷售很多都來自房價最低廉的房屋市場,包括東南達拉斯、雪松山(Cedar Hill)、橡樹崖(Oak Cliff)、Mesquite和阿靈頓市。

達拉斯地區房子火爆   買家搶購低價房售量破紀錄
今年增幅最大的房屋銷售很多都來自房價最低廉的房屋市場,包括東南達拉斯、雪松山(Cedar Hill)、橡樹崖(Oak Cliff)、Mesquite和阿靈頓市

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這些中低價位的房屋市場中,房屋銷售速度通常也是最快的。例如在Colony市,其房屋銷售中間價仍然保持在20萬美元以下,今年該市銷售一棟房屋平均僅需19天時間。其它如Bedford、卡羅爾頓(Carrollton)、Farmers Branch和李察遜市等,市場上出售一棟房屋的天數也少於30天。

相比之下,在一些房價較高的住宅區,包括Park Cities、北達拉斯和Colleyville等地區,今年的房屋銷售只能持平甚至輕微下滑。

房地產經紀們表示,可供銷售中等價位房屋缺乏,加上富有的投資者也來競爭,促使購房者爭相搶購價格在25萬美元以下的房屋。特別是首次購房者,他們都希望買到這個價位的房屋。

房地產經紀透露,投資者也希望買到這些房屋,並且他們支付過高的價格購買,建造成本更高

由於土地價格和建造成本升高,以至大多數房屋建造商都專注於建造房價超過25萬美元的房屋。

儘管對較低價位的新房屋需求十分強勁,但分析師並不預期北德州的低價房建造會顯著上升。總部在達拉斯的住宅策略公司(Residential Strategies Inc)的泰德·威爾遜(Ted Wilson)說:「現在對房屋建造商來說,提供低價位的房屋非常困難,由於勞動力短缺,房屋建造進度被拖慢,並且土地價格已經上漲了。」

他說,提供低價位房屋的建造商都不得不轉到更偏遠的地方尋找能夠負擔得起的土地。今年較低的汽油價格對長途通勤的買家有所幫助。然而隨著北德州人口的增長,駕車時間也在持續加長。

威爾遜說,低價位房屋產品奇缺,導致房價中位值持續上升。很多達拉斯地區的住宅區,包括遠北達拉斯、東北達拉斯和東達拉斯,房屋銷售價格的中位值已經遠遠超過30萬美元。

房地產經紀說,30萬美元以下的庫存已經極少見了,當偶然有一棟30萬美元以下的房屋上市時,往往都有多人競價搶購。

隨著年輕的專業工人大量湧入,對中低價位房屋的需求將會越加強勁。房地產研究中心的首席經濟學家詹姆斯·蓋恩斯(James Gaines)說:「隨著千禧代開始進入市場,我們將有更多的首次購房者。在以往多年來,我們都有主要大都市中最容易負擔的房屋,但現在我們的中間房價不斷走高,可負擔性將越來越成問題了。」

他認為,如果能夠在就業中心地區找到價格適中的房屋,很多達拉斯地區的租房者都會購買房屋。

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如此火熱的美國房產投資 有哪些最容易被忽視的風險呢

不知道從什麼時候開始,去海外買房成為了許多高淨值客戶的時尚選擇,尤其是次貸危機後,美國的房產簡直成為了中國有錢人眼中的香餑餑。每年中國人購買美國房產的規模迅速增長,2010年,中國人投資美國住宅投資額僅為59.4億美元,2014年,這個數字已經達到286億美元的高位。

如此火熱的美國房產投資 有哪些最容易被忽視的風險呢

當然,相對國內來講,美國房產確實有價格便宜、租金高等優勢,但有也有很多的風險,常見的比如有:房產稅、維修費、律師費、保險費、管理費、租客素質、治安、管理難度、業主責任、訴訟風險等等,這些一般都是中介公司會明確提示的。但有一些隱藏的風險,中介則一般都不會主動提示,同時投資者自己也是很容易忽視。

容易忽視的風險一:

不居住在美國的非美籍人士出租單純的房產,需要繳納30%的個人收入稅。

有很多投資人是不具有美國身份的,美國稅法規定,對於不居住在美國的非美國人的房租收入徵繳房租總額30%的個人收入稅,而且這個稅還不能申請基於中美兩國稅收協定的抵扣,這項稅收的負擔是很重的,而且大多數州還有州稅。如果想投資美國房產用於出租的話,這個風險是必須考察清楚的。

當然這部分稅收也可以換一種方法進行納稅,雖然其累進稅率最高達35%,因為可以降低納稅基數,一般算下來應納稅額會有所降低。但這種方式必須聘用專業律師、稅務師進行規劃,而美國的律師費是比較貴的。

有部分國人會選擇一些土辦法避稅或者乾脆不報稅,但這種方式風險更大,可能面臨罰款甚至是刑事責任。

有的投資者可能會問,如果我住在美國或者有美國綠卡不就沒有這麼高了嗎?確實不錯,但此時你作為美國的稅務居民,山姆大叔就要對你的全球收入進行徵稅了!

容易忽視的風險二:

非美國稅務居民出售美國房產需要繳納高達獲利部分可能高達28%的所得稅。

當非美國稅務居民或者外國公司出售美國房產時,如果持有期間不超過一年,用累進稅率來進行計稅,累進稅率的。如果持有超過一年,則適用長期資本利得稅,一般稅率最高不超過15%,但特殊情況下可能高達25%甚至於28%,比如50萬美金購買的房產,以70萬美金出售,獲利20萬,需要繳納所得稅5萬美金;而且根據《外國人房地產投資稅收法firpta》,為防止外國人或外國公司出售房產後徵稅難度大,將徵收相當於房產交易價格10%的預收稅,也就是7萬美金,完成交易後,再進行抵扣。

容易忽視的風險三:

美國房屋交易成本很高,除了需要繳納高額稅金外,各種費用也是非常高的,有的費用由買方支付,有的費用由賣方支付,在選擇作為投資時,你的房子會需要將來賣出獲利,因此一定不能忽視。

費用一、中介佣金。出售房產時,一般中介佣金由賣方支付,而且美國的中介佣金遠高於國內,達4-6%,而國內一般都在1%-2%;也就是說50萬美金的房子,如果需要賣掉,得支付12-18萬人民幣的中介費。

費用二:產權保險,在美國做房產交易時,一般都會購買產權保險,以防止當產權出現糾紛時,可以買受人不受損失。其保險費率高達房屋總價值的0.5%左右,也就是說50萬美金的房產,保險費可能高達1.5萬人民幣左右,每個州都不一樣,譬如紐約可能需要0.6%還多,而加利福尼亞則只需要0.4%多一些,在西海岸,產權保險一般都由出售方購買,而在其他州,則一般由買房人承擔。

中國投資者往往會覺得產權保險沒必要,這是非常危險的想法。因為美國是一個特別容易牽涉訴訟的國度。一個房子的產權會因為:產權偽造、欺騙、欺詐、登記錯誤、侵佔、錯誤簽字、前房主違反建築規範、測量圖錯誤、律師造成的錯誤及失職、前房主欠繳的地稅、產權上無效的貸款、未記錄的特殊土地使用和通行權等諸多原因而導致訴訟。在美國做房產交易前,一般都會請專業人士進行產權調查,這在國內是不可想像的。雖然做過產權調查,絕大部分美國人人還是會購買產權保險,因為一旦導致訴訟,損失是非常難以控制的。

還有很多其他費用:例如(假設總價50萬美金),中介佣金25000美金,產權保險2500美金,律師費2000美金,登記費100美金,房檢費500美金,產權調查費300美金,公證費300美金,勘察費200美金,房屋估價費300美金,算下來總費用需31200美金,佔比6.24%。

容易忽視的風險四:

非美國稅務居民的遺產稅風險,可能導致資產大幅度折損。

案例:錢先生的孩子到美國上高中,錢太太陪同,但她的綠卡還在申請中,同時她又以個人名義買了一套價值80萬美元的房產用於自住。結果到美國僅三個月,錢太太因車禍意外死亡。錢先生悲痛的同時還發現,要繼承這套房產,他們需要繳納近30萬美元的遺產稅!

很多國人購買美國房產,都是用個人名義直接購買,那麼如果房產持有人死亡,根據美國稅法的屬人兼屬地原則,就必然面臨遺產稅的風險。

如果持有人是美國稅務居民身份,那麼他的全部遺產有至少500萬美元的免稅額,只有超過的部分需要繳納最高達40%的遺產稅。如果是夫妻,則兩個人至少有超過千萬美元的免稅額,相當於人民幣六千萬以上,因此絕大部分家庭都不會面臨遺產稅問題。當然對於部分移民美國的富豪,遺產稅的規劃就是一個很系統的工程,我們在這裡暫時不做探討。

我們要提醒的是很多國內的投資者,並不具備美國身份,他們往往簡單的以自己的名義在美國購買房產,雖然不受任何限購政策限制,但需要特別注意的是:

美國對其非稅務居民在美國的不動產徵收遺產稅,且免稅額僅6萬美金,稅率最高達40%,如果持有人一旦身故,他持有的美國房產如果需要繼承,則將面臨高達40%的遺產稅率,資產面臨大幅折損。

有的投資人可能會提出,我提前將財產贈與給子女呢?因為美國稅法規定:「對非美國稅務居民贈與不徵收贈與稅」。但這種理解是只知其一不知其二。美國稅法還規定:「非美國稅務居民贈與其位於美國境內的不動產、股權等,需要繳納贈與稅」。

那麼如何解決呢?對於自己不是美國稅務居民,但妻子、子女或其他近親屬已經移民美國的人士,可以採取直接贈與資金,然後以子女的名義在美國購買不動產的方式。因為美國對於外國人贈與美國人的現金資產是不徵收贈與稅的。而且如果子女還是用於自住的話,將來如果出售該房產時,還可能有25萬美元的資本利得稅的免稅額。

對於既沒有美國身份,又沒有近親屬是美國身份的投資者來說,一般有三種通用方法:

方法一、聯名持有房產,當一個持有人死亡後,房產直接全部歸另一個人持有人持有。但這種方法終究要面臨兩個持有人都死亡後的遺產稅問題。

方法二、生前出售房產,因為美國稅法規定,對於美國人在美國的現金存款是不徵收遺產稅的,因此如果能在房產持有人去世前及時出售房產,及時將房產變成現金,則主要成本就是資本利得稅,只針對房子增值產生的資本利得徵收15-20%,最高不超過28%的稅。比起整體房產的價值的近40%的遺產稅,稅務負擔就大大降低了。同時如果繼承人繼承的是房產,將來他需要變現的時候,還得再繳納資本利得稅。

但這個方法有兩個致命缺陷:

缺陷一、如果持有人意外死亡,根本不可能預見,當然不可能提前出售房產;

缺陷二、就算是病危時臨時處置,處置時也得和死神賽跑,倉促出售房產,必然也會導致房產的賤賣處理。

方法三、用llc公司持有房產,同時還必須在與美國有稅收協定的離岸地設置一家離岸公司,再持有llc公司的股權。當實際控制人去世後,可以直接在離岸地辦理股權轉讓,而美國稅法對於非美國稅務居民持有的非美國公司股權當然不徵收遺產稅。但如果要貸款購買房產,則結構需要更複雜一些。

llc架構示意簡圖

同時當需要出售持有的房產時,只需要繳納llc公司的相關稅費即可,而且可以很好的保證實際控制人的隱私,規避房產持有過程中帶來的責任風險。因此對於投資美國的非美籍人士,最好還是先設立一個有限責任公司的代持架構,雖然需要付出一定的時間、精力和費用,但對於長期安全持有資產非常有必要。

在此筆者提示投資者,在進行海外地產投資時,因為經濟環境的不同,一定不能直接套用國內的投資經驗,比如筆者曾經聽一位英國房產投資中介將倫敦郊區的房產類比成北京郊區的房產,聲稱這個地區將迅速的發展成為城市副中心。而實際上一個正在高速城市化過程中的國家(中國)和一個成熟城市化的國家(英國),其大城市郊區的發展速度是不可同日而語的。

同時由於我們對國外的法律、經濟環境和交易習慣等不熟悉,而中介一般為了迅速成交,往往不會告知全部風險,而這些風險往往是我們無法預見甚至於無法理解的。

因此我們在進行投資前,最好找沒有利益關係的專業人士進行諮詢。國內目前正在逐步發展壯大的私人銀行家正是這樣一個國內非常稀缺的專業群體。他們熟悉法律、稅務、全球資產設定、產權梳理、資產保全及傳承,是屬於站在客戶角度並給與客戶專業諮詢和管理服務的專家。

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全球動盪不安 美國商用房市逆風成長

就今年第三季度而言,可能造成商用樓房市降溫的原因眾多,包含全球金融市場的波動、中國市場經濟放緩、美元迅速貶值等等,此外,貨幣政策也是原因之一。

然而,經過時間證明,面對眾多考驗的美國房地產市場並沒有被打垮,仍努力地逆流而上。報告顯示,從美國商用樓佔用率和獲利來看,2015年第三季度是本年度表現最好的一季。

根據高緯環球(Cushman & Wakefield)的今年第三季度報告,顯示目前全美的商用樓需求量仍高於新建案的數量,商用樓空置率正朝著13%的低標邁進。隨著科技產業蓬勃發展,持續帶動市中心商業區(CBD)房產的整體漲幅。

全美多項經濟指數穩步增長

雖然上半年全球經濟面臨重重阻力,但事實上並非造成美國第三季度國內生產毛額(GDP)下降(1.5-2%)的主因。今年第三季許多企業仍在努力擺脫上個季度(2015 Q2)存貨激增留下的陰影。除此之外,其他的經濟指數看來還算樂觀。

例如,消費者信心指數在9月時上升至本年新高、汽車銷量持續飆升、住房率也開始增長。換句話說美國正大步跨越全球金融動盪,逐步邁向穩定。

辦公室就業增長率近幾個月來成長緩慢,但全美整體的職缺量仍屬紀錄新高。在8月開放的540萬個就業機會當中,有近四分之一為辦公室行業。職缺是創造就業機會的預兆,這代表未來將有更多辦公空間的需求,因此全美商用樓房地產市場前景被看好。

全美前10名商業地產需求量最高的城市。辦公室吸納量(Office Net Absorption)工業廠房吸納量(Industrial Net Absorption)MSF:百萬平方英呎

2015年第三季當中,辦公空間需求量其實稍微下降了一些,全美吸收17.3百萬平方英呎(Million Sq. Ft.),大約比上個季度少了10%,但仍算是美國經濟增長(Economic Expansion)*期間較有力的季度之一。

由於需求量相當和新建辦公空間不足的問題相抵,讓整體商用樓房產空置率下降了0.2%,由第二季度的14.4%降至14.2%。

因為空置率下降,進一步刺激了更多新建案的開發,至今年9月底,有為數95.1百萬平方英呎的空間正用於興建新的商業用樓。加權平均租金成長率也在第三季度上升,與去年同期相比增長4.7%。全美約有百分之90的租屋市場呈現正成長,這其中更有百分之40比去年同期增長了5%。

2015第三季度辦公室地產需求量達17.3百萬平方英呎(MSF)。空置率從上個季度下降至14.2%

辦公樓需求增大 經濟前景看好

根據Real Capital Analytics調查,年初至今商用樓投資的銷售金額總計達946億美元,比去年同期高出27.6%。

以市場份額來看,雖然私募資金(Private Capital)仍然是主要的投資來源,外資投進美國房地產市場的金額已經突破了去年新創下的最高紀錄,相比整整成長了73%。

全美各地市中心商業區(CBD)的銷售依然表現亮眼,年初至今已比去年多了13%。郊區的商用樓交易量更是急速飆升,上漲了43%。

儘管今年全球經濟出現了不少動盪,美國經濟增長預計可能一直持續到明年,不論未來美聯儲最後是否決定調漲利率。畢竟,經濟成長是決定商用樓市場走向的關鍵因素,依目前的觀察,辦公室行業的就業成長率持續保持強勁,加上新建案供應量不給力情況下,將會造成辦公用樓租金持續攀升的壓力。

不受經濟逆風情況加劇的影響,美國的經濟和商用樓市場算是夠穩固可以撐過此非常時期,MarketBeat報告認為,美國的6年經濟增長(US Six-Year Economic Expansion)將得以持續。

註:

經濟增長(Economic Expansion):

經濟增長定義為一國家或地區在一段時間內經濟活動增加,也包含生產的商品和服務的提供量。經濟增長代表經濟規模和生產能力升高,可以反映出一個國家或地區的經濟實力,經濟增長一般常用國內生產總值(GDP)作為測量標準。

高緯環球(Cushman & Wakefield):

高緯環球是知名的私人房地產諮詢服務公司,與戴德梁行已合併,提供商業房地產服務。高緯環球定期更新市場觀點、經濟趨勢、市場動態和投資指南等研究報告。

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房市復甦之勢或暫緩?9月成屋簽約銷售意外下降

匯通網10月29日訊——全美地產經紀商協會(NAR)週四(10月29日)公佈的數據顯示,美國9月成屋簽約銷售意外下降,表明房地產市場復甦之勢或暫緩。

具體數據顯示,美國9月成屋簽約銷售指數月率下降2.3%,至106.8,創年內第二低水平,且連續第二個月下降,市場此前預期增長1.0%, 前值下降1.4%;美國9月成屋簽約銷售指數年率上升2.5%,升幅遠不及預期值7.2%,前值從上升6.7%修正為上升6.6%。

美國9月成屋簽約銷售指數月率圖:

美國9月成屋簽約銷售意外下降,表明房市復甦之勢或暫緩

美國四大區域的9月成屋銷售合同均錄得下降,其中東北地區降幅最大,達4.0%,不過整體水平仍高於去年同期。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun稱:「今年夏末金融市場的動盪,以及美國經濟放緩的跡象導致一些買家採取觀望態度。」

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置業好消息!霜降=雙降?NO!美國房市可是春天

中產開始偏愛投資海外房地產,尤其以美國房地產為主,美國房產的穩定性、保值性、獲利大等特性,吸引著越來越多的國人中產,絡繹不絕的赴美國買房。

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趕在「霜降」之前,中國央行雙降了。10月24日是「霜降」,央行也應節「雙降」!

中國人民銀行宣佈,自2015年10月24日起,下調金融機構人民幣存貸款基準利率,同時下調金融機構人民幣存款準備金率。其中,金融機構一年期貸款基準 利率下調0.25個百分點至4.35%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.5%;其他各檔次貸款及存款基準利率、人民銀行對金融機構貸款利率 相應調整;個人住房公積金貸款利率保持不變。

(註:個人住房公積金貸款利率維持3.25%不變,金融機構貸款基準利率下調至4.9%)注意!央行這句看似不起眼的話其實意義深遠!這次「雙降」看點不在「雙降」,而在利率徹底市場化。

利率市場化如何影響普通人的生活?
 

普通人可以選擇利息更高的銀行,從表面上看,存款利率放開,對於老百姓來說,多了一個理財的渠道,但存款利率放開後,雖然短期可以讓儲戶,享受存款利率上 升的紅利,但銀行不倒的鐵飯碗制度也將成為過去,這意味著,儲戶選擇銀行存款在考慮利率高低的同時,同樣需要考慮銀行在付出高利率的同時,是否存在經營上 的風險。

中國銀行國際金融研究所主管溫彬認為,銀行存款利率上升後,貸款利息也會上調,因此月供族、刷卡族需要支出的貸款利息,即債務負擔也增加了。

雙降對中產錢包的影響?

(1)負利率再度來襲錢越存越少,

(2)「寶寶」類產品及銀行理財收益將下降,

(3)投資型保險收益也將下調,

(4)A股漲跌難預測。

央行雙降後,銀行存款利息更低了,那麼中產該怎麼進行資產配置呢?

在大類資產配置中,首先需要確定的是國別資產配置。雖然目前美聯儲加息弱化,但整體美元指數依然會保持強勢。以美元計價資產依然是海外資產配置的重點。

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(據華美優勝)

美國樓市強力復甦 8月20座大城市房價年率增長5.09%

美國8月20座大城市房價持續增長,按年增速則有所加快。今天的報告表明,隨著需求持續改善,世界第一大經濟體的樓市復甦將持續增強。

標準普爾(Standard & Poor’s)公司週二(10月27日)公佈的數據顯示,美國8月未季調S&P/CS20個大城市房價指數年率增長5.09%,預期增長5.1%,前值修正為增長4.96%。

當天的報告還顯示,美國5月全國房價指數上升4.4%。

隨著供應趨緊,美國的房價走勢將得到支撐。有鑑於此,越來越多的家庭將可以稱稱承擔首次購房的費用,進而保持樓市處於復甦正軌,從而提振消費支出。

標普指數委員會主席David Blitzer表示,鑑於當前美國處於低通脹水平,此次數據更能說明房地產市場增速動能強勁。

報告指出,美國8月房價增速強勁,表明房地產市場在今年最後幾個月裡將獲得動能。

標普/凱斯-席勒指數基於三個月均值,這意味著8月份數據也受到7月份和6月份交易的影響。

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全球經濟放緩 美國房市「獨善其身」房價房租升不停

環球經濟近月雖明顯放緩,但美國的房市似乎獨善其身,不受外圍環境影響,美國房價和房租仍節節上升,主要受惠於求過於供的市況。

根據標準普爾/Case-Shiller週二公佈的20大城市房價指數報告,截至8月止前的12個月,房價升幅為5.1%,雖然並非2014年初錄得的雙位數字升幅,但不少經濟分析師認為升幅收窄,反代表房價升勢有望持續下去。

而在9月份,全美中位房租較一年前上升3.7%,與房價一樣,升幅已從雙位數字顯著回落。

全球經濟放緩  美國房市「獨善其身」房價房租升不停
截至8月止前的12個月,房價升幅為5.1%,雖然並非2014年初錄得的雙位數字升幅,但不少經濟分析師認為升幅收窄,反代表房價升勢有望持續下去

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目前來說,房價上升的最大得益城市仍是高科技業重鎮,舊金山和丹佛市的房價都按年上升10.7%,冠絕其他城市,俄勒岡州波特蘭市以9.4%排第三。

根據Zillow提供的數字,上述都會地區的房租也領先其他城市,但與此同時,受房租高企帶動,也刺激當地有更多新公寓發展項目動工,在公寓單位供應增多下,房租升幅在近月有所回落。

舊金山目前的中位房租是每月3,348元,較去年同期上升13.3%,8月的升幅更高,達14.2%。

美國房價的上升,可說與環球經濟放慢逆市而行,在商品價格下跌、中國經濟增長減弱、歐洲經濟面臨困境,以及新興經濟波動下,全球不少地區其實仍然掙紮著從2008年的金融危機中走出來。

整體而言,美國房市在2015年大致穩步上揚,美國房地產經紀協會上週表示,9月的二手屋銷售較去年上升4.7%,至555萬宗,9月的新屋建築也較去年同月上升12%,當中以公寓和共渡公寓為主,獨立屋的興建數字則與去年相若。

這代表有越來越多美國民眾選擇租住物業,而非置業,目前美國民眾的置業比率已降至63.7%,為48年來新低。

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全美13個住房市場 炒房投機獲利驚人

美國一家知名房地產數據公司RealtyTrac10月28日發佈報告顯示,在美國的炒房活動正再度風行。

全美13個住房市場 炒房投機獲利驚人

炒房,也稱舊屋投機。即買下舊房,翻修之後馬上轉手賣出。這是一種快速牟利的流行做法。

據「商業內幕」報導,根據RealtyTrac的研究,在今年第三季度有43,197個住宅屬於舊屋投機,佔美國所有房屋銷售量的5%。

此外,舊屋投機者看到了利潤的上升。 第三季度的利潤平均為62,122美元,略高於去年同一季度的平均利潤61,781美元。

「去年炒房活動減少,因房價升值減緩以及值得炒房的住宅庫存縮減所致,而2015年房地產投資者已經開始跳回炒房行列,」RealtyTrac公司副總裁布基斯特(Daren Blomquist)說。

根據RealtyTrac的數據,「商業內幕」編制了一個列表,在列表內的美國排名前13位的縣,舊屋投機者第三季度的投資獲得超過近65%的回報率。這份名單以回報率最低至最高的順序排名,包括平均毛利、平均買價和平均售價。

13、米德爾塞克斯(Middlesex)縣,康涅狄格州

平均投資總收益:64.8%

平均毛利:$ 88,890

平均買價:$ 137,130

平均售價:$ 226,020

12、卡姆登(Camden)縣,新澤西州

平均投資總收益:67.5%

平均毛利:$ 91,054

平均買價:$ 134,853

平均售價:$ 225,907

11、庫克(Cook)縣,伊利諾伊州

平均投資總收益:68.0%

平均毛利:$ 94,598

平均買價:$ 139,035

平均售價:$ 233,633\

10、聖路易斯​​市,密蘇里州

平均投資總收益:70.9%

平均毛利:$ 33,894

平均買價:$ 81,674

平均售價:$ 147,780

9、費城(Philadelphia),賓夕法尼亞州

平均投資總收益:72.0%

平均毛利:$ 47,909

平均買價:$ 66,543

平均售價:$ 114,452

8、傑斐遜(Jefferson)縣,路易斯安那州

平均投資總收益:72.4%

平均毛利:$ 66,620

平均買價:$ 91,956

平均售價:$ 158,577

7、伯克斯(Berks)縣,賓夕法尼亞州

平均投資總收益:73.4%

平均毛利:$ 72,371

平均買價:$ 98,534

平均售價:$ 170,905

6、尼亞加拉(Niagara)縣,紐約州

平均投資總收益:74.7%

平均毛利:$ 40,758

平均買價:$ 54,529

平均售價:$ 95,287

5、喬治王子(Prince George’s)縣,馬里蘭州

平均投資總收益:74.8%

平均毛利:$ 109,153

平均買價:$ 145,896

平均售價:$ 255,048

4、傑克遜(Jackson)縣,密歇根州

平均投資總收益:82.4%

平均毛利:$ 54,214

平均買價:$ 65,786

平均售價:$ 120,000

3、新倫敦(New London)縣,康涅狄格州

平均投資總收益:85.9%

平均毛利:$ 88,900

平均買價:$ 103,438

平均售價:$ 192,338

2、坎伯蘭(Cumberland)縣,新澤西州

平均投資總收益:98.3%

平均毛利:$ 67,692

平均買價:$ 68,833

平均售價:$ 136,525

1、阿勒格尼(Allegheny)縣,賓夕法尼亞州

平均投資總收益:99.3%

平均毛利:$ 76,780

平均買價:$ 77,330

平均售價:$ 154,110

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(互聯網資訊綜合整理)

雙十一! 邁克爾·傑克遜莊園淘寶開拍 起拍價5億元

美國已故流行歌王邁克爾·傑克遜生前精心建造的「夢幻莊園」今年5月開始尋找買家。27日,「夢幻莊園」進入淘寶拍賣會,尋找有購買意向的中國富豪,起拍價為5億元人民幣。這場拍賣持續一天,將為今年的「雙十一」購物季拉開序幕。截至北京時間27日下午3時,僅一人報名參加拍賣,無人出價。

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這並非淘寶第一次把海外豪宅推薦給中國富人。今年7月,位於葡萄牙南部的豪華度假村進入淘寶拍賣會,包含1500處別墅和公寓,市場估值2.58億美元。

不過,與傑克遜的「夢幻莊園」相比,葡萄牙度假村僅是「浮云」。據淘寶網介紹,「夢幻莊園」是全美最頂級豪宅之一,為永久產權,共3層,6室7衛設計,套內面積1170.39平方米,目前市場估價約合6.4億元人民幣。據悉,莊園擁有天然湖泊連瀑布、私家泳池、大型燒烤區和網球場等。除主樓外,莊園還設有三棟客人樓以及一處電影院。

「夢幻莊園」位於美國加利福尼亞州聖巴巴拉市,由邁克爾·傑克遜於1988年花巨資買下,佔地2800英畝,根據《小飛俠彼得潘》中夢幻莊園大門Neverland命名。

2800英畝是個什麼概念呢?差不多有近3個快開業的上海迪士尼樂園那木大,要是換算成足球場大概也就是1587個吧!

傑克遜買下夢幻莊園後,又費心費力在那裡仿造迪士尼樂園修建了運動場、遊樂場、人工湖、電影院、動物園、劇院、舞台等價值3,500萬美元的設施,打造了一個人人嚮往的世外桃源,並免費向全世界的窮苦兒童或殘疾病童開放。20151028073207943

美國《紐約郵報》先前報導,幾個潛在買家曾提出對「夢幻莊園」的再使用方案,其中一位來自當地的商人提議把莊園改成康復中心,專供那些遭受過性侵的兒童康復使用。

據悉,莊園內共有22個建築群,包括一個諾曼底風格的主樓。還有兩片美麗的湖泊,湖泊中設置了多個小噴泉,茂密的大片綠樹、鮮豔的花海、嫩綠的草坪,點綴了這座童趣夢幻的莊園。20151028073306756

傑克遜2008年因「夢幻莊園」欠下2300萬美元債務,將其轉讓給債權方「科洛尼資本公司」。

室內的設置裝飾雖然低調,但豪宅中配備了酒窖、舞蹈教室、家庭影院等空間。

不僅如此,傑克遜更將一個鐵鏽紅鄉村穀倉變成了一個奇珍異獸館,展示眾多來自異國的動物。

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