News – Page 164

洛杉矶顶级住宅，丽思卡尔顿酒店让您尽享五星级非凡体验 | 美国

洛杉矶的电影、音乐、娱乐产业可谓活力四射、五彩缤纷，L.A. LIVE位于洛杉矶市中心，是集饭店、餐饮、购物和娱乐为一体的综合娱乐性区域，包括一个大型的公共广场、15家电影院、饭店、夜总会、商店、ESPN 的西海岸广播总部、格莱美博物馆、斯台普斯中心等。这套住宅位于洛杉矶活力洛城丽思卡尔顿酒店（The Ritz-Carlton, Los Angeles L.A. Live），带有非常漂亮的大视野，东向单元位置极佳！非凡的地点打造出了非凡的生活，为您带来超乎想象的品质！

活力四射的洛杉矶，五星酒店位置卓越

L.A. Live包括六条街区，其中包括一个大型公共广场，15家电影院、饭店、夜总会、商店、ESPN的西海岸广播总部、格莱美博物馆以及一家位于洛杉矶展览中心和史泰博中心旁边的拥有1,100间客房的高档饭店，是一个集饭店、餐饮、购物、娱乐、展览、竞技为一体的综合性区域。

洛杉矶顶级住宅，丽思卡尔顿酒店让您尽享五星级非凡体验 | 美国 — 这套住宅位于洛杉矶活力洛城丽思卡尔顿酒店（The Ritz-Carlton, Los Angeles L.A. Live），带有非常漂亮的大视野

洛杉矶丽思卡尔顿酒店是洛杉矶活力综合城 (L.A.LIVE) 的一家豪华五星级酒店，拥有世界一流的服务、卓越非凡的餐饮选择以及与众不同的设施。酒店位于洛杉矶市中心，距离斯台普斯中心只有一个街区。酒店设有屋顶温水游泳池和热水浴缸，享有城市全景和山景。客人还可以在拥有9间豪华理疗室的Ritz-Carlton温泉浴场恢复活力。

Ritz-Carlton Los Angeles酒店交通便利，方便客人前往洛杉矶的商业、金融、法律、文化和时尚区。酒店距离迪斯尼音乐厅（Disney Concert Hall）不到2英里（3.2公里），距离道奇体育场（Dodger Stadium）有2英里（3.2公里）。

酒店靠近文化中心，让宾客置身于充满生机与活力的城市步调里。这里是独特的避风港，不仅有城市迷人的氛围，更有平静舒缓的生活，犹如世外桃源让您远离城市的喧嚣。这家建筑设计经过LEED®认证的洛杉矶五星级酒店拥有许多高端设施——优雅的水疗中心重新唤起身体的活力；屋顶的游泳池与酒吧让您毫无拘束的观赏洛杉矶的天际线及圣莫尼卡山脉。著名洛杉矶厨师沃尔夫冈·帕克的WP24高级餐厅（WP24 by Wolfgang Puck）位于洛杉矶丽思卡尔顿酒店24层，宾客可尊享精心烹制的、Wolfgang获奖的中国菜肴。

Pages: 12

马来西亚房价将回升？建商：现在买房正当时 | 海外

马来西亚建商 JKG 置地董事经理郑建民 7月19日表示，虽然房产市场低迷，但相信房价已见底，未来房价将随着成本提高有所回升。因此，他认为现在是买房的“好时机”。

马来西亚东方日报报导，郑建民引述大马产业资讯中心（NAPIC）的数据称，虽然马国房产成交量下跌，但巴生谷一带的成交值却持平，显示房价已有见底的迹象，因此预计未来房价不会走跌。（马来西亚房价多少钱一平？）

“在通胀高涨的时代，经营成本丶地皮和建材原料价格都往上攀爬，导致建筑业者赚幅严重受压。因此，我不认为房价将有任何下跌的空间。”

同时，他也看好房产市场逐渐走向复苏道路，因此认为目前是购买房产的绝佳时机。

点击查看马来西亚房源

郑建民指出，目前房产市场面临 2 项挑战，分别是消费信心依旧低迷和银行紧缩贷款。有鉴於此，他呼吁央行尽快放宽银行贷款，以激活马来西亚的房产交易。

（据钜亨网）

在美国买房的中国客：近七成全款支付 | 美国

曾有人通过出售自己的比特币资产，在境外获得美元；还有人通过社交圈在美国找到买家购买自己收藏的钻石。（美国买房首付比例）

从星巴克集团副总裁高级助理到美国的房地产经纪人，邹子捷做出的转型让她成为了美国房地产复苏乃至繁荣中的受益者。

“我自己的感觉是接待的客户一直都没停过，每天都在工作，几乎没有休息日。尤其是一到中国的假期，看房的人就会特别多。”作为巴菲特旗下伯克希尔-哈撒韦公司房地产服务公司的经纪人，已移民美国25年的邹子捷主要的服务对象是西雅图地区高科技行业的白领和中国的新移民。她说，自己接待的客户里八成以上都是中国人。由於多次月销售量排名第一，她是该房地产公司全国系统顶尖1%的经纪人。

根据美国房地产经纪人协会（NAR）最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》（下称”报告”），在2016年4月~2017年3月的统计周期，中国继续保持美国海外购房群体中的”第一大买家”地位，成交金额超过其後的加拿大丶英国丶墨西哥和印度。

作为美国外国人购房的主力，中国人这一年的购房总成交额达317亿美元（约合2140亿元人民币），比上年的273亿美元上升了16%，也超过前年的286亿美元，创下历史新高；购房数量也超过4万套，在2016年回落後再次冲击历史最高点。

随着中国外汇流向和全球投资机会的变化，中国人在美国的买房和投资行为就像一面镜子，折射着丰富的信息。而这一群体所呈现出的特点和故事，也是市场发出的讯号。

近七成全额现金支付申请贷款不容易

2016年秋天，就在外界担忧人民币对美元汇率将会持续下降进入“7时代”的时候，拿到美国绿卡一年多的贾乔（化名）在美国纽约市周边用全款买下了一栋价值30万美元左右的房子。

贾乔对第一财经记者表示，全款是迫不得已。他本想贷款但却无奈申请不到。由於工作在国内，没有美国的收入和消费记录，因此无法向银行申请正常利息的贷款。

像贾乔这样的人并非少数。在美国全款买房的群体中，大部分都是来自加拿大和中国内地的买房者。

上述报告显示，在美国的加拿大购房者有76%的人选择全款买房，只有21%的人申请了美国的贷款，而中国购房者则有65%选择全款买房，26%申请了美国贷款。与之相对的是，在美国的印度购房者只有18%全款买房，高达79%的人申请了房贷；墨西哥人则有42%全款买房，51%申请房贷；英国人买房时的这两个比例分别为36%和47%。

有意思的是，在不少经纪人的经验里，那些来自加拿大的买房者不少也是华裔。

“这些华裔买家觉得加拿大房价太高了，转而到美国投资以获得更多资源和更高回报率。”关注海外房源的居外网中国区业务总监丶美国持牌经纪人吴光慧这样告诉第一财经记者。邹子捷也表示，不少加拿大买家是从中国移民过去的。

吴光慧告诉记者，中国购房者希望能尽量利用银行的杠杆，即贷款买房，但难度比较大，因为”可选择的银行比较少，美国一些大银行都关闭了这个口子（向外国购房者放贷），也是变相控制外国人买房，以避免他们炒高当地房价”。

美国谘询管理公司Sino-American Insight首席顾问赵桐对於当地银行的房屋贷款较为了解。她对第一财经记者表示，美国大多数银行都不会接受外国人的贷款申请。

在吴光慧的印象里，华美银行丶滙丰银行丶花旗银行丶美国中国信托银行及部分美国本地银行会接受中国人的房贷申请。但最好几家银行同时申请，一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些。

为了规避风险，绝大部分的银行要求外国买房者的首付比例在40%以上，利率也会比当地居民的更高，一般会上浮1到1.5个百分点。”提出贷款申请的外国买房者，需要提供至少未来18个月的月供存款证明，在贷款银行开户并将该银行的账号设置为自动还款账户……除此之外，银行还会要求贷款人提供过去三年的就职收入证明，首付款来源可追溯，贷款额度月供不超过家庭收入的33%。”赵桐说。

美国买房的流程和中国不同，一般是先选房，实地看房找到心仪的房屋后，先向银行申请贷款预批。拿到银行的贷款预批信后，才会进入签署合同和交房环节，然後再进入正式的贷款审批阶段，须在购房合约贷款保护期内获准贷款。

“在交易关闭前贷款未能完成的案例并不罕见。所以，选择银行至关重要。”赵桐告诉第一财经记者，贷款银行会要求贷款人购买房屋保险——不管是外国人还是本国居民，这个要求都一样。

而大部分中国人都像贾乔一样，连最初的贷款预批信都无法获得。不过，一个明显的趋势是，希望贷款买房的外国购房者越来越多。邹子捷说，原来的中国买房客主要用全现金支付，现在越来越多的人会利用贷款买房了。

吴光慧认为，如果美国进一步加息，选择贷款买房的人数比例会下降，中国购房者也会考虑怎样更合算。但对美国卖方来说，自然是最欢迎全额现金支付。

有人出卖比特币筹房款

在近一两年来”宽进严出”的背景下，个人年度购汇每年5万美元的便利化额度没有变化，同时国家外汇管理局对个人外汇信息申报管理进行完善，房屋买家兑换美元并转移到美国的这个环节，变得更复杂，自然也拉长了中国买家准备资金的时间。

由於贾乔有不少亲戚数十年前就已在美国定居，他在全款买房的过程中并没有碰到外币兑换的烦恼。他和在美的亲戚私下达成了协议，请亲戚在美国用美元为他支付房款，而他则在国内用人民币与之兑换。

根据一名业内人士的说法，曾有人通过出售自己的比特币资产，在境外获得美元；还有人通过自己的社交圈，在美国找到愿意购买自己收藏的钻石的客户，从而获得美元，免去换汇和境外汇款的麻烦。

除了这些个别的例子，吴光慧表示，一般来说，能申请到银行贷款的海外买房者只需要准备首付，在房屋成交后，需要每月偿还的房贷部分可以通过获得租金来支付。据她估算，美国目前住房投资回报率在4%~8%之间，部分二手独立屋带租约的回报可达10%以上，“越是好的区域，房价越高，回报率就相对低”。

对於“首付或全款的资金如何筹措”的问题，一名在美国的中国购房者表示，通过每年5万美元的多年换汇积累，以及充分利用家人的换汇额度筹集资金，再在美国申请一个银行的境外账号，比如滙丰银行，然後通过自己在国内的滙丰银行账号，直接汇出境外即可。

当然，之前也存在通过地下钱庄等灰色方式换汇和将资金汇出境外的情况。

贾乔买下的房子在纽约市的郊区。他告诉第一财经记者，他的房子每月租金大约1500~1800美元，扣除800~1000美元的税费，每月的回报在1000美元左右。用当时购房时的30万美元房价计算，回报率约为4%。

此外，从去年秋天到现在接近一年的时间，贾乔估计整套房子的总价已上涨了大约1万美元。

根据美国圣路易斯联邦储备银行的最新数据，2016年美国的房产自有住宅的空置率低至1.7%，已达2003年以来的最低水平。2008年为最高峰，空置率达2.8%，随後逐年下降。空置率的下降，一定程度上意味着租房市场的火热，相应的投资回报率也会上升。

关於在美国买房的目的和用途，上述报告的数据统计显示，39%的中国购房者在美国的首套房，即为了自住；另有39%是为了度假和住宅投资；还有8%是为了孩子上学。其中作为移民自住用的人数比例远远低於印度（76%）和墨西哥（56%）的购房者。

随着中国人购买能力的提升，去美国买房的中国人不再只是超级富有的人，越来越多中产阶层也具备了移民和海外投资的能力，为了孩子教育等目的的购房行为也变得更加理性。然而，和其他国家相比，中国买家的”土豪”属性依然强烈，53万美元的房价中位数远远大於美国整体房价的中位数23.6万美元，前者是後者的2.2倍。

（据第一财经日报）

加拿大人真心有钱：南下美国置业创历史纪录 | 加拿大

根据全美地产经纪协会(NAR)日前发布的一份报告显示，在2016年春季及2017年春季一年间，加拿大人花费高达190亿美元在美置业，创历史最高水平。

在之前加元兑美元持续下滑的形势下，这一数据着实令人惊叹。专家称，这股置业热潮主要是由两类加人掀起，一类是退休人士(他们不在意汇率变化);另外一类是多伦多及温哥华房市的投资者，他们在这两个房市投资的物业大幅升值后，将物业转卖，然后去房价便宜的美国城市买房。

据CBC报导，63岁快退休的专业人士、新布伦瑞克省居民莱韦斯克(Joel Levesque)4月份在佛罗里达州的迈尔斯堡(Fort Myers)购置了一处物业，这样今后他与太太可以南下过冬。

莱韦斯克不想等加元升值后再去美置业，他认为汇率这东西说不准。莱韦斯克用他的储蓄以及将自己在加拿大的物业大屋换小屋获得的收益，购买了一户带游泳池的全新两卧双卫的房子。他与他太太计划每年在佛罗里达明媚的阳光下，生活5个月，这样在冬季，就不用再面对让人抑郁的冰雪。

南下买房实惠

NAR的一名经济学家称，加拿大一些城市房市火爆，这样，在那些城市拥有物业的加人，随着房市飙升，他们的资产不断升值，他们便寻找其它房价低的地方投资买房。美国一些城市的房价便宜，正是他们理想的投资场所。

目前与美国一些大城市比，温哥华及多伦多房市的均价大大高出美国一些终年阳光明媚的旅游城市，如温哥华目前各类型房屋均价为105.6万元，多伦多为 92万元，而美国亚利桑纳州的Scottsdale，加州的棕榈泉及佛州的奥兰多仅分别约为60万、39万及21万元。

越来越多的投资者认为，加拿大房市已接近其高峰，他们现转向其它国家房市投资。

加置业者对汇率不敏感

一名美国经纪称，现在的加拿大买家对汇率并不像人们想像的那么敏感。汇率的高低变化仅对他们在美购买物业的大小产生影响，而不会影响他们买房的决定。

加拿大人是美国住宅地产的第二大外国买家，仅次于中国人，在同一时期，中国人在美花费了317亿美元置业，连续4年名列榜首。

佛州是加拿大买家的主要目的地。其它几个受到加人青睐的也都是冬季温暖的几个州：亚利桑那州、加州，德州及乔治亚州等。

加拿大人在美国也售房

NAR的调查还发现，加拿大人在美国销售房产的数量上也处于领先地位。美国海外卖家销售的房屋中，约有22%来自加拿大卖家。

有一美国经纪称，加人现在利用加元汇率低卖房以获取更高利润。很多加人都是在2010年买进的美国物业，当时除加元汇率几乎与美元等值外，美国房市还暴跌，对加拿大人来说正是买房最佳时机。而现在情况正好相反，美国房价已经比当时翻倍甚至更高，在2016年卖房，他们同时又可利用加元贬值而两头获利。

加人购置更贵的物业

业内人士称，加人在美置业额大幅上升下创纪录，可能是由于他们在美购买的物业比以往更贵。调查发现，在2010年加拿大人在美置业的平均支出为247,283美元，而在2017年达到了560,844美元。业内人士认为这个趋势还在增长。

（据加拿大家园）

泰国房市买气不退开发商：中国买家是主力 | 海外

据《金融时报》报导，房产开发商表示，来自中国香港丶中国的资金正涌向泰国房市，使泰国房市在国内需求疲弱下，依然买气充裕。

总部位於曼谷的尚思瑞 (Sansiri) 总裁 Srettha Thavisin 表示，泰国公寓销量大增，主要是来自海外的亚洲资金所致。他预计公司今年的销售额可望由去年的 57 亿泰铢，增加至 100 亿泰铢，并希望将国外买家的销量，增至 75%。

为此，Sansiri 自去年增加新加坡据点後，今年要在中国开设 3 个新办事处，在中国香港增设 1 家办事处。

Srettha 说：“如果我们不照顾好他们，这些口碑会毁灭我们。”

>>>泰国置业百科：泰国购房流程 | 泰国房贷流程 | 泰国房产税费

点击查看泰国房源

Srettha 的说法，凸显了亚洲跨境房地产销售的重要性，以及中国收紧资本管制，对亚洲房产的潜在风险。依公司去年的资料，有 37% 的国外买家来自中国香港，31% 来自中国大陆，其他也有不少资金来自新加坡丶中国台湾及日本。

Srettha 指出，要不是泰国规定了每栋公寓外国人持有的百分比上限，境外买家的销售额还有提高空间。

Srettha 表示，中国买家特别偏好 500 万泰铢左右的公寓，认为这样的房产价格适中，租金回报率较佳。

尽管迹象显示，今年以来来自中国的需求减弱，主因是中国政策加强对购买海外房产的限制。但 Srettha 认为，目前没有看到显着的改变，他预计这些改变不至於造成太大的冲击。

（据钜亨网）

在英国，从政府补贴小公寓到独立别墅有多难？| 英国

第一次买房子的人，他们主要考虑的当然是房产的价格。

毕竟，那时候他们还很年轻，手里也没有多少积蓄。

政府也会推出对首次购房者优惠的房产（typical first-time buyer property）。

这些房子，物美价廉，虽然不大但却够住了，因此成为很多首次购房者的选择。

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

点击查看英国房源

小两口“蜗居”在政府优惠的小公寓里，继续努力奋斗，终于有了自己的第一个家，他们浑身都充满干劲。

然而，几年以后，他们的娃陆续出生了：

一个，两个，或者三个…

原本够用的小房子，一下子变得特别挤，咋办呢？

换大房子吧！

但是卖掉政府优惠的小房子，换成大的独立别墅，到底要花多少钱？

这个过程到底难不难？

最新报告显示：尽管首套房产的价格已经从2013年的£23,643飙升到现在的£100,000以上，

但，2017年2月，39%的房主表示，过去的12个月，想要卖掉自己的小房子，真是太难了！这个数字远高于2015年的18％。

雪上加霜的是，卖掉第一套小房的钱，顶多也刚够补上买独立别墅的差价而已，买别墅还再要出一大笔钱。（在伦敦地区一般为买大一些的公寓，伦敦外的其他地区为购买独立别墅）

这么贵，当然难了。

涨价后的首次购房优惠的房产，与独立house的平均差价高达£317,463，要知道英国的平均差价只有£126,073。

依次是south east地区：£236,005；south west地区：£151,897；west midlands地区：£140,654等。

基本可以总结出一个规律：经济越发达的地方，差价越大。

为啥差价大呢？

因为虽然政府补贴的那套小公寓也在涨价，但涨幅远没有面积较大的独栋house快！

所以才会出现伦敦地区差价最大的局面。

更何况，有三分之二的人表示，自己小公寓增值的部分，刚够还一部分贷款和利息而已。

眼看着差价这么大，32%的人觉得自己找不到合适的别墅，26%的人对现在的经济形势没把握，于是，约三分之一的人，选择改建住房，而不是搬家。

三分之二选择购买二套房产的人中，34%的人准备购买旧房，而35%的人想买新房，只有不到20%的人想要买破旧的需要翻新的二手房。

总的来说，钱不够，没有合适的房子和对经济形势的判断导致很多购买二套房产的人犹豫不决。

英国专家Andrew Mason表示：“如果他们再犹豫下去，很大程度上影响了首次购房者的购房市场。也就是说，可以供给首次购房者的房产数量减少了。”

下图中，我们可以更直观地看出他们的选择。

我们可以看出：

1）政府补贴的小公寓，与独栋house的差价从2012年到2016年期间增长了约£5,000，这说明，整体来说，独立house还是比政府补贴的首次购房者优惠福利房涨价快。

2）政府补贴的房产，价格一路飙升。（与房价上涨保持一致）

3）随着福利房的涨价，占差价的比重也越来越大，也就是说，福利房卖出以后的价格，与差价越来越接近。（能补上差价但是买第二套房还要出一大笔。）

4）首套房产与二套房产的平均差价逐年缩小。这说明，大多数购买二套房产的人，并买不了自己梦寐以求的独栋别墅，而是只能购买价格相对较低的二手房。

提示：

政府补贴的福利房固然便宜，适合两个刚出来打拼的年轻人居住。

但随着孩子的出生，这样的福利小房就需要被大公寓或者house取代，而这时候，他们出售的小福利房，只能抵上83%的差价，也就是说，他们需要再贷款约£21,005才能买上一套独栋的别墅。

因为没有足够的钱，他们只能继续贷款或者退而求其次，买一些便宜的大公寓或者house，又会背上巨额的债务。

尤其在伦敦这种地方，与其如此，还不如一开始就贷款买大一些的公寓，省钱还省事儿。

相关资讯：除了伦敦这里有最多五百万镑以上豪宅

（据英伦房产圈）

悉尼房价最低区域均价41万离市区75公里 | 澳洲

最新地产报告显示大悉尼地区目前仅有11区独立屋均价低于“首次置业买家可负担界限459,010澳元”。其中，距离悉尼市中心约75公里远戈斯福德（Gosford）中位价格最低，仅为412,500澳元。

据Domain报道，集团旗下《首次置业买家报告》（ First Home Buyers Report）今日公布，显示目前大悉尼区域仅有11区独立屋中位价格属于“可负担范围”，即低于新州首次置业买家平均贷款金额459,010澳元。如果计入10,000澳元新州首次置业买家新房补贴，房价可负担区也仅增加6区。

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

点击查看澳洲房源

戈斯福德距离悉尼市中心约75公里，目前独立屋中位价格为412,500澳元，成为大悉尼地区房价最低区域。尽管通勤至市中心单程长达1.5小时，戈斯福德在过去3年里依然吸引首次置业买家源源不断前来购房。

悉尼市中心50公里距离范围内，名声欠佳的威尔莫特（Willmot）独立屋中位价格最低，仅为440,000澳元。

公寓方面，目前大悉尼地区共有36区公寓中位价格低于459,010澳元。雷坎伯（Lakemba）是其中距离悉尼市中心最近区域。

昨天，新州政府刚刚宣布将取消首次置业买家购置65万澳元以下房产的印花税。然而，《首次置业买家报告》显示目前悉尼市中心40公里范围仅4区独立屋中位房价低于650,000澳元，分别为艾希克罗夫特（Ashcroft）、海克伯格（Heckenberg）, 卡特怀特（Cartwright）以及巴斯比（Busby）。

（据澳洲新快网）

墨尔本房价50万城区在哪？| 澳洲

据澳洲房产网站Domain报道，新数据显示，房产投资者大概花50万澳元就可以在墨尔本诸如克兰本西（Cranbourne West）、克兰本东（Cranbourne East）和克莱德北（Clyde North）的城区作投资。

报道称，距离墨尔本市区40-50公里外有一些价格实惠的房屋正在出售，如克兰本西有一套房售价为42.9万澳元。（墨尔本买房攻略）

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

点击查看澳洲房源

对于首次置业者和寻找更多空间的年轻家庭来说，在墨尔本东南地区买房是最具吸引力的选择之一。独立财产评估和咨询公司Herron Todd White 表示，该地区正在快速发展中，政府正计划在此处建新学校、公路和公共交通设施。此外，墨尔本西部也是供入门级买家选择的一个好地方。

研究还显示，人们有机会花50万澳元左右在墨尔本的塔内特（Tarneit）、温德姆淡水河谷（Wyndham Vale）和华勒比（Werribee）等类似城区买一块地来建房。然而，与一年前相比，尽管建筑成本保持相对稳定，但土地价格略有上涨。”因此，与2016年相比，买家的购买力略有下降。

房产经纪公司Barry Plant的负责人哈茲莫斯（James Hatzimoisis）也同意，入门级房屋的价格正在上涨。他指出，墨尔本外城区一套占地500-600平方米的4卧室住房售价大概在50-60万澳元之间。

Herron Todd White认为，在城区或城区中部花50万买一套独立屋是不太可能的，但你可以在这个价位内买一套公寓。

（据澳洲新快网）

中国人美国买楼又拿第一：多渠道筹美元，近七成付全款 | 美国

美国房地产经纪人协会(NAR)于近日发布了《2017年美国住宅房产外国买家报告》，报告显示，中国连续四年成为美国海外购房群体中的第一大买家。

在2016年4月~2017年3月的报告统计周期，中国人的购房总成交额达317亿美元(约合2140亿元人民币)，比上年的273亿美元上升了16%，也超过前年的286亿美元，创下历史新高；购房数量也超过4万套，在经历上年的回落后再次冲击历史最高点。

报告还称，在美国的中国购房者有65%选择全款买房，26%申请了美国贷款；与之相对的是，在美国的印度购房者只有18%全款买房，高达79%的人申请了房贷。有买房者告诉一财记者，由于工作在国内，没有美国的收入和消费记录，因此无法向银行申请正常利息的贷款。

此外，在近一两年来“宽进严出”的背景下，个人年度购汇每年5万美元的便利化额度没有变化，同时国家外汇管理局对个人外汇信息申报管理进行完善，房屋买家兑换美元并转移到美国的这个环节，变得更复杂，自然也拉长了中国买家准备资金的时间。

有业内人士称，曾有人通过出售自己的比特币资产，在境外获得美元；还有人通过自己的社交圈，在美国找到愿意购买自己收藏的钻石的客户，从而获得美元，免去换汇和境外汇款的麻烦。

报告还显示，在美国买房的目的和用途上，39%的中国购房者在美国的首套房，即为了自住；另有39%是为了度假和住宅投资；还有8%是为了孩子上学。其中作为移民自住用的人数比例远远低于印度(76%)和墨西哥(56%)的购房者。

此外，和其他国家相比，中国买家的“土豪”属性依然强烈，53万美元的房价中位数远远大于美国整体房价的中位数23.6万美元，前者是后者的2.2倍。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国房源

以下为文章全文：

从星巴克集团副总裁高级助理到美国的房地产经纪人，邹子捷做出的转型让她成为了美国房地产复苏乃至繁荣中的受益者。

“我自己的感觉是接待的客户一直都没停过，每天都在工作，几乎没有休息日。尤其是一到中国的假期，看房的人就会特别多。”

作为巴菲特旗下伯克希尔-哈撒韦公司房地产服务公司的经纪人，已移民美国25年的邹子捷主要的服务对象是西雅图地区高科技行业的白领和中国的新移民。

她说，自己接待的客户里八成以上都是中国人。由于多次月销售量排名第一，她是该房地产公司全国系统顶尖1%的经纪人。

根据美国房地产经纪人协会(NAR)最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》(下称“报告”)，中国连续四年成为美国海外购房群体中的第一大买家，成交金额超过其后的加拿大、英国、墨西哥和印度。

作为美国外国人购房的主力，在2016年4月~2017年3月的报告统计周期，中国人的购房总成交额达317亿美元(约合2140亿元人民币)，比上年的273亿美元上升了16%，也超过前年的286亿美元，创下历史新高；购房数量也超过4万套，在经历上年的回落后再次冲击历史最高点。

中国人美国买楼又拿第一：多渠道筹美元，近七成付全款 | 美国 — 续四年成为美国房产的第一大海外买家，图为纽约中央公园一角

近七成全额现金支付申请贷款不容易

2016年秋天，就在外界担忧人民币对美元汇率将会持续下降进入“7时代”的时候，拿到美国绿卡一年多的贾乔(化名)在美国纽约市周边用全款买下了一栋价值30万美元左右的房子。

贾乔对第一财经记者表示，全款是迫不得已。他本想贷款但却无奈申请不到。由于工作在国内，没有美国的收入和消费记录，因此无法向银行申请正常利息的贷款。

像贾乔这样的人并非少数。在美国全款买房的群体中，大部分都是来自加拿大和中国内地的买房者。

上述报告显示，在美国的加拿大购房者有76%的人选择全款买房，只有21%的人申请了美国的贷款，而中国购房者则有65%选择全款买房，26%申请了美国贷款。

与之相对的是，在美国的印度购房者只有18%全款买房，高达79%的人申请了房贷；墨西哥人则有42%全款买房，51%申请房贷；英国人买房时的这两个比例分别为36%和47%。

有意思的是，在不少经纪人的经验里，那些来自加拿大的买房者不少也是华裔。

“从加拿大去美国买房的很多也是华裔，觉得加拿大房价太高了，转而到美国投资以获得更多资源和更高回报率。”关注海外房源的居外网中国区业务总监、美国持牌经纪人吴光慧这样告诉第一财经记者。邹子捷也表示，不少加拿大买家是从中国移民过去的。

吴光慧告诉记者，中国购房者希望能尽量利用银行的杠杆，即贷款买房，但难度比较大，因为“可选择的银行比较少，美国一些大银行都关闭了这个口子(向外国购房者放贷)，也是变相控制外国人买房，以避免他们炒高当地房价”。

中国人美国买楼又拿第一：多渠道筹美元，近七成付全款 | 美国

美国咨询管理公司Sino-American Insight首席顾问赵桐对于当地银行的房屋贷款较为了解。她对第一财经记者表示，美国大多数银行都不会接受外国人的贷款申请，“就大西雅图地区而言，可以为中国人贷款的银行不超过5家，其中包括中国工商银行美国分行。”

在吴光慧的印象里，华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国中国信托银行及部分美国本地银行会接受中国人的房贷申请。

但最好几家银行同时申请，一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些，“美国的有些银行最近针对外国买家的贷款路径时松时紧，有的只开放按揭给高端客户，也就是你需要购买理财产品才放开贷款。”

按照赵桐的说法，为了规避风险，绝大部分的银行要求外国买房者的首付比例在40%以上，利率也会比当地居民的更高，一般会上浮1到1.5个百分点。

“提出贷款申请的外国买房者，需要提供至少未来18个月的月供存款证明，在贷款银行开户并将该银行的账号设置为自动还款账户……除此之外，银行还会要求贷款人提供过去三年的就职收入证明，首付款来源可追溯，贷款额度月供不超过家庭收入的33%。”

美国买房的流程和中国不同，一般是先选房，实地看房找到心仪的房屋后，先向银行申请贷款预批。拿到银行的贷款预批信后，才会进入签署合同和交房环节，然后再进入正式的贷款审批阶段，须在购房合约贷款保护期内获准贷款。

在美国的外国购房者主要分为两类，一类是持有美国绿卡的外国人，另一类则是非美国居民的外国人。

值得一提的数据是，非美国居民的全款买房比例高达72%，明显大于持有美国绿卡的外国购房者(35%)；而非美国居民从美国银行申请贷款的比例(21%)则明显小于持美国绿卡的外国购房者(57%)。

有人出卖比特币筹房款

在近一两年来“宽进严出”的背景下，个人年度购汇每年5万美元的便利化额度没有变化，同时国家外汇管理局对个人外汇信息申报管理进行完善，房屋买家兑换美元并转移到美国的这个环节，变得更复杂，自然也拉长了中国买家准备资金的时间。

由于贾乔有不少亲戚数十年前就已在美国定居，他在全款买房的过程中并没有碰到外币兑换的烦恼。他和在美的亲戚私下达成了协议，请亲戚在美国用美元为他支付房款，而他则在国内用人民币与之兑换。

除了这些个别的例子，吴光慧表示，一般来说，能申请到银行贷款的海外买房者只需要准备首付，在房屋成交后，需要每月偿还的房贷部分可以通过获得租金来支付。

据她估算，美国目前住房投资回报率在4%～8%之间，部分二手独立屋带租约的回报可达10%以上，“越是好的区域，房价越高，回报率就相对低”。

对于“首付或全款的资金如何筹措”的问题，一名在美国的中国购房者表示，通过每年5万美元的多年换汇积累，以及充分利用家人的换汇额度筹集资金，再在美国申请一个银行的境外账号，比如汇丰银行，然后通过自己在国内的汇丰银行账号，直接汇出境外即可。

当然，之前也存在通过地下钱庄等灰色方式换汇和将资金汇出境外的情况。另外，有的人在中国香港和内地都拥有公司，由境内的人把人民币汇到该公司的内地账号，然后该公司的中国香港账号往美国汇出等额美元，也可以实现。

贾乔买下的房子在纽约市的郊区。他告诉第一财经记者，他的房子每月租金大约1500～1800美元，扣除800～1000美元的税费，每月的回报在1000美元左右。用当时购房时的30万美元房价计算，回报率约为4%。

中国人美国买楼又拿第一：多渠道筹美元，近七成付全款 | 美国

此外，从去年秋天到现在接近一年的时间，贾乔估计整套房子的总价已上涨了大约1万美元。

对美国房价的上涨，报告专门利用各国的货币来做了一番衡量。用通货膨胀严重的委内瑞拉货币来算，2017年3月份的美国房价同比增长了60%；用贬值较多的英镑来算，也有20%的增长；而用人民币来算，3月房价则增长了10%；以加拿大货币计算，则增长了4%。

根据美国圣路易斯联邦储备银行(Federal Reserve Bank of St. Louis)的最新数据，2016年美国的房产自有住宅的空置率低至1.7%，已达2003年以来的最低水平。2008年为最高峰，空置率达2.8%，随后逐年下降。空置率的下降，一定程度上意味着租房市场的火热，相应的投资回报率也会上升。

吴光慧表示，虽然美国政府鼓励当地人买房，但由于消费习惯不同，美国当地仍然是租房者比买房者多。

为了移民自住还是投资配置

对贾乔这样获得了美国绿卡，但目前还主要在中国生活和工作的人来说，在美国买房主要目的是为了投资。当然，长时间来看，也并不排除自住的可能。

关于在美国买房的目的和用途，上述报告的数据统计显示，39%的中国购房者在美国的首套房，即为了自住；另有39%是为了度假和住宅投资；还有8%是为了孩子上学。其中作为移民自住用的人数比例远远低于印度(76%)和墨西哥(56%)的购房者。

和越来越多人申请移民美国对应的，是越来越多的人赴美买房。但有一个有趣的现象是，虽然2017年中国人在美国的买房数量明显增长，但购置房产的价格中位数却从去年的54.2万美元降至53万美元；房价均值则从去年的93.7万美元下降到了78.2万美元，也低于2015年83.2万美元的房价均值。

看起来，近期一系列外汇政策虽没能减弱中国人赴美买房的热情，却在一定程度上影响了购房的单价。

吴光慧则对第一财经记者分析说，除了政策的原因，这也说明了中国人开始购买一些投资类的房子。以前是刚需，多在华人居多的加州、纽约等地买房，价位多是在50万～100万美元。随着中国人慢慢看到了美国一些房价低洼地区的投资机会，比如得克萨斯州和佛罗里达州，这些地方的独立屋一般20万～30万美元就能买到。

随着中国人购买能力的提升，去美国买房的中国人不再只是超级富有的人，越来越多中产阶层也具备了移民和海外投资的能力，为了孩子教育等目的的购房行为也变得更加理性。然而，和其他国家相比，中国买家的“土豪”属性依然强烈，53万美元的房价中位数远远大于美国整体房价的中位数23.6万美元，前者是后者的2.2倍。

相关资讯：外国人美国购房热维吉尼亚州受青睐

（据《第一财经日报》7月24日报道）

海外置产，为何阿德莱德是绝佳的选择？| 澳洲

阿德莱德是澳大利亚首府城市中的后起之秀，能够提供经济实惠、选择丰富、品质卓越的生活方式，绝对独一无二。

阿德莱德的生活方式充满魅力、堪称完美，该城市在2016年经济学人智库的宜居性指数排名中再次取得亮眼成绩，连续五年被评为全球第五大宜居城市，与加拿大的卡尔加里（Calgary）并列。该指数按照生活方式、医疗保健和教育情况为城市排名。阿德莱德一直名列前十，表明其生活方式名副其实，令人流连忘返。

阿德莱德连续五年被评为全球第五大宜居城市，提供经济实惠、选择丰富、品质卓越的生活方式

阿德莱德非常适合寻求休闲放松、品质卓越的生活方式的人们。该城市成立于1836年，拥有令人骄傲的历史遗产和良好的声誉，能够为人们提供丰富的选择，满足人们安居乐业的需求。

在阿德莱德，您可以建造精美的优质住宅，住在群山、海滩、工作地点、购物中心和学校附近。对于其他澳大利亚首府城市的居民来说，这只是一个无法实现的梦想。

惊险刺激的著名全球自助旅游指南《孤独星球》（Lonely Planet）将南澳大利亚评为2017年第五大“必游之地”。

阿德莱德有许多社区公园、花园和游乐场，当地人因其平衡的工作和休闲生活方式而倍感自豪

阿德莱德以乡村风情著称，其波澜不惊的信心是独特的优势。该城市热情好客、以社区为导向，敞开怀抱迎接拥有各类背景的人们。您经常会看到当地人在周末悠闲地坐在咖啡馆中品尝咖啡，沉浸在标志性的阿德莱德中心市场（Adelaide Central Market）和唐人街的风景和气息中，沿着托伦斯河（Torrens River）骑行，在阿德莱德绿树成荫的街道上散步，或者在顶级商业街的蓝道购物中心（Rundle Mall）或郊区购物中心购物。当地人因其平衡的工作和休闲生活方式而倍感自豪。这里有许多社区公园、花园和游乐场，孩子和家人可以在这里追逐嬉戏、休闲娱乐。

当地人和游客都非常喜欢阿德莱德标志性的美食和葡萄酒文化，希望能够前往闻名全球的巴罗莎（Barossa）葡萄酒产区品一杯美酒，该葡萄酒产区距离阿德莱德仅40分钟车程。巴罗莎和克莱尔谷（Clare Valley）这两个美食和葡萄酒产区非常适合短期度假——结束一周的辛勤工作之后，这里是您理想的休闲去处。阿德莱德还拥有闻名全球的酒庄，包括奔富（Penfolds）和亨施克（Henschke）。

当地人——或者可以亲切地称其为“阿德莱德人”，非常热衷体育运动。他们会狂热地支持自己喜欢的球队——阿德莱德乌鸦队（Adelaide Crows）和阿德莱德港强力队（Port Adelaide Power）。当您搬到阿德莱德时，通常会选择一个战队……然后参与到友好的对抗中！

该城市拥有顶级体育娱乐场——阿德莱德板球场（Adelaide Oval），这里曾举办过多次国际性体育和娱乐盛会。从板球场走过一条人行天桥，即是各类口味和价位的酒吧和餐厅。

每年三月，阿德莱德处处洋溢着浓厚的艺术和文化气息，阿德莱德艺穗节（Adelaide Fringe）、阿德莱德艺术节（Adelaide Festival）以及世界级音乐盛会阿德莱德国际音乐节（WOMAdelaide）将在此拉开帷幕。这些活动每年都会吸引来自世界各地的艺术家汇聚于此。这些都是澳大利亚规模最大的艺术盛会。在这里，无论老幼，人们都非常喜欢音乐、街头表演和戏剧，每个人都能找到自己喜欢的艺术形式。

离城市不远处即是游客和当地人都非常喜欢的绵延起伏的阿德莱德山（Adelaide Hills）、风景如画的阿德莱德平原（Adelaide Plains）以及格莱内尔格（Glenelg）、塞马佛尔（Semaphore）和奥丁格（Aldinga）等人迹罕至的海滩。袋鼠岛（Kangaroo Island）拥有原始天然公园和丰富的野生动物资源，您一定不能错过。没有什么像南澳大利亚的日落一样更适合与亲朋好友一同观赏了。

这里的公共交通经济实惠且高效快速，轨道交通贯通南北，由德国人设计的O-Bahn有轨巴士帮助城市通勤者在市中心和城市东北部之间往返。许多社区均紧邻可靠的公共交通，乘坐公共交通是前往市中心、学校和工作地点的绝佳选择。

在阿德莱德建造自己的住宅是一个不错的选择。我们在北部、南部、东部和西部均提供众多住宅和土地组合选择。家族企业Hickinbotham是南澳大利亚规模最大、历史最悠久的住宅建筑商。在南澳大利亚，每四栋住宅中就有一栋由该公司负责建造。最令Hickinbotham引以为傲的是，该公司已为南澳大利亚的家庭建造了数千栋住宅。

Hickinbotham是南澳大利亚规模最大、历史最悠久的住宅建筑商，已建造数千栋家庭住宅

南澳大利亚拥有多个精美的家庭住宅区，这里提供优质住宅和现代便利设施，比如步道、公园或社区花园，并紧邻当地的学校和购物中心。人们可以选择适合自己生活方式的住宅——从现代的家庭住宅到宽敞的带庭院住宅一应俱全。

Hickinbotham非常了解阿德莱德的房地产市场，60多年来，该公司已经在南澳大利亚帮助人们建造了多栋精美的优质住宅。我们能够帮助您在阿德莱德找到理想的地段和地块，建造您的梦想之家。

欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/hickinbotham

（本文内容资料由客户提供）

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。