Category: Global Investment Column

今年新冠疫情对全球经济的影响无疑是巨大的，在防禦御性投资配置策略下，相对於其他发达国家，日本的收入和资本回报相对更稳定，是一个较为安全的投资配置的避风港。

据仲量联行一份对来自全球38个国家和地区的顶级投资人的调研，约56%的受访者选择在2021年底前，增加对日本的投资。不少投资人认为，日本可以在不稳定时期下，提供相对更多的确定性回报。

从日本房地产市场的基本面来看，也相对乐观。第二季度，东京甲级写字楼的空置率环比下降0.2%至0.7％，为两个季度以来的首次下降；大阪甲级写字楼空置率环比保持不变， 为0.5％；东京的住宅类丶物流类和办公类房产的预期收益率出现2个基点至5个基点的下降；而大阪的的预期收益率环比增长了4个基点；而J-REIT指数在3月触底1,145点後，於6月10日回升至1,721点，之後虽出现波动，但基本都维持在1700点之上。

香港基金太盟投资集团（PAG）于近期宣布，将在今后的约4年间向日本房地产最多投入约8400亿日元。PAG认为在新冠疫情的不利情况下，日本房地产市场受到的冲击有限，如面临房地产被出售，或金融机构处理不良债权的增加，投资有望取得相对较高的回报。

 

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中国香港政府刚宣布今年会重推通胀挂鈎债券（iBond）。今年 iBond 的最低保证息率，由以往的 1 厘大幅提升至 2 厘。香港经济受疫情打击，出现通缩的机会很大。银行的港币存款息率接近零息。相比之下，iBond 似乎很有吸引力，但若从实际角度考虑，iBond 是否能够“抗通胀”？

首先，债券发行量只有 150 亿。 2017 年最後一次发行时，有 50 万人申请，结果每人最多可获派三手，每手一万元，即每人最多只能获得三万元的债券，即每年获派利息 600 元，债券年期也只是 3 年，合共 1,800 元利息。认购 iBond 可抗通胀，纯粹美丽的误会，甚至可谓“得啖笑”。

谈到抗通胀，民间智慧一般都会认为购买黄金更实际。黄金上一个大涨是 80 年代，因石油危机，金价由 1977 年 100 美元升至 1980 年的 850 美元，去到今年金价又升破 2,000美元，比上一次 850 美元高点升了 235%，合共经历了 40 年。若从过去 20 年表现，金价由 1999 年低点的 300 美元起步，至今 1,900 美元，上升了超过 6 倍。

黄金在 08 年之後，每一次显着升幅都跟美国的 QE （量化宽松）关系很大。今年疫情又令美国扩大 QE，黄金升势又破顶，所以黄金在对抗通缩果然系一个不错选择。

在中国香港，民间智慧告诉我们置业买砖头来抗通胀，实际效益又如何？2019 年政府的楼价指数是 383 点，相对於 1997 年的高 163.7 。刚好跟黄金一样，上升了 235% 。相对於 2003 年的低点 61.1点，楼价上升也超过 6 倍，数字上香港物业的升幅跟黄金差不多。

但当中最大的分别，黄金是没有利息，还有贮存及保安的费用，物业则有租金收益。

再者，购买物业可以做贷款，杠杆很容易。只要取出首期，租金收益足够利息的话，升值的幅度就可倍大数倍（视乎首期多少）。再简单来说，一般市民很少能用现金购买几百万的黄金来抗通胀。相反，向银行贷款买几百万的物业，却是易如反掌，也是司空见惯。

所以在考虑至实际操作层面，置业无异是抗通胀的最佳手段！

 

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由於受新冠疫情的影响，入境日本的旅客数量急剧下降，叠加去年10月起消费税增加的原因，日本的酒店和百货业出现低迷。同时，房地产投资交易也出现停滞，今年第一季度以来日本城市土地价格出现了自2014年以来的首次下降。

根据调查数据显示，四月至六月，东京、大阪、名古屋和其他主要城市的100个高度发达的商业和住宅区中，有38个的土地出现下降，这是自2012年以来，价格下降的地区数量首次超过价格上涨的地区。这项被认为是日本主要城市房地产市场趋势的领先指标，直到今年年初，都由于持续发展和入境旅行需求的增加，保持着持续的稳定增长。

日本建筑工程状态——私人住宅

在今年的前六个月中，日本的住宅开工量比去年同期下降了11.4％，公寓的供应一直保持在相对较低水平。数据显示，第二季度，东京房价同比增长1.28％，比上一年的0.94％的同比增长有所改善；而在第一季度，该房价数据为下跌了0.86％。东京新公寓的平均价格，在2020年第二季度，同比增长5.34％，比去年同期的1.65％的下降，有大幅度的提高。

目前日本七个主要公寓开发商（包括三井，三菱，住友，大京，野村等），控制着大约70％至80％的市场，预计其不太可能轻易进行价格倾销。尽管面临的新冠疫情不确定性依然存在，但日本的基本面可能并不会像有些观望者想象的那么脆弱，因此，期望房产价格出现急剧大幅下降的可能性并不会太大。

 

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美国标准普尔500指数（SPX，下称标普）由今年2月19日创下新高：3,337点，却在同年3月23日又大跌2,237点，实现了历史上最快的跌幅。但经过6个月的反覆上升，标普在9月2日又创出历史新高点：3,580点。表面上是典型的“V”型反弹，在疫情仍未受控丶经济大幅萎缩丶失业人士倚靠政府救济的社会背景下，实情是“K”型走势。

标普排名前五位股票（苹果丶微软丶亚马逊丶Facebook 及AlphaNet）占指数成份23%。这些科技巨人因疫情而变得估值更高，都是市场赢家。反观其馀旧经济业务：餐厅丶戏院丶酒店丶旅游丶零售，股价都是大幅回落。若扣除这五个科技巨头，标普回报肯定是“负数”！

中国香港的恒生指数同样地在年头1月17日突破29,000点，是今年高位。3月23日下跌穿22,000点，至9月仍然在23,000点左右徘徊，皆因恒生指数成份内缺乏科技股，但其间科技股却大幅跑赢恒生指数，程度跟美国差不多。

相对於股市，中国香港的楼市却明显出现“K 型”走势。在疫情影响之下，工商铺的租金及售价大幅下跌。相反，住宅物业的售价，尤其是1,000万元以下的住宅，却能保持平稳，这当然是受按揭政策放宽政策影响。

美国的量化宽松及低息政策令科技股大升，中国香港受联系汇率影响，当然也是低息环境，货币供应M3仍不断上升，配合按揭政策令上车盘成为最佳避险资产！

其实，2008年美国金融海啸以来，不断的量化，不断的增发钞票，拥有资产的人，可以轻轻松松获得银行贷款，享受低息资产升值，财富进一步增加。相反，没有资产的阶层，固然享受不了资产升值带来的好处，更受疫情的打击丶失业率急升丶工作朝不保夕丶居住空间越来越细丶社会的贫富悬殊越演越烈，形成“K型社会”，民心不稳！

无论K型股市丶K型楼市或者K型社会，都不是一个健康稳定的发展形态，必须经历较大的调整，无论经济及社会都会面对较大的动荡，投资者宜加倍小心，不宜太冒进！

 

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作为日本最长首相任期的安倍晋三，以其着名的“安倍经济学”，使日本在经历了长达20年的通缩后，经济景气迅速触底反弹，在货币宽松丶财政支出和结构性改革组合拳的作用下，自2012年以来（未含本年度）年均GDP增长率为1.3％，是过去十年平均水平0.63％的两倍。日经指数强劲反弹，从2012年12月的约10000点升至20000点之上。

整体平均收入和全国最低工资都有增长。据厚生劳动省公布的调查数据显示，日本整体平均收入从2012年的约537万日元，增至2018年的约552万日元，全国平均最低工资从2012年的每小时749日元，增长至2020年的901日元，但城市和地方的差距在扩大。

最新日本总务省公布数据，日本8月的全国消费者物价指数（生鲜食品除外）为101.3，同比下降0.4%。主要原因之一是，由於为了应对新冠疫情，政府推出的旅游支援项目“Go To Travel”导致了住宿费下跌32.0%，对指数造成一定的影响，如剔除该因素，8月的消费者物价指数，基本与去年同期指数持平。

鉴於旅游支援项目仍将持续一段时间，以及原油价格处於低位，从目前来看，今后数月未见有对物价上涨造成较大影响的因素。

 

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根据近期日本橄榄球协会发布的“第九届橄榄球世界杯成果分析报告”显示，去年举办的这场橄榄球盛事，为日本带来的经济辐射效应达到6464亿日元，远高於赛前估算；其中，访日游客的消费为3482亿日元，贡献率超过50%。

第九届橄榄球世界杯，共吸引访日游客高达约24.2万，且其中近60%为首次到访日本；上述游客平均在日本的逗留期为16晚，人均消费额超过68万日元，经济效应显着。

近日，日本职业棒球和足球联赛（J联赛）向经济再生担当提交了请愿书，要求放宽观众人数的限制。

政府目前基於防止新冠疫情扩大的规定为，至9月底观众人数最多5000名；请愿书要求政府可采取新的标准，提高上限，建议设为2万名观众或者场地的可容纳人数的50%中人数较少的一方。

J联赛主席认为，体育场的大小有差异，一律5000人限制，日产体育场和埼玉体育场有90%以上是空的。

最新消息显示，日本政府正在探讨放宽举办活动的限制方案，内容包括职业棒球和足球联赛（J联赛）等大型活动会场人数上限维持额定人数的“50%以内”，而之前的5000人的统一人数限制规定将取消。电影丶戏剧等安静观赏的活动将允许满座。

同时，国土交通大臣赤羽一嘉表示，将於10月1日起把东京都列为旅游推广项目“Go To Travel”的对象。政府整体加速经济重启的立场鲜明。

 

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自从疫情第三波在七月份爆发，中国香港的住宅楼市开始转弱，限聚令看房量下跌，部分业主也开始担心疫情会继续长时间困扰经济，业主减价求售遂变成主流。部分业主也因生意周转不灵，也被迫大幅减价求售。

另外一类就是外国人离港回老家，由於有时间限制，也是肯接受大幅还价的业主。虽然这类成交的个案实际数量不多，但却往往能抢得读者的眼球及注意力。加上买卖的成交量减少，估计住宅楼市在今年疫情笼罩之下，仍然会受压。买家会有较强的谈判筹码！但会否持续下跌，很大程度要视乎业主的持货能力。

笔者向一个 WhatsApp 群组朋友做一下简单调查，当中组员大多数是中小企老板，一向有投资各类型中国香港物业。调查发现 ，15% 的组员表示会卖出香港的住宅；同时又有 15 % 表示会加码买入；而馀下的 70 % 表示保持现有的数量，不会卖出也不会加码买入。换句话，买跟卖的力量相抵销。住宅的楼价应该保持平稳！

另外，也看看发展商的态度，七月份政府售出两幅住宅用地：大埔马窝路，万科置业及青建国际以 37.05 亿投得，楼面呎价 4,738 元。而西贡蚝涌则由华懋集团投得，成交价 5.3 亿，楼面呎价为 9,246 元。两幅地皮都在新界，也算不上豪宅罕有地皮，却分别收到 13 份及 20 份标书，反应相当热烈，而成交价都在市场估值的中位数成交价。由此可见，一众发展商出价虽然没有以往进取，但对後市仍然保持乐观。

中国香港贫富悬殊一向厉害，物价高升，只有社会上最富有的三分之一有能力置业。疫情打击社会的低下层，富有阶层却损失有限，而低息环境进一步恶化，香港住宅物业有稳定租金回报，也是乱世中较稳健之选。加上香港土地长期供应短缺，长线住宅的价格，不宜看淡。

 

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日本政府在近日决定，为有效应对新冠疫情的影响，将支出6714亿日元的预备费，用于采购疫苗，并希望可以在2021年上半年，能让其国民使用疫苗。

日本已在采购疫苗的进程中，目前已与二家达成初步协议，分别为美国的辉瑞制药和英国的阿斯利康，接受上述公司供应的正在研发的疫苗，共计1.2亿剂；同时，与美国MODERNA的谈判在开展中，计划采购的疫苗为4000万剂。

从9月1日起，日本已全面解禁持有在留资格的外国人再次入境，对应的人数共计约260万人，涵盖已出境人员在内的定住者和商务相关人士等，其中包括四类符合在留资格的外国人士：

• 永住者（永久居留）
• 日本公民的配偶或子女
• 永住者的配偶或子女
• 定住者（长期居留）

上述人员的入境条件为：

1. 检测结果呈阴性
2. 入境後需二周隔离（在家或指定场所等）
3. 确认健康状况没有异常等。

日本政府在3个机场（成田丶羽田丶关西国际）设立了专用的“PCR检测中心”，预计9月中旬起，日均检测数可达1万人规模。

 

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受到新冠肺炎疫情第三波影响，无论新盘开售及二手市场的成交量都大受影响。估计八月份各类物业（包括住宅丶车位及工商铺）的买卖合约宗数只有 5,500 宗，按月跌 27%，是近 4 个月来新低。限聚令使到看房活动大减，成交量自然下跌，成交价也自然好不了。十大二手屋苑龙头太古城楼价更连续三个月下跌。最新平均呎价跌破 2 万元正；而天水围嘉湖山庄 3 房单位呎价也跌穿 9,000元，创今年新低。

八月份楼市除了受疫情影响，中美之间的博奕也令中国香港经济蒙上阴影。而美国对香港的制裁措施也愈来愈多，投资市场最怕不确定性，而工商铺主力是投资客，所以影响最大。住宅市场则回归用家市场，影响较少。

政府实施各项楼市辣招的目的，就是希望压住楼价，让真正用家可以较易入市。但针无两头利，部分措施难免令用家也一样被打压。

当然最明显的就是按揭成数的限制，这招无论对任何类别买家都适用，结果往往弄巧反拙。而富有阶层有现金，影响有限！上车客有按揭保险协助，还算可以应付，受到最严重影响的反而是换楼客，令“中价”市场一直跑输大市。

上年年尾，政府按揭成数放宽至 1,000 万以下楼宇，结果不少用家成功“上车”。笔者建议应该将 1,000 至 2,000 万的按揭成数提升至 7 成； 2,000 至 3,000 万则提升至 6 成； 3,000万以上才维持5成不变。

正如上文所述，现时用家当道，放宽按揭成数，便是切切实实协助用家置业。正所谓置业安居，对中国香港的繁荣稳定也有莫大裨益。

同时，中国香港经济受挫，估计措施对楼价的刺激作用有限。参考上次放宽 1,000 万以下楼宇按揭的经验，只会刺激交投量，而楼价上升的幅度有限。交投量增加，笔者作为地产代理当然受益，但更重要是对全港真正用家，也是难得的置业时机。希望政府把握时机，适时调整政策，协助有真正置业需要的用家。

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受COVID-19新冠疫情的不利影响，更多租赁和交易逐渐出现被推迟，甚至取消的现象，J-REITs和日本国内投资者的投资出现明显下降。据数据显示， 2020年第二季度，日本商业类房地产交易量为7,530亿日元（不包含土地交易和J-REIT IPOs），同比下降22％；其中，海外投资者的交易量同比增长45％，其主要原因是今年初签订的一项重大投资组合交易所致， 除去该项大额交易，海外投资者的投资总额也呈现下降。

投资交易额（按投资者类型）

J-REIT指数在3月触底1,145点後，於6月10日回升至1,721，之后继续出现波动。现有J-REIT交易量丶并购数量和IPO数量均出现下跌。那些多元化的J-REIT，由於其资产类型的结构，被认作可以减轻经济波动的影响而受到关注。

虽然市场的投资资金充足，但买卖双方的价格预期差距却越来越大，由於担心经济的不确定性而带来可能的需求减少和租金下降，商业类房产的预期收益类都出现下降。目前，投资者对防御性资产如住宅类和物流类表现出更大的兴趣，但二季度，东京的住宅类丶物流类和办公类房产的预期收益率仍然出现2个基点至5个基点的下降；而大阪的办公类房产的预期收益率环比增长了4个基点。

 

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