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近幾個月以來，美國房地產市場整體需求和銷量較去年明顯增長。不過，分析人士指出，目前，美國仍然將低利率作為一味「良藥」刺激經濟和實現房地產市場的復甦。低利率「療效」不斷顯現，但持續時間越長，帶來的副作用也會越來越明顯。

美國房地產市場回暖正成為當地經濟以及股票市場的動力來源。近日，據媒體報導，美國貸款買房利率創30年新低，預計在2016年期間，加利福尼亞現有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%。

分析：美國地產市場的另類繁榮的重要因素

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一位在加利福尼亞做投資工作的朋友近日告訴《國際金融報》記者，她和丈夫準備乘機購買他們的第二套房產，「趕上這股樓市逐步繁榮的潮流」。

多位業內人士也對記者證實，新房銷售狀況良好，建築商的信心也恢復到美國10年以來的最高點。目前施工隊正在以大蕭條之後最快的速度建造新房。

不過，紐約房地產經紀人Linda告訴《國際金融報》記者，最近，她發現一個較為奇特的現象：自己的客戶大部分都是一些接近退休年紀或者已經退休的老夫妻。

「生活富裕，退休金豐厚，而且都是想購買大房型。」Linda告訴記者，這個月以來，她已經接待了5對這樣的夫妻，Linda笑言她的「運氣」很特別。

這或許並不是Linda的「運氣」問題。據美國人口普查的數據，現在地產的繁榮程度接近2005年的頂峰時期，當時，買家的中位年齡為39歲，2007年為41歲，而現在則為43歲。

「如果說美國樓市將迎來一場繁榮，而這樣的繁榮似乎並非由年輕人推動的。」舊金山房 地產獨立經紀人John Davis對《國際金融報》記者表示，這算是一場「另類」繁榮。現在業內都在擔憂這只是美國房地產市場的「暫時」繁榮，因為新家戶數量的增加對房地產業是 非常重要的指標，而購買者的年齡階段對於房地產市場潛能的釋放，以及未來發展有著極為重要的意義。

更有分析人士直言，從房地產市場運行的主要監測指標觀察，美國房地產市場的復甦不具有可持續性，甚至蘊含一定的風險。

新房銷量火爆

從今年8月份開始，美國新房銷售達到了2008年以來的最高水平。新房銷售雖然在整個美國房地產銷售市場所佔比重不大，但對拉動經濟仍有重要作用

2015年9月，美國成屋銷售折年數達到555萬套，是國際金融危機發生以來的最高水平。由於房屋銷售持續回暖，美國新屋開工量也持續增加，2015年第二季度以來，美國新屋開工折年數穩定在115萬套左右，是國際金融危機後新屋開工量最低時的兩倍左右。

加利福尼亞經紀人協會（CAR）對外發佈的2016年加利福尼亞房產市場預測報告指出，從銷售市場來看，加利福尼亞房產的「爆買」現狀將會延續至 2016 年。據CAR預測，在2016年期間，現有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%；專家對2015年全年的預測銷售量則為40.75萬套，而 這個數字也比2014年高出6%左右。

CAR主席ChrisKutzkey表示，當地可觀的就業增長率與較為優惠的貸款利率是推動2016年房屋需求大增的主要動因。「在加州一些房價稍低的地區，例如索拉諾縣、中央山谷區以及聖貝納迪諾地區，房屋需求量將會保持強勁增長態勢。這些地區倉儲、運輸及製造生產行業的就業率漲幅較大，因此也帶動了房屋需求量的上漲」。

「但是，在房屋庫存量緊張的地區，如舊金山灣區等地，其房屋銷量會受到買家房屋負擔能力及激烈的市場競爭力的限制。」Kutzkey補充稱。

「美國貸款買房利率創30年新低是美國房地產市場逐步回暖的因素之一。」分析人士指出，儘管平均30年固定抵押貸款利率有了略微上升，保持在4.5%左右，但這仍然處於歷史新低水平線上。　相關數據顯示，美國的房價相比2009年已經上漲了近30%，尤其是位於加州的洛杉磯成為房價漲幅最快的城市之一。CAR副主席兼首席經濟學家 Leslie ton-Young表示，加州房產市場的地基打得非常牢固，房價增長放緩及信貸寬鬆的跡象表明，政府正在致力於引導當地經濟發展與就業增長。

南加州地產託管總經理Jeff Lee告訴《國際金融報》記者，如今加州當地的房產租金回報率在5%左右，並且每年房產還會有3%左右的升值空間。「這對於投資者來說，是非常穩定的回報率」。而這樣的回報率也吸引著很多海外投資者，這也給美國樓市繁榮增添了新的力量。

買家年齡漸長

與2008年房地產市場蕭條之前不同，目前美國房地產買家的年齡變得越來越大，同時對房屋面積的需求也更大。

然而，步入復甦階段的美國房地產市場卻出現了一個奇特的現象。

據記者瞭解，在美國經濟大蕭條期間，大量年輕人繼續與父母同住，或者找室友同住以節省開支；隨著經濟復甦，就業率上揚，市場預期這些年輕人會成為新鮮力量，不論買屋或租屋，促使房價和租金上漲，建商也營建更多房屋，進一步使經濟活動更繁榮。

但事情的發展卻並沒有符合市場預期。和父母同住的年輕人比例不減反增，從人口普查局和皮尤（Pew）研究中心的報告皆證實了這個現象。換言之，近年新家戶的增長主力並不在這些年輕人身上。

根據人口普查局的資料，從1958年到2007年，平均每年家戶數增加130萬戶。但2008年金融海嘯後，新家戶數從2008年至2013年，每年平均只增加了57.9萬戶。

隨著經濟復甦，去年新家戶數一躍成長至220萬戶，今年第二季度新家戶數仍保持持續增加的趨勢，新增了48萬戶。

相關媒體報導稱，柏克萊加大透納研究中心經濟學家Jed Kolko比較去年上半年和今年上半年的新家戶數量研究指出，新家戶數量增長最多的是65至74 歲族群，增加了86萬戶，佔全部新家戶數的2/3；其次是55至64歲族群的39.1萬戶；第三名是75歲以上族群的26.4萬戶。而原本最被預期的25 至34歲族群只增加了15.9萬戶。

《國際金融報》記者通過詢問舊金山、紐約等地的房地產工作人員後獲悉，隨著美國各地房價的上升，買房人口的平均年齡也在顯著增長。

「近期，我經常為一些退休老人服務，他們往往擁有非常好的資金條件，也無需貸款。」一位紐約的房地產公司銷售人員對記者說。

那麼，如今為何老年人成為了新房購買群體的主力？

根據美國兩黨政策中心的研究，有高達7800萬名「嬰兒潮」世代已屆或將屆退休年齡，其中有73%希望在原來的住家中養老，而非搬到養老中心。主要原 因是這些「嬰兒潮」老人希望和親友住得靠近，並且喜歡繼續生活在自己已經非常熟悉的生活環境，包括購物、圖書館、教堂等。

也因為如此，有不少建築商早已嗅到老年居家需求的商機，德州一個建築商今年就在Ｗestwood區興建符合老人生活的新屋。「可以說，購房買家的年齡偏向於老齡化是美國如今的社會問題，當然，這也是美國房地產市場未來發展的趨勢。」John 認為。

對此，Kolko指出，目前還沒有更多的資料可說明這個原因，但有可能是這個族群的離婚率在2015年增加。當然，也有可能房屋的價格太昂貴嚇到年輕人，另一個重要原因是晚婚。

「不過，對房地產業來講，25至34歲的這塊『大餅』仍處在尚未全部釋放出來的階段，一旦這個世代紛紛出來自立家戶，將會帶來樓市的巨大需求及營建商機。」Kolko說。

復甦基礎不穩

住房購買力指數與利率水平高度相關，一旦美聯儲開始加息，則必然帶來住房購買力指數的下降，推動美國房價上漲的動力也將很快消退

目前，各界普遍對美國房地產市場復甦持樂觀態度，但有觀點指出，從房地產市場運行的主要監測指標觀察，可以發現，美國房地產市場的復甦越來越不具有可持續性，甚至蘊含一定的風險。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松撰文指出，國際金融危機發生後，美國房價出現了大幅回落，美國新建住房銷售中間價由2007年的 24.79 萬美元/套回落到2009年的21.67萬美元 /套，降幅達到12.3％，部分城市降幅更大。但隨著美聯儲大幅降低利率並實行量化寬鬆政策，從2010 年起，美國房價開始企穩回升，2010年到 2013年，美國新建住房銷售中間價漲幅分別為2.35％、2.43％、7.92％和9.67％。

2013年，美國新建住房銷售中間價為26.89萬美元/套，已超過國際金融危機發生前的房價水平。2014年，美國新建住房銷售中間價繼續上漲 5.47％，達到28.36萬美元/套。

雖然美國房價持續攀升，但從美國房地產市場運行的主要指標觀察，美國房地產市 場復甦的基礎並不穩固。數據顯示，美國新屋銷售量和開工量雖然持續增加，但並未恢復到次貸危機之前的正常水平。2012年以來，隨著美國房價漲幅加大和待 售房數量處於低位，美國新屋開工量開始持續增加。2015年以來，雖然美國新屋開工量繼續保持在較高水平，但目前的新屋開工量仍較次貸危機發生前的長期均 值水平低20％以上。

「在房屋供應量有限、房價上升的情形之下，美國的家庭收入卻增長緩慢，這顯然難以支撐持續上漲的房價。」分析人士指出。2010年以來，美國房價開始緩慢回升，房價漲幅開始超過同期居民收入漲幅。隨著2012年至2014年美國房價漲幅持續加大，美國的房價收入比快速攀升。

有數據顯示，2008年，美國全部住戶家庭收入中位數為50303美元，金融危機發生後，美國全部住戶家庭收入中位數在2009年和2010年連續兩 年出現下降。從2011年開始，美國的家庭收入出現恢復性增長，但增速較為緩慢。2011年到2014年，美國全部住戶收入中位數同比名義增速分別為 1.58％、1.92％、5.03％和0.13％，收入增速明顯低於同期房價漲幅。由於家庭收入增長緩慢，意味著持續攀升的房價缺乏堅實的基礎。

「目前，加州房地產市場的繁榮一定程度上是由於低利率政策的推動，這樣的政策背後其實有很多不確定性，因為一旦美聯儲開始加息，則推動房價持續快速上漲的動力將會消退。」分析人士稱。

記者瞭解到，美國住房抵押貸款30年期固定利率在2008年9月份之前一直在6％以上，到2011年底已低於4％。今年以來，住房抵押貸款30年期固 定利率水平也一直低於4％。由於利率大幅降低，購房人的支付能力在短期內顯著提高，美國住房購買力綜合指數由危機前2006年7月的101回升到2012 年2 月的歷史高點210。

需要適時轉向

以房價收入比衡量，目前美國的房地產市場已出現較為明顯的泡沫跡象。不過，與次貸危機發生前相比仍存在一些顯著差異

因此，業內觀點認為，隨著美國住房價格的持續上漲，在表面繁榮背後，美國房地產市場風險開始增大，持續復甦的難度也顯著加大。

按房價和收入的中間價計算，2014年，美國新建住房銷售中間價為28.36萬美元/套，當年美國全部住戶家庭收入中位數為53657美元，房價收入比為5.29倍，已超過次貸危機爆發前美國房價處於高位時的房價收入比，處於1967年以來的最高水平。

按房價和收入的平均價計算，2014年，美國新建住房銷售平均價為34.34萬美元，當年美國全部住戶家庭收入平均數為75738美元，房價收入比為 4.53倍，僅略低於2004年至2007年的水平，而顯著高於美國房價收入比長期均值水平3.67倍。這意味著美國樓市有房價泡沫化的風險。

鄧郁松指出，從歷史上看，日本

今年洛杉磯房地產總值較去年增長了6.13%，這已經是房地產總值保持第5年連續增長了。整個洛杉磯縣的房地產總值為12600億美元，總值較去年增長了731億美元。

洛杉磯房產

根據評估報告，住宅不動產銷售的增加是本年房地產值大幅增長的主要動力，3.09%的增值來源於住宅銷售。

在整個洛杉磯縣的88個城市中，房地產增值第1的是西好萊塢市（WestHollywood），較去年增長了9.8%。

比華利山莊較去年增長了9.1%，亞凱迪亞市較去年增長了8.8%，帕姆代爾市較去年增長了8.3%，曼哈頓海灘市市增長了8.1%。

評估員普朗（Jeffrey Prang）說：「今年評估報告的結果非常全面地說明了洛杉磯固定資產市場的穩定和強勁。」同時他還分析道：「數據還表明，洛杉磯縣所有城市的房地產總值較去年有所增長，6.13%這一漲幅是自2010年以來的最高漲幅。」

華人在洛杉磯買房的主要區域：

雖然洛杉磯很大，但是從國外移民到洛杉磯購置房產一般只考慮兩個區域：華人區和主流白人區。

購房考慮重點是：學區/社區，安全性，價格，升值潛力和具體房產要求。

1：我們通常說洛杉磯的華人區是指：分佈在聖蓋博谷的東區丶西區，這是華人分佈最集中的區域。

細分為：Monterey Park(蒙特利公園）、San Gabriel（聖蓋博市）、Alhambra（亞罕伯拉市）、Pasadena（帕薩蒂娜市）、Arcadia（亞凱迪亞）和 Temple（天普）。

這裡華人的比例非常高，通常在50-60%以上。在這裡你可以看到處處有寫著中國字的招牌，在這裡你可以直接用中文生活。

2: 從聖蓋博谷西區往東延伸

城市有Rowland Heights（羅蘭崗）、Walnut（核桃市）、Diamond Ba（鑽石吧）、奇諾崗市等。東區的華人平均比例為40%左右。在奇諾崗市在20%左右。再遠一點，到了橙縣的約巴林達市，華人的比例就降到10%以下了。

3：華人聚居區也從洛杉磯逐漸延伸到橙縣

這邊著名的城市有爾灣市丶約巴林達丶富勒頓市丶佈雷亞丶著名的海濱城市有新港灘市丶新港海濱和拉古納海灘市等等。橙縣華人比例約佔2.7%。

4：海邊的派洛斯福德（palos verdes-PV），臨近城市托倫斯Torrance ，也是華人喜歡的區域。

5: 西區傳統是主流白人區

如著名的beverly hills（比華利山莊）、bel air(貝萊爾)、santa monica(聖塔莫尼卡海灘)、manhattan beach（曼哈頓海灘）、malibu（馬里布海灘）、hollywood hills（好萊塢山）、sunset strip（日落大道）、UCLA大學等等，隨著近年中國實力的崛起，留學和移民西區的中國人也開始逐漸增多。

芝加哥房地產市場近來出現了空前火熱的狀態，這跟它市場本身的升值潛力是不無關係的。

芝加哥大都會區房價Shiller指數

芝加哥大都會區房價Shiller指數

Shiller指數由標準普爾公司編制的、反應美國房價價格的多重指數。

芝加哥大都會地區房屋價格數據報告，對於單戶住宅和公寓每年要追溯到一月，下圖是從1987年至2015年，包括在12年趨勢線圖，保持了單戶住宅相當合理的價格上漲。

有趣的是，2009年4月，它看起來像指數單戶住宅觸底，但隨後它浸三次。許多這樣的反覆浸泡是一種季節性的影響，但最近的季節性回升，價格卻格外強勁。2012年5月和6月價格分別上漲4.5％和4.6％。即使是季節性調整因素，這也是24年來增幅最大的一個月。

2015年8月單一家庭住宅價格上漲0.7％，比去年同期7月高1.9％。公寓指數也返現至2004年2月的水平，相對於2007年9月公寓價格高峰下降15.3％。

伊利諾伊協會房地產經紀人月銷售數據（芝加哥PMSA）

伊利諾伊協會房地產經紀人月銷售數據

下圖顯示，在芝加哥房產銷售數量有所回升，在過去6年中，儘管銷售放緩，但在2014年2015年要好得多，於9月份創下的最高水平，我們一直在跟蹤這些數據。

 

在全球經濟發展減緩的情況下，美國房價似乎沒有受到什麼影響。27日公佈的兩項報告指出，受高需求量和供應量緊張的影響，美國房產價值和租金都在穩步增長。

全球經濟發展減緩 美國房產價值和租金仍穩步增長

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史坦普／凱斯席勒（S&P／Case-Shiller）房屋價格指數顯示，20個城市的房價指數在截至8月底的12個月內，增長了5.1%。美聯社報導，很多經濟學家表示，這個增長值和2014年年初的兩位數字增長值比起來，更能讓人承受。

房地產資訊Zillow的數據顯示，9月全美中位房租比2014年同期增長了3.7%。現在房價和租金的增長比2015年初的陡增顯得更加穩定。

三年來的就業率上升和低按揭率持續支撐房地產業，房產價值的增長持續高於平均年收入的增長，2015年平均年收入僅比2014年增長了2.2%，因此未來購房者需要有更高的工資才能負擔得起。

目前，薪資水平高的科技中心房價上漲迅速。史坦普／凱斯席勒房價指數顯示，舊金山和丹佛兩個城市年房產價值增長率為10.7%，是所有城市中指數最高的。俄勒岡州的波特蘭市，房產價值的年增長率為9.4%，位居第三。

富國銀行（Wells Fargo）經濟學家溫特樂（Mark Vitner）表示：「目前市場上房價增速很快，就業率和淨移民數量增長都很強勁，而市場上的房產供應量又十分緊張，波特蘭市就是這個情況很好的例子。」

Zillow的數據顯示，這些房價上漲的大都會城市，房租增速也很快。高房租促使新公寓的修建，由此為高房租降溫。

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美國人的房子大多是獨立式建築，個性非常鮮明。並且在美國買房子，很少發生糾紛，是最省心的。相關資訊：美國買房注意事項。

美國房地產市場糾紛少的第一個原因是，賣房子的人一般不能，也不敢說假話，尤其是在對房子的宣傳上，絕對不能用天花亂墜的承諾或虛假信息來迷惑顧客。打開美國的房屋廣告，就能看到實實在在的一幢幢房屋的照片，這些都是二手房。在美國，為了避免因宣傳不實而引起糾紛，一般只有現成的房子才能在廣告上登照片，而那些未建成房子的模型照片是不允許出現在廣告上的。

在二手房的廣告上，一般都會寫明房價、地理位置、房子的結構等等。房價的高低主要取決於房子的結構和所處的地段。房屋的結構一般指有幾間臥室、幾個客廳、有沒有花園、車庫，廚房的設施是否齊全，有沒有步入式衣櫥，是否擁有良好的景觀等等。而房屋的地段主要是看周圍的購物和娛樂設施是否齊全、交通是否方便以及附近中小學校的教學質量如何等等。如果顧客相中了房子，就會去找經紀人看房子，經紀人會提供一份更詳細的說明材料，其中就包括房子的各種面積。比如總的地皮面積（包括房子本身的佔地和周圍環繞的綠地）和房屋本身的佔地面積，室內各個臥室、廚房、客廳的面積（均以平方英呎表示）。但像衛生間、過道、樓梯、地下室、陽台等附屬建築一般就不標面積了。在美國，單棟房子論「套」賣，而不是按「平方英呎」出售，所以一般人不會為一兩個平方英呎較勁的。而公寓式房子，房屋廣告標出的也都是使用面積，而不是國內大部分地區使用的建築面積，更沒有什麼「公攤面積」之說，所以買賣雙方不會因為面積而產生糾紛。當然，對於公寓樓的電梯、樓道、草坪、院內娛樂設施等公共面積，房主是要交物業管理費的。

買新房子情況稍有不同。一般情況下，房地產開發商在買了地皮之後，不是自己想蓋什麼樣就蓋成什麼樣，而是要根據買主的要求蓋房子。所以，美國人的房子都是個性化的。買賣雙方先商定一個建房圖紙，臥室、客廳、廚房、陽台、衛生間、地下室、樓梯等都清楚地標出位置和面積，就連電話插座、電燈開關的位置都要標得一清二楚，建築商必須按圖施工。交房子時，如果買主發現任何與圖紙有出入的地方，建築商必須免費修改。如果是大問題修改不了，就要賠款、退款，甚至全部重建。房地產經紀人石麗榮女士舉例說，去年她有個客戶在設計好圖紙後，又通知開發商把客廳面積增加4平方英呎，不料開發商給忘了。最後交房時，房主發現了問題。開發商想賠款，但房主要求退房退款，於是開發商只好乖乖地退了錢，否則就得上法庭。

在美國，房地產開發商不敢造假，否則會被公之於眾，不僅要受重罰，還會信譽掃地，從此不會再有人買他們的房子。

華盛頓大都會地產公司的房地產律師尹傑先生說，三年前，有一個開發商造房子時，沒有使用他們承諾的高檔木料，而是用了低檔木料，結果好幾家住戶都發現房子的樓梯、地板等出現了細小裂縫。於是，幾戶人家聯合把這家公司告上法庭，結果當然是這家房地產商傾家蕩產，「關門大吉」。

開發商不僅負責蓋房，還負責裝修。

美國房地產市場糾紛少的另一個原因是，開發商不僅負責蓋房子，還負責裝修。美國人從未聽說過什麼「毛坯房」，因為所有房子必須裝修好了才能交付使用，不能有一點裸露。不久前，記者的一個朋友買房子想裝抽油煙機，但是一直沒選好牌子。於是，她想讓開發商先把煙道的洞打好，然後等她選好牌子後自己裝。但開發商死活不同意，說他們交付的房子不能有任何沒裝修到位的地方。沒辦法，朋友只好買了抽油煙機，讓開發商給裝上了。

當然，開發商如何裝修也要聽買主的。在房子蓋好前，開發商會為買主提供一個基本型裝修方案，裝修費用就算在房款裡，不必額外付錢。基本型裝修使用的是普通的地板、地毯、燈具、油漆等等，裝修出來雖不豪華，但完全可以使用，相當於國內中檔裝修水平。但實際上，大部分人買房時都會選擇更好一些的材料和裝修式樣。比如，基本型的裝修用的是地毯，有的人就會選擇木地板，還有的人甚至選擇大理石地板。石麗榮女士說，她的顧客中，大部分買三四十萬美元房子的人，都會再添2萬—4萬美元用於裝修，希望裝修的檔次更高一些。

正是因為法律的健全和對信譽的愛護，使得美國房地產商不敢作假。因此，對於美國老百姓來說，他們不但住房子是享受，買房子也是享受，這倒應了我們常說的一句話：顧客就是上帝。

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美國貸款買房利率創30年新低，預計在2016年期間，加州現有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%，就業率增長成為「最佳助攻」。

美國買房貸款利率創30年新低 2016加州房價將漲3.2%

據CAR預測，加州平均房價預計在2016年將上漲3.2%，至49.13萬美元。在加州當地，正在感受到房產銷售主力正在從沿海轉移到內陸地區。

上週8號，加利福尼亞經紀人協會（簡稱CAR）對外發佈了加利福尼亞房產市場2016年預測報告，內容中指出，從銷售市場來看，加利福尼亞房產的「爆買」現狀將會延續至2016年，但房屋的短缺與住房負擔能力不穩定等狀態將會對整個房市造成影響。

2016年房屋銷量漲幅超6.3%

據CAR預測，在2016年期間，現有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%；而專家對2015年全年的預測銷售量則為40.75萬套，而這個數字也比2014年高出6%左右。

CAR主席ChrisKutzkey表示，當地可觀的就業增長率與較為優惠的貸款利率是推動2016年房屋需求大增的主要動因。「但是，在房屋庫存量緊張的地區，如舊金山灣區等地，其房屋銷量受到了買家房屋負擔能力及激烈的市場競爭力的限制」，Kutzkey補充道。

就業率增長成為「最佳助攻」

而在加州一些房價稍低的地區，例如索拉諾縣（Solano County）、中央山谷區（the Central Valley）以及聖貝納迪諾地區（Riverside/San Bernardino areas），房屋需求量將會保持強勁增長態勢。

「這些地區倉儲、運輸及製造生產行業的就業率漲幅較大，因此也帶動了房屋需求量的上漲」，Kutzkey認為。

從數據來看，加利福尼亞州的非農就業增長率超過2.3%，遠好於全國非農就業增長率。而該州的失業率則會從2015年的6.3%降至2016年的5.5%，這個數字在2014年曾高達7.5%。

30年貸款利率位於歷史新低

從利率來看，儘管平均30年固定抵押貸款利率有了略微上升，保持在4.5%左右，但這仍然處於歷史新低水平線上。

而加州平均房價預計在2016年將上漲3.2%，至49.13萬美元，增長速度明顯放緩。（這一數字在2015年為6.5%）

內陸地區房價漲幅將加快

經濟學家表示，加州房產市場的地基打得非常牢固，房價增長放緩及信貸寬鬆的跡象表明，政府正在致力於引導當地經濟發展與就業增長。

她也認為，目前全球經濟放緩、國際金融市場波動不斷，以及對未來利率上漲的預期，都可能成為2016年房產市場發展的阻力。

值得注意的是，在加州當地，我們正在感受到房產銷售主力正在從沿海轉移到內陸地區。沿海-內陸型的混合銷售形式也在一定程度上刺激了價格的增長。而內陸顯然更加明顯一下。

 

矽谷軟體工程師克里斯為了女兒考上紐約茱麗亞音樂學院預備課程，舉家搬至紐約。他雖然人在千里之外，但仍然保持著原來的工作——依靠網路和電腦視訊等工具，天天透過網路到公司報到上班。

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許多為高房價及高房租傷腦筋的工作者，現在有了更多選項，除了像克里斯這種極端的東西兩岸遠程工作者之外，也有人選擇到較偏遠的郊區居住，一星期選擇兩、三天通勤到公司，其他時間依靠網路遠程工作。

通勤新模式

像舊金山這種房租高居全美之首的城市，還有人更突發奇想，不如在拉斯維加斯租房子，搭飛機通勤上班！網站Reddit一位工作者就算了一筆帳，與其在舊金山每月花$3123租一個一房的公寓，不如到拉斯維加斯租一個比較寬敞的兩房$1012的房子，每天搭來回$70的飛機，雖然每月還要花上近$276機場至市區通勤費，但是拉斯維加斯生活費比舊金山少了$409，這樣算下來每個月可以省下$1124。

1900年至1945年間，高速公路的興建，曾經使郊區興起，改變了房市的風貌，如今網路和社會趨勢也在改變人們對住家地點的選擇。像SurfAir這種提供會員每月無限次飛行的航空司，根據不同飛行路線每月價格在一千元上下，也為這種情況推波助瀾。

此外，Uber和Lyft這種新興共乘模式的興起，也重新形塑人們通勤的習慣。根據美國交通部統計，目前20至24歲族群中只有78%的人開車，相較於1978年的93%下降許多，顯示有些人選擇了不買車或者不開車。企業管理公司Certify根據今年七月至九月的資料發現，如Uber這種共乘方式已經超越計程車，現更直追出租車，而且在舊金山和波士頓兩地已經超越出租車了。

市區的漲幅優勢

在2008年起的房市大蕭條中，在房市一片肅殺的氣氛中，市區房屋跌價幅度不如郊區多，房市反彈後，市區房價彈升速度和幅度也比郊區多。根據John Burns房地產資訊公司的分析，以南加州為例，洛杉磯、橙縣、聖地亞哥的黃金地段房價如今已漲超過前次房價高峰1%，但是內陸帝國區的河濱（Riverside）、聖貝納迪諾縣（San Bernardino）等中谷區房價還低於前次房價高峰28%，更內陸區域的房價則還低於前高峰41%。

在房市復甦中從谷底至今，沿海房價上升了43%，內陸地區房價則回升38%。如此一來一往，上次房價高峰中，內陸帝國區的好地段房價只低於沿海好地段房價31%，如今則已低於沿海好地段51%。

郊區銷售佳

雖然市區房價擁有跌少漲多的優勢，但郊區房價如今在尚未全部漲回的情況下甚受購屋人青睞，今年內陸帝國建案平均每月售出3.5棟，比洛杉磯2.9、橙縣3.2、聖地亞哥2.7都高。

在價格優勢、科技、和通勤模式的改變下，郊區如今展現著另一股吸引力。John Burns在一篇分析中表示，在他26年的企業生涯中，現在郊區的價格折扣是前所未有的優越，而且這種價格落差在全國各大城市都出現。

以華府為例，Arlington比前次房價高峰高出8%，但Reston還低於6%，阿什本Ashburn還低於16%，更遠的Winchester還距前高峰29%。

在西雅圖，Bellevue已超越前次房價9%，但較偏遠的Renton還低於前次高峰價9%，更遠的Tacoma比高峰價低了18%。

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（互聯網資訊綜合整理）

今年8月份，美國新房銷售達到了2008年以來新房銷售的最高水平。建商的信心也恢復到美國10年以來的最高點。目前施工隊正在以大蕭條之後最快的速度建造新房。這讓美國的房地產市場成為美國經濟，以及股票市場的真正動力。

但與2008年蕭條之前不同的地產市場是，房地產買家年齡變得越來越大，對房屋面積的需求也更大。

據美國人口普查的數據，現在地產的繁榮程度接近2005年的頂峰時期，當時，買家的中位年齡為39歲，2007年為41歲，而現在則為43歲。

據美國建造商協會分析，新建房屋面積通常為2,200平方英呎，但這是現在購房者想要的最小面積，他們需要更多的浴室。美國住宅建築交易所基金、SPDR房屋建築商指數基金、美國不動產協會住屋指數基金等，2015年全面上漲6%。

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